天津文化產(chǎn)業(yè)區(qū)域開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略闡述

天津國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)朝陽(yáng)——敖漢旗文化產(chǎn)業(yè)基地（文化新城）區(qū)域開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略闡述天津國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)

張瑞區(qū)域開(kāi)發(fā)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流在城市化過(guò)程中，迫切需要解決城市擴(kuò)張“攤大餅”和開(kāi)發(fā)區(qū)“孤島效應(yīng)”的問(wèn)題，推動(dòng)城市、產(chǎn)業(yè)和社會(huì)的和諧發(fā)展。需要解除束縛生產(chǎn)力的體制性障礙，進(jìn)一步加快創(chuàng)新、完善體制機(jī)制。WTO以后，設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)和WTO規(guī)則相矛盾，各區(qū)域開(kāi)發(fā)主體既需要積極與國(guó)際規(guī)則接軌，又需要解決新矛盾，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。區(qū)域開(kāi)發(fā)作為城市化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的高形態(tài)具有重要意義。區(qū)域開(kāi)發(fā)提出的歷史背景總結(jié)天津文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，率先在全國(guó)提出區(qū)域開(kāi)發(fā)模式通過(guò)城市化與產(chǎn)業(yè)化解決“三農(nóng)”與貧富差別問(wèn)題，既是提高執(zhí)政能力的考驗(yàn)，也是建立社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的基礎(chǔ)。區(qū)域開(kāi)發(fā)已成為城市科學(xué)發(fā)展創(chuàng)新模式我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入“后城市化、后工業(yè)化、后開(kāi)發(fā)區(qū)”時(shí)代，城市建設(shè)尤其是新區(qū)建設(shè)絕對(duì)不能繼續(xù)是低層次的城市化，更是要追求城市結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、城市功能的完善、城市品質(zhì)的提升，必須在發(fā)展模式上進(jìn)行突破和創(chuàng)新?？茖W(xué)發(fā)展時(shí)代的城市建設(shè)，從單純的追求GDP增長(zhǎng)，調(diào)整為“命題作文”。必須有效解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、三農(nóng)問(wèn)題、縮小貧富差距、穩(wěn)定社會(huì)結(jié)構(gòu)、節(jié)能減排、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、緩解城市交通壓力等多維問(wèn)題，更重要的是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提供城市協(xié)調(diào)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，營(yíng)造城市魅力。區(qū)域開(kāi)發(fā)的基本內(nèi)涵在于對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，尤其是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展作為城市優(yōu)化發(fā)展的基礎(chǔ)動(dòng)力。通過(guò)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，以及產(chǎn)業(yè)生態(tài)與城市空間的合理配合，促進(jìn)城市優(yōu)化發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)空間多中心化、功能多樣化、形象特色化、環(huán)境生態(tài)化、資源集約化、生活社區(qū)化的文化新城市形態(tài)。

區(qū)域開(kāi)發(fā)是以區(qū)域資源價(jià)值策劃、創(chuàng)造與提升為核心，以資源內(nèi)容經(jīng)營(yíng)為手段，對(duì)既定區(qū)域的土地、空間、產(chǎn)業(yè)、文化等要素進(jìn)行綜合性開(kāi)發(fā)過(guò)程，最終是在特定區(qū)域內(nèi)完成高效率的“內(nèi)生循環(huán)系統(tǒng)”構(gòu)建，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能、人居生活等相對(duì)平衡的空間形態(tài)。區(qū)域開(kāi)發(fā)的定義城市經(jīng)營(yíng)

×土地一級(jí)開(kāi)發(fā)/土地整理×超級(jí)大盤×復(fù)合/主題地產(chǎn)×戰(zhàn)略規(guī)劃配置區(qū)域價(jià)值要素區(qū)域開(kāi)發(fā)站在城市發(fā)展的高度，明確提出區(qū)域的價(jià)值主張，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、開(kāi)發(fā)實(shí)施規(guī)劃等手段，對(duì)區(qū)域資源價(jià)值進(jìn)行更充分、更有效的挖掘和配置。既適用于獨(dú)立的文化新城開(kāi)發(fā)，也適用于現(xiàn)存的舊城改造。既可以變革圖新，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展；又可以傳承歷史脈絡(luò)，推陳出新，實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式優(yōu)化。戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展土地開(kāi)發(fā)區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域價(jià)值增長(zhǎng)源泉產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)區(qū)域的綜合條件產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域開(kāi)發(fā)的核心，是區(qū)域價(jià)值和財(cái)富創(chuàng)造的源泉，決定了區(qū)域開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。只有產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性和區(qū)域的綜合條件良好匹配，成就了資本的價(jià)值特性，資本、技術(shù)、勞動(dòng)等要素才會(huì)產(chǎn)生集聚；企業(yè)集聚導(dǎo)致市政基礎(chǔ)設(shè)施成本的外部性節(jié)省，以及產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)致的增值性創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)資源將在低成本基礎(chǔ)上保持持久繁榮。新城發(fā)展所倡導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)主要包括現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的三大類型：一是適合于新區(qū)建設(shè)中所引進(jìn)的軟件研發(fā)、信息技術(shù)服務(wù)、服務(wù)外包、總部經(jīng)濟(jì)等二是適合于舊城區(qū)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)改造升級(jí)的創(chuàng)意設(shè)計(jì)、商務(wù)咨詢等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)三是適合于旅游區(qū)的旅游、會(huì)議、特色展覽、文化娛樂(lè)、藝術(shù)沙龍等土地開(kāi)發(fā)是區(qū)域成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。承接了城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展三項(xiàng)功能，也是區(qū)域利益合作共贏的基石。

管理層次建造層次規(guī)劃層次住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)文化地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)在區(qū)域開(kāi)發(fā)中“承上啟下”區(qū)域開(kāi)發(fā)目標(biāo)與戰(zhàn)略規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)是區(qū)域開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵成功環(huán)節(jié)區(qū)域開(kāi)發(fā)的價(jià)值觀區(qū)域開(kāi)發(fā)注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)增加值（EVA），重視區(qū)域價(jià)值的持續(xù)提升。區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程本質(zhì)上是區(qū)域價(jià)值創(chuàng)造與管理的過(guò)程。區(qū)域開(kāi)發(fā)不同于土地整理和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，其核心是通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、城市功能開(kāi)發(fā)等手段提升區(qū)域土地、物業(yè)、品牌等資產(chǎn)資源價(jià)值并促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。文化新城發(fā)展與政府共同分享價(jià)值增長(zhǎng)帶來(lái)的收益，絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的利潤(rùn)分配。區(qū)域開(kāi)發(fā)是一定規(guī)模片區(qū)的開(kāi)發(fā)，必須有足夠的規(guī)模來(lái)合理配比產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住生活、休閑娛樂(lè)等功能，才能形成區(qū)域的特色魅力和持續(xù)發(fā)展能力。圍繞區(qū)域價(jià)值創(chuàng)造，區(qū)域開(kāi)發(fā)的內(nèi)容除了通常土地整理的核心內(nèi)容，高標(biāo)準(zhǔn)的、高等級(jí)的、適合產(chǎn)業(yè)與城市定位的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（通常土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的核心內(nèi)容）之外，還包括：策劃規(guī)劃：對(duì)區(qū)域價(jià)值的戰(zhàn)略性策劃并通過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃、城市設(shè)計(jì)、核心區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃等一系列規(guī)劃來(lái)提升區(qū)域價(jià)值。功能性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間載體、城市功能項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)提升區(qū)域價(jià)值尺度標(biāo)桿。區(qū)域整合營(yíng)銷與招商二級(jí)開(kāi)發(fā)商的服務(wù)、區(qū)域運(yùn)營(yíng)管理等等。區(qū)域開(kāi)發(fā)的基本內(nèi)容區(qū)域開(kāi)發(fā)的三層聯(lián)動(dòng)模式區(qū)域開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式是總體開(kāi)發(fā)、片區(qū)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三個(gè)層面同時(shí)推進(jìn)。總體開(kāi)發(fā)主要是集中資金投入完成拆遷安置并快速形成區(qū)域主要市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施框架和形象規(guī)模。同時(shí)啟動(dòng)一至二個(gè)功能片區(qū)，將基礎(chǔ)設(shè)施向深度開(kāi)發(fā)推進(jìn)。通常是產(chǎn)業(yè)功能和城市功能兩個(gè)片區(qū)的雙輪驅(qū)動(dòng)。在推進(jìn)的兩個(gè)功能片區(qū)內(nèi)，為樹(shù)立區(qū)域開(kāi)發(fā)形象標(biāo)桿，快速打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間載體和城市功能載體，通常啟動(dòng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目，一個(gè)商業(yè)、酒店和居住的文化新城綜合體項(xiàng)目。區(qū)域開(kāi)發(fā)的甲方總體模式區(qū)域開(kāi)發(fā)的組織模式是政府和企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)、“政府掌舵、企業(yè)劃槳”，共同分享土地增值和區(qū)域發(fā)展之收益。傳統(tǒng)的以城市建設(shè)為主要內(nèi)容的城市發(fā)展基本上是由政府主導(dǎo)的財(cái)政投資推動(dòng)，這種政府主導(dǎo)模式是快速城市化的要求，但是在效率、集約、可持續(xù)方面的弊端也是顯而易見(jiàn)。和諧社會(huì)和科學(xué)發(fā)展形勢(shì)下，政府將從廣泛參與城市建設(shè)的投資、經(jīng)營(yíng)向重視公共服務(wù)、社會(huì)民生建設(shè)轉(zhuǎn)型。因此在城市化建設(shè)方面迫切需要進(jìn)一步改革投融資體制，加快體制機(jī)制創(chuàng)新，解除束縛生產(chǎn)力發(fā)展的體制性障礙。既要解決可持續(xù)發(fā)展和土地科學(xué)集約利用問(wèn)題，也要保證持續(xù)發(fā)展的城市化建設(shè)資金問(wèn)題，這些都需要更充分和更有效的引入市場(chǎng)機(jī)制，并讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政府與企業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)將是城市發(fā)展的主導(dǎo)模式。政府目標(biāo)甲方總體由多元化經(jīng)濟(jì)組分的專業(yè)性商業(yè)機(jī)構(gòu)，在政府領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)政府授權(quán)或委托，就區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則和商業(yè)價(jià)值規(guī)則，實(shí)施全程性總體責(zé)任統(tǒng)籌。企業(yè)目標(biāo)政府問(wèn)題企業(yè)問(wèn)題

政府掌舵企業(yè)劃槳發(fā)展效率體制短期利益區(qū)域開(kāi)發(fā)的甲方總體模式政府主導(dǎo)統(tǒng)一規(guī)劃市場(chǎng)化運(yùn)作區(qū)域開(kāi)發(fā)政府主導(dǎo)：按照總體規(guī)劃，確定開(kāi)發(fā)目標(biāo)、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度通過(guò)授權(quán)委托，選擇土地開(kāi)發(fā)實(shí)施主體審批區(qū)域開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃實(shí)行土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)計(jì)劃管理審查批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)成本和熟地土地出讓價(jià)格對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地主持公開(kāi)招標(biāo)和掛牌出讓建立開(kāi)發(fā)管理和協(xié)調(diào)體系對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)出臺(tái)支持政策統(tǒng)一規(guī)劃：根據(jù)總體規(guī)劃和，政府確定重點(diǎn)項(xiàng)目的空間布局和功能定位審查批準(zhǔn)控制性規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)審查批準(zhǔn)修建性規(guī)劃審查批準(zhǔn)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)的專項(xiàng)規(guī)劃（電力、景觀、市政、道路等）市場(chǎng)化運(yùn)作：文化新城股份負(fù)責(zé)項(xiàng)目的戰(zhàn)略策劃、投融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市功能配套設(shè)施建設(shè)、景觀環(huán)境建設(shè)。組織區(qū)域整合傳播與招商并為二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)服務(wù)。區(qū)域開(kāi)發(fā)的甲方總體模式區(qū)域開(kāi)發(fā)是以功能為目標(biāo)導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)，堅(jiān)持功能開(kāi)發(fā)理念，以形態(tài)開(kāi)發(fā)支持功能開(kāi)發(fā)，以功能開(kāi)發(fā)帶動(dòng)形態(tài)開(kāi)發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化。開(kāi)發(fā)模式區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以資金平衡為目標(biāo)導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式。作為上市公司，在政府承諾帳面結(jié)算確認(rèn)收入基礎(chǔ)上。將資金繼續(xù)投入到后續(xù)持續(xù)開(kāi)發(fā)中去。區(qū)域開(kāi)發(fā)的功能導(dǎo)向模式區(qū)域開(kāi)發(fā)倡導(dǎo)生態(tài)開(kāi)發(fā)模式，均衡產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與自然保育，提供可適性的總體規(guī)劃框架，讓規(guī)劃框架的分期開(kāi)發(fā)策略與環(huán)境框架的長(zhǎng)期建設(shè)獲得良好協(xié)調(diào)，通過(guò)可持續(xù)性的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力。生態(tài)開(kāi)發(fā)包括自然生態(tài)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)和社會(huì)生態(tài)三個(gè)層面。產(chǎn)業(yè)生態(tài)是以哈佛大學(xué)邁克爾波特的產(chǎn)業(yè)集群（是指在某一特定領(lǐng)域中通常以一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心，大量產(chǎn)業(yè)聯(lián)系密切的企業(yè)以及相關(guān)支撐機(jī)構(gòu)在空間上集聚，并形成強(qiáng)勁、持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)象。）與競(jìng)爭(zhēng)理論為基礎(chǔ)，超越本地區(qū)資源稟賦的存量狀況，通過(guò)政府對(duì)本區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與培育，形成產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)。社會(huì)生態(tài)則是營(yíng)造穩(wěn)定的社會(huì)結(jié)構(gòu)，突破簡(jiǎn)單的失地農(nóng)民的補(bǔ)償安置模式，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能協(xié)調(diào)發(fā)的角度來(lái)解決“三農(nóng)”問(wèn)題，將失地農(nóng)民進(jìn)行集中安置，讓原住民也能參與、分享產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展帶來(lái)的溢出效應(yīng)。納入到產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能體系中去，成為提供社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等產(chǎn)業(yè)和城市服務(wù)的主力軍。與高能級(jí)的產(chǎn)業(yè)和工作人口形成生態(tài)開(kāi)放式的、和諧共生的社會(huì)結(jié)構(gòu)，從根本上避免不和諧因素。區(qū)域開(kāi)發(fā)的生態(tài)開(kāi)發(fā)模式區(qū)域開(kāi)發(fā)商業(yè)模式開(kāi)發(fā)投入開(kāi)發(fā)收入土地規(guī)劃、城市規(guī)劃新增建設(shè)用地計(jì)劃與征地策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共配套項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)目整體傳播與招商其他****生地*平方公里土地出讓金經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)土地出讓金專戶區(qū)域?qū)Ｙ~公共配套設(shè)施產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施等通訊等區(qū)域增值服務(wù)土地開(kāi)發(fā)成本土地出讓凈收益（除去開(kāi)發(fā)成本、被征地農(nóng)民基本生活保障資金、廉租房基金土地收儲(chǔ)專項(xiàng)資金）補(bǔ)償性支出成本開(kāi)發(fā)性支出成本管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷與前期費(fèi)用稅費(fèi)性成本分享移交****熟地****畝區(qū)域開(kāi)發(fā)運(yùn)作系統(tǒng)策劃規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)策劃規(guī)劃，由公司負(fù)責(zé)委托實(shí)施，上報(bào)政府有關(guān)部門審批《****發(fā)展戰(zhàn)略定位與規(guī)劃》、《****產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《****控制性詳細(xì)規(guī)劃》《****區(qū)域開(kāi)發(fā)實(shí)施方案》《****項(xiàng)目建議書》、《****項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》《****土地運(yùn)營(yíng)策劃方案》《****產(chǎn)業(yè)與配套項(xiàng)目招商實(shí)施方案》《****整合推廣策劃方案》《****市政基礎(chǔ)設(shè)施總體專項(xiàng)規(guī)劃》、《****交通專項(xiàng)規(guī)劃》、《****生態(tài)環(huán)境專項(xiàng)規(guī)劃》、《****景觀總體專項(xiàng)規(guī)劃》以及其他各專項(xiàng)設(shè)計(jì)《****城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》、《****啟動(dòng)區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》、《****重要節(jié)點(diǎn)城市設(shè)計(jì)》建設(shè)項(xiàng)目定位策劃與規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等開(kāi)發(fā)建設(shè)招投標(biāo)的組織工程監(jiān)理招標(biāo)工程施工招標(biāo)工程項(xiàng)目專業(yè)分包招標(biāo)：專業(yè)管線、噴灌工程、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)工程、區(qū)域自控系統(tǒng)、橋梁工程、消防工程、弱電工程、幕墻工程、裝飾工程、加固改造工程等大宗材料設(shè)備招標(biāo)工程組織順序總的原則：先地下后地上采取一次性拆遷完畢，地下工程統(tǒng)一開(kāi)工地下綜合管廊和空間開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)工程管廊內(nèi)部各種管線工程直埋管線工程回填土工程綠化景觀工程、道路工程二級(jí)項(xiàng)目的交底與控制二級(jí)項(xiàng)目交底的內(nèi)容：各種管線接口的標(biāo)高、坐標(biāo)紅線位置規(guī)劃有關(guān)要求—高度、容積率、停車位指標(biāo)等現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電接口位置及現(xiàn)場(chǎng)管理各項(xiàng)要求二級(jí)項(xiàng)目的控制－－規(guī)劃控制單體規(guī)劃和總體規(guī)劃的關(guān)系地上、地下建筑物和紅線的關(guān)系施工現(xiàn)場(chǎng)的管理施工現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一管理施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度：協(xié)議準(zhǔn)備和制度準(zhǔn)備制定現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)與二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位簽訂相關(guān)管理協(xié)議與政府主管部門達(dá)成默契，借助主管部門的力量進(jìn)行管理。建立現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議制度和檢查制度開(kāi)發(fā)成本控制土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制必須加強(qiáng)目標(biāo)成本控制，并實(shí)施全過(guò)程成本動(dòng)態(tài)管理開(kāi)發(fā)成本控制的特點(diǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的特點(diǎn)土地開(kāi)發(fā)成本由政府審定土地開(kāi)發(fā)成本中包含法定利潤(rùn)和相應(yīng)的企業(yè)所得稅。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本貫徹全面成本控制原則征地拆遷費(fèi)用投資大建設(shè)期貸款利息相應(yīng)較高項(xiàng)目復(fù)雜，設(shè)計(jì)圖紙的變更較多項(xiàng)目周期長(zhǎng)：材料、人工成本會(huì)發(fā)生變化項(xiàng)目多，招投標(biāo)組織的難度大臨水、臨電、臨建的成本確定科學(xué)合理的成本目標(biāo)合理最低化原則全面控制原則系統(tǒng)管理原則全過(guò)程成本動(dòng)態(tài)控制成本核算（實(shí)際成本）成本分析與糾偏成本考核，落實(shí)責(zé)任人區(qū)域推廣與招商區(qū)域開(kāi)發(fā)招商推廣：根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求，把完成土地開(kāi)發(fā)的熟地推向市場(chǎng)，通過(guò)宣傳、推廣、洽談，把土地使用權(quán)出讓給二級(jí)開(kāi)發(fā)商。招商推廣實(shí)際上是土地地塊銷售的過(guò)程。

土地儲(chǔ)備中心為主體，以出讓公告方式進(jìn)行招商推廣

土地儲(chǔ)備中心/管委會(huì)合資公司根據(jù)項(xiàng)目功能定位和規(guī)劃條件，制定招商方案，鎖定目標(biāo)客戶群體打造團(tuán)結(jié)有效的招商團(tuán)隊(duì)和專業(yè)人才建設(shè)充分利用政府和社會(huì)資源建立招商渠道公司的品牌建設(shè)和形象宣傳招商推廣是土地開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵點(diǎn)為二級(jí)開(kāi)發(fā)服務(wù)咨詢服務(wù)各項(xiàng)手續(xù)支持服務(wù)為二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)工創(chuàng)造條件整合營(yíng)銷協(xié)助與大市政管線接口協(xié)助政府規(guī)劃審查現(xiàn)場(chǎng)管理區(qū)域開(kāi)發(fā)(****)二級(jí)項(xiàng)目建設(shè)的品質(zhì)和現(xiàn)場(chǎng)管理對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體品質(zhì)和現(xiàn)場(chǎng)管理有直接影響。只有二級(jí)項(xiàng)目取得成功，才能確保實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)的總體規(guī)劃要求，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的城市規(guī)劃目標(biāo)，加快城市建設(shè)的速度，使項(xiàng)目整體有序、健康發(fā)展。

建設(shè)過(guò)程中和建成后的管理交通的組織管理與社會(huì)治安、消防等管理問(wèn)題公共物業(yè)的安全、維護(hù)等管理問(wèn)題功能區(qū)管理組織架構(gòu)熱力、燃?xì)?、電力、上水、污水、中水等管理?wèn)題工商、城管、稅務(wù)、衛(wèi)生防疫管理問(wèn)題區(qū)域開(kāi)發(fā)與城市功能區(qū)管理區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)既包括區(qū)域開(kāi)發(fā)的過(guò)程，將土地變成熟地出讓，同時(shí)包括組織協(xié)調(diào)二級(jí)項(xiàng)目建設(shè)，為二級(jí)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，在二級(jí)項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，完成道路、市政、環(huán)境、標(biāo)識(shí)等系統(tǒng)的建設(shè)，將一個(gè)較完整的社區(qū)或功能區(qū)交給社會(huì)。土地開(kāi)發(fā)成本核算補(bǔ)償性支出，指因征收土地而發(fā)生的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用，具體包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。開(kāi)發(fā)性支出，指征收土地后，用于土地的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（不含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用），具體包括：出讓的土地范圍內(nèi)發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，即道路、供水、供電、供氣、排水、雨水、通訊、綠化及其他市政配套設(shè)施、公共配套設(shè)施、功能性派套設(shè)施建設(shè)等；為征用、開(kāi)發(fā)出讓的土地而支付的銀行貸款利息。建設(shè)期間的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用。管理及前期費(fèi)用，指因土地開(kāi)發(fā)、收儲(chǔ)及出讓而發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)費(fèi)用，包括：策劃咨詢費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)、抵押費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、公證費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、公告費(fèi)、宣傳費(fèi)、印刷費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)等。稅費(fèi)性成本：指因征地或出讓而發(fā)生的上繳國(guó)家、省、市的有關(guān)稅費(fèi)，包括土地利用規(guī)劃調(diào)整費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、用途變更費(fèi)、征地管理費(fèi)、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)稅費(fèi)。土地開(kāi)發(fā)基本收益。土地開(kāi)發(fā)成本核算科目、標(biāo)準(zhǔn)等雙方約定，成本經(jīng)由省級(jí)國(guó)土部門認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告并報(bào)雙方確認(rèn)。土地開(kāi)發(fā)成本具體核算。土地運(yùn)作：土地出讓金土地出讓金收益土地出讓金收入扣除開(kāi)發(fā)成本后的結(jié)余為土地出讓金收益。土地出讓金全部到位后，市財(cái)政部門根據(jù)市國(guó)土部門提供的土地出讓合同、土地出讓金清算單和補(bǔ)償協(xié)議書，審核并最終確定土地出讓金收益。土地出讓金收益分配前，須計(jì)提以下資金：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)；農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金；被征地農(nóng)民基本生活保障資金：土地收儲(chǔ)專項(xiàng)資金。土地出讓金收益在計(jì)提上述資金后形成土地出讓金凈收益。土地出讓金收入管理土地出讓金繳入國(guó)庫(kù)，實(shí)行財(cái)政預(yù)算管理。市財(cái)政部門在土地出讓金專戶設(shè)置“****專賬”，專門用于****土地出讓金收入與支出管理?！?***專賬”收入來(lái)源包括****開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)土地出讓金收入。土地出讓金由國(guó)土部門代收后繳入該賬戶。土地運(yùn)作：土地出讓金土地出讓金支出管理開(kāi)發(fā)成本支出。市財(cái)政部門根據(jù)****與國(guó)土部門提供的土地出讓金清算單、土地出讓合同、補(bǔ)償協(xié)議書，審核后，從“****專賬”撥付給****。土地出讓金凈收益支出。土地出讓金凈收益全部支持****，用于****配套項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持等。市財(cái)政部門在開(kāi)發(fā)成本和計(jì)提基金后，撥付給****。結(jié)算每年11月30日前，合資公司擬訂下年度《年度投資開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃和資金預(yù)算》（以下簡(jiǎn)稱投資計(jì)劃）具體包括但不局限于：征地、拆遷、策劃、規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套項(xiàng)目建設(shè)、功能性項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃。上報(bào)管委會(huì)，直至最終批準(zhǔn)。作為財(cái)政支出預(yù)算依據(jù)。每年11月30日前，合資公司制定下年度土地供應(yīng)計(jì)劃和土地出讓收入資金預(yù)算。上報(bào)管委會(huì)，直至最終批準(zhǔn)。作為財(cái)政收入預(yù)算依據(jù)每年11月30日前，合資公司與管委會(huì)對(duì)當(dāng)年的年度結(jié)算額度確認(rèn)，根據(jù)確認(rèn)額，在地方財(cái)政年度結(jié)算截止日10日前結(jié)算并支付，前二年內(nèi)該款項(xiàng)用于下一年度的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。如果當(dāng)年結(jié)算時(shí)，結(jié)算額超出當(dāng)年資金支付能力，差額部分由管委會(huì)納入第二年資金計(jì)劃，差額部分按年利*%計(jì)息。建設(shè)規(guī)費(fèi)合作范圍內(nèi)建設(shè)規(guī)費(fèi)由管委會(huì)統(tǒng)一收取，用于建設(shè)。建設(shè)規(guī)費(fèi)包括：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；結(jié)建式（防空地下室）異地建設(shè)費(fèi)；新型墻體材料專項(xiàng)基金；散裝水泥專項(xiàng)基金；新建房屋白蟻預(yù)防費(fèi)等。建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按照政府有關(guān)文件執(zhí)行。管委會(huì)設(shè)立建設(shè)規(guī)費(fèi)“****專戶”，用于建設(shè)規(guī)費(fèi)的征收、返還等。建設(shè)規(guī)費(fèi)的收取由管委會(huì)部門負(fù)責(zé)辦理建設(shè)項(xiàng)目面積的審核、費(fèi)用核算。需繳納的建設(shè)規(guī)費(fèi)由有關(guān)部門審批。建設(shè)單位辦理繳費(fèi)手續(xù)，資金直接進(jìn)入建設(shè)規(guī)費(fèi)專戶。綜合文化新城（30平方公里以上）定義：綜合文化新城是指位于城市郊區(qū)，通過(guò)單一的對(duì)外交通連接，以城與城之間定點(diǎn)定時(shí)的交通模式為主的有永久性綠地與大城市相隔離，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美，能分擔(dān)大城市中心城區(qū)的居住功能和產(chǎn)業(yè)功能，具有相對(duì)獨(dú)立性的城市分區(qū)。特征：位于大城市郊區(qū)有永久的綠地與大城市相隔里具有一定的地理空間，一般規(guī)模在30平方公里以上具有一定人口規(guī)模，一般規(guī)模在30萬(wàn)人以上具有完善的城市功能：居住、商業(yè)、工作、商務(wù)、休閑娛樂(lè)、交通等產(chǎn)業(yè)社區(qū)（10—15平方公里）定義：產(chǎn)業(yè)社區(qū)是指位于城市的近郊區(qū)以內(nèi)，與城市道路通過(guò)對(duì)外交通線溝通連接，相互之間具有頻繁便捷的公交聯(lián)系的具有一定地理空間基礎(chǔ)的社會(huì)群體，其功能在以產(chǎn)業(yè)集聚功能和產(chǎn)業(yè)用地為主的同時(shí)，建設(shè)為產(chǎn)業(yè)功能配套的服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。特征：具有特定的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)(國(guó)際文物藝術(shù)品交易、文化產(chǎn)品研發(fā)加工、私人博物館和名人紀(jì)念館群、中國(guó)及國(guó)際民俗文化展演、企業(yè)孵化區(qū)、休閑旅游娛樂(lè))具有一定數(shù)量的人口(不少于10萬(wàn)人)具有一定的地理空間，規(guī)模一般不低于10平方公里與主城間有快速的交通通道提供工作、居住、商業(yè)娛樂(lè)復(fù)合空間扇形結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)用地居住用地服務(wù)用地至城市建成區(qū)產(chǎn)業(yè)用地+居住用地+配套服務(wù)設(shè)施用地研發(fā)辦公物業(yè)住宅商業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體營(yíng)造產(chǎn)業(yè)集群，提供區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力是文化新城/新區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)的核心任務(wù)之一。當(dāng)前，文化新城/新區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇更多是國(guó)際文物藝術(shù)品交易、文化產(chǎn)品研發(fā)加工、私人博物館和名人紀(jì)念館群、中國(guó)及國(guó)際民俗文化展演、企業(yè)孵化區(qū)、休閑旅游娛樂(lè)以及其他生