物業(yè)管理法規(guī)(同名74)課件

物業(yè)管理法規(guī)主講：黃東興注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人物業(yè)管理法規(guī)主講：黃東興思考：部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿(mǎn)意，可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？思考：部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿(mǎn)意，可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？聰明避免老板（業(yè)主）炒我們（企業(yè)）的魷魚(yú)——業(yè)主自治管理16業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)）管理規(guī)約聰明避免老板（業(yè)主）炒我們（企業(yè)）的魷魚(yú)——業(yè)主自治管理16

業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。業(yè)主是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主：業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；16.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的權(quán)利：監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的權(quán)利：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的義務(wù)

業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)：業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主共同

決定第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：決定第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。16.2業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。16.2業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)履行的職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；16.2業(yè)主委員

管理規(guī)約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，對(duì)全體業(yè)主（也包括物業(yè)使用人）有共同約束力。16.3（臨時(shí)）管理規(guī)約管理規(guī)約：管理規(guī)約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理業(yè)主的共同利益業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。16.3（臨時(shí)）管理規(guī)約管理規(guī)約的主要內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理16.3（臨時(shí)）管理規(guī)約管理規(guī)約【案例】

某小區(qū)部分業(yè)主違反業(yè)主公約，擅自占用小區(qū)公共空間，實(shí)施了在樓頂平臺(tái)建設(shè)房屋、防盜門(mén)占樓道、超出外墻體安裝防盜窗等行為。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就該情況，要求物管公司向違規(guī)業(yè)主發(fā)函，讓其限期拆除，如不拆除，物管公司應(yīng)以訴訟手段解決問(wèn)題。后因問(wèn)題未得到解決，業(yè)主委員會(huì)又向物管公司下發(fā)通知，要求物管公司對(duì)該部分業(yè)主提起訴訟，并規(guī)定物管公司向法院遞交訴狀的限期為通知發(fā)出之日起1個(gè)月，同時(shí)說(shuō)明：如物管公司不起訴違規(guī)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)將對(duì)物管公司采取一定的措施。（注意：找準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系）【案例】回顧：業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)）管理規(guī)約回顧：業(yè)主大會(huì)謝謝！謝謝！物業(yè)管理法規(guī)主講：黃東興注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人物業(yè)管理法規(guī)主講：黃東興思考：部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿(mǎn)意，可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？思考：部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿(mǎn)意，可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？聰明避免老板（業(yè)主）炒我們（企業(yè)）的魷魚(yú)——業(yè)主自治管理16業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)）管理規(guī)約聰明避免老板（業(yè)主）炒我們（企業(yè)）的魷魚(yú)——業(yè)主自治管理16

業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。業(yè)主是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主：業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；16.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的權(quán)利：監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的權(quán)利：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主的義務(wù)

業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)：業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主共同

決定第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。16.1業(yè)主大會(huì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：決定第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。16.2業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。16.2業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)履行的職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；16.2業(yè)主委員

管理規(guī)約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，對(duì)全體業(yè)主（也包括物業(yè)使用人）有共同約束力。16.3（臨時(shí)）管理規(guī)約管理規(guī)約：管理規(guī)約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理業(yè)主的共同利益業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。16.3（臨時(shí)）管理規(guī)約管理規(guī)約的主要內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理16.3（臨時(shí)）管理規(guī)約管理規(guī)約【案例】

某小區(qū)部分業(yè)主違反業(yè)主公約，擅自占用小區(qū)公共空間，實(shí)施了在樓頂平臺(tái)建設(shè)房屋、防盜門(mén)占樓道、超出外墻體安裝防盜窗等行為。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就該情況，