中信房地產(chǎn)項(xiàng)目競標(biāo)管理方案

地址：中國·成都市大慈寺路66號中成商務(wù)樓4-7F：610016：028－88675779386622108：028－謹(jǐn)呈：中信集團(tuán)

市場研究分析市場環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場運(yùn)行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運(yùn)行周期根本一致，我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為15年12-15年市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個(gè)房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中，2023年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈，2023年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預(yù)計(jì)成都樓市今后的開展路徑可能是：2023年階段性超跌反彈――2023年回落盤整――2023-2023年探底復(fù)蘇――2023-2023年緩慢復(fù)蘇――2023-2023年將迎來新一輪快速開展期。

14-15年13-15年中成研判結(jié)論【中成看點(diǎn)】：基于我們對全國和成都房地產(chǎn)市場中遠(yuǎn)期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹(jǐn)慎；為迎接下一輪市場復(fù)蘇和高速開展機(jī)遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業(yè)開展戰(zhàn)略決策上的運(yùn)用是:在2023-2023年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風(fēng)險(xiǎn)工程積蓄力量；在2023-2023年轉(zhuǎn)折期作好土地儲(chǔ)藏、人才儲(chǔ)藏和資金儲(chǔ)藏，提前布局；在2023年之后的新一輪快速開展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發(fā)。區(qū)域開展規(guī)劃郫縣新區(qū)功能定位：西部新城綜合中心，以開展科教文化為高新西區(qū)配人口規(guī)劃：2023年套效勞，建設(shè)既適宜居住、又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)。，郫縣的實(shí)際居住人口將到達(dá)48萬人，城市用地70平方公里。固定資產(chǎn)投資快速增長，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資171.99億元，增長40.8%，全年新增固定資產(chǎn)投資110.51億元。全縣含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積69.57萬㎡(其中住宅65.45萬㎡)，比上年下降39.4%；實(shí)現(xiàn)銷售額23.14億元，下降40.2

%。區(qū)域開展總體格局：“一城一區(qū)一園三帶〞區(qū)域開展總體格局的形成，促進(jìn)資源的有效整合和合理配置，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開展。區(qū)域供給分析郫縣08年新成交地塊平均地價(jià)每畝118萬，地均價(jià)按3.0的容積率計(jì)，樓面地價(jià)僅591元，環(huán)比去年的1250元，環(huán)比去年下降了53％，土地價(jià)格的大幅下調(diào)也給房價(jià)的下調(diào)帶來較大的空間，大量低本錢工程將本案行成新的沖擊。區(qū)域供給分析未來3年，本區(qū)域競爭工程新增供給將在320萬㎡以上，320萬㎡意味著即每年平均105萬㎡的供給量，供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分劇烈。區(qū)域供給分析供給產(chǎn)品同質(zhì)化，絕大局部是高層電梯公寓，戶型區(qū)間集中在80-90平米，110-130平米，競品工程產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)一覽面積區(qū)間套型中鐵瑞景茗城景尚景時(shí)代花城伊薩貝拉弗萊明戈合計(jì)多層高層高層多層高層高層花園洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套數(shù)

6485710802024032212823109中成研判結(jié)論【中成看點(diǎn)】：

本區(qū)域供給總量大、潛在供給巨大，供過于求，競爭劇烈，將長期處于買方市場；同時(shí)供給產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重。需求及價(jià)格走勢分析緊湊型套三和套二產(chǎn)品是本區(qū)域需求主力戶型。年均正常需求總量70萬㎡。成交均價(jià)自05年逐年上漲，但08漲幅僅為5%，環(huán)比07年漲幅下降15個(gè)百分點(diǎn)。需求及價(jià)格走勢分析價(jià)格20062023200720232000300040005000龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時(shí)代花城6000中成研判結(jié)論【中成看點(diǎn)】：

本區(qū)域價(jià)格逐年上漲，但08年漲幅僅為5%，環(huán)比07年漲幅下降了15個(gè)百分比，價(jià)格開始理性回調(diào)；區(qū)域需求戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的開展趨勢；正常的年均需求總量為70余萬㎡。需求缺乏成為各工程的首要難題?？腿悍治鰠^(qū)域成交客戶分析客群分析本區(qū)域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了52%，是本區(qū)域中高檔樓盤主要購置人群；主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī)/律/教為主，共占到50%；最普遍的認(rèn)知工程渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然認(rèn)知；

90㎡以下戶型成為47%客戶的最愛，80-90平米的套二戶型和90-105㎡的實(shí)用型套三將成為市場主流需求。區(qū)域成交客戶分析客群分析經(jīng)濟(jì)實(shí)力本地私營企主本地公職人員二次置業(yè)群體市內(nèi)白領(lǐng)區(qū)域客戶外區(qū)域客戶成都市客戶龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時(shí)代花城二三級城市私營業(yè)主、在蓉投資、在蓉為子女購房周邊企業(yè)就業(yè)人員高新西區(qū)創(chuàng)智人群典型工程客戶構(gòu)成客群分析2006200720232023本地改善性需求為絕對主力，小換大、套二換套三，置業(yè)范圍集中在郫縣老城區(qū)范圍內(nèi)投資型需求開始興起，本地改善性需求到達(dá)頂峰，整體呈現(xiàn)供需兩旺的局面本地改善性需求開始嚴(yán)重萎縮，川西二級城市和本地公職人員等剛性需求開始興起，投資需求被抑制客群重疊、整體需求量缺乏等困難重重，未來出路在哪里？——客源多元化區(qū)域主力客群開展趨勢工程名稱房屋類型總占地面積〔畝〕總建筑面積〔萬㎡〕總戶數(shù)〔套〕戶型面積范圍近期推出套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)〔元/㎡〕銷售率萬樹森林小高層10010.4871054-187390388350099%伊薩貝拉高層/小高層13627.44228945-200221132380060%名城左岸高層6127.7242777-150521156298030%卡布里城高層9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高層/多層10015120068-184647285355044%景.尚景1期多層/小高層7011.689980-130511488320095%精城名典高層737600124-1524154153400100%時(shí)代花城高層20735176180-1701090978330090%晨光杰座高層101.621436-10821444278020%水岸天成高層709588120-220353132305038%蜀源.國都多層54622583-162191147370077%一里陽光小高層20035約320049-85398126288032%西都會(huì)小高層/高層4.161087248-12944897335022%林澗上館多層354.127380-180272270340099%龍湖.弗萊明戈雙拼/花園洋房/高層200513600130-216282216600077%合計(jì)/1790.1627121403/71904442/62%代表工程近況一覽本區(qū)域近期〔過去15個(gè)月〕供給銷售套數(shù)4442套，單個(gè)工程平均去化速率為20套/月。競品分析◆典型樓盤統(tǒng)計(jì)：15個(gè)在售樓盤；◆總體量：約304萬㎡；◆近期供需情況：供給總面積約78萬平方米，合7190套，已售面積約45萬平方米,合4442套，套均面積僅101㎡，區(qū)域戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的開展趨勢。區(qū)域綜合銷售率約為62％；◆2023年預(yù)計(jì)供給量：現(xiàn)有存量房約35萬㎡，新增供給預(yù)計(jì)約90萬㎡，合計(jì)125萬㎡。競品分析龍湖弗萊明戈工程月均去化速率雖然最高，是由于其工程定位和產(chǎn)品差異化所尋求的市場空白點(diǎn)獲得成功，但本區(qū)域純高端市場總量相對較低，該工程53萬㎡的體量也需要消化多年。而景尚景和時(shí)代花城所代表的中高端電梯公寓工程推盤量大、整體去化率高，是適合本案的開展方向。競品分析景尚景時(shí)代花城中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城競品工程外立面主要為現(xiàn)代簡約式：景尚景和時(shí)代花城；歐式：伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈；新古典式：中鐵瑞景茗城。龍湖.弗萊明戈競品分析景尚景中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城時(shí)代花城就目前所呈現(xiàn)實(shí)景的工程來看，景尚景為景觀打造最好的工程，而龍湖弗萊明戈西班牙風(fēng)格的臺(tái)地式景觀也值得期待，而其他工程在景觀打造上的質(zhì)感和創(chuàng)新上都乏善可陳。競品分析時(shí)代花城88㎡景尚景84㎡中鐵瑞景茗城68㎡伊薩貝拉86㎡本區(qū)域中小型戶型〔90平米以下〕成為了熱點(diǎn)戶型，而如時(shí)代花城工程88平米緊湊型套三和瑞景茗城68平米套一變套二戶型因其實(shí)用緊湊受到本地客戶的追捧。競品分析中成研判結(jié)論高中低中中高高『價(jià)格』中低『品質(zhì)檔次』景尚景錦繡東方市場空白時(shí)代花城龍湖.弗萊明戈萬景峰中鐵瑞景茗城華潤.橡樹灣我們的時(shí)機(jī)點(diǎn)市場分析結(jié)論回憶長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場環(huán)境供給分析需求分析潛在供給巨大，整體轉(zhuǎn)入買方市場區(qū)域整體內(nèi)需缺乏，價(jià)格存在回調(diào)可能客群分析本地改善需求萎縮，投資需求被抑制，剛需成為主力競品分析產(chǎn)品同質(zhì)化，差異化不明顯，客群重疊度高市場研判結(jié)論05-07年08年以后核心問題如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格最大化、和單體利潤最大化賣得好、賣得快就是利潤最大化市場市場推著客戶走，客戶非理性促使開發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開發(fā)商要回歸現(xiàn)實(shí)競爭圈地，土地就是金錢！圈客，客戶就是利潤！區(qū)域房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入買方市場【中成看點(diǎn)】：在這樣的市場中我們要到達(dá)“熱銷、快銷〞的經(jīng)營目的需要解決的問題如下：1、區(qū)域現(xiàn)狀不成熟怎么辦？2、客戶在哪里？3、如何在巨大的供給和劇烈競爭中勝出？問題思考1——打造蜀都新城核心啟動(dòng)區(qū)，引領(lǐng)區(qū)域整體成熟；2——把握本地的主流客戶，在此根底上吸引和搶奪周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和改善性需求客戶,中長期拓展投資客戶；3——稀缺自然資源的占有、區(qū)域的開展前景、產(chǎn)品的創(chuàng)新。問題思考基于以上問題的思考，本案要想突破區(qū)域劇烈的競爭壓力獲得成功，有以下三個(gè)突破方向：1、依靠中信品牌，突出本案作為7000畝大盤“造城運(yùn)動(dòng)〞的核心啟動(dòng)區(qū)新城中心地位；2、放大和凸現(xiàn)本案所擁有的稀缺自然資源，充分利用“一河園〞打造高尚人居環(huán)境，同時(shí)給客戶傳遞直觀的視覺沖擊及后期規(guī)劃想象空間；3、通過產(chǎn)品創(chuàng)新、總價(jià)控制，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品在區(qū)域市場的差異化競爭，切入市場空白點(diǎn)。

工程研究分析工程四至工程南臨摸底河，沿河將打造景觀帶，為本案主要外部自然資源。工程西側(cè)緊鄰蜀信路，可直接連接西區(qū)大道，是郫縣城區(qū)與高新西區(qū)的主要聯(lián)系通路。工程北側(cè)為龍湖.弗萊明戈工程建設(shè)用地，現(xiàn)已開始工程一期施工建設(shè)。工程東側(cè)為待開發(fā)用地，規(guī)劃使用性質(zhì)為幼兒園建設(shè)用地，預(yù)計(jì)2023年開工。

本案被規(guī)劃中的文信路劃為了南北兩塊地塊，北地塊28.56畝難以打造景觀或建筑布局；南地塊83.69畝，緊鄰摸底河景觀帶。本案位于規(guī)劃中的城西新中心區(qū)域工程地塊現(xiàn)狀工程周邊交通路網(wǎng)本案周邊緊臨的文信路正在管網(wǎng)埋設(shè)，尚未路基施工，預(yù)計(jì)09年內(nèi)建成通車；周邊區(qū)域內(nèi)的蜀信路、中信大道均為40米寬的城市次干道；以建成的西區(qū)大道及南北大道為80米寬城市主干道；道路交通南北縱橫，四通八達(dá)。工程SWOT分析優(yōu)勢〔S〕劣勢〔W〕發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時(shí)機(jī)利用時(shí)機(jī)，克服劣勢時(shí)機(jī)〔O〕發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，防止威脅威脅〔T〕所在區(qū)域外圍有大量高薪就業(yè)人口，住宅需求量持續(xù)增加，為本案提供剛性需求；城市化進(jìn)程加速，大成都規(guī)劃出爐，本案所處西部新城市中心區(qū)域開展前景可觀；區(qū)域市場具有空白點(diǎn)，產(chǎn)品特性營造空間大。開發(fā)商品牌優(yōu)勢：央企對客戶的信心促進(jìn)；區(qū)域潛力：區(qū)域配套規(guī)劃完善、科學(xué)，未來區(qū)域價(jià)值明顯；區(qū)位優(yōu)勢：位于新城中心和區(qū)域核心啟動(dòng)區(qū)；產(chǎn)品優(yōu)勢：工程處于產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，可按市場需求特性打造產(chǎn)品特性。區(qū)域開展起步落后于國際城南和高新西區(qū)等靠近市區(qū)的區(qū)域板塊，對市區(qū)客戶吸引力相對較弱；本區(qū)域高端物業(yè)的強(qiáng)力競爭分流客戶；本案對區(qū)域整體開展的依賴程度很高；來自區(qū)域低價(jià)競爭者的威脅分流客戶；未來各類物業(yè)的巨大潛在供給量造成嚴(yán)重供大于求帶來的競爭壓力。市區(qū)客戶心理距離難以消除；區(qū)域現(xiàn)狀不成熟，需要靠本案加速區(qū)域開發(fā)進(jìn)度；景觀資源有限，僅工程最南側(cè)能看到摸底河景觀帶，整體景觀價(jià)值提升度較弱；遠(yuǎn)程交通路網(wǎng)尚未完善，地鐵連接城市輕軌建設(shè)有待時(shí)日。工程SWOT分析【中成看點(diǎn)】：公共交通等配套現(xiàn)狀不成熟，所以本司認(rèn)為將工程自身優(yōu)勢和所具有的自然資源進(jìn)行充分挖掘和放大是進(jìn)行定位和后期營銷概念的方向。核心價(jià)值提煉在以差異化形成競爭優(yōu)勢的思路下，本工程核心價(jià)值主要分為現(xiàn)有核心價(jià)值和可創(chuàng)造的核心價(jià)值兩局部現(xiàn)有核心價(jià)值區(qū)域價(jià)值——城西新中心規(guī)劃帶來的區(qū)域開展前景；工程價(jià)值——“一河園〞的稀缺自然資源，中信品牌信譽(yù)，7000畝大盤的完善配套?？蓜?chuàng)造的核心價(jià)值1、精準(zhǔn)的工程定位行成的錯(cuò)位競爭；2、產(chǎn)品創(chuàng)新和面積控制所形成的差異化競爭。國內(nèi)二線城市近郊新城普通商品住房但是，這樣能夠贏得市場，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)嗎？顯然不能。但怎么辦呢？工程屬性分析本案根本屬性：本工程位于成都市城西近郊縣----郫縣境內(nèi)，規(guī)劃在約7343畝郫縣老城與高新西區(qū)之間的新城---中信蜀都新城當(dāng)中，場地平整，市政根底設(shè)施根本建成，本期擬開發(fā)用地合計(jì)約112畝，由近30畝和約83畝兩塊地構(gòu)成，中間被一條30米寬市政道路隔開，規(guī)劃為容積率2.5-4.2之間住宅兼容局部商業(yè)用地。這意味著本工程最根本的屬性和開展方向是：

工程開發(fā)及營銷戰(zhàn)略思考中成對目標(biāo)的理解建立轟動(dòng)效應(yīng)、樹立信心持續(xù)旺銷帶動(dòng)區(qū)域一級土地運(yùn)營建立和傳播品牌與知名度長期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果快速銷售短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的困難供給總量大產(chǎn)品同質(zhì)化需求缺乏、客群重疊如何破題？項(xiàng)開展戰(zhàn)略推導(dǎo)市場宏觀大勢工程開發(fā)條件區(qū)域市場特征工程開展定位推導(dǎo)近期回暖，中期仍不樂觀，長期前景依然看好建立中信品牌，實(shí)現(xiàn)“快銷熱銷〞，增強(qiáng)合作者信心，促進(jìn)土地市場出讓擁有中信品牌和7000畝大盤優(yōu)勢，但缺乏一招制勝的資源、環(huán)境、地段等先天條件1、打造為蜀都新城核心啟動(dòng)區(qū)，引出7000畝蜀都新城的大盤概念；2、產(chǎn)品創(chuàng)新+務(wù)實(shí)設(shè)計(jì)，在控制面積和總價(jià)區(qū)間的前提下通過創(chuàng)新設(shè)計(jì)提高居住舒適度；3、通過景觀打造、自然資源利用、外立面等樹立高形象，抬高客戶心理價(jià)位。工程經(jīng)營戰(zhàn)略供過于求、產(chǎn)品同質(zhì)化、客群重疊工程開展戰(zhàn)略思路2、以7000畝區(qū)域運(yùn)營的高度樹立市場形象3、務(wù)實(shí)+品質(zhì)+差異化的定位策略務(wù)實(shí)：控制開發(fā)本錢，定價(jià)適中，控制總價(jià)品質(zhì)：大盤配套，一河園的充分打造，外立面1、品牌的先期導(dǎo)入差異化：控制面積、控制總價(jià)，即符合目標(biāo)客群需求，又能切入市場空白點(diǎn)對目標(biāo)的理解工程屬性分析總體定位工程戰(zhàn)略思路定位思路客群定位形象定位產(chǎn)品定位競爭定位

工程定位定位目的解讀：本工程為中信在成都首個(gè)作品，蜀都新城的核心啟動(dòng)區(qū)，是市場的引領(lǐng)者核心目標(biāo)：以本案二級開發(fā)加速中信.蜀都工程整體一級開發(fā)進(jìn)程,帶動(dòng)區(qū)域成熟進(jìn)度，通過高性價(jià)比的創(chuàng)新產(chǎn)品，以較高端的產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)快銷熱銷，強(qiáng)化消費(fèi)者、開發(fā)商對本區(qū)域的信心，使中信在成都實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的建立與傳播。我們的原那么是以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，遵循市場為導(dǎo)向工程思考讓我們回歸工程的本質(zhì)，我們現(xiàn)在有什么？1、城西新中心的區(qū)位優(yōu)勢；2、7000畝蜀都新城大盤帶來的完善配套；3、300米摸底河景觀帶的稀缺資源占有；4、中信集團(tuán)的品牌影響力?！覀?yōu)槭裁床换乇茈y以感知的未來，定位現(xiàn)在？總體定位釋義：新中心凸顯中信.蜀都區(qū)域開展前景及本案區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢；

7000畝說明本案的大盤概念，盡享大盤完善配套；公園樣板社區(qū)，具備一河園的環(huán)境優(yōu)勢，以及作為整個(gè)蜀都新城區(qū)域開發(fā)的核心啟動(dòng)區(qū)地位。新中心.7000畝公園樣板社區(qū)創(chuàng)造客群根底客群成長客群投資型客戶及周邊企業(yè)團(tuán)購客戶客群定位立足郫縣和高新西區(qū)的中青年創(chuàng)智客群、公職人員輻射川西二三級城市及成都大城西范圍的改善型需求客戶根據(jù)本案開展戰(zhàn)略定位和區(qū)域市場客群特征分析，本工程的目標(biāo)客群定位如下三類：郫縣本地及成都高新西區(qū)公職人員、醫(yī)/律/教等職業(yè)、即將進(jìn)駐或已進(jìn)駐的企事業(yè)單位員工，大城西范圍內(nèi)的改善型需求家庭，具有較高受教育程度，收入穩(wěn)定，實(shí)用型套三是首選，總價(jià)承受范圍30-40萬?？粗貐^(qū)域開展?jié)摿?，以長線投資為主的投資型客戶；即將搬入或已經(jīng)搬入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)團(tuán)購。以阿壩、甘孜、西昌等地為代表的二級城市或西藏等人居環(huán)境較差的中老年人，置業(yè)目的為退休后定居成都或養(yǎng)老的客戶；外地來蓉工作或畢業(yè)后留在成都工作的“新成都人〞；看重居住環(huán)境、生活配套及價(jià)格，總價(jià)承受范圍25-30萬?？腿憾ㄎ桓卓腿撼砷L客群創(chuàng)造客群釋義：客群定位無從選擇的被動(dòng)郊區(qū)化與主動(dòng)接受城市邊緣化稀缺驅(qū)趕價(jià)格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕他們在理想與現(xiàn)實(shí)中尋找新的平衡…他們渴望被這座城市所認(rèn)同…根底客群他們需要一個(gè)有品質(zhì)的家…他們需要一種生活狀態(tài)…在人生的五種需求階段實(shí)現(xiàn)：他們在精神層面，追求最高人生價(jià)值觀自我實(shí)現(xiàn)生存平安歸屬尊重所以，我們來了！形象定位客群定位他們需要房子他們需要家他們需要生活他們需要認(rèn)同感、歸屬感，他們需要這個(gè)城市有他們的位置高性價(jià)比的產(chǎn)品景觀及社區(qū)氣氛營造大盤的配套體驗(yàn)與成都文化附加值全面超越客戶期望，挖掘他內(nèi)心深處最深刻的期許！客戶需求分析競爭力要素引導(dǎo)與迎合并重形象定位釋義：叢案名起開始導(dǎo)入中信品牌概念

西湖灣即表達(dá)大城西概念，又暗示本案所具有的優(yōu)質(zhì)水景景觀，并適時(shí)的引入灣與家的類比，借以獲得與我們的主力客群心里共鳴。案名思考：中信.西湖灣

——生活是海，家是灣讓資源優(yōu)勢現(xiàn)在，讓區(qū)域優(yōu)越未來！競爭定位領(lǐng)秀城西新中心產(chǎn)品定位公園中的人文社區(qū)位于7343畝蜀都新城核心啟動(dòng)區(qū)域，并擔(dān)當(dāng)代表整個(gè)7000余畝大盤的核心啟動(dòng)區(qū)；首先以中小型實(shí)用戶型+創(chuàng)新設(shè)計(jì)打造差異化與高性價(jià)比產(chǎn)品滿足主力客群需求特征；以優(yōu)質(zhì)景觀、高尚建筑風(fēng)格滿足目標(biāo)客群心理追求和對家的理解。、；具備輻射周邊和二三級城市改善客群的高尚人居環(huán)境的規(guī)?；珗@社區(qū)；多元化的產(chǎn)品類型滿足目標(biāo)的客群來源的多元化〔包括多地域、多年齡層次、各類職業(yè)客戶〕。產(chǎn)品定位產(chǎn)品檔次、功能及特征定位首先主要滿足郫縣本地公職人員、醫(yī)/律/教等職業(yè)以及現(xiàn)代工業(yè)港內(nèi)即將進(jìn)駐或已進(jìn)駐的企事業(yè)單位就業(yè)者根本的居住需求。輔以滿足大城西范圍內(nèi)的高新技術(shù)人才和川西二三級城市改善性需求客群。爭取吸引看重蜀都新城及成都西部新城未來開展前景和良好居住環(huán)境、較有實(shí)力的投資客戶群體的投資需求，考慮長線投資較多。本區(qū)域內(nèi)中高檔工程，電梯公寓物業(yè)中的高檔物業(yè)，通過濱河景觀示范區(qū)的極致打造和適時(shí)展示表達(dá)本案檔次。工程開發(fā)策略初步思考與建議開發(fā)思路建議開發(fā)經(jīng)營策略開發(fā)時(shí)序建議開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)物業(yè)建議分組團(tuán)分期分批次適量開發(fā)，多層次、小批量、快節(jié)奏推售開發(fā)策略建議根據(jù)區(qū)域目前房地產(chǎn)市場消化量、工程開發(fā)條件和同類工程銷售周期，按照工程初步設(shè)想，本工程112.25畝開發(fā)用地及規(guī)劃條件，可開發(fā)商品房規(guī)模在18.7-*31.4萬平方米之間，假設(shè)按照容積率4.0左右計(jì)算，住宅面積30萬平方米左右，現(xiàn)按照區(qū)域同類物業(yè)銷售速率來計(jì)算，我們初步判斷如下：周期：約3-5年，開發(fā)節(jié)奏：年均6-10萬㎡左右，約660-1100套注：具體每年開發(fā)和銷售量只有在工程方案確定后，待市場進(jìn)一步調(diào)研前方能確定，后期可提供詳細(xì)方案。開發(fā)時(shí)序建議2組團(tuán)1組團(tuán)一期三期二期一期西側(cè)地塊和沿摸底河景觀帶可先期打造景觀示范區(qū)，需要與蓄客啟動(dòng)同期呈現(xiàn)?！艚ㄗh：多采用板式、蛙式和局部蝶式設(shè)計(jì)，在不過多損失經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下提高工程舒適度、差異化和競爭力，并以此凸出高層洋房的概念；通過戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)即滿足目標(biāo)客群需求，又保證居住舒適性，為區(qū)域塑造一座表達(dá)未來居家理念的高層洋房樣板社區(qū)。1、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么建議

以目標(biāo)客群需要和整體開發(fā)策略為出發(fā)點(diǎn)，以臨河景觀與中庭景觀利用價(jià)值最大化指導(dǎo)，根據(jù)工程地塊特征，分組團(tuán)階梯式布局規(guī)劃建議12-18F點(diǎn)板式25F蛙式18F板式32F板式臨街底商臨街底商規(guī)劃建議2、建筑形態(tài)組合示意圖規(guī)劃建議2、建筑形態(tài)組合參考圖北地塊：12-18F點(diǎn)板式結(jié)合〔可考慮結(jié)合渠道營銷為團(tuán)購企業(yè)定制設(shè)計(jì))南地塊：18F中庭板式+25F蛙式+32F板式+底層臨街商鋪規(guī)劃建議3、建筑形態(tài)建議

從國內(nèi)一、二線城市高層住宅的建筑風(fēng)格來看，主要有兩種：最流行的現(xiàn)代風(fēng)格，做法上有三種方式：外立面貼磚、刷漆、玻璃幕墻或結(jié)合使用；第二種就是新古典主義風(fēng)格。而消費(fèi)者的角度來看，不太在意具體哪種風(fēng)格，關(guān)鍵是要作出來的外立面耐看和有檔次。但按照目前區(qū)域市場在售高層住宅外立面風(fēng)格來看，多以現(xiàn)代為主。而為了加以區(qū)別和提升工程檔次，我們建議：新古典主義，并在用材上表達(dá)品質(zhì)感建筑風(fēng)格建議本區(qū)域客戶對立面風(fēng)格的喜好程度參考圖片新古典主義風(fēng)格〔更沉穩(wěn)和大氣〕新古典主義風(fēng)格〔更時(shí)尚和合現(xiàn)代〕建筑風(fēng)格建議戶型設(shè)計(jì)建議戶型配比建議以上配比建議的套數(shù)是結(jié)合了相應(yīng)戶型在總平建議中的擺放和其建筑形態(tài)所提出的戶型設(shè)計(jì)指導(dǎo)思路建議◆空間構(gòu)成豐富、具有層次特色和文化品位◆空間功能分區(qū)極為明顯，無干擾空間、過渡空間充足◆公共空間的集中性和私人空間的隱密性突出◆高度講究空間的舒適性和享受性◆具有良好的改造條件和復(fù)合利用條件戶型設(shè)計(jì)建議戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議77平米2-2-1可隔出陽光書房二室二廳一衛(wèi)建筑面積：84㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間3.9米，進(jìn)深6.3米；臥室：私密獨(dú)立，主臥配備5㎡情景花園入戶花園：景觀入戶花園，引領(lǐng)舒適型中小戶型潮流。陽臺(tái)：大面積陽臺(tái)，或贈(zèng)送或半面積計(jì)算。戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議5.8米高的25㎡空間功能轉(zhuǎn)換靈活二室二廳一衛(wèi)建筑面積：89㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間4.0米，進(jìn)深5.8米，挑高5.8米超高客廳雙層空間，以奇偶層間隔布置；臥室：私密獨(dú)立，主臥配備5㎡情景花園；入戶花園：入戶不計(jì)面積3㎡花園，有效進(jìn)行空間緩沖。戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議三室二廳一衛(wèi)建筑面積：109㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間4.5米，進(jìn)深6.6米；臥室：私密獨(dú)立，配備大面積花園陽臺(tái)：大面積景觀陽臺(tái)，與客廳緊密銜接。戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議130㎡三室兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)躍式戶型超大6米挑高贈(zèng)送空間戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議145平米3-2-2+入戶花園+3露臺(tái)大量可變空間與空中花園戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議可變空間----陽光房以陽光房的設(shè)置充分滿足不同業(yè)主親山親水親自然的意愿。以陽光房的設(shè)置充分滿足不同業(yè)主親山親水親自然的意愿。戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)初步測算表經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算

方案一：北地塊12F板式方案二：北地塊18F板式土地面積112.25畝112.25畝其中北地塊28.56畝28.56畝南地塊83.69畝83.69畝總建筑面積33.0萬平米35.64萬平米其中地上建筑面積29.0萬平米31.14萬平米地下建筑面積4.0萬平米4.5萬平米住宅建筑面積28.4萬平米30.54萬商業(yè)建筑面積6000平方米6000平米容積率3.94.16其中北地塊2.53.8南地塊4.24.3建筑密度20%20%綠地率38%38%總戶數(shù)26002800地下停車位13001400工程兩個(gè)方案經(jīng)濟(jì)效益初步測算經(jīng)濟(jì)效益測算序號工程指標(biāo)方案一方案二金額〔萬元〕單位指標(biāo)金額〔萬元〕單位指標(biāo)〔一〕土地本錢39287.50350.0039287.50350.00〔二〕前期費(fèi)用6328.51191.776845.05192.06〔三〕工程建設(shè)費(fèi)用44752.491356.1448613.051364.00〔四〕管理費(fèi)用1213.5136.771320.8537.06〔五〕財(cái)務(wù)費(fèi)用2982.3890.383048.9085.55〔六〕營銷費(fèi)用3283.4299.503494.5998.05〔七〕總開發(fā)投資本錢97847.812965.09102609.932879.07〔八〕銷售總收入109447.203316.58116486.403268.421.1商業(yè)3600.006000.003600.006000.001.2電梯住宅104107.203676.62111146.403639.61小高層/18F18240.003800.0025560.003600.0018F中庭板式8467.204200.008467.204200.0026F蛙式22680.003600.0023587.203600.00蝶式54720.003600.0053532.003600.001.3地下車庫1740.002000.001740.002000.002銷售稅費(fèi)6566.83198.996989.18196.113維修基金1089.0033.001176.1233.004銷售凈收入101791.373084.59108321.103039.31〔九〕利潤1稅前利潤3943.565711.164稅前投資利潤率4.03%5.57%兩個(gè)方案按照目前這個(gè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)來計(jì)算，投資回報(bào)率也相差不大。這說明在工程地價(jià)較高、市場環(huán)境不好的時(shí)候投資開發(fā)，假設(shè)不通過提高工程附加值來提升工程售價(jià)，那么利潤微薄，風(fēng)險(xiǎn)較大。戶型設(shè)計(jì)五個(gè)分區(qū)的合理安排建議禮儀區(qū)：入口、玄關(guān)、起居室、過廊等交往區(qū)：客廳、中餐廳、西餐廳、廚房、陽光室等私密區(qū)：主臥〔化裝間〕、次臥、客人房、衛(wèi)生間、書房等功能區(qū)：洗衣間、儲(chǔ)藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、閣樓、健身房、傭人房、多功能活動(dòng)廳等室外區(qū)：外立面、前院、后院、親水平臺(tái)、屋頂露臺(tái)等戶型設(shè)計(jì)建議景觀參考圖片景觀建議臨河面打造濱河公園可作為小區(qū)配套景觀，以水和休閑健身為主題設(shè)置雕塑小品等，可多設(shè)置休息設(shè)施。景觀參考圖片利用工程東側(cè)待開發(fā)用地和臨河面寬闊的景觀配套聯(lián)合打造景觀示范區(qū)或意境區(qū)，可大面積采用高質(zhì)感的果嶺式草皮，使景觀意境區(qū)看上去視野寬闊能給客戶帶來直觀的視覺沖擊，有利于提高客戶心理價(jià)位和產(chǎn)生購置沖動(dòng)。示范區(qū)必須在工程整體亮相蓄客同期打造呈現(xiàn)。景觀建議物業(yè)管理建議參考標(biāo)準(zhǔn)1.常規(guī)的保潔、安保效勞；2.物業(yè)管理效勞：公共性效勞收費(fèi)〔物管費(fèi)〕、公眾代辦性效勞收費(fèi)〔水、電、氣、供熱、電視、通訊等〕、特約效勞收費(fèi)、轉(zhuǎn)售與租賃中介效勞，代管房屋效勞，裝修套餐及配套效勞，管家式延伸效勞等；

3.設(shè)備、設(shè)施管理維修上門效勞：專業(yè)人員負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理維修；

4.平安維護(hù)效勞：24小時(shí)值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)消防管理、車輛、交通等秩序管理；

5.保姆式家政效勞:家居清潔維護(hù)效勞，車輛清洗，家電維修，代送修各類物品，影碟租賃，請星級廚師上門烹調(diào)，提供美容健康護(hù)理，代請保姆、鐘點(diǎn)工、照看〔接送〕幼兒服務(wù)，報(bào)刊訂閱效勞、代辦各類宴會(huì)效勞等；

6.特約家庭醫(yī)療保健效勞〔特約家庭醫(yī)生、上門體檢、各科醫(yī)生專家上門咨詢效勞、醫(yī)療保健咨詢效勞等〕；如果現(xiàn)在可以震撼過去，那么未來將帶給我們什么？創(chuàng)新，改變世界……開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議科技智能的應(yīng)用新風(fēng)系統(tǒng)水處理系統(tǒng)外墻系統(tǒng)防噪音系統(tǒng)規(guī)劃高起點(diǎn)產(chǎn)品高規(guī)格外窗系統(tǒng)開發(fā)物業(yè)建議擊博力虹式屋面雨水排放系統(tǒng)進(jìn)水調(diào)節(jié)池組合式生化處理設(shè)備鼓風(fēng)機(jī)過濾器消毒裝置回用將洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：澆灌綠地沖洗園區(qū)道路洗車補(bǔ)充人工湖蒸發(fā)掉的水分中水處理示意圖傳統(tǒng)的重力式雨水排放系統(tǒng)雨水排放系統(tǒng)示意圖1、水處理系統(tǒng)采用瑞吸式屋面雨水排放系統(tǒng)屋面雨水斗及高密度聚乙烯排水管道完全隔絕空氣、只允許雨水