2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析據(jù)了解：2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜簡(jiǎn)單，穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新是核心要求;2022年，“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力不減，全年實(shí)現(xiàn)“7.5%”目標(biāo)勝券在握;2022年，資金盤活存量，消費(fèi)猶抱琵琶，“兩輪驅(qū)動(dòng)”克難攻堅(jiān);2022年，中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆三中全會(huì)部署15個(gè)方面的改革……

2022年，貸款利率全面放開，上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立，金融改革提速;2022年，《關(guān)于進(jìn)一步深化新股發(fā)行體制改革的指導(dǎo)看法》發(fā)布實(shí)施;2022年，證監(jiān)會(huì)再掀監(jiān)管風(fēng)暴，“頂格懲罰”成慣常做法;2022年，史上最嚴(yán)峻房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)，一線城市房?jī)r(jià)一騎絕塵;2022年，4G牌照發(fā)放;2022年，客廳互聯(lián)網(wǎng)大戰(zhàn)上演……

靜思推動(dòng)敏行，歲暮天寒，梳理今年的故事，是為接力明天。這既是開啟，也是連續(xù);既是積淀，也是傳承。

行業(yè)白皮書背后通常意味著“望斷群峰巔，登臨方解意”、“一覽眾山小”，其高屋建瓴、提綱挈領(lǐng)、言簡(jiǎn)意賅都是不簡(jiǎn)單達(dá)到的。

之所以冠之以“白皮書”，盼望我們能夠有，至少部分有“胸中經(jīng)綸點(diǎn)江山”之瀟灑;能夠有，至少部分有“登高壯麗天地間”之境界。

凡人底色，亦可書寫將相襟懷;立足方寸，亦能走出四海格局。

2022年房地產(chǎn)的進(jìn)展超出了很多所謂預(yù)言大師的蓋棺定論范疇。一線城市房?jī)r(jià)一騎絕塵，房企心情高漲，搶地潮一浪高過(guò)一浪，而三線、四線城市迥然不同，成交低迷，房?jī)r(jià)徘徊不前，有些地方竟然消失“鬼城”。年初，被稱為歷史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，但作用好像是為一線房?jī)r(jià)上漲加碼助力，年底不少城市再次你追我趕，房?jī)r(jià)調(diào)控“嚴(yán)”字當(dāng)頭，一年中，房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)醿深^。保障房間續(xù)入市，對(duì)房市沖擊如何?結(jié)論難下;將來(lái)房?jī)r(jià)如何走向?結(jié)論難下;調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成多大的沖擊，結(jié)論難下。

2022年，地產(chǎn)市場(chǎng)四大特點(diǎn)不容忽視：一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)新高、賣地創(chuàng)新高、融資創(chuàng)新高、房企“出?！鼻八从?。

假如說(shuō)前些年房企的海外投資還可以稱之為大膽嘗試的話，那么2022年房企的海外投資肯定稱得上是一股熱潮。

12月13日，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石透露了這家行業(yè)龍頭海外投資的最新動(dòng)向，其在微博上表示，萬(wàn)科進(jìn)入紐約的第一個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是位于曼哈頓區(qū)的超高層。此前，萬(wàn)科已經(jīng)確定了兩筆海外投資，這其中還不包括年初其在中國(guó)香港拿下的荃灣項(xiàng)目。

早在今年2月份，萬(wàn)科便宣布以1.75億美元與美國(guó)鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目。隨后的4月16日，萬(wàn)科又宣布與新加坡吉寶置業(yè)聯(lián)手開發(fā)新加坡東部的一個(gè)住宅項(xiàng)目。

不過(guò)，與綠地相比，萬(wàn)科的海外投資規(guī)?？芍^“小巫見大巫”。

這家今年剛剛在中國(guó)香港實(shí)現(xiàn)借殼上市的開發(fā)商，一年內(nèi)便形成了亞洲、大洋洲、歐洲、美洲等世界房地產(chǎn)開發(fā)版圖布局，總投資規(guī)模超過(guò)百億美元。其收購(gòu)的紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)，項(xiàng)目的總投資額估計(jì)將超過(guò)50億美元，是內(nèi)地房企迄今在美國(guó)的最大投資。

來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近兩年內(nèi)，有接近20家知名房企進(jìn)駐海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中絕大部分是在2022年進(jìn)入實(shí)際操作層面，例如萬(wàn)科在2022年成立了海外業(yè)務(wù)推動(dòng)小組，但直到2022年才開頭正式進(jìn)行海外投資。

那么，是什么緣由讓這么多品牌房企開頭熱衷于海外投資呢?

中國(guó)銀行發(fā)布的《2022年中國(guó)私人財(cái)寶管理白皮書》顯示，在中國(guó)高凈值人群(定義為可投資資產(chǎn)在1000萬(wàn)元以上的人口)中，14%已經(jīng)移民海外，另有46%正在方案或者辦理移民的過(guò)程中。

世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報(bào)告也顯示，按中國(guó)當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過(guò)1000萬(wàn)元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，將來(lái)或有1.1萬(wàn)億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。

與之相符的是，依據(jù)來(lái)自Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人在海外的房地產(chǎn)交易規(guī)模去年急劇上升，達(dá)到18.6億美元。相比之下，2022年為5.47億美元，2022年為9000萬(wàn)美元。

對(duì)此，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良直言，“我們感愛好的是中國(guó)人多的地方，你不去賺，這部分錢就被外國(guó)人賺走了”。王石此前表示，由于不少萬(wàn)科的客戶將移民海外，其中，30%選擇北美地區(qū)，萬(wàn)科會(huì)跟隨這些客戶進(jìn)軍北美地區(qū)。

同策詢問(wèn)討論部總監(jiān)張雄偉認(rèn)為，中國(guó)房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國(guó)內(nèi)房企在銷售渠道上的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)高端職業(yè)人群到海外置業(yè)投資，這些房企也可以在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上獲得收益。

同時(shí)，國(guó)內(nèi)地價(jià)高企，限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，擴(kuò)展融資渠道降低融資成本、推動(dòng)企業(yè)國(guó)際化等因素也是房企“出?！钡闹匾売?。

“積累了在海外開拓市場(chǎng)的閱歷，對(duì)一家企業(yè)的進(jìn)展思路、視野等都會(huì)有很大的關(guān)心，可以學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新理念等，反哺國(guó)內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)?！惫庖瘓F(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名這樣認(rèn)為。

據(jù)了解，綠地在韓國(guó)濟(jì)州島的項(xiàng)目漢拿山小鎮(zhèn)拿地成本僅為50萬(wàn)元/畝，但在海南拿地的價(jià)格可能要在1000萬(wàn)元/畝以上。尤其是今年以來(lái)，一線、二線城市地王頻現(xiàn)，土地價(jià)格快速攀升，北京市的樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)元/平方米，堪比發(fā)達(dá)國(guó)家的首都或經(jīng)濟(jì)中心。

此外，張玉良表示，當(dāng)前歐美等國(guó)經(jīng)濟(jì)加速?gòu)?fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩，二者之間存在“剪刀差”，所以其認(rèn)為目前正是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行海外投資的黃金窗口期。

最新的數(shù)據(jù)也好像印證了這一觀點(diǎn)，據(jù)悉，今年英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)較去年上漲了9.7%，且沒有下滑跡象。同時(shí)，美國(guó)聯(lián)邦住房金融署最新公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)第九個(gè)季度上漲。而這些數(shù)據(jù)明顯也支撐房企“出?！钡男拍睢?/p>

不過(guò)，在想著到海外賺錢的同時(shí)，這些“出?！狈科笠矐?yīng)當(dāng)留意來(lái)自各方面的風(fēng)險(xiǎn)。

張雄偉表示，進(jìn)軍海外市場(chǎng)并不簡(jiǎn)潔，假如沒有充裕的資金和合適的開發(fā)模式、沒有更好了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求及特色、沒有熟識(shí)當(dāng)?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費(fèi)制度等，那么，房企布局海外市場(chǎng)有可能會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。海外市場(chǎng)看似藍(lán)海，但并不肯定會(huì)有好的收益。

中坤對(duì)冰島的投資就是一個(gè)例子，由于政治和法律問(wèn)題，三年時(shí)間過(guò)去了，無(wú)論中坤最早提出的購(gòu)地方案還是后來(lái)的租地方案，事情始終懸而未決。

熱衷海外投資房企扎堆“出海”

一線城市年內(nèi)賣地直逼5000億元

“創(chuàng)33個(gè)月以來(lái)新高”，“創(chuàng)45個(gè)月以來(lái)新高”，無(wú)論是今年9月份典型的10個(gè)城市土地出讓金收入，還是今年11月份一線城市土地成交均價(jià)，都在不斷飆升，土地盛宴貌似已不足以形容2022年一線、二線城市土地市場(chǎng)的高漲心情，“饕餮盛宴”或許更為貼切。

“一天產(chǎn)生3個(gè)地王”，“溢價(jià)率達(dá)到491.18%”，2022年，圈內(nèi)人士年初時(shí)聽聞“地王”還有些驚詫，可能要略微質(zhì)疑一下，地價(jià)都比四周房?jī)r(jià)高了，開發(fā)商怎么還是搶?但北京農(nóng)展館地塊7.3萬(wàn)元平方米的樓面地價(jià)一出，貌似一切都是“浮云”了。

盡管如此，開發(fā)商照舊在說(shuō)，“意料之中，并沒覺得壓力特別大”。明顯，A股市場(chǎng)中地產(chǎn)股的表現(xiàn)早已追不上地王消失的速度和輻射廣度了。

但當(dāng)我們的留意力從眾多地王中抽身后，這些地王究竟只是特別地塊的特別價(jià)格，我們發(fā)覺，從宏觀上來(lái)看，開發(fā)商重回一線、二線城市拿地后造成的市場(chǎng)影響可能更為驚人。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月12日，北京市、上海市、廣州市和深圳市四個(gè)一線城市土地出讓金收入已經(jīng)達(dá)到了4817.79億元，與2022年全年一線城市土地出讓金2042.22億元相比，上漲幅度為135.9%，況且，2022年的土地出讓還未全部結(jié)束。

實(shí)際上，若根據(jù)每克239.76元的黃金售價(jià)來(lái)計(jì)算，一線城市年內(nèi)的土地出讓金收入能儲(chǔ)備約2000噸黃金。僅從收入增長(zhǎng)規(guī)模來(lái)看，2022年一年賣地的收入是2022年全年的2.4倍。2022年一線城市土地出讓金收入創(chuàng)下歷史新高。

以北京市和上海市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)為例，截至目前，北京市土地出讓金收入為1673.9億元，全年有望突破1800億元，2022年土地出讓金僅647.9億元，同比漲幅有望接近200%;上海市土地出讓已經(jīng)突破2000億元，而2022年上海市土地出讓金為991億元，漲幅超過(guò)100%。

此外，依據(jù)中原地產(chǎn)討論中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前11個(gè)月，全國(guó)40個(gè)主要城市土地成交額高達(dá)1.4萬(wàn)億元，與2022年同期的8369億元相比，上漲幅度達(dá)到了68%，與2022年土地成交總額10674億元相比，超過(guò)了3345億元。

千億元級(jí)房企擴(kuò)至七家

“今年不買房，一年又白忙?！边@是以往買房者的自我調(diào)侃，面對(duì)房?jī)r(jià)如芝麻開花，無(wú)奈之感頓然而生。但今年用“一年又白忙”來(lái)描述房?jī)r(jià)上漲，重量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。某地產(chǎn)商數(shù)據(jù)資料顯示，北京市2022年同期的房?jī)r(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米，較2022年同期的1.3萬(wàn)元/平方米上漲近1倍。某些區(qū)域，某些樓盤是不是超過(guò)了這個(gè)漲幅，答案無(wú)疑是確定的。

2022年是2022年之后樓市最大的一個(gè)爆發(fā)年，成交量?jī)r(jià)上漲快速，各房企基本全面提前完成任務(wù)。在調(diào)控加碼的政策環(huán)境中，一線城市房?jī)r(jià)漲幅依舊驚人。去年頻頻降價(jià)還不肯定能把房子賣出去的開發(fā)商，今年卻驚異地發(fā)覺，即使不宣揚(yáng)，房子也不愁賣出去，尤其是一線城市的項(xiàng)目，幾乎是開盤一個(gè)，賣光一個(gè)，以至于不找熟人，都買不到心儀的戶型。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長(zhǎng)19.5%，增速比前10個(gè)月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。前11個(gè)月，商品房銷售面積110807萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%。2022年是自房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)銷售面積增長(zhǎng)最快的一年。

截至目前，包括萬(wàn)科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂(lè)在內(nèi)的30家品牌房企公布了前11個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷售金額達(dá)到了10457億元，同比漲幅高達(dá)33.7%。除了因忙于私有化而無(wú)心賣房的恒盛地產(chǎn)之外，其余29家房企全部實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，許多企業(yè)還刷新了各自的年度銷售記錄。

隨著房企業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，今年房企的“千億俱樂(lè)部”也將迎來(lái)新成員。其中恒大、碧桂園前11個(gè)月分別完成了984億元和967億元的銷售業(yè)績(jī)，12月份勢(shì)必跨過(guò)千億元大關(guān)，而中海地產(chǎn)在11月份取得79.2億元的銷售額后，已勝利躋身“千億俱樂(lè)部”。

歷史上最嚴(yán)的“國(guó)五條”出臺(tái)，20%差額征稅政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格掌握目標(biāo)的措施，對(duì)一線、二線城市的項(xiàng)目銷售帶來(lái)的殺傷力在市場(chǎng)中并不給力。緣由在哪?社科院有關(guān)專家認(rèn)為，一方面，在剛性需求推動(dòng)下，二手房?jī)r(jià)格將在原有價(jià)位上稅負(fù)加成，直接推高二手房?jī)r(jià)，而二手房?jī)r(jià)增長(zhǎng)對(duì)新建住房定價(jià)形成參照上漲效應(yīng);另一方面，部分原本在存量住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的剛性購(gòu)房需求被迫進(jìn)入新建住房市場(chǎng)，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動(dòng)型的新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)。

市場(chǎng)也消失了比較驚奇的政策解讀，“日光盤”頻出。

在北京市，為了讓房?jī)r(jià)指數(shù)得到掌握，樓盤銷售“按月放行”。每個(gè)月只有一個(gè)或兩個(gè)項(xiàng)目入市，明顯不能滿意人們的購(gòu)房需求。因此，只要這種項(xiàng)目消失，剛需者、非剛需者蜂擁而至，無(wú)奈之下，只能通過(guò)搖號(hào)方式來(lái)確認(rèn)購(gòu)買資格。每每有此項(xiàng)目入市，結(jié)果都是開盤當(dāng)天售罄，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺程度可想而知。

2022年，市場(chǎng)并非萬(wàn)里江上一片紅，分化明顯。一線、二線城市房?jī)r(jià)暴漲，三線、四線城市平穩(wěn)。主要緣由是：一線、二線城市供需存在沖突，聚集了過(guò)多的資源，需求集中，而供應(yīng)和存量相比需求都消失了短缺;炒房客對(duì)這些城市厚愛有加，“房姐”、“房妹”不斷涌現(xiàn);恐慌者焦急上火入市，為房?jī)r(jià)上漲增磚添瓦。

融資推高地價(jià)地價(jià)推高房?jī)r(jià)

地價(jià)、房?jī)r(jià)被推高，是融資成本低的“衍生產(chǎn)品”。

僅從今年房企在海外資本市場(chǎng)頻繁融資的詳細(xì)狀況也可以看出，除了成本比較低之外，房企融資規(guī)模比較大，期限也比較長(zhǎng)，單筆融資期限有超過(guò)5年的，甚至還有長(zhǎng)達(dá)7年以上的。此外，一家房企多次發(fā)債的狀況屢見不鮮，這都意味著，房企對(duì)低成本資金的需求特別劇烈。那么，這些錢都用到了哪里?

據(jù)筆者查閱資料發(fā)覺，其實(shí)這些房企發(fā)債的目的不外乎以下幾種：還舊債;買地?cái)U(kuò)張;一般性經(jīng)營(yíng)資金。以富力地產(chǎn)為例，公司擬使用所得款項(xiàng)凈額，為現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購(gòu)?fù)恋丶耙话愎居猛尽?/p>

還債剩下的錢，開發(fā)商幾乎都用來(lái)“搶地”了，由于手握大量現(xiàn)金的話，明顯可以在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)獲得先機(jī)。

不得不說(shuō)，2022年土地市場(chǎng)被稱之為“饕餮”盛宴的背后，拿地王跟買白菜似的底氣所在，不乏海外資本市場(chǎng)的推動(dòng)。企業(yè)有了低成本的大量資金才敢于出手，且能痛快下手。而一線、二線城市房?jī)r(jià)的走高，也給了海外投資者更大的信念。

盡管如此，我們認(rèn)為，借道中國(guó)香港的融資平臺(tái)進(jìn)行融資和資本運(yùn)作，雖然已經(jīng)成為不少開發(fā)商的共識(shí)，但勝利吸得海外資本，并不意味著前途就一帆風(fēng)順，一些企業(yè)也陷入了財(cái)務(wù)危機(jī)。

2022年，有實(shí)力角逐北京市場(chǎng)的知名房企高層每每感嘆，“太貴了”，“我們搶不到”。但就其結(jié)果來(lái)看，明顯，部分房企依舊搶地?fù)尩煤軞g快。

然而，地價(jià)成本驟增，人工成本猛漲，房企如何平衡資金?除了向海外資本市場(chǎng)伸手，頻繁發(fā)債，換取相對(duì)低成本的資金外，銷售額便成為房企回籠資金的最大依靠。而從筆者了解到的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市和部分二線城市仍是房企銷售業(yè)績(jī)的主力貢獻(xiàn)區(qū)域，這也是房企扎堆一線城市搶地的主要因素。

此外，更吸引開發(fā)商的是布局一線城市帶來(lái)的利潤(rùn)。事實(shí)上，無(wú)論是地價(jià)的飆升還是人工成本的猛漲，最終這些成本還是轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，這個(gè)市場(chǎng)的終端接盤者。

不過(guò)，開發(fā)商對(duì)將來(lái)一線、二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)推斷的樂(lè)觀程度好像始終在打破人們的認(rèn)知底線。這種“簡(jiǎn)直瘋了”的拿地心情風(fēng)險(xiǎn)性還是很大的，甚至有些企業(yè)已經(jīng)被套在了里面，地王沒法入市，無(wú)法見到“回頭錢”。

同時(shí)，入市時(shí)間拖得越久，開發(fā)商的資金壓力越大，尤其對(duì)一些無(wú)法在海外資本市場(chǎng)融到低成本資金的企業(yè)，已經(jīng)紛紛開頭借道信托融資。

房企海外融資直逼3300億元

“2022年房企的日子會(huì)好過(guò)許多。”今年年初，記者采訪多位業(yè)內(nèi)龍頭房企高層時(shí)，他們?nèi)颊J(rèn)為，資金壓力會(huì)小許多。

接近年底，我們發(fā)覺，這些房企高層的預(yù)判的確成了事實(shí)，開發(fā)商快速地越過(guò)了2022年和2022年初的行業(yè)冬天。

值得留意的是，在房地產(chǎn)這種資金周轉(zhuǎn)緩慢的行業(yè)中，寒冬之季，開發(fā)商高層開會(huì)時(shí)爭(zhēng)論“能不能找到錢?”而今年3月份以來(lái)，房企高管開會(huì)時(shí)的議題是“能不能找到資金成本更低的錢?”低息融資，這無(wú)疑是今年房企能夠大手筆搶地，“開疆?dāng)U土”無(wú)所畏懼的底氣。海外資金市場(chǎng)低成本的大筆融資，儼然讓這些2022年甚至2022年初還“省吃儉用”的房企快速變身為“土豪”。

事實(shí)上，從開發(fā)商年內(nèi)累計(jì)融資額的一組數(shù)據(jù)可以窺見，其從海外資本市場(chǎng)的吸資規(guī)模。

中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，房企海外融資總額(包含貸款)合計(jì)人民幣高達(dá)3256億元，與2022年房企全年融資額相比，漲幅超過(guò)100%。

再