立匯亞龍灣70畝項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建1

立匯亞龍灣項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議1報(bào)告結(jié)構(gòu)2項(xiàng)目核心問(wèn)題1項(xiàng)目屬性界定3市場(chǎng)分析整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位564客戶(hù)分析物業(yè)發(fā)展建議72

項(xiàng)目屬性

界定13亞龍灣地處中國(guó)唯一的熱帶城市，稀缺的資源和完善的配套使之成為高價(jià)值核心地段區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目區(qū)位規(guī)劃：亞龍灣位于中國(guó)熱帶濱海旅游圈內(nèi)，擁有國(guó)際級(jí)優(yōu)質(zhì)海水和沙灘。是三亞政府規(guī)劃的國(guó)際型旅游度假區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)狀：車(chē)行至三亞國(guó)際機(jī)場(chǎng)45分鐘，至三亞市區(qū)30分鐘；目前已建國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)一線(xiàn)海景酒店7家（喜來(lái)登、萬(wàn)豪等），二線(xiàn)海景酒店6家，擁有兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)（紅峽谷和亞龍灣高爾夫球會(huì)）以及貝殼館、海底世界、蝴蝶谷等觀(guān)光設(shè)施。三亞機(jī)場(chǎng)三亞市區(qū)亞龍灣30公里45公里亞龍灣是目前中國(guó)最成熟的國(guó)際度假灣區(qū)，深受?chē)?guó)內(nèi)外游客青睞，區(qū)域情結(jié)是亞龍灣度假客戶(hù)置業(yè)主要驅(qū)動(dòng)力。4項(xiàng)目位于亞龍灣二線(xiàn)區(qū)域，緊鄰龍?zhí)谅?，連接亞龍灣大道，交通通達(dá)性良好區(qū)域?qū)傩詠嘄垶炒蟮例執(zhí)谅芬痪€(xiàn)酒店群至市區(qū)35分鐘至機(jī)場(chǎng)45分鐘亞龍灣高爾夫球會(huì)龍?zhí)逗?項(xiàng)目南鄰龍?zhí)谅?，背靠山坡，面向龍?zhí)逗h(yuǎn)眺海景，屬于高居住價(jià)值腹地，但開(kāi)發(fā)條件有一定限制基本指標(biāo)：占地70畝，容積率0.4，限高11米；地塊周邊：緊鄰大道較幽靜地段，交通便利；對(duì)面是龍?zhí)逗?，近觀(guān)湖景，遠(yuǎn)眺海景；地塊內(nèi)部：土地未經(jīng)整理，有較茂密的原生植被，可利用性較高；背靠山緩坡，提高景觀(guān)視野的可利用性。

開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)限于25米等高線(xiàn)以下，25米至35米之間區(qū)域若坡度不大于25％，可進(jìn)行低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。對(duì)面龍?zhí)逗?nèi)部地塊南臨龍?zhí)谅繁趁嫔角鹋詡?cè)小道西側(cè)爛尾樓東側(cè)原生樹(shù)叢對(duì)面度假屋項(xiàng)目屬性處于區(qū)域較幽靜地段，通達(dá)性好。項(xiàng)目背山看海，享受與大自然的和諧，是亞龍灣區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資源地段。6項(xiàng)目位于二線(xiàn)海景帶，地塊坡度變化較大，隨高度變化景觀(guān)資源價(jià)值不同地塊坡度及景觀(guān)：地塊坡度地塊內(nèi)部可分為緩坡區(qū)及高坡區(qū)，整體高差約為20－30米；高坡區(qū)坡度較大，對(duì)度假物業(yè)的打造及排布有一定限制。地塊景觀(guān)雖地處二線(xiàn)灣區(qū)，但整體外部景觀(guān)資源較強(qiáng)，擁有山、海、湖三重景觀(guān)；內(nèi)部景觀(guān)面隨高度的不同有所差別，高度3米以上可觀(guān)湖景，高度在10米以上即可看到湖、海雙重景觀(guān)。視角①高度10米，觀(guān)湖望海，視野極佳視角②，景觀(guān)價(jià)值較差高坡區(qū)緩坡區(qū)從湖對(duì)面望向地塊從湖對(duì)面望向地塊項(xiàng)目屬性景觀(guān)資源強(qiáng)勢(shì)，地塊自身坡度成為挖掘湖景、海景雙重資源的天然優(yōu)勢(shì)，有利于提升物業(yè)價(jià)值。7國(guó)際頂級(jí)度假灣區(qū)內(nèi)擁有二線(xiàn)海景、湖景、山景三重景觀(guān)資源的小規(guī)模坡地度假物業(yè)區(qū)域?qū)傩裕郝糜纬鞘袊?guó)內(nèi)唯一的熱帶旅游度假城市頂級(jí)灣區(qū)純粹的一線(xiàn)成熟度假灣區(qū)資源強(qiáng)勢(shì)擁有山、海、湖三大景觀(guān)資源山地地勢(shì)可提高景觀(guān)資源的利用性小規(guī)?？山ㄔO(shè)用地42畝，屬于小規(guī)模度假物業(yè)項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目核心價(jià)值——亞龍灣目前唯一背山、觀(guān)湖、望海綜合性資源價(jià)值地塊8項(xiàng)目核心

問(wèn)題29開(kāi)發(fā)商目標(biāo)及限制性條件樹(shù)立灣區(qū)精品，博取最大化利潤(rùn)利潤(rùn)最大化的前提下，保證一定的消化速度12客戶(hù)目標(biāo)地塊條件商業(yè)用地，還剩47年產(chǎn)權(quán)規(guī)模70畝，35米等高線(xiàn)以上禁止商業(yè)開(kāi)發(fā)，實(shí)際可建設(shè)用地約42畝；整體容積率0.4，建設(shè)用地容積率約0.6限高11米，25－35米等高線(xiàn)之間坡度高差較大高坡區(qū)緩坡區(qū)10目標(biāo)解析1：項(xiàng)目利潤(rùn)空間大，有博取高價(jià)格的運(yùn)作空間成本假設(shè)：?jiǎn)畏娇偝杀?0000元樓面地價(jià)：15000元/㎡單方綜合開(kāi)發(fā)成本（別墅）：15000元（含土建、綜合取費(fèi)、精裝修等）單方盈利估算：較為保守的價(jià)格假設(shè)：50000元/㎡單方盈利：50000－30000=20000元/㎡單方成本利潤(rùn)率：約66%保守估計(jì)下，項(xiàng)目有較強(qiáng)的單方盈利能力，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，有足夠的運(yùn)作空間去博取高溢價(jià)和高收益項(xiàng)目單方利潤(rùn)的初步估算11目標(biāo)解析2：亞龍灣進(jìn)入住宅開(kāi)發(fā)階段，項(xiàng)目將面臨競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)爭(zhēng)將激烈起來(lái)編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模（㎡）預(yù)計(jì)套數(shù)1龍溪291.5萬(wàn)292西山渡6萬(wàn)2003公主郡6.4萬(wàn)5114華宇皇冠會(huì)館別墅0.6萬(wàn)295石溪墅3.5萬(wàn)1226翡翠谷1.5707亞龍灣2期未來(lái)要出讓的3000畝土地亞龍灣未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1276334512目標(biāo)解析3:“國(guó)際旅游島”瘋狂之后，市場(chǎng)前景并不明確國(guó)際旅游島的時(shí)候，感覺(jué)我們的房子好像不要錢(qián)一樣，我們每天就像臨上戰(zhàn)場(chǎng)似的，真的不知道第二天會(huì)是什么樣子；但這瘋狂之后，政府開(kāi)始打壓，突然一下人就沒(méi)有了，每天的上門(mén)量寥寥無(wú)幾，大家都在觀(guān)望，客戶(hù)也變得理智了，不知道年底的情況會(huì)怎樣，但我還是很看好的。

——鳳凰水城銷(xiāo)售經(jīng)理“中央和部委繼續(xù)‘表態(tài)’，銀行進(jìn)行新一輪壓力測(cè)試，是否預(yù)示著新一輪樓市調(diào)控的到來(lái)？原本以為下半年政策的主基調(diào)將是保持連續(xù)性和穩(wěn)定性,而最近的走向似乎讓市場(chǎng)又開(kāi)始變得撲朔迷離了……”——山水國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)都比較蕭條，不再有當(dāng)時(shí)的那番瘋狂的景象了，各樓盤(pán)都在積攢能量，到年底會(huì)有很多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，大家都在賭到時(shí)價(jià)格會(huì)回升，但我個(gè)人對(duì)年底的形式還是比較悲觀(guān)的，量太大了，最后的情況只能是供大于求。

——魯能策劃總監(jiān)三亞在瘋狂與打壓之后，整個(gè)市場(chǎng)較為蕭條，各大灣區(qū)項(xiàng)目整裝待發(fā)，迎接變化之后的第一輪旺季，但從專(zhuān)業(yè)人士的角度來(lái)看，前景并不明晰。現(xiàn)在本來(lái)就是淡季，再加上旅游島出來(lái)的時(shí)候太火，漲的太多，國(guó)家必須要打壓，否則容易出現(xiàn)泡沫，現(xiàn)在價(jià)格會(huì)穩(wěn)住，長(zhǎng)遠(yuǎn)看還是會(huì)漲的；打壓以后，價(jià)格上表面沒(méi)有什么變化，二手會(huì)掉一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)暗地里打折扣。

——三亞灣新城銷(xiāo)售經(jīng)理13項(xiàng)目核心問(wèn)題

如何在一定的快速銷(xiāo)售之下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高溢價(jià)？如何應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)快速消化？如何實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)？定位層面產(chǎn)品層面14市場(chǎng)分析3市場(chǎng)大勢(shì)區(qū)域價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)分析15

海南未來(lái)房地產(chǎn)趨勢(shì)判斷>>——量、價(jià)如何變化？思考：上世紀(jì)90年代初，海南泡沫一夜破滅，如今在“國(guó)際旅游島”政策的推動(dòng)下，海南炒樓現(xiàn)象再現(xiàn)火爆，此次是否會(huì)重蹈泡沫破滅覆轍？16經(jīng)過(guò)熱潮之后，海南市場(chǎng)春節(jié)前后成交量嚴(yán)重萎縮，成交量大幅度下降；當(dāng)前成交量處于淡季中平穩(wěn)上漲階段三亞：2010年春節(jié)前后房地產(chǎn)變化情況：2010年2月11日-2月20日，三亞商品房日均成交41套。環(huán)比2月上旬，三亞商品房日均簽約數(shù)119套，8月1日~8日三亞商品房總成交133套，平均日成交量19套，環(huán)比7月1日~8日成交量的32套整整多了101套，上升了315%。

?？冢?010年春節(jié)前后房地產(chǎn)變化情況：2010年2月海口商品房市場(chǎng)平均日成交量約為76.8套;平均日銷(xiāo)售量環(huán)比下滑約36.2套，7月1日~8日，?？谏唐贩砍山?7套，日均銷(xiāo)售量7.1套，8月1日~8日海口商品房成交86套，日均銷(xiāo)售量10.8套。市場(chǎng)現(xiàn)象17目前海南市場(chǎng)成交量嚴(yán)重萎縮，市場(chǎng)銷(xiāo)售平均價(jià)格相對(duì)春節(jié)前下降，但優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格基本與春節(jié)前持平項(xiàng)目春節(jié)前銷(xiāo)售均價(jià)春節(jié)后銷(xiāo)售均價(jià)8月銷(xiāo)售均價(jià)三亞西山渡65000元/㎡65000元/㎡65000元/㎡三亞鳳凰水城南岸20000元/㎡28000元/㎡26000元/㎡?？谙耐暮０?0000元/㎡22000元/㎡25000元/㎡博鰲寶蓮城22000元/㎡25000元/㎡25000元/㎡?？冢?010年2月14日-2月25日，?？谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)11289.97元/平米。比2月1日-2月13日，?？谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)8618.68元/平米，上漲幅度達(dá)31%

，

8月?？谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)7245.42。三亞：2010年2月14日-2月25日，三亞商品房銷(xiāo)售均價(jià)26142.78元/平米。比2月1日-2月13日，三亞商品房銷(xiāo)售均價(jià)23613.16元/平米上漲幅度達(dá)10.7%，8月三亞商品房銷(xiāo)售均價(jià)17832.5元/平米。市場(chǎng)現(xiàn)象從三亞、?？?、博鰲典型代表樓盤(pán)來(lái)看，相比春節(jié)前，春節(jié)后成交價(jià)格持平，甚至有略微的漲幅18短期量：從需求來(lái)看，現(xiàn)時(shí)正處于淡旺季過(guò)渡階段，受新政的影響，觀(guān)望情緒加重，投資客大量撤離，開(kāi)始理性對(duì)待海南市場(chǎng)，目前銷(xiāo)量反彈，市場(chǎng)反應(yīng)良好政策效應(yīng)4.15新政出臺(tái)后，投資者將更加理性對(duì)待市場(chǎng)，雖然對(duì)某些高端客戶(hù)的財(cái)富實(shí)力并沒(méi)有很大影響，但大大加重了客戶(hù)的觀(guān)望情緒231從投資客為主，逐步轉(zhuǎn)向理性客戶(hù)為主國(guó)際旅游島期間，成交的客戶(hù)中以投資客為主，占90%，易受政策、價(jià)格等多方面影響；新政后客戶(hù)多以自助度假為主，多為理性客戶(hù)。旅游島時(shí)期的透支旅游島時(shí)期過(guò)度消化，大量投資客已購(gòu)置房產(chǎn)，目前海南價(jià)格較高，客戶(hù)回歸理性，大多數(shù)客戶(hù)不敢在高位接手，等待價(jià)格調(diào)整。短期市場(chǎng)趨勢(shì)4旺季即將來(lái)臨每年11月至次年4月為海南房地產(chǎn)和旅游旺季時(shí)期，客戶(hù)量將大量增加，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，8月及9月初的市場(chǎng)銷(xiāo)量出現(xiàn)反彈，預(yù)計(jì)將再現(xiàn)金九銀十局面。19短期量：短期內(nèi)，供應(yīng)量將從新政及淡季的影響中走出，出現(xiàn)放量局面結(jié)論一：從量的角度來(lái)看，旺季來(lái)臨，出現(xiàn)集中供應(yīng)，市場(chǎng)理性回歸，但短期內(nèi)成交量不會(huì)出現(xiàn)春節(jié)時(shí)的局面。短期市場(chǎng)趨勢(shì)9月海南擬開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目總計(jì)11個(gè)，環(huán)比8月開(kāi)盤(pán)7個(gè)上漲了約57%，是2010下半年以來(lái)開(kāi)盤(pán)數(shù)量最多的一個(gè)月，其中全新面市樓盤(pán)數(shù)量多達(dá)8個(gè)，占比超過(guò)七成。同為下半年當(dāng)月純新盤(pán)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目最多的月份。而十月份預(yù)計(jì)將多達(dá)39家。

房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖，成交量上漲完全在情理之中，而均價(jià)的下降也是市場(chǎng)的回調(diào)的結(jié)果，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的。

------業(yè)內(nèi)權(quán)威人士海南9、10月份部分開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目三亞嶺海翠屏鳳凰水城南岸翰海公寓海口江灣.蘭庭古樹(shù)輕城海闊天空·國(guó)瑞城現(xiàn)代城

海南之心瓊海博鰲香檳郡博鰲經(jīng)典文昌鑫源錦程

澄邁金江金外灘南亞四季春城20短期價(jià)格：開(kāi)發(fā)商節(jié)前實(shí)現(xiàn)了快速的資金流通，不會(huì)輕易降價(jià)，多數(shù)維穩(wěn)售價(jià)慢慢銷(xiāo)售，當(dāng)前供應(yīng)量增大，項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)小幅度降價(jià)現(xiàn)象2010年1月僅一個(gè)月的成交金額相當(dāng)于07年全年成交的1.2倍，08年全年成交量的76%，市場(chǎng)情況較好的09年的40%。成交金額（億元）開(kāi)發(fā)商語(yǔ)錄——雖然這段時(shí)間市場(chǎng)冷了一下，但是市場(chǎng)基本沒(méi)有降價(jià)的跡象。開(kāi)發(fā)商對(duì)后市都是十分看好的。將來(lái)市場(chǎng)還是穩(wěn)中有升。之前海南暫停了住宅土地的出讓?zhuān)译S著國(guó)際旅游島的規(guī)劃不斷落實(shí)，會(huì)吸引全國(guó)的客戶(hù)來(lái)這邊度假置業(yè)。下半年還會(huì)漲，因?yàn)橄掳肽觌S著旅游旺季的到來(lái)，島外客戶(hù)將會(huì)重新進(jìn)入，而島內(nèi)客戶(hù)的心理也會(huì)慢慢的接收目前的價(jià)格。未來(lái)是不會(huì)怎么落的，開(kāi)發(fā)商那邊基本沒(méi)有跌的現(xiàn)象?？傮w看來(lái)媒體炒作推廣海南，整體形勢(shì)是向上的，不會(huì)下跌。由于前期的快速回現(xiàn)使得開(kāi)發(fā)商資金充裕，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商目前調(diào)高價(jià)格慢慢銷(xiāo)售多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為政策對(duì)海南的價(jià)格影響不會(huì)太大，客戶(hù)看中的是海南的氣候、環(huán)境，這是全中國(guó)無(wú)可替代的，隨著旺季的到來(lái)，客戶(hù)將逐漸接受這個(gè)價(jià)位，并開(kāi)始回暖短期市場(chǎng)趨勢(shì)21中期充滿(mǎn)不確定性，表現(xiàn)在成交量的變化取決于政策的方向及實(shí)施力度，而價(jià)格由于過(guò)度透支，不會(huì)起伏太大，預(yù)計(jì)仍保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)4.15新政部分內(nèi)容：對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

三亞樓市基本為島外客戶(hù)在三亞購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的島外客戶(hù)資金都比較雄厚，80%以上購(gòu)房者是一次性付清房款，受新政貸款規(guī)定的直接影響較小。三亞依賴(lài)于貸款的比例較少由于海南的客戶(hù)結(jié)構(gòu)特殊，海南向中央申請(qǐng)赦免三套限貸釋放信心，將可能會(huì)有大量游資與熱錢(qián)涌入海南，再次推高成交量?jī)r(jià)若獲批若未獲批若嚴(yán)格執(zhí)行新政政策，對(duì)實(shí)質(zhì)的支付結(jié)構(gòu)影響小，但客戶(hù)觀(guān)望情緒將延續(xù)結(jié)論二：中期價(jià)格仍保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但成交量的變化充滿(mǎn)不確定性，但就目前趨勢(shì)來(lái)看，隨著年底成交量放大，市場(chǎng)信心恢復(fù)，中期會(huì)有小幅上升。中期市場(chǎng)趨勢(shì)22海南在三大基本面支撐下，海南經(jīng)濟(jì)以及旅游地產(chǎn)將得到長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展海南是中國(guó)唯一獨(dú)立的度假區(qū)，區(qū)域地位全中國(guó)無(wú)可替代基本面一：國(guó)內(nèi)日益龐大的度假置業(yè)的需求已是現(xiàn)實(shí)，無(wú)可置疑基本面二：海南是中國(guó)的夏威夷，是國(guó)內(nèi)游客濱海度假的首選地；其獨(dú)立的區(qū)位條件與地域特點(diǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)具有獨(dú)一無(wú)二的地位。海南客戶(hù)來(lái)源于全國(guó)范圍，隨著中國(guó)人口老齡化進(jìn)程加劇及生活水平提高，海南的度假置業(yè)人口正在持續(xù)上升。海南穩(wěn)步邁向國(guó)際級(jí)旅游島，國(guó)際化的美好前景大可預(yù)期基本面三：海路空立體交通打造加速，電力水利基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)外開(kāi)放力度加大，海南國(guó)際旅游島地位已經(jīng)顯現(xiàn)長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)23同時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和老齡人口快速增加的推動(dòng)，使得海南旅游地產(chǎn)的潛在客戶(hù)群體迅速擴(kuò)大300人均GDP/美元100030005000啟動(dòng)快速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展旅游業(yè)興起本地置業(yè)大眾化國(guó)內(nèi)游休閑度假周邊國(guó)家游度假投資置業(yè)洲際游洲際置業(yè)2006年中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)隨著各主要城市人均GDP突破3000美元，中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，度假投資置業(yè)興起；同時(shí)中國(guó)未來(lái)20年迎來(lái)老齡化的高潮，養(yǎng)老置業(yè)正成為類(lèi)剛性需求；海南因其獨(dú)特的資源成為中國(guó)旅游地產(chǎn)置業(yè)和養(yǎng)老的首選地萬(wàn)人未來(lái)20年中國(guó)引來(lái)老齡大軍，這批人群目前處于儲(chǔ)備養(yǎng)老和養(yǎng)老階段，且財(cái)富儲(chǔ)備已到實(shí)力階段數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)2008年各主要城市人均GDP（元）長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)24海南的置業(yè)客戶(hù)為高端客戶(hù)，多數(shù)為一次性付款或有一次性付款的實(shí)力，政策影響的不是經(jīng)濟(jì)實(shí)力而是觀(guān)望情緒，當(dāng)逐漸接受此價(jià)格之后，成交量將回升長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)西山渡一次性付款比例100%福灣魯能三亞灣新城鳳凰水城南岸香水灣一號(hào)100%50%100%項(xiàng)目80%25隨著“國(guó)際旅游島”想法的落實(shí)，一批優(yōu)質(zhì)旅游產(chǎn)品和基礎(chǔ)配套的建設(shè)將使島內(nèi)生活品質(zhì)得到較大提升，由于為國(guó)家戰(zhàn)略，必然會(huì)支持海南島的建設(shè)?？?、三亞繞城高速?？谕筒叩燃?jí)公路公路建設(shè)粵海鐵路通道及配套西線(xiàn)鐵路改造東線(xiàn)城際快速鐵路鐵路建設(shè)美蘭機(jī)場(chǎng)二期鳳凰機(jī)場(chǎng)二期博鰲國(guó)際機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)建設(shè)“建世界著名、亞洲一流的熱帶海島度假休閑目的地，打造10條旅游黃金線(xiàn)路、20個(gè)精品度假旅游區(qū)、30個(gè)精品景點(diǎn)、30家五星級(jí)度假酒店?！?/p>

——《海南省十一五綱要》深度開(kāi)發(fā)高爾夫資源紅色旅游等產(chǎn)品豐富產(chǎn)品灣區(qū)建設(shè)酒店開(kāi)發(fā)三亞海棠灣海口美麗沙等積極建設(shè)高星級(jí)酒店；引入國(guó)際酒店集團(tuán)01～07年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升單位：億元數(shù)據(jù)來(lái)源：海南省統(tǒng)計(jì)公報(bào)長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)2690年代的慘痛教訓(xùn)仍歷歷在目，政府、開(kāi)發(fā)商相比上次會(huì)謹(jǐn)慎行事，加之海南經(jīng)濟(jì)和旅游的持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)走勢(shì)向好謹(jǐn)記90年代教訓(xùn)預(yù)售制度健全實(shí)力開(kāi)發(fā)商保障后續(xù)供應(yīng)穩(wěn)步增加政府：90年泡沫破滅，與政府的政策調(diào)控有很大關(guān)系，隨著政府執(zhí)行力的逐漸成熟和經(jīng)驗(yàn)的吸取，相信政府會(huì)采取更優(yōu)的措施在穩(wěn)定樓市的同時(shí)保證國(guó)際旅游島的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商：在吸取上次教訓(xùn)后，開(kāi)發(fā)商會(huì)更加謹(jǐn)慎，不會(huì)盲目出擊，也開(kāi)始觀(guān)望

90年代泡沫之所以產(chǎn)生和破滅，很大原因是因?yàn)槌吹仄ず统礃腔ìF(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，如今預(yù)售制度健全，有預(yù)售條件才能收籌，對(duì)過(guò)快供給有一定控制品牌開(kāi)發(fā)商大大增加，如雅居樂(lè)、富力、萬(wàn)科、魯能、新世界、保利、華潤(rùn)、中信等，為了保證品牌，不會(huì)抱著賺錢(qián)就撤離的態(tài)度，會(huì)更多的考慮后期的開(kāi)發(fā)目前成交量下降與供應(yīng)量減少有較大關(guān)系，隨著后續(xù)供應(yīng)的穩(wěn)步增加，成交量將逐漸上升結(jié)論三：長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)、人口紅利、國(guó)際旅游島的落實(shí)、政府的支持以及制度的健全，價(jià)格、成交量將穩(wěn)步上升長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)27海南房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)研判的總結(jié)短期市場(chǎng)：市場(chǎng)成交量將繼續(xù)萎縮，短期內(nèi)很難復(fù)蘇；價(jià)格不會(huì)有明顯下降；中期市場(chǎng)：成交量取決于政策實(shí)施的力度，充滿(mǎn)不確定性，但在旺季會(huì)有所上升；價(jià)格仍保持平穩(wěn)狀態(tài)，若政策過(guò)嚴(yán)，會(huì)出現(xiàn)小幅度的打折現(xiàn)象長(zhǎng)期市場(chǎng)：成交量、價(jià)格將穩(wěn)步提升短期長(zhǎng)期成交量的變化中期長(zhǎng)期價(jià)格的變化旅游島時(shí)期旅游島時(shí)期中期短期28

區(qū)域價(jià)值29各灣區(qū)群雄逐鹿，但五年之內(nèi)，亞龍灣的灣區(qū)霸主地位仍無(wú)可比擬三亞灣大東海亞龍灣土福灣海棠灣清水灣香水灣石梅灣背景：三亞城市發(fā)展外擴(kuò)促使區(qū)域開(kāi)發(fā)定位：面向國(guó)際和國(guó)內(nèi)的度假區(qū)，以旅游配套服務(wù)為主并輔以居住功能的超大型居住區(qū)總結(jié)：配套成熟，但整體形象較弱背景：由中糧集團(tuán)進(jìn)行區(qū)域統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，以高星級(jí)酒店及其它配套先行啟動(dòng)定位：國(guó)際性旅游度假區(qū)屬性：目前最高端的純熱帶濱海旅游度假區(qū)背景：由華潤(rùn)集團(tuán)進(jìn)行區(qū)域統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，以度假配套為主、酒店與住宅先行啟動(dòng)定位：健康養(yǎng)生國(guó)際社區(qū)總結(jié)：未來(lái)的濱海度假區(qū)背景：由一個(gè)或多個(gè)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)，以住宅優(yōu)先啟動(dòng)定位：綜合型、高檔度假式住宅區(qū)，遠(yuǎn)郊住宅新區(qū)總結(jié)：遠(yuǎn)離市區(qū)，配套尚未成熟，未來(lái)的新城背景：由海南政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，以高星級(jí)酒店群優(yōu)先啟動(dòng)（包括2家7星級(jí)酒店），樹(shù)立世界級(jí)高端度假物業(yè)形象定位：國(guó)家海岸、世界級(jí)旅游度假區(qū)總結(jié)：雖定位高端，但至少五年之內(nèi)難以成型30比較各灣區(qū)資源、配套和開(kāi)發(fā)物業(yè)檔次，我們看到亞龍灣在未來(lái)5~6年仍然是三亞的價(jià)值最高級(jí)灣區(qū)名稱(chēng)海資源配套開(kāi)發(fā)物業(yè)檔次價(jià)格水平三亞灣較差城市配套完善，但形象較為雜亂高層、小高層、洋房、別墅較為混合，檔次較低4－5萬(wàn)元/㎡大小東海中等酒店配套等級(jí)較低，規(guī)劃較混亂高層、別墅檔次一般5萬(wàn)元/㎡亞龍灣優(yōu)質(zhì)高星級(jí)酒店配套，形象高端低密度、類(lèi)低密度物業(yè)檔次較高4－8萬(wàn)元/㎡海棠灣優(yōu)質(zhì)規(guī)劃中的酒店群，定位較高未來(lái)規(guī)劃混合型開(kāi)發(fā)物業(yè)—土福灣中等配套較弱，僅依托海棠灣的形象高層、別墅檔次較低6萬(wàn)元/㎡清水灣中等高爾夫配套，整體形象一般高層、小高層、別墅檔次一般4－5萬(wàn)元/㎡香水灣優(yōu)質(zhì)配套缺失，開(kāi)發(fā)較為混亂高層、小高層、別墅高低檔次均有4－7萬(wàn)元/㎡石梅灣中等高星級(jí)酒店，形象較好高層、別墅檔次較高—三亞各灣區(qū)整體指標(biāo)盤(pán)點(diǎn)亞龍灣整體形象目前在所有灣區(qū)中最為高端，開(kāi)發(fā)較為純粹，是價(jià)值最高的灣區(qū)雖然海棠灣定位較高，但目前尚處于規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)階段，至少需要5~6才能發(fā)展成熟31瑞吉酒店和龍溪29的入市，必將帶動(dòng)亞龍灣區(qū)域物業(yè)的又一輪升值世界著名酒店管理公司喜達(dá)屋旗下一線(xiàn)品牌瑞吉酒店將在2011年11月登陸亞龍灣；同時(shí)推出頂級(jí)度假物業(yè)龍溪29，吸引國(guó)內(nèi)外富豪關(guān)注，大大提升亞龍灣的灣區(qū)地位。瑞吉酒店龍溪29圣·瑞吉斯飯店——（St.RegisHotel）是喜達(dá)屋集團(tuán)旗下最高端的酒店品牌，標(biāo)志著世界上最高檔飯店，代表著絕對(duì)私人的高水準(zhǔn)服務(wù)；全球不超過(guò)10家，在中國(guó)目前只有北京和上海各有一家。龍溪29——將是中國(guó)第一個(gè)真正意義上的游艇社區(qū)，別墅超過(guò)70%將設(shè)有私家游艇泊位，同時(shí)酒店將設(shè)有大型碼頭，滿(mǎn)足100英尺以上游艇的停泊需求。頂級(jí)與奢華的代名詞龍溪29預(yù)計(jì)單價(jià)12萬(wàn)元/平方米32亞龍灣的灣區(qū)價(jià)值無(wú)可超越度假天堂，唯此一灣亞龍灣已成為國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際頂級(jí)的度假灣區(qū)……33本項(xiàng)目擁有山、海、湖三大景觀(guān)資源，可塑造為頂級(jí)灣區(qū)二線(xiàn)絕版私密高端度假項(xiàng)目山體本項(xiàng)目龍?zhí)逗嘄垶潮成接^(guān)湖望海作為亞龍灣二線(xiàn)區(qū)域集山、海、湖三大資源于一體的高品質(zhì)地塊，將是最純粹最私密的高端度假空間34

競(jìng)爭(zhēng)分析35不論區(qū)域還是價(jià)格比較——本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自亞龍灣區(qū)域內(nèi)部其他灣區(qū)整體發(fā)展相對(duì)較不完善，5－6年內(nèi)難以超越亞龍灣的地位。其他灣區(qū)競(jìng)爭(zhēng)亞龍灣內(nèi)部依托成熟灣區(qū)發(fā)展，高端物業(yè)項(xiàng)目較多，價(jià)格層級(jí)最高，競(jìng)爭(zhēng)激烈。亞龍灣內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)次要競(jìng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)灣區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）三亞灣白石郡、三亞灣新城、鳳凰水城4－5萬(wàn)亞龍灣龍溪29、西山渡、公主郡、翡翠谷、華宇皇冠6－12萬(wàn)土福灣福灣6萬(wàn)清水灣清水灣5－6萬(wàn)香水灣香水灣一號(hào)、富力灣5－7萬(wàn)36未來(lái)區(qū)域內(nèi)部度假項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)聚焦項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型規(guī)模/剩余規(guī)模（萬(wàn)平米）開(kāi)盤(pán)時(shí)間月銷(xiāo)售速度供應(yīng)時(shí)間2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年公主郡獨(dú)棟/公寓21.46.42010.100.4西山渡雙拼加疊拼/獨(dú)棟9620110.6翡翠谷獨(dú)棟/雙拼4.31.52011.020.08石溪墅獨(dú)棟/公寓3.53.52010.120.36龍溪29獨(dú)棟1.481.482010.100.4華宇皇冠獨(dú)棟/雙拼0.60.62010.030.02項(xiàng)目可能的銷(xiāo)售周期區(qū)域內(nèi)的公主郡（三期）、西山渡（二期）以及石溪墅項(xiàng)目，將是本項(xiàng)目未來(lái)最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；在本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期內(nèi)，亞龍灣區(qū)域還有近12.6萬(wàn)㎡低密度物業(yè)銷(xiāo)售，面臨競(jìng)爭(zhēng)的壓力較大。37僅依靠亞龍灣高爾夫球會(huì)資源，資源上明顯弱于本項(xiàng)目亞龍灣高爾夫別墅區(qū)公寓區(qū)三期規(guī)劃圖東南亞建筑風(fēng)格項(xiàng)目概況：總建筑面積6.612萬(wàn)㎡，整體容積率0.33，其中別墅區(qū)容積率0.2；包括95套獨(dú)棟別墅及416套公寓；項(xiàng)目規(guī)劃：別墅區(qū)與公寓區(qū)分開(kāi)排布，私密性較好；資源：緊鄰亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，但大部分看不到高爾夫景觀(guān)；內(nèi)部景觀(guān)資源較弱，空間較小。公主郡三期38三期產(chǎn)品再度假氛圍上更加優(yōu)化，同時(shí)開(kāi)始嘗試控面積以發(fā)揮總價(jià)優(yōu)勢(shì)別墅產(chǎn)品戶(hù)型面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比樓王4504％22％大別墅28015％1213％中別墅24064％6063％小別墅18017％2122％公主郡三期別墅戶(hù)型配比284.9㎡190.1㎡別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)常規(guī)，溢價(jià)較弱240㎡獨(dú)棟別墅是主流產(chǎn)品，面積偏小，空間較為緊湊；無(wú)地下室贈(zèng)送，溢價(jià)能力較差；地上停車(chē)，無(wú)車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)庭院園林空間面積偏小。剖面圖公主郡三期39受規(guī)劃排布影響，私家園林空間較小，同時(shí)對(duì)景觀(guān)資源的占有不強(qiáng)勢(shì)公共園林景觀(guān)石溪墅公主郡Ⅲ公主郡Ⅲ亞龍灣大道高爾夫山體資源占有不強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目東北兩側(cè)緊靠山體，但山體資源相對(duì)較差，同時(shí)項(xiàng)目對(duì)山體并未利用；由于受到亞龍灣大道和公主郡三期的阻隔，弱化項(xiàng)目對(duì)高爾夫資源的占有。翡翠谷公主郡Ⅰ、Ⅱ項(xiàng)目概況：總建筑面積6.62萬(wàn)㎡，綜合容積率0.4，其中別墅容積率0.2，包括121套獨(dú)棟別墅及3棟公寓戶(hù)型面積：別墅產(chǎn)品面積為150－400㎡的兩到四房，總體面積較?。豁?xiàng)目規(guī)劃：排布緊密，且為地上停車(chē)，每一戶(hù)園林空間面積較小，僅依靠?jī)?nèi)部公共園林景觀(guān)。君域石溪墅目前在售價(jià)格為5萬(wàn)元/㎡，帶1萬(wàn)元/㎡的精裝修40產(chǎn)品整體質(zhì)素較差，地下贈(zèng)送空間分布不均，戶(hù)型功能空間缺失地下車(chē)庫(kù)無(wú)地下空間君域石溪墅產(chǎn)品整體打造較弱產(chǎn)品之間排布緊密，庭院景觀(guān)空間狹??；僅第一排產(chǎn)品有地下車(chē)庫(kù)，地下室不是所有產(chǎn)品都贈(zèng)送；戶(hù)型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，功能空間較少，從產(chǎn)品框架來(lái)看，品質(zhì)一般。排布緊密戶(hù)型結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單41雖有資源和配套，但總價(jià)過(guò)高又沒(méi)有產(chǎn)品素質(zhì)保證的項(xiàng)目，在亞龍灣難以消售華宇皇冠會(huì)館別墅規(guī)模一期占地133332㎡

，建筑面積6088.76㎡

。容積率0.35，綠化率75%，共29套資源配套華娛皇冠酒店、百花谷商業(yè)街區(qū)、亞龍灣目前離海最近的別墅產(chǎn)品一期別墅（獨(dú)棟、雙拼），9套獨(dú)棟別墅和20套雙拼別墅，雙拼別墅為420㎡和447㎡的七居室，獨(dú)棟別墅為529～614㎡的七居室銷(xiāo)售情況別墅均價(jià)為4-5萬(wàn)元/㎡，2010年3月開(kāi)盤(pán)，到目前為止，29套別墅還沒(méi)有賣(mài)出一套，目前正在做建筑改造，準(zhǔn)備重新包裝后再入市。華宇皇冠別墅華宇皇冠別墅的面積均在420㎡以上，總價(jià)都在2000萬(wàn)以上；產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念較差，毫無(wú)度假感，雖然獨(dú)棟占地3畝，仍難以被客戶(hù)接受。42依靠強(qiáng)勢(shì)的外部資源及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，成功建立品牌，成為市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)項(xiàng)目西山渡山體紅樹(shù)林生態(tài)保護(hù)區(qū)強(qiáng)勢(shì)的景觀(guān)資源背部靠山，依山勢(shì)而建，坡度較高的地方景觀(guān)更加強(qiáng)勢(shì)；面向國(guó)家級(jí)紅樹(shù)林生態(tài)自然保護(hù)區(qū)，生態(tài)資源極佳；內(nèi)部公共景觀(guān)湖面，自身景觀(guān)資源較強(qiáng)。項(xiàng)目概況：總建筑面積9萬(wàn)㎡，整體容積率0.3；包括58套獨(dú)棟別墅及60套疊拼別墅；項(xiàng)目規(guī)劃：一線(xiàn)排布景觀(guān)面較大，二線(xiàn)則弧線(xiàn)形排布，內(nèi)外部景觀(guān)資源同時(shí)占有，人車(chē)混行，無(wú)地下停車(chē)，排布過(guò)于緊密；產(chǎn)品戶(hù)型：獨(dú)棟別墅為128－1156㎡，疊拼別墅為236－288㎡，整體面積偏大。之前售價(jià)為6萬(wàn)元/㎡，帶8000－10000元/㎡的精裝修43大面積戶(hù)型產(chǎn)品，精細(xì)化打造，成為市場(chǎng)上產(chǎn)品標(biāo)桿項(xiàng)目云鼎別墅2型架空層首層二層建筑面積：298平方米在產(chǎn)品打造上，追求品質(zhì)，渲染文化意境的同時(shí)又營(yíng)造出特色的度假氛圍獨(dú)棟別墅戶(hù)型特點(diǎn)：內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)豐富，通過(guò)灰空間將室內(nèi)外聯(lián)系起來(lái)，營(yíng)造度假氛圍雙面寬設(shè)計(jì)，將觀(guān)景體驗(yàn)最大化泳池、跌水等水系的貫穿，富有情趣架空層贈(zèng)送，下沉式花園，空間私密創(chuàng)新型疊拼別墅兩套三層別墅上下錯(cuò)落拼合，使疊拼產(chǎn)品別墅化，提高容積率，同時(shí)贈(zèng)送底層庭院空間，溢價(jià)能力強(qiáng)。西山渡上單元下單元44獨(dú)棟聯(lián)排雙拼洋房公寓雙拼疊拼1215486636984總價(jià)（百萬(wàn)）……鳳凰水城南岸鳳凰水城三亞灣新城泰德白石郡三亞灣半山半島大東海華宇皇冠西山渡龍溪29石溪墅翡翠谷公主郡三期公主郡一二期亞龍灣東和福灣土福灣清水灣清水灣富力灣香水君瀾香水灣1號(hào)香水灣鳳凰島鳳凰島18212427302000萬(wàn)元三亞市場(chǎng)整體價(jià)格區(qū)間45亞龍灣的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目呈現(xiàn)出三個(gè)層級(jí)1263345第一層級(jí)第二層級(jí)第三層級(jí)1－龍溪29是區(qū)域中的價(jià)值標(biāo)桿，資源、配套、服務(wù)皆為頂級(jí)，提升了區(qū)域價(jià)值本項(xiàng)目可分享其對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升，借勢(shì)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售2－西山渡資源價(jià)值相當(dāng)，有規(guī)模，產(chǎn)品創(chuàng)新，品牌口碑好；基于企業(yè)回現(xiàn)的目標(biāo)之下，本項(xiàng)目應(yīng)與其錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，避開(kāi)其主要總價(jià)區(qū)間，控制面積，拔升單價(jià)3－公主郡、4－華宇皇冠、5－石溪墅、6－翡翠谷產(chǎn)品質(zhì)素相對(duì)較弱，資源占有不夠強(qiáng)勢(shì)本項(xiàng)目可依托資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品發(fā)力，化解其競(jìng)爭(zhēng)第一等級(jí)第二等級(jí)第三等級(jí)46其他灣區(qū)亞龍灣區(qū)域本項(xiàng)目針對(duì)不同層級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)力點(diǎn)不同——對(duì)西山渡以“總價(jià)優(yōu)勢(shì)”取勝，對(duì)公主郡與石溪墅則強(qiáng)調(diào)資源和產(chǎn)品發(fā)力控面積拔單價(jià)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)2000萬(wàn)元強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域價(jià)值輕取各灣區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)資源優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品發(fā)力47尋求發(fā)力點(diǎn)是本項(xiàng)目突破市場(chǎng)，站位第三代項(xiàng)目的關(guān)鍵頂級(jí)度假物業(yè)（粗獷型）（精細(xì)型）（……）依托亞龍灣區(qū)域價(jià)值，販賣(mài)區(qū)域高爾夫、酒店等配套資源為輔產(chǎn)品質(zhì)素一般，比較粗獷追求產(chǎn)品精細(xì)化，以產(chǎn)品制勝寧造文化意境，打造度假精品超越前兩代度假物業(yè)，如何發(fā)力實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)？本項(xiàng)目所處階段2005－20082009－20102011之后第一代度假物業(yè)第二代度假物業(yè)第三代度假物業(yè)亞龍灣區(qū)域度假物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)公主郡西山渡48區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值高附加價(jià)值遵循物業(yè)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合區(qū)域內(nèi)原有的度假物業(yè)價(jià)值體系，高附加價(jià)值將是第三代度假物業(yè)突破市場(chǎng)的核心發(fā)力點(diǎn)。隨著區(qū)域的發(fā)展不斷成熟，度假產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入產(chǎn)品高附加值競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代人文、品牌價(jià)值有形價(jià)值無(wú)形價(jià)值通過(guò)各種價(jià)值的累加，度假物業(yè)價(jià)格不斷提升49客戶(hù)分析450亞龍灣的客戶(hù)一直都是三亞所有灣區(qū)之中層級(jí)最高端的灣區(qū)別墅總價(jià)（萬(wàn)元）客戶(hù)三亞灣（有海景）600－1000東北客戶(hù)居多，高端項(xiàng)目以北京、上海、江浙一帶客戶(hù)大東海（有海景）1000－1400長(zhǎng)三角和東三省客戶(hù)亞龍灣（無(wú)海景）1500－5000北京、上海、江浙客戶(hù)為主土福灣（有海景）500－1000北京、上海、天津、唐山等清水灣（有海景）1200－2000北京、江浙一帶的客戶(hù)較多香水灣（有海景）1500－3000主要來(lái)自北京、廣東、上海、天津等地2007200820092010總價(jià)（萬(wàn)元）亞龍灣其他灣區(qū)各灣區(qū)客戶(hù)層級(jí)對(duì)比（按總價(jià)）歷史價(jià)格對(duì)比亞龍灣一直都被高端客戶(hù)所認(rèn)可，是高端客戶(hù)在三亞最親睞的聚集區(qū)域公主郡600半山半島450公主郡1200三亞灣新城600西山渡1800香水灣1號(hào)1400西山渡2400香水灣1號(hào)2100亞龍灣的價(jià)格一直都是灣區(qū)之中最高，客戶(hù)層級(jí)也是最高端的；亞龍灣的區(qū)域價(jià)值已被高端客戶(hù)認(rèn)可，即使無(wú)海景同樣也可與其他灣區(qū)海景房匹敵。51亞龍灣客戶(hù)分析亞龍灣主要項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）客戶(hù)財(cái)富層級(jí)主要客戶(hù)結(jié)構(gòu)公主郡800－2500高端、中高端私企業(yè)主、企業(yè)高管西山渡800－5000（樓王8000多）高端私企業(yè)主、專(zhuān)業(yè)人士亞龍灣內(nèi)主要項(xiàng)目的客戶(hù)統(tǒng)計(jì)從公主郡、西山渡的客戶(hù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，客戶(hù)總價(jià)的承受能力大部分在千萬(wàn)級(jí)以上，財(cái)富層級(jí)皆為高端，皆為擁有億萬(wàn)身價(jià)的客戶(hù)52擁有上億身家的度假置業(yè)客戶(hù)群體，及其度假置業(yè)特征及核心關(guān)注點(diǎn)分析客戶(hù)類(lèi)別代表群體置業(yè)目的度假置業(yè)消費(fèi)特征度假置業(yè)核心關(guān)注點(diǎn)企業(yè)類(lèi)客戶(hù)大型企業(yè)集團(tuán)；實(shí)力央企療養(yǎng)度假提升企業(yè)形象；員工福利；投資增值；購(gòu)買(mǎi)行為受到企業(yè)董事會(huì)的約束，還要接受社會(huì)、企業(yè)內(nèi)部員工的約束力；區(qū)域成熟度高戶(hù)型面積大產(chǎn)品設(shè)計(jì)綜合性要求高個(gè)人度假置業(yè)客戶(hù)超級(jí)富豪大型企業(yè)高層；集團(tuán)高管；私營(yíng)企業(yè)主；貿(mào)易行老板；政府官員強(qiáng)勢(shì)的資源占有；精品物業(yè)的收藏；用于接待合作伙伴使用；資產(chǎn)的保值增值；多次置業(yè)，置業(yè)參照全球視野下的比對(duì)，精品收藏；對(duì)價(jià)格不敏感，價(jià)值感是其決策的主要?jiǎng)右?；?dú)享、專(zhuān)屬、圈層；強(qiáng)勢(shì)資源的唯一性區(qū)域的純粹性客戶(hù)的圈層特性富豪階層私營(yíng)企業(yè)主集團(tuán)企業(yè)高管；文體、娛樂(lè)明星政府官員追求更高的度假品質(zhì)資源的占有資產(chǎn)保值增值多次置業(yè)，總價(jià)承受能力較高資源占有身份象征海景更優(yōu)質(zhì)的度假氛圍更大的升值空間53我們客戶(hù)——他們最可能是擁有自己的產(chǎn)業(yè)，可自由支配資金的10億以上資產(chǎn)的私營(yíng)業(yè)主（包括港澳富商）國(guó)有企業(yè)的老總，我們所謂的紅頂商人(他們多以企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)）國(guó)外富人他們不可能是文體明星主要靠灰色收入頂級(jí)藝人一般在國(guó)外置業(yè)一般藝人不具備資金實(shí)力政府官員：54中國(guó)國(guó)內(nèi)億萬(wàn)身價(jià)的企業(yè)主中國(guó)旅游度假市場(chǎng)2003年進(jìn)入快速發(fā)展階段,，2010年進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，預(yù)計(jì)2020年進(jìn)入成熟發(fā)展階段頂級(jí)客戶(hù)及財(cái)富階層：截止到2009年，中國(guó)可支配收入在1000萬(wàn)元的人群超過(guò)32萬(wàn)人，其財(cái)富總額達(dá)到41.6萬(wàn)億預(yù)計(jì)2015年，中國(guó)富裕家庭將增加280萬(wàn)，富裕人群增加將保證度假需求的持續(xù)旺盛他們的財(cái)富目標(biāo)是高品質(zhì)生活及財(cái)富增值，房地產(chǎn)是其重要的一個(gè)中低風(fēng)險(xiǎn)投資渠道與國(guó)外許多富豪是繼承的上輩財(cái)產(chǎn)和事業(yè)不同，他們?cè)谥袊?guó)還多是第一代財(cái)富的創(chuàng)造者，還處在打造事業(yè)的巔峰期；對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，事業(yè)已經(jīng)與他們的生命融為一體。55此圖是對(duì)已知年齡的848位富豪的年齡層次進(jìn)行分析的億萬(wàn)身價(jià)客戶(hù)的年齡主要集中在45歲以上數(shù)據(jù)來(lái)源胡潤(rùn)百富榜56排名行業(yè)涉及該行業(yè)的人數(shù)1房地產(chǎn)行業(yè)3172制造行業(yè)1823能源行業(yè)1114IT行業(yè)675醫(yī)藥行業(yè)516服裝行業(yè)347鋼鐵行業(yè)328零售行業(yè)319金融行業(yè)2410低碳行業(yè)23億萬(wàn)身價(jià)客戶(hù)主要集中在房地產(chǎn)、制造、能源、IT等行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源胡潤(rùn)百富榜IT業(yè)能源業(yè)房地產(chǎn)業(yè)制造業(yè)57區(qū)域是按個(gè)富豪所屬公司總部所在地劃分的，統(tǒng)計(jì)的是百富榜上1000位富豪的區(qū)域來(lái)源億萬(wàn)身價(jià)客戶(hù)主要集中來(lái)自廣東、浙江、江蘇、上海、北京等地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源胡潤(rùn)百富榜58亞龍灣高端度假客戶(hù)的度假置業(yè)訴求主要體現(xiàn)在資源占有、度假生活尊享和身份標(biāo)簽三方面客戶(hù)訴求公主郡西山渡資源占有亞龍灣區(qū)域高爾夫資源周邊星級(jí)酒店服務(wù)紅樹(shù)林濕地保護(hù)區(qū)自然山體度假生活度假風(fēng)情園林大泳池休閑空間豪華泳池多功能空間下沉庭院身份標(biāo)簽私家沙灘高爾夫權(quán)益酒店式服務(wù)文化意境名牌裝修器材收藏品除了可以享有私家沙灘的權(quán)利外，沒(méi)有任何入