售后服務廈門大學住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案

（售后服務廈門大學住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案【廈門大學教職工住宅區(qū)】物業(yè)服務策劃方案（征求意見稿）目錄壹、廈門大學住宅區(qū)現狀┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1二、實施物業(yè)服務策劃方案┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1之二：收費標準┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┄┈┈┈┈2之四：物業(yè)服務內容和標準┈┈┈┈┈┄┈┈┈7廈門大學住宅區(qū)現狀“廈門大學住宅區(qū)”包括白城、海濱、東區(qū)、敬賢、凌峰、勤業(yè)、篤行、大南、國光、南光等十個片區(qū)。分別座落于廈門大學校內東、西部，其中白城 31幢樓、海濱59幢樓、東區(qū)30幢樓、敬賢13幢樓、凌峰10幢樓、勤業(yè)4幢樓篤行3幢樓大南3幢樓國光3幢樓南光3幢樓總159幢住宅戶，住宅區(qū)綠化及道路占地面積約100072（其中道路面積約32206㎡綠地面積約6㎡，住宅區(qū)總建筑面積為1㎡。實施物業(yè)服務策劃方案壹、物業(yè)服務模式及區(qū)域劃分（壹）物業(yè)服務模式：整體服務模式以整個住宅小區(qū)為單位由壹個物業(yè)公司來服務，成立壹個業(yè)主委員會，將按下述四區(qū)域成立四個業(yè)主委員分會。（二）區(qū)域劃分：擬將各片區(qū)劃分如下：15#～161#～31#～31#～367#～9#、勤5#，4061001300②海濱住宅區(qū)：海濱1#～50#，博士后公寓1#～4#，共54幢樓，需綠化面積5200平方，需硬化面積2300平方；7#～17#，18#～312520001000④海濱東區(qū)：1#～30#，海濱51#～55#，共35幢樓；(三)實施各住宅小區(qū)物業(yè)管理前期需要投入的費用配套設施：①綠化費用：校內住宅區(qū)尚未綠化的總面積達13300平方，暫按30元/平方造價進行概算，約需39.9萬元；②圍欄費用：有條件進行半封閉式服務的小區(qū)，周邊需要安裝浸塑隔離柵和鑄鐵隔離柵，經概算，此部分費用需123.84萬元；③植草磚鋪設：由于各個小區(qū)情況各異，為了結合住戶的使用情況，局部需要進行鋪設植草磚，有些地方需要采取硬化處理的措施（鋪設水泥），經概算，此部分需經費24.7萬元；16.4204.84160部分的基礎設施建設。安防設施：由于我校教工生活區(qū)基本為開放式格局，因此安防措施也應結合其特點來設定。由于我校安全、保衛(wèi)系統(tǒng)是壹個整體，目前我校除了幾個校門正于建立新的車輛出入管理系統(tǒng)外，公共區(qū)域也正于建立全球眼安防系統(tǒng)，我校住宅物業(yè)服務是開發(fā)式管理的模式，將住宅小區(qū)安防系統(tǒng)和校園公共保衛(wèi)系統(tǒng)相結合，全球眼布設深入到各個住宅小區(qū)主要出入口和重點位置，將全校的安防系統(tǒng)連成壹體，以便能更便捷、迅速、有效的實現全校的大保衛(wèi)。開放式小區(qū)出入路四通八達，難以設定固定崗位，以“技防為主，人防為輔”為工作方針，應用電子巡更統(tǒng)，而對有條件半封閉管理的小區(qū)，堅持“人防、技防、物防三結合”的原則充分發(fā)揮社區(qū)內配置的攝像監(jiān)控、防盜對講、電子巡更等智能系統(tǒng)作用，建立立體交叉的安全防范體系。目前詳細方案仍于商議中，待業(yè)主委員會成立后交由主委員會審定。二、收費標準（壹）綜合服務費根據廈門市即將頒布的《廈門市物業(yè)服務收費等級政府指導價方案》中的規(guī)定，服務收費標準等級劃分為壹至五級，最高為五級，最低為壹級。我校教工生活區(qū)將參照廈門市物業(yè)服務收費等級政府指導價方案中最低壹級等級收費標準（0.73/㎡.月）物業(yè)服務公司協(xié)商。15/月.間，向業(yè)主或房屋使用人收取。（二）公共維修金擬按多層住宅按0.2元/㎡.月收取，單間宿舍區(qū)則不予收取。其使用和管理辦法參照：廈大資產[2001]19號《廈門大學住房維修基金管理辦法》。綜合服務費和公共維修金每季度收取壹次，公共維修金由關聯(lián)部門設立專項帳戶。綜合服務費和公共維修金每季度收取壹次，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)服務費用的，從每季度最末壹日起，按欠繳服務費用的千分之三向服務單位繳納違約金。（三）住宅區(qū)車位使用費由于我校停車費收取方案也正于擬定中，將另行通告。（四）房屋裝修保證金裝修保證金由物業(yè)服務方按單元建筑面積每平方15元的標準向裝修人收?。?000服務方應于裝修人向其方案裝修項目竣工驗收合格后的五個工作日內退仍；服務方對裝修人違反裝修協(xié)議的，服務方可責其整改，如堅持不改的，可報請學校關聯(lián)部門處理。三、經費預算（壹①0.4/㎡㎡.月分別進行測算，僅供參考。序號片區(qū)名稱建筑面積（m2）服務費①(0.4元/月)服務費②(0.7公維金元/月)（0.2元/月）1海濱東區(qū)68488.8527395.5447942.213697.772海濱小區(qū)65059.3826023.7545541.5713011.93白城小區(qū)30502.0412200.8221351.436100.414凌峰、敬賢小區(qū)36631.5914652.6425642.117326.32小計200681.8696.33萬元/年168.57萬元/48.16萬元/年年65115/11.72/年上述倆項合計可收取物業(yè)服務費①108.05萬元/年，②180.29萬元/年，公維48.16/年。（二）分項核算服務費：25160.59若物業(yè)服務費按80%收?。▍⒄?6年廈門市物業(yè)行業(yè)服務費平均收費率%4/㎡4（52.54。1、整體服務模式經費測算：表1-1：人員配備表片區(qū)名稱片區(qū)名稱海濱 海濱 白城大南筒子樓序號 小計（人）配備 東區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū)1主管（人）112管理員（人）11班組長（人）334其他用工56人員（人）人員（人）合計61表1-2：各項經費測算表：序號項目名稱經費計算小計(萬元/年）備注1、(12+1)按新《勞動法》第四十七年規(guī)定：“經濟補其他用101.79償…..,每滿壹年支付壹個月工資的標準向勞動者支付”1人頭經費工人員206業(yè)各工種每月最低工資標2129綠化1152元，保安1277元消殺費（萬元/年）3消毒、防疫、除四害藥垃圾容器（萬元/年）2.5按四年更新壹次2保潔費用13垃圾三輪車（萬元/年）4按四年更新壹次易耗品（萬元/年）3.5掃把、畚斗等每年施肥、藥及工具購3綠化費用工具及農藥（萬元/年）33置安防裝備用于購置對講機、應急4裝備費（萬元/年）11費燈、手電筒等綜合管綜合管理費包括企業(yè)辦5108.05×10%＝10.8萬元10.8理費公費、員工培訓費、福利勞保、獎金、服裝等利勞保、獎金、服裝等6稅金108.05×5.55%＝6萬元6按總收入的5.55％合計135.59增加)四、物業(yè)服務內容和標準（壹）物業(yè)服務內容1、綜合服務2、住宅區(qū)內共用部位、共用設施的增加、使用、維修和更新3、房屋共用部位、共用設備的使用、維修和更新4、安防服務5、交通及停車場地的服務6、綠化養(yǎng)護服務7、保潔服務8、裝修服務和特約有償服務；（二）物業(yè)服務質量和標準根據廈門市即將頒布的《廈門市物業(yè)服務收費等級政府指導價方案》中的規(guī)最低為壹級。我校物業(yè)服務內容及質量將參照廈門市物業(yè)服務三級的服務質量標準實施物業(yè)服務。1、綜合服務（參照廈門市物業(yè)服務三級標準，按建筑面積計費）序號序號服務細目服務質量和標準1-11-2

辦公場所條件服務處主任（經理）資格

設物業(yè)服務處，有配套的辦公設備物業(yè)服務處主任和管理員必須具有執(zhí)業(yè)資格證物業(yè)服務人員著裝、舉止

言行舉止文明，精神飽滿，規(guī)范用語；有較好的企業(yè)文化。服務處對住戶的服務接待 周壹至周五周六和周日的其中1天時有接待服務。住戶報修住戶投訴收費和資金的公示

8：00－18：00（外），15對住戶的投訴、建議，于2征詢處理滿意度。公共財產，公共資源的運營和收支，做到收支清楚，賬目清晰。建立小區(qū)物業(yè)服務檔案，必要時于當天內提供查詢服務：1、工程竣工檔案資料的建立和查閱服 驗收檔案、業(yè)主裝修服務檔案、住戶資料檔案、設備資料和務 服務檔案；5、住戶投訴登記和處理檔案；6、日常服務檔案。有條件的要建立信息化服務系統(tǒng)，方便業(yè)主查詢。

住戶違規(guī)行為的規(guī)勸、處理

對于社區(qū)內的人員違反小區(qū)公約和物業(yè)服務規(guī)定的行為進行勸阻、制直至落實。社區(qū)主要工作情況和事件 社區(qū)開展的主要物業(yè)工作情況和事件每2個月1次向業(yè)主委員會書面的通報 方案，尚未成立業(yè)主委員會的，書面公告。

社區(qū)活動等和住戶的溝通交流建立突發(fā)事件應急處理預案

采取單獨或集體活動或信函網絡等多種形式和住戶進行溝通，每年溝2385建立火警等常見突發(fā)事件應急處理預案。每年有1次消防預案演練。其他預案每2年演練1次。服務處的服務制度公示服務便民措施

人員變動及時更換。22、樓外的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務（按實際保潔面積計費）序號序號服務細目服務質量和標準地面、綠地、道路的場所2-12的保潔2-2明溝的保潔2宣傳欄的保潔及各種亂張凡亂張貼、涂畫，發(fā)現后及時清除，清除后基本恢復表面原狀；最長2-3貼、涂畫的清除（含樓內）滯留時間不超過2周。蚊、蠅、蜂、鼠四害的消22-4殺滅治（含樓內）投藥。3、樓內的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務（按建筑面積計費）序號 服務細目 服務質量和標準3-13-2

垃圾桶、果皮箱設置和住戶垃圾的收集、清運廊道、大堂、樓梯地面保潔

殘余，容器內外側、周邊保持干凈。垃圾容器每周清洗2每天清掃1次，清掃后無垃圾。每周拖洗2次，拖洗后地面清潔。3-3 樓梯扶手的保潔 樓梯扶手每周擦拭2次。3-4

墻面、門窗、天花板及其附掛物件的保潔

21每半年做壹次檢查、維護、保養(yǎng)3-5 屋頂、天臺的保潔 每年清理2次，保持清潔，無垃圾，無積水，無野草雜物。4、綠化服務（參照廈門市物業(yè)服務四級標準，按綠化面積計費）序號服務細目服務質量和標準4-1澆水、施肥坑洼。4-2樹種和修剪有70種之上品種，草坪、造型喬灌木；大部分新的枝芽、草葉超過15厘米就修剪；修剪后，草坪保持平整、無斑禿，綠化造型的輪廓型態(tài)清晰，線型流暢。樹木等植物每年修剪、整理3遍之上。修剪下來的枝葉不過夜清理。的枝葉不過夜清理。綠地內無明顯雜草；成片狀雜草或高大雜草發(fā)生時，隨時除草。樹基4-3清除雜草和耕種松土土壤每年定期進行松土除草。各灌木、草種之間定期清界，維持綠化的層次分明。9524-4植被的防害和保護個月內按原有品種補種。喬、木發(fā)生倒伏及時扶正且采取必要加固。草坪被過度踩踏出現死亡時要采取防護措施，恢復草種生長。5、社區(qū)的安全防范和秩序服務（按建筑面積計費）序號 服務細目 服務質量和標準安防人員的技能 熟悉安防知識和崗位要求，能正確使用安防器材。具有基本安防技能。小區(qū)出入口設置門衛(wèi)值守，主要出入口24小時值班；建立外來人員和門衛(wèi)要求

門衛(wèi)行注目禮。設備監(jiān)控的值守 設置監(jiān)控室，定時定員巡視監(jiān)控錄像情況。巡邏防范住戶的安全救助

2住戶緊急救助時，610查。交通的秩序安全

和公共場地，及時勸導不規(guī)范行為。6、共用部位、設備、設施的維護服務（按建筑面積計費）序號 服務細目 服務質量和標準維護人員的服務保障

正常工作時間最少要有1名設施設備技術人員。排除障礙，設施設備運行正常。按照建筑質量要求驗收業(yè)主的裝修，每周巡查2次，及時發(fā)現勸阻違規(guī)裝修行為