成都太古里項目投融資

..目錄一、必要性分析3〔一項目背景3〔二項目提出理由及項目作用與意義3二、SWOT分析4〔一優(yōu)勢〔strengths4〔二劣勢〔weaknesses4〔三機會〔opportunities4〔四威脅〔threats5三、總投資估算5〔一項目對比5〔二可對比性計算6〔三單位生產(chǎn)能力投資估算方法6〔四XX遠洋太古里一二類費用計算6〔五XX遠洋太古里預備費估算6〔六XX遠洋太古里投資總額估算7四、項目運營費用估算7〔一總體項目對比7〔二項目運營費估算對比71、管理費用72、財務費用83、銷售費用8五、項目收入估算8〔一收入估算8〔二收益率、投資回收期估算81、收益率82、投資回報期9六、項目融資方式9〔一項目投資結構9〔二初始投資總資金10〔三資金缺口10〔四融資方式10附件11必要性分析項目背景XX遠洋太古里坐落位于XX市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)大慈寺路以南、紗帽街以東,臨近春熙路商業(yè)步行街及東大街,是太古地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)攜手發(fā)展的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。接壤于人潮涌動的春熙路,盡享優(yōu)越交通和人流優(yōu)勢,比鄰的千年古剎大慈寺更為其增添獨特的歷史和文化韻味。其占地面積約70,800平方米,總樓面面積逾25.18萬平方米,交通便利,兩條地鐵環(huán)繞,直接連接2、3號線春熙路站的出入口,4個公交站,19條公交線,通達XX各地區(qū)。XX遠洋太古里項目別具縱橫交織的里弄、開闊的廣場空間。為呈現(xiàn)不同的都市脈搏,同時引進快里和慢里概念?？炖镉扇龡l精彩紛呈的購物街貫通東西廣場,樹立國際大都會的潮流典范。慢里是大慈寺兩旁里弄連同大慈廣場一帶。值得把玩的生活趣味、大都會的休閑品位、林立的精致餐廳、歷史文化及商業(yè)交融的獨特氛圍,讓人于繁忙都市中心慢享美好時光。項目提出理由及項目作用與意義商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)相結合孕育而生的產(chǎn)物,它同時具備房地產(chǎn)開發(fā)的特定屬性和商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營、管理的一般屬性。除此之外,商業(yè)地產(chǎn)也擁有一些自身固有的特點,如商業(yè)地產(chǎn)有4個權益：即開發(fā)的權益、所有的權益、經(jīng)營的權益、管理的權益；再如商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具多樣性等。太古里是具有全球指標性的全球城市文化商業(yè)的新地標,明確的客戶定位,是滿足城市消費需求的城市級商業(yè)中心。太古里項目是當代都市中心的新型發(fā)展形態(tài),并非傳統(tǒng)意義上的城市商業(yè)綜合體或是商業(yè)中心。它是城市的剪影和多功能的混合社區(qū),是宜居城市的核心價值。太古里項目所處的XX大慈寺片區(qū),因為其場地規(guī)模、所處位置、歷史淵源,具有極大的潛力和可能發(fā)展成為場地獨具魅力的城市中心。它跳脫了單一的都市建筑的思維,而是從都市更新和公共空間創(chuàng)建的角度,落實更具開放性、包容性、發(fā)展、公共與共享空間、慢活社區(qū)、文化遺產(chǎn)的保育和活化利用,具有獨特的創(chuàng)新意義。SWOT分析〔一優(yōu)勢〔strengths第一,定位精準,結合核心地段的價值、大慈寺悠久歷史地脈,定位為城市型精品、時尚復古街區(qū)商業(yè)購物中心,以體驗式消費引導業(yè)態(tài)招商和運營,高端和中端合理搭配的業(yè)態(tài)布局,充分滿足開放式街區(qū)帶來的不同層次的客群需要；第二,它的建筑是現(xiàn)代中式建筑風格與毗鄰古跡高度統(tǒng)一,為顧客提供創(chuàng)新及充滿個性的購物及休閑體驗；第三,體驗式消費,通過建筑體驗、業(yè)態(tài)體驗、商家體驗三個方面立體式、全方位的極致化,在快慢結合中實現(xiàn)全生活消費體驗；第四,業(yè)態(tài)布局,除首次進入XX的品牌外,其余的老品牌都是新裝上陣,國際一線奢侈品牌大都以旗艦店、品牌文化展示的形象出現(xiàn),新潮品牌,餐飲娛樂品牌在體驗上、裝修設計上實現(xiàn)了新升級。〔二劣勢〔weaknesses第一,它位于XX的核心商圈春熙路商圈,春熙路商圈不僅發(fā)展為XX最傳統(tǒng)和最具標示性的商業(yè)中心,更發(fā)展XX知名商業(yè)景點。雖然有龐大的消費人群,可附近還有群光廣場、伊勢丹百貨、IFS、新世紀百貨、仁和春天百貨、王府井、摩爾百貨等,市場容量擴張有限,區(qū)域內(nèi)同類商場競爭形成激烈的競爭；第二,競爭激烈的商圈也給招商帶來了一定的難度。〔三機會〔opportunities太古里地處商業(yè)繁華地帶,太古里交通極為便利,地鐵公交均可到達,人流量豐富,帶來大量的消費群體。居民消費水平高,商業(yè)發(fā)達能吸引更多的品牌紛紛入駐,為項目奠定堅實的客戶基礎。特別的樓層規(guī)劃吸引大眾眼球。太古里采用地下一層,地面二層,低密獨棟的建筑形態(tài),讓古與今互相襯托,形成開放式的,低密度的購物中心,讓太古里從一眾高樓大廈中顯得尤為突出?！菜耐{〔threats第一,臨近春熙路,春熙路商業(yè)圈的商業(yè)格局已經(jīng)基本定型,作為全新進入該區(qū)域的太古里項目想要一時在競爭強烈的春熙路站住腳跟還是相對較為困難的。與此同時,眾多的運營成熟的項目,加大其后期的運營難度,競爭壓力可想而知。隨著近年來商業(yè)地產(chǎn)在XX市場的崛起,春熙路商圈不僅發(fā)展為XX最傳統(tǒng)和最具標示性的商業(yè)中心更發(fā)展為XX知名商業(yè)景點。龐大的消費人群,讓該片區(qū)在XX其他片區(qū)商業(yè)過剩的說法此起彼伏的背景下,依然隨時保持著極高的人氣。但從目前來看,片區(qū)已經(jīng)擁有群光廣場、伊勢丹百貨、伊藤洋華堂、IFS、新世紀百貨、仁和春天百貨、摩爾百貨等項目,品質(zhì)也從低到高應有盡有。在一眾商業(yè)巨頭云集的地方,即將開業(yè)的太古里要想從中分一杯羹,顯然不是易事。第二,消費體驗——美中有不足,項目導視系統(tǒng)及細節(jié)處理還有待進一步提升。與已經(jīng)成熟的商業(yè)項目相比,太古里開業(yè)不久,周圍環(huán)境和設施等細節(jié)方面除了不夠完善,例如,路面水泥印跡等。三、總投資估算〔一項目對比在XX遠洋太古里項目投資估算上,我們選取了同在XX的東郊記憶進行對比估算。東郊記憶,即是XX市成華區(qū)建設南支路的"XX東區(qū)音樂公園",于20XX11月1日起更名為"東郊記憶"。XX東郊記憶旅游景區(qū)按城市工業(yè)用地更新和工業(yè)遺存保護相結合的方式,在成華區(qū)原紅光電子管廠舊址上修建而成,是工業(yè)遺存保護和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相結合的新型旅游景區(qū)。總面積19萬平方米。〔二可對比性計算為了使XX遠洋太古里項目投資估算更叫準確,我們對XX遠洋太古里和東郊記憶進行可對比性計算,即總建設規(guī)模的比較。XX遠洋太古里總面積25.1萬平方米,東郊記憶總面積19萬平方米。計算得知,XX遠洋太古里和東郊記憶可比性值為25.1/19=1.32滿足可比性區(qū)間〔0.6<X<1.5,即投資估算可用單位生產(chǎn)能力估算方法。〔三單位生產(chǎn)能力投資估算方法為了更加準確估算XX遠洋太古里建設項目,我們引進先進的工程投資估算方法,單位生產(chǎn)能力投資估算方法,即K2=K1〔N2/N1P。其中：K2：擬建項目所需固定資產(chǎn)投資額；K1：可比項目實際固定資產(chǎn)投資額；N2：擬建項目生產(chǎn)規(guī)模；N1：可比項目生產(chǎn)規(guī)模；P：物價換算系數(shù)。〔四XX遠洋太古里一二類費用計算表3-1XX遠洋太古里和北京三里屯太古里相關數(shù)據(jù)東郊記憶XX遠洋太古里建設總面積19萬平方米25.1萬平方米建設總投資50億79.26億〔預估注：數(shù)據(jù)來源于百度百科經(jīng)由國家統(tǒng)計局查詢,2012—2016年建設期內(nèi)年均物價換算指數(shù)為1.2,則K2〔XX遠洋太古里投資估算=50*<25.1/19>*1.2=79.26億〔五XX遠洋太古里預備費估算由于建設工程建設項目周期長,投資大,我們所預估的投資額將會受到物價指數(shù)變動和工程進展,投資總額將會變動,為此,我們按照行業(yè)標準對總投資進行預備費計算,即預備費為79.26*12%=9.5億〔六XX遠洋太古里投資總額估算由單位生產(chǎn)能力投資估算方法算出投資額為79.26,投資預備費為9.5億,為此XX遠洋太古里投資項目總額為79.26+9.5=88.76億。四、項目運營費用估算〔一總體項目對比XX遠洋太古里坐落XX中心地帶,是太古地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)攜手發(fā)展的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。接壤于人潮涌動的春熙路,盡享優(yōu)越交通和人流優(yōu)勢,比鄰的千年古剎大慈寺更為其增添獨特的歷史和文化韻味。東郊記憶位于XX市成華區(qū)建設南支路的"XX東區(qū)音樂公園"20XX11月1日起正式升級更名為"東郊記憶"。XX傳媒文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營管理有限公司相關負責人在新聞通氣會上介紹,更名預示著園區(qū)定位的重大調(diào)整。XX東郊記憶旅游景區(qū)按城市工業(yè)用地更新和工業(yè)遺存保護相結合的方式,在成華區(qū)原紅光電子管廠舊址上修建而成,是工業(yè)遺存保護和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相結合的新型旅游景區(qū)。〔二項目運營費估算對比為了使XX遠洋太古里項目運營費估算更加準確,我們對XX遠洋太古里和東郊記憶進行可對比性計算,即總運營費用的比較。XX遠洋太古里建設25.1萬平方米,東郊記憶建設19萬平方米通過對東郊記憶總投資計算可得XX遠洋太古里項目總投資估算：1、管理費用管理費用我們采用面積計算法〔管理費用=總面積*XX每平方米管理費用最后我們計算得出XX遠洋太古里管理費用=25.1*80*12=24096萬2、財務費用按照一般慣例,財務費用以土地費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費5項之和的15%為計算。表4-1XX遠洋太古里相關財務費用計算項目名稱投資額〔億元總投資88.76管理費用2.4096銷售費用0.3075注：數(shù)據(jù)為小組計算所得即XX遠洋太古里項目的財務費用約為〔88.76+2.4096+0.3075*0.05=4.57億。3、銷售費用按照慣例,銷售費用=銷售收入*3%因為該項目處于計劃階段,所以我們以年預估銷售費用。計算得出XX遠洋太古里的銷售費用=〔9+11.5/2*0.03=0.3075億元。五、項目收入估算〔一收入估算業(yè)務收入〔參照XX東郊記憶,以10%誤差計算包括商鋪租金、物業(yè)管理費、停車費等年收入為18.1296億元計算,XX遠洋太古里收入為20.144億元?！捕找媛?、投資回收期估算1、收益率表5-1XX遠洋太古里相關費用表項目金額〔億元年收入20.144管理費用2.4096銷售費用0.3075財務費用4.57總投資88.76折現(xiàn)率5%通過收益率公式R=〔PA-PF/PT計算可知XX遠洋太古里的收益率約為10.61%與當期同期定期存款利率r相比,若R>r>0,則經(jīng)濟上是可行的。而如今存款利率為5%,故證明此項目是可行的。2、投資回報期因XX遠洋太古里是太古地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)攜手發(fā)展的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心,接壤于人潮涌動的春熙路,屬于省會的市中心,日均人流量上萬,且其中不乏高消費者。因此我們推測此項目收益是較為穩(wěn)定的。并根據(jù)投資回收期公式的計算,我們預估上古天地的投資回報期約為10年。六、項目融資方式〔一項目投資結構XX遠洋太古里項目是由西天天府投資公司負責。XX遠洋太古里是該公司以打造"XX商業(yè)風向標"為目標,為成為我國西南商業(yè)項目的標桿的重點項目。該公司法人為王倩,占股50%,其他投資者分別為蔣清、陳璐璐、任臣偉、古月、劉蕾,他們分別占股如圖6-1。圖6-1〔二初始投資總資金XX遠洋太古里項目商業(yè)建筑面積約25.18萬平方米,計劃投資88.76億元,建設周期為20個月?！踩Y金缺口XX遠洋太古里項目屬于西天天府投資公司,該公司計劃投資約50億元,故根據(jù)公司實際情況,該項目的資金缺口大約為38.76億元?！菜娜谫Y方式根據(jù)本項目的融投資結構來看,我們選擇ABS融資模式和融資租賃兩種融資方式。ABS融資模式以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式,即以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎,以項目資產(chǎn)可以帶來的預期收益為保證,通過在國際資本市場發(fā)行債券來募