第三章規(guī)劃設(shè)計及施工階段物業(yè)前期介入課件

房屋管理與維修實務(wù)武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院------張艷敏房屋管理與維修實務(wù)武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院

學(xué)習(xí)情境三：規(guī)劃設(shè)計和施工階段物業(yè)前期介入

主要內(nèi)容：任務(wù)3.1前期介入任務(wù)3.2規(guī)劃設(shè)計階段的前期介入任務(wù)3.3項目施工階段的前期介入

學(xué)習(xí)情境三：規(guī)劃設(shè)計和施工階段物業(yè)前期介入主要內(nèi)容：職場典例四：

海天名人廣場項目的前期介入

2009年8月中旬，深圳景園物業(yè)管理公司與振業(yè)置業(yè)公司簽約，為其開發(fā)的海天名人廣場提供物業(yè)管理顧問服務(wù)，隨后由管理、土建、機電、智能化等方面6名專業(yè)人士組成的顧問團抵達(dá)現(xiàn)場，開始了前期顧問服務(wù)工作。當(dāng)時，海天名人廣場尚處于結(jié)構(gòu)施工階段。顧問團通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗現(xiàn)場和比較測算，從滿足物業(yè)管理服務(wù)需求、保證物業(yè)管理運行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟成本的角度，提出了30余項優(yōu)化設(shè)計建議（獨特的身份和視角，使物業(yè)公司考慮問題更細(xì)致、更周密、更長遠(yuǎn)，因而也就更容易發(fā)現(xiàn)設(shè)計上的瑕疵、漏洞和缺憾）。期間，他們還發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)的消火栓系統(tǒng)存在著設(shè)計超標(biāo)的問題。職場典例四：

海天名人廣海天名人廣場有5座高層樓宇，每幢每層平面為800多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規(guī)范的要求。然而某設(shè)計院竟為其設(shè)計了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本，而且還無端影響了戶內(nèi)布局（在開發(fā)商的主要合作方中，惟有物業(yè)公司的取費不與工程總造價相聯(lián)系，所以他們不存在盲目鼓動開發(fā)商無謂增加投資以提高自身收益的利益的沖動）。于是，深圳景園顧問團提議開發(fā)商抓緊找設(shè)計院洽商變更設(shè)計，取消一道消火栓及其立管。海天名人廣場有5座高層樓宇，每幢每層平面為80開發(fā)商認(rèn)為開元國際的建議確實很有道理，便馬上和設(shè)計院進行交涉。不料設(shè)計院不愿意否定自己的設(shè)計方案，堅持認(rèn)定必須要有三道消火栓及其立管，開發(fā)商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，球又被踢回開元國際。深圳景園的專業(yè)人員不屈不撓，書面列出國家消防設(shè)計規(guī)范的有關(guān)條款，并和海天名人廣場的原消火栓設(shè)計進行對比分析，指出其不合理所在。開發(fā)商據(jù)此再次找到設(shè)計院，設(shè)計院這次無法予以拒絕，只好按照開元國際的意見修改了設(shè)計。通過消火栓系統(tǒng)的設(shè)計變更，開發(fā)商不僅體會到了深圳景園的技術(shù)實力，而且感受到了他們的負(fù)責(zé)精神，隨后又把整個項目的智能化工程交給了開元國際控股的深圳景園樓宇科技公司設(shè)計、施工。開發(fā)商認(rèn)為開元國際的建議確實很有道理，便馬上序號問題答案1案例中前期介入時間是？是否是最佳的介入時點？你認(rèn)為最佳時間點是什么？

2在項目設(shè)計階段該物業(yè)公司前期介入主要工作內(nèi)容是？

3深圳景園物管在前期介入階段發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理是如何處理的？

4該案例給你的什么啟發(fā)？

表3.1作業(yè)單序號問題答案1案例中前期介入時間是？是否是最佳的介入時點？你前期介入應(yīng)包括兩個階段：超前介入和前期管理定義：是專業(yè)物業(yè)管理公司或資深物業(yè)管理人員受開發(fā)商聘請參與該物業(yè)項目的小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段的討論并提出建議的工作過程。任務(wù)一、物業(yè)管理前期介入前期介入應(yīng)包括兩個階段：超前介入和前期管理任務(wù)一、物業(yè)管理前一、物業(yè)管理專業(yè)人士前期介入的重要性：1、首先使物業(yè)更具有適用性：能有效地避免物業(yè)項目因設(shè)計時考慮不周造成先天不足而影響今后業(yè)主使用，一、物業(yè)管理專業(yè)人士前期介入的重要性：1、首先使物業(yè)更具有適2、其次，前期介入使物業(yè)規(guī)劃更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)降低了后期的管理費用，降低房屋的維修成本，提升業(yè)主對物業(yè)服務(wù)地滿意度，還可以提升物業(yè)公司的社會信譽；2、其次，前期介入使物業(yè)規(guī)劃更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和3、再次有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)，促進房屋銷售因物業(yè)管理專業(yè)人士的前期介入能從物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，提升物業(yè)使用地附加值，形成開發(fā)商的新賣點。3、再次有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)，促進房屋銷售二、前期介入時與相關(guān)部門的合作

（一）物業(yè)公司在前期介入時主要的合作部門：

開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位。二、前期介入時與相關(guān)部門的合作

（一）物業(yè)公司在前期介入時物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系應(yīng)與開發(fā)商簽訂前期介入服務(wù)合同重大問題一定要書面函告開發(fā)商能引起開發(fā)商重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系應(yīng)與開發(fā)商簽訂前期介入服（二）開發(fā)商能否采納的建議取決于以下幾方面：一是、會不會增加開發(fā)成本二是、實施難度大不大三是、對設(shè)計風(fēng)格和外立面的影響四是、對其房屋銷售有無好處基于各方面的因素考慮，開發(fā)商可能不會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。（二）開發(fā)商能否采納的建議取決于以下幾方面：一是、會不會增加前期介入時應(yīng)注意幾點：1、建議一定要專業(yè)2、分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響要準(zhǔn)確、且提出的建議能減少損失，能增加效益。3、不要只提問題要有解決問題的辦法前期介入時應(yīng)注意幾點：1、建議一定要專業(yè)（三）關(guān)鍵要素

開發(fā)商的理解和支持由被動的強迫接受轉(zhuǎn)化為強烈的要求物業(yè)管理企業(yè)參與（三）關(guān)鍵要素開發(fā)商的理解和支持三、物業(yè)管理公司前期介入的方法

1、以業(yè)主今后入住的標(biāo)準(zhǔn)審視項目的規(guī)劃設(shè)計、材料選用、設(shè)備功能、施工建設(shè)，參與討論并提出建設(shè)性意見，以達(dá)到滿足業(yè)主諸多生活需求的目的2、熟悉土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出改善性意見。三、物業(yè)管理公司前期介入的方法

1、以業(yè)主今后入住的標(biāo)準(zhǔn)審3、盡量避免工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)監(jiān)督公用設(shè)備設(shè)施的建設(shè)、安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時與開發(fā)商、承建商、工程監(jiān)理聯(lián)絡(luò)溝通。4、深入了解物業(yè)的各方面情況，掌握物業(yè)各系統(tǒng)的參數(shù)和資料，以便今后物業(yè)管理公司制定相應(yīng)的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進行。3、盡量避免工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)5、熟悉并了解整個物業(yè)及配套細(xì)節(jié)，特別是消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，以便接管后遇到特殊緊急事件時能立即找到關(guān)鍵部位，采取應(yīng)急措施，維護公共安全。6、土建、設(shè)備、弱電等系統(tǒng)施工特別是隱蔽工程分項驗收時，物業(yè)公司應(yīng)積極要求參加，對可能存在的質(zhì)量隱患及時提出嚴(yán)格把關(guān)。5、熟悉并了解整個物業(yè)及配套細(xì)節(jié)，特別是消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，

任務(wù)二

規(guī)劃設(shè)計階段的前期介入

規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計階段開始。專業(yè)設(shè)計部門與物業(yè)管理部門對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計都有不同的著重點。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)商在請專業(yè)設(shè)計規(guī)劃部門設(shè)計時，同時會請有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司參與設(shè)計意見。

任務(wù)二規(guī)劃設(shè)計階段的前期介入

規(guī)劃設(shè)一、在規(guī)劃階段前期介入工作的原則

實用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護維修費用等。一、在規(guī)劃階段前期介入工作的原則

實用、美觀

1、實用性在房屋設(shè)計時應(yīng)注意房屋的采光，應(yīng)做到每個房間均能得到自然采光；使房屋盡量采用自然通風(fēng)比較好的方位。選用材料及附件、設(shè)計方案盡量能保溫，達(dá)到冬暖夏涼的效果；盡量提高房屋實用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。1、實用性案例：規(guī)劃、設(shè)計時注意實用率與不注意實用率的設(shè)計結(jié)果，會產(chǎn)生至少5％的實用率差值，即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價的5％上升或下降的結(jié)果。比較典型的代表，如某一中檔小區(qū)，注意實用率的設(shè)計，每臺車所占位為20～25平方米，住宅利用率可達(dá)85％以上，如不注意實用率的設(shè)計，可使每臺車所占位可高達(dá)40平方米，住宅利用率只有80％以下。案例：2、美觀和耐用性相結(jié)合“房產(chǎn)物業(yè)是百年大計”的工作！開發(fā)商應(yīng)站在廣大業(yè)主的角度考慮問題，處理好美觀與耐用二者關(guān)系，可使業(yè)主得到實惠，物業(yè)管理公司的維修量大量減少，開發(fā)商在業(yè)界的信譽會越來越高！例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位，防盜網(wǎng)、門統(tǒng)一安裝，盡量減少二次裝修影響公共外觀不統(tǒng)一的工作，以上材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長時間銹跡，污染外墻，影響整體美觀等。2、美觀和耐用性相結(jié)合3、功能性

除了正常規(guī)劃設(shè)計應(yīng)考慮的功能性，還應(yīng)注意一些常被忽視的功能性設(shè)施、設(shè)備的配備.

如：高層樓房維修、清潔外墻所用機具在建筑設(shè)計時應(yīng)預(yù)留一定的位置，高層樓宇樓頂不宜作為花園賣出或贈送，否則不利于日后外墻維護工作的開展。垃圾處理。每層樓、每棟房、每個區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施，這些設(shè)施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會擴大污染等。無垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商要考慮處理垃圾設(shè)施。3、功能性4、安全性：治安、消防、環(huán)保

有條件的物業(yè)管理項目，盡量設(shè)計成“封閉式”以利治安管理；利用防盜、火災(zāi)報警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，最好能聯(lián)接公安消防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失。裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料，防盜網(wǎng)一定要注意設(shè)置火災(zāi)救生窗。4、安全性：治安、消防、環(huán)保有條件的物業(yè)5、節(jié)能性

公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計配備盡量細(xì)劃，不宜一個開關(guān)控制多個區(qū)域照明燈，應(yīng)按每組燈的功能性要求配備開關(guān)，水景設(shè)計應(yīng)考慮到后期的維護成本。5、節(jié)能性二、規(guī)劃設(shè)計階段前期介入工作要點第一，物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計能否滿足物業(yè)

管理工作的要求；第二，物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計能滿足業(yè)主需要。二、規(guī)劃設(shè)計階段前期介入工作要點第一，物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計能設(shè)計階段容易忽略的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、物業(yè)管理用房配備目前許多物業(yè)項目在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考慮設(shè)置物業(yè)管理用房，此時已沒有位置可建往往只能占用公共空間，對此住戶意見很大。物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等有條件還可配幾間管理人員集體宿舍。這需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。此工作做好了，可以減少物業(yè)管理費預(yù)算費用，減輕日后業(yè)主管理費負(fù)擔(dān)，為物業(yè)管理的奠定良性循環(huán)基礎(chǔ)。設(shè)計階段容易忽略的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、物業(yè)管理用2、配套設(shè)施要完善各類配套設(shè)施的完善，是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提，房地產(chǎn)實行綜合開發(fā)地目的也在于此。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)不完善，日后的物業(yè)管理很難做好。車庫配比標(biāo)準(zhǔn)是1998年由建設(shè)部、公安部制定的：1、住宅小區(qū)每戶平均建筑面積若在100平方米以下，按10％的比例配比；2、戶均面積100平方米以上的，按50％比例配比。據(jù)估算，其平均配比率在30％左右。2、配套設(shè)施要完善小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮，為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計非常重要總之，設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派有經(jīng)驗的物業(yè)管理人員參加工程規(guī)劃設(shè)計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參與提出建議。小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：管道煤氣，例如：小區(qū)公共部分的用電屬于非居民用電，電價比居民用電要高，商業(yè)用電價格是不滿1千伏0.937元/千瓦時，1—10千伏0.927元/千瓦時.居民用電0.573元/千瓦時，因此要注意采取節(jié)能措施。小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，采用節(jié)能燈膽，方便日常維修、減少開支。單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)，以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。一般核定一個單元樓道燈用電量一個月大約十度電，故電表配制要選用最小容量，以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出。消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少可以考慮合用一個電表。例如：3、水、電、氣等設(shè)計

水、電、氣等供應(yīng)容量要留有余地、設(shè)施設(shè)備安裝注意安全、要有完善科學(xué)節(jié)能措施。由于商業(yè)用水和居民用水的收費標(biāo)準(zhǔn)不同，商業(yè)用水費是3.15元/立方米而居民用水水費則采用階梯計價。居民用水和商鋪用水的管路應(yīng)分開并各配計量表，以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用。3、水、電、氣等設(shè)計3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計時，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個安全的居家環(huán)境。如用報警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因為各式各樣的防盜網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離現(xiàn)場。此時的安全，彼時卻成了更大的危險。小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)4.垃圾處理要避免污染設(shè)計時應(yīng)考慮垃圾外運方式與垃圾集運站的位置等。每層樓、每棟房、每個區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施，在各樓道設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，這些設(shè)施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會擴大污染等，并由專人收倒垃圾。垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。無垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商要考慮處理垃圾設(shè)施。4.垃圾處理要避免污染5.綠化、景觀小品布置既要起到造景需要，又要考慮養(yǎng)護問題。小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要，按國家有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點標(biāo)準(zhǔn)：5.綠化、景觀小品布置既要起到造景需要，又要考慮養(yǎng)護問題。（1）、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。（2）、要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。（3）、綠地應(yīng)接近居民住宅，以便觀賞使用。（4）、綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮與景觀造景即要協(xié)調(diào)又要易于低成本維護。（1）、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)

6.消防設(shè)施在建筑設(shè)計中，消防設(shè)施的配套設(shè)置有嚴(yán)格要求的。自動滅火器位置、自動報警機位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)利于防火、滅火。小區(qū)內(nèi)的消防水管要用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。6.消防設(shè)施7、建筑材料選用建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設(shè)計單位提交一份各品牌、型號的常用建材使用情況的跟蹤報告，以便設(shè)計單位擇優(yōu)選用。7、建筑材料選用8、建筑設(shè)計的細(xì)節(jié)問題規(guī)劃設(shè)計時，一些細(xì)節(jié)問題，如果考慮不周可能會給業(yè)主的生活帶來不便，因此物業(yè)前期介入時應(yīng)與規(guī)劃人員進行充分交流讓其重視注意這些細(xì)節(jié)，如果在設(shè)計方案中發(fā)現(xiàn)該類問題應(yīng)要求設(shè)計方進行整改。8、建筑設(shè)計的細(xì)節(jié)問題經(jīng)驗分享：1、設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，2、陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）3、高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。4、配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶，既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水而造成地面青苔。5、所有單元進戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚防雨水和淋花水。6、信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。經(jīng)驗分享：7、排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。8、小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達(dá)長度。9、重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財。10、陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架，底部應(yīng)向里傾斜以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。7、排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時

（1）督促施工單位把好質(zhì)量關(guān)

物業(yè)管理公司不僅要接管新建樓宇，還要對房屋進行年限較長的管理。因此，對樓宇使用中常出現(xiàn)的管理各種工程質(zhì)量問題有較多了解。如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再整改容易得多，而且可減少許多浪費，不至于遺留下來，否則將成為日后使用和管理中難以克服的障礙。

（1）督促施工單位把好質(zhì)量關(guān)（2）掌握新物業(yè)的全部情況，為后期物業(yè)管理奠定良好地基礎(chǔ)。

施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)保修期過后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的維修問題。在以后地使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對每一棟物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌，這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理。（2）掌握新物業(yè)的全部情況，為后期物業(yè)管理奠定良好地基礎(chǔ)。（3）物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理、技術(shù)交底和圖紙會審有利于物業(yè)良性開發(fā)而對物業(yè)管理公司來講。能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利的移交，為開發(fā)商節(jié)約了時間，提高工程人員的技術(shù)水平，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。如：是否嚴(yán)格按設(shè)計要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等（3）物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理、技術(shù)交底和圖紙會審有利于物業(yè)二、物業(yè)公司參與工程質(zhì)量監(jiān)理的方式1.參與前提及人員要求

首先，物業(yè)管理公司要與開發(fā)商簽訂前期介入合同，要明確合同要求。根據(jù)合同規(guī)定對在建項目進行全面細(xì)致的調(diào)查研究，組織好質(zhì)量控制體系，配備能夠勝任工作的監(jiān)理人員，明確其質(zhì)量控制責(zé)任。二、物業(yè)公司參與工程質(zhì)量監(jiān)理的方式1.參與前提及人員要求

2．參與方式（1）作為物業(yè)管理公司，對于施工單位無直接的經(jīng)濟干預(yù)權(quán)，（2）其參與施工監(jiān)理的身份是：全體購房業(yè)主的代表，由開發(fā)商邀請參與施工監(jiān)理，就施工過程中施工設(shè)計、施工方法、施工質(zhì)量進行監(jiān)察，并對其中影響樓宇質(zhì)量、實用性及維護保養(yǎng)的問題，向開發(fā)商提出意見，提醒開發(fā)商加以防范，并由開發(fā)商督促承建商糾正、補救。2．參與方式3.質(zhì)量控制及問題處理

要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容是：（1）要開始的工作；（2）工作檢查情況及對工作的要求；（3）施工中的檢驗或現(xiàn)場試驗情況及其他工作情況；（4）最后，對通過檢查、試驗、測量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問題，要提出解決問題的辦法，并及時向開發(fā)商通報情況。3.質(zhì)量控制及問題處理三、施工階段物業(yè)前期介入的要點

根據(jù)以往在物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的房屋容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的部位，物業(yè)公司在建設(shè)階段進行前期介入時應(yīng)將其作為質(zhì)量監(jiān)控的重點三、施工階段物業(yè)前期介入的要點

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境的影響，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理控

1、地下室工程。1、地下室工程。2、回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。2、回填土工程在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意：

1)鋼筋綁扎：2)砼澆注：

3、樓面、屋面砼工程在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意：3、樓4、砌筑工程建筑物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽滿。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。4、砌筑工程5、裝飾工程（1)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。（2)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。（3)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。5、裝飾工程6、門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。7、給排水工程。

（1)給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。（2)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。6、門窗工程

8、設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量控制。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的整體質(zhì)量是由設(shè)施設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司應(yīng)從以下幾個方面進行質(zhì)量控制：（1）對建筑的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的廠家。（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)8、設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量控制。（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。（10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一實訓(xùn)2 前期介入工作實訓(xùn)

1、實訓(xùn)任務(wù)（1）某物業(yè)項目的一套圖紙，如圖3-1~3-14所示，分別為小區(qū)規(guī)劃總平面圖、1-6層平面圖、立面、剖面圖。學(xué)生練習(xí)從物業(yè)的視角審視新建項目規(guī)劃、功能、建筑的合理性，指出該項目規(guī)劃設(shè)計的不足，從物業(yè)的增值、使用以及有利于物業(yè)管理等方面提出你認(rèn)為可行的整改措施，填寫實訓(xùn)任務(wù)單。（2）結(jié)合學(xué)校某一棟建筑物找出該建筑物的損壞問題，在老師的指導(dǎo)下分析哪些損壞問題是可以通過物業(yè)的前期介入工作進行避免的，就這些問題寫出物業(yè)前期介入階段質(zhì)量控制的方法和工作要點。實訓(xùn)2 前期介入工作實訓(xùn)

1、實訓(xùn)任務(wù)2、項目背景

本次實訓(xùn)涉及的物業(yè)項目位于鄂西，開發(fā)規(guī)模較大。整個項目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟適用房，被列為該市重要工作，整個小區(qū)建設(shè)申報國家康居示范工程小區(qū)。該物業(yè)建設(shè)單位前期已開發(fā)過多項物業(yè)項目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個項目建設(shè)好、經(jīng)營好，該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理問題。由于該地的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理水平相對落后，消費者的置業(yè)觀念和物業(yè)管理意識和其他地區(qū)比較還有差異，房地產(chǎn)售價和物業(yè)管理收費都處于較低的水平，因此以下的物業(yè)管理者的分析都要基于這種現(xiàn)狀來展開。2、項目背景

本次實訓(xùn)涉及的物業(yè)項目位于鄂西，開（1）訓(xùn)練學(xué)生根據(jù)前期介入工作的目的運用識圖與房構(gòu)的知識正確地識讀該項目的設(shè)計圖紙；（2）培養(yǎng)學(xué)生從物業(yè)的視角審視項目規(guī)劃、功能、建筑等的合理性，為物業(yè)的增值、使用以及有利于物業(yè)管理創(chuàng)造條件的職業(yè)能力；（3）訓(xùn)練學(xué)生根據(jù)施工進度選擇正確的前期介入時點，以及對施工質(zhì)量進行監(jiān)督和控制的能力；（4）指導(dǎo)學(xué)生能較好地完成對規(guī)劃設(shè)計問題的收集、反饋，并制定可行地與開發(fā)商協(xié)調(diào)及問題跟蹤落實的方案。3、實訓(xùn)目的（1）訓(xùn)練學(xué)生根據(jù)前期介入工作的目的運用識圖與房構(gòu)的知識正確（1）將學(xué)生分組，老師講解實訓(xùn)任務(wù)和實訓(xùn)要求；（2）以組為單位制定實訓(xùn)計劃，由組長領(lǐng)導(dǎo)分派實訓(xùn)任務(wù)、閱讀設(shè)計圖紙，（3）從物業(yè)管理的角度指出對該項目規(guī)劃設(shè)計的不足，以組為單位討論后填寫《規(guī)劃設(shè)計整改意見匯總表》，并完成你認(rèn)為可行的整改措施，將表填寫完整后上交。（4）參觀建筑物，找出損壞問題，匯總上報（附照片），將可以通過前期介入避免的損壞找出，在老師的引導(dǎo)下制定施工階段前期介入的工作方案和質(zhì)量控制措施。（5）由老師扮演開發(fā)商，讓每組學(xué)生將匯總問題、整改措施能和開發(fā)商進行溝通，老師對學(xué)生的溝通能力進行評價。4、實訓(xùn)步驟（1）將學(xué)生分組，老師講解實訓(xùn)任務(wù)和實訓(xùn)要求；4、實訓(xùn)步驟5、實訓(xùn)記錄和分析

項目規(guī)劃設(shè)計整改意見匯總表序號需整改的內(nèi)容整改措施備注

5、實訓(xùn)記錄和分析

項目規(guī)劃6、問題討論（1）本次實訓(xùn)所用的圖紙主要內(nèi)容是什么，存在哪些方面的問題？如何整改？（2）如何根據(jù)施工進度選擇正確的前期介入時點，如何完成施工質(zhì)量進行監(jiān)督和控制？（3）物業(yè)公司前期介入發(fā)現(xiàn)問題如何與開發(fā)商進行溝通，對所提出的問題進行整改，有哪些工作技巧？6、問題討論7、技能考核（1）前期介入工作要點的掌握和實操能力；（2）協(xié)調(diào)和溝通能力。

優(yōu)

良

中

及格

不及格

7、技能考核房屋管理與維修實務(wù)武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院------張艷敏房屋管理與維修實務(wù)武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院

學(xué)習(xí)情境三：規(guī)劃設(shè)計和施工階段物業(yè)前期介入

主要內(nèi)容：任務(wù)3.1前期介入任務(wù)3.2規(guī)劃設(shè)計階段的前期介入任務(wù)3.3項目施工階段的前期介入

學(xué)習(xí)情境三：規(guī)劃設(shè)計和施工階段物業(yè)前期介入主要內(nèi)容：職場典例四：

海天名人廣場項目的前期介入

2009年8月中旬，深圳景園物業(yè)管理公司與振業(yè)置業(yè)公司簽約，為其開發(fā)的海天名人廣場提供物業(yè)管理顧問服務(wù)，隨后由管理、土建、機電、智能化等方面6名專業(yè)人士組成的顧問團抵達(dá)現(xiàn)場，開始了前期顧問服務(wù)工作。當(dāng)時，海天名人廣場尚處于結(jié)構(gòu)施工階段。顧問團通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗現(xiàn)場和比較測算，從滿足物業(yè)管理服務(wù)需求、保證物業(yè)管理運行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟成本的角度，提出了30余項優(yōu)化設(shè)計建議（獨特的身份和視角，使物業(yè)公司考慮問題更細(xì)致、更周密、更長遠(yuǎn)，因而也就更容易發(fā)現(xiàn)設(shè)計上的瑕疵、漏洞和缺憾）。期間，他們還發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)的消火栓系統(tǒng)存在著設(shè)計超標(biāo)的問題。職場典例四：

海天名人廣海天名人廣場有5座高層樓宇，每幢每層平面為800多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規(guī)范的要求。然而某設(shè)計院竟為其設(shè)計了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本，而且還無端影響了戶內(nèi)布局（在開發(fā)商的主要合作方中，惟有物業(yè)公司的取費不與工程總造價相聯(lián)系，所以他們不存在盲目鼓動開發(fā)商無謂增加投資以提高自身收益的利益的沖動）。于是，深圳景園顧問團提議開發(fā)商抓緊找設(shè)計院洽商變更設(shè)計，取消一道消火栓及其立管。海天名人廣場有5座高層樓宇，每幢每層平面為80開發(fā)商認(rèn)為開元國際的建議確實很有道理，便馬上和設(shè)計院進行交涉。不料設(shè)計院不愿意否定自己的設(shè)計方案，堅持認(rèn)定必須要有三道消火栓及其立管，開發(fā)商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，球又被踢回開元國際。深圳景園的專業(yè)人員不屈不撓，書面列出國家消防設(shè)計規(guī)范的有關(guān)條款，并和海天名人廣場的原消火栓設(shè)計進行對比分析，指出其不合理所在。開發(fā)商據(jù)此再次找到設(shè)計院，設(shè)計院這次無法予以拒絕，只好按照開元國際的意見修改了設(shè)計。通過消火栓系統(tǒng)的設(shè)計變更，開發(fā)商不僅體會到了深圳景園的技術(shù)實力，而且感受到了他們的負(fù)責(zé)精神，隨后又把整個項目的智能化工程交給了開元國際控股的深圳景園樓宇科技公司設(shè)計、施工。開發(fā)商認(rèn)為開元國際的建議確實很有道理，便馬上序號問題答案1案例中前期介入時間是？是否是最佳的介入時點？你認(rèn)為最佳時間點是什么？

2在項目設(shè)計階段該物業(yè)公司前期介入主要工作內(nèi)容是？

3深圳景園物管在前期介入階段發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理是如何處理的？

4該案例給你的什么啟發(fā)？

表3.1作業(yè)單序號問題答案1案例中前期介入時間是？是否是最佳的介入時點？你前期介入應(yīng)包括兩個階段：超前介入和前期管理定義：是專業(yè)物業(yè)管理公司或資深物業(yè)管理人員受開發(fā)商聘請參與該物業(yè)項目的小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段的討論并提出建議的工作過程。任務(wù)一、物業(yè)管理前期介入前期介入應(yīng)包括兩個階段：超前介入和前期管理任務(wù)一、物業(yè)管理前一、物業(yè)管理專業(yè)人士前期介入的重要性：1、首先使物業(yè)更具有適用性：能有效地避免物業(yè)項目因設(shè)計時考慮不周造成先天不足而影響今后業(yè)主使用，一、物業(yè)管理專業(yè)人士前期介入的重要性：1、首先使物業(yè)更具有適2、其次，前期介入使物業(yè)規(guī)劃更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)降低了后期的管理費用，降低房屋的維修成本，提升業(yè)主對物業(yè)服務(wù)地滿意度，還可以提升物業(yè)公司的社會信譽；2、其次，前期介入使物業(yè)規(guī)劃更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和3、再次有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)，促進房屋銷售因物業(yè)管理專業(yè)人士的前期介入能從物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，提升物業(yè)使用地附加值，形成開發(fā)商的新賣點。3、再次有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)，促進房屋銷售二、前期介入時與相關(guān)部門的合作

（一）物業(yè)公司在前期介入時主要的合作部門：

開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位。二、前期介入時與相關(guān)部門的合作

（一）物業(yè)公司在前期介入時物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系應(yīng)與開發(fā)商簽訂前期介入服務(wù)合同重大問題一定要書面函告開發(fā)商能引起開發(fā)商重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系應(yīng)與開發(fā)商簽訂前期介入服（二）開發(fā)商能否采納的建議取決于以下幾方面：一是、會不會增加開發(fā)成本二是、實施難度大不大三是、對設(shè)計風(fēng)格和外立面的影響四是、對其房屋銷售有無好處基于各方面的因素考慮，開發(fā)商可能不會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。（二）開發(fā)商能否采納的建議取決于以下幾方面：一是、會不會增加前期介入時應(yīng)注意幾點：1、建議一定要專業(yè)2、分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響要準(zhǔn)確、且提出的建議能減少損失，能增加效益。3、不要只提問題要有解決問題的辦法前期介入時應(yīng)注意幾點：1、建議一定要專業(yè)（三）關(guān)鍵要素

開發(fā)商的理解和支持由被動的強迫接受轉(zhuǎn)化為強烈的要求物業(yè)管理企業(yè)參與（三）關(guān)鍵要素開發(fā)商的理解和支持三、物業(yè)管理公司前期介入的方法

1、以業(yè)主今后入住的標(biāo)準(zhǔn)審視項目的規(guī)劃設(shè)計、材料選用、設(shè)備功能、施工建設(shè)，參與討論并提出建設(shè)性意見，以達(dá)到滿足業(yè)主諸多生活需求的目的2、熟悉土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出改善性意見。三、物業(yè)管理公司前期介入的方法

1、以業(yè)主今后入住的標(biāo)準(zhǔn)審3、盡量避免工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)監(jiān)督公用設(shè)備設(shè)施的建設(shè)、安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時與開發(fā)商、承建商、工程監(jiān)理聯(lián)絡(luò)溝通。4、深入了解物業(yè)的各方面情況，掌握物業(yè)各系統(tǒng)的參數(shù)和資料，以便今后物業(yè)管理公司制定相應(yīng)的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進行。3、盡量避免工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)5、熟悉并了解整個物業(yè)及配套細(xì)節(jié)，特別是消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，以便接管后遇到特殊緊急事件時能立即找到關(guān)鍵部位，采取應(yīng)急措施，維護公共安全。6、土建、設(shè)備、弱電等系統(tǒng)施工特別是隱蔽工程分項驗收時，物業(yè)公司應(yīng)積極要求參加，對可能存在的質(zhì)量隱患及時提出嚴(yán)格把關(guān)。5、熟悉并了解整個物業(yè)及配套細(xì)節(jié)，特別是消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，

任務(wù)二

規(guī)劃設(shè)計階段的前期介入

規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計階段開始。專業(yè)設(shè)計部門與物業(yè)管理部門對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計都有不同的著重點。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)商在請專業(yè)設(shè)計規(guī)劃部門設(shè)計時，同時會請有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司參與設(shè)計意見。

任務(wù)二規(guī)劃設(shè)計階段的前期介入

規(guī)劃設(shè)一、在規(guī)劃階段前期介入工作的原則

實用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護維修費用等。一、在規(guī)劃階段前期介入工作的原則

實用、美觀

1、實用性在房屋設(shè)計時應(yīng)注意房屋的采光，應(yīng)做到每個房間均能得到自然采光；使房屋盡量采用自然通風(fēng)比較好的方位。選用材料及附件、設(shè)計方案盡量能保溫，達(dá)到冬暖夏涼的效果；盡量提高房屋實用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。1、實用性案例：規(guī)劃、設(shè)計時注意實用率與不注意實用率的設(shè)計結(jié)果，會產(chǎn)生至少5％的實用率差值，即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價的5％上升或下降的結(jié)果。比較典型的代表，如某一中檔小區(qū)，注意實用率的設(shè)計，每臺車所占位為20～25平方米，住宅利用率可達(dá)85％以上，如不注意實用率的設(shè)計，可使每臺車所占位可高達(dá)40平方米，住宅利用率只有80％以下。案例：2、美觀和耐用性相結(jié)合“房產(chǎn)物業(yè)是百年大計”的工作！開發(fā)商應(yīng)站在廣大業(yè)主的角度考慮問題，處理好美觀與耐用二者關(guān)系，可使業(yè)主得到實惠，物業(yè)管理公司的維修量大量減少，開發(fā)商在業(yè)界的信譽會越來越高！例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位，防盜網(wǎng)、門統(tǒng)一安裝，盡量減少二次裝修影響公共外觀不統(tǒng)一的工作，以上材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長時間銹跡，污染外墻，影響整體美觀等。2、美觀和耐用性相結(jié)合3、功能性

除了正常規(guī)劃設(shè)計應(yīng)考慮的功能性，還應(yīng)注意一些常被忽視的功能性設(shè)施、設(shè)備的配備.

如：高層樓房維修、清潔外墻所用機具在建筑設(shè)計時應(yīng)預(yù)留一定的位置，高層樓宇樓頂不宜作為花園賣出或贈送，否則不利于日后外墻維護工作的開展。垃圾處理。每層樓、每棟房、每個區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施，這些設(shè)施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會擴大污染等。無垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商要考慮處理垃圾設(shè)施。3、功能性4、安全性：治安、消防、環(huán)保

有條件的物業(yè)管理項目，盡量設(shè)計成“封閉式”以利治安管理；利用防盜、火災(zāi)報警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，最好能聯(lián)接公安消防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失。裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料，防盜網(wǎng)一定要注意設(shè)置火災(zāi)救生窗。4、安全性：治安、消防、環(huán)保有條件的物業(yè)5、節(jié)能性

公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計配備盡量細(xì)劃，不宜一個開關(guān)控制多個區(qū)域照明燈，應(yīng)按每組燈的功能性要求配備開關(guān)，水景設(shè)計應(yīng)考慮到后期的維護成本。5、節(jié)能性二、規(guī)劃設(shè)計階段前期介入工作要點第一，物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計能否滿足物業(yè)

管理工作的要求；第二，物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計能滿足業(yè)主需要。二、規(guī)劃設(shè)計階段前期介入工作要點第一，物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計能設(shè)計階段容易忽略的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、物業(yè)管理用房配備目前許多物業(yè)項目在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考慮設(shè)置物業(yè)管理用房，此時已沒有位置可建往往只能占用公共空間，對此住戶意見很大。物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等有條件還可配幾間管理人員集體宿舍。這需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。此工作做好了，可以減少物業(yè)管理費預(yù)算費用，減輕日后業(yè)主管理費負(fù)擔(dān)，為物業(yè)管理的奠定良性循環(huán)基礎(chǔ)。設(shè)計階段容易忽略的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、物業(yè)管理用2、配套設(shè)施要完善各類配套設(shè)施的完善，是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提，房地產(chǎn)實行綜合開發(fā)地目的也在于此。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)不完善，日后的物業(yè)管理很難做好。車庫配比標(biāo)準(zhǔn)是1998年由建設(shè)部、公安部制定的：1、住宅小區(qū)每戶平均建筑面積若在100平方米以下，按10％的比例配比；2、戶均面積100平方米以上的，按50％比例配比。據(jù)估算，其平均配比率在30％左右。2、配套設(shè)施要完善小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮，為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計非常重要總之，設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派有經(jīng)驗的物業(yè)管理人員參加工程規(guī)劃設(shè)計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參與提出建議。小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：管道煤氣，例如：小區(qū)公共部分的用電屬于非居民用電，電價比居民用電要高，商業(yè)用電價格是不滿1千伏0.937元/千瓦時，1—10千伏0.927元/千瓦時.居民用電0.573元/千瓦時，因此要注意采取節(jié)能措施。小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，采用節(jié)能燈膽，方便日常維修、減少開支。單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)，以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。一般核定一個單元樓道燈用電量一個月大約十度電，故電表配制要選用最小容量，以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出。消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少可以考慮合用一個電表。例如：3、水、電、氣等設(shè)計

水、電、氣等供應(yīng)容量要留有余地、設(shè)施設(shè)備安裝注意安全、要有完善科學(xué)節(jié)能措施。由于商業(yè)用水和居民用水的收費標(biāo)準(zhǔn)不同，商業(yè)用水費是3.15元/立方米而居民用水水費則采用階梯計價。居民用水和商鋪用水的管路應(yīng)分開并各配計量表，以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用。3、水、電、氣等設(shè)計3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計時，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個安全的居家環(huán)境。如用報警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因為各式各樣的防盜網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離現(xiàn)場。此時的安全，彼時卻成了更大的危險。小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)4.垃圾處理要避免污染設(shè)計時應(yīng)考慮垃圾外運方式與垃圾集運站的位置等。每層樓、每棟房、每個區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施，在各樓道設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，這些設(shè)施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會擴大污染等，并由專人收倒垃圾。垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。無垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商要考慮處理垃圾設(shè)施。4.垃圾處理要避免污染5.綠化、景觀小品布置既要起到造景需要，又要考慮養(yǎng)護問題。小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要，按國家有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點標(biāo)準(zhǔn)：5.綠化、景觀小品布置既要起到造景需要，又要考慮養(yǎng)護問題。（1）、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。（2）、要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。（3）、綠地應(yīng)接近居民住宅，以便觀賞使用。（4）、綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮與景觀造景即要協(xié)調(diào)又要易于低成本維護。（1）、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)

6.消防設(shè)施在建筑設(shè)計中，消防設(shè)施的配套設(shè)置有嚴(yán)格要求的。自動滅火器位置、自動報警機位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)利于防火、滅火。小區(qū)內(nèi)的消防水管要用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。6.消防設(shè)施7、建筑材料選用建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設(shè)計單位提交一份各品牌、型號的常用建材使用情況的跟蹤報告，以便設(shè)計單位擇優(yōu)選用。7、建筑材料選用8、建筑設(shè)計的細(xì)節(jié)問題規(guī)劃設(shè)計時，一些細(xì)節(jié)問題，如果考慮不周可能會給業(yè)主的生活帶來不便，因此物業(yè)前期介入時應(yīng)與規(guī)劃人員進行充分交流讓其重視注意這些細(xì)節(jié)，如果在設(shè)計方案中發(fā)現(xiàn)該類問題應(yīng)要求設(shè)計方進行整改。8、建筑設(shè)計的細(xì)節(jié)問題經(jīng)驗分享：1、設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，2、陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）3、高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。4、配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶，既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水而造成地面青苔。5、所有單元進戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚防雨水和淋花水。6、信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。經(jīng)驗分享：7、排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。8、小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達(dá)長度。9、重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財。10、陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架，底部應(yīng)向里傾斜以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。7、排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時

（1）督促施工單位把好質(zhì)量關(guān)

物業(yè)管理公司不僅要接管新建樓宇，還要對房屋進行年限較長的管理。因此，對樓宇使用中常出現(xiàn)的管理各種工程質(zhì)量問題有較多了解。如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再整改容易得多，而且可減少許多浪費，不至于遺留下來，否則將成為日后使用和管理中難以克服的障礙。

（1）督促施工單位把好質(zhì)量關(guān)（2）掌握新物業(yè)的全部情況，為后期物業(yè)管理奠定良好地基礎(chǔ)。

施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)保修期過后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的維修問題。在以后地使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對每一棟物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌，這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理。（2）掌握新物業(yè)的全部情況，為后期物業(yè)管理奠定良好地基礎(chǔ)。（3）物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理、技術(shù)交底和圖紙會審有利于物業(yè)良性開發(fā)而對物業(yè)管理公司來講。能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利的移交，為開發(fā)商節(jié)約了時間，提高工程人員的技術(shù)水平，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。如：是否嚴(yán)格按設(shè)計要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等（3）物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理、技術(shù)交底和圖紙會審有利于物業(yè)二、物業(yè)公司參與工程質(zhì)量監(jiān)理的方式1.參與前提及人員要求

首先，物業(yè)管理公司要與開發(fā)商簽訂前期介入合同，要明確合同要求。根據(jù)合同規(guī)定對在建項目進行全面細(xì)致的調(diào)查研究，組織好質(zhì)量控制體系，配備能夠勝任工作的監(jiān)理人員，明確其質(zhì)量控制責(zé)任。二、物業(yè)公司參與工程質(zhì)量監(jiān)理的方式1.參與前提及人員要求

2．參與方式（1）作為物業(yè)管理公司，對于施工單位無直接的經(jīng)濟干預(yù)權(quán)，（2）其參與施工監(jiān)理的身份是：全體購房業(yè)主的代表，由開發(fā)商邀請參與施工監(jiān)理，就施工過程中施工設(shè)計、施工方法、施工質(zhì)量進行監(jiān)察，并對其中影響樓宇質(zhì)量、實用性及維護保養(yǎng)的問題，向開發(fā)商提出意見，提醒開發(fā)商加以防范，并由開發(fā)商督促承建商糾正、補救。2．參與方式3.質(zhì)量控制及問題處理

要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容是：（1）要開始的工作；（2）工作檢查情況及對工作的要求；（3）施工中的檢驗或現(xiàn)場試驗情況及其他工作情況；（4）最后，對通過檢查、試驗、測量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問題，要提出解決問題的辦法，并及時向開發(fā)商通報情況。3.質(zhì)量控制及問題處理三、施工階段物業(yè)前期介入的要點

根據(jù)以往在物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的房屋容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的部位，物業(yè)公司在建設(shè)階段進行前期介入時應(yīng)將其作為質(zhì)量監(jiān)控的重點三、施工階段物業(yè)前期介入的要點

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境的影響，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理控

1、地下室工程。1、地下室工程。2、回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。2、回填土工程在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意：

1)鋼筋綁扎：2)砼澆注：

3、樓面、屋面砼工程在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意：3、樓4、砌筑工程建筑物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽滿。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。4、砌筑工程5、裝飾工程（1)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。（2)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。（3)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。5、裝飾工程6、門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。7、給排水工程。

（1)給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。（2)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。6、門窗工程

8、設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量控制。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的整體質(zhì)量是由設(shè)施設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司應(yīng)從以下幾個方面進行質(zhì)量控制：（1）對建筑的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的廠家。（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)