售后服務(wù)廈門大學(xué)住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案

（售后服務(wù)廈門大學(xué)住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案【廈門大學(xué)教職工住宅區(qū)】物業(yè)服務(wù)策劃方案（征求意見稿）目錄壹、廈門大學(xué)住宅區(qū)現(xiàn)狀┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1二、實(shí)施物業(yè)服務(wù)策劃方案┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1之二：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┄┈┈┈┈2之四：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)┈┈┈┈┈┄┈┈┈7廈門大學(xué)住宅區(qū)現(xiàn)狀“廈門大學(xué)住宅區(qū)”包括白城、海濱、東區(qū)、敬賢、凌峰、勤業(yè)、篤行、大南、國光、南光等十個(gè)片區(qū)。分別座落于廈門大學(xué)校內(nèi)東、西部，其中白城 31幢樓、海濱59幢樓、東區(qū)30幢樓、敬賢13幢樓、凌峰10幢樓、勤業(yè)4幢樓篤行3幢樓大南3幢樓國光3幢樓南光3幢樓總159幢住宅戶，住宅區(qū)綠化及道路占地面積約100072（其中道路面積約32206㎡綠地面積約6㎡，住宅區(qū)總建筑面積為1㎡。實(shí)施物業(yè)服務(wù)策劃方案壹、物業(yè)服務(wù)模式及區(qū)域劃分（壹）物業(yè)服務(wù)模式：整體服務(wù)模式以整個(gè)住宅小區(qū)為單位由壹個(gè)物業(yè)公司來服務(wù)，成立壹個(gè)業(yè)主委員會，將按下述四區(qū)域成立四個(gè)業(yè)主委員分會。（二）區(qū)域劃分：擬將各片區(qū)劃分如下：15#～161#～31#～31#～367#～9#、勤5#，4061001300②海濱住宅區(qū)：海濱1#～50#，博士后公寓1#～4#，共54幢樓，需綠化面積5200平方，需硬化面積2300平方；7#～17#，18#～312520001000④海濱東區(qū)：1#～30#，海濱51#～55#，共35幢樓；(三)實(shí)施各住宅小區(qū)物業(yè)管理前期需要投入的費(fèi)用配套設(shè)施：①綠化費(fèi)用：校內(nèi)住宅區(qū)尚未綠化的總面積達(dá)13300平方，暫按30元/平方造價(jià)進(jìn)行概算，約需39.9萬元；②圍欄費(fèi)用：有條件進(jìn)行半封閉式服務(wù)的小區(qū)，周邊需要安裝浸塑隔離柵和鑄鐵隔離柵，經(jīng)概算，此部分費(fèi)用需123.84萬元；③植草磚鋪設(shè)：由于各個(gè)小區(qū)情況各異，為了結(jié)合住戶的使用情況，局部需要進(jìn)行鋪設(shè)植草磚，有些地方需要采取硬化處理的措施（鋪設(shè)水泥），經(jīng)概算，此部分需經(jīng)費(fèi)24.7萬元；16.4204.84160部分的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。安防設(shè)施：由于我校教工生活區(qū)基本為開放式格局，因此安防措施也應(yīng)結(jié)合其特點(diǎn)來設(shè)定。由于我校安全、保衛(wèi)系統(tǒng)是壹個(gè)整體，目前我校除了幾個(gè)校門正于建立新的車輛出入管理系統(tǒng)外，公共區(qū)域也正于建立全球眼安防系統(tǒng)，我校住宅物業(yè)服務(wù)是開發(fā)式管理的模式，將住宅小區(qū)安防系統(tǒng)和校園公共保衛(wèi)系統(tǒng)相結(jié)合，全球眼布設(shè)深入到各個(gè)住宅小區(qū)主要出入口和重點(diǎn)位置，將全校的安防系統(tǒng)連成壹體，以便能更便捷、迅速、有效的實(shí)現(xiàn)全校的大保衛(wèi)。開放式小區(qū)出入路四通八達(dá)，難以設(shè)定固定崗位，以“技防為主，人防為輔”為工作方針，應(yīng)用電子巡更統(tǒng)，而對有條件半封閉管理的小區(qū)，堅(jiān)持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的攝像監(jiān)控、防盜對講、電子巡更等智能系統(tǒng)作用，建立立體交叉的安全防范體系。目前詳細(xì)方案仍于商議中，待業(yè)主委員會成立后交由主委員會審定。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（壹）綜合服務(wù)費(fèi)根據(jù)廈門市即將頒布的《廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價(jià)方案》中的規(guī)定，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級劃分為壹至五級，最高為五級，最低為壹級。我校教工生活區(qū)將參照廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價(jià)方案中最低壹級等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（0.73/㎡.月）物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商。15/月.間，向業(yè)主或房屋使用人收取。（二）公共維修金擬按多層住宅按0.2元/㎡.月收取，單間宿舍區(qū)則不予收取。其使用和管理辦法參照：廈大資產(chǎn)[2001]19號《廈門大學(xué)住房維修基金管理辦法》。綜合服務(wù)費(fèi)和公共維修金每季度收取壹次，公共維修金由關(guān)聯(lián)部門設(shè)立專項(xiàng)帳戶。綜合服務(wù)費(fèi)和公共維修金每季度收取壹次，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從每季度最末壹日起，按欠繳服務(wù)費(fèi)用的千分之三向服務(wù)單位繳納違約金。（三）住宅區(qū)車位使用費(fèi)由于我校停車費(fèi)收取方案也正于擬定中，將另行通告。（四）房屋裝修保證金裝修保證金由物業(yè)服務(wù)方按單元建筑面積每平方15元的標(biāo)準(zhǔn)向裝修人收?。?000服務(wù)方應(yīng)于裝修人向其方案裝修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后的五個(gè)工作日內(nèi)退仍；服務(wù)方對裝修人違反裝修協(xié)議的，服務(wù)方可責(zé)其整改，如堅(jiān)持不改的，可報(bào)請學(xué)校關(guān)聯(lián)部門處理。三、經(jīng)費(fèi)預(yù)算（壹①0.4/㎡㎡.月分別進(jìn)行測算，僅供參考。序號片區(qū)名稱建筑面積（m2）服務(wù)費(fèi)①(0.4元/月)服務(wù)費(fèi)②(0.7公維金元/月)（0.2元/月）1海濱東區(qū)68488.8527395.5447942.213697.772海濱小區(qū)65059.3826023.7545541.5713011.93白城小區(qū)30502.0412200.8221351.436100.414凌峰、敬賢小區(qū)36631.5914652.6425642.117326.32小計(jì)200681.8696.33萬元/年168.57萬元/48.16萬元/年年65115/11.72/年上述倆項(xiàng)合計(jì)可收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)①108.05萬元/年，②180.29萬元/年，公維48.16/年。（二）分項(xiàng)核算服務(wù)費(fèi)：25160.59若物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80%收?。▍⒄?6年廈門市物業(yè)行業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收費(fèi)率%4/㎡4（52.54。1、整體服務(wù)模式經(jīng)費(fèi)測算：表1-1：人員配備表片區(qū)名稱片區(qū)名稱海濱 海濱 白城大南筒子樓序號 小計(jì)（人）配備 東區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū)1主管（人）112管理員（人）11班組長（人）334其他用工56人員（人）人員（人）合計(jì)61表1-2：各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)測算表：序號項(xiàng)目名稱經(jīng)費(fèi)計(jì)算小計(jì)(萬元/年）備注1、(12+1)按新《勞動法》第四十七年規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)其他用101.79償…..,每滿壹年支付壹個(gè)月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動者支付”1人頭經(jīng)費(fèi)工人員206業(yè)各工種每月最低工資標(biāo)2129綠化1152元，保安1277元消殺費(fèi)（萬元/年）3消毒、防疫、除四害藥垃圾容器（萬元/年）2.5按四年更新壹次2保潔費(fèi)用13垃圾三輪車（萬元/年）4按四年更新壹次易耗品（萬元/年）3.5掃把、畚斗等每年施肥、藥及工具購3綠化費(fèi)用工具及農(nóng)藥（萬元/年）33置安防裝備用于購置對講機(jī)、應(yīng)急4裝備費(fèi)（萬元/年）11費(fèi)燈、手電筒等綜合管綜合管理費(fèi)包括企業(yè)辦5108.05×10%＝10.8萬元10.8理費(fèi)公費(fèi)、員工培訓(xùn)費(fèi)、福利勞保、獎(jiǎng)金、服裝等利勞保、獎(jiǎng)金、服裝等6稅金108.05×5.55%＝6萬元6按總收入的5.55％合計(jì)135.59增加)四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（壹）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、綜合服務(wù)2、住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施的增加、使用、維修和更新3、房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、維修和更新4、安防服務(wù)5、交通及停車場地的服務(wù)6、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)7、保潔服務(wù)8、裝修服務(wù)和特約有償服務(wù)；（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)廈門市即將頒布的《廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價(jià)方案》中的規(guī)最低為壹級。我校物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量將參照廈門市物業(yè)服務(wù)三級的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。1、綜合服務(wù)（參照廈門市物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)費(fèi)）序號序號服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)1-11-2

辦公場所條件服務(wù)處主任（經(jīng)理）資格

設(shè)物業(yè)服務(wù)處，有配套的辦公設(shè)備物業(yè)服務(wù)處主任和管理員必須具有執(zhí)業(yè)資格證物業(yè)服務(wù)人員著裝、舉止

言行舉止文明，精神飽滿，規(guī)范用語；有較好的企業(yè)文化。服務(wù)處對住戶的服務(wù)接待 周壹至周五周六和周日的其中1天時(shí)有接待服務(wù)。住戶報(bào)修住戶投訴收費(fèi)和資金的公示

8：00－18：00（外），15對住戶的投訴、建議，于2征詢處理滿意度。公共財(cái)產(chǎn)，公共資源的運(yùn)營和收支，做到收支清楚，賬目清晰。建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)檔案，必要時(shí)于當(dāng)天內(nèi)提供查詢服務(wù)：1、工程竣工檔案資料的建立和查閱服 驗(yàn)收檔案、業(yè)主裝修服務(wù)檔案、住戶資料檔案、設(shè)備資料和務(wù) 服務(wù)檔案；5、住戶投訴登記和處理檔案；6、日常服務(wù)檔案。有條件的要建立信息化服務(wù)系統(tǒng)，方便業(yè)主查詢。

住戶違規(guī)行為的規(guī)勸、處理

對于社區(qū)內(nèi)的人員違反小區(qū)公約和物業(yè)服務(wù)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制直至落實(shí)。社區(qū)主要工作情況和事件 社區(qū)開展的主要物業(yè)工作情況和事件每2個(gè)月1次向業(yè)主委員會書面的通報(bào) 方案，尚未成立業(yè)主委員會的，書面公告。

社區(qū)活動等和住戶的溝通交流建立突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案

采取單獨(dú)或集體活動或信函網(wǎng)絡(luò)等多種形式和住戶進(jìn)行溝通，每年溝2385建立火警等常見突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案。每年有1次消防預(yù)案演練。其他預(yù)案每2年演練1次。服務(wù)處的服務(wù)制度公示服務(wù)便民措施

人員變動及時(shí)更換。22、樓外的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務(wù)（按實(shí)際保潔面積計(jì)費(fèi)）序號序號服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)地面、綠地、道路的場所2-12的保潔2-2明溝的保潔2宣傳欄的保潔及各種亂張凡亂張貼、涂畫，發(fā)現(xiàn)后及時(shí)清除，清除后基本恢復(fù)表面原狀；最長2-3貼、涂畫的清除（含樓內(nèi)）滯留時(shí)間不超過2周。蚊、蠅、蜂、鼠四害的消22-4殺滅治（含樓內(nèi)）投藥。3、樓內(nèi)的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務(wù)（按建筑面積計(jì)費(fèi)）序號 服務(wù)細(xì)目 服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)3-13-2

垃圾桶、果皮箱設(shè)置和住戶垃圾的收集、清運(yùn)廊道、大堂、樓梯地面保潔

殘余，容器內(nèi)外側(cè)、周邊保持干凈。垃圾容器每周清洗2每天清掃1次，清掃后無垃圾。每周拖洗2次，拖洗后地面清潔。3-3 樓梯扶手的保潔 樓梯扶手每周擦拭2次。3-4

墻面、門窗、天花板及其附掛物件的保潔

21每半年做壹次檢查、維護(hù)、保養(yǎng)3-5 屋頂、天臺的保潔 每年清理2次，保持清潔，無垃圾，無積水，無野草雜物。4、綠化服務(wù)（參照廈門市物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)，按綠化面積計(jì)費(fèi)）序號服務(wù)細(xì)目服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)4-1澆水、施肥坑洼。4-2樹種和修剪有70種之上品種，草坪、造型喬灌木；大部分新的枝芽、草葉超過15厘米就修剪；修剪后，草坪保持平整、無斑禿，綠化造型的輪廓型態(tài)清晰，線型流暢。樹木等植物每年修剪、整理3遍之上。修剪下來的枝葉不過夜清理。的枝葉不過夜清理。綠地內(nèi)無明顯雜草；成片狀雜草或高大雜草發(fā)生時(shí)，隨時(shí)除草。樹基4-3清除雜草和耕種松土土壤每年定期進(jìn)行松土除草。各灌木、草種之間定期清界，維持綠化的層次分明。9524-4植被的防害和保護(hù)個(gè)月內(nèi)按原有品種補(bǔ)種。喬、木發(fā)生倒伏及時(shí)扶正且采取必要加固。草坪被過度踩踏出現(xiàn)死亡時(shí)要采取防護(hù)措施，恢復(fù)草種生長。5、社區(qū)的安全防范和秩序服務(wù)（按建筑面積計(jì)費(fèi)）序號 服務(wù)細(xì)目 服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)安防人員的技能 熟悉安防知識和崗位要求，能正確使用安防器材。具有基本安防技能。小區(qū)出入口設(shè)置門衛(wèi)值守，主要出入口24小時(shí)值班；建立外來人員和門衛(wèi)要求

門衛(wèi)行注目禮。設(shè)備監(jiān)控的值守 設(shè)置監(jiān)控室，定時(shí)定員巡視監(jiān)控錄像情況。巡邏防范住戶的安全救助

2住戶緊急救助時(shí)，610查。交通的秩序安全

和公共場地，及時(shí)勸導(dǎo)不規(guī)范行為。6、共用部位、設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)服務(wù)（按建筑面積計(jì)費(fèi)）序號 服務(wù)細(xì)目 服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)人員的服務(wù)保障

正常工作時(shí)間最少要有1名設(shè)施設(shè)備技術(shù)人員。排除障礙，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。按照建筑質(zhì)量要求驗(yàn)收業(yè)主的裝修，每周巡查2次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)勸阻違規(guī)裝修行為