地價基礎知識與估價方法課件

專題土地估價專題土地估價1第一部分土地估價的基礎知識

第二部分土地估價方法中市場比較法的運用第一部分土地估價的基礎知識

第二部分土地估價方法中市場2第一部分土地估價的基礎知識第一部分土地估價的基礎知識3第一節(jié)土地價格理論及應用一、土地價格的形成與變動二、土地價格的管理三、土地價格的評估方法第一節(jié)土地價格理論及應用一、土地價格的形成與變動4一、土地價格的形成與變動（一）土地價格的形成（二）土地價格的內涵及特點（三）影響土地價格變動的因素（四）土地價格變動趨勢及規(guī)律性一、土地價格的形成與變動（一）土地價格的形成5（一）土地價格的形成2.西方經(jīng)濟學地價形成理論1.馬克思主義地價形成理論（一）土地價格的形成2.西方經(jīng)濟學地價形成理論1.馬克思主6馬克思主義地價形成理論土地不是勞動產(chǎn)品，沒有價值。但土地有使用價值，并存在價格土地價格實質是地租的資本化

土地價格=地租/土地還原利率4000=200/5%土地價格是出租土地的資本化收入馬克思主義地價形成理論土地不是勞動產(chǎn)品，沒有價值。但土地有7社會主義的土地價格:土地資源價格;土地資本價格。

土地資源價格：其價格由真正的地租資本化決定土地權利在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式土地資本價格：凝結在土地中的固定資本價值的貨幣表現(xiàn)。其個別生產(chǎn)價格=土地開發(fā)成本+平均利潤土地投資帶來利息性地租的資本的收回社會主義的土地價格:土地資源價格;土地資本價格。土地資源價8西方經(jīng)濟學地價形成理論在市場經(jīng)濟條件下，地租正起著調節(jié)土地資源配置的作用，而且地租也是理解房地產(chǎn)經(jīng)濟活動領域中其他范疇的關鍵所在。

1、地租的含義地租首先是一個經(jīng)濟范疇，是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價。地租又是一個社會歷史范疇，在不同的社會形態(tài)下，由于土地所有權性質的不同，地租的性質、內容和形式也有很大的差異。2、地租理論的產(chǎn)生和發(fā)展過程

古典政治經(jīng)濟學階段

庸俗政治經(jīng)濟學階段現(xiàn)代西方經(jīng)濟學階段西方經(jīng)濟學地價形成理論在市場經(jīng)濟條件下，地租正起著調節(jié)土地9古典政治經(jīng)濟學的地租理論

威廉·配第（WilliamPetty，1623-1678）是古典政治經(jīng)濟學的奠基人－最早提出級差地租的概念。弗朗索瓦·魁奈（FrancoisQuesnay，1694-1774）是法國重農(nóng)學派的創(chuàng)始人－他的地租理論是“純產(chǎn)品”學說。

在農(nóng)業(yè)中由自然界的幫助而生產(chǎn)的剩余產(chǎn)品稱為純產(chǎn)品。純產(chǎn)品以地租形式歸土地所有者所有。亞當·斯密（AdamSmith，1723-1790）最先系統(tǒng)地研究了地租。地租是作為使用土地的代價，是為使用土地而支付的價格?！巴恋厥秦敻恢?勞動是財富之父”。大衛(wèi)·李嘉圖（DavidRicardo，1772-1823）最充分地研究了級差地租問題。級差地租的第一種形態(tài)：耕種優(yōu)等土地和中等土地而獲得的超額收入轉化為的地租級差地租的第二種形態(tài)：在同一塊土地上追加等量資本和勞動由生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的地租古典政治經(jīng)濟學的地租理論威廉·配第（WilliamPe10庸俗政治經(jīng)濟學的地租理論薩伊（JeanBptisteSay，1767－1832）運用效用價值論考察地租問題－人力所創(chuàng)造的不是物質而是效用。

生產(chǎn)的三要素理論：勞動、資本和土地

工資－對勞動服務的補償利息－對資本服務的補償?shù)刈猓瓕κ褂猛恋氐难a償托馬斯·馬爾薩斯（ThomasRobertMalthus，1776-1834）提出地租是總產(chǎn)品價格中的剩余部分

（即總產(chǎn)品價格中扣除勞動工資和耕種投資利潤后的剩余部分）。剩余部分的原因：土地的性質（指土地的肥力）－是剩余產(chǎn)品產(chǎn)生的主要原因

土地所生產(chǎn)的生活必需品具有特殊的性質

肥沃土地的相對稀缺性

土地能生產(chǎn)出比維持耕種者需要還多的生活必需品生活必需品分配－產(chǎn)生自身需求（糧食－人口增長－新的需求－糧價支付后的剩余－地租）庸俗政治經(jīng)濟學的地租理論薩伊（JeanBptisteS11現(xiàn)代西方經(jīng)濟學的地租理論

阿爾弗雷德·馬歇爾（AlfredMarshall，1842－1924）一般而言的地租由由原始價值、私有價值和公有價值所組成。保羅·薩繆爾森（PaulA·Samuelson，1915－）認為地租是為使用土地所付的代價，由于土地供給數(shù)量是固定、缺乏彈性的，因而地租量完全取決于土地需求者之間的競爭。

國家建設基礎設施改良土壤等投入大自然賦予的收益現(xiàn)代西方經(jīng)濟學的地租理論阿爾弗雷德·馬歇爾（Alfred12

以土地收益理論和土地供求理論為代表土地收益理論土地價格是土地收益即地租的資本化。土地價格公式：V=a/r土地收益指正常情況下的處于最佳利用方向的土地純收益土地價格的內涵以土地收益理論和土地供求理論為代表土地價格的內涵13土地價格的特點土地價格是土地的權益價格土地價格不僅是土地價值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價土地價格主要由土地需求決定土地價格呈總體上升趨勢土地價格具有強烈的地域性和個別性土地價格的特點14影響土地價格變動的因素1、一般因素2、區(qū)域因素3、個別因素影響土地價格變動的因素1、一般因素15一般因素指影響土地價格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質及宏觀區(qū)位、土地利用計劃土地相關政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟發(fā)展狀況、社會安定狀況一般因素指影響土地價格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地16區(qū)域因素對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素包括：位置、基礎設施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質量區(qū)域因素對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素17個別因素宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質條件等個別因素宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素18土地價格變動趨勢及規(guī)律性土地價格呈總體上升趨勢土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價格的變動具有明顯的地區(qū)差異性地價在房地產(chǎn)價格中所占比重越來越大土地價格變動趨勢及規(guī)律性土地價格呈總體上升趨勢19土地價格呈總體上升趨勢社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加土地投機土地價格呈總體上升趨勢社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高20土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價格的周期性變動受經(jīng)濟發(fā)展周期的影響土地價格變動受政府調節(jié)的影響土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價格的周期性變動受經(jīng)濟發(fā)展周期21二、土地價格的管理（一）中國土地價格體系（二）中國土地價格管理制度（三）西方發(fā)達國家的土地價格管理二、土地價格的管理（一）中國土地價格體系22（一）中國土地價格體系1、基準地價2、標定地價3、交易地價4、其他價格形式（一）中國土地價格體系1、基準地價23基準地價城鎮(zhèn)土地基準地價在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或土地條件相當?shù)牡赜颍凑丈虡I(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上法定最高年期物權性質的土地使用權區(qū)域平均價格基準地價城鎮(zhèn)土地基準地價24農(nóng)地基準地價農(nóng)地基準地價是指在農(nóng)村范圍內，以縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地，或者土地條件相當?shù)牡赜颍凑胀恋厮袡?、土地使用權等不同權利分別評估確定的某一時點的平均價格農(nóng)地基準地價25一級區(qū)域二級區(qū)域三級區(qū)域四級區(qū)域五級區(qū)域基準地價的確定（5級）一級區(qū)域二級區(qū)域三級區(qū)域四級區(qū)域五級區(qū)域基準地價的確定（5級26地價基礎知識與估價方法課件27贛州市城區(qū)基準地價贛州市城區(qū)基準地價28宗地宗地是被權屬界線封閉的地塊。宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：A107—24這個地號表示章貢區(qū)第1帶07片第24宗地。宗地29地價基礎知識與估價方法課件30

政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權價格。標定地價政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市31基準地價和標定地價的主要區(qū)別：(1)基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；

(2)基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。基準地價和標定地價的主要區(qū)別：32地價基礎知識與估價方法課件33指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。主要有：土地使用權出讓價格土地使用權轉讓價格租賃價格交易地價指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市34按土地的存在形態(tài)可分為：生地價格：指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。熟地價格：指完成了土地開發(fā)等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。按土地的存在形態(tài)可分為：生地價格：指已完成土地使用批準手續(xù)而35按土地的存在形態(tài)可分為：毛地價格：指已完成基礎設施配套開發(fā)而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。凈地價格：指已完成基礎設施配套、場地內達到開工條件且沒有設定他項權利的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。按土地的存在形態(tài)可分為：毛地價格：指已完成基礎設施配套開發(fā)而36按土地權利分類：土地所有權價格：指土地所有權的轉移價格，也可以說是賣斷價格。在我國，土地所有權是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。土地使用權價格：是對土地擁有一定期限的使用權、收益權所形成的一種價格。土地租賃權價格：在一定時期內取得土地租賃權所形成的價格。土地抵押權價格：指被抵押土地使用權的抵押擔保價格。按土地權利分類：37按土地價格形成的方式：土地交易價格：指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。土地評估價格：指由專業(yè)評估機構和人員，按照規(guī)定的估價程序和方法評定的土地價格，例如基準地價、交易底價等。

按土地價格形成的方式：38按政府管理手段：申報地價：向人民政府申報的地價。公告(示)地價：是政府定期公告的地價。

按政府管理手段：39按土地交易的方式分為

拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格。拍賣價格：以拍賣方式出讓或轉讓形成的價格。招標價格：以招標方式出讓或轉讓形成的價格，通常由市、縣土地行政主管部門發(fā)布招標公告，公民、法人和其他組織參加投標，根據(jù)土地估價結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的。協(xié)議價格：指土地買賣雙方通過協(xié)商而成交的土地價格。掛牌價格：指采用掛牌方式出讓或轉讓的土地成交價格。按土地交易的方式分為40按土地價格使用目的分為：

買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。土地買賣價格：對土地未來年期純收益權利的交易價格。租賃價格：指租賃土地的價格。抵押價格：是以土地作為信用擔保而確定的價格。課稅價格：是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。征地價格：指國家征用集體土地而給予的補償金額。按土地價格使用目的分為：41土地價格定期公布（1）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，基準地價、標定地價應當定期確定和公布。土地價格定期公布42（2）出讓土地出于公共利益需要可提前收回（3）政府對土地使用權的轉移有優(yōu)先購買權：土地使用權價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權（4）政府對地價不合理上漲可行政干預：禁止囤地、地價凍結、實行交易許可、增加土地供應量、增強市場透明度等

（2）出讓土地出于公共利益需要可提前收回43中國土地價格管理制度基準地價和標定地價定期公布制度土地估價制度估價機構和估價人員的資格認證制度地價監(jiān)測體系：（/

）土地供應計劃制度和土地儲備制度土地交易最低限價制度土地增值稅制度中國土地價格管理制度基準地價和標定地價定期公布制度44

西方發(fā)達國家的土地價格管理1、美國建立土地估價制度對地價進行控制2、日本建立地價公示制度建立不動產(chǎn)估價制度建立土地交易許可制度和申報勸告制度制定《國土利用計劃證》西方發(fā)達國家的土地價格管理1、美國453、德國成立土地估價委員會政府具有土地的征購權和優(yōu)先購買權建立農(nóng)地轉用控制制度3、德國46三、土地價格的評估（一）土地價格評估的目的與作用（二）土地價格評估的原則（三）土地價格評估的基本方法三、土地價格的評估（一）土地價格評估的目的與作用47（一）土地價格評估的目的與作用土地估價有助于土地交易的順利進行土地估價有助于企業(yè)投資決策土地估價有助于土地市場的完善土地估價有助于土地市場管理（一）土地價格評估的目的與作用土地估價有助于土地交易的順利進48（二）土地價格評估的原則公平原則替代原則預期收益原則供需原則保證農(nóng)民基本生活原則最有效利用原則（二）土地價格評估的原則公平原則49最有效利用的幾種特殊情況基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀利用為最有效利用企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地等估價，以估價對象的現(xiàn)狀利用為最有效利用農(nóng)地估價中，未獲得轉用許可的農(nóng)地以現(xiàn)狀利用為最有效利用；可轉為建設用地者，以實際最佳用途為最有效利用最有效利用的幾種特殊情況基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀利用為最50（三）土地價格評估的基本方法市場比較法收益還原法成本逼近法剩余法基準地價系數(shù)修正法農(nóng)地宗地價格評估方法（三）土地價格評估的基本方法市場比較法51市場比較法

基本原理市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算待估土地價格的方法市場比較法基本原理52

VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地價格VB：比較實例宗地價格A：待估宗地情況指數(shù)修正B：待估宗地日期指數(shù)修正D：待估宗地區(qū)域因素指數(shù)修正F：待估宗地個別因素指數(shù)修正市場比較法基本公式VD=VB×A×B×D×F市場比較法基本公53A：待估宗地情況指數(shù)∕比較實例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)∕比較實例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價日期地價指數(shù)∕比較實例宗地交易日期地價指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)∕比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)F：待估宗地個別因素條件指數(shù)∕比較實例宗地個別因素條件修正指數(shù)計算A：待估宗地情況指數(shù)∕比較實例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)∕比54收益還原法基本原理收益還原法是將待估土地未來正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法收益還原法基本原理55

V=a/rＶ：土地收益價格a：土地純收益r：土地還原利率收益還原法基本公式V=a/r收益還原法基本公式56基本原理成本逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地增殖收益來確定土地價格的方法成本逼近法基本原理成本逼近法57地價＝土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益

成本逼近法基本公式地價＝土地開發(fā)費＋稅費成本逼近法基本公式58基本原理

剩余法是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法剩余法基本原理剩余法59

Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）

Ｖ：待估土地的價格Ａ：總開發(fā)價值Ｂ：整個土地項目的開發(fā)成本Ｃ：開發(fā)商合理利潤剩余法基本公式Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）剩余法基本60基準地價系數(shù)修正法

基準地價是在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格

特點：基準地價是一種區(qū)域性的價格基準地價是一種分用途的價格基準地價是一種平均價格基準地價具有時效性基準地價是一種控制性的價格基準地價系數(shù)修正法61基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法基準地價修正法基本原理基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影62土地價格＝基準地價×（１±∑Ｋi）×T

Ｋi：估價對象第i個影響因素的修正系數(shù)T：交易時間修正系數(shù)

∑Ｋi：各影響因素的修正系數(shù)與其相應權重乘積之和基準地價修正法基本公式i＝1nni＝1土地價格＝基準地價×（１±∑Ｋi）×T基準地價修63農(nóng)地價格的最低限應能保障農(nóng)民的基本生活農(nóng)地價格因其權利內涵不同，其價格內涵也不同農(nóng)地估價要特別重視農(nóng)地區(qū)位、國家投資和公共投資的影響農(nóng)地宗地價格評估方法農(nóng)地價格的最低限應能保障農(nóng)民的基本生活農(nóng)地宗地64農(nóng)地所有權價格主要根據(jù)農(nóng)地的現(xiàn)時農(nóng)業(yè)技術水平和利用狀況、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對農(nóng)民的保障作用來確定在當前農(nóng)民沒有被納入國家社會保障系統(tǒng)的情況下，農(nóng)地的社會保障價值在農(nóng)地價格中應得到較高的體現(xiàn)農(nóng)地所有權價格＝農(nóng)地純收益的資本化＋農(nóng)地社會保障值農(nóng)地所有權價格主要根據(jù)農(nóng)地的現(xiàn)時農(nóng)業(yè)技術水平和利用狀況、農(nóng)業(yè)651、土地價格的內涵及特點2、土地價格的影響因素3、土地價格評估的原則和方法4、中國的土地價格體系5、中國的土地價格管理制度思考題1、土地價格的內涵及特點思考題66第二部分土地估價方法中市場比較法的運用第二部分土地估價方法中市場比較法的運用67第一節(jié)基本原理第二節(jié)估價步驟第三節(jié)應用實例

第一節(jié)基本原理68第一節(jié)基本原理

一、概念二、理論依據(jù)三、基本公式四、特點與適用范圍

第一節(jié)基本原理一、概念69一、市場比較法的概念

市場比較法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）：又稱市價比較法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法，簡稱比較法、市場法。將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。幾個有關概念：類似不動產(chǎn)：所處區(qū)位、用途、建筑結構等方面與估價對象相似的不動產(chǎn)。一、市場比較法的概念市場比較法（marketcompa70一、市場比較法的概念

比準價格：以估價對象為基準，對比較案例進行修正后得到的價格。同一供需圈：以估價對象不動產(chǎn)為中心的市場環(huán)境相同、不動產(chǎn)利用條件相似，并對估價對象價格產(chǎn)生顯著影響的、供需均衡的特定的不動產(chǎn)利用區(qū)域。交易案例：在同一供需圈內，能與估價對象不動產(chǎn)形成替代關系的、條件相似的實際交易不動產(chǎn)。標準不動產(chǎn)：在一定區(qū)域內設定的，能夠代表某一范圍內不動產(chǎn)基本條件和特征的，具有標準作用的不動產(chǎn)。交易日期：交易案例實際交易價格對應的日期。一、市場比較法的概念比準價格：以估價對象為基準，對比較案例71一、市場比較法的概念交易情況：交易行為中能夠顯著影響不動產(chǎn)價格的一些特殊情況。區(qū)域因素：估價對象不動產(chǎn)所在區(qū)域的自然條件、社會、經(jīng)濟、行政、文化等因素共同作用形成的，能對不動產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的區(qū)域性特征。個別因素：能夠對不動產(chǎn)價格具有影響作用的，不動產(chǎn)自身的一些特性。一、市場比較法的概念交易情況：交易行為中能夠顯著影響不動產(chǎn)價72二、理論依據(jù)：替代原理

同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應具有相同的價格，即具有替代關系。同一市場上具有相互替代關系的商品同時存在時，商品的價格經(jīng)過相互影響而決定，即相同類型、具有替代關系的商品，由于市場競爭，價格趨于一致。不動產(chǎn)交易中，理智的當事人會依替代原理，對不動產(chǎn)價格進行比較，決定其行為，他不會接受偏離正常水平的價格。最終，類似不動產(chǎn)價格接近。

不排除交易者的動機、偏好、對市場的了解、討價還價能力，使交易價格偏離正常，但足夠多的交易實例的綜合結果真實。二、理論依據(jù)：替代原理同一市場上，具有相同使用73交易案例不動產(chǎn)估價對象不動產(chǎn)條件差異價格差異價格修正估價對象不動產(chǎn)價格市場比較法的基本原理交易案例不動產(chǎn)估價對象不動產(chǎn)條件差異價格差異價格修正估價對象74三、基本公式

采用比較法，需進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正，從而得到估價對象的客觀、合理價格。估價對象比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)三、基本公式采用比較法，需進行交易情況、交易日期、區(qū)75（一）直接比較修正公式

交易實例與待估案例直接比較：估價對象比準價格=可比實例價格×100/()×()/100×100/()×100/()分子為100，表示以估價對象為基準，交易實例與之比較，優(yōu)于待估，大于100;劣于待估，小于100.日期：以交易實例日期為基準。（一）直接比較修正公式交易實例與待估案例直接比較：76（二）間接比較修正公式

設定標準不動產(chǎn)、標準區(qū)域因素、標準個別因素，待估案例與交易案例都與標準不動產(chǎn)進行比較。

區(qū)域因素標準化公式：估價對象比準價格=可比實例價格×100/()×()/100×()/100×100/()×100/()

標準化修正分子為100，表示以標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素的得分；區(qū)域因素修正分母100，表示以標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素狀況為基準，分子式估價對象的區(qū)域因素相對于標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素的得分。

（二）間接比較修正公式設定標準不動產(chǎn)、標準區(qū)域因素、標準77（二）間接比較修正公式個別因素標準化公式：估價對象比準價格=可比實例價格×100/()×()/100×100/()×()/100×100/()標準化修正分子為100，表示以標準不動產(chǎn)的個別因素的得分；個別因素修正分母為100，表示以標準不動產(chǎn)的個別因素狀況為基準，分子式估價對象的個別因素相對于標準不動產(chǎn)的個別因素的得分。（二）間接比較修正公式個別因素標準化公式：78四、特點與適用范圍

（一）特點：1.通用性以比較方法確定價格，通俗易懂。2現(xiàn)實性以價格求價格，有較強的說服力。3.需要一個穩(wěn)定的市場背景在非正常情況下，比準價格往往偏離真實價格。4.對市場信息的高度依賴性要求估價人員市場信息（二）適用條件：1.要有充足的市場交易資料。2.比較實例與估價對象有相關性和替代性。四、特點與適用范圍（一）特點：79四、特點與適用范圍（三）適用范圍：市場發(fā)達，有充足的具有替代性的比較實例的地區(qū)。適用于交易性不動產(chǎn)的價格評估、租金評估。四、特點與適用范圍（三）適用范圍：市場發(fā)達，有充足的具有替代80建立價格可比基礎搜集交易實例選取可比實例交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正求取可比價格第二節(jié)市場比較法的估價步驟建立價格可比基礎搜集交易實例選取可比實例交易情況修正交易日期81一、搜集交易實例

運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。

（一）搜集途徑：1、查閱政府有關部門的資料：基準地價、標定地價、重置價、申報價、出讓價。2、查閱報刊、雜志。3、從不動產(chǎn)開發(fā)商和代理商那里獲取。向交易當事人及相關的人，機構調查。4、同行之間提供。一、搜集交易實例運用市場比較法估價82一、搜集交易實例（二）搜集內容：1、雙方的基本情況及交易目的：買賣、租貨、抵押等。2、不動產(chǎn)狀況：坐落、形狀、面積、規(guī)劃、權利狀況。

3、成交價格和成交日期。4、付款方式：一次、分期。5、交易情況：稅費負擔、利害關系。一、搜集交易實例（二）搜集內容：83二、選取可比實例

根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。1、區(qū)位相同或類似。2、用途相同：不動產(chǎn)具體利用方式。3、建筑結構相同：鋼、鋼混、磚混、磚木、簡易。4、權利性質相同。5、交易類型吻合。6、成交日期與估價時點相近：不宜超過1年。7、可比實例的成交價格為正常價格，或可修正為正常價。二、選取可比實例根據(jù)估價對象狀況和估價目84三、建立價格可比基礎

選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一其表達方式和內涵。1、統(tǒng)一付款方式：以一次付清為準。2、同一幣種和貨幣單位：不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。3、統(tǒng)一面積內涵：建筑面積或使用面積。4、統(tǒng)一面積單位。5、統(tǒng)一采用單價。三、建立價格可比基礎選取可比實例后，應對可比實例的成交85四、交易情況修正

進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。

有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：1、有利害關系人之間的交易。2、急于出售或急于購買情況下的交易。3、受債權債務關系影響的交易。4、對市場行情缺乏了解的交易。5、有特別動機或偏好的交易。6、相鄰不動產(chǎn)的合并交易。7、特殊方式交易下的交易。8、稅費非正常負擔的交易。

四、交易情況修正進行交易情況修正，應排除交易行為中的86四、交易情況修正例外：1、當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正；2、對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。四、交易情況修正例外：87四、交易情況修正（二）修正方法（一般采用百分率法）：可比實例的成交價×交易情況修正系數(shù)=正常價格可比實例的成交價×1/（1+S%）=正常價格四、交易情況修正（二）修正方法（一般采用百分率法）：88五、交易日期修正

進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。五、交易日期修正進行交易日期修正，應將可比實例在其成交89五、交易日期修正修正方法：估價時點價格=可比實例成交日期價格×交易日期修正系數(shù)＝可比實例成交日期價格×（1+T%）采用價格指數(shù)修正：估價時點價格=可比實例成交日期價格×估價時點價格指數(shù)／成交日期價格指數(shù)

五、交易日期修正修正方法：90六、區(qū)域因素修正

進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素：繁華程度、交通狀況、環(huán)境、公共設施配套、城市規(guī)劃等。

區(qū)域因素修正的具體內容應根據(jù)估價對象的用途確定。修正步驟：確定影響因素、判定區(qū)域因素狀況、逐項比較并確定差異程度、進行價格修正。六、區(qū)域因素修正進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境91六、區(qū)域因素修正修正方法（百分率法）：估價對象區(qū)域條件下價格＝實例在其區(qū)域條件下價格×區(qū)域因素修正系數(shù)=實例在其區(qū)域條件下價格×1/（1+R%）六、區(qū)域因素修正修正方法（百分率法）：92區(qū)域因素

估價對象

ABC繁華程度

20201920道路通達度

1010810公交便捷度

10101010對外交通

5595環(huán)境質量

1010810景觀

5555城市基礎設施

15151115公共設施

1515915規(guī)劃限制

5555治安狀況

5535總分值

10010087100修正系數(shù)

100/100100/87100/100區(qū)域因素估價對象ABC繁華程度20201920道路通達93七、個別因素修正

進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。

有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：新舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。七、個別因素修正進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀94七、個別因素修正個別因素修正的具體內容應根據(jù)估價對象的用途確定。修正步驟：確定影響因素、判定個別因素狀況、逐項比較并確定差異程度、進行價格修正。修正方法（百分率法）：估價實例狀態(tài)下價格=可比實例個別狀態(tài)下價格×個別因素修正系數(shù)=可比實例個別狀態(tài)下價格×1/（1+G%）七、個別因素修正個別因素修正的具體內容應根據(jù)估價對象的用途確95七、個別因素修正

容積率修正：修正步驟：根據(jù)估價對象類型劃定一定區(qū)域，調查容積率及相應的不動產(chǎn)價格資料；對容積率與不動產(chǎn)價格水平進行相關分析，編制容積率與不動產(chǎn)價格相關系數(shù)表；根據(jù)容積率與不動產(chǎn)價格相關系數(shù)制定容積率修正系數(shù)表。修正方法（百分率法）：估價案例價格=可比實例價格×估價對象容積率修正系數(shù)/比較案例容積率修正系數(shù)七、個別因素修正容積率修正：96八、求取比準價格

交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。八、求取比準價格交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修97八、求取比準價格

進行綜合修正：修正系數(shù)連乘：估價對象價格=可比實例成交價×1／（1＋S%）×（1＋T%）×1／(1＋R%)×1/（1＋G%)修正系數(shù)累加形式：估價對象價格=可比實例成交價×（1＋T%）／(1＋S%＋R%＋G%)求取比準價格：選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結果，作為比準價格。簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法等。八、求取比準價格進行綜合修正：98第三節(jié)市場比較法應用實例

為了評估一宗住宅用地價格，選擇四宗可比實例。交易情況與估價對象土地一致，其他條件比較：在區(qū)域因素和個別因素比較時，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準，正（負）指標值表示可比實例的區(qū)域因素和個別因素優(yōu)（劣）于估價對象的區(qū)域因素和個別因素所導致的價格差異幅度，在區(qū)域因素和個別因素中，各因子的權重相等，另外，通過市場調查，得到該城市的定基地價指數(shù)。根據(jù)以上條件，評估該住宅用地2000年10月價格。第三節(jié)市場比較法應用實例為了評估一宗住宅用地價格，99項目

估價對象

ABCD用途

住宅住宅住宅住宅住宅成交日期

00.1099.1099.1200.0899.04成交價格1200130014001000(區(qū)域)繁華程度0-2%-2%0-3%(區(qū)域)基礎設施0-1%-1%+2%0(區(qū)域)交通條件0-2%-2%+3%-2%(個別)地勢0-2%-2%0-2%(個別)形狀0+3%+3%+5%-4%(個別)其他0-3%-3%0-2%項目估價ABCD用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期00.100定基地價指數(shù)表：時間99.199.299.499.1099.1200.100.800.10地價指數(shù)100101103109111112119121時間99.199.299.499.1099.1200.1001011確定修正系數(shù)：交易情況一致，不需修正。交易時間修正已有相應的地價指數(shù)表。區(qū)域因素修正系數(shù)：實例A：1／[1+(-2%-1%-2%)]=100／95實例B：1／[1+(-2%-1%-2%)]=100／95實例C：1／[1+(2%+3%)]=100／105實例D：1／[1+(-3%-2%)]=100／95個別因素修正系數(shù)：實例A：1／[1+(-2%+3%-3%)]=100／98實例B：1／[1+(2%-3%+3%)]=100／95實例C：1／[1+5%]=100／105

實例D：1／[1+(-2%-4%-2%)]=100／921確定修正系數(shù)：1022進行因素綜合修正比準價格=成交價格×情況修正×日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正實例A比準價格：1200×100/100×121/109×100/95×100/98=1430.84元/平方米實例B比準價格：1300×100/100×121/111×100/95×100/98=1522.15元/平方米2進行因素綜合修正103實例C比準價格：1400×100/100×121/119×100/105×100/105=1291.18元/平方米實例D比準價格：1100×100/100×121/103×100/95×100/92=1344.12元/平方米實例C比準價格：1043計算估價結果：簡單算術平均（1430.84+1522.15+1291.18+1344.12）/4=1397.07元/平方米3計算估價結果：簡單算術平均105專題土地估價專題土地估價106第一部分土地估價的基礎知識

第二部分土地估價方法中市場比較法的運用第一部分土地估價的基礎知識

第二部分土地估價方法中市場107第一部分土地估價的基礎知識第一部分土地估價的基礎知識108第一節(jié)土地價格理論及應用一、土地價格的形成與變動二、土地價格的管理三、土地價格的評估方法第一節(jié)土地價格理論及應用一、土地價格的形成與變動109一、土地價格的形成與變動（一）土地價格的形成（二）土地價格的內涵及特點（三）影響土地價格變動的因素（四）土地價格變動趨勢及規(guī)律性一、土地價格的形成與變動（一）土地價格的形成110（一）土地價格的形成2.西方經(jīng)濟學地價形成理論1.馬克思主義地價形成理論（一）土地價格的形成2.西方經(jīng)濟學地價形成理論1.馬克思主111馬克思主義地價形成理論土地不是勞動產(chǎn)品，沒有價值。但土地有使用價值，并存在價格土地價格實質是地租的資本化

土地價格=地租/土地還原利率4000=200/5%土地價格是出租土地的資本化收入馬克思主義地價形成理論土地不是勞動產(chǎn)品，沒有價值。但土地有112社會主義的土地價格:土地資源價格;土地資本價格。

土地資源價格：其價格由真正的地租資本化決定土地權利在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式土地資本價格：凝結在土地中的固定資本價值的貨幣表現(xiàn)。其個別生產(chǎn)價格=土地開發(fā)成本+平均利潤土地投資帶來利息性地租的資本的收回社會主義的土地價格:土地資源價格;土地資本價格。土地資源價113西方經(jīng)濟學地價形成理論在市場經(jīng)濟條件下，地租正起著調節(jié)土地資源配置的作用，而且地租也是理解房地產(chǎn)經(jīng)濟活動領域中其他范疇的關鍵所在。

1、地租的含義地租首先是一個經(jīng)濟范疇，是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價。地租又是一個社會歷史范疇，在不同的社會形態(tài)下，由于土地所有權性質的不同，地租的性質、內容和形式也有很大的差異。2、地租理論的產(chǎn)生和發(fā)展過程

古典政治經(jīng)濟學階段

庸俗政治經(jīng)濟學階段現(xiàn)代西方經(jīng)濟學階段西方經(jīng)濟學地價形成理論在市場經(jīng)濟條件下，地租正起著調節(jié)土地114古典政治經(jīng)濟學的地租理論

威廉·配第（WilliamPetty，1623-1678）是古典政治經(jīng)濟學的奠基人－最早提出級差地租的概念。弗朗索瓦·魁奈（FrancoisQuesnay，1694-1774）是法國重農(nóng)學派的創(chuàng)始人－他的地租理論是“純產(chǎn)品”學說。

在農(nóng)業(yè)中由自然界的幫助而生產(chǎn)的剩余產(chǎn)品稱為純產(chǎn)品。純產(chǎn)品以地租形式歸土地所有者所有。亞當·斯密（AdamSmith，1723-1790）最先系統(tǒng)地研究了地租。地租是作為使用土地的代價，是為使用土地而支付的價格?！巴恋厥秦敻恢?勞動是財富之父”。大衛(wèi)·李嘉圖（DavidRicardo，1772-1823）最充分地研究了級差地租問題。級差地租的第一種形態(tài)：耕種優(yōu)等土地和中等土地而獲得的超額收入轉化為的地租級差地租的第二種形態(tài)：在同一塊土地上追加等量資本和勞動由生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的地租古典政治經(jīng)濟學的地租理論威廉·配第（WilliamPe115庸俗政治經(jīng)濟學的地租理論薩伊（JeanBptisteSay，1767－1832）運用效用價值論考察地租問題－人力所創(chuàng)造的不是物質而是效用。

生產(chǎn)的三要素理論：勞動、資本和土地

工資－對勞動服務的補償利息－對資本服務的補償?shù)刈猓瓕κ褂猛恋氐难a償托馬斯·馬爾薩斯（ThomasRobertMalthus，1776-1834）提出地租是總產(chǎn)品價格中的剩余部分

（即總產(chǎn)品價格中扣除勞動工資和耕種投資利潤后的剩余部分）。剩余部分的原因：土地的性質（指土地的肥力）－是剩余產(chǎn)品產(chǎn)生的主要原因

土地所生產(chǎn)的生活必需品具有特殊的性質

肥沃土地的相對稀缺性

土地能生產(chǎn)出比維持耕種者需要還多的生活必需品生活必需品分配－產(chǎn)生自身需求（糧食－人口增長－新的需求－糧價支付后的剩余－地租）庸俗政治經(jīng)濟學的地租理論薩伊（JeanBptisteS116現(xiàn)代西方經(jīng)濟學的地租理論

阿爾弗雷德·馬歇爾（AlfredMarshall，1842－1924）一般而言的地租由由原始價值、私有價值和公有價值所組成。保羅·薩繆爾森（PaulA·Samuelson，1915－）認為地租是為使用土地所付的代價，由于土地供給數(shù)量是固定、缺乏彈性的，因而地租量完全取決于土地需求者之間的競爭。

國家建設基礎設施改良土壤等投入大自然賦予的收益現(xiàn)代西方經(jīng)濟學的地租理論阿爾弗雷德·馬歇爾（Alfred117

以土地收益理論和土地供求理論為代表土地收益理論土地價格是土地收益即地租的資本化。土地價格公式：V=a/r土地收益指正常情況下的處于最佳利用方向的土地純收益土地價格的內涵以土地收益理論和土地供求理論為代表土地價格的內涵118土地價格的特點土地價格是土地的權益價格土地價格不僅是土地價值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價土地價格主要由土地需求決定土地價格呈總體上升趨勢土地價格具有強烈的地域性和個別性土地價格的特點119影響土地價格變動的因素1、一般因素2、區(qū)域因素3、個別因素影響土地價格變動的因素1、一般因素120一般因素指影響土地價格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質及宏觀區(qū)位、土地利用計劃土地相關政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟發(fā)展狀況、社會安定狀況一般因素指影響土地價格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地121區(qū)域因素對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素包括：位置、基礎設施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質量區(qū)域因素對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素122個別因素宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質條件等個別因素宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素123土地價格變動趨勢及規(guī)律性土地價格呈總體上升趨勢土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價格的變動具有明顯的地區(qū)差異性地價在房地產(chǎn)價格中所占比重越來越大土地價格變動趨勢及規(guī)律性土地價格呈總體上升趨勢124土地價格呈總體上升趨勢社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加土地投機土地價格呈總體上升趨勢社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高125土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價格的周期性變動受經(jīng)濟發(fā)展周期的影響土地價格變動受政府調節(jié)的影響土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價格的周期性變動受經(jīng)濟發(fā)展周期126二、土地價格的管理（一）中國土地價格體系（二）中國土地價格管理制度（三）西方發(fā)達國家的土地價格管理二、土地價格的管理（一）中國土地價格體系127（一）中國土地價格體系1、基準地價2、標定地價3、交易地價4、其他價格形式（一）中國土地價格體系1、基準地價128基準地價城鎮(zhèn)土地基準地價在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或土地條件相當?shù)牡赜颍凑丈虡I(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上法定最高年期物權性質的土地使用權區(qū)域平均價格基準地價城鎮(zhèn)土地基準地價129農(nóng)地基準地價農(nóng)地基準地價是指在農(nóng)村范圍內，以縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地，或者土地條件相當?shù)牡赜颍凑胀恋厮袡?、土地使用權等不同權利分別評估確定的某一時點的平均價格農(nóng)地基準地價130一級區(qū)域二級區(qū)域三級區(qū)域四級區(qū)域五級區(qū)域基準地價的確定（5級）一級區(qū)域二級區(qū)域三級區(qū)域四級區(qū)域五級區(qū)域基準地價的確定（5級131地價基礎知識與估價方法課件132贛州市城區(qū)基準地價贛州市城區(qū)基準地價133宗地宗地是被權屬界線封閉的地塊。宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：A107—24這個地號表示章貢區(qū)第1帶07片第24宗地。宗地134地價基礎知識與估價方法課件135

政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權價格。標定地價政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市136基準地價和標定地價的主要區(qū)別：(1)基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；

(2)基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價?；鶞实貎r和標定地價的主要區(qū)別：137地價基礎知識與估價方法課件138指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。主要有：土地使用權出讓價格土地使用權轉讓價格租賃價格交易地價指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市139按土地的存在形態(tài)可分為：生地價格：指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。熟地價格：指完成了土地開發(fā)等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。按土地的存在形態(tài)可分為：生地價格：指已完成土地使用批準手續(xù)而140按土地的存在形態(tài)可分為：毛地價格：指已完成基礎設施配套開發(fā)而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。凈地價格：指已完成基礎設施配套、場地內達到開工條件且沒有設定他項權利的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。按土地的存在形態(tài)可分為：毛地價格：指已完成基礎設施配套開發(fā)而141按土地權利分類：土地所有權價格：指土地所有權的轉移價格，也可以說是賣斷價格。在我國，土地所有權是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。土地使用權價格：是對土地擁有一定期限的使用權、收益權所形成的一種價格。土地租賃權價格：在一定時期內取得土地租賃權所形成的價格。土地抵押權價格：指被抵押土地使用權的抵押擔保價格。按土地權利分類：142按土地價格形成的方式：土地交易價格：指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。土地評估價格：指由專業(yè)評估機構和人員，按照規(guī)定的估價程序和方法評定的土地價格，例如基準地價、交易底價等。

按土地價格形成的方式：143按政府管理手段：申報地價：向人民政府申報的地價。公告(示)地價：是政府定期公告的地價。

按政府管理手段：144按土地交易的方式分為

拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格。拍賣價格：以拍賣方式出讓或轉讓形成的價格。招標價格：以招標方式出讓或轉讓形成的價格，通常由市、縣土地行政主管部門發(fā)布招標公告，公民、法人和其他組織參加投標，根據(jù)土地估價結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的。協(xié)議價格：指土地買賣雙方通過協(xié)商而成交的土地價格。掛牌價格：指采用掛牌方式出讓或轉讓的土地成交價格。按土地交易的方式分為145按土地價格使用目的分為：

買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。土地買賣價格：對土地未來年期純收益權利的交易價格。租賃價格：指租賃土地的價格。抵押價格：是以土地作為信用擔保而確定的價格。課稅價格：是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。征地價格：指國家征用集體土地而給予的補償金額。按土地價格使用目的分為：146土地價格定期公布（1）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，基準地價、標定地價應當定期確定和公布。土地價格定期公布147（2）出讓土地出于公共利益需要可提前收回（3）政府對土地使用權的轉移有優(yōu)先購買權：土地使用權價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權（4）政府對地價不合理上漲可行政干預：禁止囤地、地價凍結、實行交易許可、增加土地供應量、增強市場透明度等

（2）出讓土地出于公共利益需要可提前收回148中國土地價格管理制度基準地價和標定地價定期公布制度土地估價制度估價機構和估價人員的資格認證制度地價監(jiān)測體系：（/

）土地供應計劃制度和土地儲備制度土地交易最低限價制度土地增值稅制度中國土地價格管理制度基準地價和標定地價定期公布制度149

西方發(fā)達國家的土地價格管理1、美國建立土地估價制度對地價進行控制2、日本建立地價公示制度建立不動產(chǎn)估價制度建立土地交易許可制度和申報勸告制度制定《國土利用計劃證》西方發(fā)達國家的土地價格管理1、美國1503、德國成立土地估價委員會政府具有土地的征購權和優(yōu)先購買權建立農(nóng)地轉用控制制度3、德國151三、土地價格的評估（一）土地價格評估的目的與作用（二）土地價格評估的原則（三）土地價格評估的基本方法三、土地價格的評估（一）土地價格評估的目的與作用152（一）土地價格評估的目的與作用土地估價有助于土地交易的順利進行土地估價有助于企業(yè)投資決策土地估價有助于土地市場的完善土地估價有助于土地市場管理（一）土地價格評估的目的與作用土地估價有助于土地交易的順利進153（二）土地價格評估的原則公平原則替代原則預期收益原則供需原則保證農(nóng)民基本生活原則最有效利用原則（二）土地價格評估的原則公平原則154最有效利用的幾種特殊情況基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀利用為最有效利用企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地等估價，以估價對象的現(xiàn)狀利用為最有效利用農(nóng)地估價中，未獲得轉用許可的農(nóng)地以現(xiàn)狀利用為最有效利用；可轉為建設用地者，以實際最佳用途為最有效利用最有效利用的幾種特殊情況基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀利用為最155（三）土地價格評估的基本方法市場比較法收益還原法成本逼近法剩余法基準地價系數(shù)修正法農(nóng)地宗地價格評估方法（三）土地價格評估的基本方法市場比較法156市場比較法

基本原理市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算待估土地價格的方法市場比較法基本原理157

VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地價格VB：比較實例宗地價格A：待估宗地情況指數(shù)修正B：待估宗地日期指數(shù)修正D：待估宗地區(qū)域因素指數(shù)修正F：待估宗地個別因素指數(shù)修正市場比較法基本公式VD=VB×A×B×D×F市場比較法基本公158A：待估宗地情況指數(shù)∕比較實例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)∕比較實例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價日期地價指數(shù)∕比較實例宗地交易日期地價指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)∕比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)F：待估宗地個別因素條件指數(shù)∕比較實例宗地個別因素條件修正指數(shù)計算A：待估宗地情況指數(shù)∕比較實例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)∕比159收益還原法基本原理收益還原法是將待估土地未來正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法收益還原法基本原理160

V=a/rＶ：土地收益價格a：土地純收益r：土地還原利率收益還原法基本公式V=a/r收益還原法基本公式161基本原理成本逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地增殖收益來確定土地價格的方法成本逼近法基本原理成本逼近法162地價＝土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益

成本逼近法基本公式地價＝土地開發(fā)費＋稅費成本逼近法基本公式163基本原理

剩余法是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法剩余法基本原理剩余法164

Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）

Ｖ：待估土地的價格Ａ：總開發(fā)價值Ｂ：整個土地項目的開發(fā)成本Ｃ：開發(fā)商合理利潤剩余法基本公式Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）剩余法基本165基準地價系數(shù)修正法

基準地價是在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格

特點：基準地價是一種區(qū)域性的價格基準地價是一種分用途的價格基準地價是一種平均價格基準地價具有時效性基準地價是一種控制性的價格基準地價系數(shù)修正法166基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法基準地價修正法基本原理基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影167土地價格＝基準地價×（１±∑Ｋi）×T

Ｋi：估價對象第i個影響因素的修正系數(shù)T：交易時間修正系數(shù)

∑Ｋi：各影響因素的修正系數(shù)與其相應權重乘積之和基準地價修正法基本公式i＝1nni＝1土地價格＝基準地價×（１±∑Ｋi）×T基準地價修168農(nóng)地價格的最低限應能保障農(nóng)民的基本生活農(nóng)地價格因其權利內涵不同，其價格內涵也不同農(nóng)地估價要特別重視農(nóng)地區(qū)位、國家投資和公共投資的影響農(nóng)地宗地價格評估方法農(nóng)地價格的最低限應能保障農(nóng)民的基本生活農(nóng)地宗地169農(nóng)地所有權價格主要根據(jù)農(nóng)地的現(xiàn)時農(nóng)業(yè)技術水平和利用狀況、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對農(nóng)民的保障作用來確定在當前農(nóng)民沒有被納入國家社會保障系統(tǒng)的情況下，農(nóng)地的社會保障價值在農(nóng)地價格中應得到較高的體現(xiàn)農(nóng)地所有權價格＝農(nóng)地純收益的資本化＋農(nóng)地社會保障值農(nóng)地所有權價格主要根據(jù)農(nóng)地的現(xiàn)時農(nóng)業(yè)技術水平和利用狀況、農(nóng)業(yè)1701、土地價格的內涵及特點2、土地價格的影響因素3、土地價格評估的原則和方法4、中國的土地價格體系5、中國的土地價格管理制度思考題1、土地價格的內涵及特點思考題171第二部分土地估價方法中市場比較法的運用第二部分土地估價方法中市場比較法的運用172第一節(jié)基本原理第二節(jié)估價步驟第三節(jié)應用實例

第一節(jié)基本原理173第一節(jié)基本原理

一、概念二、理論依據(jù)三、基本公式四、特點與適用范圍

第一節(jié)基本原理一、概念174一、市場比較法的概念

市場比較法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）：又稱市價比較法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法，簡稱比較法、市場法。將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。幾個有關概念：類似不動產(chǎn)：所處區(qū)位、用途、建筑結構等方面與估價對象相似的不動產(chǎn)。一、市場比較法的概念市場比較法（marketcompa175一、市場比較法的概念

比準價格：以估價對象為基準，對比較案例進行修正后得到的價格。同一供需圈：以估價對象不動產(chǎn)為中心的市場環(huán)境相同、不動產(chǎn)利用條件相似，并對估價對象價格產(chǎn)生顯著影響的、供需均衡的特定的不動產(chǎn)利用區(qū)域。交易案例：在同一供需圈內，能與估價對象不動產(chǎn)形成替代關系的、條件相似的實際交易不動產(chǎn)。標準不動產(chǎn)：在一定區(qū)域內設定的，能夠代表某一范圍內不動產(chǎn)基本條件和特征的，具有標準作用的不動產(chǎn)。交易日期：交易案例實際交易價格對應的日期。一、市場比較法的概念比準價格：以估價對象為基準，對比較案例176一、市場比較法的概念交易情況：交易行為中能夠顯著影響不動產(chǎn)價格的一些特殊情況。區(qū)域因素：估價對象不動產(chǎn)所在區(qū)域的自然條件、社會、經(jīng)濟、行政、文化等因素共同作用形成的，能對不動產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的區(qū)域性特征。個別因素：能夠對不動產(chǎn)價格具有影響作用的，不動產(chǎn)自身的一些特性。一、市場比較法的概念交易情況：交易行為中能夠顯著影響不動產(chǎn)價177二、理論依據(jù)：替代原理

同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應具有相同的價格，即具有替代關系。同一市場上具有相互替代關系的商品同時存在時，商品的價格經(jīng)過相互影響而決定，即相同類型、具有替代關系的商品，由于市場競爭，價格趨于一致。不動產(chǎn)交易中，理智的當事人會依替代原理，對不動產(chǎn)價格進行比較，決定其行為，他不會接受偏離正常水平的價格。最終，類似不動產(chǎn)價格接近。

不排除交易者的動機、偏好、對市場的了解、討價還價能力，使交易價格偏離正常，但足夠多的交易實例的綜合結果真實。二、理論依據(jù)：替代原理同一市場上，具有相同使用178交易案例不動產(chǎn)估價對象不動產(chǎn)條件差異價格差異價格修正估價對象不動產(chǎn)價格市場比較法的基本原理交易案例不動產(chǎn)估價對象不動產(chǎn)條件差異價格差異價格修正估價對象179三、基本公式

采用比較法，需進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正，從而得到估價對象的客觀、合理價格。估價對象比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)三、基本公式采用比較法，需進行交易情況、交易日期、區(qū)180（一）直接比較修正公式

交易實例與待估案例直接比較：估價對象比準價格=可比實例價格×100/()×()/100×100/()×100/()分子為100，表示以估價對象為基準，交易實例與之比較，優(yōu)于待估，大于100;劣于待估，小于100.日期：以交易實例日期為基準。（一）直接比較修正公式交易實例與待估案例直接比較：181（二）間接比較修正公式

設定標準不動產(chǎn)、標準區(qū)域因素、標準個別因素，待估案例與交易案例都與標準不動產(chǎn)進行比較。

區(qū)域因素標準化公式：估價對象比準價格=可比實例價格×100/()×()/100×()/100×100/()×100/()

標準化修正分子為100，表示以標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素的得分；區(qū)域因素修正分母100，表示以標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素狀況為基準，分子式估價對象的區(qū)域因素相對于標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素的得分。

（二）間接比較修正公式設定標準不動產(chǎn)、標準區(qū)域因素、標準182（二）間接比較修正公式個別因素標準化公式：估價對象比準價格=可比實例價格×100/()×()/100×100/()×()/100×100/()標準化修正分子為100，表示以標準不動產(chǎn)的個別因素的得分；個別因素修正分母為100，表示以標準不動產(chǎn)的個別因素狀況為基準，分子式估價對象的個別因素相對于標準不動產(chǎn)的個別因素的得分。（二）間接比較修正公式個別因素標準化公式：183四、特點與適用范圍

（一）特點：1.通用性以比較方法確定價格，通俗易懂。2現(xiàn)實性以價格求價格，有較強的說服力。3.需要一個穩(wěn)定的市場背景在非正常情況下，比準價格往往偏離真實價格。4.對市場信息的高度依賴性要求估價人員市場信息（二）適用條件：1.要有充足的市場交易資料。2.比較實例與估價對象有相關性和替代性。四、特點與適用范圍（一）特點：184四、特點與適用范圍（三）適用范圍：市場發(fā)達，有充足的具有替代性的比較實例的地區(qū)。適用于交易性不動產(chǎn)的價格評估、租金評估。四、特點與適用范圍（三）適用范圍：市場發(fā)達，有充足的具有替代185建立價格可比基礎搜集交易實例選取可比實例交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正求取可比價格第二節(jié)市場比較法的估價步驟建立價格可比基礎搜集交易實例選取可比實例交易情況修正交易日期186一、搜集交易實例

運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。

（一）搜集途徑：1、查閱政府有關部門的資料：基準地價、標定地價、重置價、申報價、出讓價。2、查閱報刊、雜志。3、從不動產(chǎn)開發(fā)商和代理商那里獲取。向交易當事人及相關的人，機構調查。4、同行之間提供。一、搜集交易實例運用市場比較法估價187一、搜集交易實例（二）搜集內容：1、雙方的基本情況及交易目的：買賣、租貨、抵押等。2、不動產(chǎn)狀況：坐落、形狀、面積、規(guī)劃、權利狀況。

3、成交價格和成交日期。4、付款方式：一次、分期。5、交易情況：稅費負擔、利害關系。一、搜集交易實例（二）搜集內容：188二、選取可比實例

根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。1、區(qū)位相同或類似。2、用途相同：不動產(chǎn)具體利用方式。3、建筑結構相同：鋼、鋼混、磚混、磚木、簡易。4、權利性質相同。5、交易類型吻合。6、成交日期與估價時點相近：不宜超過1年。7、可比實例的成交價格為正常價格，或可修正為正常價。二、選取可比實例根據(jù)估價對象狀況和估價目189三、建立價格可比基礎

選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一其表達方式和內涵。1、統(tǒng)一付款方式：以一次付清為準。2、同一幣種和貨幣單位：不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。3、統(tǒng)一面積內涵：建筑面積或使用面積。4、統(tǒng)一面積單位。5、統(tǒng)一采用單價。三、建立價格可比基礎選取可比實例后，應對可比實例的成交190四、交易情況修正

進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。

有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：1、有利害關系人之間的交易。2、急于出售或急于購買情況下的交易。3、受債權債務關系影響的交易。4、對市場行情缺乏了解的交易。5、有特別動機或偏好的交易。6、相鄰不動產(chǎn)的合并交易。7、特殊方式交易下的交易。8、稅費非正常負擔的交易。

四、交易情況修正進行交易情況修正，應排除交易行為中的191四、交易情況修正例外：1、當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正；2、對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。四、交易情況修正例外：192四、交易情況修正（二）修正方法（一般采用百分率法）：可比實例的成交價×交易情況修正系數(shù)=正常價格可比實例的成交價×1/（1+S%）=正常價