重慶市魚嘴鎮(zhèn)項目市場調查與產品建議報告課件

魚嘴鎮(zhèn)項目市場調查與產品

建議報告重慶正和地產機構2011年元月-魚嘴鎮(zhèn)項目市場調查與產品

建議報告重慶正和地產機構2011年1目錄第一部分……魚嘴鎮(zhèn)基本概況第二部分……魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場第三部分……魚嘴鎮(zhèn)微觀市場第四部分……綜述第五部分……產品分析與建議-目錄第一部分……魚嘴鎮(zhèn)基本概況-2第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況概況：魚嘴鎮(zhèn)位于重慶市江北區(qū)東部，地處長江邊，西與鐵山坪森林公園相鄰，南抵長江，東接御臨河，北與渝北區(qū)接壤。全鎮(zhèn)轄15個村，2個社區(qū)居委會，總人口3.5萬人（其中農業(yè)人口2.8萬人），幅員面積48.5平方公里，距市區(qū)20余公里,到江北機場只需20分鐘。已竣工通車的渝涪高速公路橫貫全境，并設有互通式立交，渝懷鐵路在鎮(zhèn)內至東向西通過，設有客貨兩用站一個。擬建中的二環(huán)快速通道起、止點都在魚嘴，魚嘴長江大橋也在擬建中。長江水路交通條件十分便利，有水運客、貨碼頭各一個，便利的水、陸、鐵立體交通網絡，給魚嘴地方經濟的發(fā)展注入了活力魚嘴鎮(zhèn)1996年被列為重慶市試點小城鎮(zhèn)之一，是重慶市總體規(guī)劃中確定的十一個外圍組團之一，是以石油天然氣化工為主的工業(yè)區(qū)，發(fā)展規(guī)模18平方公里，20萬人。隨著重慶市城市建設北移東下戰(zhàn)略的實施以及國家中西部發(fā)展戰(zhàn)略的啟動，江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)必將成為重慶都市圈內經濟迅速發(fā)展的一方熱土。一、魚嘴鎮(zhèn)概況：-第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況概況：一、魚嘴鎮(zhèn)概況：-3第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況

魚嘴鎮(zhèn)自兩江新區(qū)成立伊始即被劃歸兩江新區(qū)。重慶兩江新區(qū)于2010年6月18日,也就是重慶直轄13周年之際掛牌成立，是我國內陸地區(qū)唯一的國家級開發(fā)開放新區(qū)，也是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)后，由國務院直接批復的第三個國家級開發(fā)開放新區(qū)。兩江新區(qū)位于重慶主城區(qū)長江以北、嘉陵江以東、涵蓋江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)三個行政區(qū)部分區(qū)域，擁有內陸唯一的保稅港區(qū)——兩路寸灘保稅港區(qū)，規(guī)劃面積1200平方公里，其中可開發(fā)面積550平方公里。全面啟動魚嘴工業(yè)園區(qū)建設和移民遷建企業(yè)片區(qū)建設。2010年建成10平方公里魚嘴工業(yè)園區(qū)，2015年全面建成18平方公里魚嘴工業(yè)園區(qū)，形成產值500億，人口20萬的都市工業(yè)重鎮(zhèn)。由以上的市場情況以及魚嘴未來的發(fā)展規(guī)劃來看，魚嘴地區(qū)的土地資源日后必將緊俏。房地產市場也必將火爆。二、魚嘴鎮(zhèn)發(fā)展現狀：-第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況魚嘴鎮(zhèn)自兩江新區(qū)成立伊4第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況重慶東部新城魚嘴組團規(guī)劃建設工作已經全面啟動：

三、魚嘴片區(qū)規(guī)劃發(fā)展：-第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況重慶東部新城魚嘴組團規(guī)劃建設工作已經5第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況近中期規(guī)劃的空間范圍包括魚嘴、復盛、五寶三鎮(zhèn)行政轄區(qū)的絕大部分，即北至渝北區(qū)、南至長江、西至銅鑼山、東至明月山，規(guī)劃面積60平方公里，人口約55萬人。其中，納入2007-2020年重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃建設用地面積30平方公里左右，規(guī)劃人口規(guī)模達到42萬人，城鎮(zhèn)化率100%。目前，東部新城魚嘴組團完成了七個規(guī)劃標準分區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，規(guī)劃城市建設用地面積約28平方公里（工業(yè)用地約5平方公里，倉儲、物流、港口建設用地約4平方公里）。其中：魚嘴組團六個標準分區(qū)共約23.9平方公里（建設用地22.9平方公里）的控制性詳細規(guī)劃已獲市政府批復，規(guī)劃標準分區(qū)約4.1平方公里的控制性詳細規(guī)劃已經市規(guī)劃局評審通過正報送市政府審批中。到2007年底已完成土地征用綜合整治4.5平方公里。至今年，魚嘴新城區(qū)域總投入100億元以上，征收土地6平方公里，開發(fā)建成5平方公里，新城形象初現輪廓。詳情：-第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況近中期規(guī)劃的空間范圍包括魚嘴、復盛、6第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場魚嘴區(qū)域由于其港口，陸路交通以及臨近江北國際機場的優(yōu)越地理位置，這里隨著兩江新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展完善，必將成為兩江新區(qū)的核心。在這里將崛起一座現代化的新城。衣食住行這是百姓關心的大事，既然區(qū)域經濟在迅猛發(fā)展，那么房地產行業(yè)也必將受到區(qū)域經濟發(fā)展的拉動進而迅速的升溫。一、魚嘴片區(qū)房地產市場概況：魚嘴片區(qū)地理位置戰(zhàn)略優(yōu)勢：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場魚嘴區(qū)域由于其港口，陸路交通以7第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場

目前魚嘴地區(qū)房地產商業(yè)開發(fā)還處在一個相對空白階段。目前在建的絕大部分還是安置房與公租房。商品房項目還屬于稀缺資源。由于房地產一二級市場的滯后，魚嘴地區(qū)的房地產三級市場也處于一種低迷狀態(tài)。整個區(qū)域市場隨著兩江新區(qū)及魚嘴片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展必然火爆。魚嘴片區(qū)目前為重慶公租房的主要建設區(qū)域。區(qū)域市場對于商品房開發(fā)還屬于被限制階段，即政府部門雖然對于住宅開發(fā)用地進行了規(guī)劃，但是目前進入實質性開發(fā)階段的還屬于鳳毛麟角。片區(qū)內還有沒有成規(guī)模的開發(fā)企業(yè)進駐。整個區(qū)域市場缺少品牌，缺少靈魂企業(yè)。消費群體對于市場的了解不夠，對于居住環(huán)境的改善具有很迫切的需求。但是對于品質生活的要求沒有一個具體的標準。魚嘴片區(qū)市場具體情況：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場目前魚嘴地區(qū)房地產商業(yè)開發(fā)還處8第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場綜上所述，該區(qū)域市場需要領軍企業(yè)來引領和開發(fā)市場。需要由領軍企業(yè)來“制定”一個適合于該區(qū)域特點的市場規(guī)范。也急需房地產開發(fā)企業(yè)進入，通過對于項目品質的宣傳來引領和打造一種生活方式和生活概念。進而帶動區(qū)域市場的成熟。結論：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場綜上所述，該區(qū)域市場需要領軍企9第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場二、項目現狀：土地現狀：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場二、項目現狀：土地現狀：-10第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場

面積：約59畝容積率：2.98建筑面積：地上與地下合計約13萬平方米土地還沒有進行平整，但是地上沒有需要拆遷的建筑。這對于項目運作周期來說是一個優(yōu)勢。該項目預計在2011年底至2012年初運作上市。土地基本情況：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場面積：約59畝土地基本情況：-11第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場

魚嘴區(qū)域由于其港口，陸路交通以及臨近江北國際機場的優(yōu)越地理位置，這里隨著兩江新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展完善，必將成為兩江新區(qū)的核心。在這里將崛起一座現代化的新城。衣食住行這是百姓關心的大事，既然區(qū)域經濟在迅猛發(fā)展，那么房地產行業(yè)也必將受到區(qū)域經濟發(fā)展的拉動進而迅速的升溫。目前魚嘴片區(qū)的房地產市場基本屬于游擊戰(zhàn)，整個市場缺少“正規(guī)軍”，市場不規(guī)范，消費群體也無法真正的了解市場情況。也因為市場缺乏領軍企業(yè)，讓消費群體沒有明確的標準來判斷產品的優(yōu)劣。消費群體基本處于一種迷茫和觀望狀態(tài)。再者，因為區(qū)域市場開發(fā)量不大，造成很多的消費者有意向但是無合適產品供給的局面。一、魚嘴片區(qū)2010年樓市總體描述：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場魚嘴區(qū)域由于其港口，陸路交通以12第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場綜上所述，根據魚嘴片區(qū)的目前市場狀況來分析，魚嘴片區(qū)的市場潛力巨大，急需正規(guī)開發(fā)企業(yè)進入，通過開發(fā)運作來制定一個針對區(qū)域市場的新標準。來規(guī)范市場、整頓市場。二、結論：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場綜上所述，根據魚嘴片區(qū)的目前市場狀況13第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場魚嘴片區(qū)真正投入市場運作的商品房項目只有一個就是重慶耀文房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的“耀文金鑫花園”。建筑面積：50000平方米容積率：4.26%綠化率：18.01%均價：3100元/平方米商業(yè)體量較大，商鋪面積從65平方米至1300平方米都有均價：5500元/平方米三、區(qū)域市場調查：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場魚嘴片區(qū)真正投入市場運作的商品房項目14第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場

以耀文金鑫花園為例，開發(fā)企業(yè)為重慶耀文建設（集團）有限公司開發(fā)，因為其企業(yè)規(guī)模及影響力，造就了耀文金鑫花園銷售均價為3100元每平方米，開盤期間均價超過相同位置二手房均價1100元每平方米。其主要目的是打造其自身的商業(yè)地產部分，但是由于地理位置以及商鋪的面積過大問題導致滯銷。項目銷售的時候采用的宣傳渠道單一，購買客戶主要為本區(qū)域的剛性需求消費群體。除去魚嘴的安居房外，耀文金鑫花園為魚嘴片區(qū)的唯一高層住宅，高層商品房住宅在魚嘴片區(qū)尚屬于稀缺資源。相對于外界市場而言片區(qū)市場相對閉塞，受外界影響很小。四、典型樓盤分析：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場以耀文金鑫花園為例，開發(fā)15第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場

通過對區(qū)域市場的考察得出結論，魚嘴片區(qū)的市場潛力巨大，剛性需求客戶群體龐大。尤其是工業(yè)園區(qū)竣工以后，各大企業(yè)進入，勢必吸引周邊的務工人員大量涌入，這一部分人群也將成為片區(qū)潛在的消費群體。所以可以看出項目的前景是十分廣闊的。五、結論：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場通過對區(qū)域市場的考察得16第四部分綜述

2010—2015年全鎮(zhèn)經濟總量（GDP）實現翻三番，增加到11億元，人均國民生產總值達到3500美元，二、三產業(yè)收入增加到10億元，財政收入實現2000萬元，農民人均純收入實現19600元，城鎮(zhèn)化水平達到90%，三次產業(yè)結構調整為12：60：28，農村勞動力在三次產業(yè)中就業(yè)結構調整為30：36：34，轉移農村勞動力25000人，全面進入小康社會。以魚嘴老鎮(zhèn)為中心,規(guī)劃建設3-5平方公里的新城沿魚五路、郭魚路、旱魚路分別發(fā)展不同特色的產業(yè)。2010-2015年，工業(yè)園區(qū)全面建成并發(fā)揮效益，基本實現工業(yè)重鎮(zhèn)的建設目標，城鎮(zhèn)面積達10平方公里、20萬人，形成以草壩、石嶺為中心的都市新鎮(zhèn)。一、區(qū)域發(fā)展遠景：-第四部分綜述2010—2015年全鎮(zhèn)經濟總量17第四部分綜述

目前魚嘴片區(qū)的區(qū)域房地產市場發(fā)展極不成熟，區(qū)域市場處于一種相對空白階段。市場存在需求，但是缺少產品供給。隨著兩江新區(qū)的工業(yè)園區(qū)在魚嘴的落成，必將帶來大量的工作機會，勢必要吸引周邊區(qū)域的務工人員的大量涌入。這一部分人群中的一部分必將就近解決住房問題。隨著區(qū)域市場的發(fā)展，工業(yè)園區(qū)對于區(qū)域市場的經濟拉動也將是巨大的，隨著區(qū)域市場的發(fā)展。區(qū)域內的消費群體的居住觀念也將發(fā)生質的變化。對于現有居住條件的改善也將成為最為迫切的需求。隨著人口的集中，人員密度的增大。剛性需求的增加，整個區(qū)域市場必然升溫。二、區(qū)域市場發(fā)展：-第四部分綜述目前魚嘴片區(qū)的區(qū)域房地產市場發(fā)展18第四部分綜述三、區(qū)域消費群體：

該區(qū)域內的消費群體構成：改善現有居住條件客戶周邊區(qū)域客戶投資客戶剛性需求客戶＋＋＋注：投資性客戶對于區(qū)域市場只是補充，不起決定作用。-第四部分綜述三、區(qū)域消費群體：改善現有居住條件客戶周邊區(qū)域19第四部分綜述

由于區(qū)域市場的產品供給嚴重失衡，項目的出現正好彌補了市場的空白，同時也迎合了區(qū)域市場的消費群體的需求。隨著區(qū)域市場的成熟，消費群體對以所需求的物業(yè)的品質要求也將逐步的提高，項目的出現，以及項目自身的定位也正好迎合了市場的需求。所以產品的定位一定不可以偏離市場。項目的誕生是迎合市場的需求出現的，只要能很好的樹立企業(yè)的品牌形象以及產品的形象，在消費群體中一定會樹立起良好的口碑的，就可以達到預期的經濟效益。四、項目市場潛力：-第四部分綜述由于區(qū)域市場的產品供給嚴重失衡，20第五部分產品分析與建議

目前區(qū)域內的現有產品主要為大面積大戶型，面積基本都在100平方米以上，低單價高總價必然會限制很大部分的消費群體?，F有產品基本沒有品質可言，小區(qū)不成規(guī)模，管理滯后。對于小區(qū)環(huán)境的營造還停留在“修花壇，種種樹”的階段。區(qū)域市場內缺少高品質產品，全封閉管理的小區(qū)在區(qū)域市場內還處于一種相對空白的階段。

區(qū)域市場內產品目前多以多層建筑為主，開發(fā)企業(yè)不成規(guī)模，市場缺乏正規(guī)企業(yè)帶領。消費群體沒有明確的參照標準。無法對產品優(yōu)劣進行有效判斷。一、區(qū)域市場產品分析：區(qū)域市場現有產品特點：＋-第五部分產品分析與建議目前區(qū)域內的現有產品主21第五部分產品分析與建議1、區(qū)域市場內缺少規(guī)?；^(qū)。2、區(qū)域市場內產品單一，小戶型產品缺乏。3、產品品牌效應缺乏，區(qū)域市場內沒有品牌化產品。4、產品設計陳舊，在設計方面缺少創(chuàng)新5、產品供給不足，市場存量不夠。一、區(qū)域市場產品分析：區(qū)域市場缺少的元素：＋-第五部分產品分析與建議1、區(qū)域市場內缺少規(guī)模22第五部分產品分析與建議通過走訪以及對整個片區(qū)市場的調查得出結論：1、消費群體的主要需求在60-80左右的小兩室居多。2、對于小區(qū)的管理要求越來越高。3、對于居住環(huán)境的要求越來越嚴格。4、對于產品周邊的生活配套設施要求越來越多。5、對于產品自身的檔次感也開始產生要求。一、區(qū)域市場產品分析：市場需求的產品形態(tài)：＋-第五部分產品分析與建議通過走訪以及對整個片區(qū)23第五部分產品分析與建議通過對區(qū)域市場的考察得出結論，魚嘴片區(qū)的市場潛力巨大，剛性需求客戶群體龐大。尤其是工業(yè)園區(qū)竣工以后，各大企業(yè)進入，勢必吸引周邊的務工人員大量涌入，這一部分也將成為片區(qū)潛在的消費群體。所以可以看出項目的前景是十分廣闊的。總述：＋-第五部分產品分析與建議通過對區(qū)域市場的考察得出結論，魚嘴片24第五部分產品分析與建議A、位置固定：地域特征明顯，市場區(qū)域性強。對營銷影響最大的就是該區(qū)域的人文差異，開發(fā)房地產要更加注重區(qū)域市場的研究。房地產產品在不同的區(qū)域市場不可能通過運輸來進行調劑。B、產品唯一：不可能進行流水線批量生產。產品差異化明顯。與普通消費品不同，不僅每一個項目不同，甚至同一個項目的每一套房屋都是各不相同的。C、與土地密不可分：什么位置什么地段，決定了產品的屬性。直接影響產品的類型、價格以及客戶構成。土地的價值也對樓盤的市場價值具有決定性的意義。D、區(qū)域開發(fā)政策限制：房地產最具經濟拉動作用，受更行各業(yè)的影響也最大。最為生活額必需品，又更多的受到政府政策的限制，不僅會受到現行政策的限制，還會受到未來政策的影響。二、產品概念分析：＋-第五部分產品分析與建議A、位置固定：二、產品概念分析：＋-25第五部分產品分析與建議

用產品的定位來詮釋一種生活，用對于產品的打造來詮釋一種全新的生活理念和一種全新的生活標準。例如：兩江新區(qū)核心生活典范這樣的概念來包裝產品，已達到在區(qū)域市場中樹立一種生活概念的全新理念。又或者用靠近果園港靠近臨港工業(yè)區(qū)以及重慶即將進入的二環(huán)時代這樣的噱頭來突出此項目的升值空間巨大，具有很強的市場升值潛力來吸引主城區(qū)以及周邊的投資性客戶群體的購買欲望。項目運作伊始就可以對項目進行概念包裝，實現項目在消費群體中的印象，持續(xù)的強化項目的市場影響力，在此同時也要對開發(fā)企業(yè)的企業(yè)形象進行相應的包裝。增加項目的可信度與市場的美譽度。采用規(guī)范化的運作模式，對于需求客戶進行全面的有針對性的宣傳。二、產品形象分析：＋-第五部分產品分析與建議用產品的定位來詮釋一26第五部分產品分析與建議要解決的是項目操作面臨的矛盾：包括區(qū)域市場與地塊自身的矛盾；未來設想與開發(fā)成本的矛盾；區(qū)域研究與地塊情況的矛盾；開發(fā)設想和公司經營水平的矛盾等。只有把這些矛盾合理地解決，項目定位工作才能成功完成。

三、產品市場定位分析：市場定位需要解決的問題：＋市場定位要達到的目的

要是對項目的可行性進行研究論證-第五部分產品分析與建議要解決的是項目操作面臨27第五部分產品分析與建議我們要做市場的領導者。由我們來制定區(qū)域市場的規(guī)范與標準。對企業(yè)進行全面的包裝。要以“正規(guī)軍”的形象進入市場。由此來增加在消費群體中的可信度與美譽度。由企業(yè)的品牌來拉動產品的銷售空間。三、產品市場定位分析：（一）、企業(yè)市場定位：＋（二）、產品的市場定位：區(qū)域市場的標桿產品，面向區(qū)域市場的中高端消費群體。所在區(qū)域內經典產品。超越區(qū)域內現有產品。打造兩江新區(qū)魚復工業(yè)園區(qū)的水岸原生經典樓盤。-第五部分產品分析與建議我們要做市場的領導者。由28第五部分產品分析與建議四、產品S.W.O.T.分析：S.地塊上風上水，位置優(yōu)越地塊客觀屬性優(yōu)越開發(fā)企業(yè)實力雄厚地塊周邊自然景觀優(yōu)越發(fā)展熱門區(qū)域，政策利好W.目前屬于開發(fā)非熱點區(qū)域區(qū)域環(huán)境目前較差區(qū)域交通目前不便捷周邊配套設施不完善市場相對混亂，無規(guī)則O.區(qū)域想象塑造工程產品創(chuàng)新空間突出訴求題材空間廣泛工業(yè)園區(qū)拓展客源區(qū)域市場缺乏標桿項目T.消費群體趨于理性，產品品質受到重視產品針對市場需求所引發(fā)的風險周邊交通設施的完備情況分第五部分產品分析與建議-第五部分產品分析與建議四、產品S.W.O.T.分析：S.地29第五部分產品分析與建議五、目標客戶需求總結：客戶購房意愿配套環(huán)境需求園林景觀需求戶型面積希求空間結構需求產品價格認知產品價值認知客戶購房意圖客戶好惡原因工業(yè)園區(qū)帶來的經濟拉動輕軌開通帶來的客戶資源區(qū)域內消費群體觀念轉變區(qū)域市場的主見成熟規(guī)范產品設計根據客戶的需求客戶對于產品品質的要求周邊配套設施的逐漸完善總結-第五部分產品分析與建議五、目標客戶需求總結：客戶購房意愿工30第五部分產品分析與建議六、產品市場地位體系：

項目總體定位

產品功能定位

目標客戶定位

產品價格定位

開發(fā)形象定位-第五部分產品分析與建議六、產品市場地位體系：

項目總體定位31第五部分產品分析與建議（一）、項目總體定位：綜合開發(fā)方向和客戶反饋結果：項目總體市場定位：高品質原生親水復合式宜居大盤-第五部分產品分析與建議（一）、項目總體定位：綜合開發(fā)方向和32第五部分產品分析與建議（二）、產品功能定位：花園洋房（5+1）電梯公寓（商業(yè)部分上層物業(yè)11+）電梯住宅（26F）開放式商業(yè)街區(qū)會所市政公共建筑配套（幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、農貿市場）-第五部分產品分析與建議（二）、產品功能定位：花園洋房（5+33第五部分產品分析與建議（三）、項目開發(fā)目標：●超越區(qū)域市場所有產品，引領區(qū)域市場●營造特色主題生活氛圍●面向區(qū)域打造高品質品牌大盤實現目標的前提措施：●環(huán)境改造先行●重塑區(qū)域形象●采用品牌塑造●提升企業(yè)形象-第五部分產品分析與建議（三）、項目開發(fā)目標：●超越區(qū)域市場34第五部分產品分析與建議（四）、目標客戶定位：住宅客戶：戶型方向：以實用性帶舒適性為主（60-80平方米左右）客戶來源：本區(qū)域以及周邊區(qū)域年齡段：30-50歲左右職業(yè)：基本屬于片區(qū)內的中高收入人群（私營業(yè)主，企業(yè)精英等）包括片區(qū)內的政府機關工作人員。經濟收入：月人均收入在2000-3000元-第五部分產品分析與建議（四）、目標客戶定位：住宅客戶：戶型35第五部分產品分析與建議（四）、目標客戶定位：目標客戶描述：a.有部分可以支配的資金：五萬以上。b.有一定的經濟、事業(yè)基礎，收入穩(wěn)定。c.對生活品質有一定的要求。d.對于區(qū)域市場有一定的了解。e.對于房地產投資感興趣并有一定的了解。f.追求項目所在區(qū)域的發(fā)展遠景，看好項目區(qū)域的升值潛力。g.年齡30歲-55歲。h.家庭成員人數較少。-第五部分產品分析與建議（四）、目標客戶定位：目標客戶描述：36第五部分產品分析與建議（五）、產品價格定位：目前區(qū)域內缺少可以參照的相似物業(yè)，但是通過對于區(qū)域市場的了解現區(qū)域市場內二手房均價約3000元/平方米左右，商品房做高價格在4500元/平方米（但是由于售價過高，目前基本屬于無人問津）。根據走訪消費群體表明，如果小區(qū)品質合適可以接受每平方米高出市場合適價格300-500元/平方米左右。包括區(qū)域的未來發(fā)展空間。以及項目運作上市的時間根據以上情況項目的均價應該在：4200元/平方米保守均價：4000元/平方米樂觀均價：4500元/平方米商業(yè)部分：7000元/平方米-第五部分產品分析與建議（五）、產品價格定位：目37第五部分產品分析與建議（六）、開發(fā)形象定位：形象定位：浪漫與藝術完美結合的高尚之城開發(fā)主體：15萬方水岸風情社區(qū)生活意境：營造優(yōu)雅浪漫的都市情調建筑意境：流行的歐式時尚建筑，時尚的現代氣息與華麗的歐式建筑完美的有機融合。案名：水岸花都（暫定）瑞晟·銘熙水岸-第五部分產品分析與建議（六）、開發(fā)形象定位：形象定位：案名38第五部分產品分析與建議七、產品設計建議：市場需求主要類型：市場目前缺少的也是需求量比較大的產品類型為：50-60平方米一室，60-80平方米左右的兩室。戶型配比：戶型一室兩室三室大三室面積40-60平方米60-80平方米80-90平方米100-120平方米比例15%60%18%7%-第五部分產品分析與建議七、產品設計建議：市場需求主要類型：39--40第五部分產品分析與建議戶型圖例：兩室一廳兩室兩廳-第五部分產品分析與建議戶型圖例：兩室一廳兩室兩廳-41第五部分產品分析與建議戶型圖例：三室兩廳帶入戶花園三室兩廳-第五部分產品分析與建議戶型圖例：三室兩廳帶入戶花園三室兩廳42第五部分產品分析與建議戶型圖例：一室一廳單間配套-第五部分產品分析與建議戶型圖例：一室一廳單間配套-43第五部分產品分析與建議（一）、產品特色與優(yōu)勢：首先，從產品的規(guī)模上來說，目前在區(qū)域市場內除去安居房項目與公租房項目外。本案在規(guī)模上遠遠大于區(qū)域市場現有產品。其次，產品的設計上，只要本案的設計工作能從消費群體的實際需求出發(fā)。在設計上也將具有極大地優(yōu)勢。再次，產品的市場定位，目前區(qū)域市場的中高端產品尚屬于空白本案的出現，填補了空白也會起到引領市場的作用。最后，產品的市場定位，我們的定位就是做區(qū)域市場的NO.1。這就是我們無可比擬的優(yōu)勢。-第五部分產品分析與建議（一）、產品特色與優(yōu)勢：首先，從產品44第五部分產品分析與建議（二）、本案與公租房對比：區(qū)域市場內大量規(guī)劃的公租房不能不說是本案的一個主要威脅，但是本案的優(yōu)勢十分明顯，下面用實例來說明：物業(yè)類型面積價格首付款月還款權屬升值空間交易備注本案60平方米27萬元9萬元1300元/月自有與市場聯系自由20年貸款還清房屋徹底歸自己所有公租房60平方米------------租金600元/月公有受國家控制只能對公交易20年繳納14萬元的租金后只擁有使用權第五部分產品分析與建議-第五部分產品分析與建議（二）、本案與公租房對比：區(qū)域市場內45第五部分產品分析與建議（三）、打造具有自身特色的商業(yè)：

本案商業(yè)街區(qū)與政府打造的安居工程的1.5公里的商業(yè)街區(qū)之間出現了極難逾越的障礙，就是兩者之間出現了道路分割，而且分割兩個區(qū)域的道路并不是區(qū)域內道路而是高速公路。但是本案額地理位置更加優(yōu)越，扼守安居工程與鎮(zhèn)中心連接的咽喉要道既然我們無法真正的與1.5公里的商業(yè)街區(qū)相連接。我們完全可以打造一條具有自身特點的商業(yè)。例如：商業(yè)全部采用招商的形式，對于招商標準有我們統(tǒng)一把控，類型也可以統(tǒng)一，如：做成區(qū)域內的餐飲一條街，娛樂一條街等等。打造專業(yè)街區(qū)更容易在區(qū)域市場聚攏人氣。-第五部分產品分析與建議（三）、打造具有自身特色的商業(yè)：46第五部分產品分析與建議（四）、產品設計創(chuàng)新元素：

目前區(qū)域內產品普遍以大面積，大戶型為主。建筑類型又多以多層建筑為主，高層建筑尚屬于稀缺資源?，F有高層建筑在設計理念上也相對陳舊。根據以上三點原因建議：在產品的設計中增加空中院館或者入戶花園設計。采用大陽臺設計，也就是可以取代露臺的作用。在產品中可以增加復式結構產品-第五部分產品分析與建議（四）、產品設計創(chuàng)新元素：47第五部分產品分析與建議（五）、價格操作策略：第一步先期操作，環(huán)境改善與包裝先行，宣傳品牌推出形象宣傳，利用產品展示引起消費群體注意。第二步積累客戶，通過對外宣傳客戶量來傳達一種緊迫感營造一種緊張局面。第三步開盤，開盤活動，相關優(yōu)惠政策。第四步通過一房一價和后期房源價格調整，來拉升價格。（實現4500元/平方米的均價）以上的前提條件是項目已具有相當的品牌知名度?？傮w策略：低開高走原則-第五部分產品分析與建議（五）、價格操作策略：第一步先期48第五部分產品分析與建議（六）、區(qū)域市場現狀應對措施：1、采取放大價格因素影響力，推廣中強勢突出“投資高回報”速戰(zhàn)速決價格策略，吸引消費者眼球；2、強調社區(qū)未來的生活配套和整個區(qū)域正在逐步形成的生活配套，淡化大環(huán)境暫時生活不便捷對項目銷售帶來的影響；3、在項目的推廣過程中，有針對性的選擇推廣載體，加大對目標群體的拓展，通過系列的促銷活動聚集人氣，積累客戶資源；4、“天人合一”的景觀營造，向客戶灌輸投資地產概念將彌補部分項目的一些不足；5、完善物業(yè)管理，將會真正贏得所有客戶的心，增強其購買信心，促進項目的銷售速率；6、準確的目標消費者的定位，吸引區(qū)域及周邊區(qū)域追求生活品質、享受生活的中產消費群體；7、在銷售中不能單純的采用座銷，行銷中要采用多種銷售渠道相結合，“點+線+面”三者結合，以現場銷售為輔，坐銷為輔相結合的銷售方式。-第五部分產品分析與建議（六）、區(qū)域市場現狀應對措施：1、采49第五部分產品分析與建議（七）、項目定價策略：1.“一房一價，好房優(yōu)價，特房特價”法：每套房子各有不同狀況，故產生不同價值和使用價值。同樣房型由于在樓層、朝向、景觀等方面的因素，它們的差價應當合理，具體分析每平方米單價的合理行情，再根據房型、面積、朝向、視野等情況，采用加權法確定不同的價格。2.心理價法：心理價法亦稱奇數法。根據心理學家對消費者購買心理的研究調查，比如每平方米房價3980元要比每平方米4000元對消費者有更多的吸引力，相差雖僅20元，但消費者的感受是不一樣的。3.市場比較法：首先應對本案進行項目價值判斷，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現要素的對比分析，判斷本項目在當前市場形勢下可實現的價值。本項目就產品舒適性、便利程度、健康衛(wèi)生條件、景觀環(huán)境、品牌形象、物業(yè)管理、內外配套設施等各項決定住宅物業(yè)價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本項目的價格。-第五部分產品分析與建議（七）、項目定價策略：1.“一房50第五部分產品分析與建議（八）、項目組基本架構：本案專案組本案專案策劃師公司設計部銷售部-第五部分產品分析與建議（八）、項目組基本架構：本案專案組本51謝謝！-謝謝！-52魚嘴鎮(zhèn)項目市場調查與產品

建議報告重慶正和地產機構2011年元月-魚嘴鎮(zhèn)項目市場調查與產品

建議報告重慶正和地產機構2011年53目錄第一部分……魚嘴鎮(zhèn)基本概況第二部分……魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場第三部分……魚嘴鎮(zhèn)微觀市場第四部分……綜述第五部分……產品分析與建議-目錄第一部分……魚嘴鎮(zhèn)基本概況-54第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況概況：魚嘴鎮(zhèn)位于重慶市江北區(qū)東部，地處長江邊，西與鐵山坪森林公園相鄰，南抵長江，東接御臨河，北與渝北區(qū)接壤。全鎮(zhèn)轄15個村，2個社區(qū)居委會，總人口3.5萬人（其中農業(yè)人口2.8萬人），幅員面積48.5平方公里，距市區(qū)20余公里,到江北機場只需20分鐘。已竣工通車的渝涪高速公路橫貫全境，并設有互通式立交，渝懷鐵路在鎮(zhèn)內至東向西通過，設有客貨兩用站一個。擬建中的二環(huán)快速通道起、止點都在魚嘴，魚嘴長江大橋也在擬建中。長江水路交通條件十分便利，有水運客、貨碼頭各一個，便利的水、陸、鐵立體交通網絡，給魚嘴地方經濟的發(fā)展注入了活力魚嘴鎮(zhèn)1996年被列為重慶市試點小城鎮(zhèn)之一，是重慶市總體規(guī)劃中確定的十一個外圍組團之一，是以石油天然氣化工為主的工業(yè)區(qū)，發(fā)展規(guī)模18平方公里，20萬人。隨著重慶市城市建設北移東下戰(zhàn)略的實施以及國家中西部發(fā)展戰(zhàn)略的啟動，江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)必將成為重慶都市圈內經濟迅速發(fā)展的一方熱土。一、魚嘴鎮(zhèn)概況：-第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況概況：一、魚嘴鎮(zhèn)概況：-55第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況

魚嘴鎮(zhèn)自兩江新區(qū)成立伊始即被劃歸兩江新區(qū)。重慶兩江新區(qū)于2010年6月18日,也就是重慶直轄13周年之際掛牌成立，是我國內陸地區(qū)唯一的國家級開發(fā)開放新區(qū)，也是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)后，由國務院直接批復的第三個國家級開發(fā)開放新區(qū)。兩江新區(qū)位于重慶主城區(qū)長江以北、嘉陵江以東、涵蓋江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)三個行政區(qū)部分區(qū)域，擁有內陸唯一的保稅港區(qū)——兩路寸灘保稅港區(qū)，規(guī)劃面積1200平方公里，其中可開發(fā)面積550平方公里。全面啟動魚嘴工業(yè)園區(qū)建設和移民遷建企業(yè)片區(qū)建設。2010年建成10平方公里魚嘴工業(yè)園區(qū)，2015年全面建成18平方公里魚嘴工業(yè)園區(qū)，形成產值500億，人口20萬的都市工業(yè)重鎮(zhèn)。由以上的市場情況以及魚嘴未來的發(fā)展規(guī)劃來看，魚嘴地區(qū)的土地資源日后必將緊俏。房地產市場也必將火爆。二、魚嘴鎮(zhèn)發(fā)展現狀：-第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況魚嘴鎮(zhèn)自兩江新區(qū)成立伊56第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況重慶東部新城魚嘴組團規(guī)劃建設工作已經全面啟動：

三、魚嘴片區(qū)規(guī)劃發(fā)展：-第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況重慶東部新城魚嘴組團規(guī)劃建設工作已經57第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況近中期規(guī)劃的空間范圍包括魚嘴、復盛、五寶三鎮(zhèn)行政轄區(qū)的絕大部分，即北至渝北區(qū)、南至長江、西至銅鑼山、東至明月山，規(guī)劃面積60平方公里，人口約55萬人。其中，納入2007-2020年重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃建設用地面積30平方公里左右，規(guī)劃人口規(guī)模達到42萬人，城鎮(zhèn)化率100%。目前，東部新城魚嘴組團完成了七個規(guī)劃標準分區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，規(guī)劃城市建設用地面積約28平方公里（工業(yè)用地約5平方公里，倉儲、物流、港口建設用地約4平方公里）。其中：魚嘴組團六個標準分區(qū)共約23.9平方公里（建設用地22.9平方公里）的控制性詳細規(guī)劃已獲市政府批復，規(guī)劃標準分區(qū)約4.1平方公里的控制性詳細規(guī)劃已經市規(guī)劃局評審通過正報送市政府審批中。到2007年底已完成土地征用綜合整治4.5平方公里。至今年，魚嘴新城區(qū)域總投入100億元以上，征收土地6平方公里，開發(fā)建成5平方公里，新城形象初現輪廓。詳情：-第一部分魚嘴鎮(zhèn)基本概況近中期規(guī)劃的空間范圍包括魚嘴、復盛、58第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場魚嘴區(qū)域由于其港口，陸路交通以及臨近江北國際機場的優(yōu)越地理位置，這里隨著兩江新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展完善，必將成為兩江新區(qū)的核心。在這里將崛起一座現代化的新城。衣食住行這是百姓關心的大事，既然區(qū)域經濟在迅猛發(fā)展，那么房地產行業(yè)也必將受到區(qū)域經濟發(fā)展的拉動進而迅速的升溫。一、魚嘴片區(qū)房地產市場概況：魚嘴片區(qū)地理位置戰(zhàn)略優(yōu)勢：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場魚嘴區(qū)域由于其港口，陸路交通以59第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場

目前魚嘴地區(qū)房地產商業(yè)開發(fā)還處在一個相對空白階段。目前在建的絕大部分還是安置房與公租房。商品房項目還屬于稀缺資源。由于房地產一二級市場的滯后，魚嘴地區(qū)的房地產三級市場也處于一種低迷狀態(tài)。整個區(qū)域市場隨著兩江新區(qū)及魚嘴片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展必然火爆。魚嘴片區(qū)目前為重慶公租房的主要建設區(qū)域。區(qū)域市場對于商品房開發(fā)還屬于被限制階段，即政府部門雖然對于住宅開發(fā)用地進行了規(guī)劃，但是目前進入實質性開發(fā)階段的還屬于鳳毛麟角。片區(qū)內還有沒有成規(guī)模的開發(fā)企業(yè)進駐。整個區(qū)域市場缺少品牌，缺少靈魂企業(yè)。消費群體對于市場的了解不夠，對于居住環(huán)境的改善具有很迫切的需求。但是對于品質生活的要求沒有一個具體的標準。魚嘴片區(qū)市場具體情況：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場目前魚嘴地區(qū)房地產商業(yè)開發(fā)還處60第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場綜上所述，該區(qū)域市場需要領軍企業(yè)來引領和開發(fā)市場。需要由領軍企業(yè)來“制定”一個適合于該區(qū)域特點的市場規(guī)范。也急需房地產開發(fā)企業(yè)進入，通過對于項目品質的宣傳來引領和打造一種生活方式和生活概念。進而帶動區(qū)域市場的成熟。結論：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場綜上所述，該區(qū)域市場需要領軍企61第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場二、項目現狀：土地現狀：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場二、項目現狀：土地現狀：-62第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場

面積：約59畝容積率：2.98建筑面積：地上與地下合計約13萬平方米土地還沒有進行平整，但是地上沒有需要拆遷的建筑。這對于項目運作周期來說是一個優(yōu)勢。該項目預計在2011年底至2012年初運作上市。土地基本情況：-第二部分魚嘴鎮(zhèn)宏觀市場面積：約59畝土地基本情況：-63第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場

魚嘴區(qū)域由于其港口，陸路交通以及臨近江北國際機場的優(yōu)越地理位置，這里隨著兩江新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展完善，必將成為兩江新區(qū)的核心。在這里將崛起一座現代化的新城。衣食住行這是百姓關心的大事，既然區(qū)域經濟在迅猛發(fā)展，那么房地產行業(yè)也必將受到區(qū)域經濟發(fā)展的拉動進而迅速的升溫。目前魚嘴片區(qū)的房地產市場基本屬于游擊戰(zhàn)，整個市場缺少“正規(guī)軍”，市場不規(guī)范，消費群體也無法真正的了解市場情況。也因為市場缺乏領軍企業(yè)，讓消費群體沒有明確的標準來判斷產品的優(yōu)劣。消費群體基本處于一種迷茫和觀望狀態(tài)。再者，因為區(qū)域市場開發(fā)量不大，造成很多的消費者有意向但是無合適產品供給的局面。一、魚嘴片區(qū)2010年樓市總體描述：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場魚嘴區(qū)域由于其港口，陸路交通以64第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場綜上所述，根據魚嘴片區(qū)的目前市場狀況來分析，魚嘴片區(qū)的市場潛力巨大，急需正規(guī)開發(fā)企業(yè)進入，通過開發(fā)運作來制定一個針對區(qū)域市場的新標準。來規(guī)范市場、整頓市場。二、結論：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場綜上所述，根據魚嘴片區(qū)的目前市場狀況65第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場魚嘴片區(qū)真正投入市場運作的商品房項目只有一個就是重慶耀文房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的“耀文金鑫花園”。建筑面積：50000平方米容積率：4.26%綠化率：18.01%均價：3100元/平方米商業(yè)體量較大，商鋪面積從65平方米至1300平方米都有均價：5500元/平方米三、區(qū)域市場調查：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場魚嘴片區(qū)真正投入市場運作的商品房項目66第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場

以耀文金鑫花園為例，開發(fā)企業(yè)為重慶耀文建設（集團）有限公司開發(fā)，因為其企業(yè)規(guī)模及影響力，造就了耀文金鑫花園銷售均價為3100元每平方米，開盤期間均價超過相同位置二手房均價1100元每平方米。其主要目的是打造其自身的商業(yè)地產部分，但是由于地理位置以及商鋪的面積過大問題導致滯銷。項目銷售的時候采用的宣傳渠道單一，購買客戶主要為本區(qū)域的剛性需求消費群體。除去魚嘴的安居房外，耀文金鑫花園為魚嘴片區(qū)的唯一高層住宅，高層商品房住宅在魚嘴片區(qū)尚屬于稀缺資源。相對于外界市場而言片區(qū)市場相對閉塞，受外界影響很小。四、典型樓盤分析：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場以耀文金鑫花園為例，開發(fā)67第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場

通過對區(qū)域市場的考察得出結論，魚嘴片區(qū)的市場潛力巨大，剛性需求客戶群體龐大。尤其是工業(yè)園區(qū)竣工以后，各大企業(yè)進入，勢必吸引周邊的務工人員大量涌入，這一部分人群也將成為片區(qū)潛在的消費群體。所以可以看出項目的前景是十分廣闊的。五、結論：-第三部分魚嘴鎮(zhèn)微觀市場通過對區(qū)域市場的考察得68第四部分綜述

2010—2015年全鎮(zhèn)經濟總量（GDP）實現翻三番，增加到11億元，人均國民生產總值達到3500美元，二、三產業(yè)收入增加到10億元，財政收入實現2000萬元，農民人均純收入實現19600元，城鎮(zhèn)化水平達到90%，三次產業(yè)結構調整為12：60：28，農村勞動力在三次產業(yè)中就業(yè)結構調整為30：36：34，轉移農村勞動力25000人，全面進入小康社會。以魚嘴老鎮(zhèn)為中心,規(guī)劃建設3-5平方公里的新城沿魚五路、郭魚路、旱魚路分別發(fā)展不同特色的產業(yè)。2010-2015年，工業(yè)園區(qū)全面建成并發(fā)揮效益，基本實現工業(yè)重鎮(zhèn)的建設目標，城鎮(zhèn)面積達10平方公里、20萬人，形成以草壩、石嶺為中心的都市新鎮(zhèn)。一、區(qū)域發(fā)展遠景：-第四部分綜述2010—2015年全鎮(zhèn)經濟總量69第四部分綜述

目前魚嘴片區(qū)的區(qū)域房地產市場發(fā)展極不成熟，區(qū)域市場處于一種相對空白階段。市場存在需求，但是缺少產品供給。隨著兩江新區(qū)的工業(yè)園區(qū)在魚嘴的落成，必將帶來大量的工作機會，勢必要吸引周邊區(qū)域的務工人員的大量涌入。這一部分人群中的一部分必將就近解決住房問題。隨著區(qū)域市場的發(fā)展，工業(yè)園區(qū)對于區(qū)域市場的經濟拉動也將是巨大的，隨著區(qū)域市場的發(fā)展。區(qū)域內的消費群體的居住觀念也將發(fā)生質的變化。對于現有居住條件的改善也將成為最為迫切的需求。隨著人口的集中，人員密度的增大。剛性需求的增加，整個區(qū)域市場必然升溫。二、區(qū)域市場發(fā)展：-第四部分綜述目前魚嘴片區(qū)的區(qū)域房地產市場發(fā)展70第四部分綜述三、區(qū)域消費群體：

該區(qū)域內的消費群體構成：改善現有居住條件客戶周邊區(qū)域客戶投資客戶剛性需求客戶＋＋＋注：投資性客戶對于區(qū)域市場只是補充，不起決定作用。-第四部分綜述三、區(qū)域消費群體：改善現有居住條件客戶周邊區(qū)域71第四部分綜述

由于區(qū)域市場的產品供給嚴重失衡，項目的出現正好彌補了市場的空白，同時也迎合了區(qū)域市場的消費群體的需求。隨著區(qū)域市場的成熟，消費群體對以所需求的物業(yè)的品質要求也將逐步的提高，項目的出現，以及項目自身的定位也正好迎合了市場的需求。所以產品的定位一定不可以偏離市場。項目的誕生是迎合市場的需求出現的，只要能很好的樹立企業(yè)的品牌形象以及產品的形象，在消費群體中一定會樹立起良好的口碑的，就可以達到預期的經濟效益。四、項目市場潛力：-第四部分綜述由于區(qū)域市場的產品供給嚴重失衡，72第五部分產品分析與建議

目前區(qū)域內的現有產品主要為大面積大戶型，面積基本都在100平方米以上，低單價高總價必然會限制很大部分的消費群體?，F有產品基本沒有品質可言，小區(qū)不成規(guī)模，管理滯后。對于小區(qū)環(huán)境的營造還停留在“修花壇，種種樹”的階段。區(qū)域市場內缺少高品質產品，全封閉管理的小區(qū)在區(qū)域市場內還處于一種相對空白的階段。

區(qū)域市場內產品目前多以多層建筑為主，開發(fā)企業(yè)不成規(guī)模，市場缺乏正規(guī)企業(yè)帶領。消費群體沒有明確的參照標準。無法對產品優(yōu)劣進行有效判斷。一、區(qū)域市場產品分析：區(qū)域市場現有產品特點：＋-第五部分產品分析與建議目前區(qū)域內的現有產品主73第五部分產品分析與建議1、區(qū)域市場內缺少規(guī)?；^(qū)。2、區(qū)域市場內產品單一，小戶型產品缺乏。3、產品品牌效應缺乏，區(qū)域市場內沒有品牌化產品。4、產品設計陳舊，在設計方面缺少創(chuàng)新5、產品供給不足，市場存量不夠。一、區(qū)域市場產品分析：區(qū)域市場缺少的元素：＋-第五部分產品分析與建議1、區(qū)域市場內缺少規(guī)模74第五部分產品分析與建議通過走訪以及對整個片區(qū)市場的調查得出結論：1、消費群體的主要需求在60-80左右的小兩室居多。2、對于小區(qū)的管理要求越來越高。3、對于居住環(huán)境的要求越來越嚴格。4、對于產品周邊的生活配套設施要求越來越多。5、對于產品自身的檔次感也開始產生要求。一、區(qū)域市場產品分析：市場需求的產品形態(tài)：＋-第五部分產品分析與建議通過走訪以及對整個片區(qū)75第五部分產品分析與建議通過對區(qū)域市場的考察得出結論，魚嘴片區(qū)的市場潛力巨大，剛性需求客戶群體龐大。尤其是工業(yè)園區(qū)竣工以后，各大企業(yè)進入，勢必吸引周邊的務工人員大量涌入，這一部分也將成為片區(qū)潛在的消費群體。所以可以看出項目的前景是十分廣闊的。總述：＋-第五部分產品分析與建議通過對區(qū)域市場的考察得出結論，魚嘴片76第五部分產品分析與建議A、位置固定：地域特征明顯，市場區(qū)域性強。對營銷影響最大的就是該區(qū)域的人文差異，開發(fā)房地產要更加注重區(qū)域市場的研究。房地產產品在不同的區(qū)域市場不可能通過運輸來進行調劑。B、產品唯一：不可能進行流水線批量生產。產品差異化明顯。與普通消費品不同，不僅每一個項目不同，甚至同一個項目的每一套房屋都是各不相同的。C、與土地密不可分：什么位置什么地段，決定了產品的屬性。直接影響產品的類型、價格以及客戶構成。土地的價值也對樓盤的市場價值具有決定性的意義。D、區(qū)域開發(fā)政策限制：房地產最具經濟拉動作用，受更行各業(yè)的影響也最大。最為生活額必需品，又更多的受到政府政策的限制，不僅會受到現行政策的限制，還會受到未來政策的影響。二、產品概念分析：＋-第五部分產品分析與建議A、位置固定：二、產品概念分析：＋-77第五部分產品分析與建議

用產品的定位來詮釋一種生活，用對于產品的打造來詮釋一種全新的生活理念和一種全新的生活標準。例如：兩江新區(qū)核心生活典范這樣的概念來包裝產品，已達到在區(qū)域市場中樹立一種生活概念的全新理念。又或者用靠近果園港靠近臨港工業(yè)區(qū)以及重慶即將進入的二環(huán)時代這樣的噱頭來突出此項目的升值空間巨大，具有很強的市場升值潛力來吸引主城區(qū)以及周邊的投資性客戶群體的購買欲望。項目運作伊始就可以對項目進行概念包裝，實現項目在消費群體中的印象，持續(xù)的強化項目的市場影響力，在此同時也要對開發(fā)企業(yè)的企業(yè)形象進行相應的包裝。增加項目的可信度與市場的美譽度。采用規(guī)范化的運作模式，對于需求客戶進行全面的有針對性的宣傳。二、產品形象分析：＋-第五部分產品分析與建議用產品的定位來詮釋一78第五部分產品分析與建議要解決的是項目操作面臨的矛盾：包括區(qū)域市場與地塊自身的矛盾；未來設想與開發(fā)成本的矛盾；區(qū)域研究與地塊情況的矛盾；開發(fā)設想和公司經營水平的矛盾等。只有把這些矛盾合理地解決，項目定位工作才能成功完成。

三、產品市場定位分析：市場定位需要解決的問題：＋市場定位要達到的目的

要是對項目的可行性進行研究論證-第五部分產品分析與建議要解決的是項目操作面臨79第五部分產品分析與建議我們要做市場的領導者。由我們來制定區(qū)域市場的規(guī)范與標準。對企業(yè)進行全面的包裝。要以“正規(guī)軍”的形象進入市場。由此來增加在消費群體中的可信度與美譽度。由企業(yè)的品牌來拉動產品的銷售空間。三、產品市場定位分析：（一）、企業(yè)市場定位：＋（二）、產品的市場定位：區(qū)域市場的標桿產品，面向區(qū)域市場的中高端消費群體。所在區(qū)域內經典產品。超越區(qū)域內現有產品。打造兩江新區(qū)魚復工業(yè)園區(qū)的水岸原生經典樓盤。-第五部分產品分析與建議我們要做市場的領導者。由80第五部分產品分析與建議四、產品S.W.O.T.分析：S.地塊上風上水，位置優(yōu)越地塊客觀屬性優(yōu)越開發(fā)企業(yè)實力雄厚地塊周邊自然景觀優(yōu)越發(fā)展熱門區(qū)域，政策利好W.目前屬于開發(fā)非熱點區(qū)域區(qū)域環(huán)境目前較差區(qū)域交通目前不便捷周邊配套設施不完善市場相對混亂，無規(guī)則O.區(qū)域想象塑造工程產品創(chuàng)新空間突出訴求題材空間廣泛工業(yè)園區(qū)拓展客源區(qū)域市場缺乏標桿項目T.消費群體趨于理性，產品品質受到重視產品針對市場需求所引發(fā)的風險周邊交通設施的完備情況分第五部分產品分析與建議-第五部分產品分析與建議四、產品S.W.O.T.分析：S.地81第五部分產品分析與建議五、目標客戶需求總結：客戶購房意愿配套環(huán)境需求園林景觀需求戶型面積希求空間結構需求產品價格認知產品價值認知客戶購房意圖客戶好惡原因工業(yè)園區(qū)帶來的經濟拉動輕軌開通帶來的客戶資源區(qū)域內消費群體觀念轉變區(qū)域市場的主見成熟規(guī)范產品設計根據客戶的需求客戶對于產品品質的要求周邊配套設施的逐漸完善總結-第五部分產品分析與建議五、目標客戶需求總結：客戶購房意愿工82第五部分產品分析與建議六、產品市場地位體系：

項目總體定位

產品功能定位

目標客戶定位

產品價格定位

開發(fā)形象定位-第五部分產品分析與建議六、產品市場地位體系：

項目總體定位83第五部分產品分析與建議（一）、項目總體定位：綜合開發(fā)方向和客戶反饋結果：項目總體市場定位：高品質原生親水復合式宜居大盤-第五部分產品分析與建議（一）、項目總體定位：綜合開發(fā)方向和84第五部分產品分析與建議（二）、產品功能定位：花園洋房（5+1）電梯公寓（商業(yè)部分上層物業(yè)11+）電梯住宅（26F）開放式商業(yè)街區(qū)會所市政公共建筑配套（幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、農貿市場）-第五部分產品分析與建議（二）、產品功能定位：花園洋房（5+85第五部分產品分析與建議（三）、項目開發(fā)目標：●超越區(qū)域市場所有產品，引領區(qū)域市場●營造特色主題生活氛圍●面向區(qū)域打造高品質品牌大盤實現目標的前提措施：●環(huán)境改造先行●重塑區(qū)域形象●采用品牌塑造●提升企業(yè)形象-第五部分產品分析與建議（三）、項目開發(fā)目標：●超越區(qū)域市場86第五部分產品分析與建議（四）、目標客戶定位：住宅客戶：戶型方向：以實用性帶舒適性為主（60-80平方米左右）客戶來源：本區(qū)域以及周邊區(qū)域年齡段：30-50歲左右職業(yè)：基本屬于片區(qū)內的中高收入人群（私營業(yè)主，企業(yè)精英等）包括片區(qū)內的政府機關工作人員。經濟收入：月人均收入在2000-3000元-第五部分產品分析與建議（四）、目標客戶定位：住宅客戶：戶型87第五部分產品分析與建議（四）、目標客戶定位：目標客戶描述：a.有部分可以支配的資金：五萬以上。b.有一定的經濟、事業(yè)基礎，收入穩(wěn)定。c.對生活品質有一定的要求。d.對于區(qū)域市場有一定的了解。e.對于房地產投資感興趣并有一定的了解。f.追求項目所在區(qū)域的發(fā)展遠景，看好項目區(qū)域的升值潛力。g.年齡30歲-55歲。h.家庭成員人數較少。-第五部分產品分析與建議（四）、目標客戶定位：目標客戶描述：88第五部分產品分析與建議（五）、產品價格定位：目前區(qū)域內缺少可以參照的相似物業(yè)，但是通過對于區(qū)域市場的了解現區(qū)域市場內二手房均價約3000元/平方米左右，商品房做高價格在4500元/平方米（但是由于售價過高，目前基本屬于無人問津）。根據走訪消費群體表明，如果小區(qū)品質合適可以接受每平方米高出市場合適價格300-500元/平方米左右。包括區(qū)域的未來發(fā)展空間。以及項目運作上市的時間根據以上情況項目的均價應該在：4200元/平方米保守均價：4000元/平方米樂觀均價：4500元/平方米商業(yè)部分：7000元/平方米-第五部分產品分析與建議（五）、產品價格定位：目89第五部分產品分析與建議（六）、開發(fā)形象定位：形象定位：浪漫與藝術完美結合的高尚之城開發(fā)主體：15萬方水岸風情社區(qū)生活意境：營造優(yōu)雅浪漫的都市情調建筑意境：流行的歐式時尚建筑，時尚的現代氣息與華麗的歐式建筑完美的有機融合。案名：水岸花都（暫定）瑞晟·銘熙水岸-第五部分產品分析與建議（六）、開發(fā)形象定位：形象定位：案名90第五部分產品分析與建議七、產品設計建議：市場需求主要類型：市場目前缺少的也是需求量比較大的產品類型為：50-60平方米一室，60-80平方米左右的兩室。戶型配比：戶型一室兩室三室大三室面積40-60平方米60-80平方米80-90平方米100-120平方米比例15%60%18%7%-第五部分產品分析與建議七、產品設計建議：市場需求主要類型：91--92第五部分產品分析與建議戶型圖例：兩室一廳兩室兩廳-第五部分產品分析與建議戶型圖例：兩室一廳兩室兩廳-93第五部分產品分析與建議戶型圖例：三室兩廳帶入戶花園三室兩廳-第五部分產品分析與建議戶型圖例：三室兩廳帶入戶花園三室兩廳94第五部分產品分析與建議戶型圖例：一室一廳單間配套-第五部分產品分析與建議戶型圖例：一室一廳單間配套-95