江蘇省宿遷市中豪國際廣場考察報告

PAGEPAGE17關(guān)于江蘇省宿遷市中豪國際廣場項目的請示總經(jīng)理：宿遷，位于江蘇省北部、長江三角洲地區(qū)，長三角城市群成員城市，是淮海經(jīng)濟(jì)圈、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)。宿遷市中豪國際廣場項目位于江蘇宿遷宿城區(qū)西湖路與發(fā)展大道交叉口，霸王舉鼎廣場東北角，距宿遷客運站600米，距寶龍城市廣場900米，距離宿遷金鷹1500米。擁有萬豪品牌酒店旗下萬怡酒店（五星），中豪國際廣場項目總占地5.8萬方，總建筑面積35萬方，容積率4.81，商業(yè)部分面積6萬方，整個商業(yè)綜合體是沿西湖路由東向西六棟商業(yè)裙樓組成。中豪國際廣場是由江蘇中豪置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)，國家一級開發(fā)資質(zhì)，實力較強，是宿遷目前最大的商業(yè)項目，地理位置較好，沿街面400米，交通便利，周邊住宅人口密度較高，整體購買力較強，是政府重點工程，未來將形成第一商業(yè)中心。后市發(fā)展?jié)摿Ψ浅？春谩Ｄ壳霸擁椖坑幸獬鲎?。建議介入該項目。請領(lǐng)導(dǎo)指示。中豪自持百貨面積（1F-5F）：39946㎡，現(xiàn)報租金：1元/平方/天；自持超市面積（1F-2F）：20051㎡，現(xiàn)報租金：1.2元/平方/天。當(dāng)否，請總經(jīng)理批示。附：江蘇省宿遷市中豪國際廣場項目考察報告徐州銀座商城有限公司2014年6月20日江蘇省宿遷市中豪國際廣場項目考察報告一、城市概況宿遷，位于江蘇省北部、長江三角洲地區(qū)，長三角城市群成員城市，是淮海經(jīng)濟(jì)圈、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)，是江蘇省最年輕的地級市。宿遷是西楚霸王項羽的故鄉(xiāng)，京杭大運河穿境而過，洪澤湖、駱馬湖兩大湖泊鑲嵌南北，宿遷自古便有“北望齊魯、南接江淮，居兩水（即黃河、長江）中道、扼二京（即北京、南京）咽喉”之稱。宿遷是中國酒都，洋河、雙溝兩大名酒出產(chǎn)于此。2012年8月，中國輕工業(yè)聯(lián)合會和中國酒業(yè)協(xié)會授予宿遷“中國白酒之都”的稱號。本案本案1、行政區(qū)劃：宿遷市面積6890平方公里，轄3縣5區(qū)、18個街道辦事處，96鎮(zhèn)，1個服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園，1個工業(yè)園、人口572萬。市區(qū)面積2108平方公里、人口160萬。2、城市經(jīng)濟(jì)：宿遷市主要有食品飲料、紡織服裝、林木加工、機械電子四大支柱產(chǎn)業(yè)，2013年GDP達(dá)到1706.28億，增長12.5%，財政總收入381.9億元、增長14.6%，公共財政收入185.1億元、增長17.1%，固定資產(chǎn)投資1290億元、增長25.8%，貸款余額1282.1億元、增長27.8%;11項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位居全省首位。2013年，宿遷實現(xiàn)財政總收入381.94億元，全市公共財政預(yù)算支出300.06億元，全市金融機構(gòu)人民幣存款余額1475.58億元，增長20.3%；金融機構(gòu)人民幣貸款余額1282.09億元，增長27.8%。宿遷完成固定資產(chǎn)投資1290.75億元，比上年增長25.8%。2013年，宿遷實現(xiàn)社會消費品零售總額442.43億元，比上年增長14.0%。按消費形態(tài)分，批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額385.44億元，增長14.9%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額56.99億元，增長7.9%二、項目概況1、項目名稱：江蘇省宿遷市中豪國際廣場。本案本案2、開發(fā)商：江蘇中豪控股集團(tuán)有限公司成立于2013年1月，前身為江蘇中豪置業(yè)有限責(zé)任公司，集團(tuán)位于西楚霸王故里——江蘇省宿遷市，是一家集文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)流通為一體的大型開發(fā)企業(yè)。集團(tuán)公司現(xiàn)下轄江蘇中豪置業(yè)有限責(zé)任公司、江蘇運河文化城投資開發(fā)有限公司、江蘇運河置業(yè)有限公司、克拉嗨谷、運河金陵大飯店、江蘇運河體育會展中心、宿遷義烏國際商貿(mào)城市場管理公司。江蘇中豪置業(yè)有限責(zé)任公司，擁有國家一級開發(fā)資質(zhì)，是江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強之一。公司于2005年進(jìn)入宿遷市場，公司先后開發(fā)了中豪國際星城、中豪國際廣場、中豪國際花園、宿遷義烏國際商貿(mào)城、宿遷義烏精品街、中豪精品建材館、中豪國際星城一期、宿遷市奧林匹克中心，宿遷城市展覽館，宿遷國際會展中心，宿遷廣播電視發(fā)射塔，中國運河博覽園，中豪.運河天璽，中豪.運河春天等商業(yè)和住宅項目，總建筑面積一百多萬平方米，公司注冊資金22000萬元人民幣，擁有員工180余人，其中具有高級職稱的占50%以上，綜合實力雄厚。3、項目背景：中豪國際廣場項目總占地5.8萬方，總建筑面積35萬方，容積率4.81，整個商業(yè)綜合體是沿西湖路由東向西六棟商業(yè)裙樓組成，跨度為500M左右。開發(fā)商源著精益求精的精神，從建筑規(guī)劃初期就將產(chǎn)品定位成宿遷頂級城市綜合體，用長遠(yuǎn)的眼光來規(guī)劃設(shè)計。1至6號樓全采用玻璃幕墻的建筑風(fēng)格，這在目前宿遷所有已規(guī)劃的項目中，我們是唯一一個采用全玻璃幕墻外立面的項目；總高120米的5A甲級寫字樓更是宿遷絕無僅有的第一高樓；同時我們還有著宿遷最大規(guī)模的地下車庫；并且我們也是宿遷第一家國際的先行者；項目完工后將會給宿遷市民帶來一種國際大都市時尚感。中豪國際廣場位于霸王舉鼎商圈，是中豪置業(yè)傾力打造的新型城市綜合體項目，屬于傳統(tǒng)與未來交匯的商業(yè)領(lǐng)地，她做為江蘇中豪置業(yè)持有型商業(yè)物業(yè)，中豪國際廣場將以左右城市的力量引領(lǐng)宿遷邁向城市新輝煌。中豪國際廣場-城市精神的扛鼎之作，比肩世界的國際商業(yè)綜合體。中豪國際廣場定位于國際商業(yè)綜合體，產(chǎn)品種類分為5A甲級寫字樓、百變LOFT、有氧SOHO、國際精裝商務(wù)酒店、國際星級酒店、奢華百貨、大型賣場和高檔休閑娛樂。在硬件設(shè)施上，各種高速手扶梯與垂直梯有效保障了垂直交通的效率;2100個地下車位、300個地上車位，雙向出入口，充分實現(xiàn)無障礙交通。無不是奠定了中豪國際廣場在宿遷的“領(lǐng)主”地位。4、項目產(chǎn)權(quán)：中豪自持百貨面積（1F-5F）：39946㎡，中豪自持超市面積（1F-2F）：20051㎡，產(chǎn)權(quán)全歸中豪所有5、物業(yè)狀況：電梯依據(jù)雙方洽談情況另議?？照{(diào)由租賃方將空調(diào)系統(tǒng)安裝完畢，交付承租方使用（空調(diào)費用含在物業(yè)管理費內(nèi)）。煤氣，水，電以租賃方名義辦理開戶，在承租方開業(yè)前過戶給承租方。承租方承諾在合同期結(jié)束或終止后，將戶名再轉(zhuǎn)到租賃方名下。承租方自行繳納相關(guān)費用。一次消防設(shè)施由中豪提供負(fù)責(zé)驗收通過，二次消防銀座商城負(fù)責(zé)驗收通過，為保證開業(yè)進(jìn)度銀座商城同意內(nèi)裝修同步進(jìn)行。6、項目位置：該地塊位于江蘇宿遷宿城區(qū)西湖路與發(fā)展大道交叉口，霸王舉鼎廣場東北角，距宿遷客運站600米，交通便捷配套齊全。7、項目交通：項目周邊皆為交通主干道，項目北側(cè)為西湖路，雙向六車道，項目東側(cè)為發(fā)展大道，雙向六車道，中間均有隔離帶，兩側(cè)有非機動車道，道路目前狀況良好，十分暢通。8、項目現(xiàn)狀：中豪國際廣場項目位于江蘇宿遷宿城區(qū)西湖路與發(fā)展大道交叉口，總占地5.8萬方，容積率4.81，總建筑面積35萬平方，其中商業(yè)面積11.8萬，停車位地下2100個，地上300個，整個商業(yè)綜合體是沿西湖路由東向西六棟商業(yè)裙樓組成，跨度為400M左右?，F(xiàn)已簽約的商家：萬豪國際酒店集團(tuán)、星美傳媒集團(tuán)有限公司、文峰千家惠超市成功簽約進(jìn)駐中豪國際廣場。工程進(jìn)度：酒店外立面已安裝，商業(yè)部分已封頂。三、商圈概況 1、項目商圈：宿遷市內(nèi)商業(yè)主要集中在幸福路、霸王舉鼎和洪澤湖路商圈三大商圈。比較內(nèi)容幸福路商圈霸王舉鼎商圈洪澤湖路商圈結(jié)論經(jīng)營行業(yè)行業(yè)齊全，包羅萬象

以高級精品服飾為主，精致主題餐飲為輔大型購物中心、數(shù)碼連鎖以及餐飲娛樂為一體幸福路發(fā)展較早，而且商品種類繁多，行業(yè)齊齊全。這一點是其它商圈所無法比擬的。商業(yè)特色旅游、文化、休閑為一體，不單其商品帶有旅游特色，其文化和商業(yè)的結(jié)合更具有特色

多為高檔時尚服飾專賣店，主題餐飲集中，規(guī)模日益擴(kuò)大。大型購物中心，其次為目的性非常明顯的直達(dá)性采購

三個商圈各不相同，都有各自獨立的商業(yè)特色，以此吸引人流

商品檔次中中高中高整體上霸王舉鼎商圈及洪澤湖路商圈的商品檔次高于其它商圈。消費群旅游人士、本土居民、工薪階層、時尚青年白領(lǐng)階層、新貴一族社區(qū)居民、家庭、特定性消費者、民工一族

各商圈的消費群由其

自身的商業(yè)特色所決

定。主要消費年齡18-2518-3525-45幸福路商圈年輕人較集中，霸王舉鼎商圈已有后來居上的趨勢?？傮w平均提袋率35%25%30%幸福路商圈最高，因其已為成熟商圈。交通便利性交通可達(dá)，但停車不方便

交通可達(dá)性最好，停車方便

交通可達(dá)性好，停車非常方便霸王舉鼎商圈在汽車站周邊，同時擁有市內(nèi)最集中的公交車

站，交通便利性具有絕對優(yōu)勢。

未來發(fā)展未來將發(fā)展成宿遷旅游特色，由于幸福路已是成熟商業(yè)區(qū)，目前已發(fā)展為宿遷人流最密集的商業(yè)區(qū)，但由于周邊以住宅為主，后期發(fā)展有限。該商圈是政府重點改造工程，未來將形成繼幸福路路后第二個商業(yè)中心。后市發(fā)展?jié)摿Ψ浅？春?。洪澤湖路商圈處?/p>

宿遷市政府交處，雖然該商圈是以大潤發(fā)購物心，但是由于其周邊都是以住宅和辦公樓為主，而且前商業(yè)形象也偏差后市發(fā)展?jié)摿τ邢?/p>

霸王舉鼎商圈的未來發(fā)展最具有潛力，洪澤湖路商圈可成精致高檔寫字樓。四、競爭態(tài)勢1、霸王舉鼎商圈

區(qū)域范圍：

以霸王舉鼎為中心，周邊輻射1公里。

營業(yè)規(guī)模：

規(guī)劃用地面積約2.5平方公里，總建筑面積216萬平方米，其中商業(yè)面積約為25萬平方米，規(guī)劃人口3.4萬人，競爭店：宿遷金鷹，寶龍城市廣場。該項目距離寶龍城市廣場900米，距離宿遷金鷹1500米。宿遷金鷹B1F“數(shù)碼生活館”，本層主要以金鷹超市、大家電、美食廣場、數(shù)碼、客席作為區(qū)等組成1F“都會名品館”，此樓層主要以女鞋女包、化妝品、珠寶、男鞋男包、鐘表、煙酒滋補為主2F“優(yōu)雅女士館”，此樓層主要有成熟女裝、內(nèi)衣、羊絨、女性飾品、以及服飾修改區(qū)。3F“青春流行館”，以少淑女裝、牛仔、量販休閑以及女性飾品所組成。4F“休閑紳士館”，商務(wù)男裝、運動戶外、休閑、單品配飾5F“趣樂家居館”，包含羽絨、禮品家居、床墊、季節(jié)性商品、兒童服裝、床品、多功能廣場等寶龍城市廣場宿遷寶龍城市廣場，項目總用地面積330畝，總建筑面積約50萬平方米。為宿遷首座集現(xiàn)代綜合“ShoppingMall”、“寶龍24街”及“國際社區(qū)”三大板塊為一體的大型綜合商住項目。一期10萬㎡“寶龍24街”瀕臨古黃河景觀帶，將打造宿遷首條的風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)，主要包含國內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休閑體驗式購物場所，填補城市休閑商業(yè)、景觀商業(yè)、體驗商業(yè)的空白；二期13萬㎡“ShoppingMall”則包含時尚主題百貨、大型國際超市、五星影院、室內(nèi)游樂、品牌專賣店等購物及休閑游樂設(shè)施，是宿遷乃至蘇北地區(qū)最國際化、現(xiàn)代化的綜合類一站式購物中心；宿遷寶龍城市廣場沃爾瑪超市、寶萊百貨、橫店影視城、蘇寧電器等商家水韻城韓國CGV影院、屈臣氏、KFC、味千拉面、星巴克、拿渡、川味觀、歡樂牧場2.幸福路商圈，是指從幸福南路到幸福北路及香港城和市府東路一帶的商業(yè)區(qū)。商場名稱位置商業(yè)類別規(guī)模樓層/業(yè)態(tài)經(jīng)營模式品牌檔次停車情況人民商場幸福中路百貨40001F鐘表首飾數(shù)碼、2F女裝男裝、3F羽絨服童裝敞開式統(tǒng)一經(jīng)營管理中低0宿遷一百幸福中路百貨80001F鞋化妝品首飾、2F女裝、3F男裝休閑服裝、4F童裝床上用品運動休閑敞開式統(tǒng)一經(jīng)營管理中高100經(jīng)營規(guī)模

：整個商圈占地超過30公頃，大小商業(yè)網(wǎng)點300多個，商業(yè)網(wǎng)點建筑面積超過20萬平方米。

目前幸福路商圈存在些問題

：一是交通問題。幸福路商圈由于處于宿遷市區(qū)交通要道上，交通擁擠、交通設(shè)施不完善，停車場不足嚴(yán)重制約了商圈的繁榮發(fā)展

。東大街的地面設(shè)施較為陳舊，路面破損現(xiàn)象比較嚴(yán)重；由于是在原有的東大街的城建基礎(chǔ)上發(fā)展起來的新城區(qū)，樹木少，綠化差。隨地丟垃圾，闖紅燈現(xiàn)象較為嚴(yán)重，整體形象相對較差。

規(guī)模問題。幸福路商圈是目前宿遷最為成熟的商業(yè)圈，而目前的經(jīng)營網(wǎng)點規(guī)模過小，且可擴(kuò)展空間不大。

發(fā)展規(guī)劃

：幸福中路部分面臨重新改造，徹底的蓋頭換面，目前已著手拆遷，拆遷工作正在進(jìn)行

，幸福中路人民商場對面，目前正在建設(shè)蘇豪銀座

。幸福中路改建工程完工之后發(fā)生根本性的改變，屆時將增加大型的地下商場和若干停車設(shè)施，那時的幸福路商圈將是另一番局面。同時改造完成后的幸福中路將成為商貿(mào)、旅游購物中心，必將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

隨著幸福路商圈的交通屬性日漸凸現(xiàn)，作為交通要中的商業(yè)量體，其消費人群特征將更加明顯，商品和消費人群預(yù)期會出現(xiàn)低檔化趨勢，受流通人口沖擊，商業(yè)人口比例和提袋率將逐步降低。五、業(yè)態(tài)設(shè)計及經(jīng)營定位根據(jù)項目面積，若在此設(shè)店，該店業(yè)態(tài)宜設(shè)為大型百貨+精品超市+影院+餐飲、休閑等小業(yè)態(tài)，經(jīng)營定位中高檔。六、項目前景將規(guī)劃為一條集商貿(mào)、金融、信息、會展、辦公住宅、餐飲、娛樂為一體的，公建配套設(shè)施設(shè)備的城市中心，功能定位成為投資區(qū)提供功能配套，承擔(dān)中心和窗口作用。

商貿(mào)中心功能定位的確定之后，該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入高潮期，以住宅和商業(yè)為主流產(chǎn)品，在最近兩年內(nèi)都將陸續(xù)推出市場。隨著這些產(chǎn)品相繼落成以及SM城市廣場的調(diào)整改裝，該片區(qū)商業(yè)將更加繁華。七、合作方式中豪自持百貨面積（1F-5F）：39946㎡租期：20年開業(yè)日期：暫定2014年圣誕節(jié)-2015年春節(jié)前中豪報租金：1元/平方/天支付方式：半年一付(先付后用)遞增方式：每兩年遞增5%物業(yè)費：0.3元/平方/天（含空調(diào)）支付方式：半年一付(先付后用)水電氣費單獨掛表計量，實用實收定金（預(yù)付一年的租金和物業(yè)管理費1895.4萬，簽訂租賃合同日起付，乙方應(yīng)付的年租金和物業(yè)管理費第一年先行抵扣）免費提供200個地下汽車停車位，非機動車位（依所租物業(yè)位置就近劃定）一次消防中豪負(fù)責(zé)驗收通過，二次消防銀座商城負(fù)責(zé)驗收通過，為保證開業(yè)進(jìn)度銀座商城同意內(nèi)裝修同步進(jìn)行。違約金按當(dāng)年合同租金2倍互賠。裝修免租期：6個月中豪自持超市面積（1F-2F）：20051㎡租期：20年開業(yè)日期：暫定2014年圣誕節(jié)-2015年春節(jié)前