珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

珠海商業(yè)市場(chǎng)

調(diào)查分析報(bào)告珠海目前已形成四個(gè)相對(duì)集中商圈：拱北商圈吉大商圈香洲商圈前山商圈Page2珠海主城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀前山商圈

拱北商圈陸地直接與澳門(mén)接壤，在主城區(qū)商圈處于中心區(qū)位，發(fā)展較早，處于商業(yè)領(lǐng)先地位。一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page3比較內(nèi)容拱北商圈香洲商圈吉大商圈分析現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模近22萬(wàn)平米近18萬(wàn)平米近15萬(wàn)平米三大商圈發(fā)展都較為成熟，項(xiàng)目所處的拱北商圈規(guī)模相對(duì)較大，發(fā)展較為成熟。核心業(yè)態(tài)服飾鞋帽，精品百貨，社區(qū)配套超市、百貨社區(qū)商業(yè)配套超市、百貨、餐飲、社區(qū)商業(yè)配套珠海目前商業(yè)業(yè)態(tài)仍以百貨超市為主導(dǎo)，配有零散的社區(qū)商業(yè)，較為單一商業(yè)特色以口岸經(jīng)濟(jì)為主，娛樂(lè)業(yè)較為發(fā)達(dá)以傳統(tǒng)百貨超市為主，輻射范圍有限檔次較高且文化氛圍較濃多以傳統(tǒng)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)重復(fù)度較高，缺乏經(jīng)營(yíng)特色主要租金水平區(qū)間100-400元/㎡/月80-220元/㎡/月100-300元/㎡/月吉大商圈和拱北商圈租金水平相對(duì)較高消費(fèi)群澳門(mén)人，游客及本地居民；本區(qū)域居民為主本地居民及珠海中高收入家庭各區(qū)消費(fèi)者的就近消費(fèi)習(xí)慣明顯，相互流動(dòng)性相對(duì)較弱。建筑形態(tài)地下商業(yè)、步行街裙樓商業(yè)集中商場(chǎng)單體集中商業(yè)商業(yè)街各商圈商業(yè)整體缺乏特色、創(chuàng)新，多以傳統(tǒng)商業(yè)建筑形態(tài)為主主力商場(chǎng)口岸商業(yè)廣場(chǎng)蓮花路茂業(yè)百貨金寶路商業(yè)廣場(chǎng)揚(yáng)名廣場(chǎng)香洲百貨尚都百貨免稅百貨珠海百貨海天購(gòu)物廣場(chǎng)各商圈集中商業(yè)多以百貨為主，沒(méi)有購(gòu)物中心及特色商業(yè)街

項(xiàng)目所在的拱北商圈，以口岸經(jīng)濟(jì)為主，消費(fèi)者流動(dòng)性較強(qiáng)一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page4拱北商圈發(fā)展趨勢(shì)判斷

拱北商業(yè)正處于發(fā)展期中由第三階段向第四階段的過(guò)渡階段，目前區(qū)域內(nèi)尚未出現(xiàn)真正意義的購(gòu)物中心形態(tài)，本項(xiàng)目立足于更高層次的商業(yè)形態(tài)，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)更新?lián)Q代。+社區(qū)購(gòu)物中心SHOPPINGMALL購(gòu)物公園OUTLET+++多種百貨業(yè)態(tài)大賣場(chǎng)多種專業(yè)市場(chǎng)社區(qū)購(gòu)物中心++第三階段社區(qū)超市社區(qū)配套專業(yè)賣場(chǎng)服飾百貨+++第二階段生活配套+傳統(tǒng)百貨第一階段生活配套起步期發(fā)展期成熟期第四階段第五階段城市商業(yè)發(fā)展歷程一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page5拱北商圈調(diào)研

受澳門(mén)影響，承接被澳門(mén)博彩業(yè)排擠商業(yè)業(yè)態(tài)，兩者形成互補(bǔ)，滿足澳門(mén)中低階層、澳門(mén)及珠海年輕階層為主的消費(fèi)群體。項(xiàng)目屬繁華拱北商圈，拱北商圈陸地直接與澳門(mén)接壤，在主城區(qū)商圈處于中心區(qū)位，發(fā)展較早，處于商業(yè)領(lǐng)先地位。商圈由以迎賓大道為主線，周邊目前集中了迎賓廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、口岸購(gòu)物廣場(chǎng)、米蘭百貨、蓮花路步行購(gòu)物街等商業(yè)形式；（右圖所示）商圈緊臨口岸，是因口岸產(chǎn)生的商圈，澳門(mén)人、游客、本地人共同構(gòu)成消費(fèi)群，其中澳門(mén)人消費(fèi)比例達(dá)50%，旅游消費(fèi)約20-25%，消費(fèi)群年齡約15－35歲,消費(fèi)能力高；拱北商圈一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page6項(xiàng)目名稱珠海國(guó)際大廈項(xiàng)目地址珠海市拱北迎賓南路建筑面積/㎡6.8萬(wàn)單層面積/㎡8000單鋪面積/㎡約10－20停車位/個(gè)500樓層數(shù)/F8層高/m2.5單層扶梯數(shù)2組單層升降梯數(shù)2臨街長(zhǎng)度/m45過(guò)道主寬/m2中庭面積/㎡無(wú)中庭用途－商場(chǎng)屬性百貨/超市經(jīng)營(yíng)檔次中高檔樓層商家業(yè)態(tài)B2F停車場(chǎng)B1F文華書(shū)城（8000㎡）1F運(yùn)動(dòng)城（2500㎡）、家居廣場(chǎng)（2000㎡）、美食廣場(chǎng)（600㎡）華潤(rùn)萬(wàn)家（3.2萬(wàn)㎡，1、2層為超市，3、4層為百貨）2F華潤(rùn)萬(wàn)家3F太平洋保健按摩中心（3200㎡）4F溜冰場(chǎng)桌球場(chǎng)（天臺(tái)）5F魚(yú)美人減肥中心（1000㎡）6F領(lǐng)航者健身俱樂(lè)部（2000㎡）已進(jìn)駐品牌華潤(rùn)萬(wàn)家：滿記甜品、味正香、G2000、ESPRIT、等運(yùn)動(dòng)城：NIKE、ADIDAS、CONVERS、李寧等太平洋保健按摩中心、魚(yú)美人減肥中心租金1F：約600元/㎡經(jīng)營(yíng)情況較好珠海國(guó)際大廈一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目名稱口岸購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目地址珠海市拱北迎賓大道最南端，拱北口岸聯(lián)檢樓地下建筑面積/㎡12萬(wàn)單層面積/㎡B1約4.5萬(wàn)B2約4.3萬(wàn)單鋪面積/㎡8－300㎡，主力鋪位8－14㎡停車位/個(gè)800樓層數(shù)/F3層高/m2.5單層扶梯數(shù)負(fù)一層10部，負(fù)二層6部單層升降梯數(shù)無(wú)臨街長(zhǎng)度/m無(wú)過(guò)道主寬/m主通道6m次通道1.5m中庭面積/㎡約40中庭用途外擺攤位、采光區(qū)經(jīng)營(yíng)范圍潮流前線/餐飲經(jīng)營(yíng)檔次中檔樓層業(yè)態(tài)B3F停車場(chǎng)B2F服飾、休閑娛樂(lè)、餐飲B1F服飾、餐飲、書(shū)城、美容美甲、超市已進(jìn)駐品牌新天地購(gòu)物中心（B2）經(jīng)營(yíng)面積約4萬(wàn)平米味千拉面（B2）經(jīng)營(yíng)面積約200平米肯德基（B2）經(jīng)營(yíng)面積約300平米租金B(yǎng)1層租金300-500元/㎡，水電管理費(fèi)約60元/㎡B2層租金約200元/㎡左右，管理費(fèi)約45元/㎡經(jīng)營(yíng)情況良好Page7口岸購(gòu)物廣場(chǎng)一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page8項(xiàng)目名稱迎賓廣場(chǎng)項(xiàng)目地址珠海迎賓南路建筑面積/㎡24000單層面積/㎡8000單鋪面積/㎡20-60停車位/個(gè)——樓層數(shù)/F3層高/m2.5單層扶梯數(shù)4組單層升降梯數(shù)1臨街長(zhǎng)度/m150過(guò)道主寬/m2－2.5中庭面積/㎡——中庭用途——商場(chǎng)屬性百貨經(jīng)營(yíng)檔次中檔樓層業(yè)態(tài)1F女裝、品牌餐飲、男女品牌服飾、銀行等（空置率0%）2F男裝、內(nèi)衣、珠寶、美容院、婚紗攝影、咖啡廳等（空置率40%）3F反斗樂(lè)園、美容美體（空置率90%）已進(jìn)駐品牌鉆石世家、名鉆金店、G-STAR、衣本色、麥當(dāng)勞、肯德基、渣打銀行等租金1F：約200--300元/㎡/月（含管理費(fèi)）經(jīng)營(yíng)情況較好迎賓廣場(chǎng)一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page9蓮花路商業(yè)街

蓮花路臨近拱北口岸，商業(yè)業(yè)態(tài)呈多樣性，其中服飾精品、休閑娛樂(lè)和餐飲業(yè)態(tài)占有較大比例，與當(dāng)?shù)丶鞍拈T(mén)人的消費(fèi)習(xí)慣較吻合。一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析吉大商圈主要集中在景山路，商圈總體商業(yè)規(guī)模約在15萬(wàn)平方米；商圈內(nèi)以珠海百貨、免稅商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)海天城等大型購(gòu)物商場(chǎng)為主，經(jīng)營(yíng)情況較良好；吉大商圈是珠海商圈中整體檔次形象最好的商圈，是珠海中高收入家庭的主要消費(fèi)場(chǎng)所。Page10免稅商場(chǎng)珠海百貨廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)海天城購(gòu)物廣場(chǎng)吉大商圈

吉大商圈經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，已成為集辦公商貿(mào)、文化交流、旅游觀光、休閑購(gòu)物為一體的珠海城市中心區(qū)域。一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page11項(xiàng)目名稱珠海免稅商場(chǎng)項(xiàng)目地址珠海市吉大景山路建筑面積/㎡6萬(wàn)單層面積/㎡約1萬(wàn)單鋪面積/㎡40－60㎡，大店一般為100－120㎡停車位/個(gè)300樓層數(shù)/F6層高/m2.2單層扶梯數(shù)3單層升降梯數(shù)1臨街長(zhǎng)度/m20過(guò)道主寬/m主：6m次：2m中庭面積/㎡190㎡，2－6F，正方形中庭用途活動(dòng)展示，有休息座椅經(jīng)營(yíng)范圍超市、餐飲、服飾皮具、珠寶、家電數(shù)碼通訊、休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)檔次中高樓層業(yè)態(tài)1F餐飲、運(yùn)動(dòng)、休閑服飾、音像（12000㎡）2F超市、餐廳、珠寶飾品、家電數(shù)碼通訊工藝品、床上用品等（11000㎡）3F男女服飾、童裝、皮具鞋包、內(nèi)衣（11000㎡）4F好百年家居（9000㎡）5F好百年家居（9000㎡）6F萬(wàn)象城休閑會(huì)所（4D影院、桌球城、健身、兒童攝影、發(fā)廊、香薰SPA）（11500㎡）已進(jìn)駐品牌ONLY、VEROMODA、周大福、NIKE、ADIDAS、ESPRIT、恒波通訊、必勝客、KFC、好百年、紅酒屋租金1F：300多元/㎡/月，包電費(fèi)和管理費(fèi)，無(wú)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)部分業(yè)態(tài)扣點(diǎn)計(jì)算，視業(yè)態(tài)及位置而定經(jīng)營(yíng)情況良好珠海免稅商場(chǎng)一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page12項(xiàng)目名稱珠海百貨廣場(chǎng)項(xiàng)目地址珠海吉大景山路，珠海博物館對(duì)面建筑面積/㎡3萬(wàn)多單層面積/㎡約8000單鋪面積/㎡20-300㎡，主力鋪位30-40㎡停車位/個(gè)－樓層數(shù)/F5層高/m3單層扶梯數(shù)雙向電梯1部，單向扶梯2部單層升降梯數(shù)2臨街長(zhǎng)度/m90過(guò)道主寬/m3中庭面積/㎡200㎡中庭用途活動(dòng)展銷經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)檔次中檔樓層業(yè)態(tài)1F超市、化妝品、餐飲、服飾2F珠寶首飾、鐘表眼鏡、數(shù)碼產(chǎn)品、煙酒茶葉、書(shū)籍文具3F服飾、內(nèi)衣、鞋類、飾品4F運(yùn)動(dòng)休閑服飾、保健器材、電器5F床上用品、餐飲、美容美發(fā)、休閑娛樂(lè)已進(jìn)駐品牌得一超市位于商場(chǎng)1樓，經(jīng)營(yíng)面積約為4000㎡麥當(dāng)勞位于商場(chǎng)1樓，經(jīng)營(yíng)面積約為300㎡國(guó)美電器位于商場(chǎng)4樓，經(jīng)營(yíng)面積約為3000㎡禾綠回轉(zhuǎn)壽司、意粉屋、哈根達(dá)斯、水果撈、屈臣氏、DHC、歐萊雅、周大福、位元堂、中國(guó)移動(dòng)、優(yōu)之良品、百麗、思加圖、金利來(lái)、哥弟、VEROMODA、Levi's、NIKE、adidas、探奇樂(lè)園租金純租金+扣點(diǎn)相結(jié)合經(jīng)營(yíng)情況良好珠海百貨廣場(chǎng)一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page13項(xiàng)目名稱珠海國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目地址珠海市吉大景山路建筑面積/㎡約5萬(wàn)單層面積/㎡11，250單鋪面積/㎡使用面積約48㎡停車位/個(gè)420樓層數(shù)/F3層高/m2.5單層扶梯數(shù)4單層升降梯數(shù)無(wú)臨街長(zhǎng)度/m臨景山路約150m，臨北大門(mén)約75m過(guò)道主寬/m2.5/3.5中庭面積/㎡2個(gè)方形中庭，面積均為496㎡中庭用途－經(jīng)營(yíng)范圍服飾皮具，運(yùn)動(dòng)用品、兒童用品、珠寶飾品、餐飲、家電數(shù)碼、服務(wù)配套經(jīng)營(yíng)檔次中高樓層業(yè)態(tài)1F珠寶精品、化妝品、皮具皮革、手機(jī)數(shù)碼、銘興體育用品、餐飲、眼鏡藥店等服務(wù)2F女裝、內(nèi)衣、床上用品、飾品、愛(ài)嬰島兒童百貨、哈布斯牛扒、泰鋒電器（部分區(qū)域調(diào)整中）3F泰鋒電器、鳳凰書(shū)城已進(jìn)駐品牌服飾鞋類：Jack&Jones、百麗、千百度、天美意、TaTa、G-StarRaw、STACCATO、Joy&Peace、teenmix珠寶精品：周生生餐飲：滿庭湘、味千拉面其他：愛(ài)嬰島、泰鋒電器、銘興體育用品、鳳凰書(shū)城租金純租金：2F約150-250元/㎡/月經(jīng)營(yíng)情況良好珠海國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析香洲商圈內(nèi)目前已形成鳳凰路、紫荊路兩個(gè)商業(yè)集中區(qū)；香洲商業(yè)以大型商場(chǎng)為主，商圈伴隨住宅的聚集自然形成，主要依靠商圈內(nèi)茂業(yè)百貨及家樂(lè)福超市等主力店的帶動(dòng)，商業(yè)以滿足本商圈居民消費(fèi)為主，整體商業(yè)氣氛良好，且多數(shù)商場(chǎng)均已銷售，未來(lái)發(fā)展空間有限。Page14香洲商圈

商圈內(nèi)各區(qū)域商業(yè)自成一體，業(yè)態(tài)分布較散。外來(lái)消費(fèi)較少，商圈輻射范圍及未來(lái)發(fā)展空間有限。家樂(lè)福茂業(yè)百貨珠都國(guó)際購(gòu)物中心香洲百貨金寶路商業(yè)廣場(chǎng)尚都百貨揚(yáng)名廣場(chǎng)一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page15項(xiàng)目名稱茂業(yè)百貨項(xiàng)目地址珠海市香洲紫荊路建筑面積/㎡約27750單層面積/㎡5550單鋪面積/㎡144停車位/個(gè)——樓層數(shù)/F5層高/m2.7單層扶梯數(shù)2單層升降梯數(shù)——臨街長(zhǎng)度/m92.5過(guò)道主寬/m2.2/3/4.5中庭面積/㎡方形：200，圓形：80中庭用途珠寶柜臺(tái)、入口大廳經(jīng)營(yíng)范圍服飾皮具、珠寶精品、化妝品、兒童用品經(jīng)營(yíng)檔次中高樓層業(yè)態(tài)1F名鞋精品館2F青春少女館3F都市名媛館4F運(yùn)動(dòng)休閑紳士館5F家居親子童樂(lè)館已進(jìn)駐品牌KFC、周大福、明廊眼鏡、OLAY、歐萊雅、DHC、雅芳、BASICO、百麗、Joy&Peace、金利來(lái)、皮爾卡丹、伊華歐秀、ONLY、VEROMODA租金——經(jīng)營(yíng)情況好茂業(yè)百貨一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page16項(xiàng)目名稱珠都國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目地址香洲鳳凰北路與沿河路交匯處建筑面積/㎡約1.2萬(wàn)單層面積/㎡4,000單鋪面積/㎡20-300停車位/個(gè)——樓層數(shù)/F3層高/m4單層扶梯數(shù)一組單層升降梯數(shù)——臨街長(zhǎng)度/m80過(guò)道主寬/m2中庭面積/㎡長(zhǎng)方形100中庭用途珠寶柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)范圍服飾皮具、珠寶精品、化妝品、兒童用品經(jīng)營(yíng)檔次中高樓層業(yè)態(tài)1F時(shí)尚潮流服飾、游樂(lè)場(chǎng)2F運(yùn)動(dòng)服飾、超市3F超市已進(jìn)駐品牌華潤(rùn)萬(wàn)家超市、周六福、來(lái)自李寧、鱷魚(yú)恤、八馬茶葉、中國(guó)銀行、北京同仁堂、中國(guó)移動(dòng)租金純租金：一層：內(nèi)鋪50--80；外鋪50-150（主要是一邊沒(méi)有展示面）；二層超市輔營(yíng)區(qū)120左右經(jīng)營(yíng)情況好珠都國(guó)際購(gòu)物中心一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page17項(xiàng)目名稱香洲百貨項(xiàng)目地址珠海市香洲鳳凰路建筑面積/㎡約5400單層面積/㎡1800單鋪面積/㎡使用面積約40-50㎡停車位/個(gè)——樓層數(shù)/F2層高/m3.5單層扶梯數(shù)1組單層升降梯數(shù)——臨街長(zhǎng)度/m臨鳳凰路50m過(guò)道主寬/m1.8中庭面積/㎡——中庭用途——經(jīng)營(yíng)范圍餐飲、服飾皮具、珠寶精品、美容美體、童裝、床上用品經(jīng)營(yíng)檔次中檔樓層業(yè)態(tài)1F休閑飲食、手機(jī)通訊、個(gè)人護(hù)理、服飾皮具、珠寶精品、化妝品2F女裝3F內(nèi)衣、睡衣、童裝、男裝、床上用品已進(jìn)駐品牌服飾鞋類：wanko、帕佳納餐飲：滿庭湘、味千拉面其他：屈臣氏租金——經(jīng)營(yíng)情況好香洲百貨一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page18項(xiàng)目名稱金寶路商業(yè)廣場(chǎng)（新一佳）項(xiàng)目地址珠海市香洲紫荊路建筑面積/㎡42500單層面積/㎡8500單鋪面積/㎡5－10停車位/個(gè)——樓層數(shù)/F6層高/m2.5單層扶梯數(shù)3組單層升降梯數(shù)2臨街長(zhǎng)度/m92過(guò)道主寬/m2.5中庭面積/㎡2－6F，650㎡，長(zhǎng)方形中庭用途活動(dòng)場(chǎng)地、餐飲座椅、通訊柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)范圍超市、服飾、書(shū)城、數(shù)碼通訊、休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)檔次中低樓層業(yè)態(tài)1F小澳門(mén)服裝城、手機(jī)通訊2F服飾皮具、美容美體、餐飲、娛樂(lè)、手機(jī)通訊、文華書(shū)城3F新一佳超市、恒波通訊4F鳳凰書(shū)城、雷鳴達(dá)手機(jī)城、珠海小商品城（招商）5F嘉寶華醫(yī)藥批發(fā)、紅聯(lián)發(fā)家具城、新金路桌球城6F金寶路酒店已進(jìn)駐品牌新一佳超市、以純、安踏、阿昌牛仔專賣、文華書(shū)城、味道工場(chǎng)、佳麗娜美容院、恒波通訊、鳳凰書(shū)城、雷鳴達(dá)通訊、嘉寶華醫(yī)藥租金純租金：2F:110-120元/㎡，管理費(fèi)200元/月，公用水電15元/㎡，現(xiàn)打7折，免進(jìn)免押，頭一年免管理費(fèi)，季付，押一付三4F：10－30㎡，基本為1000元/月，約70元/月，管理費(fèi)11元/㎡，水電自理經(jīng)營(yíng)情況超市經(jīng)營(yíng)良好，其余一般金寶路商業(yè)廣場(chǎng)一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page19項(xiàng)目名稱尚都時(shí)尚百貨項(xiàng)目地址鳳凰北路與朝陽(yáng)路交匯處建筑面積/㎡8250單層面積/㎡1650單鋪面積/㎡48/90停車位/個(gè)56樓層數(shù)/F5層高/m3.5～4單層扶梯數(shù)1組單層升降梯數(shù)2（觀光梯）臨街長(zhǎng)度/m朝陽(yáng)路30m鳳凰路50m過(guò)道主寬/m1.8/2.5中庭面積/㎡無(wú)中庭用途經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)檔次中高檔樓層業(yè)態(tài)1F珠寶、運(yùn)動(dòng)服飾、鞋、眼鏡、餐廳2F（少女）：女裝、飾品3F（淑女）：女裝、飾品4F紅豆服裝羽絨城5F（招商）床用、配套等已進(jìn)駐品牌NIKE、ADIDAS、達(dá)芙妮、真功夫、百麗、思加圖、TITI、鉆石世家、潤(rùn)金店、淑女屋、自然元素租金經(jīng)營(yíng)情況較好尚都時(shí)尚百貨一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析Page20項(xiàng)目名稱揚(yáng)名廣場(chǎng)（吉之島）項(xiàng)目地址建筑面積/㎡34000單層面積/㎡4875單鋪面積/㎡標(biāo)準(zhǔn)：10-20經(jīng)營(yíng)店鋪：70-90停車位/個(gè)樓層數(shù)/F7層高/m3單層扶梯數(shù)4單層升降梯數(shù)2臨街長(zhǎng)度/m75過(guò)道主寬/m3.5/2.4/2.0經(jīng)營(yíng)范圍百貨+家居+服飾+配套經(jīng)營(yíng)檔次中檔樓層業(yè)態(tài)1F數(shù)碼通信、珠寶精品、品牌服飾、揚(yáng)名百貨、餐飲2F吉之島生活超市3F

吉之島百貨4F吉之島百貨5F揚(yáng)名家居城6F揚(yáng)名家居城7F島之旅酒店已進(jìn)駐品牌恒波通信、吉之島、達(dá)芙妮、361、麥當(dāng)勞租金經(jīng)營(yíng)情況較好揚(yáng)名廣場(chǎng)一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析商圈內(nèi)以建材、家居專業(yè)市場(chǎng)為主，輔以小型超市、服務(wù)配套等，商業(yè)總規(guī)模約40萬(wàn)平米，其中家居建材占比70%以上。前山商圈現(xiàn)已成為珠海市最大、最集中的專業(yè)建材家居市場(chǎng)，與項(xiàng)目的類比性較低。Page21前山商圈

前山商圈以專業(yè)市場(chǎng)為主，商業(yè)形態(tài)單一，零售類商業(yè)發(fā)展較為落后，本項(xiàng)目對(duì)其參考價(jià)值較低。明珠廣場(chǎng)前山百貨米蘭商場(chǎng)得一超級(jí)商場(chǎng)世邦國(guó)際建材廣場(chǎng)一號(hào)館世邦建材廣場(chǎng)二號(hào)館財(cái)富時(shí)代廣場(chǎng)太和廣場(chǎng)永晟家居城一、珠海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析片區(qū)內(nèi)僅有萬(wàn)佳超市一家規(guī)模較大的品牌超市，經(jīng)營(yíng)狀況良好；本項(xiàng)目沃爾瑪超市品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；已有百貨有萬(wàn)佳百貨和迎賓廣場(chǎng)，所進(jìn)駐品牌檔次一般，兩家商場(chǎng)的物業(yè)條件較為老舊，面臨升級(jí)換代，經(jīng)營(yíng)狀況一般；項(xiàng)目所在商圈目前缺乏品牌百貨商場(chǎng)；口岸廣場(chǎng)是地下物業(yè)，經(jīng)營(yíng)形態(tài)屬于潮流前線，經(jīng)營(yíng)狀況良好。Page22超市/百貨二、片區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析

拱北片區(qū)周邊超市/百貨布點(diǎn)集中，但物業(yè)條件較老舊，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，項(xiàng)目品牌超市及百貨做為雙主力店，可提升項(xiàng)目形象及號(hào)召力，吸引消費(fèi)者。片區(qū)內(nèi)兩家家電賣場(chǎng)，蘇寧電器和泰鋒，均集中在萬(wàn)佳百貨附近，距離較近，經(jīng)營(yíng)情況較好。Page23家電賣場(chǎng)拱北口岸泰鋒蘇寧

片區(qū)內(nèi)家電賣場(chǎng)僅有兩家，且集中在口岸附近。片區(qū)北側(cè)居住小區(qū)較多，且根據(jù)對(duì)家電類商家的訪談，其進(jìn)駐意向較強(qiáng)，家電賣場(chǎng)存在較大市場(chǎng)空間。二、片區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析餐飲/休閑/娛樂(lè)業(yè)態(tài)分布較為零散，沿迎賓南路兩側(cè)分布。其中品牌餐飲/特色餐飲商家較多，品類多樣，經(jīng)營(yíng)狀況較好。休閑/娛樂(lè)商家多為桑拿足浴、酒吧等，在口岸附近自然分布，根據(jù)不同消費(fèi)人群，商家經(jīng)營(yíng)各有特色。Page24餐飲/休閑/娛樂(lè)

拱北由于口岸經(jīng)濟(jì)的正面影響，餐飲及休閑娛樂(lè)商家經(jīng)營(yíng)狀況較好,未來(lái)發(fā)展空間也較大。二、片區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析拱北片區(qū)內(nèi)家居建材市場(chǎng)空白點(diǎn)較大，但前山片區(qū)家居建材市場(chǎng)總體量逾40萬(wàn)平米，已成為珠海市最大、最集中的專業(yè)建材家居市場(chǎng)，輻射范圍已由珠海市發(fā)展到周邊城市。Pag