房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)程序

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)程序房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)繁雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),要想使評(píng)估活動(dòng)高效、切實(shí)、公正,務(wù)必使活動(dòng)過(guò)程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。這套工作程序是舉行房地產(chǎn)估價(jià)所務(wù)必經(jīng)過(guò)的工作階段,反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系,是人們對(duì)估價(jià)對(duì)象形成立師熟悉的思維歷程,是經(jīng)過(guò)千百萬(wàn)次工作實(shí)踐總結(jié)出來(lái)的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序舉行評(píng)估可以提高效率,裁減失誤,確保質(zhì)量。房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段;估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)籌劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取信公服務(wù)費(fèi)。

操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理

1.估價(jià)申請(qǐng)

舉行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí),當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng),并填寫(xiě)評(píng)估囑托書(shū)。評(píng)估申請(qǐng)書(shū)或評(píng)估囑托書(shū)應(yīng)寫(xiě)明的事項(xiàng)包括:

(1)當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等(法人或其他組織名稱(chēng)、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等);

(2)評(píng)估標(biāo)的物的名稱(chēng)、類(lèi)型、面積、地理位置和環(huán)境條件等;

(3)申請(qǐng)?jiān)u估的理由和用途;

(4)房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人;

(5)囑托評(píng)估的要求。除了評(píng)估申請(qǐng)書(shū)(囑托書(shū))以外,申請(qǐng)人還要向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)供給各種有關(guān)證明資料,如房屋全體權(quán)證,土地使用證,買(mǎi)方單獨(dú)囑托評(píng)估時(shí)房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評(píng)估的證明,設(shè)計(jì)和施工圖紙,使用期修理、保險(xiǎn)及其他費(fèi)用資料等。

2.業(yè)務(wù)受理

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估囑托人的申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證明及資料后,要在一個(gè)有限的時(shí)間內(nèi)(如3天)作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請(qǐng)人。估價(jià)者在作出采納囑托的決策前要對(duì)囑托人和評(píng)估標(biāo)的物的根本處境舉行初步了解,來(lái)界定有關(guān)估價(jià)的一些重要問(wèn)題。這些問(wèn)題主要包括;估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)的作業(yè)日期等。

(1)估價(jià)目的。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)根基工作,可以有多方面的用途,評(píng)估囑托人也會(huì)由于自己不同的需要提出不同的估價(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)的目的可以有好多,如:房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、補(bǔ)償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計(jì)等。由于估價(jià)目的的不同使價(jià)格類(lèi)型也有所不同,如買(mǎi)賣(mài)交易價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。不同的估價(jià)目的,對(duì)估價(jià)的精度要求不同,對(duì)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的各種條件限定不同,所采用的估價(jià)方法也有所識(shí)別。因此估伙者對(duì)囑托人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件。

(2)估價(jià)對(duì)象。作為概括要評(píng)估的房地產(chǎn)畢竟是土地還是建筑物,或是建筑物與土地合一,或是其中的某一片面,這是受理估價(jià)囑托時(shí)務(wù)必明確的根本事項(xiàng)。除I要對(duì)估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)加以明確外,還要對(duì)估價(jià)對(duì)象的一些根本處境舉行初步了解。若是土地,是生地〔無(wú)開(kāi)發(fā)本金)、新開(kāi)發(fā)地(有開(kāi)發(fā)本金)還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物;假設(shè)是房地合一的估價(jià)對(duì)象,其建筑物是照舊保存,還是將被去除;若是單純的房產(chǎn)估價(jià),那么要明確建筑物的含義,如為寫(xiě)字樓是否包括其中配備的設(shè)備,如為酒樓是否包括其中的家具等。

(3)估價(jià)的作業(yè)日期。所謂估價(jià)的作業(yè)日期,是指從何時(shí)開(kāi)頭估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè),即舉行估價(jià)的起止日期。完成估價(jià)的日期一般是囑托估價(jià)者提出的,估價(jià)者應(yīng)盡量得志這一要求。但當(dāng)估價(jià)難度較大而囑托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公允合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí),估價(jià)者應(yīng)向囑托人說(shuō)明理由,商定一個(gè)較適合的時(shí)間。確定了完成估價(jià)的日期,估價(jià)人員務(wù)必按期保質(zhì)地完成估價(jià),以確保自身的信譽(yù)。從理論上講,估價(jià)活動(dòng)是受?chē)谕卸e行的活動(dòng),應(yīng)嚴(yán)格按照囑托人的要求去做。囑托人常會(huì)出于自身或局部利益的考慮對(duì)估價(jià)者提出諸多概括要求,估價(jià)者在舉行估價(jià)可行性分析時(shí),一方面要搞清對(duì)方的意圖,另一方面要考慮囑托人的要求是否有背于估價(jià)行業(yè)的行為準(zhǔn)那么,是否超越了自己的業(yè)務(wù)才能,對(duì)有異議的要求,可以通過(guò)溝通與協(xié)商來(lái)謀求雙方達(dá)成共識(shí)。估價(jià)合同簽訂前,雙方應(yīng)說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。如經(jīng)審查分析,不能采納此項(xiàng)業(yè)務(wù)囑托,應(yīng)盡快通知囑托人并說(shuō)明理由。估價(jià)者抉擇采納囑托后,可通知囑托人填寫(xiě)正式的估價(jià)囑托書(shū)并辦理有關(guān)手續(xù),簽訂囑托合同。合同務(wù)必對(duì)估價(jià)的各種概括要求、囑托人供給的有關(guān)證件與資料、估價(jià)費(fèi)用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)完成日期等作出明確規(guī)定。簽訂合同后,估價(jià)者應(yīng)按合同的時(shí)效和質(zhì)量要求,編制估價(jià)籌劃,安置估價(jià)人員。做好必要的打定工作。

操作二、制定估價(jià)作業(yè)籌劃

制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)籌劃是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成,籌劃一經(jīng)確定,一般要按籌劃逐段舉行估價(jià)工作。在規(guī)模較大的評(píng)估工程中,制定籌劃對(duì)估價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。制定估價(jià)作業(yè)籌劃可大體包括以下幾個(gè)內(nèi)容:

1.確定估價(jià)作業(yè)的概括因素

對(duì)于估價(jià)作業(yè)來(lái)說(shuō),僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無(wú)法開(kāi)展估價(jià)工作的。為了更好地完成囑托的業(yè)務(wù),務(wù)必對(duì)估價(jià)對(duì)宋的各種影響價(jià)格的概括因素進(jìn)一步確認(rèn)。(1)確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)

①估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。

主要指估價(jià)對(duì)象的外在值稅。估價(jià)對(duì)象假設(shè)是土地,那么需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、外形、用途等;假設(shè)是房屋或其它建筑物,那么需確定其所在地(門(mén)牌號(hào)碼)、類(lèi)型、布局、占地面積、建筑面積、使用處境等。此類(lèi)處境可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫(xiě)表格的方式獲得。

②產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確實(shí)定,把握估價(jià)對(duì)象的內(nèi)在處境。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合,除全體權(quán)外,還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等,權(quán)利性質(zhì)不同,其價(jià)格也不一樣。估價(jià)者務(wù)必確認(rèn)是對(duì)全體權(quán)估價(jià)還是對(duì)使用權(quán)或租賃權(quán)估價(jià);是對(duì)全體政與使用權(quán)合一處境下的估價(jià)還是分開(kāi)處境下的估價(jià);是在租賃行為發(fā)生還是沒(méi)有發(fā)生處境下的估價(jià);對(duì)使用權(quán)估價(jià),使用權(quán)年報(bào)為多長(zhǎng),已使用了多少年,還余下多少年等?？傊?估價(jià)者務(wù)必在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容.權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后,方能對(duì)其舉行估價(jià)。

(2)確定估價(jià)范圍

房地產(chǎn)的內(nèi)容繁雜,影響價(jià)格的因素眾多,一般在估價(jià)對(duì)象得到確認(rèn)以后,還務(wù)必確定估價(jià)的范圍。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下:4個(gè)方面:

①土地估價(jià)。土地估價(jià)一是空地估價(jià),二是地塊上有建筑物,但視為空地。在地上建筑物預(yù)定拆遷的處境下.往往采用這種方式。

②建筑物估價(jià)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下,僅就地上的建筑物舉行估價(jià)。

③合并估價(jià)。對(duì)土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸黄婀纼r(jià)。

(3)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)抉擇其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí)間等因素的變化而不斷變動(dòng)著的,因此,只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后,估出的價(jià)格才有意義,估價(jià)時(shí)間的細(xì)致程度取決于所要評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型和市場(chǎng)變動(dòng)程度。一般說(shuō)來(lái),買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)細(xì)致,通常至少要指明月,甚至要到日。時(shí)點(diǎn)越細(xì)致,對(duì)估價(jià)精度的要求就越高,估價(jià)也就越困難。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般定為囑托估價(jià)的當(dāng)日或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的當(dāng)日。當(dāng)然為求取過(guò)去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格(如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格),也可以將過(guò)去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

2.初選估價(jià)方法和人員

明確了估價(jià)作業(yè)的概括因素后,應(yīng)初步選出擬采用適合于該估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)方法。初選估價(jià)方法的目的,是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢,制止不必要的重復(fù)勞動(dòng)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的目的、時(shí)點(diǎn)、日期及初選的估價(jià)方法可判斷囑托任務(wù)的輕重、易難和緩急程度,從而確定投入多少人力加入此項(xiàng)評(píng)信任務(wù)。評(píng)估人員的選定和工作安置以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后,有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作,相互合作,提高工作效率。

3,估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安置

估價(jià)作業(yè)的時(shí)間性和實(shí)務(wù)性都很強(qiáng),務(wù)必留神時(shí)效。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從采納囑托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。一般囑托人對(duì)估價(jià)完成的日期都有較高的要求,并在簽訂囑托合同時(shí)作為重要條款寫(xiě)進(jìn)合同,能否在商定時(shí)間內(nèi)圓滿(mǎn)地完成估價(jià)任務(wù),不僅關(guān)系對(duì)估價(jià)方的經(jīng)濟(jì)利益,而且對(duì)估價(jià)方的信譽(yù)有著舉足輕重的影響。因此,要通過(guò)估價(jià)作業(yè)籌劃,把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限,使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序,又省時(shí)省力。

4.估價(jià)作業(yè)籌劃中還可對(duì)費(fèi)用安置、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。制定估價(jià)作業(yè)籌劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)籌劃技術(shù),以便選擇最優(yōu)方案,并在籌劃執(zhí)行過(guò)程中有效地操縱與監(jiān)視。

操作三、資料的收集與整理

資料的收集與整理是估價(jià)者在籌劃指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段,也是為切實(shí)估價(jià)探索依據(jù)、為現(xiàn)場(chǎng)查勘舉行打定的階段。資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在籌劃階段初選的估價(jià)方法,一般應(yīng)圍圍著估價(jià)方法所賴(lài)以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)舉行收集。如對(duì)供出租用的寫(xiě)字樓擬選用收益恢復(fù)法來(lái)評(píng)估其價(jià)格,那么需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、稅收等方面的資料。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估其價(jià)格,需收集規(guī)定用途、容積率、籠罩率、建筑高度等方面的資料。

資料收集除了來(lái)源于評(píng)估囑托人供給的必要資料和實(shí)地查勘所得資料外,估價(jià)人員還可以從估價(jià)機(jī)構(gòu)建立的資料存儲(chǔ)系統(tǒng)小提取有關(guān)資料,或到政府有關(guān)主管部門(mén)去查詢(xún),或向其他當(dāng)事者、接洽公司變問(wèn)。

房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾片面內(nèi)容:

1.產(chǎn)權(quán)資料。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)全體權(quán)歸屬及其變化處境的綜合資料,包括產(chǎn)權(quán)全體證、土地全體證、地形圖、平面位置圖。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料,如房地產(chǎn)登記的原始記錄,接代管產(chǎn)權(quán)資料,落實(shí)政策資料,房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押資料,征地拆遷資料,私房改造資料等。

2.房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)資料。主要包括建立開(kāi)發(fā)的年頭,主要布局材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。在估價(jià)中,有些必需的資料無(wú)法從現(xiàn)場(chǎng)查勘中獲得,可借助建筑開(kāi)發(fā)的原始資料來(lái)確定。

3.房地產(chǎn)使用資料。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式,房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價(jià)格,房地產(chǎn)修理養(yǎng)護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用處境等。

4.市場(chǎng)資料。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、昌盛程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣,政府的城市規(guī)劃、政策對(duì)房地產(chǎn)征用、改擴(kuò)建的限制及市場(chǎng)交易的限制,以及好像房地產(chǎn)市場(chǎng)行情,包括成交價(jià)格、租賃條件、修理費(fèi)用、使用收益及當(dāng)前市場(chǎng)供需狀況等。

操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘

現(xiàn)場(chǎng)查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容舉行實(shí)地測(cè)驗(yàn),以便對(duì)待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等概括內(nèi)容舉行充分了解和客觀確認(rèn)。在現(xiàn)場(chǎng)查勘階段,評(píng)估囑托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé),派員領(lǐng)勘。

現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容有:

1.對(duì)土地的查勘。評(píng)估人員對(duì)土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類(lèi)別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的處境,地塊與周邊地塊的搭界處境等。

2.對(duì)房屋的查勘。對(duì)房屋查勘的主要工程有:

(1)鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評(píng)估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提,務(wù)必專(zhuān)心核對(duì)領(lǐng)會(huì)。對(duì)同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋的處境,要專(zhuān)心核實(shí)房屋的評(píng)估范圍,正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有片面、共有片面或他人全體片面,以免展現(xiàn)誤估.發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。

(2)確認(rèn)房屋的布局、裝修、設(shè)備和面積。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的布局、面積的記載,但在實(shí)際中由于種種處境,如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋全體者自行改建裝修等,都會(huì)使房屋的布局、面積與契證記載的處境有差異。因此,現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí),應(yīng)對(duì)房屋的布局和面積等處境進(jìn)一步核查,防止因契證與實(shí)地不符而展現(xiàn)的估價(jià)失誤。房屋的裝修、設(shè)備、層高和朝向是房屋估價(jià)的根本內(nèi)容,它的主要工程是墻體、屋頂、天花板,地面、門(mén)窗、隔間、層高、衛(wèi)生設(shè)備和暖氣設(shè)備等。了解房屋裝修處境是一件細(xì)致繁鎖的工作。

(3)確定房屋的建立年份。確定房屋的建立年份是房屋評(píng)估不成缺少的組成片面,是評(píng)定房屋折舊處境的主要依據(jù),務(wù)必予以查明。

(4)評(píng)定房屋成新。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素.評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn).采取一聽(tīng)、二看、三查、四問(wèn)、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新。一聽(tīng),是聽(tīng)取住房或使用者對(duì)房屋使用狀況和破損處境的反映;二看,是根據(jù)聽(tīng)到的的反映,結(jié)合所要評(píng)定的布局、裝修、設(shè)備片面,查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不平勻沉降,以及梁、往變形等處境,做出直觀上的判斷;三查,是對(duì)房屋承重布局部位、構(gòu)件本身的剛度、強(qiáng)度舉行測(cè)量檢查,看其是否有潛在的危害;四問(wèn),是就查出的問(wèn)題詢(xún)問(wèn)使用各,了解其有關(guān)的處境;五測(cè),是在條件概括時(shí),用儀器測(cè)量房屋的布局變化處境,主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實(shí)際啟程測(cè)定房屋成新程度,對(duì)解決建立年頭不明或年頭長(zhǎng)久但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問(wèn)題,具有重要意義。

3.勘丈繪圖。勘立繪圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的根基上,將房屋的外形、位置、層次、布局、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等,按照確定比例照實(shí)反映到房屋平面圖上,同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)專(zhuān)心逐項(xiàng)填寫(xiě)“房地產(chǎn)查勘評(píng)定表”,作為估價(jià)的依據(jù)。

4.拍照、錄像?，F(xiàn)場(chǎng)查勘中對(duì)重要的評(píng)估工程要舉行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評(píng)估對(duì)象的特征,尤其是文字表達(dá)未能達(dá)成對(duì)標(biāo)的物夢(mèng)想的描述目的時(shí),通過(guò)拍照或錄像可以彌補(bǔ)其缺乏。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要。

5.對(duì)環(huán)境條件確實(shí)認(rèn)。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素,而環(huán)境條件往往不是契書(shū)等文字材料標(biāo)明的,另外環(huán)境條件的變動(dòng)性很大,所以估價(jià)人員要親臨現(xiàn)場(chǎng),逐步確認(rèn)對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格有影響的各因素的狀態(tài),通過(guò)實(shí)地調(diào)查,取得對(duì)待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀熟悉。環(huán)境條件包括:商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教導(dǎo)、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、消遣設(shè)施、人文自然景觀等。

操作五、綜合分析和估算

綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)性階段.根據(jù)較完備的資料,估價(jià)人員可選擇估價(jià)方法,最終估算出房地產(chǎn)價(jià)格。這一階段的作業(yè)包括2項(xiàng):

1,資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的根本數(shù)據(jù),根本數(shù)據(jù)切實(shí)與否對(duì)估算的最終結(jié)果有直接影響。假設(shè)資料綜合分析不能照實(shí)反映房屋建筑的各類(lèi)技術(shù)數(shù)據(jù),甚至發(fā)生失誤,那么會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性,致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失,也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。

資料綜合分析的重點(diǎn)是:(1)檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料,即留神該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類(lèi)、囑托估價(jià)的目的與條件相符;(2)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是抉擇評(píng)估房屋的價(jià)格的

重要因素,確定要切實(shí)。

2.價(jià)格形成分析。房地產(chǎn)價(jià)格的形成,一方面是基于它的實(shí)體因素,另一方面是基于它的影響因素。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過(guò)確認(rèn)來(lái)把握,而影響因素那么要通過(guò)有閱歷的評(píng)估人員加以分析,以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大方面。

(l)區(qū)域分析。所謂區(qū)域分析,就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū),該地區(qū)有何種特征,該特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成有何改I響等。由于房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大區(qū)別,如不把握地區(qū)特征就無(wú)法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。舉行區(qū)域分析時(shí),主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類(lèi)著手,如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。這種分類(lèi)并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū),而是實(shí)際上的使用分區(qū)。同時(shí),房地產(chǎn)的價(jià)格除受所屬地區(qū)特性的影響外,類(lèi)似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會(huì)對(duì)其有重大影響。

因此,區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類(lèi)似地區(qū)兩片面。鄰近地區(qū)就是同類(lèi)地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類(lèi)別,如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化消遣區(qū)等。估價(jià)時(shí)首先要判定類(lèi)別;其次,區(qū)域劃分的范圍不宜過(guò)大;結(jié)果,類(lèi)別判定要考慮未來(lái)進(jìn)展。類(lèi)似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類(lèi)似的其他地區(qū)。類(lèi)似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內(nèi)”,同類(lèi)房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系,因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響。

(2)個(gè)別分析。是對(duì)待估房地產(chǎn)的個(gè)別因素舉行的分析,是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過(guò)程,房地產(chǎn)價(jià)格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向?yàn)榍疤岫纬傻?。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌管待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、鄰近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素,再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征,判斷出最有效使用方向。

3.估價(jià)方法的選擇和價(jià)格估算。

(1)選擇估價(jià)方法。在籌劃中初選的估價(jià)方法在這個(gè)階段可以得到結(jié)果確實(shí)認(rèn)并用于計(jì)算。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法對(duì)比多,但最根本的方法還是本金估價(jià)法、市場(chǎng)對(duì)比法和收益恢復(fù)法三種。在舉行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),原那么上應(yīng)并用王種方法。由于三種方法各有利弊,僅靠一種方法不易達(dá)成正常價(jià)格。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法,可根據(jù)概括處境加以選擇。

(2)價(jià)格估算。選定估價(jià)方法后,可開(kāi)頭對(duì)房地產(chǎn)舉行測(cè)算,其概括測(cè)算方法本書(shū)其他章節(jié)有特意論述。理應(yīng)留神的是,房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí),如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)專(zhuān)心采用,如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書(shū)標(biāo)準(zhǔn)”等。

(3)價(jià)作風(fēng)整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的繁雜性,使三件方法估出的價(jià)格難以一致,因此需要舉行價(jià)作風(fēng)整。在舉行價(jià)作風(fēng)教之前,首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核,其主要內(nèi)容是:資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng);各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原那么的應(yīng)用是否得當(dāng);一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng);單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。其次,要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格舉行綜合,綜合的方法有三種:

①簡(jiǎn)樸算術(shù)平均。

②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重,然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。通常對(duì)于評(píng)估該房地產(chǎn)最適用穩(wěn)當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法所算出的結(jié)果,賦予較大的權(quán)重,反之那么賦予較小的權(quán)重。

③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主,其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。結(jié)果,估價(jià)人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時(shí)影響價(jià)格諸因素的分析以及市場(chǎng)行情,對(duì)綜合測(cè)算出的結(jié)果再作調(diào)整,以結(jié)果綜合評(píng)估抉擇出估價(jià)額。在實(shí)際工作中,結(jié)果抉擇的估價(jià)額,可能以計(jì)算出的價(jià)格為主,也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主,而計(jì)算結(jié)果只作為參考。

操作六、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)

經(jīng)評(píng)估測(cè)算出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額后,應(yīng)將估價(jià)成果寫(xiě)成估價(jià)報(bào)告書(shū)。估價(jià)報(bào)告書(shū)是記述估價(jià)成果的文件,它把估價(jià)過(guò)程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、手段、要點(diǎn)及結(jié)果的結(jié)果以正式的書(shū)面形式反映出來(lái)。估價(jià)報(bào)告書(shū)的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價(jià)報(bào)告書(shū),是固定格式、固定內(nèi)容,估價(jià)人員務(wù)必按照規(guī)定的形式填寫(xiě),不得改動(dòng)或填減。自由式估價(jià)報(bào)告書(shū)是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長(zhǎng)短篇幅不限的報(bào)告書(shū)形式。不管估價(jià)報(bào)告的形式如何,均至少要記載以下事項(xiàng):

1.此項(xiàng)評(píng)估工程的囑托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。

2.估價(jià)對(duì)象的細(xì)致地址、評(píng)估日期、報(bào)告編號(hào)等。

3.估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類(lèi)型等.

4.估價(jià)對(duì)象具備的條件分析。

5.評(píng)估依據(jù)。

6.評(píng)估結(jié)果。

7、附有關(guān)文件及資料。

一份模范的房地產(chǎn)估