別墅營(yíng)銷策劃報(bào)告

香山六藝項(xiàng)目別墅推廣策劃策劃報(bào)告流程：關(guān)于我們的市場(chǎng)關(guān)于我們自己關(guān)于定位風(fēng)水與數(shù)論關(guān)于推廣傳播關(guān)于目標(biāo)客群關(guān)于我們的環(huán)境關(guān)于我們的對(duì)手關(guān)于我們的環(huán)境關(guān)于我們的環(huán)境關(guān)于我們的環(huán)境

?區(qū)位描述：

西山，從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)。此區(qū)域受軍事用地，產(chǎn)業(yè)用地、自然景觀等多方面限制，分布帶較長(zhǎng)，總體數(shù)量較少，聚集效應(yīng)較差。但西部因有眾多知名學(xué)府及風(fēng)景名勝故被列為西部生態(tài)帶發(fā)展之首。特別是香山、八大處區(qū)域，更是因?yàn)閮?yōu)美清新的自然環(huán)境使得其成為地產(chǎn)商們關(guān)注的開發(fā)亮點(diǎn)，也是最適宜人群居住的自然健康社區(qū)。西山概念區(qū)域是指以西苑為中心，在西山風(fēng)景區(qū)、頤和園、圓明園的環(huán)繞下，加上常年水清柳綠的永定河引水渠，實(shí)在是占足了山水優(yōu)勢(shì)，故該區(qū)域被譽(yù)為“皇家板塊”，有著其他區(qū)域無法復(fù)制的“山水區(qū)”特點(diǎn)。由于長(zhǎng)久以來人們因超強(qiáng)認(rèn)知度而形成的觀念，香山、八大處已成為西山風(fēng)景區(qū)的代名詞。關(guān)于我們的環(huán)境

?風(fēng)景環(huán)境描述：

西山，以秀美的自然風(fēng)景為主，依山傍水，其中點(diǎn)綴著亭、臺(tái)、樓、閣等建筑，天造人工，展現(xiàn)了山林園囿的特色。四季景物，都有可觀。春天，百花怒放，滿園春色。夏天，濃蔭蔽日，涼風(fēng)習(xí)習(xí)，清爽宜人，乃避暑勝地。秋天，遍地黃櫨，漫山紅葉，最能助人游興。冬天，冬雪初霽，憑高臨遠(yuǎn)，銀巒素嶂，分外妖嬈。自金代就列為燕京八景之一，稱之為“西山晴雪”。

西山從大的生態(tài)環(huán)境、立體綠化、自然景觀、形貌走向到空氣的純度和濕度、噪音的消減和吸納、空氣流通的方向和柔度等方面，均達(dá)到了完美的生態(tài)指標(biāo)。深層地下礦泉水質(zhì)清冽、絕無污染，富含三十六種人體所需微量元素；森林覆蓋率95%以上；古木面積占京城四分之一強(qiáng)，樹種800余種；負(fù)氧離子含量為京城最高地區(qū)；噪音分貝為京城最低，平均2—3分貝；空氣相對(duì)濕度50%—60%，最適合人類生活；夏日溫度比市區(qū)低2—3度；植被跨度北緯25—40度，植被種類2000余種關(guān)于我們的環(huán)境

?人文歷史描述：

西山，歷史悠遠(yuǎn)，自古便承載富貴與德才、引領(lǐng)上流。遠(yuǎn)在金二十六年，就在此建造了規(guī)模較大的香山寺和行宮。金章宗時(shí)增建會(huì)景樓和祭星臺(tái)。從此，就成了歷代皇家園囿和游山幸寺的駐蹕之地。以后，元、明兩代都曾進(jìn)行過重修。清康熙在這里建“香山宮”。乾隆大興土木營(yíng)造成“二十八景”，并加筑一道虎皮圍墻，改稱“靜宜園”。歷代名流皆擇居西山，名宅錯(cuò)落可見。為眾人所知的別墅有：毛主席的【雙清別墅】；京劇表演藝術(shù)家梅蘭芳的【雨香館】；藝術(shù)家程硯秋的【憩園】；同仁堂主人的【樂家花園】；抗日名將佟麟閣的【麟閣宅院】；富賈徐寶翰的【徐家花園】；富賈吳鼎昌的【吳家花園】；清朝高官張之洞的【張家宅院】；法國(guó)名醫(yī)貝大夫的【貝家花園】。關(guān)于我們的環(huán)境

?交通描述：

現(xiàn)狀：西山是離北京城最近的“山區(qū)”，距離市中心僅２０公里。在香山、八大處區(qū)域內(nèi)，東西向的主干道由北向南有香山路、閔莊路、杏石口，寬闊的道路保證了交通的順暢；而西四環(huán)、西五環(huán)的開通，更是拉近了香山與市區(qū)的距離。驅(qū)車行駛在閔莊路、杏石口路上，會(huì)感覺道路平坦寬暢。

未來：目前紫竹橋至四季青橋的道路改造工程正在日夜加緊施工，這將是西外大街到香山地一條主要干道，開通后，將使去香山的交通極為便利，人們開車從西直門到香山只需１５分鐘的時(shí)間。據(jù)悉不久西五環(huán)將把一出口設(shè)在閔莊附近，這樣城市快速路將保證人們更快捷地到達(dá)香山地區(qū)，同時(shí)從香山到中關(guān)村、亞運(yùn)村、ＣＢＤ的時(shí)間也將進(jìn)一步縮短。關(guān)于我們的環(huán)境

?區(qū)域規(guī)劃及配套描述：

現(xiàn)狀:目前區(qū)域內(nèi)沒有大型的超市、居民生活主要依賴區(qū)內(nèi)的小型便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，與居住在別墅區(qū)內(nèi)的業(yè)主需求似乎有一定的差距。目前香山區(qū)域內(nèi)小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施齊全，附近還有中國(guó)人民大學(xué)徐悲鴻藝術(shù)學(xué)院等高等院校。香山醫(yī)院、昆明湖醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)可以為附近的業(yè)主提供簡(jiǎn)單的醫(yī)療救治，但缺乏大型綜合的醫(yī)療設(shè)施。

未來：去年底，北京龍海苑開發(fā)建設(shè)有限公司成立，未來五年海淀區(qū)最大的區(qū)域建設(shè)項(xiàng)目“一山兩園”香山、頤和園、圓明園，周邊地區(qū)綜合開發(fā)將由其開始啟動(dòng)。在“一山兩園”的改造建設(shè)方案中，按照香山發(fā)展規(guī)劃要求，相關(guān)部門今后將進(jìn)行香山南路等主要道路的拓寬改造；擴(kuò)大香山地下停車場(chǎng)規(guī)模；建造地上大型休閑廣場(chǎng)；對(duì)一些古老的街道進(jìn)行改造，打造具有特色的香山步行街、古玩街、美食街等。在石景山區(qū)開業(yè)的大型綜合超市沃爾瑪可以成為此區(qū)域內(nèi)別墅業(yè)主們的理想購物場(chǎng)所。另外，按照香山地區(qū)整體規(guī)劃方案：將建立“西山國(guó)家歷史文化公園”。最大保護(hù)范圍為320SQKM。該方案一旦通過，將為本區(qū)域價(jià)值提高帶來巨大推動(dòng)。關(guān)于我們的對(duì)手關(guān)于我們的市場(chǎng)關(guān)于我們的市場(chǎng)

近期別墅市場(chǎng)描述：1市場(chǎng)特征總結(jié)早期別墅產(chǎn)品多屬于粗放型開發(fā)，從整體規(guī)劃到單個(gè)產(chǎn)品的建筑設(shè)計(jì)均表現(xiàn)平平。市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品豐富、多樣化。典型別墅聚集區(qū)的區(qū)域特征突出。重點(diǎn)區(qū)域中的特征區(qū)別明顯.2消費(fèi)客戶情況的總結(jié)北京別墅消費(fèi)對(duì)象在1997年前后有著較為明顯的差別。1997年以前，別墅的購買者中持有外國(guó)護(hù)照的人士居多，大概占70%左右，這其中港、澳、臺(tái)的客戶比例很大，約占總體購買者的一半，東南亞、歐美等占總客戶的20%左右，其余為國(guó)內(nèi)客戶；近幾年來，總體國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持高速成長(zhǎng)，中國(guó)大陸已成為私人財(cái)富集中最為迅速的地區(qū)，產(chǎn)生了一大批高消費(fèi)階層，別墅購買人群的比例相應(yīng)發(fā)生了變化：國(guó)內(nèi)客戶所占比例明顯上升，初步估計(jì)，已經(jīng)占到自用型客戶的80%，并且有持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。3市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷別墅宏觀市場(chǎng)回暖、發(fā)展勢(shì)頭仍將持續(xù)。

1999年后供應(yīng)量集中增加，銷售狀況明顯好轉(zhuǎn)

2005年前后市場(chǎng)整體放量，市場(chǎng)機(jī)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)并存趨勢(shì)明顯現(xiàn)已形成的幾個(gè)別墅聚集區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步鞏固，區(qū)域特征也將進(jìn)一步得到加強(qiáng)市場(chǎng)日益成熟，別墅產(chǎn)品的風(fēng)格化趨勢(shì)明顯，客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)及個(gè)性化特征要求顯著高檔別墅產(chǎn)品在逐漸升級(jí)，對(duì)景觀更加依賴；山地高檔別墅成為市場(chǎng)新寵關(guān)于我我們的的市場(chǎng)場(chǎng)從目前前在售售的別別墅項(xiàng)項(xiàng)目的的區(qū)域域規(guī)模模來看看，截止2004年5月北京京市別別墅市市場(chǎng)已已售和和在售售的項(xiàng)項(xiàng)目約約為260個(gè)，總總建筑筑面積積（含含規(guī)劃劃未開開發(fā)面面積））在2128萬平方方米左左右，，總供供應(yīng)量量7萬多套套，其其中2003年新增增別墅墅項(xiàng)目目41個(gè)，規(guī)規(guī)劃面面積520萬平方方米。。2004年新增增別墅墅項(xiàng)目目40個(gè)，規(guī)規(guī)劃面面積供供應(yīng)量量達(dá)到到505萬平方方米。。各區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)規(guī)規(guī)模分分布圖圖關(guān)于我我們的的市場(chǎng)場(chǎng)?2004年別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)需求求特點(diǎn)點(diǎn)：市場(chǎng)的的總體體需求求旺盛盛。市市場(chǎng)需需求明明顯多多元化化。2003-2004年獲得得銷售售許可可證的的別墅墅類項(xiàng)項(xiàng)目中中，聯(lián)聯(lián)排別別墅銷銷售率率在40%~50%，獨(dú)棟棟別墅墅的銷銷售率率在20%~30%。整體體上銷銷售速速度較較往年年有所所增長(zhǎng)長(zhǎng)，但但市場(chǎng)場(chǎng)壓力力仍然然很大大。?價(jià)格走走勢(shì)：：北京市市別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)的整整體平平均售售價(jià)約約為人人民幣幣11425元元/平平方米米左右右。近近3年年的實(shí)實(shí)際平平均交交易價(jià)價(jià)格在在8685元/平方方米左左右。?？梢砸钥匆灰幌卤北本┙陝e別墅價(jià)價(jià)格走走勢(shì)圖圖：2000年年的銷銷售均均價(jià)是是8305元/平方方米、、2001年的的銷售售均價(jià)價(jià)是9976元元/平平方米米、2002年年的銷銷售均均價(jià)是是6334元/平方方米、、2003年年的銷銷售均均價(jià)是是8635元/平方方米、、2004年的的上半半年銷銷售均均價(jià)是是11087元元/平平方米米。我我們預(yù)預(yù)測(cè)2005年年的整整體價(jià)價(jià)格走走勢(shì)會(huì)會(huì)繼續(xù)續(xù)上升升，略略高于于整體體市場(chǎng)場(chǎng)的平平均水水平。。c.北京京別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)的的整整體體價(jià)價(jià)位位1992-2004年度度的的價(jià)價(jià)格格變變化化圖圖關(guān)于于我我們們的的市市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)分分析析結(jié)結(jié)論論：：目前前北北京京市市別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)正正處處于于穩(wěn)穩(wěn)定定的的上上升升趨趨勢(shì)勢(shì)中中，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目在在此此趨趨勢(shì)勢(shì)中中入入市市，，在在宏宏觀觀面面上上具具有有良良好好的的市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。隨著著買買方方市市場(chǎng)場(chǎng)的的形形成成，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加加劇劇，，別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品在在不不斷斷升升級(jí)級(jí)換換代代，，消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)、、環(huán)環(huán)境境附附加加值值等等方方面面的的要要求求更更高高。。關(guān)于于我我們們的的環(huán)環(huán)境境關(guān)于于我我們們的的對(duì)對(duì)手手關(guān)于于我我們們的的對(duì)對(duì)手手西山山可可類類比比項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析?香山山藝藝墅墅別墅墅形形態(tài)態(tài)：：聯(lián)聯(lián)排排/獨(dú)立立建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格地理理位位置置：：海海淀淀香香山山南南路路88號(hào)環(huán)線線位位置置：：五五環(huán)環(huán)外外價(jià)格格：：起起價(jià)價(jià)160萬元元/套最高高價(jià)價(jià)660萬元元/套入住住時(shí)時(shí)間間：：2003-6-30銷售售熱熱線線：：82596661/2/3開發(fā)發(fā)商商：：北北京京香香山山藝藝墅墅房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司香山山藝藝墅墅是是香香山山地地區(qū)區(qū)首首家家銷銷售售項(xiàng)項(xiàng)目目，，項(xiàng)項(xiàng)目目總總占占地地面面積積5.01公頃頃，，地地上上總總建建筑筑面面積積34000平方方米米，，其其容容積積率率約約為為0.67左右右，，綠綠地地面面積積2.65萬平平方方米米。。該項(xiàng)項(xiàng)尚尚未未開開盤盤即即形形成成旺旺銷銷之之勢(shì)勢(shì)，，均均價(jià)價(jià)10000／平平方方米米并并沒沒有有擋擋住住人人們們搶搶購購的的熱熱潮潮，，只只有有128套，，而而客客戶戶卻卻已已有有了了800多。。項(xiàng)目目以以聯(lián)聯(lián)排排、、雙雙拼拼、、疊疊拼拼、、獨(dú)獨(dú)幢幢山山景景豪豪宅宅為為主主。。面面積積從從200平方方米米到到800平方方米米不不等等。。2002年項(xiàng)項(xiàng)目目已已經(jīng)經(jīng)全全部部售售罄罄，，2003年6月30日，，小小區(qū)區(qū)全全面面入入住住。。.關(guān)于于我我們們的的對(duì)對(duì)手手?半山山楓楓林林別墅墅形形態(tài)態(tài)：：聯(lián)聯(lián)排排建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：瑞瑞士士簡(jiǎn)簡(jiǎn)約約風(fēng)風(fēng)格格地理理位位置置：：海海淀淀香香山山路路環(huán)線線位位置置：：五五環(huán)環(huán)外外價(jià)格格：：起起價(jià)價(jià)210萬元元/套最高高價(jià)價(jià)660萬元元/套入住住時(shí)時(shí)間間：：2003-5-31銷售售熱熱線線：：62599555開發(fā)發(fā)商商：：北北京京雕雕刻刻時(shí)時(shí)空空房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司半山山楓楓林林為為離離北北京京最最近近的的山山地地住住宅宅，，整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目依依山山坡坡緩緩緩緩向向上上梯梯級(jí)級(jí)而而建建，，項(xiàng)項(xiàng)目目總總占占地面面積積為為24000平方方米米，，建建筑筑總總面面積積為為18000平方方米米，，容容積積率率約約為為0.7左右右，，項(xiàng)項(xiàng)目目全全為為聯(lián)排排別別墅墅，，總總共共只只有有52套，，面面積積從從200多平平方方米米到到500多平平方方米米，，總總價(jià)價(jià)在在200多萬萬元元到到600萬元元／／套套。。板式式聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅依依山山地地落落差差錯(cuò)錯(cuò)落落而而建建，，形形成成了了下下有有前前后后小小院院上上有有屋屋頂頂景景觀觀花花園園。。區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)飲用用水水采采自自1200米深深的的地地下下清清泉泉。。每每戶戶配配送送獨(dú)獨(dú)立立中中央央冷冷暖暖空空調(diào)調(diào)機(jī)機(jī),配有有新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)和和加加濕系系統(tǒng)統(tǒng)。。18米的的水水瀑瀑布布溪溪流流，，2000多平平方方米米的的天天然然山山林林公公園園，，室室內(nèi)內(nèi)泳泳池池、、健健身身房房、、陽陽光會(huì)會(huì)所所。。2003年5月SARS期間半山山楓林開開盤,僅一個(gè)月月便已全全部售完完，均價(jià)價(jià)由13000元/平米漲到15500元/平米。二二期本打打算再建建200套的聯(lián)排排別墅，，因政策策限制而而被迫取取消。關(guān)于我們們的對(duì)手手?西山美墅墅館別墅形態(tài)態(tài)：獨(dú)立立/雙拼建筑風(fēng)格格：北美美木質(zhì)結(jié)結(jié)構(gòu)風(fēng)格格地理位置置：海淀淀四季青青橋南旱旱河路西西側(cè)價(jià)格格：均均價(jià)2300美元/平米物業(yè)收費(fèi)費(fèi)：5元/月/平米入住時(shí)間間：2003-11-15裝修狀態(tài)態(tài)：毛坯坯開發(fā)商商：北北京三九九建業(yè)房房地產(chǎn)公公司西山美墅墅館社區(qū)區(qū)規(guī)劃總總占地60萬平米，，總建面面40萬平米，，全部為為3-4層低密度度住宅，，容積率率為0.7，綠化率率60%，建筑形形式包括括單體別別墅、LOFT、多層公公寓等。。社區(qū)以以組團(tuán)方方式進(jìn)行行規(guī)劃，，其中獨(dú)獨(dú)立別墅墅73套，戶型型種類20種；雙拼拼別墅7棟14套，2種戶型選選擇。戶戶型面積積從200—600平方米，，總價(jià)在在400—1300萬/套。二期期200多套TOWNHOUSE六月初內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購，戶型型面積180-300平米，均均價(jià)10000元/平方米，，將給西西山聯(lián)排排別墅帶帶來沖擊擊別墅采用用立體木木制結(jié)構(gòu)構(gòu)，選用用加拿大大進(jìn)口材材料。配配套為27洞都市高高爾夫球球場(chǎng)；12萬平方米米健康主主題運(yùn)動(dòng)動(dòng)公園；12000平米豪華華會(huì)所囊囊括國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)美美食、娛娛樂、購購物、服服務(wù)等項(xiàng)項(xiàng)目。西山美墅墅館自2003年9月開始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購，于2004年7月1日開盤。。主要買家家為海歸人人士，外外企高級(jí)級(jí)管理人人員等。。主要是是其北美美別墅風(fēng)風(fēng)格所致致。一小小部分為為私企老老板。關(guān)于我們們的對(duì)手手?西山美廬廬別墅形態(tài)態(tài)：獨(dú)立立建筑風(fēng)格格：北美美賴特風(fēng)風(fēng)格地理位置置：海淀淀香山南南路99號(hào)環(huán)線位置置：五環(huán)環(huán)外價(jià)格格：均均價(jià)2800美元/平米物業(yè)收費(fèi)費(fèi)：6元/月/平米裝修狀態(tài)態(tài)：精裝裝修開發(fā)商商：香香山雙新新房地產(chǎn)產(chǎn)公司西山美廬廬總占地地面積22萬平米，，建面4萬平米，，容積率率0.41，綠化率率70%，全部由由獨(dú)棟別別墅組成成，共建建別墅100套。別墅墅區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃有10萬平米人人工湖，，湖水與與飲用水水取自自自打的1300多米深井井的地下下泉。美美國(guó)賴特特風(fēng)格，顯示示厚重的的官宅氣氣勢(shì)。戶戶型面積積在350—1000平米不等等，戶型型種類20多種。社社區(qū)內(nèi)分分兩區(qū)開開發(fā)，F(xiàn)區(qū)共有別墅72套，總價(jià)價(jià)600—900萬/套，E區(qū)共有別別墅28套，為景景觀秀美美的流水水別墅區(qū)區(qū)，總價(jià)價(jià)在800—5000萬/套。F區(qū)于2003年10月開始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購，2004年1月拿預(yù)售售證，截截至4月27日已賣出出46套，剩余余26套；E區(qū)于2004年4月11日開始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購，截至至4月27日訂出23套，實(shí)際際賣出9套，項(xiàng)目目準(zhǔn)備6月開盤。。其F區(qū)中的15套是由投投資商中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)集集團(tuán)公司司團(tuán)購，，其現(xiàn)任任集團(tuán)老老總是原原上海黃黃浦房地地局局長(zhǎng)長(zhǎng)，西山山美廬的的規(guī)劃證證、施工工證、銷售售證在三三個(gè)月內(nèi)內(nèi)全辦了了下來，，顯示了了他的實(shí)實(shí)力。據(jù)據(jù)了解，，F(xiàn)區(qū)全銷出出后才剛剛剛保本本，并未未賺錢，，主要原因是該該地皮在在2001年以前已已經(jīng)3次手，到到現(xiàn)開發(fā)發(fā)商手中中至少5手以上，，使其土土地成本本過高，，這也是是導(dǎo)致其其走豪華別別墅開發(fā)發(fā)、訂出出均價(jià)2500美元/平米高價(jià)價(jià)的直接接因素。。西山美廬廬的主要買家家以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)老老板為主主.，包括房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司的老板板、裝修修公司的的老板等等，政界界人士買買的也較較多，再再有就是是海歸人人士，私私企老板板，文藝藝界的“老人”。關(guān)于我們們的對(duì)手手?檀香山別墅形態(tài)態(tài)：聯(lián)排排/雙拼建筑風(fēng)格格：現(xiàn)代代風(fēng)格地理位置置：海淀淀西四環(huán)環(huán)四季青青橋西1500米環(huán)線位置置：四環(huán)環(huán)外價(jià)格格：聯(lián)聯(lián)排均均價(jià)12800雙拼均價(jià)價(jià)14800裝修狀態(tài)態(tài)：毛坯坯開發(fā)商商：北北京創(chuàng)輝輝地產(chǎn)開開發(fā)公司司檀香山總總占地面面積29.5萬平米，，總建面面25萬平米，，項(xiàng)目分分兩期開開發(fā)，一一期占地地14.7萬平米，，建面10.7萬平米，，容積率率0.57，綠化率率51%。項(xiàng)目總總戶數(shù)276套，以聯(lián)聯(lián)排別墅墅為主，聯(lián)聯(lián)排戶型型面積240平米左右右，均價(jià)價(jià)13000；雙拼戶戶型面積積260-400平米左右右，均價(jià)15000。內(nèi)部配配套建有有3200平米的會(huì)會(huì)所。2004年9月25日開盤。。資金存在在問題。。目前暫暫無大量量廣告支支持。關(guān)于我們們的對(duì)手手?御墅臨楓楓別墅形態(tài)態(tài)：聯(lián)排排建筑風(fēng)格格：現(xiàn)代代簡(jiǎn)約派派風(fēng)格地理位置置：海淀淀閔莊路路南側(cè)環(huán)線位置置：四環(huán)環(huán)外價(jià)格格：均均價(jià)12000裝修狀態(tài)態(tài)：毛坯坯開發(fā)商商：北北京潤(rùn)地地房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)有限限公司御墅臨楓楓占地21.88萬平米，，建筑面面積25萬平米，，綠化率率40%。聯(lián)排別別墅、花花園洋房、六層層觀景公公寓，三三種建筑筑類型由由南至北北的錯(cuò)落落排列。。一期開開發(fā)公寓寓與花園園洋房，，二期開發(fā)發(fā)聯(lián)排別別墅。聯(lián)聯(lián)排別墅墅戶型面面積在280—330平米不等等，均價(jià)價(jià)12000元/平米左右，總共共31棟全聯(lián)排排，150套左右，，定于5、6月出戶型型圖，9、10月份內(nèi)部部認(rèn)購。。配套上設(shè)置了了游泳館館、酒吧吧、咖啡啡廳等公公建配套套設(shè)施，，并且在在項(xiàng)目東東邊的西西禪寺附近還規(guī)規(guī)劃了文文化步行行商業(yè)街街。御墅墅臨楓和和人大附附中聯(lián)合合在社區(qū)區(qū)周邊將將創(chuàng)建一一座3萬平米的的高品質(zhì)質(zhì)的中、、小學(xué)和和一座幼幼兒園，，解決業(yè)業(yè)主子女女就學(xué)的的后顧之之憂。小小區(qū)內(nèi)還有深層層地下純純凈水入入戶。廣告以路牌，，網(wǎng)上傳傳播為主主。建有有自己的的網(wǎng)站，，在搜房房網(wǎng)、焦點(diǎn)點(diǎn)網(wǎng)上有有信息發(fā)發(fā)布。關(guān)于我們們的對(duì)手手?四季香山山別墅形態(tài)態(tài)：聯(lián)排排/獨(dú)棟建筑風(fēng)格格：現(xiàn)代代風(fēng)格地理位置置：海淀淀區(qū)四季季青旱河河路東環(huán)線位置置：四環(huán)環(huán)外價(jià)格格：均均價(jià)12000裝修狀態(tài)態(tài)：毛坯坯開發(fā)商商：北北京天方方世城房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司四季香山山規(guī)劃用用地23.43萬平方米米，總建建筑面積積17.22萬平方米米，容積積率1.1。一期為4-6層電梯公公寓，目目前推出出的3棟4～6層電梯公公寓，在在不到兩兩個(gè)月的的時(shí)間，，已經(jīng)銷售售過半。。二期為為聯(lián)排和和獨(dú)棟別別墅，目目前二期期別墅正正在醞釀釀，占地地約8.94萬平方米，，預(yù)計(jì)年年底動(dòng)工工。其配配套能與與西面隔隔路相望望的西山山美墅館館共享。。廣告投投放主要以從從四季青青橋到南南平莊路路南側(cè)的的燈箱為為主。關(guān)于我們們的對(duì)手手?香山甲地地別墅形態(tài)態(tài)：雙拼/聯(lián)排開發(fā)商：：北京物華華天寶房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司建筑風(fēng)格格：中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)建筑加加適量現(xiàn)現(xiàn)代元素素，總建筑面面積：13萬平米體現(xiàn)“四合院”與“胡同”概念綠化率：：35.6%地理位置置：海淀閔莊路南南側(cè)容積率：：0.85環(huán)線位置置：西四環(huán)至至五環(huán)間間上市時(shí)間間：2004秋季內(nèi)部部認(rèn)購裝修狀態(tài)態(tài)：毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：毛坯交房房總套數(shù)：：180套戶型面積積：220—400平米戶型特點(diǎn)點(diǎn)：地下一層層，地上上2層總價(jià)：250萬—400萬元均價(jià)：10000萬元/平米材質(zhì)：面磚加局局部石材材設(shè)計(jì)創(chuàng)新：中國(guó)本土化現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格格，區(qū)別于歐歐美風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)：聯(lián)排別墅采用用公共圍合院院落與每戶的的私有院落相相組合的空間間結(jié)構(gòu)形式，，多戶可以共共享中央庭院院，產(chǎn)品功能：一庫一位的雙雙車位設(shè)計(jì)；；9-14.5米的面寬，戶戶戶皆有雙院院落；戶戶全全明衛(wèi)設(shè)計(jì)；；部分戶型采采用圍合、通通廊及陽光內(nèi)內(nèi)庭，最大程程度地滿足觀觀景及懷舊心心理。園林規(guī)劃：平衡對(duì)稱結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)，中心心景區(qū)設(shè)有十十六個(gè)具有中中國(guó)傳統(tǒng)文化化意韻景點(diǎn)。。注1：物業(yè)公司暫未未確定注2：贈(zèng)送地下室，，注3：現(xiàn)該項(xiàng)目正在在整地，樣板板間已起關(guān)于我們的對(duì)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比比：（（表一一）以西山為買點(diǎn)項(xiàng)目的親山度社區(qū)內(nèi)配套檔次建筑風(fēng)格

物業(yè)管理費(fèi)（元/平米/月）項(xiàng)目總套數(shù)銷售周期工程進(jìn)度銷售率項(xiàng)目均價(jià)（元/平米）建筑形式擊破點(diǎn)NO1半山楓林半山坡上一般歐式4元52套1年完工100%14000聯(lián)排_(tái)_香山藝墅近山較高現(xiàn)代4.9元128套1年完工100%10000聯(lián)排_(tái)_

西山美墅館遠(yuǎn)山高檔北美5元14套1年立面70%18000雙拼山景200套未銷地基內(nèi)認(rèn)10000聯(lián)排西山美廬近山高檔北美6元100套8個(gè)月立面80%2800USD獨(dú)棟文蘊(yùn)關(guān)于我們的對(duì)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比比：（（表二二）以西山為買點(diǎn)項(xiàng)目的親山度社區(qū)內(nèi)配套檔次建筑風(fēng)格

物業(yè)管理費(fèi)（元/平米/月）項(xiàng)目總套數(shù)銷售周期工程進(jìn)度銷售率項(xiàng)目均價(jià)（元/平米）建筑形式擊破點(diǎn)NO1檀香山遠(yuǎn)山較高現(xiàn)代4.8元276套未銷封頂內(nèi)認(rèn)13000聯(lián)排山景15000雙拼四季香山2期遠(yuǎn)山一般現(xiàn)代4元左右100套未銷規(guī)劃中內(nèi)認(rèn)12000聯(lián)排山景文蘊(yùn)御樹臨楓遠(yuǎn)山一般現(xiàn)代4元左右150套未銷規(guī)劃中內(nèi)認(rèn)12000聯(lián)排香山甲地遠(yuǎn)山一般中式未定180套未銷規(guī)劃中內(nèi)認(rèn)10000聯(lián)排文蘊(yùn)關(guān)于我們的對(duì)對(duì)手現(xiàn)狀總述：?進(jìn)入入2004年，西山腳下下新盤量突增增，從2月底開盤的四四季香山，到到今年年中左右陸陸續(xù)亮相的西西山美廬、御御墅臨楓、檀檀香山，以及及去年就在西山穩(wěn)扎穩(wěn)打打的西山美墅墅館的持續(xù)放放量，供應(yīng)量量將超過100萬平方米。而各項(xiàng)目無論論從產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、園園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)，還是建筑筑科技含量、、社區(qū)配套設(shè)施施、以及物業(yè)業(yè)管理服務(wù)等等方面也都各各具特色。?西山山美墅館二期200多套TOWNHOUSE六月初內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購，戶型面面積180-300平方米，均均價(jià)10000元/平方米，將給給西山聯(lián)排別別墅帶來沖擊擊。?由于于政策因素，，大多數(shù)項(xiàng)目目為泛香山項(xiàng)項(xiàng)目。大多在文化化背景上比較較雷同，除個(gè)別項(xiàng)項(xiàng)目外沒有重重大突破。推推廣力度較大大，但手段偏偏單一。其中，半山楓林林和西山美廬廬比較值得參參考。其中，西山美美廬和盧師山山莊是重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手關(guān)于我們自己己關(guān)于我們自己己項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：?地理位置優(yōu)越越，自然景觀觀宜人?交通便利，通通達(dá)性不斷提提高?區(qū)域未來發(fā)展展形勢(shì)樂觀?環(huán)境清雅，心心理地位高?稀缺、近距離在售的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較較少?人文環(huán)境獨(dú)樹樹一幟?有特殊的商務(wù)務(wù)軟環(huán)境?臺(tái)地別墅墅，獨(dú)具賣點(diǎn)點(diǎn)?規(guī)模小，成型型快，隱蔽性性強(qiáng)關(guān)于我們自己己劣勢(shì)分析：?項(xiàng)目周邊交通條件件有待改善?地形不規(guī)則，，設(shè)計(jì)難度高高?項(xiàng)目面積積小，沒有規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)?整個(gè)區(qū)域采光面有遮擋擋關(guān)于我們自己己機(jī)會(huì)分析：?西山地段的形形象認(rèn)知度超超高，可有效效創(chuàng)造品牌?便于挖掘有利利推廣的風(fēng)水水論?設(shè)計(jì)創(chuàng)新、有有助于形成差差異化?區(qū)域改造造帶來的投資升值潛力力大?利于把握入市市時(shí)機(jī)?有機(jī)會(huì)和周邊的商務(wù)務(wù)環(huán)境實(shí)現(xiàn)互互動(dòng)?臺(tái)地的運(yùn)運(yùn)用賦予項(xiàng)目目以特性，有有利于形成話話題關(guān)于我們自己己威脅分析：?潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手對(duì)項(xiàng)目的威威脅?前期操作資金金要求高?周邊居民使片片區(qū)變得嘈雜雜、不安全?政策的不不穩(wěn)定因素，，要求項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度。?住宅排列，部部分視線遮擋擋?周邊地形影響響開發(fā)成本?周邊現(xiàn)狀狀物：墳地，，高壓線等影影響銷售解釋釋?作為首個(gè)項(xiàng)目目，必須要有有獨(dú)特的推廣廣核心關(guān)于目標(biāo)客群群關(guān)于目標(biāo)客群群實(shí)現(xiàn)超越性需需要隨著建筑藝術(shù)術(shù)和建筑科學(xué)學(xué)技術(shù)的進(jìn)步步，建筑早已已不再是原始始的遮風(fēng)擋雨雨的居所，而而已經(jīng)發(fā)展成成時(shí)代生產(chǎn)力力水平、價(jià)值值觀和文化意意識(shí)的象征。。對(duì)于作為居居住建筑最高高形態(tài)的別墅墅而言，無論論從文化品位位、建筑設(shè)計(jì)計(jì)本身，還是是從居住者對(duì)對(duì)生活方式的的要求而言，，對(duì)文化、人人文關(guān)懷的追追求都是不言言而喻的。這就正如人本本主義心理學(xué)學(xué)的創(chuàng)立者馬馬斯洛所解釋釋的那樣：一個(gè)健康的人人，亦即“所謂自我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的人”，就是那種在在其基本需要要已得到滿足足的情況下，，又受到更高高級(jí)的需要———超越性需要———所驅(qū)動(dòng)的人。。這種人最大的的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力力來自于對(duì)一一種超越性的的高級(jí)需要，，亦即是在安安全需要、生生理需要和愛愛的需要等基基本需要得到到滿足的基礎(chǔ)礎(chǔ)上產(chǎn)生的包包括個(gè)人責(zé)任任、意志自由由、探求真理理以及美的創(chuàng)創(chuàng)造和欣賞在在內(nèi)的需要。。關(guān)于目標(biāo)客群群購買客群年齡齡基本在35—45—60歲，家庭人員員結(jié)構(gòu)在3—6人。主力客群職業(yè)業(yè)背景構(gòu)成：：?（享受派）中資企業(yè)家、、IT的CEO、金融、房地地產(chǎn)界精英、、私企老板、、及身價(jià)在五五千萬以上的的全國(guó)的成功功人士。他們們積累了大量量財(cái)富，追求求生活的品位位與質(zhì)量，改改善居住條件件時(shí)，多考慮慮環(huán)境優(yōu)美的的高品質(zhì)別墅墅。?（收益派）投資人士，他他們的來歷比比較復(fù)雜。別別墅抗風(fēng)險(xiǎn)能能力較強(qiáng)，增增值潛力大，，特別是北京京SARS后更被一些外外來或本地投投資客看好。。?（文化派）影視老明星、文人墨客、各類中國(guó)藝術(shù)術(shù)家、收藏家等名名人名家，因因個(gè)人貢獻(xiàn)，，“走穴”或知識(shí)的價(jià)值值，而一舉致致富，為避免免“名人效應(yīng)”帶來的諸多不不便，會(huì)選擇擇一處幽靜而而高雅的別墅墅。?（政治派）政界或伴政人人士，因西山山的風(fēng)水及自自古貴氣、官官運(yùn)氣還有政政治、商務(wù)環(huán)環(huán)境而購置別別墅。關(guān)于目標(biāo)客群群他們有一個(gè)共共同的認(rèn)識(shí)，，即，資本=頭腦+人脈關(guān)于目標(biāo)客群群也就是說，客客戶需要我們們?cè)诋a(chǎn)品功能能上，要滿足足他們的多重重使用追求！！例如，居住、交友、、商務(wù)、文化化交流收藏、收益、、炫耀、政治治野心風(fēng)水、尋幽，，等等關(guān)于目標(biāo)客群群二級(jí)客群職業(yè)業(yè)背景構(gòu)成?“海歸派人士”，他們要求高高質(zhì)量的生活活和理想的居居住環(huán)境。?港、澳、臺(tái)人人士，在內(nèi)地地置業(yè)不斷增增加，神秘富富豪一擲萬金金。?“一夜暴富者”瞬間邁入富人人俱樂部，以以買別墅來提提升自己。關(guān)于目標(biāo)客群群目標(biāo)客群關(guān)注注問題描述：：1.安全性保安系統(tǒng)品質(zhì)質(zhì)、保安服務(wù)務(wù)措施、保安安人員素質(zhì)2.生活健康性公共綠化、私私家花園、樹樹種選擇、健健康條件3.整體社區(qū)規(guī)劃劃選址、布局、、景觀、會(huì)所所4.別墅的造型及及平面設(shè)計(jì)造型、材質(zhì)、、色彩、動(dòng)線線、配置5.生活便利性公共交通設(shè)施施、輔助交通通設(shè)施、商業(yè)業(yè)設(shè)施、生活活設(shè)施6.物業(yè)管理及費(fèi)費(fèi)用物業(yè)管理項(xiàng)目目、服務(wù)精神神、費(fèi)用合理理性7.社區(qū)人氣是否否旺盛居住率、住戶戶層次。8.價(jià)格和投資回回報(bào)率價(jià)格有沒有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力、價(jià)格格合不合理、、投資回報(bào)率率如何。關(guān)于目標(biāo)客群群目標(biāo)客戶其他他共同特點(diǎn)描描述?他們屬于社會(huì)會(huì)上比較富裕裕的一群，有有穩(wěn)定的社會(huì)會(huì)收入，具有有較高甚至顯顯赫無比的社社會(huì)地位，含蓄內(nèi)斂，深深藏不露，不事張揚(yáng)，，不愛露富。。?生活閱歷豐富，見見多識(shí)廣，視野開闊，，具有國(guó)際化化觀念，對(duì)文文化認(rèn)同與敬敬慕，鐘情于于純自然背景景和高品質(zhì)建建筑，追求珍珍品化生活。。?比較關(guān)注國(guó)家政治治、經(jīng)濟(jì)新聞聞動(dòng)態(tài)，以把把握大局，掌控商界風(fēng)風(fēng)云。比較喜喜歡諸如財(cái)經(jīng)經(jīng)、汽車、家家具、高爾夫夫等專業(yè)雜志志新聞。?喜歡樹立自我我，標(biāo)榜個(gè)性性，追求獨(dú)特文文化品位，注重高質(zhì)量、、安全健康的的生活方式。工作比較繁繁忙，出差頻頻繁，往返于于市內(nèi)、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、大城市之之間。?日常交際，高高級(jí)應(yīng)酬比較較多，經(jīng)常出入高檔檔消費(fèi)場(chǎng)所，，如星級(jí)酒店店、俱樂部、、高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)等。不喜歡太被注注目，一般場(chǎng)場(chǎng)合不愛露面面，行蹤甚至至有點(diǎn)“詭秘”。周末喜歡從從事一些度假假式休閑活動(dòng)動(dòng)或參加國(guó)際際化的高檔文文化活動(dòng)，名名車展、模特特SHOW和高雅文藝演演出是他們喜喜歡觀看的活活動(dòng)。關(guān)于目標(biāo)客群群上面提到的是是一些客群表表象，其內(nèi)在在精神是一種種生活狀態(tài)和和生活精神，，一種這個(gè)區(qū)區(qū)域的別墅消消費(fèi)者，他們們內(nèi)心深處認(rèn)認(rèn)為高人一等等的生活方式式。別墅的推廣，，就是要將這這種所謂“高人一等的生生活方式”做到位，做純純粹，賦予社社區(qū)一個(gè)有血血有肉的，完完整的境外生生活體驗(yàn)。因此，別墅的的營(yíng)銷不再是是普通商品房房的銷售執(zhí)行行，而是一種種體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的的產(chǎn)物。我們們認(rèn)為，賣別別墅實(shí)際上是是賣一種體驗(yàn)驗(yàn)。這也就是我們們所提倡的““體驗(yàn)式營(yíng)銷銷”THANKS9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。04:21:0504:21:0504:2112/31/20224:21:05AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2204:21:0504:21Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。04:21:0504:21:0504:21Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2204:21:0504:21:05December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。31十二二月20224:21:05上上午04:21:0512月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二月224:21上上午12月-2204:21December31,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/314:21:0504:21:0531December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。4:21:05上上午4:21上上午04:21:0512