計算建筑面積課件

房產(chǎn)測繪黃山房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)管理處汪劍兵房產(chǎn)測繪黃山房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)管理處汪劍兵1《房屋登記中有關(guān)房產(chǎn)測繪若干問題的指導(dǎo)意見》(草稿)

《房產(chǎn)測量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：《房屋登記中有關(guān)房產(chǎn)測繪若干問題的指導(dǎo)意見》(草稿)

《房2計算全部建筑面積的范圍

a．房屋內(nèi)的花園，外立面全封閉的，按其外圍水平投影面積計算。b．通往復(fù)式層，假層(閣樓)、夾層的樓梯預(yù)留孔，若設(shè)計作為建造樓梯通道專用時，計算建筑面積。c.在樓梯(樓梯間除外)中形成的中空部分，其面積超過5平方米時，不論頂蓋高度，按一層計算建筑面積。d.機械車庫、倉庫(內(nèi)部無結(jié)構(gòu)層)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。

計算全部建筑面積的范圍a．房屋內(nèi)的花園，外立面全封閉的，3計算全部建筑面積的范圍e．位于陽臺結(jié)構(gòu)內(nèi)的花池、空調(diào)機位等，應(yīng)計算建筑面積。F.突出主體外墻的凸窗或主體墻體內(nèi)的凹窗，(窗底板與樓地面結(jié)構(gòu)相連)底板相連的窗臺，有雙層墻體且高度大于2．20米，應(yīng)計算建筑面積。g．設(shè)有結(jié)構(gòu)層的書庫、立體倉庫、立體車庫，層高超過2.20m，按結(jié)構(gòu)層計算建筑面積。

h．有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光及大型車間內(nèi)的控制室，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的實際層數(shù)計算，計算全部建筑面積的范圍e．位于陽臺結(jié)構(gòu)內(nèi)的花池、空調(diào)機位等，4計算全部建筑面積的范圍i．室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館(場)看臺下方空間加以利用的，高度在2．20米以上的部位，按其水平投影面積計算建筑面積(有結(jié)構(gòu)層的多層，按多層計算)。j.有玻璃幕墻，金屬板幕墻，石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)并與結(jié)構(gòu)相聯(lián)時，按幕墻外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時，以主墻體外圍水平投影面積計算。計算全部建筑面積的范圍i．室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。5計算一半建筑面積的范圍

a房屋內(nèi)的花園，外立面為不封閉的(主體結(jié)構(gòu)以外部分)，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。b．當(dāng)上下層陽臺水平投影線不重疊時(即左右或前后錯開)，當(dāng)重疊部分≥下層陽臺面積一半時，按重疊部分的一半計算建筑面積。當(dāng)重疊部分<下層陽臺面積一半或上層頂蓋投影進深<1．00米時，不計算建筑面積。(頂蓋不全的陽臺參照執(zhí)行)計算一半建筑面積的范圍a房屋內(nèi)的花園，外立面為不封閉的(主6不計算建筑面積的范圍a．頂蓋高于本層的無柱走廊、檐廊以及未封陽臺等。b．隔熱層、悶頂，不計算建筑面積。c．房屋主墻體外的保溫層、防潮層，采光井及其它裝飾性材料的貼面。d．廣場式的室外樓梯和用于檢修，消防用的室外爬梯、掛梯等，不計算建筑面積。e．單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室，儀表間(不屬結(jié)構(gòu)層內(nèi))等單層房間。

不計算建筑面積的范圍a．頂蓋高于本層的無柱走廊、檐廊以及未封7不計算建筑面積的范圍f．騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的。臨街樓房挑廊下的底層部分，作為公共道路、街巷通行的(主要通道，邊上無人行道)，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。g．用作公共休閑的亭、塔，綠化帶場所的公共設(shè)施，以及為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。h．房屋自然層內(nèi)的閣樓(自行加建)，氣屋和房屋內(nèi)用作通風(fēng)、隔熱、采光的天井、通天等。i．最大進深<1．0米未封閉的陽臺。j．高于本層地面的飄窗。不計算建筑面積的范圍f．騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的8幢的確定與操作房屋幢的確定：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準的建筑設(shè)計圖紙與公安部門批準文件綜合運用。幢的確定與操作房屋幢的確定：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準9幢的確定與操作特殊情形按以下操作：a．大型車庫地下相通，地上不相通或以過道、通廊相連的若干房屋，地上各幢按多幢計算；b．以架空層相連的各幢房屋，其功能單獨使用的，架空層上的房屋按多幢計算：c．底下裙房，裙房以上為(多幢塔樓)的房屋，應(yīng)作為整體按單幢計算。但裙房以上的多幢塔樓，可作為不同功能區(qū)分別計算分攤系數(shù)。幢的確定與操作特殊情形按以下操作：10共有建筑面積的分類1、房屋共有建筑面積系指各權(quán)利人共同占有或共同使用的建筑面積。2、房屋內(nèi)共有建筑面積的確定，由開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃建設(shè)主管部門審核的圖紙和設(shè)計方案進行申報，經(jīng)房產(chǎn)測繪機構(gòu)對申報材料與房屋的共有部位進行認定和計算。并最終經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審核確定。3、全幢共有建筑面積：是指為整幢服務(wù)的共有建筑面積。4、功能區(qū)共有建筑面積：是指專為某一功能服務(wù)的共有建筑面積。5，層內(nèi)共有建筑面積：是指專為本層服務(wù)的共有建筑面積。共有建筑面積的分類1、房屋共有建筑面積系指各權(quán)利人共同占有11共有建筑面積的分攤

1、應(yīng)分攤的共有建筑面積a本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、垃圾道、觀光電梯、提物井，突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間，電梯機房、樓梯間、機電設(shè)備用房等；b．為本幢服務(wù)的變電(配電)室、泵房、消防控制室，地下室消防水池、大樓的監(jiān)控室、值班警衛(wèi)室、設(shè)備用房，以及為整幢服務(wù)的共有房屋和管理用房等；c．幢內(nèi)共有的公共門廳、大廳、過道，門廊、門斗、走廊、檐廊、套(單元)門以外的室內(nèi)、外共有樓梯、電梯、內(nèi)外廊等；d．套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。共有建筑面積的分攤1、應(yīng)分攤的共有建筑面積12共有建筑面積的分攤

2、不分攤共有建筑面積a．為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房、穿過房屋的通道(多幢使用)等。b．架空層內(nèi)用于停放車輛或用作公共開放，綠化等空間部分。c．裙房平臺上連接各功能區(qū)的通廊或過道作為不分攤共有建筑面積。d．層高超過2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建筑面積。e．大樓內(nèi)不明用途的房間等。共有建筑面積的分攤2、不分攤共有建筑面積13共有面積分攤的基本原則

1、共有建筑面積的分攤以幢為單位，幢共有建筑面積僅限于幢內(nèi)分攤，非本幢共有建筑面積，不在本幢分攤。2、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議約定的，按文件或協(xié)議規(guī)定進行分攤計算；無合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，參照本意見執(zhí)行。3、幢共有建筑面積一般由幢分攤；功能區(qū)共有建筑面積一般由功能區(qū)分攤；層內(nèi)共有建筑面積一般按層分攤。共有面積分攤的基本原則1、共有建筑面積的分攤以幢為單位，幢144、成套房屋的共有建筑面積，一般按幢內(nèi)各套內(nèi)建筑面積的相關(guān)比例進行分攤。5．對多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積，一般應(yīng)進行二級、三級，甚至更多級分攤。但在對共有建筑面積分攤之前，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)主管部門審核的圖紙和設(shè)計方案與申報材料，對幢內(nèi)的共有建筑面積進行認定，決定其分攤層次及歸屬。共有面積分攤的基本原則4、成套房屋的共有建筑面積，一般按幢內(nèi)各套內(nèi)建筑面積的相關(guān)比15特殊情形的分攤

1、在成套住宅中，當(dāng)幢內(nèi)各單元間共有建筑面積差異較大時，各單元可分別作為幢內(nèi)功能區(qū)，單獨計算其分攤系數(shù)，在商品房預(yù)銷售時進行公示。2、當(dāng)商業(yè)、辦公樓或綜合樓，層內(nèi)有二使用功能以上或局部套型穿插于二功能或二層以上時，可在預(yù)測繪時進行事先約定，并形成文件，制定分攤原則，在商品房預(yù)銷售時進行公示。3、幢內(nèi)的夾層、插層及屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上部位，應(yīng)依據(jù)所在單元用途確定其功能，參與共有建筑面積的分攤。特殊情形的分攤1、在成套住宅中，當(dāng)幢內(nèi)各單元間共有建筑面積16特殊情形的分攤4、幢內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房、地下人防設(shè)施以及為多幢服務(wù)的共有房屋等應(yīng)參與幢內(nèi)共有建筑面積的分攤。5、大型地下車庫、架空層上建造的多幢房屋其共有建筑面積，地下部分計入地下共有建筑面積，地上部分共有建筑面積按幢計算分攤系數(shù)。6、垂直通道部分和樓梯等縱向共有建筑面積，當(dāng)穿過不同功能區(qū)，各功能區(qū)均使用時按功能區(qū)分隔，計入各功能區(qū)共有建筑面積：當(dāng)穿過不同功能區(qū)，其中某功能區(qū)不使用時，該部分共有建筑面積按幢各功能區(qū)面積比例分攤，并計入各功能區(qū)共有面積。特殊情形的分攤4、幢內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房、地下人防設(shè)施以及為多17特殊情形的分攤7、底層為架空層的房屋，架空層內(nèi)的共有建筑如：樓梯間、電梯間或核心筒等部分，計入架空層建筑面積；當(dāng)局部為架空層時，架空層部分的共有建筑面積，按本條款執(zhí)行。非架空部分的共有建筑面積，按實際使用功能相關(guān)要求分攤計算。8、當(dāng)?shù)孛媾c地下功能相同時，列為同一功能進行計算。地下部分為整幢服務(wù)的共有建筑面積應(yīng)按以上相關(guān)要求進行分攤。9、商住樓、綜合樓及底層商鋪向外，對走廊、檐廊均開門時，走廊、檐廊列為底層功能或商鋪共有建筑面積進行分攤；當(dāng)?shù)讓幼呃?、檐廊，不全開門或不主要為底層功能區(qū)服務(wù)時，作為幢共有建筑面積分攤。在商品房預(yù)銷售時進行公示。特殊情形的分攤7、底層為架空層的房屋，架空層內(nèi)的共有建筑如：18特殊情形的分攤10、房屋一層內(nèi)專門為地下室設(shè)置的樓梯間、地下車庫、升降機房、地下室出入口等通道，作為地下室內(nèi)的共有建筑面積進行分攤。1l、屋面車庫的升降機房，按自然層數(shù)計算面積，并作為屋面車庫的共有建筑面積進行分攤。12、大樓內(nèi)不明用途的房屋，應(yīng)作為單獨室或戶按相關(guān)規(guī)定參與共有建筑面積的分攤。l3、非成套房屋中的廳堂、走廊、廂房、壁櫥，灶間、衛(wèi)生間等。凡由部分權(quán)利人共同使用的部位。有分割文件或協(xié)議的，按分割文件或協(xié)議執(zhí)行。無分割文件或協(xié)議的，按其共同使用部位的權(quán)利人戶數(shù)平均分攤。分攤的共有建筑面積不劃分各套(室)分攤的具體部位．共有部位建筑面積一經(jīng)分攤，不得任意改變使用功能．特殊情形的分攤10、房屋一層內(nèi)專門為地下室設(shè)置的樓梯間、地19特殊問題與部位的處理

1、架空層的處理原則a．架空層內(nèi)的樓梯間(包括門廳．廊、通道、大堂等)計入架空層，并計入不分攤共有建筑面積。b．本層次為局部架空層的，如樓梯間(核心筒)對架空層不開門，由局部單元使用時，樓梯間(核心筒)應(yīng)作為該功能區(qū)共有建筑面積：如樓梯間(核心筒)對架空層部分開門時，應(yīng)在分層分戶圖上標定架空部分與使用功能的具體位置，其樓梯間(核心筒)部分納入本層功能區(qū)共有建筑面積；架空層部分劃入架空層建筑面積。特殊問題與部位的處理1、架空層的處理原則202、在建筑物內(nèi)(屋頂除外)的花園處理原則a．房屋樓層內(nèi)花園外立面為全封閉，且上蓋高度大于2．20米時，花園按房屋外墻圍護結(jié)構(gòu)的水平投影面積計算。b．房屋樓層內(nèi)花園外立面為不封閉．且上蓋高度大于2．20米時，花園按房屋外墻圍護結(jié)構(gòu)的水平投影面積的一半計算。當(dāng)立面未封時，花園延伸至房屋主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的部分應(yīng)按全面積計算。c．房屋樓層內(nèi)的空中花園，為獨戶專用(在門戶內(nèi))時，其面積計入戶套內(nèi)面積；空中花園與樓梯，樓道或共有通道相通時，空中花園面積列為共有面積。2、在建筑物內(nèi)(屋頂除外)的花園處理原則a．房屋樓層內(nèi)花園外213、專用樓梯，電梯的說明與處理原則a、專用電梯(樓梯)是指由建筑物內(nèi)(功能區(qū)與功能區(qū))一層或連續(xù)幾層均不開門使用，專門為樓層上某層或某一功能所使用的梯(樓梯)。b、在多層或高層住宅中，首層或局部復(fù)式房中不使用的電梯(樓梯)不屬于專用電梯(樓梯)。c、對于有裙樓和塔樓的建筑，塔樓內(nèi)專用樓梯中應(yīng)為整個(核心筒)部位，包括電梯(樓梯)過道等。d、當(dāng)室外樓梯從一功能區(qū)進入另一功能區(qū)時，其一功能區(qū)不開門或不使用時，視為另一功能的專用樓梯；當(dāng)各功能區(qū)均開門或同時使用時，應(yīng)作為非專用樓梯。3、專用樓梯，電梯的說明與處理原則224、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則

a、利用建筑物外墻設(shè)置的樓梯，有扶手欄桿，無墻體封閉的，不論建筑物外墻是否開門；與樓梯相通否，均視為室外樓梯。b、在建筑物外墻以外設(shè)置專用樓梯，有局部層次不使用樓梯，則不論樓梯有否墻體封閉，均視為室外樓梯。c、在建筑物外墻以內(nèi)的各種樓梯、電梯定性為室內(nèi)樓梯；在建筑物外墻以外，用墻體封閉的非專用樓梯定性為室內(nèi)樓梯。d、直通頂層的觀光電梯，視為室外專用電梯，如各層使用并兼向外觀光的電梯，視為室內(nèi)電梯。4、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則234、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則e、在多層房屋中，對一～二為復(fù)式(疊加式)房屋或特殊性房屋中，在底層單獨為某套或某層建造的室外樓梯，應(yīng)計入本套或本層套內(nèi)建筑面積中。其幢內(nèi)樓梯不論是否開門，應(yīng)作為幢分攤的共有建筑面積。f、地下室入口不論在該棟建筑物外墻之外或該棟一層中分隔出部分作為出入口的，其出入口的可計算建筑面積部分，列入地下室共有建筑面積。g、利用房屋作為汽車坡道，進入房屋自然層內(nèi)的車庫，按自然層內(nèi)超過2．20米以上部位計算面積；依據(jù)自然地形作為汽車坡道，具有上蓋、圍護，且高度超過2．20米的按一層計入車庫建筑面積。4、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則e、在多層房屋中，對一～二為復(fù)245、穿過建筑物內(nèi)的通道處理原則a．穿過建筑物內(nèi)的通道，是指穿過建筑物內(nèi)的人行或汽車公共通道，當(dāng)通道上空高度不大于一層樓面且超過2.20米時，按上蓋水平投影面積計算；當(dāng)通道上空高度超過一樓層面時，其通道不計算建筑面積。b．穿過建筑物內(nèi)的通道作為公共道路、或本宗地內(nèi)其它房屋用戶的主要通道，不計算建筑面積。c．穿過建筑物內(nèi)的通道僅為本棟服務(wù)的，則列為幢應(yīng)分攤共有建筑面積。5、穿過建筑物內(nèi)的通道處理原則25

6、建筑物間的架空通廊處理原則a．兩幢房屋之間屬永久性的有柱架空通廊地面投影部分，當(dāng)上層頂蓋不超過一層時，按柱的外圍水平投影面積計算。上蓋高度超過一樓層面時，架空通廊地面投影部分不計算建筑面積。b．架空通廊地面投影部分作為公共道路、本宗地其它房屋的主要通道或公共開放空間的，架空通廊地面投影部分均不計算建筑面積。

6、建筑物間的架空通廊處理原則a．兩幢房屋之間屬永久性的26

7、建造在房屋天面上建筑的處理原則

a．屋面上的樓梯間、水箱聞、電梯機房作為應(yīng)分攤的共有建筑面積。b．屋頂上不明用途的房屋、更衣房，景觀房(共有)，工具間等無分割文件或協(xié)議的，不應(yīng)列入應(yīng)分攤的共有建筑面積。用于美化、裝飾性的亭、閣及休閑用的有蓋走廊等不計算建筑面積。c．屋頂?shù)乃溟g、電梯機房、梯間等頂蓋(等或整個屋頂)上部，為其造型或美化，設(shè)計成尖頂、拱頂或其它形狀頂蓋的，其擴大部分(超出房屋外墻)均不計算建筑面積。7、建造在房屋天面上建筑的處理原則27

8、地下(地面)大型車庫的處理原則a．地面上為多幢房屋，地下為整體車庫，當(dāng)?shù)叵萝噹鞜o法確定與各幢的獨立位置時，地面上各幢，可分別設(shè)置獨立的幢號。地下室整體另設(shè)單獨幢號，房產(chǎn)圖上房屋間相連部分用虛線標定，并注明幢號。b．當(dāng)?shù)孛嫔细鲉未保c地下相同部分設(shè)計為同一整體，并且樓梯、電梯等共有部位相通的，可以把地下與地上相同部分，作為該幢的一部分，進行統(tǒng)一計算。剩余部分除去各幢的相同部分，其剩余部分可單獨建幢，或劃入其中一幢進行計算。c．底層車庫層高<2．20米，利用該層局部與上層作為共享空間部位的，不論其高度均計入下層面積，其共享部分的層高按車庫的設(shè)計層高計算。

8、地下(地面)大型車庫的處理原則a．地面上為多幢房屋，28

9、有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房的處理原則a．對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)用房，開發(fā)商在辦理房屋預(yù)測時，必須提供規(guī)劃核準圖，并在圖上標明物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置，與實際面積。設(shè)計單位也應(yīng)在設(shè)計平面圖上注明設(shè)計位置與實際面積。b．房屋中所設(shè)置的共有共用建筑面積與地下室、車庫、車棚、人防工程及室內(nèi)層高<2．20米的房屋，不計入物業(yè)管理服務(wù)用房面積。地下部分、閣樓等非標準層內(nèi)不得設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)用房。

9、有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房的處理原則a．對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理29

10，其它問題的處理原則a．在多層或高層建筑中，各層共有的通風(fēng)井、管道井或煙道井，按其通過層數(shù)計算建筑面積。當(dāng)層內(nèi)各套均有時，計入套內(nèi)建筑面積，當(dāng)層內(nèi)局部套內(nèi)擁有時，作為本層或功能區(qū)應(yīng)分攤共有建筑面積。b．當(dāng)一層商鋪、車庫設(shè)置卷閘門或玻璃門和外陽臺既有矮墻又有欄桿圍護的，以外墻主體投影建筑面積計算。c．對大型商場內(nèi)獨立使用的商鋪，符合規(guī)劃設(shè)計，經(jīng)消防驗收合格，有明顯界址，且具有獨立編號和利用價值的商鋪，可作為戶(室)分攤計算。10，其它問題的處理原則a．在多層或高層建筑中，各層共有30謝謝！謝謝！31房產(chǎn)測繪黃山房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)管理處汪劍兵房產(chǎn)測繪黃山房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)管理處汪劍兵32《房屋登記中有關(guān)房產(chǎn)測繪若干問題的指導(dǎo)意見》(草稿)

《房產(chǎn)測量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：《房屋登記中有關(guān)房產(chǎn)測繪若干問題的指導(dǎo)意見》(草稿)

《房33計算全部建筑面積的范圍

a．房屋內(nèi)的花園，外立面全封閉的，按其外圍水平投影面積計算。b．通往復(fù)式層，假層(閣樓)、夾層的樓梯預(yù)留孔，若設(shè)計作為建造樓梯通道專用時，計算建筑面積。c.在樓梯(樓梯間除外)中形成的中空部分，其面積超過5平方米時，不論頂蓋高度，按一層計算建筑面積。d.機械車庫、倉庫(內(nèi)部無結(jié)構(gòu)層)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。

計算全部建筑面積的范圍a．房屋內(nèi)的花園，外立面全封閉的，34計算全部建筑面積的范圍e．位于陽臺結(jié)構(gòu)內(nèi)的花池、空調(diào)機位等，應(yīng)計算建筑面積。F.突出主體外墻的凸窗或主體墻體內(nèi)的凹窗，(窗底板與樓地面結(jié)構(gòu)相連)底板相連的窗臺，有雙層墻體且高度大于2．20米，應(yīng)計算建筑面積。g．設(shè)有結(jié)構(gòu)層的書庫、立體倉庫、立體車庫，層高超過2.20m，按結(jié)構(gòu)層計算建筑面積。

h．有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光及大型車間內(nèi)的控制室，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的實際層數(shù)計算，計算全部建筑面積的范圍e．位于陽臺結(jié)構(gòu)內(nèi)的花池、空調(diào)機位等，35計算全部建筑面積的范圍i．室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館(場)看臺下方空間加以利用的，高度在2．20米以上的部位，按其水平投影面積計算建筑面積(有結(jié)構(gòu)層的多層，按多層計算)。j.有玻璃幕墻，金屬板幕墻，石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)并與結(jié)構(gòu)相聯(lián)時，按幕墻外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時，以主墻體外圍水平投影面積計算。計算全部建筑面積的范圍i．室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。36計算一半建筑面積的范圍

a房屋內(nèi)的花園，外立面為不封閉的(主體結(jié)構(gòu)以外部分)，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。b．當(dāng)上下層陽臺水平投影線不重疊時(即左右或前后錯開)，當(dāng)重疊部分≥下層陽臺面積一半時，按重疊部分的一半計算建筑面積。當(dāng)重疊部分<下層陽臺面積一半或上層頂蓋投影進深<1．00米時，不計算建筑面積。(頂蓋不全的陽臺參照執(zhí)行)計算一半建筑面積的范圍a房屋內(nèi)的花園，外立面為不封閉的(主37不計算建筑面積的范圍a．頂蓋高于本層的無柱走廊、檐廊以及未封陽臺等。b．隔熱層、悶頂，不計算建筑面積。c．房屋主墻體外的保溫層、防潮層，采光井及其它裝飾性材料的貼面。d．廣場式的室外樓梯和用于檢修，消防用的室外爬梯、掛梯等，不計算建筑面積。e．單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室，儀表間(不屬結(jié)構(gòu)層內(nèi))等單層房間。

不計算建筑面積的范圍a．頂蓋高于本層的無柱走廊、檐廊以及未封38不計算建筑面積的范圍f．騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的。臨街樓房挑廊下的底層部分，作為公共道路、街巷通行的(主要通道，邊上無人行道)，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。g．用作公共休閑的亭、塔，綠化帶場所的公共設(shè)施，以及為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。h．房屋自然層內(nèi)的閣樓(自行加建)，氣屋和房屋內(nèi)用作通風(fēng)、隔熱、采光的天井、通天等。i．最大進深<1．0米未封閉的陽臺。j．高于本層地面的飄窗。不計算建筑面積的范圍f．騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的39幢的確定與操作房屋幢的確定：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準的建筑設(shè)計圖紙與公安部門批準文件綜合運用。幢的確定與操作房屋幢的確定：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準40幢的確定與操作特殊情形按以下操作：a．大型車庫地下相通，地上不相通或以過道、通廊相連的若干房屋，地上各幢按多幢計算；b．以架空層相連的各幢房屋，其功能單獨使用的，架空層上的房屋按多幢計算：c．底下裙房，裙房以上為(多幢塔樓)的房屋，應(yīng)作為整體按單幢計算。但裙房以上的多幢塔樓，可作為不同功能區(qū)分別計算分攤系數(shù)。幢的確定與操作特殊情形按以下操作：41共有建筑面積的分類1、房屋共有建筑面積系指各權(quán)利人共同占有或共同使用的建筑面積。2、房屋內(nèi)共有建筑面積的確定，由開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃建設(shè)主管部門審核的圖紙和設(shè)計方案進行申報，經(jīng)房產(chǎn)測繪機構(gòu)對申報材料與房屋的共有部位進行認定和計算。并最終經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審核確定。3、全幢共有建筑面積：是指為整幢服務(wù)的共有建筑面積。4、功能區(qū)共有建筑面積：是指專為某一功能服務(wù)的共有建筑面積。5，層內(nèi)共有建筑面積：是指專為本層服務(wù)的共有建筑面積。共有建筑面積的分類1、房屋共有建筑面積系指各權(quán)利人共同占有42共有建筑面積的分攤

1、應(yīng)分攤的共有建筑面積a本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、垃圾道、觀光電梯、提物井，突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間，電梯機房、樓梯間、機電設(shè)備用房等；b．為本幢服務(wù)的變電(配電)室、泵房、消防控制室，地下室消防水池、大樓的監(jiān)控室、值班警衛(wèi)室、設(shè)備用房，以及為整幢服務(wù)的共有房屋和管理用房等；c．幢內(nèi)共有的公共門廳、大廳、過道，門廊、門斗、走廊、檐廊、套(單元)門以外的室內(nèi)、外共有樓梯、電梯、內(nèi)外廊等；d．套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。共有建筑面積的分攤1、應(yīng)分攤的共有建筑面積43共有建筑面積的分攤

2、不分攤共有建筑面積a．為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房、穿過房屋的通道(多幢使用)等。b．架空層內(nèi)用于停放車輛或用作公共開放，綠化等空間部分。c．裙房平臺上連接各功能區(qū)的通廊或過道作為不分攤共有建筑面積。d．層高超過2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建筑面積。e．大樓內(nèi)不明用途的房間等。共有建筑面積的分攤2、不分攤共有建筑面積44共有面積分攤的基本原則

1、共有建筑面積的分攤以幢為單位，幢共有建筑面積僅限于幢內(nèi)分攤，非本幢共有建筑面積，不在本幢分攤。2、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議約定的，按文件或協(xié)議規(guī)定進行分攤計算；無合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，參照本意見執(zhí)行。3、幢共有建筑面積一般由幢分攤；功能區(qū)共有建筑面積一般由功能區(qū)分攤；層內(nèi)共有建筑面積一般按層分攤。共有面積分攤的基本原則1、共有建筑面積的分攤以幢為單位，幢454、成套房屋的共有建筑面積，一般按幢內(nèi)各套內(nèi)建筑面積的相關(guān)比例進行分攤。5．對多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積，一般應(yīng)進行二級、三級，甚至更多級分攤。但在對共有建筑面積分攤之前，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)主管部門審核的圖紙和設(shè)計方案與申報材料，對幢內(nèi)的共有建筑面積進行認定，決定其分攤層次及歸屬。共有面積分攤的基本原則4、成套房屋的共有建筑面積，一般按幢內(nèi)各套內(nèi)建筑面積的相關(guān)比46特殊情形的分攤

1、在成套住宅中，當(dāng)幢內(nèi)各單元間共有建筑面積差異較大時，各單元可分別作為幢內(nèi)功能區(qū)，單獨計算其分攤系數(shù)，在商品房預(yù)銷售時進行公示。2、當(dāng)商業(yè)、辦公樓或綜合樓，層內(nèi)有二使用功能以上或局部套型穿插于二功能或二層以上時，可在預(yù)測繪時進行事先約定，并形成文件，制定分攤原則，在商品房預(yù)銷售時進行公示。3、幢內(nèi)的夾層、插層及屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上部位，應(yīng)依據(jù)所在單元用途確定其功能，參與共有建筑面積的分攤。特殊情形的分攤1、在成套住宅中，當(dāng)幢內(nèi)各單元間共有建筑面積47特殊情形的分攤4、幢內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房、地下人防設(shè)施以及為多幢服務(wù)的共有房屋等應(yīng)參與幢內(nèi)共有建筑面積的分攤。5、大型地下車庫、架空層上建造的多幢房屋其共有建筑面積，地下部分計入地下共有建筑面積，地上部分共有建筑面積按幢計算分攤系數(shù)。6、垂直通道部分和樓梯等縱向共有建筑面積，當(dāng)穿過不同功能區(qū)，各功能區(qū)均使用時按功能區(qū)分隔，計入各功能區(qū)共有建筑面積：當(dāng)穿過不同功能區(qū)，其中某功能區(qū)不使用時，該部分共有建筑面積按幢各功能區(qū)面積比例分攤，并計入各功能區(qū)共有面積。特殊情形的分攤4、幢內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房、地下人防設(shè)施以及為多48特殊情形的分攤7、底層為架空層的房屋，架空層內(nèi)的共有建筑如：樓梯間、電梯間或核心筒等部分，計入架空層建筑面積；當(dāng)局部為架空層時，架空層部分的共有建筑面積，按本條款執(zhí)行。非架空部分的共有建筑面積，按實際使用功能相關(guān)要求分攤計算。8、當(dāng)?shù)孛媾c地下功能相同時，列為同一功能進行計算。地下部分為整幢服務(wù)的共有建筑面積應(yīng)按以上相關(guān)要求進行分攤。9、商住樓、綜合樓及底層商鋪向外，對走廊、檐廊均開門時，走廊、檐廊列為底層功能或商鋪共有建筑面積進行分攤；當(dāng)?shù)讓幼呃?、檐廊，不全開門或不主要為底層功能區(qū)服務(wù)時，作為幢共有建筑面積分攤。在商品房預(yù)銷售時進行公示。特殊情形的分攤7、底層為架空層的房屋，架空層內(nèi)的共有建筑如：49特殊情形的分攤10、房屋一層內(nèi)專門為地下室設(shè)置的樓梯間、地下車庫、升降機房、地下室出入口等通道，作為地下室內(nèi)的共有建筑面積進行分攤。1l、屋面車庫的升降機房，按自然層數(shù)計算面積，并作為屋面車庫的共有建筑面積進行分攤。12、大樓內(nèi)不明用途的房屋，應(yīng)作為單獨室或戶按相關(guān)規(guī)定參與共有建筑面積的分攤。l3、非成套房屋中的廳堂、走廊、廂房、壁櫥，灶間、衛(wèi)生間等。凡由部分權(quán)利人共同使用的部位。有分割文件或協(xié)議的，按分割文件或協(xié)議執(zhí)行。無分割文件或協(xié)議的，按其共同使用部位的權(quán)利人戶數(shù)平均分攤。分攤的共有建筑面積不劃分各套(室)分攤的具體部位．共有部位建筑面積一經(jīng)分攤，不得任意改變使用功能．特殊情形的分攤10、房屋一層內(nèi)專門為地下室設(shè)置的樓梯間、地50特殊問題與部位的處理

1、架空層的處理原則a．架空層內(nèi)的樓梯間(包括門廳．廊、通道、大堂等)計入架空層，并計入不分攤共有建筑面積。b．本層次為局部架空層的，如樓梯間(核心筒)對架空層不開門，由局部單元使用時，樓梯間(核心筒)應(yīng)作為該功能區(qū)共有建筑面積：如樓梯間(核心筒)對架空層部分開門時，應(yīng)在分層分戶圖上標定架空部分與使用功能的具體位置，其樓梯間(核心筒)部分納入本層功能區(qū)共有建筑面積；架空層部分劃入架空層建筑面積。特殊問題與部位的處理1、架空層的處理原則512、在建筑物內(nèi)(屋頂除外)的花園處理原則a．房屋樓層內(nèi)花園外立面為全封閉，且上蓋高度大于2．20米時，花園按房屋外墻圍護結(jié)構(gòu)的水平投影面積計算。b．房屋樓層內(nèi)花園外立面為不封閉．且上蓋高度大于2．20米時，花園按房屋外墻圍護結(jié)構(gòu)的水平投影面積的一半計算。當(dāng)立面未封時，花園延伸至房屋主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的部分應(yīng)按全面積計算。c．房屋樓層內(nèi)的空中花園，為獨戶專用(在門戶內(nèi))時，其面積計入戶套內(nèi)面積；空中花園與樓梯，樓道或共有通道相通時，空中花園面積列為共有面積。2、在建筑物內(nèi)(屋頂除外)的花園處理原則a．房屋樓層內(nèi)花園外523、專用樓梯，電梯的說明與處理原則a、專用電梯(樓梯)是指由建筑物內(nèi)(功能區(qū)與功能區(qū))一層或連續(xù)幾層均不開門使用，專門為樓層上某層或某一功能所使用的梯(樓梯)。b、在多層或高層住宅中，首層或局部復(fù)式房中不使用的電梯(樓梯)不屬于專用電梯(樓梯)。c、對于有裙樓和塔樓的建筑，塔樓內(nèi)專用樓梯中應(yīng)為整個(核心筒)部位，包括電梯(樓梯)過道等。d、當(dāng)室外樓梯從一功能區(qū)進入另一功能區(qū)時，其一功能區(qū)不開門或不使用時，視為另一功能的專用樓梯；當(dāng)各功能區(qū)均開門或同時使用時，應(yīng)作為非專用樓梯。3、專用樓梯，電梯的說明與處理原則534、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則

a、利用建筑物外墻設(shè)置的樓梯，有扶手欄桿，無墻體封閉的，不論建筑物外墻是否開門；與樓梯相通否，均視為室外樓梯。b、在建筑物外墻以外設(shè)置專用樓梯，有局部層次不使用樓梯，則不論樓梯有否墻體封閉，均視為室外樓梯。c、在建筑物外墻以內(nèi)的各種樓梯、電梯定性為室內(nèi)樓梯；在建筑物外墻以外，用墻體封閉的非專用樓梯定性為室內(nèi)樓梯。d、直通頂層的觀光電梯，視為室外專用電梯，如各層使用并兼向外觀光的電梯，視為室內(nèi)電梯。4、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則544、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則e、在多層房屋中，對一～二為復(fù)式(疊加式)房屋或特殊性房屋中，在底層單獨為某套或某層建造的室外樓梯，應(yīng)計入本套或本層套內(nèi)建筑面積中。其幢內(nèi)樓梯不論是否開門，應(yīng)作為幢分攤的共有建筑面積。f、地下室入口不論在該棟建筑物外墻之外或該棟一層中分隔出部分作為出入口的，其出入口的可計算建筑面積部分，列入地下室共有建筑面積。g、利用房屋作為汽車坡道，進入房屋自然層內(nèi)的車庫，按自然層內(nèi)超過2．20米以上部位計算面積；依據(jù)自然地形作為汽車坡道，具有上蓋、圍護，且高度超過2．20米的按一層計入車庫建筑面積。4、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則e、在多層房屋中，對一～二為復(fù)555、穿過建筑物內(nèi)的通道處理原則a．穿過建筑物內(nèi)的通道，是指穿過建筑物內(nèi)的人行或汽車公共通道，當(dāng)通道上空高度不大于一層樓面且超過2.20米時，按上蓋水平投影面積計算；當(dāng)通道上空高度超過一樓層面時，其通