不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(9)房管(3學(xué)分)

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第三部分不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀分析1第三部分學(xué)習(xí)內(nèi)容1、不動(dòng)產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)

2、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控3、不動(dòng)產(chǎn)稅收的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析2不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控3第三節(jié)專題討論：中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與調(diào)控1第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)失靈

2第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)3學(xué)習(xí)目標(biāo)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的各種現(xiàn)象及原因掌握宏觀調(diào)控的目標(biāo)和手段能夠借助模型分析宏觀調(diào)控的效果4“無形手，有形手，手拉手，向前走”為什么要調(diào)控？調(diào)控的目標(biāo)是什么？怎么調(diào)控？效果如何？5為什么要調(diào)控？市場(chǎng)的調(diào)節(jié)不是萬能的市場(chǎng)的弱點(diǎn)和缺陷

自發(fā)性盲目性滯后性外部性壟斷信息不完全公共物品6

房地產(chǎn)開發(fā)的外部不經(jīng)濟(jì)

科斯（Coase,1996）認(rèn)為造成外部性的原因是：第一，缺乏明確界定的產(chǎn)權(quán)；第二，存在交易費(fèi)用。因此在交易費(fèi)用不為零時(shí)，產(chǎn)權(quán)的明確界定便是實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置的充分條件。房地產(chǎn)外部性分為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)與外部不經(jīng)濟(jì)。從房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)可以改善城市景觀，并能夠帶動(dòng)鄰近地區(qū)地價(jià)升值?？梢哉f，房地產(chǎn)的正外部性提升了整個(gè)社會(huì)福利。但是，隨著城市的不斷開發(fā)建設(shè)，以及城市積聚效應(yīng)引起的大量勞動(dòng)力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質(zhì)量不斷下降。這種負(fù)的外部性對(duì)于大城市居民而言尤為突出。此外，還有可能存在新型建筑材料應(yīng)用造成光污染和空氣污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干擾等外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?？梢钥闯?，我們?cè)谙硎芊康禺a(chǎn)開發(fā)帶來正的外部性的同時(shí)，負(fù)的外部性的作用以及影響范圍正在擴(kuò)大，從而導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量日益下降。7房地產(chǎn)的壟斷性容易導(dǎo)致價(jià)格歧視

房地產(chǎn)具有壟斷性的特征，這是因?yàn)橥恋氐奶厥庑浴Ｍ恋厥遣豢稍偕Y源，在一個(gè)地方建了房子就不能在同一個(gè)地方再建第二棟房子，這是它壟斷性、排他性的具體表現(xiàn)。同時(shí)，在每一片土地上每個(gè)房子都是個(gè)性化的不一樣的，比如，樓層、朝向、遠(yuǎn)眺的景觀等等屬性都不可能是一模一樣。因此，每一個(gè)房產(chǎn)也都具備壟斷性、排他性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)商就很容易對(duì)購(gòu)房者實(shí)行價(jià)格歧視（PriceDiscrimination），這在房地產(chǎn)行業(yè)是普遍存在的現(xiàn)象。價(jià)格歧視是一種重要的壟斷定價(jià)行為，是壟斷企業(yè)通過差別價(jià)格來獲取超額利潤(rùn)的一種強(qiáng)權(quán)作法，對(duì)買主來說是極不公平的。比如某房地產(chǎn)商開發(fā)了一個(gè)樓盤，有300套住房，實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、登記，第一撥500人登記，愿意以5000元每平方米的價(jià)格購(gòu)買，接著又來了第二撥500人，愿意以7000元每平方米的價(jià)格購(gòu)買……依此類推，最后房地產(chǎn)商就會(huì)把房子賣給愿意出最高價(jià)格的購(gòu)房者。8信息不對(duì)稱：生產(chǎn)者壟斷，消費(fèi)者分散

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，消費(fèi)者始終處于弱勢(shì)群體。特別在監(jiān)管不到位的情況下，消費(fèi)者常常由于信息不對(duì)稱，飽受房地產(chǎn)開發(fā)商以及中介機(jī)構(gòu)的盤剝。上文提到的房地產(chǎn)商的價(jià)格歧視就是典型的案例。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在數(shù)量眾多的房地產(chǎn)中介公司,這些中介公司對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通是有功勞的。但是，由于房地產(chǎn)中介公司在市場(chǎng)中存在逐利的動(dòng)機(jī)，在政府監(jiān)管疏忽的情況下，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)，很多房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)不甘心于收入一定比例的中介費(fèi)，而是大張旗鼓地參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過程中來，一方面，他們憑借自己與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系，獲取整個(gè)樓盤的銷售權(quán)，直接幫房地產(chǎn)商銷售樓盤，賺取差價(jià)。或者憑借自己的信息優(yōu)勢(shì)，獲取價(jià)格相對(duì)低的房源，再轉(zhuǎn)手賣出，獲取大量的差價(jià)。9

房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性

公共產(chǎn)品具有兩個(gè)很顯著的特征，一個(gè)是非競(jìng)爭(zhēng)性特征，表明社會(huì)對(duì)于該類物品或服務(wù)是普遍需要的，而另一個(gè)非排斥性特征則表明了收費(fèi)是困難的，僅靠市場(chǎng)機(jī)制遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法提供最優(yōu)的規(guī)模。房屋部分具有這種公共品的特性，是人們生活中不可缺少的必需品，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房這種帶有福利性補(bǔ)貼的住房更接近公共品，一般的商品房則接近私人產(chǎn)品。在住房商品化、市場(chǎng)化改革之后，政府在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)上似乎沒有太多作為。這是住房商品化改革過程中所帶來的短板，當(dāng)然這有它的歷史因素。當(dāng)時(shí)實(shí)行住房商品化改革，假如住房商品化與經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)一齊起步，那么住房商品化、市場(chǎng)化改革就不可能取得成功，因?yàn)榇蠹叶家蕾嚵畠r(jià)的住房?，F(xiàn)在住房市場(chǎng)化發(fā)展到了一個(gè)階段，房?jī)r(jià)高企問題突出，現(xiàn)在該反思廉租房等福利性住房問題了。10趕不上趟11雞蛋產(chǎn)量猛增雞蛋漲價(jià)有利可圖自發(fā)擴(kuò)大養(yǎng)殖規(guī)模市場(chǎng)調(diào)節(jié)具有自發(fā)性后果產(chǎn)生不正當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為擴(kuò)大收入差距，造成兩極分化經(jīng)營(yíng)分散力量單薄無法掌握供求信息盲目擴(kuò)大養(yǎng)殖規(guī)模市場(chǎng)調(diào)節(jié)具有盲目性后果造成經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和資源浪費(fèi)規(guī)模擴(kuò)大蛋市供過于求蛋價(jià)下跌損失慘重市場(chǎng)調(diào)節(jié)具有滯后性后果導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和資源浪費(fèi)12

調(diào)控的目標(biāo)是什么？總量供求均衡目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的供求總量均衡；不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與其他商品供應(yīng)的相對(duì)均衡，居民對(duì)居住的需求與其他商品的消費(fèi)相協(xié)調(diào)；不動(dòng)產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比例均衡。優(yōu)化結(jié)構(gòu)目標(biāo)：不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)；不動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。投機(jī)抑制目標(biāo)福利保障目標(biāo)13怎么調(diào)控？經(jīng)濟(jì)手段行政手段：計(jì)劃、規(guī)劃和管理法律手段收入政策：土地租金，房地產(chǎn)稅收支出政策：購(gòu)買支出：政府購(gòu)買和政府投資轉(zhuǎn)移支付：財(cái)政補(bǔ)貼，財(cái)政貼息，稅收支出金融政策

14不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要政策手段

土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供應(yīng)總量調(diào)控、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控、對(duì)不同區(qū)域的土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)控。住房政策:住房需求政策和住房供給政策。貨幣政策：具體調(diào)控有兩個(gè)方面—供給與需求。稅收政策：主要通過調(diào)整稅種、稅率、附加和減免來改變不動(dòng)產(chǎn)供求雙方主體的收益水平。其他政策：如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等等。15一、土地政策

（一）土地政策概述

土地政策是政府為了一定的目標(biāo)而制定的計(jì)劃、準(zhǔn)則，由政策主體、政策目標(biāo)和政策手段（或工具）三個(gè)要素構(gòu)成；是國(guó)家和政黨等政治實(shí)體為了實(shí)現(xiàn)土地管理任務(wù)和土地利用目標(biāo)而規(guī)定的用以調(diào)整土地關(guān)系的一系列規(guī)范和準(zhǔn)則。16

一、土地政策（二）土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵從廣義上，土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵指的是國(guó)家從土地供給與需求入手，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的總平衡；對(duì)土地收益分配調(diào)控，使中央政府與地方政府之間、不同區(qū)域的地方政府之間、地方政府與土地使用者之間的土地收益得以合理分配；同時(shí)通過土地調(diào)控、固定資產(chǎn)投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。17一、土地政策狹義上的土地政策參與宏觀調(diào)控是指從土地供給和土地需求兩個(gè)方面入手，在土地供給與土地需求的作用下，形成真正反映土地市場(chǎng)價(jià)值的土地價(jià)格，實(shí)現(xiàn)土地供給和土地需求的總體平衡和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。在我國(guó)，土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵多數(shù)情況下是從狹義的層面理解的。18土地供應(yīng)機(jī)制資產(chǎn)價(jià)格機(jī)制約束引導(dǎo)機(jī)制土地政策的調(diào)控機(jī)制一、土地政策（三）土地政策的調(diào)控機(jī)制19一、土地政策（四）我國(guó)土地政策發(fā)展土地政策參與宏觀調(diào)控主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。土地政策參與宏觀調(diào)控開展土地儲(chǔ)備收購(gòu)2001開發(fā)區(qū)清理整頓2003實(shí)施土地出讓“招拍掛”政策2002-2006收緊土地審批權(quán)限，整治土地市場(chǎng)，遏制過度投資2004-200620一、土地政策小結(jié)：我國(guó)土地政策經(jīng)歷了從無償?shù)接袃?，從低償?shù)酵耆袌?chǎng)化，從總量控制到結(jié)構(gòu)調(diào)控的演進(jìn)過程。土地政策形成采用自下而上的方式，富有探索性。如土地有償使用政策先在深圳、珠海等地試行，才上升為全國(guó)政策。善于和敢于借鑒，如土地有償使用政策、土地用途管制政策、土地批租政策等都是借鑒或移植其他國(guó)家或地區(qū)的土地政策。政策執(zhí)行采取先試點(diǎn)再推廣，如土地登記政策、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策。21一、土地政策（五）主要土地政策及其經(jīng)濟(jì)分析（1）收購(gòu)儲(chǔ)備政策及經(jīng)濟(jì)分析

土地的收購(gòu)儲(chǔ)備政策，是指土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，將需要盤活的國(guó)有土地使用權(quán)依法收回、收購(gòu)予以儲(chǔ)存，并通過前期開發(fā)利用和承擔(dān)政府委托的土地使用權(quán)供應(yīng)準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值，合理配置土地資源。22一、土地政策征收存量土地增量土地劃撥土地出讓土地收回收購(gòu)置換開發(fā)儲(chǔ)備出讓市場(chǎng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備政策作用機(jī)理23一、土地政策PQP2P1P0Q1Q0S1S0D1D0E0E1圖1土地收購(gòu)儲(chǔ)備的供求曲線及地價(jià)的變動(dòng)

24一、土地政策PQP1P0Q1Q0S1S0D1D0圖2土地收購(gòu)儲(chǔ)備的供求曲線及房?jī)r(jià)的變動(dòng)

25一、土地政策（2）“招拍掛”政策及經(jīng)濟(jì)分析S1S2S2D1D1P1P2PE2E1QO圖3土地“招拍掛”政策調(diào)控效果

26二、住房政策（一）住房政策概述

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，一般把中央和地方政府干預(yù)及解決住房問題的手段和方法統(tǒng)稱為廣義的“住宅政策”；

狹義上的住房政策，是政府在一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治形勢(shì)下，為了改善住房的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格以及所有權(quán)和使用權(quán)狀況，為適應(yīng)不同時(shí)期的住房需求和住房供應(yīng)模式而設(shè)計(jì)的調(diào)節(jié)和干預(yù)措施。27二、住房政策住房政策根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)可以做不同的類型劃分：根據(jù)住房主體：針對(duì)中等收入以上的居民的住房政策，即商品房政策；針對(duì)中低收入居民的住房政策，即公共住房政策。根據(jù)政策作用對(duì)象：住房需求政策和住房供給政策。根據(jù)政策調(diào)控范圍：一般性政策和具體政策。28二、住房政策（二）我國(guó)住房政策的發(fā)展1998年34號(hào)文的發(fā)布，宣告住房制度改革全面展開，住房實(shí)物分配被取消，實(shí)行住房分配貨幣化。而自2003年18號(hào)文的發(fā)布，國(guó)家政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須“堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向”。2005年的“國(guó)八條”，第一次把穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格寫入了國(guó)務(wù)院文件。2006年的“國(guó)六條”則把調(diào)整住房結(jié)構(gòu)作為調(diào)控重點(diǎn)。再到2007年24號(hào)文，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。從這一條線看下來，我們可以看出，房改十年，房改的重點(diǎn)一變?cè)僮儯罱K，政府把干預(yù)范圍自我限制在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等社會(huì)保障性住房之內(nèi)，政府不再對(duì)市場(chǎng)領(lǐng)域直接進(jìn)行干預(yù)，市場(chǎng)規(guī)律將發(fā)揮真正的調(diào)節(jié)作用。29二、住房政策（三）主要的住房政策及其經(jīng)濟(jì)分析

住房需求政策：住房需求政策是政府為了滿足社會(huì)各階層的住房消費(fèi)，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房貨幣補(bǔ)貼，提高中低收入者的購(gòu)房能力的舉措，如我國(guó)的住房公積金制度。30二、住房政策住房數(shù)量非住房商品數(shù)量圖4住房貨幣補(bǔ)貼政策的經(jīng)濟(jì)分析BDOCAEE1U3U2U131二、住房政策住房數(shù)量住房?jī)r(jià)格P圖5住房貨幣補(bǔ)貼歸宿AOEFD′DE′S補(bǔ)貼后價(jià)格P′補(bǔ)貼前價(jià)格P032二、住房政策住房供給政策：按照政府的介入程度可以分為政府直接介入住房供給和政府間接介入住房供給。直接介入有兩種供給方式：一是政府通過直接自建提供公共住房給中低收入家庭居住，如“廉租房政策”；二是政府通過向開發(fā)商提供補(bǔ)貼來增加公共住房的供給，如“經(jīng)濟(jì)適用房政策”。33二、住房政策P圖6政府直接介入住房供給OEQ0D′QE′SP1P0S′Q134二、住房政策P圖7政府間接介入住房供給OQ0DQAUC1AUC0Mc0Q1間接介入是通過提供優(yōu)惠貸款、減免稅收、降低土地成本、簡(jiǎn)化管理程序等形式減少投資成本，間接增加住房供給。Mc135三、貨幣政策（一）不動(dòng)產(chǎn)貨幣政策的概念

是指國(guó)家通過貨幣政策的制定和調(diào)整，利用金融、信貸手段對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行間接調(diào)控，為實(shí)現(xiàn)既定基本方針而采取的相應(yīng)措施。（二）分類一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策擴(kuò)張性、緊縮性和中性貨幣政策36利率存款準(zhǔn)備金率貨幣供應(yīng)量不動(dòng)產(chǎn)信用控制優(yōu)惠利率貨幣政策的調(diào)控機(jī)制（三）貨幣政策的調(diào)控機(jī)制三、貨幣政策37三、貨幣政策（四）我國(guó)房地產(chǎn)貨幣政策1996年以前。從單位投資、集團(tuán)消費(fèi)、金融政策都有很強(qiáng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色。從1990年開始，銀行政策松動(dòng)開始加大對(duì)房地產(chǎn)金融的投入。1992年起人民銀行每年從全社會(huì)信用計(jì)劃中單獨(dú)安排一塊規(guī)模用于專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部用于委托貸款。當(dāng)時(shí)全國(guó)盛行“開發(fā)區(qū)”熱、圈地?zé)?，商業(yè)銀行通過繞規(guī)模貸款，違規(guī)拆借和自辦公司等用于圈地、炒地。到1993年到達(dá)頂點(diǎn)。1993年國(guó)家開始整頓房地產(chǎn)并實(shí)行從緊的貨幣政策。1993年人行規(guī)定專業(yè)銀行的新增房地產(chǎn)貸款安排納入當(dāng)年的信用計(jì)劃和固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并開始清理繞規(guī)模貸款、違規(guī)拆借和自辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，1996年房地產(chǎn)周期到達(dá)第一個(gè)谷底。

38三、貨幣政策1996年到1998年。1996年以后貨幣政策開始松動(dòng)，利率由高開始回落。1996年以后到2002年人行八次下調(diào)利率從1996年開始，建設(shè)銀行根據(jù)利率下調(diào)的信號(hào)，結(jié)合市場(chǎng)的需要，開始加大個(gè)人住房貸款的投放力度。隨著國(guó)家1998年下半年停止實(shí)物分房，以單位為主體的購(gòu)房交易和消費(fèi)達(dá)到新的峰值。1998年至今。1998年以后，中國(guó)真正進(jìn)入以個(gè)人購(gòu)買住房為主體的時(shí)代。房地產(chǎn)金融開始進(jìn)入四大國(guó)有商業(yè)銀行為主，以爭(zhēng)奪按揭業(yè)務(wù)的自由競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。

39四、稅收政策（一）不動(dòng)產(chǎn)稅收政策的內(nèi)涵不動(dòng)產(chǎn)稅收政策是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的重要政策。積極的房地產(chǎn)稅收政策，可以增加政府的財(cái)政收入，為城市建設(shè)積累資金，還可以引導(dǎo)居民消費(fèi)，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，改善供需關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。40四、稅收政策（二）稅收政策的傳導(dǎo)機(jī)制稅收政策稅率稅基土地開發(fā)和房屋建設(shè)成本房地產(chǎn)購(gòu)買成本、轉(zhuǎn)讓成本房地產(chǎn)投資規(guī)模房地產(chǎn)保有成本供給需求市場(chǎng)供求關(guān)系41四、稅收政策（三）稅收政策的經(jīng)濟(jì)分析P1P0P2Q1Q0S1S0QACBDP圖8不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)稅收的局部均衡分析42四、稅收政策P1P0P2Q1Q2E1E0QSDP圖9不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的局部均衡分析E2D143我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控概覽1993-1996年：我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控

現(xiàn)狀：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，尤其是海南、廣西北海等地，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。對(duì)策：1993年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國(guó)16條”)；1994年系列出臺(tái)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》頒布。效果：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過3年努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

問題：此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。44我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控一覽1998-2002年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改現(xiàn)狀：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。對(duì)策：為刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需，1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革。效果：隨著各項(xiàng)政策措施貫徹落實(shí)，大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。問題：這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國(guó)范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”，這一政策出發(fā)點(diǎn)是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房?jī)r(jià)”，但實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房?jī)r(jià)問題埋下了隱患。45我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控一覽2003-2005年：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

現(xiàn)狀：從2003年開始，我國(guó)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，再次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱跡象。由于2003年土地使用權(quán)全面施行招掛拍賣方式取得，導(dǎo)致土地價(jià)格和房?jī)r(jià)大幅上漲。而從98年開始的房地產(chǎn)信貸給尚不完善的中國(guó)銀行金融體系帶來了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：2003年6月，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡(jiǎn)稱121號(hào)文件)，調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策。規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。8月出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱18號(hào)文件)，首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。效果：18號(hào)文件確立的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”是對(duì)1998年23號(hào)文件所確立的“新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的升級(jí)，也標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式開始。問題：兩份意見向左的文件相繼出臺(tái)，將政府既害怕房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過快又希望繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的搖擺不定的矛盾心態(tài)展露無遺。而各級(jí)政府主導(dǎo)的“圈地?zé)帷薄⑷諠u增大的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)等原先大量潛在的問題也隨著樓市的火爆而集中暴露出來。46我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控一覽2005-2007年：調(diào)控以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要訴求

現(xiàn)狀：全國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)策：2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)，對(duì)“國(guó)八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過有針對(duì)性的六項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。隨后出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(簡(jiǎn)稱“九部委‘十五條’”)對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化。其中提到的“限套型”、“限房?jī)r(jià)”的普通商品住房，被稱作“限價(jià)房”——以期解決中等收入夾心層群體的住房問題。2007年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出。效果：房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。問題：“國(guó)六條”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。這意味著，自2003年調(diào)控以來，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場(chǎng)。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。"47我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控一覽2008-2011年：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)現(xiàn)狀：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。本來在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國(guó)際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房?jī)r(jià)也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動(dòng)，最終導(dǎo)致前功盡棄。2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。對(duì)策：2009年12月，中央政府決定不再延長(zhǎng)2008年年底出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)至5年，遏制炒房現(xiàn)象。隨后提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)四條”)。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”)。此間，限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等系列措施陸續(xù)出臺(tái)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。效果：由于各級(jí)部門的落實(shí)問題和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜實(shí)況，國(guó)十條的威力未能完全釋放。

問題：由于前幾次調(diào)控政府政策搖擺不定，購(gòu)房者對(duì)此次房地產(chǎn)調(diào)控信心不足，以至于在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過4個(gè)多月的觀望僵持后又現(xiàn)回暖跡象。48我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控一覽2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，并發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新國(guó)八條”。會(huì)議確定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；增加公共租賃住房供應(yīng)；住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅；二套房首付款比例提至60%；土地兩年不開工要收回使用權(quán)；暫停省會(huì)城市居民購(gòu)第三套房；未完成調(diào)控目標(biāo)政府將被問責(zé)。限購(gòu)政策：在2010年住建部出臺(tái)了一線城市全面限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，2011年8月18日，住建部公布了二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)志著限購(gòu)升級(jí)。49考試安排期末考核占總成績(jī)的30%（考核結(jié)構(gòu)見緒論的課件）考核分兩部分：筆試+口試（1班，18周進(jìn)行；2班，17、18周進(jìn)行）1、筆試(50%)=問題設(shè)計(jì)+問卷調(diào)查：請(qǐng)同學(xué)們從本學(xué)期所學(xué)內(nèi)容中自行設(shè)計(jì)四個(gè)問題并完成問卷（發(fā)布在網(wǎng)路平臺(tái)上），每題10分，四個(gè)問題所涉及的知識(shí)點(diǎn)不能重復(fù)，即，所出的問題不能只集中在某個(gè)章節(jié)

（16周上交問題和問卷，必須手寫，言簡(jiǎn)意賅，避免長(zhǎng)篇大論。封皮統(tǒng)一用畢業(yè)論文的標(biāo)準(zhǔn)樣式）。評(píng)分：1、如此設(shè)計(jì)問題的背景—“研究什么”2分