現(xiàn)代大型商業(yè)+住宅規(guī)劃設計技術方案

濟南海信九麓府A5，A6地塊項目規(guī)劃設計方案116.93EN36.6501東南向鳥瞰圖東南向鳥瞰圖0104西南向鳥瞰圖01西北向鳥瞰圖05T6大高透視圖010701T4大高透視圖17F透視圖17F透視圖0106集中商業(yè)透視圖宏觀區(qū)位項目區(qū)位01市中心區(qū)域西客站區(qū)域項目基地直線距離6.4km直線距離9.7km西站客大明湖黃河濟廣高速二環(huán)北路二環(huán)西路項目位于濟南市天橋區(qū)，大區(qū)位在濟南的西北方向。項目背景藍翔中路魏新路二環(huán)西路A5地塊A6地塊地塊西側緊鄰二環(huán)西路，介于藍翔中路和魏新路之間，交通便利海信在A2,A3地塊的銷售經驗使A5,A6地塊也有一個明確的目標，在效益最優(yōu)的基礎上品質有所提升。周邊現(xiàn)狀大魏明都A3地塊A2地塊幼兒園學校A4商業(yè)地塊A5地塊A6地塊地塊南側是回遷小區(qū)大魏明都，退界不足，西北是集團文斌總做的大型商業(yè)地塊，北側是集團為海信做的A2,A3地塊，已經售罄，正在施工建設，迫切開發(fā)A5,A6地塊，想三個月拿到施工許可，豎向分析SITELOCATION26.326.226.025.825.325.025.0場地豎向南底北高，高差1.5m，充分利用高差有利于項目的溢價。場地數(shù)據(jù)SITELOCATION地塊A-5用地面積：項目規(guī)劃建設用地面積約31602㎡（以實測為準）；用地性質：居住；容積率：地上容積率不大于3.5、不小于2.2，地下容積率不大于1.4；配建2400平米的副食品市場。地塊A-6用地面積：項目規(guī)劃建設用地面積約20846㎡（以實測為準）；用地性質：居住、商業(yè)商務；容積率：地上容積率不大于3.6（其中居住建筑地上容積率不大于3.0、商業(yè)建筑地上容積率不大于0.6）、不小于2.8，地下容積率不大于1.6；地塊比較狹長，A6容積率為3.6，要解決12500平米的商業(yè)，A5容積率3.5，要配建2400平米的副食品市場75m119m容積率3.6容積率3.5場地數(shù)據(jù)SITELOCATION

地塊狹長，規(guī)劃受限

南側違建退界不足，變向侵占住宅用地范圍高容積率與高品質的矛盾如何解決?我們地塊遇到的問題：地塊狹長，規(guī)劃受限，容積率高，開發(fā)強度大，南側違建退界不足，變向侵占住宅用地范圍體塊生成SITELOCATION?根據(jù)前期的基地分析，我們對這個地塊進行思考體塊生成SITELOCATION40m40m南側違建，導致地塊有40m的區(qū)域無法規(guī)劃住宅，把地塊分為配套和住宅兩部分體塊生成SITELOCATION26.326.226.025.325.025.026.526.5結合場地豎向，把住宅地塊南側抬高1.5m，用足場地豎向體塊生成SITELOCATION34m66m66m23333230F30F34F6F規(guī)范62mm規(guī)范62mm33.5333.531#2,3#A4地塊根據(jù)規(guī)劃部門的意見，A6地塊尊重城市規(guī)劃，順應A4地塊的規(guī)劃，布置三棟高層，利用住宅間距布置獨立商業(yè)，實現(xiàn)商住分離。1#樓貼線布置帶來的問題是端戶只有兩面寬，2,3#樓T3戶型中間戶比端戶多半個面寬，面寬分配不合理，住宅間布置商業(yè)小區(qū)景觀品質較低體塊生成SITELOCATION

62m62m34m3間距用足間距用足333333.533333.51#2,3#1#樓南移八米，住宅間距滿足規(guī)范即可，1#樓端戶由兩面寬優(yōu)化為三面寬，2,3#樓選用T6戶型，端戶優(yōu)化為3.5面寬，利用南側商業(yè)與住宅的間距設置底層商業(yè)，所有商業(yè)配套集中設置，滿足規(guī)劃部門要求體塊生成SITELOCATION34F34F18F18F18F18F18F18F18F18F46.6m39.1m15.0m日照不足強排測算—南底北高規(guī)劃結構A5地塊首先結合A61#樓進行日照分析，得出北側兩棟高層的最優(yōu)面寬，然后用18F產品測算土地的強度，量能滿足，但日照情況很差，方案不成立體塊生成SITELOCATION強排測算—U形規(guī)劃結構30F30F34F34F34F30F30F33F33F33F沿基地東側增加高層，優(yōu)化間距，日照滿足要求，但規(guī)劃形態(tài)結合南側現(xiàn)狀成回字形，18F產品出于“低谷”，規(guī)劃品質較低體塊生成SITELOCATION強排測算—L形規(guī)劃結構33334433進一步優(yōu)化，結合A6布置高層，18F沿東側布置，符合城市規(guī)劃布局的同事，還優(yōu)化出兩棟四面寬產品，進一步提升了小區(qū)的品質和溢價。01東南向鳥瞰圖東南向鳥瞰圖最終形成了一版符合城市規(guī)劃，滿足甲方效益的方案。方案設計04總平面圖地塊總建筑面積24萬平米。單體設計SitePlan4面寬3面寬3.5面寬所有戶型均滿足基本的三面寬，在此基礎上A6地塊優(yōu)化出3.5面寬大高，A5地塊優(yōu)化出4面寬小高5.5面開敞客廳單體設計SitePlan125+105+115標準層平面圖A6地塊端戶做到3.5m面寬，客戶可以尊受面寬5.5m的開敞客廳6.9橫廳+生活休閑雙陽臺電梯獨立入戶單體設計SitePlan140+125標準層平面圖A5地塊所有的17產品均實現(xiàn)電梯獨立入戶，140戶型做到了4面寬，實現(xiàn)6.9m橫廳加生活休閑雙陽臺，概念：樹塔TreeTower單體設計SitePlan立面設計引入樹塔的概念，強調豎向的生長性和頂部線腳的收縮，古典雅致概念：樹塔TreeTower單體設計SitePlan確定規(guī)劃和單體平面后，我們還用su全模對小區(qū)的空間，景觀，細部進行推敲，以達到所見即所得的效果景觀分析SitePlan核心景觀組團景觀兒童樂園運動天地景觀分析SitePlan0104西南