銀座地塊評(píng)估簡(jiǎn)報(bào)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——銀座地塊評(píng)估簡(jiǎn)報(bào)一、地塊分析1、地塊概況地塊位于濼源大街銀座商城對(duì)面,北鄰司里街小區(qū)。目前地塊已平整,沿街地帶現(xiàn)有二層臨時(shí)工程用房。目前基地東部地塊為其它進(jìn)展商全體,基地西北角還有獨(dú)幢6層多層居民住宅。2、周邊環(huán)境基地以南:緊靠濼源大街,向南面對(duì)中銀廣場(chǎng)、銀座商城,以及在建魯銀大廈?；匾员?系司里街小區(qū),小區(qū)為行列式排列6層居民住宅,另外基地范圍內(nèi)西北角有一獨(dú)幢6層民宅?；匾詵|:糧食大廈及良友富臨大酒店和片面6層居民住宅?；匾晕?山東汽車進(jìn)出口公司辦公樓(8層)3、環(huán)境面與市場(chǎng)面分析·地處泉城廣場(chǎng)市中心城區(qū),是全市政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化中心,區(qū)域人文環(huán)境上佳,地段價(jià)值一流,被廣為認(rèn)可?！む徑竺骱珗@和趵突泉公園兩大市級(jí)風(fēng)景點(diǎn),人文環(huán)境優(yōu)越。·區(qū)域內(nèi)泉城路及濼源大街集中濟(jì)南市最高檔商廈及辦公寫(xiě)字樓,商業(yè)繁華,配套齊全。·濼源大街一線上集中大型銀行機(jī)構(gòu),系規(guī)劃中"金融街"商貿(mào)街。·市中心城區(qū)交通配套齊全,公交線路豐富,濼源大街是市級(jí)示范街,路況條件好?！せ厮闹芤曇伴_(kāi)闊,.無(wú)不良相鄰關(guān)系影響?！T源大街為商貿(mào)特征的商業(yè)街區(qū),商務(wù)職能優(yōu)勢(shì)突出,住宅類工程尚屬空白?！?xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)貴市旺,供求不平衡,客源豐富?！ぞ频觊L(zhǎng)包房租率高,預(yù)示商旅型客源存在。4、主要問(wèn)題·基地面積小,無(wú)法規(guī)劃大規(guī)模綠化環(huán)境,只適合單體建筑?！せ鼐o鄰濼源大街,環(huán)境較嘈雜?！せ赝庑尾灰?guī)矩,不獨(dú)立,規(guī)劃設(shè)計(jì)兼顧相鄰關(guān)系?！せ乇眰?cè)為居民區(qū),需考慮其采光影響?？偨Y(jié):·地處市中心城區(qū),配套優(yōu)勢(shì)突出,且地段位置突出,適可開(kāi)發(fā)高價(jià)檔物業(yè)的根基條件。·基地規(guī)模小,無(wú)環(huán)境支撐;身處繁華喧囂商業(yè)街區(qū);單位面積售價(jià)振奮,開(kāi)發(fā)高檔住宅類物業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)。·濼源大街商務(wù)職能優(yōu)勢(shì)突出,區(qū)域客源豐富,物業(yè)開(kāi)發(fā)中應(yīng)予重視。二、產(chǎn)品定位1、規(guī)劃主題:酒店式服務(wù)管理的商住公寓理由:·濼源大街商貿(mào)特征突出,適合開(kāi)發(fā)具商務(wù)職能的物業(yè)。·濼源大街上住宅類物業(yè)市場(chǎng)空白?！ど獭⒆捎?功能多樣化,適合多類客源?！さ囟蝺r(jià)值振奮,若規(guī)劃純住宅物業(yè),可能面臨總價(jià)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)?！まk公樓市場(chǎng)租金昂貴,且租售形勢(shì)喜人,本案應(yīng)充分吸引商務(wù)需要客源?！ひ?guī)劃小面積戶型既保證高單價(jià)處境下,又能操縱總價(jià),擴(kuò)大客源面。2、酒店式公寓的產(chǎn)品分析酒店式公寓與一般的公寓、酒店有所不同,它是以略高于公寓的價(jià)格享受酒店式的服務(wù)內(nèi)容,將辦公與生活舉行有機(jī)的結(jié)合,將有限的空間資源加以理性定位、科學(xué)配置,充分得志了現(xiàn)代化生活需求,表達(dá)了居住品質(zhì)與居住觀念的進(jìn)步。酒店式公寓所具備的優(yōu)勢(shì):(1)配套優(yōu)勢(shì)除了綠化、建筑形態(tài)外,其交通環(huán)境往往是首要的,一般選址在市中心或交通便利的開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)及特定的有此特定需求的群體聚集區(qū),除此之外,酒店式公寓更提防交流、學(xué)習(xí)、商務(wù)、餐飲、休閑、健身與消遣等社區(qū)環(huán)境。(2)住宅功能優(yōu)勢(shì)"麻雀雖小,五臟俱全",獨(dú)立成套的住宅功能為高品質(zhì)生活供給了保障,其產(chǎn)品定位科學(xué)、合理、切實(shí),能充分表現(xiàn)展現(xiàn)代化、人性化住宅特色。(3)辦公功能優(yōu)勢(shì)除居住功能外,酒店式公寓參與了辦公概念,電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī),引入網(wǎng)絡(luò)設(shè)備并加上物業(yè)供給的商務(wù)服務(wù)和會(huì)議廳等場(chǎng)所支持,其辦公性能得到強(qiáng)化。(4)物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)由于集中批量開(kāi)發(fā),總體服務(wù)本金低,服務(wù)效率高,就輕易形成具有商業(yè)價(jià)值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng),就能夠供給類似酒店式的全面特色服務(wù),更加在家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)方面,可以形成一般商品房所不具備的物業(yè)服務(wù)特色。還具有兩大房型設(shè)計(jì)特點(diǎn):(1)兼用性與多功能房型在房型處理上充分利用每一平方米面積,充分考慮空間的兼用性和多功能性,臥房區(qū)、辦公區(qū)、會(huì)客區(qū)既要合理的分割,又要有機(jī)統(tǒng)一便于調(diào)整整體空間。(2)衛(wèi)廚空間天性化在保證舒適、便當(dāng)?shù)那疤嵯?酒店式公寓與目前流行的大廚大衛(wèi)的房型設(shè)計(jì)不同,更提防干脆的天性化設(shè)計(jì)、提防品質(zhì),表達(dá)現(xiàn)代都市時(shí)尚的生活理念。由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業(yè)價(jià)值,因此這類產(chǎn)品為購(gòu)房者、租客供給的就業(yè)機(jī)遇、學(xué)習(xí)機(jī)遇、交流機(jī)遇、投資機(jī)遇等邊際效益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅。3、價(jià)格建議:均價(jià)7000元/M2面積建議:60-100M2主力總價(jià):40-65萬(wàn)三、規(guī)劃建議戶型組合多樣化--保證同一平面的房型與房型之間可生動(dòng)舉行組合、拼接,得志不同業(yè)主的面積需求。物業(yè)品質(zhì)精品化--尤其在立面風(fēng)格、建材標(biāo)準(zhǔn)、公共部位裝潢、底層大堂標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)功能商務(wù)化--供給商務(wù)中心、休閑會(huì)所、裙房咖啡廳等商務(wù)設(shè)施,配備地面及地下停車庫(kù),底層商務(wù)裙房,服務(wù)性會(huì)所,裙房頂部綠布置,戶