酒店管理業(yè)主-業(yè)主與酒店管理公司p25-集團(tuán)連鎖酒店管理公司2027(葉予舜)課件

業(yè)主與酒店管理公司——集團(tuán)連鎖酒店管理公司合作關(guān)系現(xiàn)狀2023/1/6葉予舜1業(yè)主與酒店管理公司——集團(tuán)連鎖酒店管理公司合作關(guān)系現(xiàn)狀202業(yè)主與酒店管理公司的合作關(guān)系部分業(yè)主和管理公司未能對(duì)酒店項(xiàng)目嚴(yán)格評(píng)估，酒店項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)雙方的既定目標(biāo)存在困難。一些酒店業(yè)主認(rèn)為，管理公司不參股或貸款表明合作誠(chéng)意不夠部分業(yè)主未能對(duì)酒店管理公司進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估部分業(yè)主未能對(duì)酒店總經(jīng)理進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估部分酒店的品牌與酒店定位和特色不完全匹配2023/1/6葉予舜2業(yè)主與酒店管理公司的合作關(guān)系部分業(yè)主和管理公司未能對(duì)酒店項(xiàng)目部分業(yè)主和管理公司未能對(duì)酒店項(xiàng)目嚴(yán)格評(píng)估，酒店項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)雙方的既定目標(biāo)存在困難。一些初次涉足酒店投資領(lǐng)域的酒店業(yè)主，對(duì)酒店項(xiàng)目本身硬件的要求重視不夠，對(duì)于酒店專(zhuān)業(yè)化程度估計(jì)不足，而又未求助于專(zhuān)業(yè)酒店咨詢顧問(wèn)和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，也未委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審慎的可行性分析，有的酒店項(xiàng)目是由收購(gòu)的爛尾樓改建而成，工程設(shè)計(jì)方面遺留問(wèn)題很多，隨著時(shí)間的推移而逐漸暴露出來(lái)。一些酒店管理公司為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，對(duì)項(xiàng)目本身的硬件設(shè)施、項(xiàng)目所處區(qū)位是否能吸引到足夠的目標(biāo)客源也未做審慎的評(píng)估。在酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)酒店硬件設(shè)施不符合相關(guān)規(guī)定和需要而改建又需要投入大量資金時(shí)，雙方的分歧便會(huì)暴露出來(lái)。一些國(guó)內(nèi)二線城市尚未形成成熟的商務(wù)環(huán)境和配套設(shè)施，缺乏高星級(jí)酒店所需要的集中、密集的商務(wù)活動(dòng)，客源遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到當(dāng)初預(yù)計(jì)的樂(lè)觀水平。當(dāng)酒店出租率下滑，房?jī)r(jià)疲軟，酒店的經(jīng)營(yíng)收益尚不足以提取酒店物業(yè)折舊和還本付息，且經(jīng)營(yíng)不利的狀況長(zhǎng)時(shí)間得不到改觀時(shí)，酒店業(yè)主和酒店管理公司的矛盾就會(huì)激化。2023/1/6葉予舜3部分業(yè)主和管理公司未能對(duì)酒店項(xiàng)目嚴(yán)格評(píng)估，酒店項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)雙方的一些酒店業(yè)主認(rèn)為，管理公司不參股或貸款表明合作誠(chéng)意不夠有些酒店業(yè)主要求酒店管理公司在酒店參股或貸款，甚至作為酒店管理公司參與競(jìng)爭(zhēng)的前提條件，期望以此使酒店管理公司具有與酒店業(yè)主同樣的利益取向，并以此對(duì)其產(chǎn)生有效的激勵(lì)約束。大多數(shù)酒店管理公司都完成了從地產(chǎn)投資公司到酒店運(yùn)營(yíng)公司的轉(zhuǎn)變，除非項(xiàng)目具有非同一般的優(yōu)勢(shì)且能增強(qiáng)酒店管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，酒店管理公司通常不會(huì)參股或貸款。雙方在這方面的分歧將在一定程度上影響雙方在其他方面共識(shí)的達(dá)成。2023/1/6葉予舜4一些酒店業(yè)主認(rèn)為，管理公司不參股或貸款表明合作誠(chéng)意不夠有些酒部分業(yè)主未能對(duì)酒店管理公司進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有40多家國(guó)際酒店管理公司進(jìn)入了中國(guó)內(nèi)地。酒店業(yè)主面臨眾多的國(guó)際酒店管理公司近乎同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)狀況，在專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏和信息不夠通達(dá)的情況下，難以對(duì)酒店管理公司多方考證，進(jìn)行全方位的選擇和評(píng)估。目前在業(yè)內(nèi)仍缺乏一個(gè)較為合理、客觀地選擇、評(píng)價(jià)酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)或參照體系，有些業(yè)主在選擇酒店管理公司時(shí)顯得無(wú)所適從。2023/1/6葉予舜5部分業(yè)主未能對(duì)酒店管理公司進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目部分業(yè)主未能對(duì)酒店總經(jīng)理進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估酒店總經(jīng)理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店運(yùn)營(yíng)中全權(quán)代表酒店管理公司，負(fù)責(zé)酒店的日常經(jīng)營(yíng)管理和與酒店業(yè)主的溝通，是酒店業(yè)主和酒店管理公司聯(lián)絡(luò)的橋梁和紐帶。其經(jīng)驗(yàn)、資歷、經(jīng)營(yíng)管理水平和溝通能力對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)和維系酒店業(yè)主與酒店管理公司的良好合作關(guān)系至關(guān)重要。由于酒店總經(jīng)理是由酒店管理公司委派的，有些酒店業(yè)主未能行使審核的權(quán)利，或雖然經(jīng)過(guò)審核卻由于專(zhuān)業(yè)水平的限制難以對(duì)總經(jīng)理人選做出中肯的評(píng)價(jià)。如果在酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)總經(jīng)理不能完全勝任其職務(wù)，將會(huì)在一定程度上導(dǎo)致與酒店管理公司的分歧，這種分歧若不能得到及時(shí)解決，將會(huì)嚴(yán)重影響酒店的正常運(yùn)行。2023/1/6葉予舜6部分業(yè)主未能對(duì)酒店總經(jīng)理進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估酒店總經(jīng)理是酒店管部分酒店的品牌與酒店定位和特色不完全匹配當(dāng)前許多酒店管理公司大力拓展其酒店產(chǎn)品線，針對(duì)特定的細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)，期望獲取更多的市場(chǎng)份額。一些酒店管理公司進(jìn)入了所有細(xì)分市場(chǎng)，以某知名品牌為例，其細(xì)分品牌有十幾個(gè)之多，產(chǎn)品線覆蓋了從豪華酒店到經(jīng)濟(jì)型酒店的幾乎所有細(xì)分市場(chǎng)。缺乏經(jīng)驗(yàn)的酒店業(yè)主面對(duì)眾多的酒店管理公司和品牌，經(jīng)常以品牌的豪華程度和知名度作為選擇的標(biāo)準(zhǔn)，而未能與酒店自身的定位和特色相匹配，在支付額外的設(shè)計(jì)費(fèi)用和改造費(fèi)用之后，相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收益卻未見(jiàn)明顯增長(zhǎng)。更有少數(shù)酒店業(yè)主將酒店管理公司在國(guó)外酒店市場(chǎng)上的中檔品牌當(dāng)作高檔品牌加以引進(jìn)，成為日后引發(fā)雙方分歧和矛盾的根源之一。2023/1/6葉予舜7部分酒店的品牌與酒店定位和特色不完全匹配當(dāng)前許多酒店管理公司酒店管理公司的報(bào)酬問(wèn)題2023/1/6葉予舜8報(bào)酬管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)的相關(guān)性不強(qiáng)基本管理費(fèi)與酒店管理績(jī)效相關(guān)性不強(qiáng)，占酒店總收入的比例過(guò)高，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)占經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）的比例過(guò)高。技術(shù)協(xié)助收費(fèi)不夠合理，酒店開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)收費(fèi)不夠合理中央預(yù)訂系統(tǒng)等費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不夠合理酒店管理公司的報(bào)酬問(wèn)題2022/12/30葉予舜8報(bào)酬管理費(fèi)管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)的相關(guān)性不強(qiáng)酒店業(yè)主利潤(rùn)是由酒店?duì)I業(yè)收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和基本管理費(fèi)得到的經(jīng)營(yíng)毛利（GOP），再扣除獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)（IncentiveFee）和重置準(zhǔn)備金（FF＆E）后得到的，用于酒店業(yè)主衡量酒店經(jīng)營(yíng)的毛利。對(duì)于酒店業(yè)主來(lái)說(shuō)，還需要在此基礎(chǔ)上扣除房產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、計(jì)提折舊及相關(guān)固定成本攤銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用后才能得到酒店板塊對(duì)于業(yè)主的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。一個(gè)年?duì)I業(yè)收入（GOR）幾千萬(wàn)人民幣、年經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）達(dá)到上千萬(wàn)人民幣的酒店，在計(jì)提了所有相關(guān)費(fèi)用后，收益仍有可能是負(fù)數(shù)。這在接受本文調(diào)查和訪談的國(guó)際品牌酒店中絕非個(gè)案。然而即使酒店業(yè)主在酒店板塊的收益是虧損的，按照與酒店管理公司簽訂的酒店管理合同，仍需按時(shí)支付高額的管理費(fèi)，一些酒店業(yè)主對(duì)此難以接受。2023/1/6葉予舜9管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)的相關(guān)性不強(qiáng)酒店業(yè)主利潤(rùn)是由酒店?duì)I業(yè)收入減去基本管理費(fèi)與酒店管理績(jī)效相關(guān)性不強(qiáng)，占酒店總收入的比例過(guò)高，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)占經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）的比例過(guò)高管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)相關(guān)性不強(qiáng)集中體現(xiàn)在基本管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的計(jì)提方式上?；竟芾碣M(fèi)通常占酒店?duì)I業(yè)收入的一定比例（目前市場(chǎng)平均水平為1.5%%~2%%，依雙方談判實(shí)力而定），且無(wú)任何業(yè)績(jī)基準(zhǔn)。這意味著不論酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾?，酒店管理公司都將按照合同約定獲得一定比例的酒店?duì)I業(yè)收入。獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)通常都約定一個(gè)業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)，如經(jīng)營(yíng)毛利、經(jīng)營(yíng)毛利率或出租率等，且通常根據(jù)業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)的規(guī)定實(shí)行累進(jìn)比率（目前市場(chǎng)平均水平為5%%~10%%，依雙方談判實(shí)力而定）。通常計(jì)算下來(lái)，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)和基本管理費(fèi)之和占酒店年度總收入的5％~8％左右。在與眾多國(guó)際品牌酒店業(yè)主代表的訪談中，本文發(fā)現(xiàn)存在兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)不合理，如經(jīng)營(yíng)毛利和出租率等；二是一些酒店根本就未設(shè)立業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)，使得獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上成為另一筆基本管理費(fèi)，完全失去了獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的激勵(lì)約束作用。2023/1/6葉予舜10基本管理費(fèi)與酒店管理績(jī)效相關(guān)性不強(qiáng)，占酒店總收入的比例過(guò)高，技術(shù)協(xié)助收費(fèi)不夠合理，酒店開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)收費(fèi)不夠合理許多業(yè)主代表認(rèn)為，酒店管理公司收取的技術(shù)協(xié)助費(fèi)和開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)存在三個(gè)方面的問(wèn)題：一是質(zhì)疑這兩種費(fèi)用收取的合理性。既然酒店業(yè)主向酒店管理公司支付管理費(fèi)，而且雙方也是合作伙伴的關(guān)系，在管理費(fèi)之外再單獨(dú)就開(kāi)業(yè)和技術(shù)協(xié)助收取額外費(fèi)用是不合理的；二是技術(shù)協(xié)助費(fèi)和開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，存在一些有爭(zhēng)議的地方；三是開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備、技術(shù)協(xié)助等服務(wù)內(nèi)容存在界定不清之處。本文認(rèn)為，開(kāi)業(yè)費(fèi)主要是為了滿足酒店開(kāi)業(yè)所需的員工工資、培訓(xùn)、招募、市場(chǎng)推廣、設(shè)備購(gòu)置而支出的費(fèi)用，此筆費(fèi)用酒店管理公司另行收費(fèi)是合理的；酒店管理公司從總部或其他酒店派遣人員支持酒店開(kāi)業(yè)而收取的技術(shù)協(xié)助費(fèi)確實(shí)有值得商榷之處。2023/1/6葉予舜11技術(shù)協(xié)助收費(fèi)不夠合理，酒店開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)收費(fèi)不夠合理許多業(yè)主代表中央預(yù)訂系統(tǒng)等費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不夠合理中央預(yù)訂系統(tǒng)費(fèi)用分?jǐn)傆卸喾N方法：按酒店年?duì)I業(yè)收入的一定比例分?jǐn)?、按預(yù)訂交易的次數(shù)分?jǐn)?、按預(yù)訂客房的數(shù)量分?jǐn)偟鹊龋恍┵M(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的確有不合理之處。除此之外，還有酒店管理公司總部的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、教育培育費(fèi)用、管理信息系統(tǒng)費(fèi)用、集中采購(gòu)費(fèi)用等。有的酒店為此不得不參加了一些本不打算參加的活動(dòng)，支付了相應(yīng)的費(fèi)用。有一些酒店業(yè)主認(rèn)為，既然已經(jīng)支付了管理費(fèi)和預(yù)訂費(fèi)用，酒店管理公司不應(yīng)再就其他的服務(wù)另行收費(fèi)，另外在對(duì)這些費(fèi)用的審核和支付方面雙方也存在著一定的分歧。2023/1/6葉予舜12中央預(yù)訂系統(tǒng)等費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不夠合理中央預(yù)訂系統(tǒng)費(fèi)用分?jǐn)傆卸喾N酒店管理公司的控制問(wèn)題2023/1/6葉予舜13酒店管理公司業(yè)績(jī)條款未能真正體現(xiàn)激勵(lì)作用酒店業(yè)主缺乏對(duì)酒店重大經(jīng)營(yíng)管理決策的影響力，對(duì)酒店主要管理人員提出更換或保持人員穩(wěn)定的意見(jiàn)有時(shí)難以得到采納酒店年度預(yù)算審批得不到有效的信息支持，雙方在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上存在分歧，酒店年度和季度績(jī)效評(píng)估結(jié)果不能落實(shí)。不能合理解釋實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)原因，不能采取有效措施改善低于預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)狀況。業(yè)主對(duì)酒店資金集中管理的效果不理想，一些重要支出的業(yè)主告知和認(rèn)可程序得不到執(zhí)行業(yè)主派駐酒店的管理人員難以充分發(fā)揮作用酒店管理公司的控制問(wèn)題2022/12/30葉予舜13酒店管理酒店管理公司業(yè)績(jī)條款未能真正體現(xiàn)激勵(lì)作用本文所稱業(yè)績(jī)條款指酒店業(yè)主和酒店管理公司事先在酒店管理合同中約定一個(gè)業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)，酒店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的，酒店業(yè)主可以提前終止合同。通過(guò)此種方式在一定程度上起到對(duì)酒店管理公司的激勵(lì)約束作用。在本文所做的訪談中，很少有酒店有類(lèi)似的約定，個(gè)別酒店即使有業(yè)績(jī)條款，如出租率連續(xù)3年低于競(jìng)爭(zhēng)組合的某一特定百分比等，所設(shè)立的業(yè)績(jī)衡量基準(zhǔn)也無(wú)法充分體現(xiàn)酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)能力，未能將此業(yè)績(jī)衡量基準(zhǔn)與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)充分掛鉤，對(duì)酒店管理公司的激勵(lì)約束作用十分有限。2023/1/6葉予舜14酒店管理公司業(yè)績(jī)條款未能真正體現(xiàn)激勵(lì)作用本文所稱業(yè)績(jī)條款指酒酒店業(yè)主缺乏對(duì)酒店重大經(jīng)營(yíng)管理決策的影響力，對(duì)酒店主要管理人員提出更換或保持人員穩(wěn)定的意見(jiàn)有時(shí)難以得到采納盡管酒店管理公司具有酒店的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，但對(duì)于影響到酒店經(jīng)營(yíng)的重大決策，業(yè)主仍應(yīng)保留其最終的審批權(quán)。由于酒店總經(jīng)理、駐店經(jīng)理等主要管理人員是由酒店管理公司派遣到酒店工作的，酒店管理公司通常會(huì)在一定范圍內(nèi)對(duì)這些人員進(jìn)行調(diào)配，以確保各酒店的經(jīng)營(yíng)需要。酒店業(yè)主與酒店管理公司在酒店主要管理人員調(diào)配上存在兩個(gè)方面的分歧：一是酒店業(yè)主對(duì)酒店主要管理人員的調(diào)換要求有時(shí)難以得到酒店管理公司合理的重視；二是酒店管理公司對(duì)酒店主要管理人員過(guò)于頻繁的調(diào)換易引進(jìn)業(yè)主的擔(dān)憂。2023/1/6葉予舜15酒店業(yè)主缺乏對(duì)酒店重大經(jīng)營(yíng)管理決策的影響力，對(duì)酒店主要管理人酒店年度預(yù)算審批得不到有效的信息支持，雙方在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上存在分歧，酒店年度和季度績(jī)效評(píng)估結(jié)果不能落實(shí)。酒店財(cái)務(wù)報(bào)告和業(yè)績(jī)報(bào)告是酒店一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)成果的反映，年度預(yù)算更是關(guān)系到下一年酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的確定和測(cè)算。但酒店管理公司提交的年度預(yù)算數(shù)據(jù)背后的支持細(xì)節(jié)和經(jīng)營(yíng)策略通常難以為業(yè)主所知曉。更重要的是，雙方在年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上經(jīng)常存在分歧，酒店業(yè)主設(shè)定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)通常會(huì)高于酒店管理公司制訂的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，而最終的解決辦法通常是，以酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)付諸實(shí)施，達(dá)到酒店業(yè)主設(shè)定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)時(shí)對(duì)酒店管理公司予以獎(jiǎng)勵(lì)。這種“雙重指標(biāo)”存在于多數(shù)國(guó)際品牌酒店。酒店業(yè)主對(duì)酒店年度和季度績(jī)效評(píng)估的結(jié)果有時(shí)未能得到完全落實(shí)。2023/1/6葉予舜16酒店年度預(yù)算審批得不到有效的信息支持，雙方在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上不能合理解釋實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)原因，不能采取有效措施改善低于預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)狀況。當(dāng)酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)時(shí)，通常不外乎以下三個(gè)原因：一是酒店管理公司對(duì)于經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)過(guò)于樂(lè)觀，預(yù)測(cè)指標(biāo)制訂過(guò)高；二是酒店管理公司經(jīng)營(yíng)策略和管理水平未能達(dá)到預(yù)期水平；三是出現(xiàn)了不可抗力的意外事件或不利經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。在酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)時(shí)，酒店管理公司對(duì)于其原因的解釋通常難以使酒店業(yè)主滿意。有的業(yè)主代表指出，在年中實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果已經(jīng)低于預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)難以完成全年經(jīng)營(yíng)預(yù)算時(shí)，酒店管理公司仍持樂(lè)觀態(tài)度，且未能審慎地分析原因并采取有效措施改善經(jīng)營(yíng)狀況，到年終實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果距離預(yù)算尚有很大差距時(shí)，就會(huì)引發(fā)酒店業(yè)主的不滿。2023/1/6葉予舜17不能合理解釋實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)原因，不能采取有效措施改善低業(yè)主對(duì)酒店資金集中管理的效果不理想，一些重要支出的業(yè)主告知和認(rèn)可程序得不到執(zhí)行一是酒店管理合同中對(duì)于酒店基本賬戶中維持日常經(jīng)營(yíng)所需的運(yùn)營(yíng)資金未明確規(guī)定其數(shù)額，從而可能引發(fā)雙方對(duì)運(yùn)營(yíng)資金數(shù)額的爭(zhēng)執(zhí)；二是對(duì)于超出酒店基本賬戶中所規(guī)定的運(yùn)營(yíng)資金上限、應(yīng)劃轉(zhuǎn)業(yè)主的那部分資金的劃轉(zhuǎn)時(shí)間,有的酒店規(guī)定為一個(gè)月，有的為一周，有的是隨時(shí)，沒(méi)有明確的規(guī)定，帶有很大的隨意性，不便于酒店業(yè)主提高資金運(yùn)作效率；三是對(duì)于重置準(zhǔn)備金的管理大都由酒店總經(jīng)理負(fù)責(zé)，有的酒店甚至還允許做短期的定期存款業(yè)務(wù)。重置準(zhǔn)備金關(guān)系到酒店的更新改造，應(yīng)由酒店業(yè)主或第三方管理更為安全可靠。2023/1/6葉予舜18業(yè)主對(duì)酒店資金集中管理的效果不理想，一些重要支出的業(yè)主告知和業(yè)主派駐酒店的管理人員難以充分發(fā)揮作用通常酒店業(yè)主會(huì)從業(yè)主方派遣副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)副總監(jiān)、工程副總監(jiān)等到酒店任職，意在培養(yǎng)人才，同時(shí)起到監(jiān)督作用。然而根據(jù)對(duì)國(guó)際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，酒店副總經(jīng)理在酒店主要負(fù)責(zé)政府公共關(guān)系、保安、工程等方面的事務(wù)，盡管也參與酒店行政會(huì)議和酒店重要的經(jīng)營(yíng)決策，但由于職責(zé)和精力所限，業(yè)主派駐酒店的管理人員在酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的深度和廣度上都有所欠缺，難以充分發(fā)揮監(jiān)督作用。2023/1/6葉予舜19業(yè)主派駐酒店的管理人員難以充分發(fā)揮作用通常酒店業(yè)主會(huì)從業(yè)主方酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題2023/1/6葉予舜20選擇酒店管理公司時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇酒店總經(jīng)理時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)組合相比不理想。有部分酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)組合相比不夠理想。非競(jìng)爭(zhēng)條款的實(shí)施未能有效保護(hù)本酒店利益酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題2022/12/30葉予舜20選擇酒店選擇酒店管理公司時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)眾多的酒店業(yè)主代表認(rèn)為，在選擇酒店管理公司時(shí)確實(shí)對(duì)不同的酒店管理公司進(jìn)行了比較，但同時(shí)考慮的酒店管理公司非常有限，而且僅僅限于在一些主要條款上的比較，未對(duì)適合本酒店的各家酒店管理公司進(jìn)行系統(tǒng)、全面的衡量和比較，也未能通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在各家有意向的酒店管理公司中進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)。2023/1/6葉予舜21選擇酒店管理公司時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)眾多的酒店業(yè)主代表認(rèn)為，選擇酒店總經(jīng)理時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店總經(jīng)理由人選由酒店管理公司推薦，酒店業(yè)主參與了面試和審核，但由于專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的限制，酒店業(yè)主通常很難在酒店總經(jīng)理的人選上做出中肯的評(píng)價(jià)，也較少要求酒店管理公司推薦多個(gè)人選加以選擇和比較。當(dāng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)總經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)和技能難以完全承擔(dān)酒店全面經(jīng)營(yíng)責(zé)任而要求調(diào)換時(shí)，則會(huì)在一定程度上引發(fā)雙方的分歧。2023/1/6葉予舜22選擇酒店總經(jīng)理時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店總經(jīng)理由人選由酒店管理酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)組合相比不理想。有部分酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)組合相比不夠理想。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是競(jìng)爭(zhēng)組合的選擇不合理，甚至有部分酒店已經(jīng)開(kāi)業(yè)近一年時(shí)間，至今還未商定本酒店的競(jìng)爭(zhēng)組合名單；二是競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)的選定上不盡合理，不能充分反映酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2023/1/6葉予舜23酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)組合相比不理想。有部分酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與非競(jìng)爭(zhēng)條款的實(shí)施未能有效保護(hù)本酒店利益大部分管理合同都規(guī)定了非競(jìng)爭(zhēng)條款，但實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)對(duì)酒店管理公司約束力度很小，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，本酒店就直接面臨同一酒店管理公司旗下同一細(xì)分品牌的競(jìng)爭(zhēng)。問(wèn)題主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是限制性區(qū)域不明確，區(qū)域界定過(guò)于狹小。很多酒店管理合同僅僅注明是“方圓3平方公里”、“方圓5平方公里”，且無(wú)明確的地圖標(biāo)注區(qū)域范圍，容易引發(fā)爭(zhēng)議；二是限制性時(shí)間過(guò)短，有的僅為三年或五年。有的雖然以整個(gè)合同期作為限制時(shí)間，但由于限制區(qū)域過(guò)于狹小，仍未對(duì)酒店管理公司起到實(shí)質(zhì)性約束作用，更缺少隨時(shí)間推移而逐漸縮小非競(jìng)爭(zhēng)條款實(shí)施的地理范圍的規(guī)定。2023/1/6葉予舜24非競(jìng)爭(zhēng)條款的實(shí)施未能有效保護(hù)本酒店利益大部分管理合同都規(guī)定了與酒店管理公司的爭(zhēng)議一些重大議題的分歧和爭(zhēng)議難以及時(shí)、有效地得到解決。根據(jù)訪談，在酒店日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，引發(fā)雙方爭(zhēng)議的特定事項(xiàng)有：酒店財(cái)務(wù)報(bào)告和業(yè)績(jī)報(bào)告內(nèi)容審核上的分歧；酒店管理公司未完成經(jīng)營(yíng)預(yù)算和財(cái)務(wù)績(jī)效；管理費(fèi)的計(jì)算和支付發(fā)生的分歧；對(duì)預(yù)訂系統(tǒng)、培訓(xùn)、推廣、常旅客計(jì)劃等費(fèi)用的分?jǐn)偙壤系姆制?；不利?jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)酒店管理公司業(yè)績(jī)條款影響的分歧；修理維護(hù)支出、重置支出準(zhǔn)備金或資本改良支出的決策分歧。以上的各種分歧和爭(zhēng)議，有的通過(guò)業(yè)主與酒店管理公司的專(zhuān)題會(huì)議得到了解決；但對(duì)于有的分歧，出現(xiàn)了雙方各執(zhí)一詞、久拖不決的僵持局面，并沒(méi)有切實(shí)可行的方式加以解決，這對(duì)于雙方建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系是不利的。從本文的研究可以看出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的國(guó)際品牌酒店的業(yè)主方和管理方的合作關(guān)系雖然是基本穩(wěn)定的，但仍然存在一些亟須解決的問(wèn)題。在酒店委托管理經(jīng)營(yíng)方式下，由于酒店所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離、在酒店業(yè)主追求盡可能高的投資回報(bào)的同時(shí)，酒店管理公司追求盡可能高的管理費(fèi)和品牌溢價(jià)。業(yè)主的長(zhǎng)期投資回報(bào)目標(biāo)與酒店管理公司的短期收益目標(biāo)的難以調(diào)和從根本上決定了雙方內(nèi)在的利益沖突。如何充分發(fā)揮酒店委托管理這種經(jīng)營(yíng)方式的作用，有效平衡雙方利益，保證業(yè)主獲得專(zhuān)業(yè)化分工收益的同時(shí)降低代理成本，是當(dāng)今酒店管理實(shí)踐的重要任務(wù)，也是旅游管理理論關(guān)注的前沿課題，需要理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)此進(jìn)行深入的探討和研究。2023/1/6葉予舜25與酒店管理公司的爭(zhēng)議一些重大議題的分歧和爭(zhēng)議難以及時(shí)、有效地業(yè)主與酒店管理公司——集團(tuán)連鎖酒店管理公司合作關(guān)系現(xiàn)狀2023/1/6葉予舜26業(yè)主與酒店管理公司——集團(tuán)連鎖酒店管理公司合作關(guān)系現(xiàn)狀202業(yè)主與酒店管理公司的合作關(guān)系部分業(yè)主和管理公司未能對(duì)酒店項(xiàng)目嚴(yán)格評(píng)估，酒店項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)雙方的既定目標(biāo)存在困難。一些酒店業(yè)主認(rèn)為，管理公司不參股或貸款表明合作誠(chéng)意不夠部分業(yè)主未能對(duì)酒店管理公司進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估部分業(yè)主未能對(duì)酒店總經(jīng)理進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估部分酒店的品牌與酒店定位和特色不完全匹配2023/1/6葉予舜27業(yè)主與酒店管理公司的合作關(guān)系部分業(yè)主和管理公司未能對(duì)酒店項(xiàng)目部分業(yè)主和管理公司未能對(duì)酒店項(xiàng)目嚴(yán)格評(píng)估，酒店項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)雙方的既定目標(biāo)存在困難。一些初次涉足酒店投資領(lǐng)域的酒店業(yè)主，對(duì)酒店項(xiàng)目本身硬件的要求重視不夠，對(duì)于酒店專(zhuān)業(yè)化程度估計(jì)不足，而又未求助于專(zhuān)業(yè)酒店咨詢顧問(wèn)和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，也未委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審慎的可行性分析，有的酒店項(xiàng)目是由收購(gòu)的爛尾樓改建而成，工程設(shè)計(jì)方面遺留問(wèn)題很多，隨著時(shí)間的推移而逐漸暴露出來(lái)。一些酒店管理公司為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，對(duì)項(xiàng)目本身的硬件設(shè)施、項(xiàng)目所處區(qū)位是否能吸引到足夠的目標(biāo)客源也未做審慎的評(píng)估。在酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)酒店硬件設(shè)施不符合相關(guān)規(guī)定和需要而改建又需要投入大量資金時(shí)，雙方的分歧便會(huì)暴露出來(lái)。一些國(guó)內(nèi)二線城市尚未形成成熟的商務(wù)環(huán)境和配套設(shè)施，缺乏高星級(jí)酒店所需要的集中、密集的商務(wù)活動(dòng)，客源遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到當(dāng)初預(yù)計(jì)的樂(lè)觀水平。當(dāng)酒店出租率下滑，房?jī)r(jià)疲軟，酒店的經(jīng)營(yíng)收益尚不足以提取酒店物業(yè)折舊和還本付息，且經(jīng)營(yíng)不利的狀況長(zhǎng)時(shí)間得不到改觀時(shí)，酒店業(yè)主和酒店管理公司的矛盾就會(huì)激化。2023/1/6葉予舜28部分業(yè)主和管理公司未能對(duì)酒店項(xiàng)目嚴(yán)格評(píng)估，酒店項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)雙方的一些酒店業(yè)主認(rèn)為，管理公司不參股或貸款表明合作誠(chéng)意不夠有些酒店業(yè)主要求酒店管理公司在酒店參股或貸款，甚至作為酒店管理公司參與競(jìng)爭(zhēng)的前提條件，期望以此使酒店管理公司具有與酒店業(yè)主同樣的利益取向，并以此對(duì)其產(chǎn)生有效的激勵(lì)約束。大多數(shù)酒店管理公司都完成了從地產(chǎn)投資公司到酒店運(yùn)營(yíng)公司的轉(zhuǎn)變，除非項(xiàng)目具有非同一般的優(yōu)勢(shì)且能增強(qiáng)酒店管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，酒店管理公司通常不會(huì)參股或貸款。雙方在這方面的分歧將在一定程度上影響雙方在其他方面共識(shí)的達(dá)成。2023/1/6葉予舜29一些酒店業(yè)主認(rèn)為，管理公司不參股或貸款表明合作誠(chéng)意不夠有些酒部分業(yè)主未能對(duì)酒店管理公司進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有40多家國(guó)際酒店管理公司進(jìn)入了中國(guó)內(nèi)地。酒店業(yè)主面臨眾多的國(guó)際酒店管理公司近乎同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)狀況，在專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏和信息不夠通達(dá)的情況下，難以對(duì)酒店管理公司多方考證，進(jìn)行全方位的選擇和評(píng)估。目前在業(yè)內(nèi)仍缺乏一個(gè)較為合理、客觀地選擇、評(píng)價(jià)酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)或參照體系，有些業(yè)主在選擇酒店管理公司時(shí)顯得無(wú)所適從。2023/1/6葉予舜30部分業(yè)主未能對(duì)酒店管理公司進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目部分業(yè)主未能對(duì)酒店總經(jīng)理進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估酒店總經(jīng)理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店運(yùn)營(yíng)中全權(quán)代表酒店管理公司，負(fù)責(zé)酒店的日常經(jīng)營(yíng)管理和與酒店業(yè)主的溝通，是酒店業(yè)主和酒店管理公司聯(lián)絡(luò)的橋梁和紐帶。其經(jīng)驗(yàn)、資歷、經(jīng)營(yíng)管理水平和溝通能力對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)和維系酒店業(yè)主與酒店管理公司的良好合作關(guān)系至關(guān)重要。由于酒店總經(jīng)理是由酒店管理公司委派的，有些酒店業(yè)主未能行使審核的權(quán)利，或雖然經(jīng)過(guò)審核卻由于專(zhuān)業(yè)水平的限制難以對(duì)總經(jīng)理人選做出中肯的評(píng)價(jià)。如果在酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)總經(jīng)理不能完全勝任其職務(wù)，將會(huì)在一定程度上導(dǎo)致與酒店管理公司的分歧，這種分歧若不能得到及時(shí)解決，將會(huì)嚴(yán)重影響酒店的正常運(yùn)行。2023/1/6葉予舜31部分業(yè)主未能對(duì)酒店總經(jīng)理進(jìn)行嚴(yán)格選擇和評(píng)估酒店總經(jīng)理是酒店管部分酒店的品牌與酒店定位和特色不完全匹配當(dāng)前許多酒店管理公司大力拓展其酒店產(chǎn)品線，針對(duì)特定的細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)，期望獲取更多的市場(chǎng)份額。一些酒店管理公司進(jìn)入了所有細(xì)分市場(chǎng)，以某知名品牌為例，其細(xì)分品牌有十幾個(gè)之多，產(chǎn)品線覆蓋了從豪華酒店到經(jīng)濟(jì)型酒店的幾乎所有細(xì)分市場(chǎng)。缺乏經(jīng)驗(yàn)的酒店業(yè)主面對(duì)眾多的酒店管理公司和品牌，經(jīng)常以品牌的豪華程度和知名度作為選擇的標(biāo)準(zhǔn)，而未能與酒店自身的定位和特色相匹配，在支付額外的設(shè)計(jì)費(fèi)用和改造費(fèi)用之后，相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收益卻未見(jiàn)明顯增長(zhǎng)。更有少數(shù)酒店業(yè)主將酒店管理公司在國(guó)外酒店市場(chǎng)上的中檔品牌當(dāng)作高檔品牌加以引進(jìn)，成為日后引發(fā)雙方分歧和矛盾的根源之一。2023/1/6葉予舜32部分酒店的品牌與酒店定位和特色不完全匹配當(dāng)前許多酒店管理公司酒店管理公司的報(bào)酬問(wèn)題2023/1/6葉予舜33報(bào)酬管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)的相關(guān)性不強(qiáng)基本管理費(fèi)與酒店管理績(jī)效相關(guān)性不強(qiáng)，占酒店總收入的比例過(guò)高，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)占經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）的比例過(guò)高。技術(shù)協(xié)助收費(fèi)不夠合理，酒店開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)收費(fèi)不夠合理中央預(yù)訂系統(tǒng)等費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不夠合理酒店管理公司的報(bào)酬問(wèn)題2022/12/30葉予舜8報(bào)酬管理費(fèi)管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)的相關(guān)性不強(qiáng)酒店業(yè)主利潤(rùn)是由酒店?duì)I業(yè)收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和基本管理費(fèi)得到的經(jīng)營(yíng)毛利（GOP），再扣除獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)（IncentiveFee）和重置準(zhǔn)備金（FF＆E）后得到的，用于酒店業(yè)主衡量酒店經(jīng)營(yíng)的毛利。對(duì)于酒店業(yè)主來(lái)說(shuō)，還需要在此基礎(chǔ)上扣除房產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、計(jì)提折舊及相關(guān)固定成本攤銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用后才能得到酒店板塊對(duì)于業(yè)主的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。一個(gè)年?duì)I業(yè)收入（GOR）幾千萬(wàn)人民幣、年經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）達(dá)到上千萬(wàn)人民幣的酒店，在計(jì)提了所有相關(guān)費(fèi)用后，收益仍有可能是負(fù)數(shù)。這在接受本文調(diào)查和訪談的國(guó)際品牌酒店中絕非個(gè)案。然而即使酒店業(yè)主在酒店板塊的收益是虧損的，按照與酒店管理公司簽訂的酒店管理合同，仍需按時(shí)支付高額的管理費(fèi)，一些酒店業(yè)主對(duì)此難以接受。2023/1/6葉予舜34管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)的相關(guān)性不強(qiáng)酒店業(yè)主利潤(rùn)是由酒店?duì)I業(yè)收入減去基本管理費(fèi)與酒店管理績(jī)效相關(guān)性不強(qiáng)，占酒店總收入的比例過(guò)高，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)占經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）的比例過(guò)高管理費(fèi)與業(yè)主利潤(rùn)相關(guān)性不強(qiáng)集中體現(xiàn)在基本管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的計(jì)提方式上?；竟芾碣M(fèi)通常占酒店?duì)I業(yè)收入的一定比例（目前市場(chǎng)平均水平為1.5%%~2%%，依雙方談判實(shí)力而定），且無(wú)任何業(yè)績(jī)基準(zhǔn)。這意味著不論酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危频旯芾砉径紝凑蘸贤s定獲得一定比例的酒店?duì)I業(yè)收入。獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)通常都約定一個(gè)業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)，如經(jīng)營(yíng)毛利、經(jīng)營(yíng)毛利率或出租率等，且通常根據(jù)業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)的規(guī)定實(shí)行累進(jìn)比率（目前市場(chǎng)平均水平為5%%~10%%，依雙方談判實(shí)力而定）。通常計(jì)算下來(lái)，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)和基本管理費(fèi)之和占酒店年度總收入的5％~8％左右。在與眾多國(guó)際品牌酒店業(yè)主代表的訪談中，本文發(fā)現(xiàn)存在兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)不合理，如經(jīng)營(yíng)毛利和出租率等；二是一些酒店根本就未設(shè)立業(yè)績(jī)考核基準(zhǔn)，使得獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上成為另一筆基本管理費(fèi)，完全失去了獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的激勵(lì)約束作用。2023/1/6葉予舜35基本管理費(fèi)與酒店管理績(jī)效相關(guān)性不強(qiáng)，占酒店總收入的比例過(guò)高，技術(shù)協(xié)助收費(fèi)不夠合理，酒店開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)收費(fèi)不夠合理許多業(yè)主代表認(rèn)為，酒店管理公司收取的技術(shù)協(xié)助費(fèi)和開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)存在三個(gè)方面的問(wèn)題：一是質(zhì)疑這兩種費(fèi)用收取的合理性。既然酒店業(yè)主向酒店管理公司支付管理費(fèi)，而且雙方也是合作伙伴的關(guān)系，在管理費(fèi)之外再單獨(dú)就開(kāi)業(yè)和技術(shù)協(xié)助收取額外費(fèi)用是不合理的；二是技術(shù)協(xié)助費(fèi)和開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，存在一些有爭(zhēng)議的地方；三是開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備、技術(shù)協(xié)助等服務(wù)內(nèi)容存在界定不清之處。本文認(rèn)為，開(kāi)業(yè)費(fèi)主要是為了滿足酒店開(kāi)業(yè)所需的員工工資、培訓(xùn)、招募、市場(chǎng)推廣、設(shè)備購(gòu)置而支出的費(fèi)用，此筆費(fèi)用酒店管理公司另行收費(fèi)是合理的；酒店管理公司從總部或其他酒店派遣人員支持酒店開(kāi)業(yè)而收取的技術(shù)協(xié)助費(fèi)確實(shí)有值得商榷之處。2023/1/6葉予舜36技術(shù)協(xié)助收費(fèi)不夠合理，酒店開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)收費(fèi)不夠合理許多業(yè)主代表中央預(yù)訂系統(tǒng)等費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不夠合理中央預(yù)訂系統(tǒng)費(fèi)用分?jǐn)傆卸喾N方法：按酒店年?duì)I業(yè)收入的一定比例分?jǐn)?、按預(yù)訂交易的次數(shù)分?jǐn)?、按預(yù)訂客房的數(shù)量分?jǐn)偟鹊?，一些費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的確有不合理之處。除此之外，還有酒店管理公司總部的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、教育培育費(fèi)用、管理信息系統(tǒng)費(fèi)用、集中采購(gòu)費(fèi)用等。有的酒店為此不得不參加了一些本不打算參加的活動(dòng)，支付了相應(yīng)的費(fèi)用。有一些酒店業(yè)主認(rèn)為，既然已經(jīng)支付了管理費(fèi)和預(yù)訂費(fèi)用，酒店管理公司不應(yīng)再就其他的服務(wù)另行收費(fèi)，另外在對(duì)這些費(fèi)用的審核和支付方面雙方也存在著一定的分歧。2023/1/6葉予舜37中央預(yù)訂系統(tǒng)等費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不夠合理中央預(yù)訂系統(tǒng)費(fèi)用分?jǐn)傆卸喾N酒店管理公司的控制問(wèn)題2023/1/6葉予舜38酒店管理公司業(yè)績(jī)條款未能真正體現(xiàn)激勵(lì)作用酒店業(yè)主缺乏對(duì)酒店重大經(jīng)營(yíng)管理決策的影響力，對(duì)酒店主要管理人員提出更換或保持人員穩(wěn)定的意見(jiàn)有時(shí)難以得到采納酒店年度預(yù)算審批得不到有效的信息支持，雙方在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上存在分歧，酒店年度和季度績(jī)效評(píng)估結(jié)果不能落實(shí)。不能合理解釋實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)原因，不能采取有效措施改善低于預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)狀況。業(yè)主對(duì)酒店資金集中管理的效果不理想，一些重要支出的業(yè)主告知和認(rèn)可程序得不到執(zhí)行業(yè)主派駐酒店的管理人員難以充分發(fā)揮作用酒店管理公司的控制問(wèn)題2022/12/30葉予舜13酒店管理酒店管理公司業(yè)績(jī)條款未能真正體現(xiàn)激勵(lì)作用本文所稱業(yè)績(jī)條款指酒店業(yè)主和酒店管理公司事先在酒店管理合同中約定一個(gè)業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)，酒店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的，酒店業(yè)主可以提前終止合同。通過(guò)此種方式在一定程度上起到對(duì)酒店管理公司的激勵(lì)約束作用。在本文所做的訪談中，很少有酒店有類(lèi)似的約定，個(gè)別酒店即使有業(yè)績(jī)條款，如出租率連續(xù)3年低于競(jìng)爭(zhēng)組合的某一特定百分比等，所設(shè)立的業(yè)績(jī)衡量基準(zhǔn)也無(wú)法充分體現(xiàn)酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)能力，未能將此業(yè)績(jī)衡量基準(zhǔn)與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)充分掛鉤，對(duì)酒店管理公司的激勵(lì)約束作用十分有限。2023/1/6葉予舜39酒店管理公司業(yè)績(jī)條款未能真正體現(xiàn)激勵(lì)作用本文所稱業(yè)績(jī)條款指酒酒店業(yè)主缺乏對(duì)酒店重大經(jīng)營(yíng)管理決策的影響力，對(duì)酒店主要管理人員提出更換或保持人員穩(wěn)定的意見(jiàn)有時(shí)難以得到采納盡管酒店管理公司具有酒店的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，但對(duì)于影響到酒店經(jīng)營(yíng)的重大決策，業(yè)主仍應(yīng)保留其最終的審批權(quán)。由于酒店總經(jīng)理、駐店經(jīng)理等主要管理人員是由酒店管理公司派遣到酒店工作的，酒店管理公司通常會(huì)在一定范圍內(nèi)對(duì)這些人員進(jìn)行調(diào)配，以確保各酒店的經(jīng)營(yíng)需要。酒店業(yè)主與酒店管理公司在酒店主要管理人員調(diào)配上存在兩個(gè)方面的分歧：一是酒店業(yè)主對(duì)酒店主要管理人員的調(diào)換要求有時(shí)難以得到酒店管理公司合理的重視；二是酒店管理公司對(duì)酒店主要管理人員過(guò)于頻繁的調(diào)換易引進(jìn)業(yè)主的擔(dān)憂。2023/1/6葉予舜40酒店業(yè)主缺乏對(duì)酒店重大經(jīng)營(yíng)管理決策的影響力，對(duì)酒店主要管理人酒店年度預(yù)算審批得不到有效的信息支持，雙方在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上存在分歧，酒店年度和季度績(jī)效評(píng)估結(jié)果不能落實(shí)。酒店財(cái)務(wù)報(bào)告和業(yè)績(jī)報(bào)告是酒店一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)成果的反映，年度預(yù)算更是關(guān)系到下一年酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的確定和測(cè)算。但酒店管理公司提交的年度預(yù)算數(shù)據(jù)背后的支持細(xì)節(jié)和經(jīng)營(yíng)策略通常難以為業(yè)主所知曉。更重要的是，雙方在年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上經(jīng)常存在分歧，酒店業(yè)主設(shè)定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)通常會(huì)高于酒店管理公司制訂的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，而最終的解決辦法通常是，以酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)付諸實(shí)施，達(dá)到酒店業(yè)主設(shè)定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)時(shí)對(duì)酒店管理公司予以獎(jiǎng)勵(lì)。這種“雙重指標(biāo)”存在于多數(shù)國(guó)際品牌酒店。酒店業(yè)主對(duì)酒店年度和季度績(jī)效評(píng)估的結(jié)果有時(shí)未能得到完全落實(shí)。2023/1/6葉予舜41酒店年度預(yù)算審批得不到有效的信息支持，雙方在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)定上不能合理解釋實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)原因，不能采取有效措施改善低于預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)狀況。當(dāng)酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)時(shí)，通常不外乎以下三個(gè)原因：一是酒店管理公司對(duì)于經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)過(guò)于樂(lè)觀，預(yù)測(cè)指標(biāo)制訂過(guò)高；二是酒店管理公司經(jīng)營(yíng)策略和管理水平未能達(dá)到預(yù)期水平；三是出現(xiàn)了不可抗力的意外事件或不利經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。在酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)時(shí)，酒店管理公司對(duì)于其原因的解釋通常難以使酒店業(yè)主滿意。有的業(yè)主代表指出，在年中實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果已經(jīng)低于預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)難以完成全年經(jīng)營(yíng)預(yù)算時(shí)，酒店管理公司仍持樂(lè)觀態(tài)度，且未能審慎地分析原因并采取有效措施改善經(jīng)營(yíng)狀況，到年終實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果距離預(yù)算尚有很大差距時(shí)，就會(huì)引發(fā)酒店業(yè)主的不滿。2023/1/6葉予舜42不能合理解釋實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果低于預(yù)測(cè)原因，不能采取有效措施改善低業(yè)主對(duì)酒店資金集中管理的效果不理想，一些重要支出的業(yè)主告知和認(rèn)可程序得不到執(zhí)行一是酒店管理合同中對(duì)于酒店基本賬戶中維持日常經(jīng)營(yíng)所需的運(yùn)營(yíng)資金未明確規(guī)定其數(shù)額，從而可能引發(fā)雙方對(duì)運(yùn)營(yíng)資金數(shù)額的爭(zhēng)執(zhí)；二是對(duì)于超出酒店基本賬戶中所規(guī)定的運(yùn)營(yíng)資金上限、應(yīng)劃轉(zhuǎn)業(yè)主的那部分資金的劃轉(zhuǎn)時(shí)間,有的酒店規(guī)定為一個(gè)月，有的為一周，有的是隨時(shí)，沒(méi)有明確的規(guī)定，帶有很大的隨意性，不便于酒店業(yè)主提高資金運(yùn)作效率；三是對(duì)于重置準(zhǔn)備金的管理大都由酒店總經(jīng)理負(fù)責(zé)，有的酒店甚至還允許做短期的定期存款業(yè)務(wù)。重置準(zhǔn)備金關(guān)系到酒店的更新改造，應(yīng)由酒店業(yè)主或第三方管理更為安全可靠。2023/1/6葉予舜43業(yè)主對(duì)酒店資金集中管理的效果不理想，一些重要支出的業(yè)主告知和業(yè)主派駐酒店的管理人員難以充分發(fā)揮作用通常酒店業(yè)主會(huì)從業(yè)主方派遣副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)副總監(jiān)、工程副總監(jiān)等到酒店任職，意在培養(yǎng)人才，同時(shí)起到監(jiān)督作用。然而根據(jù)對(duì)國(guó)際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，酒店副總經(jīng)理在酒店主要負(fù)責(zé)政府公共關(guān)系、保安、工程等方面的事務(wù)，盡管也參與酒店行政會(huì)議和酒店重要的經(jīng)營(yíng)決策，但由于職責(zé)和精力所限，業(yè)主派駐酒店的管理人員在酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的深度和廣度上都有所欠缺，難以充分發(fā)揮監(jiān)督作用。2023/1/6葉予舜44業(yè)主派駐酒店的管理人員難以充分發(fā)揮作用通常酒店業(yè)主會(huì)從業(yè)主方酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題2023/1/6葉予舜45選擇酒店管理公司時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇酒店總經(jīng)理時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)組合相比不理想。有部分酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)組合相比不夠理想。非競(jìng)爭(zhēng)條款的實(shí)施未能有效保護(hù)本酒店利益酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題2022/12/30葉予舜20選擇酒店選擇酒店管理公司時(shí)未充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)眾多的酒店業(yè)主代表認(rèn)為，在選擇酒店管理公司時(shí)確實(shí)對(duì)不同的酒店管理公司進(jìn)行了比較，但