樂陵市場(chǎng)初步調(diào)研報(bào)告

目錄第一章：城市認(rèn)知1.1、城市區(qū)位1.2、城市配套資源1.3、未來城市開展規(guī)劃第二章：樂陵經(jīng)濟(jì)環(huán)境認(rèn)知2.1、區(qū)域間城市開展背景比較2.2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力程度分析2.3、區(qū)域人口及教育分析第三章：城市房地產(chǎn)開展認(rèn)知3.1、一級(jí)土地市場(chǎng)分析3.2、二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)3.3、城市市場(chǎng)板塊分析第四章：目標(biāo)地塊分析4.1、地塊屬性研判4.2、宗地開發(fā)建議原那么4.3、地塊開發(fā)建議城市區(qū)位配套資源未來開展行政區(qū)劃：總面積規(guī)劃1172平方公里，人口70萬人，現(xiàn)轄9鎮(zhèn)，4街道，3鄉(xiāng)，1處省級(jí)開發(fā)區(qū)、1處省級(jí)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和1處國(guó)家黃三角規(guī)劃的循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園；交通：德濱、濟(jì)樂高速，省級(jí)公路4條，干線公路19條，分別與京滬鐵路、京福高速、天津港、黃驊港、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)相接，實(shí)現(xiàn)“一小時(shí)到濟(jì)，兩小時(shí)達(dá)津，三小時(shí)抵京〞；自然及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：金絲小棗之鄉(xiāng)、中國(guó)調(diào)味品之都、國(guó)家級(jí)馬鈴薯工程技術(shù)研究中心、金麒麟集團(tuán)國(guó)家認(rèn)定企業(yè)技術(shù)中心、泰山集團(tuán)國(guó)家認(rèn)定企業(yè)技術(shù)中心和工程技術(shù)研究中心等4家國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)；樂陵市位于山東省北部，北瀕天津?yàn)I海新區(qū)，地處黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)西端，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)〔半島城市群〕結(jié)合部；第一章：城市認(rèn)知城市區(qū)位配套資源未來開展第一章：城市認(rèn)知【教育配套】樂陵教育資源已隨著政府規(guī)劃的新居住中心向西南片區(qū)遷移，西南片區(qū)的教育資源最豐富；城市區(qū)位配套資源未來開展第一章：城市認(rèn)知【商業(yè)銀行醫(yī)院配套】樂陵市已形成商業(yè)大廈原商圈與銀座義烏商貿(mào)城新商圈兩個(gè)商圈，老城區(qū)與新西南片區(qū)的商業(yè)氣氛足夠成熟，醫(yī)院資源還是以老城區(qū)為主；汽車站中醫(yī)院人民醫(yī)院婦幼保健院銀座棗百購(gòu)物廣場(chǎng)義烏商貿(mào)城商業(yè)大廈商業(yè)大廈商圈城市區(qū)位配套資源未來開展樂陵市城市總體規(guī)劃獲山東省政府批復(fù)。據(jù)悉，規(guī)劃期限至2021年，屆時(shí)城市人口將到達(dá)26萬人左右，用地為30.88平方公里，城鎮(zhèn)化水平到達(dá)50%左右。第一章：城市認(rèn)知商業(yè)中心、行政辦公中心、文化娛樂中心躍馬河、盤河形成的濱河綠化景觀帶規(guī)劃中的居住片區(qū)城市區(qū)位配套資源開展現(xiàn)狀未來開展城市總體布局結(jié)構(gòu)：“一心二帶三片〞“一心〞指文昌路－棗城大街－阜盛路－云紅大街圍合的城市中心，是全市的商業(yè)效勞、行政辦公和文化娛樂中心；“二帶〞指沿躍馬河、盤河形成的濱河綠化景觀帶；“三片〞指以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研、文化體育用地為主的東部片區(qū)，以工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)用地為主的北部片區(qū)，以生活居住、商業(yè)效勞、文化娛樂用地為主的西南片區(qū)。第一章：城市認(rèn)知第一章：城市認(rèn)知【城市評(píng)價(jià)】縣域優(yōu)勢(shì)顯著：樂陵地域面積廣，人口基數(shù)大，“金絲小棗、調(diào)味品〞等特色經(jīng)濟(jì)型優(yōu)勢(shì)明顯，2021年度入選中國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)；城市環(huán)境優(yōu)質(zhì)：樂陵市西部及城區(qū)借助躍馬河、盤河打造了一系列水系公園，環(huán)境優(yōu)美；配套資源分布較均勻，新居住片區(qū)西南片區(qū)配套資源豐富：新商圈形成，新一中、三小、新汽車站等完工并投入使用，西南片區(qū)的配套資源較老城區(qū)更豐富；城市規(guī)劃側(cè)重性明顯：樂陵老城區(qū)地塊少且面積小，一般用于舊城改造工程；西南部區(qū)域圍繞新汽車站及新一中已形成了新的居住中心，未來圍繞盤河區(qū)域?qū)⑿纬尚碌纳虅?wù)中心；第二章：城市宏觀經(jīng)濟(jì)解讀經(jīng)濟(jì)背景比較經(jīng)濟(jì)活力比較人口及教育分析與樣本城市相比，樂陵經(jīng)濟(jì)總量略高于金鄉(xiāng)、平原，但人均GDP還低于平原；同一行政單位中，樂陵經(jīng)濟(jì)處于德州各縣域的中游水平；【城市評(píng)價(jià)】樂陵特色經(jīng)濟(jì)明顯，但是經(jīng)濟(jì)總量偏低，處于德州市中游水平；地區(qū)ＧＤＰ（億）齊河３６０德城區(qū)２５６陵縣２３８臨邑２３６禹城２３４樂陵２１５平原２００寧津１８７武城１７５夏津１６９慶云１３５第二章：城市宏觀經(jīng)濟(jì)解讀經(jīng)濟(jì)背景比較經(jīng)濟(jì)活力比較人口及教育分析【居民消費(fèi)與城鄉(xiāng)居民收入】樂陵城鎮(zhèn)居民收入高，城鄉(xiāng)收入差距大，但農(nóng)村居民消費(fèi)力足；樂陵農(nóng)村消費(fèi)動(dòng)力較足，與五所樣本城市相比，農(nóng)村居民消費(fèi)與收入比值僅次于平原，處于第二位；從城鄉(xiāng)收入比照看，樂陵城鄉(xiāng)收入差距較大，僅次于微山，高于同縣域的平原，城鄉(xiāng)居民收入差距比約為2.29；從城鄉(xiāng)收入看，樂陵與平原農(nóng)村居民收入水平低，位于樣本城市末位，但城鎮(zhèn)居民收入水平較高；第二章：城市宏觀經(jīng)濟(jì)解讀經(jīng)濟(jì)背景比較經(jīng)濟(jì)活力比較人口及教育分析【社會(huì)固定投資與房地產(chǎn)投資分析】社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比較低，并且房地產(chǎn)所占比重較高，投資有點(diǎn)熱；從社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較看，樂陵社會(huì)固定資產(chǎn)投資額居中，2021年為121.66億元，低于濟(jì)陽(yáng)、微山，比平原略高；五所樣本城市相比，除去金鄉(xiāng)，樂陵排名第二，絕比照值數(shù)字不是很高，但相對(duì)于平原的5.13，房地產(chǎn)投資有些熱；第二章：城市宏觀經(jīng)濟(jì)解讀經(jīng)濟(jì)背景比較經(jīng)濟(jì)活力比較人口及教育分析【社會(huì)存貸款與個(gè)人存款分析】較高社會(huì)存貸比重，說明了社會(huì)投資的熱度較高，經(jīng)濟(jì)的活力較旺盛；居民儲(chǔ)蓄款所占社會(huì)存款比重大，反映樂陵潛在的消費(fèi)力較強(qiáng)；從社會(huì)存貸款比重看，樂陵貸款比重占比排名第一，約71.5%，一方面反映了當(dāng)?shù)劂y行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，另一方面也說明樂陵社會(huì)投資熱度較高，經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)度較強(qiáng)；從個(gè)人存款比重所占社會(huì)存款比重看，樂陵的個(gè)人存款比重占74.55%，和金鄉(xiāng)、濟(jì)陽(yáng)相差不大，說明居民潛在的消費(fèi)根底較好，具有潛在消費(fèi)的收入支撐；第二章：城市宏觀經(jīng)濟(jì)解讀經(jīng)濟(jì)背景比較經(jīng)濟(jì)活力比較人口及教育分析【地方財(cái)政收入比較】財(cái)政收入偏低，規(guī)模企業(yè)較少；與五個(gè)樣本城市相比較，樂陵的財(cái)政收入高于平原，說明樂陵大企業(yè)少；第二章：城市宏觀經(jīng)濟(jì)解讀經(jīng)濟(jì)背景比較經(jīng)濟(jì)活力比較人口及教育分析【人口數(shù)量比較】人口基數(shù)多，鄉(xiāng)村居民基數(shù)大，農(nóng)村進(jìn)城購(gòu)房成為房地產(chǎn)開展的主要供給群體；與五個(gè)樣本城市相比較，樂陵市人口基數(shù)僅次于微山，遠(yuǎn)高于平原，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口排在五個(gè)樣本城市的首位，農(nóng)村人口將是購(gòu)房的主體；第二章：城市宏觀經(jīng)濟(jì)解讀經(jīng)濟(jì)背景比較經(jīng)濟(jì)活力比較人口及教育分析【義務(wù)教育階段在校人數(shù)比較】教育重視度較高，小學(xué)在校人數(shù)首位；初中在校人數(shù)減少幅度，存在生源外流現(xiàn)象；樂陵市小學(xué)階段在校人數(shù)五個(gè)樣本縣域最多的縣域，在?？?cè)藬?shù)約為54440人，與總?cè)丝谧疃嗟奈⑸较啾?，?666人；樂陵初中階段在校人數(shù)還是排在首位，但與小學(xué)人數(shù)相比，減少數(shù)量最多，約23702人，初中生外流現(xiàn)象嚴(yán)重；第二章：城市宏觀經(jīng)濟(jì)解讀【縣域經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)】經(jīng)濟(jì)總量較大，農(nóng)村居民消費(fèi)動(dòng)力較強(qiáng)：樂陵經(jīng)濟(jì)總量處于德州所轄縣市的中游水平，農(nóng)村居民收入略低，但農(nóng)村居民消費(fèi)信心較足，農(nóng)村居民消費(fèi)力較旺；社會(huì)固定資產(chǎn)投資不高，但房地產(chǎn)投資有些熱：房地產(chǎn)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)投資中比重高，總量大；貸款與存款分析：社會(huì)存款中居民所占比重大，潛在消費(fèi)力有待于挖掘，存貸比稿，說明經(jīng)濟(jì)活動(dòng)力強(qiáng)，有一定規(guī)模的企業(yè)存在，財(cái)政收入有所保證；重視孩子教育，并存在校生源外流現(xiàn)象：樂陵義務(wù)教育階段在校學(xué)生人數(shù)較大，但初中在校生源與樣本城市相比減少幅度大；第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)【土地出讓與成交量】近5年土地成交率98.25%，供根本等于求，但前2年掛牌量過大，后3年政府控制下，掛牌量逐年減少；樂陵近5年土地掛牌量〔協(xié)議量〕共1839695㎡，成交量1807489㎡，成交率98.25%；10年11年土地掛牌量巨大，近3年土地掛牌量逐年遞減，保持了正常的掛牌量；城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知【土地成交價(jià)格】樂陵市屬于地價(jià)偏低的城市，2021年成交也突破了100萬元；樂陵市地價(jià)剛突破100萬元/畝，地價(jià)屬于偏低的城市；2021年的土地價(jià)格呈現(xiàn)下降到趨勢(shì)，主要是西南片區(qū)成交量大，價(jià)格低，拉低了成交均價(jià)；2021年政府為了提高地價(jià)，出讓了四塊地給樂陵市城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)建設(shè)投資，均價(jià)120萬元/畝，提高了2021年的成交均價(jià)；城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知【13-14年新成交土地】成交9宗地塊面積約為18.55萬㎡，其中樂陵城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)建設(shè)投資成交10.8萬㎡，成交均價(jià)也比較高；其他樓面價(jià)多數(shù)在500元/平方米以下；城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知【開工面積與銷售面積】樂陵市相對(duì)其他城市每年的庫(kù)存量略少，但因每年的開工量都很大，累積的庫(kù)存量大，供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大；從2021年在開發(fā)面積樣本城市橫向比較看，樂陵銷售開工比高于其他四個(gè)城市，但因開工多，庫(kù)存量高于其他城市；從新開工量看，樂陵每年新開工量較大，平均每年開工面積約為76萬㎡；從成交面積看，平均每年的銷售面積約36.28萬㎡，后續(xù)供給充足；城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知【去庫(kù)存的時(shí)間】截止到2021年11月底現(xiàn)有庫(kù)存約51.98萬㎡，2021年前11個(gè)月銷售面積37.79萬㎡，參考2021年銷售面積43.79萬㎡，去化庫(kù)存需要14.9個(gè)月；城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知【土地庫(kù)存去化的時(shí)間】2021年到2021年11月底出讓土地的可建筑面積約352.83萬㎡，從2021年截至到現(xiàn)在房屋銷售總面積約181.41萬㎡，剩余可建筑面積約171.42萬㎡，剩余量土地供給量多，市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)大；城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析可建筑面積與銷售面積統(tǒng)計(jì)（萬㎡）2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)可建筑面積64.99200.665.6119.092.54352.83銷售面積24.334.8841.2837.1643.79181.41一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知【商品房成交價(jià)格】住宅成交均價(jià)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但均價(jià)指數(shù)那么處于市場(chǎng)的低位；從樂陵商品房縱向比較看，住宅價(jià)格始終保持著上漲的勢(shì)頭，但上漲幅度小，與其他開發(fā)城市相比，其銷售均價(jià)處于洼地；城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知【板塊劃分】根據(jù)樂陵各區(qū)域特點(diǎn)和住宅價(jià)格等因素的影響，將樂陵房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為西南新一中板塊、老城區(qū)板塊；城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析西南新一中板塊老城區(qū)板塊一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知板塊板塊四至板塊特點(diǎn)西南板塊阜盛路以南、興隆南大街以西，以汽車站與新一中為中心政府規(guī)劃的新居住中心、配套資源豐富；老城區(qū)板塊阜盛路以北、云紅大街以西，棗城大街以東、北至北外環(huán)具有完善的市政配套，成熟的居住氛圍，但舊城改造項(xiàng)目居多，大盤少，居住品質(zhì)感弱；【板塊特征】城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)城市板塊解讀第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知重點(diǎn)板塊透析【西南城區(qū)板塊】作為重點(diǎn)板塊的原因：目標(biāo)宗地位于西南城區(qū)板塊，西南板塊是規(guī)劃中的新居住中心且此區(qū)域開發(fā)工程眾多，配套資源豐富，該板塊內(nèi)工程開發(fā)運(yùn)作成熟，工程品質(zhì)性較強(qiáng)，是城市品質(zhì)生活不斷提升的代表區(qū)域；一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)城市板塊解讀第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知重點(diǎn)板塊透析【板塊內(nèi)工程銷售均價(jià)】此板塊的鳳凰城與御景龍山工程的產(chǎn)品類型多樣，退臺(tái)洋房、少量別墅；售價(jià)也略高于其他工程，居住品質(zhì)感強(qiáng)；西南城區(qū)板塊在售工程銷售均價(jià)高于城市整體市場(chǎng)銷售均價(jià)，普通產(chǎn)品銷售均價(jià)約為3500元/㎡；洋房銷售均價(jià)約為4000元/㎡；一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析【板塊內(nèi)工程銷售均價(jià)】樂陵主力面積90-100㎡的兩室和110—130㎡三室；80㎡90㎡100㎡110㎡130㎡140㎡150㎡120㎡幸福公館中央世紀(jì)城鳳凰城永基花園龍山新居盛世清華園皇冠花園東湖麗景麗景國(guó)際國(guó)強(qiáng)花園百萬莊園星光城御景龍山春潤(rùn)華城翠湖天地翡翠綠洲一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析地址高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（二號(hào)路與四號(hào)路交叉口）均價(jià)均價(jià)３５００元/㎡開發(fā)商山東青建集團(tuán)戶型面積９３——1６0㎡；主要客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑類型普通多層、花園洋房、別墅、物流中心建筑面積440000平米占地面積480畝裝修情況毛坯容積率3.3項(xiàng)目動(dòng)態(tài)2011年拿地，樓面價(jià)420元/㎡，2012年1月15日開盤，別墅花園洋房基本未售，其余房源已處于尾盤狀態(tài)鳳凰城：區(qū)域重點(diǎn)工程分析——青建鳳凰城一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析開發(fā)商泰山海通置業(yè)地址樂陵市新一中東側(cè)地塊均價(jià)均價(jià)3500元/平米體量300000㎡占地面積238畝建筑類型多層、小高層戶型77——140平米兩室，三室裝修情況毛坯主要客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)09年拿地，樓面積460元/㎡，2011年首次開盤，現(xiàn)小區(qū)東側(cè)有3棟小高層未動(dòng)工，7棟未拆遷泰山現(xiàn)代城：重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程分析——泰山現(xiàn)代城一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程分析——魯班御景龍山開發(fā)商魯班房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址興隆南大街路西均價(jià)均價(jià)3600元/平米建筑面積210000㎡占地面積149畝容積率2.1建筑類型普通多層、花園洋房、小高層、高層戶型75—152平方米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房主要客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)2012年取得該宗土地，樓面價(jià)240元/㎡，2014年初首次開盤一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)住宅市場(chǎng)第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知城市板塊解讀重點(diǎn)板塊透析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程分析——盛鑫首府開發(fā)商樂陵市盛鑫置業(yè)有限公司地址樂陵市渤海南大街348——9號(hào)均價(jià)預(yù)計(jì)3600元/㎡建筑面積84044㎡占地面積40畝容積率3.27綠化率30%建筑類型小高層戶型84—200平方米總戶數(shù)792戶交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房主要客群來訪客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多項(xiàng)目動(dòng)態(tài)2013年取得該宗地，樓面價(jià)418元/㎡，預(yù)計(jì)年底開盤盛鑫首府：第三章：樂陵住宅市場(chǎng)認(rèn)知【城市房地產(chǎn)評(píng)價(jià)】開發(fā)量大，市場(chǎng)整體供大于求，競(jìng)爭(zhēng)力劇烈：樂陵前2年土地放量過多，開發(fā)量大，庫(kù)存量多，剩余土地多且拿地本錢低，現(xiàn)在進(jìn)入市場(chǎng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大；銷售均價(jià)低，成交戶型以剛需二室和小三室為主：由于開發(fā)工程多，開發(fā)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，所以市場(chǎng)銷售均價(jià)提升難度大；成交戶型以剛需二室和小三室為主，購(gòu)房群體多為鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，對(duì)品質(zhì)的追求不高；西南城區(qū)板塊市場(chǎng)認(rèn)可度高、工程聚集數(shù)量大、開發(fā)檔次高、但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、工程間競(jìng)爭(zhēng)劇烈：西南城區(qū)板塊為城市中高端工程主要分布區(qū)，工程多且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型面積也根本在同一區(qū)間，賣點(diǎn)以“城市中心、學(xué)區(qū)房〞為主；樂陵市場(chǎng)進(jìn)入建議：樂陵市場(chǎng)利好：人口基數(shù)大，年市場(chǎng)成交量高于其他開發(fā)城市；政府規(guī)劃已形成實(shí)質(zhì)利好，配套資源豐富；市場(chǎng)開展水平較差，我公司有顯著的競(jìng)爭(zhēng)力；樂陵市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：前幾年土地出讓過多且地價(jià)廉價(jià)，現(xiàn)在進(jìn)入土地本錢無優(yōu)勢(shì)；市場(chǎng)工程過多，很多工程僅有幾棟樓，開發(fā)公司實(shí)力差，庫(kù)存量多，有進(jìn)入惡性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)；樂陵房管局自己開發(fā)了4個(gè)工程，后續(xù)還有工程入市，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不好；購(gòu)房客戶多是鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客戶，對(duì)品質(zhì)要求低，不利于我公司競(jìng)爭(zhēng)力展開；結(jié)論：現(xiàn)在不是進(jìn)入樂陵市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)，需要2-3年的去庫(kù)存周期去化前期土地存量；現(xiàn)有地塊規(guī)模小，無法發(fā)揮出公司樣板區(qū)、會(huì)所的競(jìng)爭(zhēng)力，建議等待時(shí)機(jī)關(guān)注樂陵其他規(guī)模大的土地；第四章：宗地分析【地塊位置】位于城市重點(diǎn)開展規(guī)劃的西南部，整個(gè)地塊不方正；周邊配套齊全；地面有拆遷垃圾；地塊有民用電經(jīng)過，需協(xié)商撤除；地塊北側(cè)為民居，西側(cè)為泰山現(xiàn)代城工程，本工程與泰山現(xiàn)代城工程中間有規(guī)劃新路，東側(cè)、南側(cè)大局部為舊廠房〔已停產(chǎn)〕，少局部與外部相連；地塊占地約60畝，地塊形狀不規(guī)整，規(guī)劃設(shè)計(jì)不利；宗地開發(fā)建議地塊屬性研判地塊開發(fā)建議原那么第四章：宗地分析【周邊競(jìng)爭(zhēng)工程】宗地周邊在售工程多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；地塊1000米范圍內(nèi)，宗地周邊約有11個(gè)工程在售，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；周邊競(jìng)爭(zhēng)工程，產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重，除鳳凰城有少量花園洋房和別墅，其余皆為多層、高層組合；戶型面積為90㎡左右二室、105-115㎡小三室，主要賣點(diǎn)是學(xué)區(qū)房；宗地開發(fā)建議地塊屬性研判地塊開發(fā)建議原那么第四章：宗地分析【周邊配套】地塊周邊配套資源優(yōu)質(zhì)，但目標(biāo)地塊對(duì)優(yōu)質(zhì)配套不具有獨(dú)占性；地塊1000米范圍內(nèi)，優(yōu)質(zhì)的城市配套資源聚集；新一中、二中、三小緊鄰工程宗地；銀座商場(chǎng)、義烏購(gòu)物中心、義烏小商品市場(chǎng)滿足業(yè)主高中低消費(fèi)需求；汽車站、中醫(yī)院與工程隔路相望；宗地開發(fā)建議地塊屬性研判地塊開發(fā)建議原那么第四章：宗地分析宗地開發(fā)建議【規(guī)劃指標(biāo)】工程總占地約60畝，地價(jià)100萬/畝，參考容積率，規(guī)劃建筑面積60000-100000㎡；目標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積40000㎡容積率1.5容積率《1.5建筑面積60000樓面價(jià)1000元/㎡容積率2.5容積率《2.5建筑面積100000樓面價(jià)600元/㎡地塊屬性研判地塊開發(fā)建議原那么第四章：宗地分析地塊屬性研判宗地開發(fā)建議優(yōu)勢(shì)〔strength〕位于城市開展的主方向，樂陵城市新居住中心；區(qū)域開發(fā)工程多，業(yè)主對(duì)宗地區(qū)域價(jià)值認(rèn)可；地塊周邊配套資源豐富，利于住宅小區(qū)的開發(fā)；劣勢(shì)〔weakness〕地塊規(guī)模小且不方正，不利于后期規(guī)劃設(shè)計(jì)；地價(jià)比周邊工程高，不利于后期本錢控制，價(jià)格無競(jìng)爭(zhēng)力；時(shí)機(jī)(opportunity)政府規(guī)劃5年內(nèi)城市人口翻倍，進(jìn)城客戶數(shù)量約7萬人，進(jìn)城客戶更關(guān)心學(xué)校和政府規(guī)劃方向，是工程開發(fā)的一大時(shí)機(jī)；威脅(threat)宗地周邊，同期開發(fā)工程較多，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力劇烈；【工程SWOT評(píng)價(jià)】地塊開發(fā)建議原那么城市新居住中心，配套資源豐富、優(yōu)質(zhì)教育資源的地塊屬性詮釋城市新居住中心樂陵市規(guī)劃的新居住片區(qū)，經(jīng)過近4年的開發(fā)，居住氛圍已形成；配套資源豐富銀座商場(chǎng)、義烏市場(chǎng)、汽車站、中醫(yī)院等配套資源豐富；優(yōu)質(zhì)教育資源第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、第二中學(xué)、第一中學(xué)，小學(xué)到高中一應(yīng)俱全；第四章：宗地分析地塊屬性研判宗地開發(fā)建議地塊開發(fā)建議原那么第四章：宗地分析宗地開發(fā)建議地塊屬性研判地塊開發(fā)建議原那么開發(fā)建議原那么土地屬性：規(guī)模小、配套齊全、開發(fā)群眾產(chǎn)品；產(chǎn)品積累：多層+〔小〕高層組合，半地下車庫(kù)；客戶喜好：多層相對(duì)高層更容易被客戶接受；開發(fā)戰(zhàn)略：快周轉(zhuǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，開發(fā)產(chǎn)品要保證快速去化；第四章：宗地分析宗地開發(fā)建議地塊屬性研判地塊可開發(fā)性研判【地塊容積率確定】多層產(chǎn)品更被客戶接受，且多層做半地下車庫(kù)，局部〔小〕高層可不做地下車庫(kù)，本錢可以控制，建議與政府談判，降低容積率，降低地價(jià)；目標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積40000㎡容積率1.5容積率《1.5建筑面積60000樓面價(jià)1000元/㎡容積率2.5容積率《2.5建筑面積100000樓面價(jià)600元/㎡按地價(jià)100萬元/畝，容積率1.5與容積率2.5的樓面價(jià)差400元/㎡，多層+半地下車庫(kù)與〔小〕高層+地下車庫(kù)的建造本錢可以彌補(bǔ)樓面價(jià)差，且多層更容易銷售，因此建議與政府談判，降低地價(jià)、降低容積率；第四章：宗地分析宗地開發(fā)建議地塊屬性研判地塊可開發(fā)性研判【產(chǎn)品組合建議】多層花園洋房+小高層〔一梯兩戶〕，觀源產(chǎn)品復(fù)制即可；1.市場(chǎng)多層房源存量多，客戶可選擇余地廣，〔小〕高層未出現(xiàn)一梯三戶或二梯四戶的產(chǎn)品，如做一梯三戶或二梯四戶的〔小〕高層，勢(shì)必增加銷售難度，增加銷售去化的時(shí)間；2.青建鳳凰城與魯班御景龍山的退臺(tái)花園洋房銷售去化率很低，反映了樂陵改善客戶少，對(duì)產(chǎn)品的要求低；3.購(gòu)房客戶主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，對(duì)價(jià)格、位置、配套關(guān)注更多，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)關(guān)注低，針對(duì)此類目標(biāo)客戶還是以控制建筑本錢，控制銷售總價(jià)為主要開發(fā)目的；第四章：宗地分析宗地開發(fā)建議地塊屬性研判地塊可開發(fā)性研判【戶型組合建議】工程所處區(qū)域在售工程戶型多以110—130㎡的三室和90-100㎡兩室為主，因我地塊規(guī)模小，大三室改善類產(chǎn)品去化慢，建議只做85㎡二室與105-110㎡三室；第四章：宗地分析宗地開發(fā)建議地塊屬性研判地塊可開發(fā)性研判產(chǎn)品類型多層花園洋房一梯兩戶高層面積區(qū)間80—85㎡100—105㎡85-90㎡95—105㎡戶型劃分緊湊兩室緊湊三室緊湊兩室緊湊三室配比系數(shù)50%50%40%60%通過上述分析判斷，建議地塊產(chǎn)品及戶型組合如下：9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。4月-224月-22Monday,April25,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。00:40:3600:40:3600:404/25/202212:40:36AM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。。4月-2200:40:3600:40Apr-2225-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。。00:40:3600:40:3600:40Monday,April25,202213、乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。。4月-224月-2200:40:3600:40:36April25,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。。25四月202212:40:36上午00:40:364月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。四月2212:40上午4月-2200:40April25,202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。。2022/4/250:40:3600:40:3625April202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。。12:40:36上午12:40上午00:40:364月-229、沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。4月-224月-22Monday,April25,202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。。00:40:3600:40:3600:404/25/202212:40:36AM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。。4月-2200:40:3600:40Apr-2225-A