2022年我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)改增現(xiàn)狀分析：有助于提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度

年我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)改增現(xiàn)狀分析：有助于提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度營(yíng)改增進(jìn)入全面鋪開的收官階段。營(yíng)改增有利于去庫(kù)存、降成本、補(bǔ)短板，被視為供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革最重要的內(nèi)容，而降成本（減稅）無(wú)疑是營(yíng)改增被寄予厚望之所在。以下是2022年我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)改增現(xiàn)狀分析：

2022年，全國(guó)營(yíng)業(yè)稅收入1.9萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入占比分別為31.6%、26.6%、23.6%，房地產(chǎn)是“大頭”。營(yíng)業(yè)稅是地方第一大稅種，而房地產(chǎn)又是營(yíng)業(yè)稅的大頭，加上土地出讓收入及關(guān)聯(lián)的60多個(gè)上下游行業(yè)，房地產(chǎn)占地方全口徑財(cái)政收入超過60%。那么，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增以后，其稅負(fù)將如何變化，能否實(shí)現(xiàn)全行業(yè)稅負(fù)只減不增呢？

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局測(cè)算，營(yíng)改增將年均減稅5000億元，其中不動(dòng)產(chǎn)、在建工程抵扣占60%。也就是說(shuō)，企業(yè)購(gòu)置或自建不動(dòng)產(chǎn)、在建工程作為固定資產(chǎn)，構(gòu)成了減稅主體。由此，新增4個(gè)行業(yè)的減稅并不非常樂觀。相應(yīng)地，國(guó)家實(shí)施了許多過渡性措施，如稅率降檔，增值稅在17%和13%的基礎(chǔ)上，新增房地產(chǎn)和建筑業(yè)11%的稅率、金融和生活服務(wù)業(yè)6%的稅率;營(yíng)業(yè)稅優(yōu)待連續(xù)連續(xù);房地產(chǎn)增值稅預(yù)征率從營(yíng)業(yè)稅的5%降至3%等。

依據(jù)國(guó)泰君安的討論，即便土地從應(yīng)稅收入中扣除，假如建安成本100%可以進(jìn)項(xiàng)稅來(lái)抵扣，減稅規(guī)模將達(dá)到收入的1.04%，凈利潤(rùn)將提高10.36%;假如建安成本只有50%可通過進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，實(shí)際稅率將提升0.45%，凈利潤(rùn)將下降4.5%。因此，進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣，成為房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)增減的關(guān)鍵。

2022年試點(diǎn)營(yíng)改增以后，原營(yíng)業(yè)稅征稅范圍內(nèi)的部分企業(yè)消失實(shí)際稅負(fù)提高的現(xiàn)象，根本緣由就在于有些企業(yè)拿不出抵扣憑證，導(dǎo)致稅負(fù)反而增加。

在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，稅務(wù)機(jī)關(guān)主要監(jiān)管開發(fā)商營(yíng)業(yè)收入是否繳稅，而能夠抵扣銷項(xiàng)的支出環(huán)節(jié)（上游建筑企業(yè)的收入），稅務(wù)機(jī)關(guān)很少關(guān)注，造成支出環(huán)節(jié)稅款流失、支出開票混亂。同時(shí)，開發(fā)商獲得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，特殊是支出時(shí)獲得的上游建筑企業(yè)開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，由于不能抵扣開發(fā)商繳納的營(yíng)業(yè)稅，所以稅務(wù)機(jī)關(guān)很少監(jiān)管建筑企業(yè)的開票行為。

增值稅的特點(diǎn)是“道道征稅、環(huán)環(huán)抵扣”，要求企業(yè)全部收入都要開具發(fā)票。另一方面，能抵扣的必需是增值稅專用發(fā)票（非一般發(fā)票），建筑企業(yè)要求開發(fā)商供應(yīng)稅務(wù)登記證復(fù)本、一般納稅人資格證書或認(rèn)定文件等后，才能向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)專用發(fā)票，而稅務(wù)機(jī)關(guān)審核交易的真實(shí)性后才能開具專用發(fā)票。

而且，開具增值稅專用發(fā)票要依合規(guī)流程。首先，開發(fā)商獲得增值稅專用發(fā)票以后，必需在開票后180天內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)認(rèn)定，認(rèn)定通過后才能抵扣;其次，申請(qǐng)認(rèn)定時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)先要看發(fā)票購(gòu)買內(nèi)容是否真實(shí)發(fā)生，這就需要開發(fā)商供應(yīng)選購(gòu)清單、商品明細(xì)等。這對(duì)營(yíng)業(yè)稅時(shí)代僅針對(duì)開發(fā)商銷售額征收固定比例的稅收征管是極大挑戰(zhàn)，而房地產(chǎn)開發(fā)和建筑企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上恐難以很快適應(yīng)。

作為輕資產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)商進(jìn)項(xiàng)抵扣主要有兩個(gè)內(nèi)容：個(gè)人勞務(wù)、建安成本。目前，全國(guó)有13.6萬(wàn)家開發(fā)商，95%是中小企業(yè)，它們的現(xiàn)實(shí)是勞務(wù)成本很高，營(yíng)銷支出和上游建筑工人支出是大頭。目前，建筑工人工資較高的已達(dá)到5000元/月，為降低勞務(wù)成本（特殊是個(gè)稅和社會(huì)保險(xiǎn)），多數(shù)企業(yè)通過非正規(guī)人力市場(chǎng)、包工頭來(lái)獲得，以辦公用品發(fā)票沖抵，均沒有開具增值稅專用發(fā)票的習(xí)慣。

建安包括建材、安裝兩大塊。安裝成本主要是建筑企業(yè)的勞務(wù)收入，也無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票;建材中的沙子、水泥等，多數(shù)通過包工頭在私人材料市場(chǎng)購(gòu)進(jìn)，特殊是中小開發(fā)商，也無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票;建材中的玻璃、線材等，中小開發(fā)商一般自行向私人建材市場(chǎng)選購(gòu)（“清包”模式），大開發(fā)商則承攬給建筑企業(yè)（“總包”模式），只有后者才能獲得增值稅專用發(fā)票。

綜上所述，由于房地產(chǎn)及建筑行業(yè)服務(wù)業(yè)的特性（中小企業(yè)為主且魚龍混雜、征稅慣性造成票據(jù)混亂），營(yíng)改增后短期內(nèi)開發(fā)商遭受稅負(fù)增加的現(xiàn)象恐難以避開。

但是，過渡性措施的跟進(jìn)、不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣，完全可以抵充稅負(fù)增長(zhǎng)，確保行業(yè)稅負(fù)“只減不增”。

更重要的是，一方面中短期內(nèi)房地產(chǎn)營(yíng)改增對(duì)大開發(fā)商、大建筑企業(yè)減稅效果特別顯著，有利于以稅收這一市場(chǎng)化手段提高行業(yè)門檻，助推企業(yè)做大做強(qiáng)、行業(yè)集中度提升。

另一方面，營(yíng)改增激勵(lì)開發(fā)商將項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃和材料選購(gòu)?fù)獍?lì)開發(fā)商從過去單純追求規(guī)模開發(fā)收益，向追求項(xiàng)目品質(zhì)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。此外，營(yíng)改增有助于捋順上下游開票