2020年房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2020年房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2020年5月來還是要更多的警惕價(jià)格的下跌引發(fā)質(zhì)押品風(fēng)險(xiǎn)，所以提出的政策還是因城施策。走、實(shí)現(xiàn)2035年目標(biāo)，是起著支撐的作用。關(guān)鍵是行業(yè)的發(fā)展，避免價(jià)格的上漲共有產(chǎn)權(quán)房那一塊兒去，對(duì)于抵抗疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也是起著積極的作用。1、疫情沖擊下地產(chǎn)需求的“四步走”疫情對(duì)房地產(chǎn)需求的影響分兩個(gè)方面來看，積極的影響有四點(diǎn)：（1）未來一段時(shí)間貨幣條件會(huì)繼續(xù)維持相對(duì)寬松，過去3Shibor的下降3個(gè)月Shibor已經(jīng)接近2009年金融危機(jī)時(shí)期的低點(diǎn)，Shibor向房貸利率的傳導(dǎo)不順暢，商品房銷房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)住房需求總歸會(huì)有一些支撐。（2）經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)困難，銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不足，息差又在產(chǎn)的需求產(chǎn)生積極的影響。（3）疫情加速降息進(jìn)程，5年期利率下降有利于引導(dǎo)房貸利率平穩(wěn)下降，首套房貸款利率從2019年月5.53%的高點(diǎn)見頂回落，2020年3月首套房貸款利率從5.5%下降至5.45%，利率下行出現(xiàn)了加速。（4）疫情之下，老百姓“居者有其屋”的觀念可能進(jìn)一步加強(qiáng)，同時(shí)預(yù)防性的儲(chǔ)蓄會(huì)增加，2020Q1居民傾向于更多儲(chǔ)蓄占比大幅提升至53%2003年以來最高，部分居民會(huì)覺得可以通過住房進(jìn)行儲(chǔ)蓄。-3-圖：疫情對(duì)地產(chǎn)需求的四個(gè)積極影響資料來源：市場(chǎng)部圖：過去3個(gè)月Shibor的下降往往帶來地產(chǎn)銷量的回升SHIBOR:3個(gè)月月商品房銷售面積累計(jì)同比(右軸)765432100-20-40-60資料來源：Wind，市場(chǎng)部-4-圖：本輪周期3個(gè)月Shibor向房貸利率的傳導(dǎo)不順暢SHIBOR:3個(gè)月月金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率個(gè)人住房貸款(右軸)765432187.576.565.554.54資料來源：Wind，市場(chǎng)部圖：2020Q1居民傾向于更多儲(chǔ)蓄占比創(chuàng)新高更多儲(chǔ)蓄占比更多投資占比更多消費(fèi)占比資料來源：Wind，市場(chǎng)部但是我們要看到疫情對(duì)房地產(chǎn)的沖擊是分階段的：2月大中城市商品房日均成交量只有2月上旬日均成交套數(shù)只有兩位數(shù)。3月以來商品房成交量從底部逐漸恢復(fù)，到4月恢復(fù)至近年同期六成左右。1-5-居民就業(yè)壓力明顯增加，2020Q1居民未來就業(yè)預(yù)期指數(shù)從51.9%大幅回落至47.3%，進(jìn)而對(duì)居民收入預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生影響，2020Q1居民未來收入預(yù)期指數(shù)從53.1%下降至45.9%。這樣的話，又會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)需求的修復(fù)，4月以來，地產(chǎn)銷量的修復(fù)出現(xiàn)了放緩跡象，可能反映疫情對(duì)地產(chǎn)需求的沖擊逐漸過渡到第三階段。快，企業(yè)與居民的預(yù)期改善，又會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)需求的擴(kuò)張。不過，根據(jù)中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，態(tài)可能需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，這也決定第四階段的到來會(huì)相對(duì)緩慢。恢復(fù)到以前水平還是比較困難。圖：疫情對(duì)房地產(chǎn)需求的沖擊分四個(gè)階段資料來源：市場(chǎng)部-6-圖：3月地產(chǎn)銷量從底部恢復(fù)，4月修復(fù)速度有所放緩大中城市:商品房成交面積:10日移動(dòng)均值萬平方米)2015201720192016201820201201000均值(2015-2019年)-18-909資料來源：Wind，市場(chǎng)部；注：第0期代表大年初一圖：居民未來收入信心與就業(yè)預(yù)期指數(shù)大幅回落未來收入信心指數(shù)未來就業(yè)預(yù)期指數(shù)資料來源：Wind，市場(chǎng)部2、穩(wěn)增長(zhǎng)還需房地產(chǎn)？就是房地產(chǎn)周期，我們將房地產(chǎn)投資增速中的周期項(xiàng)提取出來，再與名義GDP、PMI、PPI、企業(yè)盈利、產(chǎn)成品存貨等經(jīng)濟(jì)中的重要變量作比較，可以發(fā)現(xiàn)在過去到把房地產(chǎn)松一松，然后經(jīng)濟(jì)就相對(duì)平穩(wěn)了。-7-圖：房地產(chǎn)投資周期與名義GDP增速密切相關(guān)房地產(chǎn)投資周期名義增速(右軸)%0.150.150.050-0.05-0.1-0.15-0.20資料來源：Wind，市場(chǎng)部圖：房地產(chǎn)投資周期與企業(yè)利潤(rùn)增速密切相關(guān)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額累計(jì)同比房地產(chǎn)投資周期(右軸)1401201000.150.10.050-0.05-0.1-0.15-0.20-20-40-60資料來源：Wind，市場(chǎng)部-8-圖10：房地產(chǎn)投資周期與財(cái)新密切相關(guān)財(cái)新中國(guó)PMI房地產(chǎn)投資周期(右軸)0.150.10.050-0.05-0.1-0.15-0.2資料來源：Wind，市場(chǎng)部圖11：房地產(chǎn)投資周期領(lǐng)先庫(kù)存周期工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品存貨累計(jì)同比房地產(chǎn)投資周期(右軸)50.150.10.050-0.05-0.1-0.15-0.20-5資料來源：Wind，市場(chǎng)部房地產(chǎn)為何能穩(wěn)增長(zhǎng)？我們?cè)谙聢D中展示了其主要邏輯。-9-圖12：房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)的邏輯資料來源：市場(chǎng)部富效應(yīng)變?yōu)閿D出消費(fèi)，但2016年以來消費(fèi)者信心的大幅上升與房?jī)r(jià)的上漲與密切相關(guān)，尤其是在棚改去庫(kù)存之后，三四線城市在圖13：房地產(chǎn)帶動(dòng)汽車消費(fèi)銷量:汽車:12個(gè)月滾動(dòng)求和:同比商品房銷售面積:住宅累計(jì)同比右軸)0-10-30-50-10-20資料來源：Wind，市場(chǎng)部-10-圖14：2016年以來消費(fèi)者信心的大幅上升與房?jī)r(jià)的上漲與密切相關(guān)OECD實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)季調(diào)中國(guó):+4季消費(fèi)者信心指數(shù)(右軸)130125120115110105100130125120115110105100資料來源：Wind，市場(chǎng)部說是牽一發(fā)而動(dòng)全身，數(shù)據(jù)層面上，我們采用央行發(fā)布的5000戶工業(yè)企業(yè)（涉及資周期同步或領(lǐng)先5000戶工業(yè)企業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)同比。因此，這么多年來房的。圖15：房地產(chǎn)投資周期同步或領(lǐng)先5000戶工業(yè)企業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)同比5000戶工業(yè)企業(yè)景氣擴(kuò)散指數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)熱度同比增加房地產(chǎn)投資周期(右軸)0.150.10.0500-10-20-30-40-0.05-0.1-0.15-0.2資料來源：Wind，市場(chǎng)部充，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)增長(zhǎng)。圖16：地方政府拍賣土地獲得財(cái)政收入本年購(gòu)臵土地面積:累計(jì)同比0地方本級(jí)政府性基金收入:國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入:累計(jì)同比右軸)0-10-20-30-40-50-20-40-60資料來源：Wind，市場(chǎng)部圖17：貨幣當(dāng)局資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張與土地購(gòu)臵面積增速高度相關(guān)貨幣當(dāng)局總資產(chǎn)同比本年購(gòu)臵土地面積累計(jì)同比(右軸)50-20-40-600-5-10資料來源：Wind，市場(chǎng)部-12-圖18：房?jī)r(jià)漲主要是地價(jià)漲100大中城市成交土地溢價(jià)率當(dāng)月值70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比(右軸)086420-2-4-6-8資料來源：Wind，市場(chǎng)部3、房地產(chǎn)政策需要因城施策902007年價(jià)值。我們?cè)倏匆幌轮袊?guó)居民杠桿率缺口的情況，可以看到該指標(biāo)在2018年以來果繼續(xù)向上發(fā)展，還看不到太大風(fēng)險(xiǎn)。-13-圖19：居民杠桿率缺口預(yù)警了上世紀(jì)年代日本房地產(chǎn)泡沫OECD實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)季調(diào)日本日本居民杠桿率缺口%18016014012010043210-1-2-30資料來源：Wind，市場(chǎng)部圖20：居民杠桿率缺口預(yù)警了年美國(guó)次貸危機(jī)美國(guó)居民杠桿率缺口%OECD實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)季調(diào)美國(guó)(右軸)3213012011010010-1-2-3資料來源：Wind，市場(chǎng)部-14-圖21：居民杠桿率缺口預(yù)警了年英國(guó)房地產(chǎn)泡沫居民杠桿率缺口英國(guó)%OECD實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)季調(diào)英國(guó)(右軸)32120100010-1-2-3-4資料來源：Wind，市場(chǎng)部圖22：居民杠桿率缺口預(yù)警了年泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫泰國(guó)住房?jī)r(jià)格指數(shù)泰國(guó)居民杠桿率缺口(右軸)2001801601401201006420-2-4-6資料來源：Wind，市場(chǎng)部-15-圖23：居民杠桿率缺口預(yù)警了年中國(guó)香港房地產(chǎn)泡沫中國(guó)香港實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)中國(guó)香港居民杠桿率缺口(右軸)250200150100543210-1-2-3-40資料來源：Wind，市場(chǎng)部圖24：2018年以來中國(guó)居民杠桿率缺口在零附近中國(guó)居民杠桿率缺口%中國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)(右軸)3211511010510010-1-2-3-4資料來源：Wind，市場(chǎng)部未來還是要更多的警惕房地產(chǎn)向下調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)：（）目前中國(guó)的家庭負(fù)債主要集中在房地產(chǎn)。近幾年家庭房貸占負(fù)債比重不斷攀升，從2013年末的45.3%上升至2019年末的54.6%，根據(jù)央行發(fā)布的《201976.8%的家庭有住38.975.9%最高20%家庭承擔(dān)總樣本家庭債務(wù)的61.4%12.8%的家庭月償債收入比超過四成，這些家庭的債務(wù)占全部樣本家庭債務(wù)的比重為34.7%4.5%的家庭月償債收入比超12.8%能存在質(zhì)押品風(fēng)險(xiǎn)。-16-圖25：近幾年家庭房貸占負(fù)債比重上升住房貸款占家庭債務(wù)比重57%55%53%51%49%47%45%資料來源：Wind，市場(chǎng)部（）部分房企資產(chǎn)負(fù)債率較高、償債能力較差。我們來看看上市房企資產(chǎn)負(fù)債率，2002年的負(fù)債率接近56%左右，目前是接近80%，所以房企的負(fù)債率是不斷往上攀升的。我們做了一個(gè)上市公司房企負(fù)債率的統(tǒng)計(jì)，有的房企已經(jīng)達(dá)到了91%80%80%企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了問題，而是由于流動(dòng)性出現(xiàn)問題，最后破產(chǎn)了，包括2008年金融帶息債務(wù)占?xì)w母權(quán)益比重來看，償債能力是比較差的，而2020H2房企信用債到期債壓力進(jìn)一步加大，所以這方面我們還是需要保持高度的重視。圖26：上市房企資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升申萬房地產(chǎn):資產(chǎn)負(fù)債率%20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018資料來源：Wind，市場(chǎng)部-17-圖27：上市房企帶息債務(wù)占?xì)w母權(quán)益比重上升帶息債務(wù)/歸屬母公司股東的權(quán)益2.521.510.5020052006200720082009201020112012201320142015201620172018資料來源：Wind，市場(chǎng)部圖28：2020H2上市房企信用債到期的壓力開始明顯增加上市房企信用債到期償還量(億元)10009008007006005004003002001000資料來源：Wind，市場(chǎng)部（）房?jī)r(jià)上漲預(yù)期正在起變化。歷史上資產(chǎn)泡沫形成前都伴隨強(qiáng)烈的執(zhí)念與占比自2018H2見頂回落，2020Q1回落至23%，房?jī)r(jià)預(yù)期是房?jī)r(jià)的領(lǐng)先指標(biāo)，預(yù)比6個(gè)月，疫情之前，地產(chǎn)股隱含2020年政策放松預(yù)期以及房?jī)r(jià)環(huán)比企穩(wěn)；疫情的警惕價(jià)格的下跌。-18-圖29：地產(chǎn)股超額收益大致領(lǐng)先房?jī)r(jià)環(huán)比6個(gè)月個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):21.511.3申萬行業(yè)指數(shù):房地產(chǎn)/萬得全A:+6月右軸)1.251.21.151.10.501.051-0.5-10.950.9-1.52011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-01資料來源：Wind，市場(chǎng)部圖30：未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期領(lǐng)先房?jī)r(jià)未來房?jī)r(jià)預(yù)