西安萬象春天項目集中商業(yè)部分解決方案

萬象春天

集中商業(yè)部分解決方案萬象春天

集中商業(yè)部分解決方案1Part1項目研判Part2項目整體商業(yè)規(guī)劃分析Part3商業(yè)定位Part4項目收益分析Part5招商政策及執(zhí)行Part6商業(yè)資源展示目錄Part1項目研判目錄2Part1項目研判1、項目簡介2、項目商業(yè)結(jié)構(gòu)分布概況3、項目未來商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)判Part1項目研判1、項目簡介31.1項目簡介1.1項目簡介4行政區(qū)域：城南區(qū)區(qū)域板塊：高新路項目位置：丈八東路與電子正街交匯處向南300米（204所東側(cè)）建筑類型：板塔結(jié)合小高層高層物業(yè)類別：普通住宅、公寓開發(fā)商：陜西聯(lián)邦實業(yè)股份有限公司、陜西世紀春天房地產(chǎn)有限公司投資商：巴黎春天建筑面積：1880000平方米占地面積：6670000平方米基本參數(shù)：占地面積:1000畝建筑面積:1880000平方米

萬象春天位于丈八東路與電子正街交匯處，總占地1000畝，總建面188萬平米，容積率4.37，綠化率42.5%。項目集香港巴黎春天旗艦商業(yè)、五星級酒店、5A寫字樓、精端住宅、精裝公寓等不同層級產(chǎn)品序列，集合優(yōu)勢資源打造新城市新都心，百萬平米大城崛起。項目簡介一萬頭大象來了——千畝大盤再霸城南行政區(qū)域：城南區(qū)萬象春天位于丈八東路與51.2項目商業(yè)結(jié)構(gòu)分布情況1.2項目商業(yè)結(jié)構(gòu)分布情況6萬象春天項目商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成形態(tài)比較簡單，由寫字間、公寓樓位的集中商業(yè)及住宅樓位的住宅裙樓底商組成。集中商業(yè)為多層框架結(jié)構(gòu)，均在規(guī)劃的寫字間及公寓樓位住宅底商為2層的框剪結(jié)構(gòu)，均在規(guī)劃的住宅樓位

集中商業(yè)裙樓底商商業(yè)結(jié)構(gòu)寫字間公寓集中商業(yè)及住宅裙樓商業(yè)萬象春天項目商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成形態(tài)比較簡單，由寫字間71.3項目未來商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)判1.3項目未來商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)判8城內(nèi)高新小寨曲江土門經(jīng)開太華路電子城城內(nèi)商業(yè)區(qū)西安最繁榮的商圈，老城區(qū)商業(yè)模型，以商貿(mào)、金融、行政區(qū)域為主，商業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)分布最為完整，配套設(shè)施亦最完善。高新商業(yè)區(qū)新型商業(yè)中心，集中高檔購物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公為一體，但商業(yè)規(guī)模相對較小，以中高端消費為主曲江旅游區(qū)國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以旅游消費、休閑購物為主，商業(yè)業(yè)態(tài)正在不斷豐富，商業(yè)氛圍正在聚集。小寨商業(yè)區(qū)文教區(qū)商業(yè)核心，以學(xué)生經(jīng)濟、年輕消費為主，商業(yè)規(guī)模相對較大，業(yè)態(tài)種類豐富。電子城商圈早期的電子產(chǎn)品市場，現(xiàn)以形成區(qū)域型綜合商業(yè)中心?？祻?fù)路商圈西北地區(qū)最大的小商品集散基地，以服裝及小商品為主。經(jīng)開商業(yè)區(qū)目前商業(yè)氛圍逐漸增強，商業(yè)規(guī)模也在不斷擴大，且區(qū)域居住人口不斷增長，消費能級不斷提升，隨著政府的北遷，未來將構(gòu)建新的商業(yè)中心。太華路商圈建材、家居產(chǎn)品集中區(qū)，以市場形式為主，且隨著大明宮遺址的改造，建成后將成為全國最大的文化遺址公園，其周邊商業(yè)也將會有所提升。土門商業(yè)區(qū)西城區(qū)歷史悠久的商業(yè)老區(qū)，綜合型商業(yè)區(qū)。西安主要商圈一覽表西安各具特色的9大區(qū)域商圈概述電子城商圈由早期的電子產(chǎn)品專業(yè)市場（賽格）及自發(fā)形成的零散式電子產(chǎn)品門店形成，如今則隨著各大開發(fā)商的項目開發(fā)及商業(yè)配套需求，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域綜合型商業(yè)格局。商業(yè)格局城內(nèi)高新小寨曲江土門經(jīng)開太電城內(nèi)商業(yè)區(qū)西安最繁榮的商圈，老城9人口預(yù)判項目周邊大盤林立，未來人口密集，商業(yè)需求即將顯現(xiàn)項目名稱裕昌太陽城中建群星匯晶城秀府金泰假日花城雙維花溪城中鐵尚都城高新領(lǐng)域高山流水和城銘城16號項目周邊5公里半徑內(nèi)，各類項目達47個，未來5公里生活圈可達30萬人。人口預(yù)判項目周邊大盤林立，未來人口密集，商業(yè)需求即將顯現(xiàn)項目10商家名稱1花溪灣影城2人人樂超市3永輝超市4宜品生活5世家健身俱樂部6圣咖瑜伽7京信德烤鴨8辣歡天火鍋9朱雀交易中心10民生百貨本案1234456789項目周邊商業(yè)較為零散化，餐飲主要集中在電子正街與丈八東路十字及東儀路與丈八東路十字，區(qū)域內(nèi)擁有品牌商超兩家，休閑類業(yè)態(tài)較為匱乏，底層高家庭式院線一家，專業(yè)市場一家，大型百貨一家，大型家用電器賣場暫無。10區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)零散化，填補商業(yè)整合空白商家名稱1花溪灣影城2人人樂超市3永輝超市4宜品生活5世家健11人人樂民生百貨巴黎春天百貨世紀金花本案項目區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢，將隨著本項目計劃的巴黎春天百貨及世紀金花購物廣場的落成，逐步形成一個以本項目為軸點半徑3—5公里的一個區(qū)域型商業(yè)圈。發(fā)展趨勢預(yù)判自身商業(yè)體量優(yōu)勢及品牌優(yōu)勢，即將成為區(qū)域核心人人樂民生百貨巴黎春天百貨世紀金花本案項目區(qū)域12小結(jié)：

通過我們對于項目所處位置的傳統(tǒng)商業(yè)格局、項目目前商業(yè)結(jié)構(gòu)、結(jié)合區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及區(qū)域未來人口密度的綜合型考量，我們發(fā)現(xiàn)，項目區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展勢頭強勁，且我地塊從商業(yè)結(jié)構(gòu)上擁有先天區(qū)域稀缺優(yōu)勢，進可吸引區(qū)域目的消費，退可成為項目自身住宅配套商業(yè)核心。小結(jié)：13Part2項目整體商業(yè)規(guī)劃預(yù)判1、功能預(yù)判2、價值預(yù)判3、檔次預(yù)判4、業(yè)態(tài)預(yù)判Part2項目整體商業(yè)規(guī)劃預(yù)判1、功能預(yù)判142.1、從現(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)及體量，推導(dǎo)商業(yè)功能規(guī)劃

萬象春天項目由三大集中型框架結(jié)構(gòu)及圍合型裙樓結(jié)構(gòu)組成，集中性框架

結(jié)構(gòu)從體量及數(shù)量上，明顯是以區(qū)域型商業(yè)站位為功能戰(zhàn)略目標(biāo)圍合型裙

樓結(jié)構(gòu)則主要解決社區(qū)型消費需求，作為配套輔助型商業(yè)服務(wù)功能。2.2從萬象春天項目整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃，推導(dǎo)我地塊的商業(yè)價值

萬象春天項目主要產(chǎn)品分為，住宅，公寓及寫字樓，也就是說我地塊未來

商業(yè)價值即有住宅常駐客群需求價值，也可進行區(qū)域內(nèi)辦公及目的性消費

挖掘價值2.3從現(xiàn)有主力店情況，分析我地塊商業(yè)檔次

目前項目兩大集中商業(yè)地塊既定入駐商家為巴黎春天百貨及世紀金花購物

廣場，兩大商業(yè)集合體都為高檔商業(yè)購物中心，所以我地塊未來商業(yè)檔次，

應(yīng)該偏向于中檔偏低，填補消費空白。2.1、從現(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)及體量，推導(dǎo)商業(yè)功能規(guī)劃15巴黎春天PinaultPrintempsRedoute，簡稱PPR，為世界500強之一世界頂級的時尚品和零售業(yè)集團，總部位于法國巴黎，旗下?lián)碛卸鄠€全球連鎖的高檔同名賣場及奢侈品品牌。

長安國際廣場地處坐落南門廣場西南角，項目占地46畝，總建筑面積26萬平方米，由七棟錯落有致的現(xiàn)代建筑組成，國際金融中心（4棟寫字樓）、長安國際大酒店、國際商務(wù)公寓構(gòu)成主體建筑群落。功能組合以國際化城市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)，功能形態(tài)涉及國際甲級金融寫字樓、五星級酒店、國際極品公寓、現(xiàn)代城市商業(yè)MALL（巴黎春天百貨），國際名品專賣店、國際連鎖會員專享式俱樂部等。巴黎春天百貨巴黎春天PinaultPrintempsRedoute16B1：

女士服裝、男士服裝、休閑服裝、內(nèi)衣、鞋區(qū)、皮具、家居用品、家用電器、精品超市1/F：

國際名品、名表、香水、飾品、眼鏡、甜品店2/F：

國際名品、巴黎春天廣場配套設(shè)施：咖啡廳、餐廳、美容及個人護理業(yè)態(tài)構(gòu)成及品牌展示B1：

女士服裝、男士服裝、休閑服裝、內(nèi)衣、鞋區(qū)、皮具、家17巴黎春天一期確定了在西安奢侈品百貨的地位。西安巴黎春天位于西安市古典與現(xiàn)代的分水嶺——大南門長安國際廣場，與咫尺的明朝古城墻交相呼應(yīng)、與西安地鐵南門站無縫連結(jié)。一期占地面積2萬㎡，一期現(xiàn)有58個品牌，其中一層的國際品牌有：BALLY、Chloe、Gucci、Fendi、ErmenegildoZegna、I.T、亨吉力世界名表中心等全球頂級品牌的云集，消費群體為少數(shù)的高端消費者。負一層的時尚品牌有：MissSixty、Maxstudio、KooKai、G-Star、NAUTICA、Tough等，適應(yīng)與中等消費水平的群體。

2009年第三季度，西安巴黎春天廣場二期從地下一層到地上六層將呈獻4.5萬㎡精品百貨，二期將有更多的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，如主題餐廳，咖啡廳，健身中心，美容美發(fā)機構(gòu)，文化教室等等。屆時連同一期，西安巴黎春天廣場將是完整的頂級奢侈品和時尚品牌為一體的近7萬㎡的大型零售主力百貨。樓層業(yè)態(tài)檔次品類比重整體比重B1購物國內(nèi)一線服飾65%93%商超15%家居10%家電10%1購物國際一線服裝68%名表8%化妝品15%飾品9%2休閑國內(nèi)一線咖啡甜品28%7%美容護理72%巴黎春天一期確定了在西安奢侈品百貨的地位。西安18世紀金花股份有限公司1998年5月成立于中國西安，是一家以經(jīng)營國際、國內(nèi)精品品牌商品為主、集世界頂級品牌專營、高端家居精品、文化廣場、精品超市等多種功能為一體的高端大型連鎖商業(yè)企業(yè)。

世紀金花購物廣場賽高店鐘樓店高新店世紀金花股份有限公司1998年5月成立于中國西安19業(yè)態(tài)構(gòu)成及品牌展示B1B2世紀金花鐘樓店樓層業(yè)態(tài)檔次品類比重整體比重B1購物國際一線國內(nèi)一線服飾65%100%飾品15%化妝品10%珠寶名表10%B2購物國內(nèi)一線服裝80%皮具5%床品廚具9%家電6%業(yè)態(tài)構(gòu)成及品牌展示B1B2世紀金花鐘樓店樓層業(yè)態(tài)檔次品類整體20我們發(fā)現(xiàn)：

1、

項目主力集中商業(yè)的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成都為購物，2、

裙樓商業(yè)部分因規(guī)模及其性質(zhì)與條件，可判斷，項目裙樓底商在靠近社區(qū)主要入口部分，未來經(jīng)營業(yè)態(tài)為小型便利店，洗衣店、藥店、美發(fā)等，主要功能為社區(qū)配套，在靠近集中商業(yè)部分則主要借力于主力店人流經(jīng)營服裝、飾品等相關(guān)零售業(yè)態(tài)。（2層一拖二結(jié)構(gòu)，單位面積160—200平米，無天然氣，）綜上：本地塊項目商業(yè)定位，應(yīng)以社區(qū)型剛性需求為主，區(qū)域型消費需求為輔，整體商業(yè)檔次為中檔，業(yè)態(tài)優(yōu)選與，餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)。2.4綜合業(yè)態(tài)考慮我們發(fā)現(xiàn)：2.4綜合業(yè)態(tài)考慮21Part3商業(yè)定位1、中檔購物中心2、區(qū)域生活型商業(yè)核心3、項目配套商業(yè)核心

Part3商業(yè)定位1、中檔購物中心223.1中檔購物中心3.1中檔購物中心23

利用項目三大集中商業(yè)其一的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，借力于巴黎春天百貨及世紀金花購物廣場強勁的目的性消費人流動力引擎，填補中檔購物中心空白。目標(biāo)引進國內(nèi)一線中檔購物中心。2S優(yōu)勢1W劣勢及應(yīng)對O機會3T威脅及應(yīng)對4項目SWOT分析1、合作商家單一，合作周期強2、商家抗風(fēng)險能力強3、對后期商業(yè)整體打包，估值等有充分的溢價作用1、收益相對較低，租金遞增速度較緩2、談判周期較長3、物業(yè)要求較多建筑結(jié)構(gòu)及商業(yè)體量都較為滿足區(qū)域內(nèi)周邊商業(yè)趨勢發(fā)展有利好利用項目三大集中商業(yè)其一的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，借力于24百貨類全球戰(zhàn)略品牌：百貨類全球戰(zhàn)略品牌：25中庭觀光直梯扶梯樓層層高面積1F5.4m5066㎡2F5.1m5463㎡3F4.6m5697㎡4F4.6m5697㎡5F4.2m5697㎡項目基本數(shù)據(jù)硬件：項目-1F為8764平米的地下停車場，地上部分商業(yè)體量共計27620平米，單層面積5000平米左右，擁有垂直挑空中庭大堂，兩部觀光直梯及兩部扶梯，從建筑結(jié)構(gòu)、車位及立體交通硬件配置上基本滿足集中賣場需求。體量：項目商業(yè)體量不滿足中大型百貨的商業(yè)體量要求。前景：項目周邊區(qū)域前景，及項目其他地塊商業(yè)規(guī)劃，有用中端百貨的市場空間及氛圍前景發(fā)展。結(jié)論：項目有進行中端檔次及小型體量的集中商業(yè)賣場招商的先決條件。租金預(yù)估：35—45元每平方米，年收益：1964萬，（需給予半年左右免租期）

中庭觀光直梯扶梯樓層層高面積1F5.4m5066㎡2F5.1263.2區(qū)域生活型商業(yè)核心3.2區(qū)域生活型商業(yè)核心27利用自身建筑結(jié)構(gòu)及體量優(yōu)勢，彌補區(qū)域內(nèi)商業(yè)空白，做區(qū)域生活型商業(yè)核心人流動力引擎。進行主力店及次主力店的商業(yè)規(guī)劃及招商。2S優(yōu)勢1W劣勢及應(yīng)對O機會3T威脅及應(yīng)對4項目SWOT分析1、主要合作商家數(shù)量底，合作周期強2、商家抗風(fēng)險能力強3、租金收益相對不錯1、需要犧牲部分商業(yè)面積利益，進行主力店及次主力店的招商工作。2、招商周期較長3、租金收益主要通過運營手段實現(xiàn)1、項目周邊住宅開發(fā)量較大，未來常駐人口多2、項目周邊商業(yè)過于零散，缺乏集中性生活型商業(yè)集散地。3、項目周邊大型電子連鎖及超市資源匱乏利用自身建筑結(jié)構(gòu)及體量優(yōu)勢，彌補區(qū)域內(nèi)商業(yè)28-1F為地下停車場1—2F商超、大型家電連鎖3F為主力餐飲和特色餐飲4F為KTV、休閑茶座、咖啡簡餐5F設(shè)置電影城電玩城、ktv區(qū)域生活型商業(yè)核心業(yè)態(tài)分布-1F為地下停車場1—2F商超、大型家電連鎖3F為主力餐飲和29（2）項目-1F至1F整體給予一家商超或大型家電連鎖（1）項目1F、2F給予一家商超或大型家電連鎖方案2從項目租金收益上，要高于方案一，可把本應(yīng)作為車位配套的-1F面積當(dāng)做租賃面積進行出租，當(dāng)需要在項目周邊解決商戶近50個車位規(guī)劃。盡量不給予2層面積（2）項目-1F至1F整體給予一家商超（1）項目1F、2F給30大型家電連鎖全球戰(zhàn)略品牌：大型商超全球戰(zhàn)略品牌：大型家電連鎖全球戰(zhàn)略品牌：大型商超全球戰(zhàn)略品牌：31單鋪面積：1000-2500㎡大型餐飲為主大型連鎖餐飲全球戰(zhàn)略品牌：項目二層給予大型餐飲兩家，保證其的經(jīng)營面積，只有品牌強，經(jīng)營面積大的商家才有可能自行克服項目沒有燃氣的硬件缺失。單鋪面積：1000-2500㎡大型連鎖餐飲全球戰(zhàn)略品牌：32大型休閑全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：1000-2500㎡大型餐飲，休閑茶社、咖啡簡餐咖啡、茶座、簡餐等休閑類業(yè)態(tài)，排他性比較突出，所以項目三層需補充一家餐飲品牌進入。大型休閑全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：1000-2500㎡咖啡、茶33項目四層大型連鎖ktv全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：2000-4000㎡娛樂休閑、ktv項目三層ktv品牌商家選取，傾向于真愛集團，這樣就可以形成1+1的合作方式，項目四層統(tǒng)一給予真愛旗下ktv并將項目三層除茶座部分給予真愛做餐飲經(jīng)營。項目四層大型連鎖ktv全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：2000-4034單鋪面積：4000-6000㎡大型院線IMAX項目五層大型院線及電玩全球戰(zhàn)略品牌：項目五層建議給予時代金典或奧斯卡、大地影院，其品牌院線級別豐富可適當(dāng)降低其品牌對于層高的要求單鋪面積：4000-6000㎡項目五層大型院線及電玩全球戰(zhàn)略353.3項目配套商業(yè)核心3.3項目配套商業(yè)核心36將主力店從商業(yè)規(guī)劃中徹底去除，主要商業(yè)結(jié)構(gòu)變化在項目一層2S優(yōu)勢1W劣勢及應(yīng)對O機會3T威脅及應(yīng)對4項目SWOT分析1、不用犧牲租金利益去進行主力店招商2、項目一層商業(yè)面積可以得到利益最大化3、相對的交付條件適當(dāng)簡單1、項目失去了主要的人流引擎，整體抗風(fēng)險能力下降。2、沒有起到本商業(yè)塊改起到的商業(yè)責(zé)任，最項目整體商業(yè)稍有影響。將主力店從商業(yè)規(guī)劃中徹底去除，主要商業(yè)結(jié)構(gòu)變化在項目一層2S37單鋪面積：300-500㎡快餐、零售業(yè)態(tài)為主，租金收益高快餐、金融、黃金珠寶等全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：300-500㎡快餐、金融、黃金珠寶等全球戰(zhàn)略品牌38結(jié)論：通過以上三套商業(yè)定位的優(yōu)劣勢對比，我方建議按照區(qū)域生活型商業(yè)進行項目招商。商業(yè)定位抗風(fēng)險能力租金收益遞增管理簡易度總評（分）中檔購物中心10631029區(qū)域商業(yè)核心888836項目商業(yè)配套核心61010632結(jié)論：商業(yè)定位抗風(fēng)險能力租金收益遞增管理簡易度總評（分）中檔39Part4項目收益分析1、現(xiàn)行周邊租金調(diào)研2、項目租金預(yù)算

Part4項目收益分析1、現(xiàn)行周邊租金40商家名稱地址合同期租金免租期遞增分成2人人樂超市東儀路店15年43元/平米2年3年5%無3永輝超市南山門店15年45元/平米2年3年5%無4宜品生活東儀路店5年130元/平米裝修期無無5世家健身俱樂部東儀路店5年32元/平米裝修期2年5%無6圣咖瑜伽電子正街5年35元/平米裝修期2年5%無7京信德烤鴨東儀路丈八路十字8年52元/平米半年3年10%無8辣歡天火鍋+ktv丈八東路125號8年46元/平米半年3年10%無9岐山面食屋丈八東路3年83元/平米3年2年10%無10朱軍塘壩魚丈八東路3年76元/平米3年2年10%無項目區(qū)域內(nèi)整體租金水平調(diào)研商家名稱地址合同期租金免租期遞增分成2人人樂超市東儀路店141租金測算

商業(yè)形式

均值零售餐飲集中43.5元/平米一層100元/平米60/平米45/平米二層60/平米三層45/平米四層45/平米五層30/平米調(diào)整項調(diào)整系數(shù)系數(shù)確定原因交房時間+0.07

14年年底交房展示面+0.01主干道建筑結(jié)構(gòu)+0.02純正框架結(jié)構(gòu)便捷性+0.025項目周邊路網(wǎng)發(fā)達商業(yè)輻射功能0.015項目區(qū)域商業(yè)優(yōu)勢交房條件-0.015無法提供天然氣合計0.085項目相關(guān)權(quán)重租金影響租金測算商業(yè)形42項目保底租金價格為：43.5*1.085=48.9元/平米/月項目體量約為3.6萬平方米月租金收益為：1819200元年租金收益為：21830400元按照每三年租金收益遞增5%則項目4年收益為：88413120元我公司目標(biāo)招商成功均價：60元/平米/月年租金收益2600萬項目保底租金價格為：43.5*1.085=48.9元/平米/43Part5招商政策及執(zhí)行Part5招商政策及執(zhí)行44項目分層租金：負一層加一層45元/平米/月二層68元/平米/月三層59元/平米/月四層41元/平米/月五層41元/平米/月項目招商原則：1、可在保證整體租金收益持平的情況下，適當(dāng)調(diào)整樓層租金，保證品牌商家入駐及保證招商效率。2、可適當(dāng)根據(jù)商家品牌及面積情況，調(diào)整招商政策樓層系數(shù)建筑面積

權(quán)重數(shù)單價批次136384

3638450負1+10.513830

6915.0045.84二層0.755463

4097.2568.76三層0.655697

3703.0559.59四層0.455697

2563.6541.26五層0.455697

2563.6541.26合計

36384.00

50項目分層租金：樓層系數(shù)建筑面積權(quán)重數(shù)單價批次13638445招商政策：1、所有入駐商家給予裝修期。2、300平米以上入駐商家即可享受3個月免租期3、500平米以上商家即可享受4個月免租期4、1000平米以上商家即可享受6個月免租期招商計劃：3個月內(nèi)完成總體商業(yè)體量的30%6個月內(nèi)完成總體商業(yè)體量的70%10個月徹底完成項目商業(yè)招商工作招商政策：招商計劃：46Part6商業(yè)資源展示Part6商業(yè)資源展示47西安萬象春天項目集中商業(yè)部分解決方案48西安萬象春天項目集中商業(yè)部分解決方案49西安萬象春天項目集中商業(yè)部分解決方案50萬象春天

集中商業(yè)部分解決方案萬象春天

集中商業(yè)部分解決方案51Part1項目研判Part2項目整體商業(yè)規(guī)劃分析Part3商業(yè)定位Part4項目收益分析Part5招商政策及執(zhí)行Part6商業(yè)資源展示目錄Part1項目研判目錄52Part1項目研判1、項目簡介2、項目商業(yè)結(jié)構(gòu)分布概況3、項目未來商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)判Part1項目研判1、項目簡介531.1項目簡介1.1項目簡介54行政區(qū)域：城南區(qū)區(qū)域板塊：高新路項目位置：丈八東路與電子正街交匯處向南300米（204所東側(cè)）建筑類型：板塔結(jié)合小高層高層物業(yè)類別：普通住宅、公寓開發(fā)商：陜西聯(lián)邦實業(yè)股份有限公司、陜西世紀春天房地產(chǎn)有限公司投資商：巴黎春天建筑面積：1880000平方米占地面積：6670000平方米基本參數(shù)：占地面積:1000畝建筑面積:1880000平方米

萬象春天位于丈八東路與電子正街交匯處，總占地1000畝，總建面188萬平米，容積率4.37，綠化率42.5%。項目集香港巴黎春天旗艦商業(yè)、五星級酒店、5A寫字樓、精端住宅、精裝公寓等不同層級產(chǎn)品序列，集合優(yōu)勢資源打造新城市新都心，百萬平米大城崛起。項目簡介一萬頭大象來了——千畝大盤再霸城南行政區(qū)域：城南區(qū)萬象春天位于丈八東路與551.2項目商業(yè)結(jié)構(gòu)分布情況1.2項目商業(yè)結(jié)構(gòu)分布情況56萬象春天項目商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成形態(tài)比較簡單，由寫字間、公寓樓位的集中商業(yè)及住宅樓位的住宅裙樓底商組成。集中商業(yè)為多層框架結(jié)構(gòu)，均在規(guī)劃的寫字間及公寓樓位住宅底商為2層的框剪結(jié)構(gòu)，均在規(guī)劃的住宅樓位

集中商業(yè)裙樓底商商業(yè)結(jié)構(gòu)寫字間公寓集中商業(yè)及住宅裙樓商業(yè)萬象春天項目商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成形態(tài)比較簡單，由寫字間571.3項目未來商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)判1.3項目未來商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)判58城內(nèi)高新小寨曲江土門經(jīng)開太華路電子城城內(nèi)商業(yè)區(qū)西安最繁榮的商圈，老城區(qū)商業(yè)模型，以商貿(mào)、金融、行政區(qū)域為主，商業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)分布最為完整，配套設(shè)施亦最完善。高新商業(yè)區(qū)新型商業(yè)中心，集中高檔購物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公為一體，但商業(yè)規(guī)模相對較小，以中高端消費為主曲江旅游區(qū)國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以旅游消費、休閑購物為主，商業(yè)業(yè)態(tài)正在不斷豐富，商業(yè)氛圍正在聚集。小寨商業(yè)區(qū)文教區(qū)商業(yè)核心，以學(xué)生經(jīng)濟、年輕消費為主，商業(yè)規(guī)模相對較大，業(yè)態(tài)種類豐富。電子城商圈早期的電子產(chǎn)品市場，現(xiàn)以形成區(qū)域型綜合商業(yè)中心?？祻?fù)路商圈西北地區(qū)最大的小商品集散基地，以服裝及小商品為主。經(jīng)開商業(yè)區(qū)目前商業(yè)氛圍逐漸增強，商業(yè)規(guī)模也在不斷擴大，且區(qū)域居住人口不斷增長，消費能級不斷提升，隨著政府的北遷，未來將構(gòu)建新的商業(yè)中心。太華路商圈建材、家居產(chǎn)品集中區(qū)，以市場形式為主，且隨著大明宮遺址的改造，建成后將成為全國最大的文化遺址公園，其周邊商業(yè)也將會有所提升。土門商業(yè)區(qū)西城區(qū)歷史悠久的商業(yè)老區(qū)，綜合型商業(yè)區(qū)。西安主要商圈一覽表西安各具特色的9大區(qū)域商圈概述電子城商圈由早期的電子產(chǎn)品專業(yè)市場（賽格）及自發(fā)形成的零散式電子產(chǎn)品門店形成，如今則隨著各大開發(fā)商的項目開發(fā)及商業(yè)配套需求，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域綜合型商業(yè)格局。商業(yè)格局城內(nèi)高新小寨曲江土門經(jīng)開太電城內(nèi)商業(yè)區(qū)西安最繁榮的商圈，老城59人口預(yù)判項目周邊大盤林立，未來人口密集，商業(yè)需求即將顯現(xiàn)項目名稱裕昌太陽城中建群星匯晶城秀府金泰假日花城雙維花溪城中鐵尚都城高新領(lǐng)域高山流水和城銘城16號項目周邊5公里半徑內(nèi)，各類項目達47個，未來5公里生活圈可達30萬人。人口預(yù)判項目周邊大盤林立，未來人口密集，商業(yè)需求即將顯現(xiàn)項目60商家名稱1花溪灣影城2人人樂超市3永輝超市4宜品生活5世家健身俱樂部6圣咖瑜伽7京信德烤鴨8辣歡天火鍋9朱雀交易中心10民生百貨本案1234456789項目周邊商業(yè)較為零散化，餐飲主要集中在電子正街與丈八東路十字及東儀路與丈八東路十字，區(qū)域內(nèi)擁有品牌商超兩家，休閑類業(yè)態(tài)較為匱乏，底層高家庭式院線一家，專業(yè)市場一家，大型百貨一家，大型家用電器賣場暫無。10區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)零散化，填補商業(yè)整合空白商家名稱1花溪灣影城2人人樂超市3永輝超市4宜品生活5世家健61人人樂民生百貨巴黎春天百貨世紀金花本案項目區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢，將隨著本項目計劃的巴黎春天百貨及世紀金花購物廣場的落成，逐步形成一個以本項目為軸點半徑3—5公里的一個區(qū)域型商業(yè)圈。發(fā)展趨勢預(yù)判自身商業(yè)體量優(yōu)勢及品牌優(yōu)勢，即將成為區(qū)域核心人人樂民生百貨巴黎春天百貨世紀金花本案項目區(qū)域62小結(jié)：

通過我們對于項目所處位置的傳統(tǒng)商業(yè)格局、項目目前商業(yè)結(jié)構(gòu)、結(jié)合區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及區(qū)域未來人口密度的綜合型考量，我們發(fā)現(xiàn)，項目區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展勢頭強勁，且我地塊從商業(yè)結(jié)構(gòu)上擁有先天區(qū)域稀缺優(yōu)勢，進可吸引區(qū)域目的消費，退可成為項目自身住宅配套商業(yè)核心。小結(jié)：63Part2項目整體商業(yè)規(guī)劃預(yù)判1、功能預(yù)判2、價值預(yù)判3、檔次預(yù)判4、業(yè)態(tài)預(yù)判Part2項目整體商業(yè)規(guī)劃預(yù)判1、功能預(yù)判642.1、從現(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)及體量，推導(dǎo)商業(yè)功能規(guī)劃

萬象春天項目由三大集中型框架結(jié)構(gòu)及圍合型裙樓結(jié)構(gòu)組成，集中性框架

結(jié)構(gòu)從體量及數(shù)量上，明顯是以區(qū)域型商業(yè)站位為功能戰(zhàn)略目標(biāo)圍合型裙

樓結(jié)構(gòu)則主要解決社區(qū)型消費需求，作為配套輔助型商業(yè)服務(wù)功能。2.2從萬象春天項目整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃，推導(dǎo)我地塊的商業(yè)價值

萬象春天項目主要產(chǎn)品分為，住宅，公寓及寫字樓，也就是說我地塊未來

商業(yè)價值即有住宅常駐客群需求價值，也可進行區(qū)域內(nèi)辦公及目的性消費

挖掘價值2.3從現(xiàn)有主力店情況，分析我地塊商業(yè)檔次

目前項目兩大集中商業(yè)地塊既定入駐商家為巴黎春天百貨及世紀金花購物

廣場，兩大商業(yè)集合體都為高檔商業(yè)購物中心，所以我地塊未來商業(yè)檔次，

應(yīng)該偏向于中檔偏低，填補消費空白。2.1、從現(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)及體量，推導(dǎo)商業(yè)功能規(guī)劃65巴黎春天PinaultPrintempsRedoute，簡稱PPR，為世界500強之一世界頂級的時尚品和零售業(yè)集團，總部位于法國巴黎，旗下?lián)碛卸鄠€全球連鎖的高檔同名賣場及奢侈品品牌。

長安國際廣場地處坐落南門廣場西南角，項目占地46畝，總建筑面積26萬平方米，由七棟錯落有致的現(xiàn)代建筑組成，國際金融中心（4棟寫字樓）、長安國際大酒店、國際商務(wù)公寓構(gòu)成主體建筑群落。功能組合以國際化城市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)，功能形態(tài)涉及國際甲級金融寫字樓、五星級酒店、國際極品公寓、現(xiàn)代城市商業(yè)MALL（巴黎春天百貨），國際名品專賣店、國際連鎖會員專享式俱樂部等。巴黎春天百貨巴黎春天PinaultPrintempsRedoute66B1：

女士服裝、男士服裝、休閑服裝、內(nèi)衣、鞋區(qū)、皮具、家居用品、家用電器、精品超市1/F：

國際名品、名表、香水、飾品、眼鏡、甜品店2/F：

國際名品、巴黎春天廣場配套設(shè)施：咖啡廳、餐廳、美容及個人護理業(yè)態(tài)構(gòu)成及品牌展示B1：

女士服裝、男士服裝、休閑服裝、內(nèi)衣、鞋區(qū)、皮具、家67巴黎春天一期確定了在西安奢侈品百貨的地位。西安巴黎春天位于西安市古典與現(xiàn)代的分水嶺——大南門長安國際廣場，與咫尺的明朝古城墻交相呼應(yīng)、與西安地鐵南門站無縫連結(jié)。一期占地面積2萬㎡，一期現(xiàn)有58個品牌，其中一層的國際品牌有：BALLY、Chloe、Gucci、Fendi、ErmenegildoZegna、I.T、亨吉力世界名表中心等全球頂級品牌的云集，消費群體為少數(shù)的高端消費者。負一層的時尚品牌有：MissSixty、Maxstudio、KooKai、G-Star、NAUTICA、Tough等，適應(yīng)與中等消費水平的群體。

2009年第三季度，西安巴黎春天廣場二期從地下一層到地上六層將呈獻4.5萬㎡精品百貨，二期將有更多的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，如主題餐廳，咖啡廳，健身中心，美容美發(fā)機構(gòu)，文化教室等等。屆時連同一期，西安巴黎春天廣場將是完整的頂級奢侈品和時尚品牌為一體的近7萬㎡的大型零售主力百貨。樓層業(yè)態(tài)檔次品類比重整體比重B1購物國內(nèi)一線服飾65%93%商超15%家居10%家電10%1購物國際一線服裝68%名表8%化妝品15%飾品9%2休閑國內(nèi)一線咖啡甜品28%7%美容護理72%巴黎春天一期確定了在西安奢侈品百貨的地位。西安68世紀金花股份有限公司1998年5月成立于中國西安，是一家以經(jīng)營國際、國內(nèi)精品品牌商品為主、集世界頂級品牌專營、高端家居精品、文化廣場、精品超市等多種功能為一體的高端大型連鎖商業(yè)企業(yè)。

世紀金花購物廣場賽高店鐘樓店高新店世紀金花股份有限公司1998年5月成立于中國西安69業(yè)態(tài)構(gòu)成及品牌展示B1B2世紀金花鐘樓店樓層業(yè)態(tài)檔次品類比重整體比重B1購物國際一線國內(nèi)一線服飾65%100%飾品15%化妝品10%珠寶名表10%B2購物國內(nèi)一線服裝80%皮具5%床品廚具9%家電6%業(yè)態(tài)構(gòu)成及品牌展示B1B2世紀金花鐘樓店樓層業(yè)態(tài)檔次品類整體70我們發(fā)現(xiàn)：

1、

項目主力集中商業(yè)的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成都為購物，2、

裙樓商業(yè)部分因規(guī)模及其性質(zhì)與條件，可判斷，項目裙樓底商在靠近社區(qū)主要入口部分，未來經(jīng)營業(yè)態(tài)為小型便利店，洗衣店、藥店、美發(fā)等，主要功能為社區(qū)配套，在靠近集中商業(yè)部分則主要借力于主力店人流經(jīng)營服裝、飾品等相關(guān)零售業(yè)態(tài)。（2層一拖二結(jié)構(gòu)，單位面積160—200平米，無天然氣，）綜上：本地塊項目商業(yè)定位，應(yīng)以社區(qū)型剛性需求為主，區(qū)域型消費需求為輔，整體商業(yè)檔次為中檔，業(yè)態(tài)優(yōu)選與，餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)。2.4綜合業(yè)態(tài)考慮我們發(fā)現(xiàn)：2.4綜合業(yè)態(tài)考慮71Part3商業(yè)定位1、中檔購物中心2、區(qū)域生活型商業(yè)核心3、項目配套商業(yè)核心

Part3商業(yè)定位1、中檔購物中心723.1中檔購物中心3.1中檔購物中心73

利用項目三大集中商業(yè)其一的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，借力于巴黎春天百貨及世紀金花購物廣場強勁的目的性消費人流動力引擎，填補中檔購物中心空白。目標(biāo)引進國內(nèi)一線中檔購物中心。2S優(yōu)勢1W劣勢及應(yīng)對O機會3T威脅及應(yīng)對4項目SWOT分析1、合作商家單一，合作周期強2、商家抗風(fēng)險能力強3、對后期商業(yè)整體打包，估值等有充分的溢價作用1、收益相對較低，租金遞增速度較緩2、談判周期較長3、物業(yè)要求較多建筑結(jié)構(gòu)及商業(yè)體量都較為滿足區(qū)域內(nèi)周邊商業(yè)趨勢發(fā)展有利好利用項目三大集中商業(yè)其一的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，借力于74百貨類全球戰(zhàn)略品牌：百貨類全球戰(zhàn)略品牌：75中庭觀光直梯扶梯樓層層高面積1F5.4m5066㎡2F5.1m5463㎡3F4.6m5697㎡4F4.6m5697㎡5F4.2m5697㎡項目基本數(shù)據(jù)硬件：項目-1F為8764平米的地下停車場，地上部分商業(yè)體量共計27620平米，單層面積5000平米左右，擁有垂直挑空中庭大堂，兩部觀光直梯及兩部扶梯，從建筑結(jié)構(gòu)、車位及立體交通硬件配置上基本滿足集中賣場需求。體量：項目商業(yè)體量不滿足中大型百貨的商業(yè)體量要求。前景：項目周邊區(qū)域前景，及項目其他地塊商業(yè)規(guī)劃，有用中端百貨的市場空間及氛圍前景發(fā)展。結(jié)論：項目有進行中端檔次及小型體量的集中商業(yè)賣場招商的先決條件。租金預(yù)估：35—45元每平方米，年收益：1964萬，（需給予半年左右免租期）

中庭觀光直梯扶梯樓層層高面積1F5.4m5066㎡2F5.1763.2區(qū)域生活型商業(yè)核心3.2區(qū)域生活型商業(yè)核心77利用自身建筑結(jié)構(gòu)及體量優(yōu)勢，彌補區(qū)域內(nèi)商業(yè)空白，做區(qū)域生活型商業(yè)核心人流動力引擎。進行主力店及次主力店的商業(yè)規(guī)劃及招商。2S優(yōu)勢1W劣勢及應(yīng)對O機會3T威脅及應(yīng)對4項目SWOT分析1、主要合作商家數(shù)量底，合作周期強2、商家抗風(fēng)險能力強3、租金收益相對不錯1、需要犧牲部分商業(yè)面積利益，進行主力店及次主力店的招商工作。2、招商周期較長3、租金收益主要通過運營手段實現(xiàn)1、項目周邊住宅開發(fā)量較大，未來常駐人口多2、項目周邊商業(yè)過于零散，缺乏集中性生活型商業(yè)集散地。3、項目周邊大型電子連鎖及超市資源匱乏利用自身建筑結(jié)構(gòu)及體量優(yōu)勢，彌補區(qū)域內(nèi)商業(yè)78-1F為地下停車場1—2F商超、大型家電連鎖3F為主力餐飲和特色餐飲4F為KTV、休閑茶座、咖啡簡餐5F設(shè)置電影城電玩城、ktv區(qū)域生活型商業(yè)核心業(yè)態(tài)分布-1F為地下停車場1—2F商超、大型家電連鎖3F為主力餐飲和79（2）項目-1F至1F整體給予一家商超或大型家電連鎖（1）項目1F、2F給予一家商超或大型家電連鎖方案2從項目租金收益上，要高于方案一，可把本應(yīng)作為車位配套的-1F面積當(dāng)做租賃面積進行出租，當(dāng)需要在項目周邊解決商戶近50個車位規(guī)劃。盡量不給予2層面積（2）項目-1F至1F整體給予一家商超（1）項目1F、2F給80大型家電連鎖全球戰(zhàn)略品牌：大型商超全球戰(zhàn)略品牌：大型家電連鎖全球戰(zhàn)略品牌：大型商超全球戰(zhàn)略品牌：81單鋪面積：1000-2500㎡大型餐飲為主大型連鎖餐飲全球戰(zhàn)略品牌：項目二層給予大型餐飲兩家，保證其的經(jīng)營面積，只有品牌強，經(jīng)營面積大的商家才有可能自行克服項目沒有燃氣的硬件缺失。單鋪面積：1000-2500㎡大型連鎖餐飲全球戰(zhàn)略品牌：82大型休閑全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：1000-2500㎡大型餐飲，休閑茶社、咖啡簡餐咖啡、茶座、簡餐等休閑類業(yè)態(tài)，排他性比較突出，所以項目三層需補充一家餐飲品牌進入。大型休閑全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：1000-2500㎡咖啡、茶83項目四層大型連鎖ktv全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：2000-4000㎡娛樂休閑、ktv項目三層ktv品牌商家選取，傾向于真愛集團，這樣就可以形成1+1的合作方式，項目四層統(tǒng)一給予真愛旗下ktv并將項目三層除茶座部分給予真愛做餐飲經(jīng)營。項目四層大型連鎖ktv全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：2000-4084單鋪面積：4000-6000㎡大型院線IMAX項目五層大型院線及電玩全球戰(zhàn)略品牌：項目五層建議給予時代金典或奧斯卡、大地影院，其品牌院線級別豐富可適當(dāng)降低其品牌對于層高的要求單鋪面積：4000-6000㎡項目五層大型院線及電玩全球戰(zhàn)略853.3項目配套商業(yè)核心3.3項目配套商業(yè)核心86將主力店從商業(yè)規(guī)劃中徹底去除，主要商業(yè)結(jié)構(gòu)變化在項目一層2S優(yōu)勢1W劣勢及應(yīng)對O機會3T威脅及應(yīng)對4項目SWOT分析1、不用犧牲租金利益去進行主力店招商2、項目一層商業(yè)面積可以得到利益最大化3、相對的交付條件適當(dāng)簡單1、項目失去了主要的人流引擎，整體抗風(fēng)險能力下降。2、沒有起到本商業(yè)塊改起到的商業(yè)責(zé)任，最項目整體商業(yè)稍有影響。將主力店從商業(yè)規(guī)劃中徹底去除，主要商業(yè)結(jié)構(gòu)變化在項目一層2S87單鋪面積：300-500㎡快餐、零售業(yè)態(tài)為主，租金收益高快餐、金融、黃金珠寶等全球戰(zhàn)略品牌：單鋪面積：300-500㎡快餐、金融、黃金珠寶等全球戰(zhàn)略品牌88結(jié)論：通過以上三套商業(yè)定位的優(yōu)劣勢對比，我方建議按照區(qū)域生活型商業(yè)進行項目招商。商業(yè)定位抗風(fēng)險能力租金收益遞增管理簡易度總評（分）中檔購物中心10631029區(qū)域商業(yè)核心888836項目商業(yè)配套核心61010632結(jié)論：商業(yè)定位抗風(fēng)險能力租金收益遞增管理簡易度總評（分）中檔