城市規(guī)劃案例問答PPT

城市規(guī)劃案例11、如何改變土地使用性質(zhì)？

假如有一塊地，大概是10畝左右，地處一個城市的新城區(qū)。早年這塊地是按工業(yè)用地而買的（使用權(quán)），但是隨著新城區(qū)的不斷開發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)是繁華地段，而這塊的對面已經(jīng)都是新的住宅小區(qū)，大概是4500到5500每平方，中間這條路大概是5米寬。周邊現(xiàn)在還有部分生產(chǎn)企業(yè)。

現(xiàn)在有打算想開發(fā)這塊地，但是這塊地的性質(zhì)是工業(yè)用地。如果想向政府申請由工業(yè)用地改為住宅用地或者商業(yè)用地，中間需要什么樣的程序和補交多少類型的稅收的費用，以及一些法律上的程序。

2答：

如果取得的地塊是出讓土地，通?？芍苯酉蛘恋夭块T申請變更用地性質(zhì)，政府土地部門會征詢規(guī)劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補交土地出讓金。

如果該地塊是劃撥土地，按現(xiàn)行規(guī)定，則應(yīng)通過招投標(biāo)方式或者拍賣方式取得，并繳納土地出讓金。32、發(fā)展商改變小區(qū)規(guī)劃怎么辦？

我們在南京一新建小區(qū)買了01棟的房子，而01棟是在10棟樓中最貴的，就是因為推窗可見大草坪和網(wǎng)球場，而現(xiàn)在一切都沒有了。原定要蓋的兩棟11層點式小高層現(xiàn)在被開發(fā)商改成了條式小高層（將建），底層的商業(yè)樓也由兩層增至3層，東面的小高層更是增至15層的高層！像一堵墻似的擋在我們的面前，陽光與風(fēng)根本見不到了。原本承諾的樓間距1：1.2，50％綠化面積（寫在樓書上）根本無法兌現(xiàn)。我們找了規(guī)劃局，他們認(rèn)為他們審批的沒有問題，這是我們與房產(chǎn)商間的事。我們再找房產(chǎn)商，他們竟然說把樓間距1：1.2寫在合同上是工作人員的失誤，將給予一定賠償，但小高層仍將按新規(guī)劃建造！樁已打好。我們準(zhǔn)備集體訴訟。請問我們這種情況打官司勝算幾何？

4答：

根據(jù)所述情形，發(fā)展商擅自改變小區(qū)平面布局，如果規(guī)范已經(jīng)通過，只能與發(fā)展商交涉。不知您的購房合同是如何約定違約責(zé)任的，有無改變平面布局的違約約定，但我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)還是可以一試的，即依據(jù)合同主張退房，因為發(fā)展商已嚴(yán)重違約，改變了小區(qū)布局，小區(qū)環(huán)境因此遭到破壞，購房已毫無意義。

5續(xù)2：

問:退房我們也想過，但很多人都已裝修或正在裝修，已經(jīng)投入大量財力與精力，如果要退房損失怎么算？開發(fā)商會賠嗎？

答：如果退房主張能得到法院的支持，因購房而遭受的直接經(jīng)濟損失（包括裝修損失）也會得到賠償。如果您能提供裝修發(fā)票，則可以據(jù)實結(jié)算，如果不能提供發(fā)票，則可以通過評估確定。正因為如此，裝修賠償往往十賠九不足。63、這處房子能拆嗎?

某公司以轉(zhuǎn)讓方式取得一宗土地，該宗地原為集體土地，今年已辦理完征用手續(xù)，轉(zhuǎn)為國有土地。然，早在90年代，村里就將此地塊一角的土地出租給一家企業(yè)，由企業(yè)在此建房，進行經(jīng)營，并簽訂出租協(xié)議，期限20年。此處所建房屋該企業(yè)未辦理相關(guān)手續(xù)，屬違章建筑。

該公司取得土地后，欲進行土地整理工作，即三通一平，故直接面臨拆遷問題。該企業(yè)目前未經(jīng)營，也不愿搬走，要求公司給予賠償。

該公司應(yīng)該賠嗎？這份租賃合同在土地國有化后,效力如何確定?它是違章建造,轉(zhuǎn)讓方能直接拆除嗎?7答：

集體土地上的拆遷補償通常應(yīng)當(dāng)在土地征用時進行，由征用方補償。該公司取得的是國有土地使用權(quán)，只應(yīng)當(dāng)支付出讓金即可。（如果出讓合同約定由該公司拆遷補償也可。）

拆遷由房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)審批，該公司只有取得拆遷許可證后方可實施拆遷。違章建筑一般不予補償，但是通常也要視具體情況而定，給予適當(dāng)補償。

至于租賃與征用的關(guān)系，根據(jù)現(xiàn)行法律，征用和拆遷優(yōu)先，原土地使用權(quán)人以及承租人應(yīng)當(dāng)配合。84、河北石家莊萬信城市花園205戶業(yè)主勝訴市規(guī)劃局

2005年7月15日，省會萬信城市花園的205戶業(yè)主收到了新華區(qū)法院關(guān)于該小區(qū)業(yè)主“狀告石家莊市規(guī)劃局變更原小區(qū)規(guī)劃”案的判決書，法院撤銷了石家莊市規(guī)劃局2004年5月10日對萬信城市花園別墅改高層的《建設(shè)工程許可證》。這是省會首例因行政部門同意更改原有規(guī)劃而被業(yè)主告上法庭的案例。9據(jù)了解，萬信城市花園始建于1998年底，按照最初規(guī)劃，該園區(qū)共分為A、B、C、D四個區(qū)。當(dāng)C區(qū)眾多業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商改變了A區(qū)的原設(shè)計規(guī)劃。2004年3月18日，萬信花園部分業(yè)主集體致信石家莊市規(guī)劃局，要求制止這一行為。2004年5月10日，石家莊市規(guī)劃局批準(zhǔn)了開發(fā)商將A區(qū)規(guī)劃改成二十層板式高層住宅的規(guī)劃變更要求。

規(guī)劃局認(rèn)為此次變更事前已經(jīng)按照程序在小區(qū)進行了公示，是在業(yè)主同意的情況下才批準(zhǔn)的。但該花園205戶業(yè)主明確表示從來沒有見過公示，也不同意改變原有規(guī)劃建設(shè)高層。隨后萬信花園業(yè)主向石家莊市規(guī)劃局遞交了由200余戶業(yè)主簽字的調(diào)查表，并據(jù)此要求石家莊市規(guī)劃局依法撤銷此次規(guī)劃變更。10萬信花園部分業(yè)主認(rèn)為，石家莊市規(guī)劃局在小區(qū)居民入住四五年后，批準(zhǔn)開發(fā)商大規(guī)模地改變原規(guī)劃，其程序上存在違法行為。為維護廣大業(yè)主的合法權(quán)利，2005年3月18日，該花園205戶業(yè)主集體將石家莊市規(guī)劃局告上法庭。經(jīng)過審理，新華區(qū)法院作出了“撤銷石家莊市規(guī)劃局對萬信花園別墅改高層的《建設(shè)工程許可證》”的判決。117、自家房屋改造也要辦手續(xù)

三位村民未經(jīng)土地規(guī)劃部門批準(zhǔn)，拆除自家危房改建，并對外銷售，受到有關(guān)部門處罰。法律專家點評，在自家宅基地上建房、改造，都要辦規(guī)劃手續(xù)，更不能擅自銷售。

伍、韓、周某3人原有房屋共占地422.6平方米，其中，只有周某一戶能出具土地使用權(quán)證，面積93.5平方米。

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2004年6月15日，伍某、周某以房屋年久失修為由，委托房產(chǎn)部門安全鑒定，其中伍某委托鑒定的是一棟建筑面積87平方米的一層磚木結(jié)構(gòu)房屋，周某的是一棟建筑面積160.28平方米的二層磚混結(jié)構(gòu)房屋。

沒幾天，房產(chǎn)部門作出書面《房屋質(zhì)量鑒定》，“該房屋宜整幢拆除”。

9月，三家在沒有經(jīng)過任何部門審批的情況下，擅自開工，新建了一棟占地面積540平方米、建筑面積3780平方米的七層樓房，并對外發(fā)售。

13（江岸區(qū)法制辦副主任顏璠點評：本案例中3位村民多處違法：違反了《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，未經(jīng)村委會簽字蓋章同意，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，取得縣級（以上）人民政府批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)個人建房用地許可和規(guī)劃許可。）

14經(jīng)查實，這三戶村民將自己的舊房及土地一并出售，讓該村村民蔡某等4人開發(fā)，條件是前期付30萬、房屋建成后給7套住房。

蔡某邀約該村規(guī)劃員李某、村民王某及個體老板王某共同開發(fā)。隨后，他們以均價1350元/平方米出售房屋，共售出29套，收款214.2萬元。房屋第7層由包工頭李某自己建設(shè)，以849.5元/平方米的價格對外銷售。

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（法律專家認(rèn)為，他們違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，未將集體所有的土地依法征用轉(zhuǎn)為國有土地，并向國家繳納土地出讓金，獲得《國有土地使用權(quán)證》，就擅自轉(zhuǎn)讓集體所有土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，并對外銷售。）

2004年11月6日，房屋建至第4層，該村組織人員前往現(xiàn)場制止。違建村民“你來我停，你走我建”，繼續(xù)施工。今年1月3日，該違法建筑封頂。該村向區(qū)城管執(zhí)法大隊舉報。

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區(qū)城管執(zhí)法大隊駐鄉(xiāng)中隊當(dāng)天即趕往現(xiàn)場制止，依法下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，違法建筑仍繼續(xù)施工。

05年1月6日，駐鄉(xiāng)中隊對其下達(dá)《違法通知書》，8日下達(dá)《違法建設(shè)拆除通知書》。

目前，在有關(guān)方面的共同努力下，此違法建設(shè)已拆除至三層。

（法律專家認(rèn)為、三位村民建房未辦理用地和規(guī)劃審批手續(xù)，為違法建設(shè)，城管部門對違法建設(shè)進行拆除是正確的，他們違法轉(zhuǎn)讓集體土地給蔡某等4人進行房地產(chǎn)開發(fā)，還將受到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的處罰。）178、鄰里關(guān)系非同小可

2005年1月10日，烏魯木齊市克拉瑪依路匯宇小區(qū)2號樓的27戶居民聯(lián)名將他們共同的鄰居——汽車經(jīng)銷商告到了沙區(qū)人民法院。27戶居民認(rèn)為，該經(jīng)銷商擅自在他們已經(jīng)取得了土地使用權(quán)的土地上修建停車地坪，汽車排放的廢氣使人窒息，嚴(yán)重影響了大家的身體健康，要求對方停止侵害，恢復(fù)原狀，并賠償每戶7000余元。18據(jù)了解，這27戶居民是在2002年初取得現(xiàn)有住房的房產(chǎn)證和共有土地使用證的。2002年7月，在27戶居民樓后的場地上，一座汽車銷售大樓拔地而起，并占去232平方米修建了一個停車地坪，且高出原地基1米左右。住戶們當(dāng)即提出反對，多次制止對方施工但無效。

該汽車經(jīng)銷公司開業(yè)后，將所建地坪用來修理汽車，并當(dāng)做停車場和試駕場地，造成嚴(yán)重的噪聲、污水、尾氣污染，干擾了住戶們尤其是一樓住戶的正常生活。27戶居民訴至法院，后又追加小區(qū)物業(yè)公司為第二被告。

19該汽車經(jīng)銷商則認(rèn)為，小區(qū)居民所說的停車地坪是小區(qū)規(guī)劃中必須存在的公共道路。這條路是小區(qū)負(fù)責(zé)提供給所有小區(qū)住戶使用的，也是由小區(qū)負(fù)責(zé)建設(shè)的，原告如果認(rèn)為小區(qū)規(guī)劃有問題，起訴的對象只應(yīng)當(dāng)是小區(qū)的管理者。截至目前，本案仍在審理中。209.確權(quán)登記行為違法臨時建筑也應(yīng)拆除某市某路22-24號兩幢樓房內(nèi)的居民，多次舉報其前后樓之間的三間房屋系違章建筑應(yīng)拆除。在一次全市清理違章建筑行動中，某市清理違章建筑管理辦公室(以下稱市清違辦)為搞清該房性質(zhì)發(fā)函給某市房管局，該局復(fù)函：該房現(xiàn)系某房管所使用，系1985年原房產(chǎn)處根據(jù)市建設(shè)局第3號文件所建。1989房產(chǎn)總登記時，根據(jù)有關(guān)規(guī)定確為直管公房，并頒發(fā)了第2000號房屋所有權(quán)證，不應(yīng)列為違章建筑。居住在該樓的63戶居民認(rèn)為，該房屋出租給他人對外加工，影響消防、救護通道和居民正常的生活。因此，63戶居民不服該復(fù)函，向市政府提出行政復(fù)議申請，請求撤銷該復(fù)函，確認(rèn)該三間房屋為違章建筑。

21復(fù)議機構(gòu)認(rèn)為，某市房管局給市清違辦出具的房屋認(rèn)定復(fù)函，是行政機關(guān)內(nèi)部的行政行為，不能對該復(fù)函提起復(fù)議申請。在復(fù)議過程中，63戶居民撤回復(fù)議申請，復(fù)議終止。后該樓63戶居民又向市政府重新遞交復(fù)議申請，請求撤銷該三間房屋的房產(chǎn)登記。經(jīng)審查，該房屋原為臨時建筑，屬無照房屋，依法應(yīng)拆除。某市房產(chǎn)局根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，對該房屋進行房產(chǎn)登記發(fā)證事實不清，證據(jù)不足，復(fù)議機關(guān)決定，責(zé)令某市房產(chǎn)局對該房屋重新確權(quán)登記。

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評析：本案是一起63戶居民不服某市房管局對房產(chǎn)登記行為提起的集團復(fù)議案件，對該案的處理有以下不同的認(rèn)識和見解。

第一，能否就該復(fù)函提起復(fù)議申請。63戶居民認(rèn)為，某市房管局在復(fù)函中已認(rèn)證該處房屋不是違章建筑，并蓋有機關(guān)印章是行政行為，申請復(fù)議應(yīng)當(dāng)受理。有人認(rèn)為，該復(fù)函是行政機關(guān)對該房屋的行政確認(rèn)行為，可以提起復(fù)議申請。還有人認(rèn)為，對該復(fù)函能不能提出復(fù)議申請，關(guān)鍵是看該復(fù)函是不是外部行政行為。該復(fù)函是某市房管局與市清違辦之間的內(nèi)部行文，不是外部行政行為，因此，申請不應(yīng)受理。如果該復(fù)函可以復(fù)議，即便撤銷該復(fù)函，但對該建筑具有法律效力的房產(chǎn)登記仍然存在，不能從根本上解決問題。63戶居民撤回申請后，又對該房屋的房產(chǎn)登記行為提起復(fù)議申請，復(fù)議機構(gòu)應(yīng)予受理。23第二，該房屋登記發(fā)證十余年，是否已過申請復(fù)議時效。某市房管局及某房管所認(rèn)為，根據(jù)行政復(fù)議法的有關(guān)規(guī)定，申請早過法定復(fù)議時效。

63戶居民認(rèn)為，從某市房管局出具的復(fù)函中得知該房屋已確權(quán)登記。根據(jù)《行政復(fù)議法》第九條規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十內(nèi)提出行政復(fù)議申請，其復(fù)議申請未過時效。24第三，臨時建筑是否可以確權(quán)登記。本案爭議的三間房屋，只有一間辦理過建筑施工臨時執(zhí)照，另兩間為無照房屋。根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，凡未經(jīng)城建部門批準(zhǔn)或未按批準(zhǔn)要求新建、搭建的建筑物及逾期不拆的臨時建筑物，均屬違章建筑。該房屋位于63戶居民的兩棟樓之間，直接影響消防、鄰里居住條件。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部(88)城房字第95號《關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對違章建筑處理的原則》規(guī)定，凡直接影響交通、消防…和鄰里居住條件的違章建筑應(yīng)從嚴(yán)處理；某市《城鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理辦法》第三條規(guī)定，未經(jīng)城建管理部門批準(zhǔn)發(fā)照的違章建筑以及因證件不全，不能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，不予登記。某市房管局對三間臨時建筑確權(quán)登記不符合上述規(guī)定，該房產(chǎn)登記沒有法律依據(jù)。2510.是誰占了我的道——史上最雷人違反《城市規(guī)劃法》案例驚現(xiàn)十堰老虎溝老虎溝路位于壽康1+1十堰市二中大門。從二中大門右拐行人和車輛可經(jīng)東山苑