物業(yè)停車管理法律責(zé)任探討

本文格式為Word版，下載可任意編輯——物業(yè)停車管理法律責(zé)任探討物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱物管公司)在其受托物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物管)區(qū)域內(nèi)停車管理的責(zé)任界定問題,之所以一再議論,懸而不決,外觀上是法律規(guī)定不明,實(shí)際上其根本理由是立法立場(chǎng)問題。對(duì)于物管區(qū)域的停車畢竟是占位還是保管,或是雙重關(guān)系,站在不同的立場(chǎng)那么有不同的熟悉。物管公司一方夢(mèng)想將該關(guān)系定為占位關(guān)系,而車主一方,斷定夢(mèng)想定為保管關(guān)系。

本文試圖在議論物管性質(zhì)的根基上,對(duì)物管區(qū)域停車管理的各種責(zé)任作出分析,并以公允等價(jià)原那么預(yù)設(shè)停車場(chǎng)管理的法律關(guān)系,以作立法參考。

(一)存車的法律性質(zhì)

從法律角度來看,因存車而產(chǎn)生的法律關(guān)系雖有不同,但由于車輛保管是以占地為前提的,其中包含場(chǎng)地占用的性質(zhì),因此,保管與占位并非完全沖突的兩個(gè)概念。要區(qū)分保管和單純的占位,應(yīng)從保管的性質(zhì)著手。保管合同是一種雙務(wù)實(shí)踐合同,務(wù)必以保管標(biāo)的的實(shí)際交付作為合同成立的必要要件,并以是否有償作為承受損害賠償?shù)那疤帷?/p>

那么,存車人與物管公司之間的關(guān)系如何界定呢?

1、保管關(guān)系確實(shí)定

存車人進(jìn)入物管公司管理的停車場(chǎng)(地)存放車輛,雙方對(duì)合同性質(zhì)有明確商定的,從商定;沒有商定的,那么要視不可憐況而定。假設(shè)物管區(qū)域的停車場(chǎng)(地)經(jīng)公安部門辦理了備案批準(zhǔn)手續(xù),可以對(duì)外從事收費(fèi)停車業(yè)務(wù),具有按照公安交管部門要求的停車場(chǎng)(地)的管理制度、管理人員和管理范圍等條件,存車人在此存車,應(yīng)視作雙方有建立保管關(guān)系的真實(shí)意思表示。概括有以下三種處境:

一是,物管公司對(duì)存車人發(fā)放停車證或其他憑證,存車人憑證方能開走車輛的,應(yīng)當(dāng)視作雙方依照交易習(xí)慣履行了存車交付手續(xù),并由物管公司擁有排他的占有權(quán),符合保管合同的條件,保管法律關(guān)系成立。

二是,假設(shè)存車人交付了存放車輛的有關(guān)費(fèi)用,物管公司未發(fā)放停車憑證,僅向存車人出具了停車發(fā)票。這種處境是否具有保管的性質(zhì),不能一概而論。如若存放的車輛并非隨停隨取,停車場(chǎng)(地)要對(duì)車主舉行大致鑒別或憑車鑰匙方可取走車輛,那么可認(rèn)定停車場(chǎng)對(duì)車輛具有排他的操縱權(quán),停車發(fā)票可視作車輛存放在該停車場(chǎng)(也即為事實(shí)交付)的憑證,此時(shí)雙方已形成事實(shí)上的交付與看管的關(guān)系,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為保管法律關(guān)系成立。

三是,保管合同中保管方承受的責(zé)任要較占位的大一些,相應(yīng)地管理本金也要高一些,如停車費(fèi)中能夠表達(dá)這一保管與單純占位的識(shí)別,也可以認(rèn)定為事實(shí)上的保管關(guān)系成立。

2、占位關(guān)系確實(shí)定

上述以外的情形,如停車場(chǎng)未經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立,或系臨時(shí)占位停車等,可認(rèn)為是一種單純的占位關(guān)系。

(二)物管公司承受何種責(zé)任

1、物管的性質(zhì)與區(qū)域安好

物管內(nèi)涵和外延隨時(shí)代變遷會(huì)有一些變化。本文所及“物管”是指經(jīng)合法登記注冊(cè)的物管公司對(duì)其受托管理區(qū)域的管理。管理是指組織內(nèi)部管理者對(duì)其組織的規(guī)劃、組織、指揮等,是上對(duì)下的不對(duì)等關(guān)系。

而“物管”卻并非什么領(lǐng)導(dǎo)對(duì)業(yè)主的管理,而是受托物管公司對(duì)業(yè)主群體的服務(wù)。在這里,“物管”的概念就是“服務(wù)”的概念。

物管公司內(nèi)部的組織、指揮、協(xié)調(diào)等才是管理學(xué)意義上的管理。

因此,服務(wù)是物管公司的主要經(jīng)營范圍。服務(wù)既是物管的本質(zhì)與內(nèi)容,亦是物管公司務(wù)必遵循的經(jīng)營原那么。物管公司至少應(yīng)為囑托人供給的服務(wù)包括:物管區(qū)域的衛(wèi)生、綠化維護(hù);

物管區(qū)域的安好;進(jìn)出車輛、人員的管理;物管區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)