生存壓力與中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)變革課件

生存壓力與中小開發(fā)商經(jīng)營(yíng)變革

董藩教授

（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心）

2009年

生存壓力與中小開發(fā)商經(jīng)營(yíng)變革中小開發(fā)商將面臨長(zhǎng)期的生存壓力▲

房地產(chǎn)問題已經(jīng)被徹底政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，雖然房地產(chǎn)仍有大的發(fā)展空間，在危機(jī)期間也可能出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的短期政策，但從長(zhǎng)期來(lái)看，很難再形成東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期那樣的救市氛圍和政策?！诮窈髱啄陜?nèi)，中小開發(fā)商都會(huì)受到融資問題的困擾，其他行業(yè)的資金仍會(huì)源源不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，形成對(duì)中小開發(fā)商的擠壓。市場(chǎng)一發(fā)生大的震蕩，中小開發(fā)商就面臨被并購(gòu)重組的風(fēng)險(xiǎn)?！趲啄暾{(diào)控?zé)o法達(dá)到目的的情況下，政府開始反思，對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)程度提高，并逐漸回到以經(jīng)濟(jì)手段中小開發(fā)商將面臨長(zhǎng)期的生存壓力▲房地產(chǎn)問題已經(jīng)被徹底政治

調(diào)控市場(chǎng)的思路上來(lái)，為控制房?jī)r(jià)并增加財(cái)政收入，放地量會(huì)增加，供應(yīng)增大，與過去相比銷售壓力增加，利潤(rùn)率也下降。▲在“民生”壓力下，保障性住房供應(yīng)量明顯增加，分流一部分購(gòu)買力，并影響預(yù)期。從2008年開始，住房保障制度建設(shè)將加快，住房保障體系逐步完善。如深圳2008—2010年將建成9.73萬(wàn)套保障房，廈門2008年原定建成2萬(wàn)套，2009年建成1.4萬(wàn)套。北京2008年分別新建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房300、50、450萬(wàn)平米，09年這三類住房開工850萬(wàn)平米。調(diào)控市場(chǎng)的思路上來(lái)，為控制房?jī)r(jià)并增加財(cái)政收入，放地量會(huì)增▲中小開發(fā)商往往既沒有資本優(yōu)勢(shì)，有沒有技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)，主要靠當(dāng)?shù)厝嗣}關(guān)系和不規(guī)范操作生存、發(fā)展，但從發(fā)展趨勢(shì)上看越來(lái)越難?！黜?xiàng)房地產(chǎn)稅收征收將趨于嚴(yán)格，打擊偷漏稅的力度在加大，稅收壓力大大增加。▲輿論暴政籠罩全國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步惡化，并未將來(lái)的社會(huì)發(fā)展埋下隱患。但在“民生”的壓力下，一些制度與政策更扭曲，雖然可能增加供應(yīng)，但干預(yù)增加，市場(chǎng)化程度明顯下降，政府一些倒退行為出現(xiàn)?！慨?dāng)市場(chǎng)趨好時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)打壓房地產(chǎn)的消息，如出臺(tái)物業(yè)稅，取消商品房預(yù)售，提高利率或首付等。大開發(fā)商也會(huì)制造話題打壓中小開發(fā)商。▲中小開發(fā)商往往既沒有資本優(yōu)勢(shì)，有沒有技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)，主要靠當(dāng)前形勢(shì)下（未來(lái)五年左右時(shí)間）中小開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整▲高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，拓展發(fā)展思路

?工業(yè)地產(chǎn)具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。

?工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代,以政策為主導(dǎo)的調(diào)配方式淡出歷史舞臺(tái)

?調(diào)控將大大提升工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

?工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

?工業(yè)地產(chǎn)的前景

?小企業(yè)如何分享工業(yè)地產(chǎn)的增值空間當(dāng)前形勢(shì)下（未來(lái)五年左右時(shí)間）中小開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整

商業(yè)用地

不同城市不同類型預(yù)計(jì)初始收益率比較

類型城市頂級(jí)寫字樓豪華住宅零售商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)物業(yè)上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%資料來(lái)源：德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所《中國(guó)房地產(chǎn)投資手冊(cè)》（2009-04-07）

不同城市不同類型預(yù)計(jì)初始收益率比較類型頂級(jí)寫字

(1)搭乘到最后一批協(xié)議用地的‘末班車’。

(2)研究模式，選好區(qū)域

A.直接建工業(yè)項(xiàng)目，適時(shí)出售股權(quán)，回避增值稅；

B.雙方合作，適時(shí)撤出（按照即時(shí)土地價(jià)格）；

C.持續(xù)經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取經(jīng)營(yíng)收益、土地增值、上市（中小企業(yè)板或創(chuàng)業(yè)板）三重機(jī)會(huì)。

D.投資有科技含量的工業(yè)項(xiàng)目，爭(zhēng)取上市，再裝入地產(chǎn)部分，或地產(chǎn)公司通過自己的工業(yè)上市項(xiàng)目借殼上市，獲得幾十倍增值收入。

(3)不要瞧不起工業(yè)。有些項(xiàng)目回報(bào)很好；經(jīng)營(yíng)規(guī)范；低價(jià)買入持續(xù)持有最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（白金資產(chǎn)）；具有世界性成長(zhǎng)空間（500強(qiáng)里基本無(wú)地產(chǎn)企業(yè)，麥當(dāng)勞的啟示）

(4)關(guān)注四個(gè)增長(zhǎng)區(qū)（大連長(zhǎng)興島、天津?yàn)I海新區(qū)、曹妃甸、北部灣）(1)搭乘到最后一批協(xié)議用地的‘末班車’。未來(lái)四個(gè)特別經(jīng)濟(jì)區(qū)域的比較（分值高為好，低為差）注：1，區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)綜合考察所在省份GDP總量、人均GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平等情況；2，對(duì)外開放程度綜合考察所在省份對(duì)外開放的歷史、外資企業(yè)擁有量與影響力、涉外政策、外資企業(yè)國(guó)別、外資企業(yè)類別、進(jìn)出口狀況、政府官員外事素質(zhì)與涉外經(jīng)濟(jì)管理水平、常住外籍人口等情況；3，智力支撐綜合考察所在省份高校數(shù)量、高校影響力、工科與財(cái)經(jīng)學(xué)科畢業(yè)生及影響力、居民學(xué)歷狀況、研究院所與人數(shù)、企業(yè)研發(fā)能力、發(fā)明與專利持有量等情況；4，合作對(duì)象考察重點(diǎn)合作國(guó)家（地區(qū)）、國(guó)內(nèi)意向合作對(duì)象及其投資能力、國(guó)內(nèi)外合作發(fā)展?jié)摿Φ龋?，交通運(yùn)輸綜合考察所在省份及該區(qū)域海陸空運(yùn)輸狀況和發(fā)展規(guī)劃。

考察點(diǎn)區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)外開放程度智力支撐合作對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施交通運(yùn)輸勞動(dòng)力素質(zhì)綜合推薦程度天津?yàn)I海新區(qū)43445544北部灣21122322曹妃甸31222432長(zhǎng)興島55554555未來(lái)四個(gè)特別經(jīng)濟(jì)區(qū)域的比較（分值高為好，低為差）注：1，區(qū)域▲考慮到北部沿海、到北方發(fā)展

遼東半島、環(huán)渤海、膠東半島、江蘇區(qū)域購(gòu)買力穩(wěn)而強(qiáng)▲考慮到北部沿海、到北方發(fā)展遼東半島、環(huán)渤海、膠東半島、江北方城市受調(diào)控政策的影響明顯較小，投資風(fēng)險(xiǎn)較小北方城市受調(diào)控政策的影響明顯較小，投資風(fēng)險(xiǎn)較小

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增長(zhǎng)變化房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比變化東北地區(qū)竣工↑↓↑北部沿海地區(qū)竣工↑↓↑↓南部沿海地區(qū)↓↓↓↓黃河中游地區(qū)↓↓↑↓長(zhǎng)江中游地區(qū)↓↓↑↓大西南地區(qū)↓↓↓大西北地區(qū)↓↓↑長(zhǎng)三角地區(qū)↓↓↓珠三角地區(qū)↓↓↓↓環(huán)渤海地區(qū)竣工↑↓↑↓2008年3季度各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變化表房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要城市房?jī)r(jià)東北地區(qū)竣工↑↓↑北部沿海2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)(時(shí)間切面)2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)(時(shí)間切面)2009年1-5月份主要城市和區(qū)域商品房銷售面積變化2009年1-5月份主要城市和區(qū)域商品房銷售面積變化▲側(cè)重于開發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對(duì)較高的回報(bào)在商品住宅投資增量中，90平方米以下住宅投資增加很快。90平方米以下住宅投資增長(zhǎng)成為拉動(dòng)商品住宅投資增長(zhǎng)的重要力量，高檔住宅供應(yīng)下降?！鴤?cè)重于開發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對(duì)較高的回報(bào)在商品住宅城鎮(zhèn)住房存量中的面積比例和居室比例分布

90平方米以下90-120平方米120平方米以上合計(jì)在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%城鎮(zhèn)住房存量中的面積比例和居室比例分布90平方90-120

未來(lái)幾年高檔住宅價(jià)格可能大漲（北京豪宅租金08年一季度與上一季度相比則上漲約15%，上海公寓租金上漲超過50%；與此同時(shí)，強(qiáng)勁的需求和有限的供給也使豪華住宅的資本值顯著上升）。應(yīng)側(cè)重于高檔房地產(chǎn)開發(fā)，避開保障房增加帶來(lái)的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年?？梢韵蛞恍┬￠_發(fā)商淘地。未來(lái)幾年高檔住宅價(jià)格可能大漲（北京豪宅租金08年一季度與▲到相對(duì)發(fā)達(dá)的中小城市投資，投資回收較安全

到相對(duì)較發(fā)達(dá)的中小城市發(fā)展，可避開大城市大量建保障房帶來(lái)的沖擊。住房保障推進(jìn)的重點(diǎn)是大型、特大型城市▲到相對(duì)發(fā)達(dá)的中小城市投資，投資回收較安全到相對(duì)較發(fā)達(dá)的▲調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型?規(guī)模稍大的開發(fā)商可以考慮向城市運(yùn)行商轉(zhuǎn)變，使單一的開發(fā)活動(dòng)與城市運(yùn)營(yíng)、城市發(fā)展結(jié)合起來(lái)，同時(shí)控制土地資源，掌握開發(fā)進(jìn)度（萬(wàn)年基業(yè)）?與知名企業(yè)合作，貼牌開發(fā)，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度和項(xiàng)目聲譽(yù)，提升產(chǎn)品品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力（中體奧林匹克）?拓展融資渠道，提高融資能力，減輕對(duì)信貸、私募方式的依賴（萬(wàn)達(dá)：通過上一個(gè)項(xiàng)目中酒店、購(gòu)物中心的持有向銀行貸款，解決了拿地資金；通過商業(yè)聯(lián)盟共同入住萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)交的資金，又解決一部分資金——通過上一個(gè)項(xiàng)目的資金的循環(huán)流轉(zhuǎn)就解決了下一個(gè)項(xiàng)目的資本運(yùn)作問題

）?調(diào)整投資方向，向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等競(jìng)爭(zhēng)較弱的領(lǐng)域邁進(jìn)▲調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型?規(guī)模稍大的開發(fā)商可以考慮向城市?向更專業(yè)化、精細(xì)化方向邁進(jìn)（住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)？哪類住宅？萬(wàn)達(dá)模式還是萬(wàn)科模式）?規(guī)模較大的公司適度構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，向內(nèi)部協(xié)作要成長(zhǎng)、要效益、要影響力（萬(wàn)達(dá)）?培養(yǎng)自己的研發(fā)力量，有自己的核心技術(shù)或能力（龍湖：設(shè)計(jì)、園林，這就是龍湖的一個(gè)研發(fā)模式

?持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，尋求可持續(xù)發(fā)展，提升抗震能力（萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科的比較）?逆勢(shì)操作，降低損失（“現(xiàn)金為王”思維的錯(cuò)誤，李嘉誠(chéng)、萬(wàn)達(dá)最近的舉動(dòng)）?向更專業(yè)化、精細(xì)化方向邁進(jìn)（住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工▲與有創(chuàng)新精神的金融機(jī)構(gòu)合作，降低資金占用水平?引入金融服務(wù)企業(yè)，提高經(jīng)營(yíng)水平和競(jìng)爭(zhēng)力●“互利合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、共贏發(fā)展”要成為開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的實(shí)實(shí)在在理念。●住房按揭貸款服務(wù)的傳統(tǒng)模式將漸遭拋棄，一種新的住房按揭貸款“置業(yè)擔(dān)?！蹦Ｊ揭呀?jīng)萌芽。（1）參與方：開發(fā)商、擔(dān)保公司、銀行、貸款購(gòu)房人（2）各方定位——開發(fā)商：住房產(chǎn)品提供者擔(dān)保公司：金融服務(wù)提供者、階段性擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者

▲與有創(chuàng)新精神的金融機(jī)構(gòu)合作，降低資金占用水平?引入金融服務(wù)

銀行：資金提供者、金融服務(wù)提供者貸款購(gòu)房人：住房產(chǎn)品購(gòu)買者、金融服務(wù)需求者（3）實(shí)踐結(jié)果：開發(fā)商將非核心、無(wú)盈利業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁和外包，集中財(cái)力、人力、物力從事地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（核心業(yè)務(wù)），增強(qiáng)了開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低了成本、提高了收益。（4）新模式特點(diǎn)：

——對(duì)房地產(chǎn)商的好處：

擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，無(wú)須承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

資金壓力轉(zhuǎn)移，無(wú)須占用自有資金。

服務(wù)成本轉(zhuǎn)移，節(jié)省大量人力物力。

——對(duì)貸款購(gòu)房者的好處：銀行：資金提供者、金融服務(wù)提供者

對(duì)購(gòu)房人而言，擁有全款購(gòu)房的議價(jià)權(quán)，一般情況下能享受到總房?jī)r(jià)1—3%的價(jià)格優(yōu)惠。

專業(yè)擔(dān)保公司為客戶提供貸款“一條龍”服務(wù)，具有專業(yè)性強(qiáng)、效率高、服務(wù)好、貸款門檻低等特點(diǎn)，客戶省心省力?！獙?duì)銀行的好處：專業(yè)規(guī)范的擔(dān)保公司較開發(fā)商而言具有更強(qiáng)的貸后管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，進(jìn)一步保證了信貸資產(chǎn)安全。?與中小商業(yè)銀行合作，爭(zhēng)取對(duì)持有性物業(yè)的中長(zhǎng)期貸款對(duì)購(gòu)房人而言，擁有全款購(gòu)房的議價(jià)權(quán)，一般情況下▲提前進(jìn)入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展

花大力氣搜集城市規(guī)劃變動(dòng)信息，特別是新區(qū)建設(shè)信息，提前進(jìn)入，與政府通過合同約定好，相對(duì)長(zhǎng)期地持有土地，獲取巨額土地升值回報(bào)?！崆斑M(jìn)入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展花大力氣搜集城市規(guī)劃▲到海外尋求發(fā)展空間

一些發(fā)達(dá)國(guó)家的老街區(qū)面臨改造（如美國(guó)的休斯頓市中心國(guó)際區(qū)重建計(jì)劃），國(guó)外大公司不感興趣，勞動(dòng)力成本也高；還有些發(fā)展中國(guó)家也處于城市化初期，也有一些機(jī)會(huì)(蒙古)。

▲到海外尋求發(fā)展空間一些發(fā)達(dá)國(guó)家的老街區(qū)面臨改造（如美國(guó)的“四節(jié)一環(huán)保”技

術(shù)體系（框架）－能源供給系統(tǒng)節(jié)能－－建筑構(gòu)造系統(tǒng)－建筑設(shè)備系統(tǒng)－運(yùn)行管理系統(tǒng)節(jié)地－－規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)－建筑設(shè)計(jì)系統(tǒng)－優(yōu)化供水系統(tǒng)節(jié)水－－節(jié)水設(shè)備系統(tǒng)－計(jì)量付費(fèi)系統(tǒng)－再生水利用系統(tǒng)

▲提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，增加競(jìng)爭(zhēng)力?開發(fā)節(jié)能省地環(huán)保型住宅“四節(jié)一環(huán)保”技

術(shù)體系（框架）－能源“四節(jié)一環(huán)?！?/p>

技術(shù)體系（框架）

－建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)－建筑材料系統(tǒng)節(jié)材－建筑裝修系統(tǒng)－建筑施工系統(tǒng)－廢棄材料再生循環(huán)利用系統(tǒng)環(huán)保－室外環(huán)境保護(hù)系

－室內(nèi)環(huán)境保護(hù)系統(tǒng)“四節(jié)一環(huán)?！?/p>

技術(shù)體系（框架）－建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)?創(chuàng)新產(chǎn)品，建設(shè)智能社區(qū)與智能住宅信息社區(qū)中各方信息需求

周邊商家小區(qū)業(yè)主物業(yè)公司公共服務(wù)有各種需求，主要包括：生活信息獲取、溝通交流、娛樂休閑等。1需要各種途徑向附近小區(qū)業(yè)主展示自身形象，獲取更多商機(jī)。2水電煤氣公司、民政局、交通局等。需要將自身產(chǎn)生的通知、政策等信息通過多渠道發(fā)布供用戶知曉。34物業(yè)信息和小區(qū)動(dòng)態(tài)類信息的發(fā)布者，并需要獲取業(yè)主反饋。?創(chuàng)新產(chǎn)品，建設(shè)智能社區(qū)與智能住宅信息社區(qū)中各方信息需求周

智能社區(qū)是以規(guī)模較大的自然小區(qū)為單位，結(jié)合傳統(tǒng)市場(chǎng)，通過中國(guó)電信寬帶互聯(lián)網(wǎng)，建設(shè)全網(wǎng)集中的信息社區(qū)門戶群，通過融合現(xiàn)有電信業(yè)務(wù)和產(chǎn)品，共享和擴(kuò)充信息數(shù)據(jù)庫(kù)，通過多種信息發(fā)布渠道和方式，提供精確的區(qū)域化、個(gè)性化信息服務(wù)。

智能社區(qū)是以規(guī)模較大的自然小區(qū)為單位，結(jié)合傳統(tǒng)市場(chǎng)，通過區(qū)域化、個(gè)性化的智能庫(kù)

技術(shù)分類技術(shù)舉例信息發(fā)布方式社區(qū)服務(wù)類家政保潔、訂餐送菜、衣服洗燙、廢品回收、送氣送水、場(chǎng)館預(yù)定、維修疏通、緊急救助、美容美發(fā)以社區(qū)網(wǎng)站發(fā)布及查詢?yōu)橹?；社區(qū)總機(jī)查詢?yōu)檩o；業(yè)主互動(dòng)/社區(qū)動(dòng)態(tài)類居委會(huì)或物業(yè)通知、失物招領(lǐng)、水電繳費(fèi)、政策及公益宣傳、二手交易、團(tuán)購(gòu)、業(yè)主建議、居民興趣/需求交流等以社區(qū)網(wǎng)站、Web推送為主；友情提示類天氣預(yù)報(bào)、安全提醒、停電停水、溫馨祝福、社區(qū)動(dòng)態(tài)等以Web推送、語(yǔ)音推送、短信推送為主；個(gè)性需求類彩票開獎(jiǎng)、股市行情、醫(yī)療保健、優(yōu)惠打折、寵物健康、汽車保養(yǎng)、職場(chǎng)信息、特色餐飲、娛樂資訊用戶可訂制Web推送、短信、電子郵件發(fā)送、語(yǔ)音推送等方式大眾搜索類商旅服務(wù)、電腦快修、家教、房介、維修、婚介、培訓(xùn)、政務(wù)、醫(yī)保、金融、交通、購(gòu)物等社區(qū)網(wǎng)站發(fā)布為主；以社區(qū)總機(jī)查詢?yōu)檩o；區(qū)域化、個(gè)性化的智能庫(kù)技術(shù)分類技術(shù)舉例信息發(fā)布方式社區(qū)服務(wù)家庭智能化網(wǎng)絡(luò)介紹

寬帶網(wǎng)絡(luò)DVB數(shù)據(jù)流有線/無(wú)線通訊家庭游戲安防設(shè)備家用電器家庭音響攝影錄像電腦設(shè)備公共電視節(jié)目電視頻道單向廣播業(yè)務(wù)（DVB）IP數(shù)據(jù)包流商業(yè)互動(dòng)服務(wù)個(gè)人信息內(nèi)容政務(wù)信息服務(wù)信息互動(dòng)業(yè)務(wù)（IP）家居安防控制其它互動(dòng)服務(wù)●●●●數(shù)據(jù)廣播

節(jié)目?jī)?nèi)容互動(dòng)信息

服務(wù)內(nèi)容家庭網(wǎng)關(guān)自由選擇

服務(wù)和內(nèi)容家庭智能化網(wǎng)絡(luò)介紹寬帶網(wǎng)絡(luò)DVB數(shù)據(jù)流有線/無(wú)線通訊家庭游?采暖地區(qū)和夏熱冬冷地區(qū)推廣技術(shù)

1、外墻外保溫技術(shù)（復(fù)合墻體）

2、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)（供熱水、采暖供、供電）

3、窗外遮陽(yáng)技術(shù)

4、新風(fēng)置換技術(shù)

5、再生水回用技術(shù)

6、有機(jī)垃圾生化處理技術(shù)

7、地源水源熱泵應(yīng)用技術(shù)

8、水體生態(tài)凈化技術(shù)

9、屋頂綠化及隔熱技術(shù)

10、產(chǎn)業(yè)化裝修成套技術(shù)

11、輻射采暖技術(shù)

12、采暖計(jì)量技術(shù)?采暖地區(qū)和夏熱冬冷地區(qū)推廣技術(shù)1、外墻外保溫技術(shù)（復(fù)▲搞好納稅籌劃，降低支出，保持利潤(rùn)水平不降低或者仍具有不退出市場(chǎng)的利潤(rùn)要求?什么是納稅籌劃?開發(fā)商納稅行為存在的問題*納稅遵從度低，偷稅漏稅情況普遍*納稅行為不當(dāng)，不該交時(shí)交了，影響企業(yè)財(cái)務(wù)狀況；不該交的交了，導(dǎo)致稅收成本上升，利潤(rùn)下降*納稅依據(jù)不當(dāng)或者不利，多交了稅收?房地產(chǎn)稅收征管將更加嚴(yán)格，并可能制訂獨(dú)立的房地產(chǎn)稅收制度，必須搞好納稅籌劃，提高經(jīng)營(yíng)▲搞好納稅籌劃，降低支出，保持利潤(rùn)水平不降低或者仍具有不退出水平。

*納稅籌劃是董事長(zhǎng)、總裁的決策內(nèi)容；

*不要過分信賴你的財(cái)務(wù)人員和具有地方稅務(wù)機(jī)關(guān)背景的朋友和稅務(wù)顧問；

*與最專業(yè)、最高水平的稅務(wù)顧問合作；

*從整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程著手，在拿地之前就進(jìn)行納稅籌劃，而不是該繳稅時(shí)再籌劃；

*不能僅僅研究房地產(chǎn)法規(guī)，還要研究產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、工商管理法規(guī)等；

*不僅僅研究最近出臺(tái)的法規(guī)，還要研究很久以前的政策法規(guī)，很多被遺忘了的規(guī)定并沒有取消；

水平。

*不但要研究國(guó)家法規(guī)和本地的法規(guī)，還要研究其他地方的法規(guī)。*不但要研究國(guó)家法規(guī)和本地的法規(guī)，還要研究其董藩教授簡(jiǎn)介

著名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家，北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任，土地資源管理、政府經(jīng)濟(jì)管理兩個(gè)專業(yè)博士生導(dǎo)師，兼任民革中央委員、建設(shè)部專家委員會(huì)委員、國(guó)家審計(jì)署特約審計(jì)員及多所大學(xué)兼職教授。26歲碩士畢業(yè)后直接破格晉升為副教授，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域最年輕的副教授。32歲時(shí)晉升教授。提出了構(gòu)建“緣西邊境國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作帶”、實(shí)施“雙向經(jīng)濟(jì)環(huán)流戰(zhàn)略”兩個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略主張和“工業(yè)化進(jìn)程規(guī)律”等多種（個(gè)）具有創(chuàng)新意義的理論觀點(diǎn)和范疇，主持國(guó)家和省部級(jí)課題5項(xiàng)，主編國(guó)家“十五”重點(diǎn)圖書等6套叢書，出版著作近10部，其中關(guān)于房地產(chǎn)的著作、教材發(fā)行量達(dá)40萬(wàn)冊(cè)。在國(guó)際會(huì)議和海內(nèi)外報(bào)刊發(fā)表文章300余篇，70次獲國(guó)家、?。ú浚⑹屑?jí)獎(jiǎng)勵(lì)。成果60余次在內(nèi)參刊出，20余次直報(bào)江澤民、朱鎔基、胡錦濤等國(guó)家主要領(lǐng)導(dǎo)人，50余次受到溫家寶、李嵐清、曾培炎等國(guó)家、省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)重視、批示，影響到國(guó)家和地方發(fā)展。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，他是公認(rèn)的對(duì)國(guó)家決策具有重要影響的人物，曾被評(píng)為“年度中國(guó)爭(zhēng)議人物”、“中國(guó)房地產(chǎn)年度人物”。其個(gè)人業(yè)績(jī)和學(xué)術(shù)觀點(diǎn)被美國(guó)之音、美國(guó)之音電視臺(tái)、美國(guó)《世界日?qǐng)?bào)》、新加坡《聯(lián)合早報(bào)》、《華爾街日?qǐng)?bào)》、新華社、中央電視臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視等媒體廣泛傳播。國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人也曾高度評(píng)價(jià)董藩的觀點(diǎn)，溫家寶總理閱后曾特別批示“請(qǐng)給董藩回個(gè)信”，曾培炎副總理批示到“董藩的文章很值得讀”。在業(yè)內(nèi)，他被譽(yù)為“國(guó)策高參”、“影響中國(guó)發(fā)展進(jìn)程的四位中青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家”（林毅夫、胡鞍鋼、華生、董藩）之一、“給房地產(chǎn)市場(chǎng)算命最準(zhǔn)的人”、“中國(guó)房地產(chǎn)四大名嘴”（任志強(qiáng)、潘石屹、董藩、高志）之一，當(dāng)然也受到反對(duì)者的強(qiáng)烈攻擊，被稱為“人民公敵”。他擔(dān)任多家公司戰(zhàn)略顧問，協(xié)助企業(yè)尋求機(jī)遇、科學(xué)決策、快速發(fā)展。他長(zhǎng)期給建設(shè)銀行總行、工商銀行總行、中國(guó)銀行總行系統(tǒng)以及清華、中大、廈大、浙大、重大等高校各種總裁班、韓國(guó)企業(yè)家班、新加坡企業(yè)家班、萬(wàn)科、SOHO中國(guó)等海內(nèi)外頂端業(yè)內(nèi)人士講授房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)投資與理財(cái)?shù)恼n程，每年聽他講課的海內(nèi)外企業(yè)家達(dá)5000人次以上。

董藩：dongfan67@126.com/p>

焦點(diǎn)博客：搜狐主頁(yè)→焦點(diǎn)房地產(chǎn)主頁(yè)→博客→“董藩”新浪博客：新浪主頁(yè)→博客→房產(chǎn)→D→董藩董藩教授簡(jiǎn)介著名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！

生存壓力與中小開發(fā)商經(jīng)營(yíng)變革

董藩教授

（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心）

2009年

生存壓力與中小開發(fā)商經(jīng)營(yíng)變革中小開發(fā)商將面臨長(zhǎng)期的生存壓力▲

房地產(chǎn)問題已經(jīng)被徹底政治化、道德化、娛樂化、社會(huì)化，雖然房地產(chǎn)仍有大的發(fā)展空間，在危機(jī)期間也可能出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的短期政策，但從長(zhǎng)期來(lái)看，很難再形成東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期那樣的救市氛圍和政策?！诮窈髱啄陜?nèi)，中小開發(fā)商都會(huì)受到融資問題的困擾，其他行業(yè)的資金仍會(huì)源源不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，形成對(duì)中小開發(fā)商的擠壓。市場(chǎng)一發(fā)生大的震蕩，中小開發(fā)商就面臨被并購(gòu)重組的風(fēng)險(xiǎn)?！趲啄暾{(diào)控?zé)o法達(dá)到目的的情況下，政府開始反思，對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)程度提高，并逐漸回到以經(jīng)濟(jì)手段中小開發(fā)商將面臨長(zhǎng)期的生存壓力▲房地產(chǎn)問題已經(jīng)被徹底政治

調(diào)控市場(chǎng)的思路上來(lái)，為控制房?jī)r(jià)并增加財(cái)政收入，放地量會(huì)增加，供應(yīng)增大，與過去相比銷售壓力增加，利潤(rùn)率也下降?！凇懊裆眽毫ο?，保障性住房供應(yīng)量明顯增加，分流一部分購(gòu)買力，并影響預(yù)期。從2008年開始，住房保障制度建設(shè)將加快，住房保障體系逐步完善。如深圳2008—2010年將建成9.73萬(wàn)套保障房，廈門2008年原定建成2萬(wàn)套，2009年建成1.4萬(wàn)套。北京2008年分別新建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房300、50、450萬(wàn)平米，09年這三類住房開工850萬(wàn)平米。調(diào)控市場(chǎng)的思路上來(lái)，為控制房?jī)r(jià)并增加財(cái)政收入，放地量會(huì)增▲中小開發(fā)商往往既沒有資本優(yōu)勢(shì)，有沒有技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)，主要靠當(dāng)?shù)厝嗣}關(guān)系和不規(guī)范操作生存、發(fā)展，但從發(fā)展趨勢(shì)上看越來(lái)越難?！黜?xiàng)房地產(chǎn)稅收征收將趨于嚴(yán)格，打擊偷漏稅的力度在加大，稅收壓力大大增加?！浾摫┱\罩全國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步惡化，并未將來(lái)的社會(huì)發(fā)展埋下隱患。但在“民生”的壓力下，一些制度與政策更扭曲，雖然可能增加供應(yīng)，但干預(yù)增加，市場(chǎng)化程度明顯下降，政府一些倒退行為出現(xiàn)?！慨?dāng)市場(chǎng)趨好時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)打壓房地產(chǎn)的消息，如出臺(tái)物業(yè)稅，取消商品房預(yù)售，提高利率或首付等。大開發(fā)商也會(huì)制造話題打壓中小開發(fā)商。▲中小開發(fā)商往往既沒有資本優(yōu)勢(shì)，有沒有技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)，主要靠當(dāng)前形勢(shì)下（未來(lái)五年左右時(shí)間）中小開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整▲高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，拓展發(fā)展思路

?工業(yè)地產(chǎn)具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。

?工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代,以政策為主導(dǎo)的調(diào)配方式淡出歷史舞臺(tái)

?調(diào)控將大大提升工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

?工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

?工業(yè)地產(chǎn)的前景

?小企業(yè)如何分享工業(yè)地產(chǎn)的增值空間當(dāng)前形勢(shì)下（未來(lái)五年左右時(shí)間）中小開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整

商業(yè)用地

不同城市不同類型預(yù)計(jì)初始收益率比較

類型城市頂級(jí)寫字樓豪華住宅零售商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)物業(yè)上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%資料來(lái)源：德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所《中國(guó)房地產(chǎn)投資手冊(cè)》（2009-04-07）

不同城市不同類型預(yù)計(jì)初始收益率比較類型頂級(jí)寫字

(1)搭乘到最后一批協(xié)議用地的‘末班車’。

(2)研究模式，選好區(qū)域

A.直接建工業(yè)項(xiàng)目，適時(shí)出售股權(quán)，回避增值稅；

B.雙方合作，適時(shí)撤出（按照即時(shí)土地價(jià)格）；

C.持續(xù)經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取經(jīng)營(yíng)收益、土地增值、上市（中小企業(yè)板或創(chuàng)業(yè)板）三重機(jī)會(huì)。

D.投資有科技含量的工業(yè)項(xiàng)目，爭(zhēng)取上市，再裝入地產(chǎn)部分，或地產(chǎn)公司通過自己的工業(yè)上市項(xiàng)目借殼上市，獲得幾十倍增值收入。

(3)不要瞧不起工業(yè)。有些項(xiàng)目回報(bào)很好；經(jīng)營(yíng)規(guī)范；低價(jià)買入持續(xù)持有最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（白金資產(chǎn)）；具有世界性成長(zhǎng)空間（500強(qiáng)里基本無(wú)地產(chǎn)企業(yè)，麥當(dāng)勞的啟示）

(4)關(guān)注四個(gè)增長(zhǎng)區(qū)（大連長(zhǎng)興島、天津?yàn)I海新區(qū)、曹妃甸、北部灣）(1)搭乘到最后一批協(xié)議用地的‘末班車’。未來(lái)四個(gè)特別經(jīng)濟(jì)區(qū)域的比較（分值高為好，低為差）注：1，區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)綜合考察所在省份GDP總量、人均GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平等情況；2，對(duì)外開放程度綜合考察所在省份對(duì)外開放的歷史、外資企業(yè)擁有量與影響力、涉外政策、外資企業(yè)國(guó)別、外資企業(yè)類別、進(jìn)出口狀況、政府官員外事素質(zhì)與涉外經(jīng)濟(jì)管理水平、常住外籍人口等情況；3，智力支撐綜合考察所在省份高校數(shù)量、高校影響力、工科與財(cái)經(jīng)學(xué)科畢業(yè)生及影響力、居民學(xué)歷狀況、研究院所與人數(shù)、企業(yè)研發(fā)能力、發(fā)明與專利持有量等情況；4，合作對(duì)象考察重點(diǎn)合作國(guó)家（地區(qū)）、國(guó)內(nèi)意向合作對(duì)象及其投資能力、國(guó)內(nèi)外合作發(fā)展?jié)摿Φ龋?，交通運(yùn)輸綜合考察所在省份及該區(qū)域海陸空運(yùn)輸狀況和發(fā)展規(guī)劃。

考察點(diǎn)區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)外開放程度智力支撐合作對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施交通運(yùn)輸勞動(dòng)力素質(zhì)綜合推薦程度天津?yàn)I海新區(qū)43445544北部灣21122322曹妃甸31222432長(zhǎng)興島55554555未來(lái)四個(gè)特別經(jīng)濟(jì)區(qū)域的比較（分值高為好，低為差）注：1，區(qū)域▲考慮到北部沿海、到北方發(fā)展

遼東半島、環(huán)渤海、膠東半島、江蘇區(qū)域購(gòu)買力穩(wěn)而強(qiáng)▲考慮到北部沿海、到北方發(fā)展遼東半島、環(huán)渤海、膠東半島、江北方城市受調(diào)控政策的影響明顯較小，投資風(fēng)險(xiǎn)較小北方城市受調(diào)控政策的影響明顯較小，投資風(fēng)險(xiǎn)較小

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增長(zhǎng)變化房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比變化東北地區(qū)竣工↑↓↑北部沿海地區(qū)竣工↑↓↑↓南部沿海地區(qū)↓↓↓↓黃河中游地區(qū)↓↓↑↓長(zhǎng)江中游地區(qū)↓↓↑↓大西南地區(qū)↓↓↓大西北地區(qū)↓↓↑長(zhǎng)三角地區(qū)↓↓↓珠三角地區(qū)↓↓↓↓環(huán)渤海地區(qū)竣工↑↓↑↓2008年3季度各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變化表房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要城市房?jī)r(jià)東北地區(qū)竣工↑↓↑北部沿海2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)(時(shí)間切面)2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)(時(shí)間切面)2009年1-5月份主要城市和區(qū)域商品房銷售面積變化2009年1-5月份主要城市和區(qū)域商品房銷售面積變化▲側(cè)重于開發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對(duì)較高的回報(bào)在商品住宅投資增量中，90平方米以下住宅投資增加很快。90平方米以下住宅投資增長(zhǎng)成為拉動(dòng)商品住宅投資增長(zhǎng)的重要力量，高檔住宅供應(yīng)下降。▲側(cè)重于開發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對(duì)較高的回報(bào)在商品住宅城鎮(zhèn)住房存量中的面積比例和居室比例分布

90平方米以下90-120平方米120平方米以上合計(jì)在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%城鎮(zhèn)住房存量中的面積比例和居室比例分布90平方90-120

未來(lái)幾年高檔住宅價(jià)格可能大漲（北京豪宅租金08年一季度與上一季度相比則上漲約15%，上海公寓租金上漲超過50%；與此同時(shí)，強(qiáng)勁的需求和有限的供給也使豪華住宅的資本值顯著上升）。應(yīng)側(cè)重于高檔房地產(chǎn)開發(fā)，避開保障房增加帶來(lái)的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年?？梢韵蛞恍┬￠_發(fā)商淘地。未來(lái)幾年高檔住宅價(jià)格可能大漲（北京豪宅租金08年一季度與▲到相對(duì)發(fā)達(dá)的中小城市投資，投資回收較安全

到相對(duì)較發(fā)達(dá)的中小城市發(fā)展，可避開大城市大量建保障房帶來(lái)的沖擊。住房保障推進(jìn)的重點(diǎn)是大型、特大型城市▲到相對(duì)發(fā)達(dá)的中小城市投資，投資回收較安全到相對(duì)較發(fā)達(dá)的▲調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型?規(guī)模稍大的開發(fā)商可以考慮向城市運(yùn)行商轉(zhuǎn)變，使單一的開發(fā)活動(dòng)與城市運(yùn)營(yíng)、城市發(fā)展結(jié)合起來(lái)，同時(shí)控制土地資源，掌握開發(fā)進(jìn)度（萬(wàn)年基業(yè)）?與知名企業(yè)合作，貼牌開發(fā)，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度和項(xiàng)目聲譽(yù)，提升產(chǎn)品品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力（中體奧林匹克）?拓展融資渠道，提高融資能力，減輕對(duì)信貸、私募方式的依賴（萬(wàn)達(dá)：通過上一個(gè)項(xiàng)目中酒店、購(gòu)物中心的持有向銀行貸款，解決了拿地資金；通過商業(yè)聯(lián)盟共同入住萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)交的資金，又解決一部分資金——通過上一個(gè)項(xiàng)目的資金的循環(huán)流轉(zhuǎn)就解決了下一個(gè)項(xiàng)目的資本運(yùn)作問題

）?調(diào)整投資方向，向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等競(jìng)爭(zhēng)較弱的領(lǐng)域邁進(jìn)▲調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型?規(guī)模稍大的開發(fā)商可以考慮向城市?向更專業(yè)化、精細(xì)化方向邁進(jìn)（住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)？哪類住宅？萬(wàn)達(dá)模式還是萬(wàn)科模式）?規(guī)模較大的公司適度構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，向內(nèi)部協(xié)作要成長(zhǎng)、要效益、要影響力（萬(wàn)達(dá)）?培養(yǎng)自己的研發(fā)力量，有自己的核心技術(shù)或能力（龍湖：設(shè)計(jì)、園林，這就是龍湖的一個(gè)研發(fā)模式

?持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，尋求可持續(xù)發(fā)展，提升抗震能力（萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科的比較）?逆勢(shì)操作，降低損失（“現(xiàn)金為王”思維的錯(cuò)誤，李嘉誠(chéng)、萬(wàn)達(dá)最近的舉動(dòng)）?向更專業(yè)化、精細(xì)化方向邁進(jìn)（住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工▲與有創(chuàng)新精神的金融機(jī)構(gòu)合作，降低資金占用水平?引入金融服務(wù)企業(yè)，提高經(jīng)營(yíng)水平和競(jìng)爭(zhēng)力●“互利合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、共贏發(fā)展”要成為開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的實(shí)實(shí)在在理念?！褡》堪唇屹J款服務(wù)的傳統(tǒng)模式將漸遭拋棄，一種新的住房按揭貸款“置業(yè)擔(dān)?！蹦Ｊ揭呀?jīng)萌芽。（1）參與方：開發(fā)商、擔(dān)保公司、銀行、貸款購(gòu)房人（2）各方定位——開發(fā)商：住房產(chǎn)品提供者擔(dān)保公司：金融服務(wù)提供者、階段性擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者

▲與有創(chuàng)新精神的金融機(jī)構(gòu)合作，降低資金占用水平?引入金融服務(wù)

銀行：資金提供者、金融服務(wù)提供者貸款購(gòu)房人：住房產(chǎn)品購(gòu)買者、金融服務(wù)需求者（3）實(shí)踐結(jié)果：開發(fā)商將非核心、無(wú)盈利業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁和外包，集中財(cái)力、人力、物力從事地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（核心業(yè)務(wù)），增強(qiáng)了開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低了成本、提高了收益。（4）新模式特點(diǎn)：

——對(duì)房地產(chǎn)商的好處：

擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，無(wú)須承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

資金壓力轉(zhuǎn)移，無(wú)須占用自有資金。

服務(wù)成本轉(zhuǎn)移，節(jié)省大量人力物力。

——對(duì)貸款購(gòu)房者的好處：銀行：資金提供者、金融服務(wù)提供者

對(duì)購(gòu)房人而言，擁有全款購(gòu)房的議價(jià)權(quán)，一般情況下能享受到總房?jī)r(jià)1—3%的價(jià)格優(yōu)惠。

專業(yè)擔(dān)保公司為客戶提供貸款“一條龍”服務(wù)，具有專業(yè)性強(qiáng)、效率高、服務(wù)好、貸款門檻低等特點(diǎn)，客戶省心省力?！獙?duì)銀行的好處：專業(yè)規(guī)范的擔(dān)保公司較開發(fā)商而言具有更強(qiáng)的貸后管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，進(jìn)一步保證了信貸資產(chǎn)安全。?與中小商業(yè)銀行合作，爭(zhēng)取對(duì)持有性物業(yè)的中長(zhǎng)期貸款對(duì)購(gòu)房人而言，擁有全款購(gòu)房的議價(jià)權(quán)，一般情況下▲提前進(jìn)入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展

花大力氣搜集城市規(guī)劃變動(dòng)信息，特別是新區(qū)建設(shè)信息，提前進(jìn)入，與政府通過合同約定好，相對(duì)長(zhǎng)期地持有土地，獲取巨額土地升值回報(bào)。▲提前進(jìn)入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展花大力氣搜集城市規(guī)劃▲到海外尋求發(fā)展空間

一些發(fā)達(dá)國(guó)家的老街區(qū)面臨改造（如美國(guó)的休斯頓市中心國(guó)際區(qū)重建計(jì)劃），國(guó)外大公司不感興趣，勞動(dòng)力成本也高；還有些發(fā)展中國(guó)家也處于城市化初期，也有一些機(jī)會(huì)(蒙古)。

▲到海外尋求發(fā)展空間一些發(fā)達(dá)國(guó)家的老街區(qū)面臨改造（如美國(guó)的“四節(jié)一環(huán)?！奔?/p>

術(shù)體系（框架）－能源供給系統(tǒng)節(jié)能－－建筑構(gòu)造系統(tǒng)－建筑設(shè)備系統(tǒng)－運(yùn)行管理系統(tǒng)節(jié)地－－規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)－建筑設(shè)計(jì)系統(tǒng)－優(yōu)化供水系統(tǒng)節(jié)水－－節(jié)水設(shè)備系統(tǒng)－計(jì)量付費(fèi)系統(tǒng)－再生水利用系統(tǒng)

▲提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，增加競(jìng)爭(zhēng)力?開發(fā)節(jié)能省地環(huán)保型住宅“四節(jié)一環(huán)?！奔?/p>

術(shù)體系（框架）－能源“四節(jié)一環(huán)保”

技術(shù)體系（框架）

－建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)－建筑材料系統(tǒng)節(jié)材－建筑裝修系統(tǒng)－建筑施工系統(tǒng)－廢棄材料再生循環(huán)利用系統(tǒng)環(huán)保－室外環(huán)境保護(hù)系

－室內(nèi)環(huán)境保護(hù)系統(tǒng)“四節(jié)一環(huán)?！?/p>

技術(shù)體系（框架）－建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)?創(chuàng)新產(chǎn)品，建設(shè)智能社區(qū)與智能住宅信息社區(qū)中各方信息需求

周邊商家小區(qū)業(yè)主物業(yè)公司公共服務(wù)有各種需求，主要包括：生活信息獲取、溝通交流、娛樂休閑等。1需要各種途徑向附近小區(qū)業(yè)主展示自身形象，獲取更多商機(jī)。2水電煤氣公司、民政局、交通局等。需要將自身產(chǎn)生的通知、政策等信息通過多渠道發(fā)布供用戶知曉。34物業(yè)信息和小區(qū)動(dòng)態(tài)類信息的發(fā)布者，并需要獲取業(yè)主反饋。?創(chuàng)新產(chǎn)品，建設(shè)智能社區(qū)與智能住宅信息社區(qū)中各方信息需求周

智能社區(qū)是以規(guī)模較大的自然小區(qū)為單位，結(jié)合傳統(tǒng)市場(chǎng)，通過中國(guó)電信寬帶互聯(lián)網(wǎng)，建設(shè)全網(wǎng)集中的信息社區(qū)門戶群，通過融合現(xiàn)有電信業(yè)務(wù)和產(chǎn)品，共享和擴(kuò)充信息數(shù)據(jù)庫(kù)，通過多種信息發(fā)布渠道和方式，提供精確的區(qū)域化、個(gè)性化信息服務(wù)。

智能社區(qū)是以規(guī)模較大的自然小區(qū)為單位，結(jié)合傳統(tǒng)市場(chǎng)，通過區(qū)域化、個(gè)性化的智能庫(kù)

技術(shù)分類技術(shù)舉例信息發(fā)布方式社區(qū)服務(wù)類家政保潔、訂餐送菜、衣服洗燙、廢品回收、送氣送水、場(chǎng)館預(yù)定、維修疏通、緊急救助、美容美發(fā)以社區(qū)網(wǎng)站發(fā)布及查詢?yōu)橹?；社區(qū)總機(jī)查詢?yōu)檩o；業(yè)主互動(dòng)/社區(qū)動(dòng)態(tài)類居委會(huì)或物業(yè)通知、失物招領(lǐng)、水電繳費(fèi)、政策及公益宣傳、二手交易、團(tuán)購(gòu)、業(yè)主建議、居民興趣/需求交流等以社區(qū)網(wǎng)站、Web推送為主；友情提示類天氣預(yù)報(bào)、安全提醒、停電停水、溫馨祝福、社區(qū)動(dòng)態(tài)等以Web推送、語(yǔ)音推送、短信推送為主；個(gè)性需求類彩票開獎(jiǎng)、股市行情、醫(yī)療保健、優(yōu)惠打折、寵物健康、汽車保養(yǎng)、職場(chǎng)信息、特色餐飲、娛樂資訊用戶可訂制Web推送、短信、電子郵件發(fā)送、語(yǔ)音推送等方式大眾搜索類商旅服務(wù)、電腦快修、家教、房介、維修、婚介、培訓(xùn)、政務(wù)、醫(yī)保、金融、交通、購(gòu)物等社區(qū)網(wǎng)站發(fā)布為主；以社區(qū)總機(jī)查詢?yōu)檩o；區(qū)域化、個(gè)性化的智能庫(kù)技術(shù)分類技術(shù)舉例信息發(fā)布方式社區(qū)服務(wù)家庭智能化網(wǎng)絡(luò)介紹

寬帶網(wǎng)絡(luò)DVB數(shù)據(jù)流有線/無(wú)線通訊家庭游戲安防設(shè)備家用電器家庭音響攝影錄像電腦設(shè)備公共電視節(jié)目電視頻道單向廣播業(yè)務(wù)（DVB）IP數(shù)據(jù)包流商業(yè)互動(dòng)服務(wù)個(gè)人信息內(nèi)容政務(wù)信息服務(wù)信息互動(dòng)業(yè)務(wù)（IP）家居安防控制其它互動(dòng)服務(wù)●●●●數(shù)據(jù)廣播

節(jié)目?jī)?nèi)容互動(dòng)信息

服務(wù)內(nèi)容家庭網(wǎng)關(guān)自由選擇

服務(wù)和內(nèi)容家庭智能化網(wǎng)絡(luò)介紹寬帶網(wǎng)絡(luò)DVB數(shù)據(jù)流有線/無(wú)線通訊家庭游?采暖地區(qū)和夏熱冬冷地區(qū)推廣技術(shù)

1、外墻外保溫技術(shù)（復(fù)合墻體）

2、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)（供熱水、采暖供、供電）

3、窗外遮陽(yáng)技術(shù)

4、新風(fēng)置換技術(shù)

5、再生水回用技術(shù)

6、有機(jī)垃圾生化處理技術(shù)

7、地源水源熱泵應(yīng)用技術(shù)

8、水體生態(tài)凈化技術(shù)

9、屋頂綠化及隔熱技術(shù)

10、產(chǎn)業(yè)化裝修成套技術(shù)

11、輻射采暖技術(shù)

12、采暖計(jì)量技術(shù)?采暖地區(qū)和夏熱冬冷地區(qū)推