零售行業(yè)之杭州解百研究報告

零售行業(yè)之杭州解百研究報告1.

杭州解百：浙江百貨零售龍頭與多元產(chǎn)業(yè)拓展杭州解百集團股份有限公司是浙江省內(nèi)歷史最悠久、頗具規(guī)模的商業(yè)上市公司，以百

貨零售為主，同時積極探索多元化、連鎖化發(fā)展道路。公司前身為誕生于

1918

年的“浙

江省商品陳列館”，經(jīng)過系列改革實現(xiàn)巨大飛躍后，于

1994

年在上海證券交易所掛牌上

市。2014

年，在杭州市委、市政府的推動下，解百與杭州大廈完成了重大資產(chǎn)重組，組

建了新杭州解百集團。多年來，公司經(jīng)營業(yè)績在杭城商界位于前列，公司及旗下企業(yè)被商

務部評定為“金鼎”百貨，在區(qū)域內(nèi)具有較強的競爭力及較高的市場號召力。公司在深度

挖掘百貨零售行業(yè)的同時，不斷探索不同商業(yè)模式跨界合作的可能性，目前公司通過聯(lián)營

杭州全程國際醫(yī)療健康管理中心有限公司和杭州悅勝體育經(jīng)紀有限公司，向健康醫(yī)療、體

育等板塊進行產(chǎn)業(yè)鏈延伸。1.1.

發(fā)展歷程：以區(qū)域百貨零售為核心，堅持商業(yè)模式創(chuàng)新改革杭州解百多年來的經(jīng)營業(yè)績在杭州商界位于前列，自

2015

年中旬確立了“一主業(yè)、

一平臺、一延伸”的戰(zhàn)略定位，基于大服務產(chǎn)業(yè)方向，始終秉持“以零售為核心，成為滿

足客戶多元需求的優(yōu)質(zhì)生活服務集成商”的美好愿景，以“零售+服務生態(tài)圈”為路徑、

以“戰(zhàn)略管控、資源協(xié)調(diào)、資本運作”為手段，立足于百貨零售，積極探索現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)

鏈延伸，在健康醫(yī)療、體育、文化產(chǎn)業(yè)等方面逐漸發(fā)力。百貨零售為主業(yè)，主要業(yè)態(tài)為百貨商場、購物中心。2014

年，在杭州市委、市政府

的推動下，解百與杭州大廈完成了重大資產(chǎn)重組，組建了新杭州解百集團，規(guī)模明顯擴大。

杭州大廈購物城雄踞杭城商業(yè)核心區(qū)域，是一家以零售百貨業(yè)為主體，集多項經(jīng)營功能為

一體的大型零售服務企業(yè)，總建筑面積近

30

萬平米，是中國服務業(yè)企業(yè)

500

強、中國獨

立企業(yè)

40

行業(yè)納稅百強。杭州大廈自創(chuàng)建以來，一直探索現(xiàn)代百貨業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營，著力打

造“奢侈品中心、現(xiàn)代潮流中心、高端品質(zhì)生活中心”三大中心，不僅實現(xiàn)了從“杭州老

九”到“中國第一”的持續(xù)跨越,

連續(xù)

8

年蟬聯(lián)全國大型百貨商場單店銷售第一名，而且

成功締造了“高端百貨

+

奢侈品”的精品百貨模式，是目前國內(nèi)著名的高端精品百貨公

司之一。解百城市奧萊，即杭州解百集團股份有限公司商業(yè)分公司，坐落于西子湖畔，位

于湖濱商圈的核心位置，2018

年，公司完成轉(zhuǎn)型升級，致力于打造以新年輕家庭為主力

客群、以會員制為運營模式、以新城市生活為特色的奧特萊斯。產(chǎn)業(yè)鏈延伸，打造滿足客戶多元需求的品質(zhì)生活服務運營商。2009

年

12

月，杭州解

百集團股份有限公司、杭州市體育發(fā)展集團、杭州市安保服務集團有限公司共同出資成立

了杭州悅勝體育經(jīng)紀有限公司。悅勝體育緊緊圍繞著“體育+零售”的戰(zhàn)略發(fā)展目標，致

力于運動培訓、體育賽事開發(fā)、體育活動策劃、體育公關(guān)等主要業(yè)務，并計劃開發(fā)有別于

其他傳統(tǒng)運動場館運營模式的

SPORTSMALL。2017

年，由解百集團、迪安診斷、百大

集團三大上市公司合資成立的全程醫(yī)療正式開業(yè)，以國際視野和“全人全程”的健康理念

打造全國首個

MedicalMall，與國內(nèi)知名三甲醫(yī)院——浙江大學附屬邵逸夫醫(yī)院達成戰(zhàn)略

合作，向客戶群提供覆蓋整個生命周期的全過程健康管理和醫(yī)療服務。1.2.

組織架構(gòu)：股權(quán)穩(wěn)固，高管層專業(yè)1.2.1.

股權(quán)結(jié)構(gòu)：股權(quán)集中，最終控股人為杭州市國資委公司大股東為杭州市商貿(mào)旅游集團有限公司，持股比例為

68.26%；實際控制人為杭

州市國資委，合計持股

61.43%；其中杭州市商貿(mào)旅游集團由杭州市國資委和浙江省財政

廳共同持有，杭州市國資委持股

90%，浙江省財政廳持股

10%。杭州市國資委下屬監(jiān)管

企業(yè)包括杭州市實業(yè)投資集團有限公司、杭州市商貿(mào)旅游集團有限公司、杭州市城市建設

投資集團有限公司等在內(nèi)的

12

家集團公司。杭州解百目前是杭州市國資委旗下唯一商業(yè)

零售類上市企業(yè)，杭州市委、市政府多次推動下屬商業(yè)零售資源的整合，促進產(chǎn)業(yè)集中。2012

年

8

月杭州市任命政府將持有的杭商資產(chǎn)和杭旅集團

100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)給杭

州商旅，杭州商旅自此成為杭州市屬商業(yè)、旅游資產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營平臺。由于杭商資產(chǎn)下屬

杭州解百和杭旅集團旗下杭州大廈構(gòu)成實質(zhì)性同業(yè)競爭，且二者的市場定位和經(jīng)營范圍

能夠形成優(yōu)勢互補，杭州市委、市政府于

2013

年提出資源整合計劃，并積極推動這一計

劃的落成。2014

年

9

月，杭州解百以發(fā)行股份的方式出價

23.05

億元購買了杭州大廈

60%

的股權(quán)，自此，杭州解百成為杭州商旅旗下開展百貨零售業(yè)務的唯一平臺。1.2.2.

高管團隊：成員穩(wěn)定且具專業(yè)背景優(yōu)勢公司高級管理層大部分都曾供職于杭州市國資委旗下

12

家集團企業(yè)，擔任重要部門

部長、總經(jīng)理等要職，深諳杭州市國有企業(yè)架構(gòu)與發(fā)展藍圖，積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗和社

會資源。并且，公司高管團隊專業(yè)素養(yǎng)過硬，具備多名高級會計師、高級經(jīng)濟師、高級工

程師等高級人才。1.2.3.

集團架構(gòu)：參股控股子公司關(guān)系明確，產(chǎn)業(yè)布局明晰目前與杭州解百存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司共有

8

家，其中

6

家為杭州解百控股子公司，

主要涉及商品流通業(yè)和體育服務業(yè)，主營百貨批發(fā)、零售、體育互動策劃、體育經(jīng)紀等活

動；其余

2

家為聯(lián)營企業(yè)，主要涉及醫(yī)療服務業(yè)和股權(quán)投資業(yè)務。1.3.

主營業(yè)務：深耕百貨零售，聯(lián)營為主，輔之自營及租賃公司主營業(yè)務為商品零售，主要業(yè)態(tài)為百貨商場、購物中心。當前，公司的營業(yè)收入

主要來源于旗下各門店商品銷售收入及商場內(nèi)功能商戶的租金收入。公司目前擁有解百

購物廣場、杭州大廈購物城兩家主要門店。同時，公司積極嘗試向體育、健康醫(yī)療等行業(yè)

拓展。公司的商品銷售方式以聯(lián)營為主，輔之少量自營（經(jīng)銷）和租賃形式。聯(lián)營模式是公司目前采用的主要商品銷售方式，由杭州解百在商場內(nèi)劃定經(jīng)營區(qū)域，

提供給供用商使用，供應商有權(quán)在指定經(jīng)營區(qū)域內(nèi)設立專柜，銷售人員由杭州解百公司的

營業(yè)員與供應商的銷售人員共同組成，涉及的商品品類主要有：服裝、化妝品、首飾、家

電、床上用品、鞋帽等。在存貨方面，商品在未售出時，所屬權(quán)歸于供應商，供應商自擔商品的跌價損失及其

他風險，這樣杭州解百方大大降低了存貨相關(guān)的風險。在收入劃分方面，商品一經(jīng)售出，供應商與公司按照約定的分成比例進行收入劃分，

隨后供應商按照所得金額開具發(fā)票給公司，杭州解百方按企業(yè)會計準則將所得分成確認

為主營業(yè)務收入，并在規(guī)定時間內(nèi)將貨款支付給供應商。采用自營模式經(jīng)營的商品通常是部分價值稍低的化妝品、部分家電、煙草和超市內(nèi)流

通率較高的商品。公司會基于自有倉庫，直接采購商品，驗收入庫后納入庫存管理，由公

司方負責商品的銷售，并承擔商品所有權(quán)上的風險，但通常與供應商之間約定有一定比例

的退貨換貨率，以及一定比例的因市場變化而發(fā)生的調(diào)價補償。租賃模式則意味著供應商與公司存在著場地租賃的關(guān)系，這種模式下的利潤來源主

要是租金收入扣除物業(yè)成本后的余額。目前采用這種模式與杭州解百進行合作的供應商

主要是個別頂級奢侈品牌、部分潮流品牌、以及一些餐飲、休閑、娛樂品牌等。公司

2019

年實現(xiàn)營收

64.00

億元，2020

年實現(xiàn)營收

17.90

億元，2021

年上半年實現(xiàn)

營收

11.19

億元。零售業(yè)務

2019

年實現(xiàn)營收

60.62

億元，2020

年實現(xiàn)營收

14.98

億元，

2021

年上半年實現(xiàn)營收

9.49

億元，分別占比當年營業(yè)收入的

94.72%，83.71%和

84.78%。

值得注意的是，自

2020

年，公司商業(yè)百貨業(yè)態(tài)主要經(jīng)營模式的銷售收入開始執(zhí)行新收入

準則企業(yè)會計準則

14

號——收入，因而導致營業(yè)收入的大幅下調(diào)，若剔除執(zhí)行新收入

準則的影響，營業(yè)收入仍呈現(xiàn)大幅增長趨勢，調(diào)整后

2020

年營收為

79.49

億元

（yoy+24.20%）。2021

年前三季度累計實現(xiàn)營收

16.25

億元，與去年同期相比，增幅明顯。

其中，聯(lián)營模式在

2019

年實現(xiàn)營收

56.98

億元，占比當年總營收的

89.04%；2020

年實現(xiàn)

營收

10.67

億元，占比當年總營收的

59.60%；2021

年上半年實現(xiàn)營收

7.02

億元，總營收

占比達

62.71%。公司的毛利水平相對穩(wěn)定，2016-2019

年間，毛利率基本穩(wěn)定在

20%以上，2020

年實

行新收入準則導致營業(yè)成本和營業(yè)收入賬面數(shù)值均大幅下降，因而導致

2020

年毛利率的

異常情況。2021

年前三季度的毛利率回歸到

37.20%。歸母凈利率在

2016-2019

年間也相

對穩(wěn)定，2020

年采用凈額法來確認營業(yè)收入和成本后，歸母凈利率為

14.91%，同比增長

13.42%，2021

年前三季度共實現(xiàn)歸母凈利潤

2.71

億元，歸母凈利率達

16.68%。2.

零售業(yè)務：堅持高端定位，發(fā)揚區(qū)位優(yōu)勢，擴充奢侈品陣容公司堅持“高端精品百貨“定位，充分利用杭州大廈、城市奧萊的優(yōu)質(zhì)商圈位置，積

極響應杭州居民對優(yōu)質(zhì)生活的追求，不斷引入國際高端奢侈品牌，滿足消費者多元化、個

性化需求。2.1.

杭城商場競爭激烈，杭州大廈持續(xù)領跑據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020

年杭州新增

12

家購物中心，且預計

2021

年

還將有

20

家左右的新商場開業(yè)參與競爭，杭城商界的競爭格局呈現(xiàn)多元化趨勢，除了由

杭州大廈、銀泰等為代表的本土企業(yè)外，還涌入了以萬象城、萬達為代表的央企或外資企

業(yè)，以及以嘉里中心、恒隆等為代表的港資企業(yè)。為應對疫情的沖擊和區(qū)域競爭的壓力，公司在嚴防疫情的同時，抓住了國內(nèi)消費回暖

和海外消費回流的契機，2020

年公司管理層制定了

“一切以拉動銷售為中心”的工作重

心，成功實現(xiàn)了復工后主營業(yè)務收入的穩(wěn)定與增長。在主業(yè)調(diào)整方面，公司穩(wěn)步落實戰(zhàn)略

規(guī)劃，推進轉(zhuǎn)型。2020

年杭州大廈共引進浙江首店品牌

45

個，39

家奢侈品牌按期完成

升層調(diào)整；解百商業(yè)持續(xù)開展主營業(yè)態(tài)的補位招商和配套項目的多元化招商工作，全年落

地品牌

50

個。2021

年上半年試行“會員運營合伙人”制度，在會員拉新和會員消費上取

得一定成效。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，2020

年杭州核心單體商場的業(yè)績情況顯示杭州大廈仍位居龍

頭領跑地位，全年銷售額約

80

億元，增長趨勢顯著。2.2.

地處商圈核心杭州地區(qū)購物中心一直為公司主要營業(yè)收入來源，占比總營業(yè)收入均在

98%左右。

公司主要門店位于杭州黃金地帶，客流量大，具有廣闊發(fā)展空間。解百城市奧萊坐落于西

子湖畔，位于湖濱商圈的核心位置，總體量為

14

萬平方米。杭州大廈位于武林廣場，地

處杭州市核心商圈，總建筑面積近

30

萬平米。80

年代末開始，武林廣場商圈逐漸成型，

國大百貨、杭州大廈、杭州百貨大樓等大型百貨商廈相繼在此開業(yè)，后有銀泰

IN77、嘉里中心、國大城市廣場進駐其中。在激烈的競爭中，杭州大廈不斷迭代升級，始終走在行

業(yè)前端。2.3.

眾多奢侈品牌入駐截至

2019

年，杭州大廈入駐超過

1,000

家品牌，其中超過

60

家為國際超一線奢侈品

牌，匯聚全球

90%的奢侈品品牌。2020

年，公司克服疫情對奢侈品銷量的沖擊，進一步

引入奢侈品品牌，夯實高端定位，全年杭州大廈共引進

45

個浙江首店品牌，39

家奢侈品

牌按期完成升層調(diào)整，成為國內(nèi)第二家將奢侈品拓展到三樓的商業(yè)體。解百商業(yè)持續(xù)擴充

品牌陣容，全年落地品牌

50

個。2.4.

目標客群購買力強杭州居民購買力強，對時尚消費、品質(zhì)生活有較高追求。杭州位于長三角經(jīng)濟中心，

生活環(huán)境優(yōu)越，優(yōu)質(zhì)企業(yè)云集。2021

年，杭州被經(jīng)濟學人智庫（EIU）評選為

2021

年

中國最具經(jīng)濟潛力城市榜首。優(yōu)越的生活環(huán)境與巨大的城市發(fā)展?jié)摿ξ舜笈⑷?/p>

才落戶杭州。2020

年，杭州人口達到

1,194

萬，其中城區(qū)人口為

874

萬，達到特大城市標

準。2015-2020

年，杭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年上升，2020

年達到

6.87

萬元。同

年度，杭州市人均

GDP達

13.66

萬元，在中國大中城市中排名第三，由此可見，杭州居

民具有較強購買力，為公司高端商品消費提供廣闊市場空間。3.

“零售+服務生態(tài)圈”，打造優(yōu)質(zhì)生活服務集成空間3.1.

以商品銷售為核心，積極向生活服務、體育、健康醫(yī)療等領域擴展公司的營業(yè)收入主要來自于商場銷售，即商品零售業(yè)務，商場銷售方式主要為聯(lián)營模

式，占總收入比重近

90%，輔以自營模式。2020

年，杭州解百商場銷售部分營業(yè)收入為

14.98

億元，占比達

83.71%。其中，聯(lián)營收入為

10.67

億元，占比達

59.6%；自營收入為

4.31

億元，占比

24.11%。商場零售業(yè)務一直為公司核心主導營收來源，自

2006

年起一直

維持平穩(wěn)狀態(tài)，占總營收比例均在

90%左右。2016

年起，公司積極拓展其他業(yè)務領域，

先后布局大健康及體育產(chǎn)業(yè)零售，從而使公司其他服務收入及占比不斷上升，截止至

2019

年底，公司客房、餐飲、其他服務、廣告業(yè)務及其他部分營業(yè)收入為

4,709.12

萬元，占總

營業(yè)收入比例

0.74%，2020

年，公司財報執(zhí)行新收入準則后有所調(diào)整，生活服務、體育、

健康醫(yī)療等商場銷售業(yè)務外營收總計

2,894.83

萬元，占總營收比

1.65%，客房、餐飲、其

他服務、廣告業(yè)務及其他部分收入均有所下滑。3.2.

生活服務：響應消費者多元化需求，構(gòu)建服務生態(tài)圈公司致力于成為以零售為核心，滿足客戶多元需求的優(yōu)質(zhì)生活服務集成商，以“零售

+服務生態(tài)圈“為路徑，打造現(xiàn)代城市智能服務和生活體驗中心，并基于會員服務打造科

技感、文化、時尚元素兼具的復合式生活空間。3.2.1.

挖掘消費者需求，設立“零售+”服務項目公司充分調(diào)研主力消費者需求，在零售商品基礎上打造生活服務圈，增加顧客粘性，

拉動聯(lián)動消費。解百城市奧萊的目標客群為城市年輕家庭，其經(jīng)營范圍囊括精品購物、生

活美學、新零售超市、家庭親子、特色餐飲等方面，助力時尚品質(zhì)消費。其

A、B、C座分別主打家庭時尚消費、城市生活體驗、家庭潮流運動，為城市年輕家庭打造時尚生活空

間。為響應主力客群對于兒童培訓的需求，解百城市奧萊還引進松之果、天才麥丘、潮童

星等兒童培訓項目，為兒童提供街舞、國學、鋼琴等教學課程，既完善商場服務業(yè)態(tài)，又

提升了顧客忠誠度。3.2.2.

會員系統(tǒng)數(shù)字化升級，打通大服務產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈2019

年，公司上線會員制大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，建立數(shù)字運營平臺，促進會員運營智能化、

數(shù)據(jù)化升級。該平臺能精準分析前臺服務與運行，挖掘會員需求，識別會員偏好，從而做

到精準營銷及改進服務，最終提升消費者滿意度，增加會員粘性。2017

年母公司對會員

客戶進行了全面梳理，自

2019

年后，公司各類會員數(shù)量快速上升，會員銷售額及占比總

銷售額同步上升。2020

年，各類會員數(shù)量達

63.73

萬人，實現(xiàn)會員銷售額

52.67

億元，占

總銷售額的

66.26%。商場會員人數(shù)穩(wěn)步提升，截止至

2021

年上半年，各類會員數(shù)量已達

73.73

萬人。會員制對于公司全面發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。會員制能夠幫助公司全面打通并優(yōu)化零售

與其他“零售+“業(yè)務板塊，如醫(yī)療、體育等，將會員服務從商場輻射向其他生活業(yè)務，

形成多方協(xié)同效應，構(gòu)造全面大服務產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。3.3.

全程醫(yī)療：布局大健康，為高凈值人群提供全程健康管理項目2017

年，解百集團與迪安診斷、百大集團合資成立全程醫(yī)療。以“向客戶群提供覆

蓋整個生命周期的全過程健康管理和醫(yī)療服務”為宗旨，全程醫(yī)療集結(jié)全科且專業(yè)的醫(yī)療

團隊，為顧客提供定制化的解決方案與全方位精細化的服務內(nèi)容。在開業(yè)之初，全程醫(yī)療

就提出要做“24

小時全人全程的私人健康管家服務”。近年來，它以體檢為切入點，不斷

推出各項健康管理包，為顧客管理體檢發(fā)現(xiàn)的健康問題，構(gòu)建全過程健康管理體系。為滿足高凈值客戶需求，全程醫(yī)療會提前了解客戶的既往史、家族史，構(gòu)建客戶“健

康畫像”，量身定制體檢套餐，再由?？漆t(yī)生向客戶一