征收評估培訓

中信評估征收評估操作實務中信評估征收評估操作實務一、征收工作的準備階段二、收集資料三、現場勘察四、涉及評估的幾個步驟五、征收評估報告格式

六、征收評估內容七、幾種價格定義的概念八、評估方法及技術路線九、征收評估工作中遇到的特殊問題及難點中信評估社會風險穩(wěn)定評估論證并公開征求意見擬定征收補償方案預評估征收決定公告一、征收評估準備階段接受房屋征收評估委托后，有關各方就本次征收范圍內的房屋評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協(xié)商一致，簽訂征收評估協(xié)議，并制訂出房地產評估工作計劃。二、收集資料（一）項目資料征收范圍紅線圖征收決定書（二）法律性文件1、個人需提供身份證或戶口本（必須）2、企業(yè)產權人營業(yè)執(zhí)照（必須）3、公司成立的政府批文(若曾更名，尚需更名的批文)4、經營范圍及簡介（三）評估明細資料A、綜合部分：各類待評估的資產清查評估明細表B、房地產部分（具體資料可根據房地產評估人員的要求準備）：1、征地通知書（含政府批文）（指行政劃撥用地）（必須）2、土地出讓合同及市政配套費協(xié)議書3、付清地價證明及有關付款憑證4、土地使用權證、房地產證或房屋權屬登記檔案（必須）在沒有房地產權證情況下，要提供的材料為：5、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證（或開工許可證）（必須）6、規(guī)劃設計意見書7、竣工驗收報告及驗收證明8、土地紅線圖及建筑物總平面圖（必須）9、工程項目的（預）決算資料（自建房）10、購房協(xié)議書及付清房款證明11、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、協(xié)議等有關資料12、如有出租房屋者需提供房屋租賃合同（必須）13、臨時建筑物需提供合法批文（必須）14、以上資料都沒有的房地產，需要征收方提供產權確認書（待制定范本）（必須）C、構筑物（含設備基礎）、附屬物（含裝修）1、預決算資料或相關合同、協(xié)議等；2、建造、裝修圖紙；3、評估人員及造價人員現場丈量資料，如果由產權人自行裝修、建造，由產權人簽字（蓋章）確認，如果由承租人裝修、建造的，由產權人與承租人共同簽字（蓋章）；D、機器設備1、設備清單：即企業(yè)運營過程中實際使用的設備價格、規(guī)格、數量、使用年限、有無抵押等情況的清單2、設備購置發(fā)票或協(xié)議3、對于電梯、鍋爐、壓力容器、深井等設備應取得最新的書面法定檢測證明、報告與許可證等資料。E、停產停業(yè)損失、解聘員工補償費1、近三年的財務審計報告、繳稅憑證及其它相關資料2、經備案的勞動合同和社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明需要特別注意的：1、征收補償的評估范圍（華巢）2、被征收估價對象權利主體關系（交通廳土地）3、房地產證與土地使用權證不符，需了解規(guī)劃及歷史沿革（土地為工業(yè)，房產證為商業(yè)為例）中信評估權利主體關系需深度審查征收中的各方權利義務關系，確定因征收而發(fā)生關系的各方主體，與住宅房屋征收相比，非住宅房屋房屋（企業(yè)征收）因為土地、房屋的權屬關系復雜，在征收過程中會有更多的征收關系人在里面。有些房屋是租賃辦公用房，征收關系主體則有征收人、被征收人和承租人三方主體。

注意事項集體土地上的私有企業(yè)征收以及國有改制不徹底的企業(yè)征收，因原有權屬不明，甚至土地轉讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現，使得各方主體權利義務不清楚，征收獲得補償款后往往更容易發(fā)生糾紛。對于產權歸屬不明確的企業(yè)，在征收實施后、征收補償安置協(xié)議訂立前，建議以合同約定或者其他法定形式把征收各方的權利、補償款分割方案做民事權利的約定，有效化解可能發(fā)生的法律風險。二、現場查勘階段（一）項目初步了解在同委托方協(xié)定的時間內（一般至少提前一天通知）進駐房屋征收現場，進行調查分析、完成現場勘查、資料收集等工作。評估項目組人員進入現場對委估房地產進行初步了解，讓征收方或被征收人準備評估所需文件資料。（二）現場勘查實地查勘記錄需由實地查勘的估價人員、征收辦及街道負責人員、被征收人簽字認可;是法人單位的，不僅要估價師、征收辦及街道負責人員、被征收人單位參與現場的人員簽字，還要加蓋法人單位公章；產權證上法人單位已不存在的，需各方簽字并加以說明。如涉及有租賃戶資產的應同時評估，列入評估結果，由被征收人對租賃戶進行補償，租賃人也應在現場勘察記錄上簽字。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，由估價人員、征收辦及街道負責人員和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。1、房地產勘查有證房產：將征收房地產的現狀與相關權屬證明文件上記載的內容逐一進行對照、問詢，做好實地查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的攝像、照片資料。無證房產：評估對象面積、產權不清的，其確權相關資料由委托方提供，在評估機構進戶勘察前把確權工作做好由市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理附件一：確權表軌道交通確權表.xls征收范圍內的建筑有下列情形之一的且沒有確權認定的，應當為違法建筑不予評估：（1）未取得建設規(guī)劃工程許可證建設的；（2）未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的；（3）利用失效的建設工程規(guī)劃許可證建設的；（4）未經批準進行臨時建設的；（5）未按照批準內容進行臨時建設的；（6）超過批準期限的臨時建筑；（7）僅經規(guī)劃部門作罰款處理而臨時保留，未補辦建設工程規(guī)劃許可證的。2、構筑物、附屬物及裝飾裝修（1）資產占有人能提供相關資料的，估價人員按照相關資料進行一一核實，拍照、攝像，并寫入現場勘察記錄，相關當事人簽字蓋章；（2）如不能提供相關資料的，估價人員結合造價人員對現場進行丈量、清點，做好現場勘察記錄，與征收主體雙方要充分溝通，要求勘察記錄清晰明了，不可隨意涂劃，復雜項目需附繪圖。這里需注意無證或未確權的建筑物（棚或簡易房等），可先行測量，在不能確權的或沒有相關批文的情況下不要列入評估范圍。3、機器設備（1）按照被征收人（或租賃人）提供的設備清單逐一清點核對，或評估人員自行編制，按設備序號編輯照片和攝像資料，注意設備銘牌上的相關內容是否與清單相符。（2）分出可移動和不可移動設備，在勘察記錄上應作相關注記。（3）分清在建的設備工程、報廢的但未處理設備、閑置設備等各種評估對象。（4）對于地下管線、特殊的設備基礎等隱蔽工程，應盡可能取得原設計圖紙等書面資料，并應盡可能進行必要的勘探測試。4、地上苗木和樹木等被征收方在評估清單上寫明該植物的名稱、規(guī)格等；在現場勘驗中要驗明該植物的實際情況(特別是名稱、規(guī)格中的高度、徑級、冠幅、培育年限、樹形等)是否與清單上的內容相一致，同時按清單序號編輯照片。附件二：現場勘察表現場勘察表(模板）.xls四、涉及評估的幾個步驟

（一）提交市場預評估報告經過現場勘驗工作程序后，在規(guī)定的工作日內提交預評估結果，作為委托方制定征收補償預算和貨幣補償的基本價的基礎依據。與委托方交換意見并對預評估報告予以進一步修改和完善。（二）提交初步評估結果，按規(guī)定公示、答疑；（三）提交正式報告階段在前期初步評估工作基礎上，以征收公告日為時點，確定最終的評估結果和相關修正因數和系數。在上述工作基礎上起草房地產評估報告書，與委托方就評估結果交換意見，在全面考慮有關意見后，最后出具正式房地產評估報告書。五、征收評估報告格式（一）有房地產評估內容的征收補償評估按房地產報告格式出具統(tǒng)一出具房地產征收評估報告，整體報告和分戶報告均由兩名注冊房地產估價師簽字，公司蓋章。（二）無房地產評估內容，僅有構筑物、附著物等征收補償評估按照價格評估報告格式。六、征收評估項目內容1、住宅類房屋的貨幣補償價格：被征收房屋的價值、構筑物（附屬物）的價值、室內自行裝修裝飾費的價值、搬遷費等。2、非住宅類房屋的貨幣補償價格：被拆遷房屋的價值、構筑物（附屬物）的價值、室內自行裝修裝飾費的價值、搬遷費、停產停業(yè)經營損失等。3、實行產權調換房屋評估為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值。這里需要進行雙向評估：即被征收房地產與安置房地產的兩種價格測算。附件三：兩個表對照參考產權調換分戶評估明細表.xls七、幾種價格定義的概念（一）房地產市場權益價格根據《房地產估價理論與方法》，房地產價格是房地產的權益價格。房地產市場價格內涵是房地產權利人對于該房地產所擁有的市場權益價格。即房地產市場權益價格等于完全產權房地產的市場價格扣減應補地價款及相關手續(xù)費（小產權房或劃撥土地使用權地上的房產）。（二）重置價是指用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。（三）重建價格（復制）重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。（四）重置成本法評估的市場價格重置成本測算的在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。（即：重置價-折舊或重置價*成新率）八、評估方法及技術路線

查閱收集擬征收房屋的產權證明文件，并了解周邊房地產市場情況。根據委估房地產的實際狀況和特點，確定具體評估方法。（一）評估思路1、同一區(qū)域內的成幢住宅擬選取一個具有代表性的房屋進行評估，作為貨幣補償評估基本價，具體分戶評估時由估價師結合房屋結構、成新、層次、配套等修正因素計算；2、具有共性的非住宅（包括商業(yè)、辦公等）也可選取一個具有代表性的房屋進行評估，作為貨幣補償基本價，具體分戶評估時由估價師結合房屋用途設定相應的修正因素進行計算；3、零散性或特殊性商業(yè)、辦公、工業(yè)用房一戶一價進行評估（不宜出具預評估，應實地勘察后出具初步評估結果）；（二）評估方法及技術路線1、房地產評估（1）住宅用房評估：成套住宅：優(yōu)先采用市場比較法，沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法或成本法。非成套住宅（如國有土地上的自建房）：A、可以先以同一供求范圍內普通商品房的市場價格為基礎，然后扣減普通商品房與私房在配套、景觀、結構、容積率、使用年期等方面價格差異后，建立價格可比基礎，再進一步采用市場比較法進行評估測算得到此類房屋在完全產權下的市場評估價格。B、成本法:土地和建筑物評估價分別計算相加評估價格=土地的評估價格+建筑物的評估價格中信評估②剩余法（價格剝離）：根據普通商品房的市場價格減去普通商品房建筑物的建安成本、配套設施等以及管理費、利息、利潤、稅費等，得出土地重新購建價格。土地的評估價格的求?、儆檬袌龇ɑ蚧鶞实貎r法測算土地重新購建價格（2）非住宅用房評估非住宅房屋應采用兩種或兩種以上的估價方法進行估價。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明理由。能收集充分市場交易實例的，優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法；難以確定收益的，可采用成本法等其他方法。商業(yè)用房：市場法、收益法辦公用房：市場法、收益法、成本法工業(yè)用房：成本法、市場法、收益法2、構筑物（含設備基礎）、附屬物（含裝修）在沒有同類構筑物或附屬物的重置成本資料的情況下，只能參照概預算定額等資料結合圖紙和現場丈量數據具體計算評估價格=（工程造價+管理費用+利息+利潤）ⅹ成新率。3、機器設備（1）評估人員和設備工程師進行分類①按能否拆卸可分為可拆卸設備與不可拆卸設備；②按是否需要安裝可分為不需安裝的設備與需安裝設備③按所涉及的相關費用和損失，與機器設備重置成本相比較的結果，可分為可搬遷設備與不可搬遷設備；④按機器設備拆卸后能否保持原有功能與技術指標，可分為可保持原有功能的設備與不能保持原有功能的設備⑤按政策法規(guī)所規(guī)定的機器設備可否繼續(xù)使用運行，可分為不允許繼續(xù)運行的設備與允許繼續(xù)運行的設備。

（2）可搬遷設備與不可搬遷設備的評估方法①可搬遷設備設備搬遷費用包括搬遷過程中耗費的人力物力所支付的所有價款，以及搬遷過程中造成的所有損失?？砂徇w設備搬遷補償價值是：拆卸費、拆卸損失、設備基礎費用、運雜費、安裝調試費及大型設備聯合試運轉的費用等相關費用的匯總②不可搬遷、搬遷后無法續(xù)用的設備（包括設備基礎）補償價格=設備的評估價值-設備被拆卸后的可變現凈值一般采用重置成本法、市場法測算設備評估價格③注意事項：機器設備征收補償評估只是評估人員在一定條件下的專業(yè)意見；由于受許多不確定因素與假設條件的限制，評估報告中的評估結果不是征收雙方最后達成征收協(xié)議的唯一依據；僅能作為雙方談判的一個平臺或一種參考。4、苗木、樹木一般采用市場法和成本法在價格信息采集中要盡量采集本地區(qū)的市場成交價；征收評估報告書中最好注明“本次評估價格為建議價，價格評估目的為委托方提供評估標的征收補償價格的作參考依據，具體補償標準由征收主體雙方自行確定”。補償評估的方法：（1）分清普通型培育和專業(yè)型培育（設施）的特點。（2）以移栽為主的，根據不同季節(jié)按“市場價”的一定比例予以補償或計算其移栽費用；（3）全部征用按市場價全額補償（但需有相關證明材料明確是否全額補償）；（4）如遇特殊要求（如：古樹、名木、盆景、珍惜瀕危種等）補償，應由專業(yè)人員或部門按評估標的級別評估，分別計算成活率和移栽費用等。（5）花卉苗木（可直接搬遷的）補償標準不計算成活率，只補償搬運及搬運損失費。（6）在鮮花出售期，原則上應先收獲，后用地，并且不予補償；如果急需用地，則應補償產值損失；在其它季節(jié)只補償投資成本。5、停產停業(yè)損失、解聘員工補償費（1）按地方相關規(guī)定確定補償款；（2）按三年平均稅后凈利潤和納稅情況，結合企業(yè)實際情況分析測算；（3）按行業(yè)類別的平均凈利潤分析測算（一般不采用僅在特殊情況下）。（4）停產停業(yè)損失=凈收益*停產停業(yè)賠償期限賠償期限需由征收主體雙方協(xié)商并書面確定中信評估住宅房屋評估報告（整體和分戶）長江東路1100號住宅用房征收補償評估\（2012）A1-116號長江東路1100號住宅用房征收補償評估.doc

長江東路1100號住宅用房征收補償評估\分戶\征收評估分戶評估結果報告格式戴華.doc1.普通辦公用房及構筑物、附屬物評估報告合肥飲食服務股份有限公司-勝利路征收評估報告（7.2）1.doc2.單一構筑物評估報告（2012）A1-205號合肥金利銀路大酒店管道補償價值評估報告正式.doc3.附件四：實例九、征收評估工作中遇到的特殊問題及難點（一）集體土地上房屋征收評估1、國土資源部2010年7月13日公布《關于進一步做好征地管理工作的通知》