北京城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場公寓營銷報告

謹(jǐn)呈：張家口紅太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目標(biāo)回顧2011實現(xiàn)回款5000萬元項目預(yù)計開盤時間為2011年10月7日，意味著3個月至少銷售5000萬，156套房的銷售業(yè)績，需要：月均銷售額達(dá)到1667萬元；月均銷售套數(shù)約52套；營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略營銷思路取道度身明勢市場及競爭分析項目分析及客戶分析項目營銷策略宏觀市場整體分析2010政策回顧2010年，政策引導(dǎo)市場，樓市主旋律從“新國十條”細(xì)則版向強(qiáng)化版轉(zhuǎn)變，調(diào)控力度極強(qiáng)，頻率極高。伴隨“新國十條”出臺，相關(guān)細(xì)則被不斷消化，調(diào)控效果出現(xiàn)逐漸減弱趨勢，因此進(jìn)入9月調(diào)控力度在此加強(qiáng)。4月15日，《國務(wù)院常務(wù)會部署遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》4月20日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》4月30日，“京十二條”（含限購令）5月5日，“深三條”5月17日，“浙十八條”5月22日，“恵24條”5月26日，《關(guān)于土地增值稅清算的有關(guān)通知》6月3日，《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》6月5日，《二套住房認(rèn)定的通知》6月21日，《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》9月29日，《關(guān)于完善差別化信貸政策的有關(guān)問題的通知》《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知15個城市的限購令取消7折利率調(diào)控力度4月~7月底政策密集期8月~9月政策淡化期政策強(qiáng)化期2011政策變化2011年強(qiáng)力密集的政策調(diào)控將一線城市的需求轉(zhuǎn)向二、三線城市，促成二、三線城市發(fā)展良機(jī)。2011年政策并不放松二、三線城市，部分二、三線城市限購，造成觀望情緒。2011年上半年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近40個城市實施限購，600多個城市出臺房價控制目標(biāo)。2011上半年商品房政策下半年政策臺州出臺限購令，成為首個限購的三線城市。限購政策正式向二、三線城市轉(zhuǎn)移。趨勢研判一：政策時效性由緊趨松

從2010年年末的市場整體情況分析，主要市場的火熱來自于通漲壓力及供應(yīng)量的激增，在現(xiàn)階段國家整體經(jīng)濟(jì)過熱，CPI居高不下的情況下，無須利用房地產(chǎn)對整體國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行拉動，因此，京十五條的出臺不僅僅是對于現(xiàn)階段樓市的反饋，更關(guān)鍵的是對于現(xiàn)階段整體經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)判。經(jīng)過一段時間的樓市政策收緊及通脹壓力的減小，樓市仍然是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)迅速增長的有力渠道，因此，政策中連續(xù)出現(xiàn)“暫時”，整體政策的暫時性不容質(zhì)疑，政策由緊到松的整體趨勢不會改變1月全國居民消費(fèi)價格總水平（CPI)同比上漲4.9%。其中，城市上漲4.8%，農(nóng)村上漲5.2%。國家統(tǒng)計局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，1月份CPI受節(jié)日和低溫冰凍天氣影響，環(huán)比價格漲幅為1.0%，是繼2010年2月（春節(jié)）上漲1.2%、11月上漲1.1%以來環(huán)比價格漲幅第三高的月份。統(tǒng)計局發(fā)布2010年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：GDP：2010年中國經(jīng)濟(jì)比上年增長10．3％，其中四季度同比增長9．8％。CPI：2010年全國CPI比上年上漲3．3％，其中12月份同比上漲4．6％。據(jù)美聯(lián)儲、OECD維持對中國2011年GDP增長9.7%的預(yù)期。趨勢研判二：市場供應(yīng)情況趨于增長

根據(jù)京十五條細(xì)則：“十二五”期間全市計劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現(xiàn)住有所居目標(biāo)。堅決完成2011年本市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。09年：全國商品房銷售面積達(dá)到9.37億㎡，同比增長42.1%，而當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資僅3.62萬億元，同比增長僅16.1%，這一增長率與商品房銷售面積增長率相去甚遠(yuǎn)，直接導(dǎo)致了今年上半年樓市供不應(yīng)求的局面，從而也造成了8-9月樓市的反彈。10年：全年完成開發(fā)投資額48267.07億元，同比增長33.2%，增速放緩；資金來源72494億元，同比增長25.4%，其中利用外資增速最高。商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長10.1%；銷售額5.25萬億元，同比增長18.3%；通過限購等各種手段有效抑制需求的釋放，同時，增加保障房及公共租賃房的建設(shè)，在預(yù)計兩年的時間內(nèi)，等待市場整體供應(yīng)量的增加，從而市場市場整體供需矛盾的改善趨勢研判三：二三線城市機(jī)會與危機(jī)并存一線城市限購將需求向二、三線城市引導(dǎo)，二、三線城市出現(xiàn)良好的發(fā)展機(jī)會和態(tài)勢。但二、三線城市的限購風(fēng)聲不容樂觀。國內(nèi)投資渠道匱乏，流動資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)一線大城市限購二、三線城市呈現(xiàn)發(fā)展機(jī)會部分客戶產(chǎn)生觀望情緒二、三線城市風(fēng)聲緊湊張家口市房房地產(chǎn)政策策張家口現(xiàn)行行房地產(chǎn)政政策與國八八條整體內(nèi)內(nèi)容相近，，但受到相相關(guān)部門技技術(shù)操作影影響，全款款購房尚不不受限購政政策影響。。限購：對已有1套住房的當(dāng)當(dāng)?shù)貞艏泳用窦彝?、、能夠提供供?dāng)?shù)匾荒昴昙{稅證明明或社會保保險繳納證證明的非當(dāng)當(dāng)?shù)貞艏泳用窦彝?，，限?套住房；對已擁有2套及以上住住房的當(dāng)?shù)氐貞艏用衩窦彝?、擁擁?套及以上住住房的非當(dāng)當(dāng)?shù)貞艏泳用窦彝?、、無法提供供一年當(dāng)?shù)氐丶{稅證明明或社會保保險繳納證證明的非當(dāng)當(dāng)?shù)貞艏泳用窦彝?，，暫停向其其售房。限貸：貸款購買首首套住房的的家庭，首首付款比例例不低于30%，貸款利率率為基準(zhǔn)利利率；貸款購買第第二套住房房的家庭，，首付款比比例不低于于60％，貸款利率率不低于基基準(zhǔn)利率的的1．1倍張家口現(xiàn)行行房地產(chǎn)政政策與國八八條類似，，但由于目目前張家口口市房管局局與銀行尚尚未聯(lián)網(wǎng)，，因此住房房套數(shù)以貸貸款次數(shù)為為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，全款購房不不受限購政政策影響。。限購風(fēng)聲緊緊湊，波及及二、三線線城市；張張家口作為為二、三線線城市的代代表，前景景不容樂觀觀。但一線線城市限購購不松懈，，擠壓需求求，二、三三線城市發(fā)發(fā)展勢頭尚尚好。2010年國家限限購政策不不松懈，限限購范圍從從一、二線線城市向二二、三線城城市轉(zhuǎn)變。。二、三線城城市受限購購風(fēng)聲擠壓壓，市場潛潛力拓寬。。同時，部部分客戶產(chǎn)產(chǎn)生觀望情情緒。宏觀市場總總結(jié)區(qū)域市場整整體分析張家口市地地理位置張家口地處處環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈和晉晉冀蒙經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈交匯處處，具有獨(dú)獨(dú)特的區(qū)位位優(yōu)勢。張家口毗鄰鄰京津，地地處京、冀冀、晉、蒙蒙四省市交交界處，是是京津冀（（環(huán)渤海））經(jīng)濟(jì)圈和和冀晉蒙（（外長城））經(jīng)濟(jì)圈的的交匯點，，是連接““三北”市市場的重要要物資集散散地，是北北方現(xiàn)代物物流供應(yīng)鏈鏈中的重要要鏈接點。。良好的區(qū)位位優(yōu)勢，使使張家口在在經(jīng)濟(jì)發(fā)展展上，既便便于承接京京津地區(qū)資資金、技術(shù)術(shù)、人才、、信息等要要素的轉(zhuǎn)移移和輻射，，又可以充充分利用中中西部地區(qū)區(qū)豐富的資資源和能源源，承東啟啟西、溝通通南北的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢十十分明顯。。張家口基本本概況張家口地區(qū)區(qū)城市化水水平較低，，伴隨人口口增長及城城市化進(jìn)程程的加快將將房地產(chǎn)行行業(yè)提供良良好的發(fā)展展機(jī)遇。張家口市位位于河北省省西北部，，全市轄4區(qū)（橋東、、橋西、宣宣化和下花花園區(qū)）、、13縣（康?？h縣、沽源縣縣、尚義縣縣、張北縣縣、崇禮縣縣、赤城縣縣、懷安縣縣、萬全縣縣、宣化縣縣、陽原縣縣、蔚縣、、涿鹿縣、、懷來縣））、2個管理區(qū)（（察北管理理區(qū)、塞北北管理區(qū)））、1個高新區(qū)。?？?cè)丝跀?shù)460萬，農(nóng)業(yè)人人口310萬，其中4區(qū)共89萬人?？当？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮縣張北縣懷來縣涿鹿縣蔚縣陽原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬全縣宣化縣宣化區(qū)下花園區(qū)23萬人26萬人29萬人7萬人30萬人33萬人34萬人28萬人23萬人28萬人12萬人28萬人19萬人37萬人28萬人22萬人25萬人張家口交通通狀況張家口高速速公路通車車總里程高高達(dá)672.5公里，居河河北省首位位，2011年京張城際際、張呼、、藍(lán)張鐵路路將開工建建設(shè)，隨著著交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)逐步完善善，區(qū)域性性交通樞紐紐地位日益益彰顯。全市交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)完善、、四通八達(dá)達(dá)。截止2010年底，高速速公路通車車總里程672.5公里，居全全省第一、、全國前列列。十一五五期間全市市交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投資資394億元，是“十五五”期間的的4倍。京新一一期、二期期，張石一一期、二期期，張承一一期等高速速公路建成成通車，張張涿、張石石三期等高高速公路開開工建設(shè)，，張集、張張?zhí)?、藍(lán)張張等7條鐵路建設(shè)設(shè)項目加快快推進(jìn)，京京張城際鐵鐵路批準(zhǔn)立立項。軍民合用機(jī)機(jī)場已開工工建設(shè)。張家口海海關(guān)也于1月21日開關(guān)運(yùn)營營。集公路路、鐵路、、航空于一一體的現(xiàn)代代立體式綜綜合交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)正在形形成，區(qū)域域性交通樞樞紐地位日日益彰顯。。2011上半年張家家口發(fā)展情情況張家口市國國民經(jīng)濟(jì)保保持了平穩(wěn)穩(wěn)較快增長長，運(yùn)行質(zhì)質(zhì)量得到提提高，結(jié)構(gòu)構(gòu)逐步優(yōu)化化，民生繼繼續(xù)改善，，工業(yè)效益益運(yùn)行良好好；消費(fèi)市市場活躍；；固定資產(chǎn)產(chǎn)投資較快快增長；金金融運(yùn)行平平穩(wěn)。全市規(guī)模以以上工業(yè)累累計完成工工業(yè)增加值值161.50億元，同比增長15.2%；全市規(guī)模以以上工業(yè)企企業(yè)累計實實現(xiàn)主營業(yè)業(yè)務(wù)收入356.84億元，同比增長16.7%；全市固定資資產(chǎn)投資完完成324.80億元，同比增長28.5%；全市實現(xiàn)社社會消費(fèi)品品零售總額額165.19億元，同比增長16.9%；全市實現(xiàn)利利用外資7797萬美元，完完成率同比增長56.0%。全市全部收收入完成95.79億元，同比增長34.3%；地方一般預(yù)預(yù)算收入完完成45.51億元，同比增長55.4%；財政支出累累計完成101.42億元，同比增長71.8%；全市金融機(jī)機(jī)構(gòu)各項存存款余額1420.5億元，比年初增長長9.3%；各項貸款余余額990.6億元，比年初增長長8.3%。中心城區(qū)基基本概況張家口市橋橋西區(qū)和橋橋東區(qū)均為為老城區(qū)，，各項配套套設(shè)施完善善，客群資資源豐富，，產(chǎn)品需求求線多樣，，但居住環(huán)環(huán)境亟待翻翻新。橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋東區(qū)面積：113平方公里總?cè)丝跀?shù)：：28萬人橋西區(qū)面積：141平方公里總?cè)丝跀?shù)：：24萬人高新區(qū)面積：152平方公里總?cè)丝跀?shù)：：14萬人橋西板塊是是張家口歷歷史最悠久久的老城區(qū)區(qū)，市政設(shè)設(shè)施和各項項商業(yè)配套套完善；但但老舊建筑筑較多，規(guī)規(guī)劃陳舊。。橋東區(qū)為市市內(nèi)中心區(qū)區(qū)，城區(qū)配配套完善，，市中心所所在，但居居住條件較較差。高新區(qū)是張張家口市的的新城區(qū)，，人口較少少，市政設(shè)設(shè)施缺乏，，商業(yè)配套套有待完善善。城市化發(fā)展展特征張家口市城城市化率不不高，處于于城市化低低速發(fā)展期期，城市化化進(jìn)程的加加快為房地地產(chǎn)市場提提供了良好好的發(fā)展機(jī)機(jī)遇。2010年張家口市市中心城區(qū)區(qū)由五年前前的105平方公里擴(kuò)擴(kuò)大到285平方公里，，增長率高高達(dá)171%，城市化率較較五年前提提高了8.8個百分點，，達(dá)到45.2%。由此判斷斷，張家口口市處于城市化發(fā)展展階段的低低速發(fā)展期期，城市發(fā)展展特征為工工業(yè)基礎(chǔ)比比較雄厚，，經(jīng)濟(jì)實力力明顯增強(qiáng)強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)擴(kuò)大，工業(yè)業(yè)吸收大批批農(nóng)業(yè)人口口。城市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展階段段根據(jù)人均GDP發(fā)展水平判判斷，張家家口市已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入房地地產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展階段，，市場需求求特征為生生存和改善善性需求并并存。2010年張家口市市人均GDP達(dá)2.28萬元，按匯匯率折算超超過3000美元，可以以判定張家家口市房地地產(chǎn)市場目目前處于快速發(fā)展階階段，需求特征征為生存、改善善需求兼有有，發(fā)展特征征為快速發(fā)展、、市場調(diào)節(jié)節(jié)增強(qiáng)、政政府干預(yù)減減弱。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展階段關(guān)關(guān)系表：中心城區(qū)住住房建設(shè)規(guī)規(guī)劃張家口市住住房計劃供供應(yīng)量不大大，多數(shù)土土地用于供供應(yīng)產(chǎn)品以以90平米以下的的普通商品品住房。高高圈層客戶戶與普通客客戶住宅分分區(qū)不大。。規(guī)劃目標(biāo)：：至2012年市中心城城區(qū)人均住住宅建筑面面積達(dá)到29平方米以上。新增增各類住宅宅約8.1萬套，總建建筑面積700萬平方米。其其中套型建建筑面積小小于90平方米的住住宅約6.4萬套，建筑面面積490萬平方米，占占總建筑面面積的71%住房建設(shè)用用地供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)：加大中低價價位、中小小套型普通通商品住房房和經(jīng)濟(jì)適適用住房建建設(shè)用地的的土地供應(yīng)應(yīng)，嚴(yán)格控控制高檔住住房的用地地供應(yīng)，停停止別墅類類房地產(chǎn)開開發(fā)項目土土地供應(yīng)。。（1）商品住房房建設(shè)用地地：規(guī)劃供供應(yīng)面積274公頃，其中中192公頃用于供供應(yīng)建筑面面積小于90平方米的普普通商品住住房；（2）經(jīng)濟(jì)適用用住房建設(shè)設(shè)用地：規(guī)規(guī)劃供應(yīng)面面積116公頃，其中中80公頃用于供供應(yīng)建筑面面積小于90平方米的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房。橋西區(qū)基本本概況橋西區(qū)以悠悠久的歷史文化底底蘊(yùn)及成熟配套為背景，““上風(fēng)上水水上橋西””的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢及擁山傍水的地理優(yōu)勢勢為依托。。橋西是張家家口市的發(fā)發(fā)祥地，是是張家口的的主城區(qū)，，是市委、市政府府所在地，是全市政治治生活中心、、文化教育中中心，商貿(mào)物物流中心旅游游服務(wù)中心。。橋西轄1個鎮(zhèn)、7個街道辦事處處，19個行政村、38個社區(qū)居委會會，總面積101.3平方公里，城城鎮(zhèn)居民23萬人。它北靠內(nèi)蒙古古大草原，南南接華北平原原，西連煤都都大同，東屏屏京都大道，，局京、冀、、晉、蒙之要要沖，轄區(qū)集集高山、大川、、平地于一體體，風(fēng)光獨(dú)特特、氣候宜人人。橋西以打造““上風(fēng)上水上橋橋西，宜居宜宜業(yè)宜旅游的的山水園林城城區(qū)為目標(biāo)”，實實施“增綠添添彩”和城市市面貌三年大大變樣等重點點建設(shè)工程，，基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)方面日趨趨完備。橋西區(qū)基本概概況歷史沿革一、歷史悠久久，是政治活活動中心橋西區(qū)歷史悠悠久。據(jù)《萬全縣志》載，張家口堡堡（今堡子里里）建于明宣宣德四年（1429年），來遠(yuǎn)堡堡（今市圈））建于萬歷四四十一年（1613年）。二、經(jīng)濟(jì)繁榮榮，是商業(yè)活活動中心橋西區(qū)經(jīng)濟(jì)繁繁榮，是張家家口市的商業(yè)業(yè)發(fā)源地。遠(yuǎn)遠(yuǎn)在明代以前前，本區(qū)就已已是草原游牧牧民族和農(nóng)耕耕民友好貿(mào)易易的中心，明明隆慶五年（（１５１７年年），來遠(yuǎn)堡堡（市圈）附附近的馬市和和民間互市已已初具規(guī)模，，年易馬達(dá)3.6萬匹之多。三、教育發(fā)達(dá)達(dá)，是張家口口市文教事業(yè)業(yè)發(fā)展的搖籃籃橋西區(qū)文教事事業(yè)發(fā)展較早早。培植學(xué)校校和掄才書院院分別創(chuàng)建于于清同治五年年(1876年)和光緒四年(1878年)，這是張家口口市文化史上上最早的兩座座學(xué)府。四、公路交通通發(fā)達(dá)，是張張家口市區(qū)內(nèi)內(nèi)外公路運(yùn)輸輸?shù)闹行脑缭?00多年前的明末末清初，就開開辟了張庫大大道，溝通了了北至外蒙庫庫倫、南連天天津的南北通通道。至清清中葉，陸路路交通又隨著著張庫大道的的興盛，得到到了極快的發(fā)發(fā)展。橋西區(qū)基本概概況文化底蘊(yùn)長城博物館堡子里

賜兒山大境門水母宮掄才書院張庫大道橋西區(qū)基本概概況自然地理環(huán)境境橋西區(qū)地形獨(dú)獨(dú)特，北邊是是燕山山脈西西部大馬群山山的余脈，西西部是太行山山北部余脈，，地處兩山交交匯處，所轄轄區(qū)域主要是是山地與河谷谷地。橋西區(qū)區(qū)是典型的中中國地形的縮縮影，即：西西北高，東南南低。橋西區(qū)交通便便利，隨著西西壩崗路、明明德北路、祭祭風(fēng)臺街、西西苑路、古宏宏大街等城市市道路全部拓拓寬改造，路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一一步完善，基基本形成了主主城區(qū)與西外外環(huán)、北外環(huán)環(huán)等城市快速速路相互通，，城市快速路路與張石、丹丹拉等高速公公路相連接，，區(qū)內(nèi)任意節(jié)節(jié)點均可在15分鐘內(nèi)駛?cè)敫吒咚俟返穆仿肪W(wǎng)框架。小白山安家溝西太平山人民公園橋西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展橋西區(qū)以發(fā)揮揮自身老城區(qū)區(qū)成熟配套及及文化景觀優(yōu)優(yōu)勢為基礎(chǔ)，，以高新技術(shù)術(shù)帶動自身原原有工業(yè)，以以第二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域域經(jīng)濟(jì)。培強(qiáng)商貿(mào)物流流業(yè)。培強(qiáng)壯大工業(yè)業(yè)。發(fā)展文化旅游游業(yè)。橋西區(qū)交通資資源項目周邊的207國道及413省道貫通南北北八省，連接接萬全縣，城城際公路縱橫橫發(fā)達(dá)。207國道是在中國國的一條國道道，起點為內(nèi)內(nèi)蒙古錫林浩浩特市，終點點為廣東徐聞聞縣海安鎮(zhèn)，，全程3738千米。經(jīng)過過內(nèi)蒙古、河北北、山西、河河南、湖北、、湖南、廣西西和廣東8個省份。413省道連接張家家口與西北部部資源豐富的的萬全縣。萬全縣區(qū)域不可復(fù)制制的多種優(yōu)勢勢成就了極大大的區(qū)域競爭爭力及發(fā)展?jié)摑摿?。區(qū)位特特質(zhì)對于項目目整體定位與與形象塑造也也有借鑒意義義。從張家口經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平及及市場發(fā)展情情況分析，張張家口房地產(chǎn)產(chǎn)市場進(jìn)入高高速發(fā)展階段段。從區(qū)域整體規(guī)規(guī)劃發(fā)展情況況分析，橋西西區(qū)為政府所所在區(qū)，擁有有區(qū)位、配套套、景觀、文文化方面的絕絕對優(yōu)勢。區(qū)域市場總結(jié)結(jié)區(qū)域競爭情況況分析區(qū)域房地產(chǎn)板板塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋西區(qū)：屬于張家口市市老城區(qū)，區(qū)區(qū)域主要產(chǎn)品品為多層及高高層產(chǎn)品，土土地資源有限限放量逐減，，均價水平在在4100元/平米之間，主要承承接區(qū)域中高端客客群。橋東區(qū)：屬于張家口老老城區(qū)，處于于張家口繁華華地帶，區(qū)域域產(chǎn)品品質(zhì)較高，主要承接區(qū)域中高高端客群，主要產(chǎn)品為為高層，產(chǎn)品品均價區(qū)間分分布較大，融融辰莊園為張張家口最高價價項目，均價價在4250元/平米左右高新區(qū)：屬于新發(fā)展區(qū)區(qū)域，區(qū)域整整體配套尚不不成熟，屬于于待發(fā)展區(qū)域域，主要產(chǎn)品品為高層，承承接市區(qū)及外縣客客群，均價水平在在4385/平米左右。橋西區(qū)為張家家口市老城區(qū)區(qū)，有很強(qiáng)的的文化底蘊(yùn)和和城市基礎(chǔ)。。各項目以傳傳統(tǒng)開發(fā)模式式為主，差異異性不大，缺缺乏絕對領(lǐng)袖袖。區(qū)域房地產(chǎn)板板塊對比分析析橋西區(qū)優(yōu)勢與與劣勢并存，，如何利用老老城區(qū)的優(yōu)勢勢，塑造“老老城新區(qū)”的的項目形象，，彰顯項目高高度帶動圈層層價值成為項項目營銷的重重中之重。橋西區(qū)市場分分析同人創(chuàng)業(yè)園本案橋西區(qū)作為張張家口歷史最最悠久的老城城區(qū)，擁有得得天獨(dú)厚的文文化底蘊(yùn)，適適合項目品牌牌形象的塑造造。區(qū)內(nèi)競品項目目差異不明顯顯，同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。隨著西澤園、、同人創(chuàng)業(yè)園園等略有現(xiàn)代代風(fēng)格的項目目引入，橋西西區(qū)區(qū)內(nèi)競爭爭日益激烈。。橋西區(qū)作為張張家口歷史悠悠久的老城區(qū)區(qū)，具有得天天獨(dú)厚的文化化底蘊(yùn)；城區(qū)區(qū)內(nèi)部樓盤因因循守舊，造造就了區(qū)域不不可比擬的突突破性發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢。本項目的主要要競爭對手主主要聚集中于于橋西板塊之之中。西澤園遠(yuǎn)大盛和苑左庭右院天寶中苑華新園廣益綠景逸苑美居麗景園弘鼎莊園橋西區(qū)主要項項目及分析首先從建筑類類型上來看，目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)以多層、高高層為主，別別墅項目僅有有兩處，占總總體樓盤數(shù)量量的20%。從價格上來看看，橋西區(qū)樓盤盤價格差別幅幅度較大，大大部分樓盤均均價在4000～4500元左右，目前前區(qū)域項目以以從老舊模式式向現(xiàn)代式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，逐漸出出現(xiàn)高檔樓盤盤，以后區(qū)域域會逐步走精精品路線，區(qū)區(qū)域樓盤的質(zhì)質(zhì)量會不斷提提高；從賣點上來看看，區(qū)域內(nèi)部山山水風(fēng)景的優(yōu)優(yōu)勢條件是眾眾多項目的主主要賣點，另另部分項目依依靠自身樓間間距、綠化率率、景觀資源源、產(chǎn)品質(zhì)量量及物業(yè)水準(zhǔn)準(zhǔn)體現(xiàn)自身賣賣點，整體賣賣點附加值少少。重點案例解析析——天寶中苑地址：新十九中東側(cè)側(cè)開發(fā)商：張家口長江房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司總占地面積：：75畝總建筑面積：：7.5萬平米容積率：1.5建筑類型：多層板樓均價：4500元/㎡橋西區(qū)稀缺多多層建筑，成成熟配套，產(chǎn)產(chǎn)品線多樣。。重點案例解析析——弘鼎莊園地址：張家口市橋西西區(qū)賜兒山大大街開發(fā)商：張家口弘鼎房房地產(chǎn)開發(fā)公公司建筑類型：多層、高層、、別墅綠化率：58.2%周邊配套：超市發(fā)，省二二級醫(yī)院：第第一醫(yī)院，二二中、四種近近在咫尺。金金鼎商貿(mào)城，，家具城，西西豁子小學(xué)，，而且緊鄰西西壩崗餐飲娛娛樂一條街。。均價：3700~3800元/㎡高端形象樓盤盤，星級物業(yè)業(yè)服務(wù)，超大大樓間距，區(qū)區(qū)內(nèi)配套完善善。重點案例解析析——左庭右院地址：張家口市西山山產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)區(qū)東南角開發(fā)商：張家口市建榮榮房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司總占地面積：：143畝總建筑面積：：142450平方米容積率：1.5建筑類型：多層，小高層層，別墅均價：2700元/㎡低密度帶別墅墅社區(qū)，高戶戶型舒適度，，高綠化率，，現(xiàn)代建筑風(fēng)風(fēng)格。重點案例解析析——西澤園地址：橋西區(qū)西苑北北路與建設(shè)西西街交匯處西西行200米開發(fā)商：河北康泰爾房房地產(chǎn)開發(fā)集集團(tuán)有限公司司總占地面積：：330畝總建筑面積：：35萬平方米商業(yè)面積：1.3萬平方米容積率：1.6建筑類型：多多層高層均價：4500元/㎡橋西現(xiàn)房，小小區(qū)規(guī)模大，，交通便利，，緊鄰4中。重點案例解析析——華新園地址：清水河與緯三三路交叉口東東３００米開發(fā)商：河北東南房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司總占地面積：：500畝總建筑面積：：45萬平方米容積率：1.35建筑類型：多層高層均價：多層4500元/㎡小高層4300元/平米準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)勢區(qū)區(qū)位，低密社社區(qū)，大型高高品質(zhì)住宅。。重點案例解析析——同人創(chuàng)業(yè)園地址：張家口市西苑苑中路5號開發(fā)商：河北廣立房地地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)團(tuán)股份有限公公司總占地面積：：4.58公頃總建筑面積：：12.85萬平方米商業(yè)面積：30萬平方米建筑類型：高層容積率：2.35綠地率：33.5％均價：3600~3700元/㎡橋西區(qū)高品質(zhì)質(zhì)樓盤，中心心地段，交通通、配套優(yōu)質(zhì)質(zhì)，依山臨水環(huán)境境美，健康生生態(tài)小區(qū)。重點案例解析析——遠(yuǎn)大盛和苑地址：橋西區(qū)西苑路路21號.原拖車總廠西西宿舍區(qū)開發(fā)商：張家口遠(yuǎn)大房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司總占地面積：：90畝總建筑面積：：200000㎡容積率：3.3建筑類型：小高層、高層層均價：4200~4300元/㎡超高綠化率，，高端配套，，景觀住宅。。競品解析同質(zhì)同區(qū)競品品多借用自然然區(qū)位優(yōu)勢及及區(qū)位配套，，缺乏高端小小區(qū)和附加值值賣點。橋西區(qū)市場分分析總結(jié)【產(chǎn)品】橋西區(qū)商品房房以多層、高高層為主，部部分項目有別別墅產(chǎn)品。建建筑風(fēng)格簡潔潔現(xiàn)代。【戶型】本區(qū)域項目定定位中高端，，產(chǎn)品線豐富富，一居、二二居、三居產(chǎn)產(chǎn)品俱全。主主力戶型為兩兩居60~90㎡㎡，三居90-110㎡?！究腿骸吭摪鍓K土地逐逐漸飽和，區(qū)區(qū)域內(nèi)在售項項目逐漸減少少，客群多為為改善型二次次置業(yè)。市區(qū)區(qū)內(nèi)中高端客客群及周邊縣縣城客群居多多。【價格】區(qū)內(nèi)項目價格格差異幅度較較大，主要競競品價格在3800~4500元/㎡左右?！緺I銷】區(qū)域項目銷售售情況尚佳，，廣告運(yùn)用用較全面但整整體營銷水平平較低，具有有很大的可超超越空間。營銷思路取道度身明勢市場及競爭分分析項目分析及客客戶分析項目營銷策略略項目分析區(qū)位認(rèn)知本案本案本案環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈圈區(qū)內(nèi)主要進(jìn)行行城中村改造造，工業(yè)用地地置換及淺山山區(qū)開發(fā)。，，主要倡導(dǎo)低低密度、低強(qiáng)強(qiáng)度的開發(fā)控控制原則。區(qū)域域用用地地主主要要以以住住宅宅用用地地和和綠綠地地規(guī)規(guī)劃劃為為主主，，適適宜宜人人居居京津津經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈上上，，低低密密度度開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)劃劃，，怡怡居居區(qū)區(qū)域域區(qū)域域歷歷史史文文化化認(rèn)認(rèn)知知小白白山山自自古古為為橋橋西西區(qū)區(qū)的的社社會會文文化化中中心心，，上上風(fēng)風(fēng)上上水水群群山山環(huán)環(huán)繞繞，，為為橋橋西西區(qū)區(qū)乃乃至至張張家家口口絕絕佳佳的的風(fēng)風(fēng)水水寶寶地地。。張庫庫大大道道小白白山山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)水母母宮宮長城城張庫庫大大道道：：擁有有““北北方方絲絲綢綢之之路路””之之稱稱的的古古商商道道，，被被譽(yù)譽(yù)為為““草草原原絲絲綢綢之之路路””和和““草草原原茶茶葉葉之之路路””。。小白白山山：：總面面積積2000畝。。景景區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)有有云云杉杉、、油油松松、、側(cè)側(cè)柏柏、、落落葉葉松松18個品品種種的的喬喬灌灌木木66851株。。水母母宮宮：：省級級大大型型綜綜合合風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)。。迄迄今今已已有有二二百百年年的的歷歷史史。。占占地地4800畝，，其其四四周周榆榆柳柳環(huán)環(huán)合合，，松松青青柏柏翠翠，，草草木木繁繁茂茂，，因因此此也也稱稱為為森森林林公公園園。。區(qū)域域交交通通認(rèn)認(rèn)知知本案案張石石高高速速公公路路國道道207省道道242張承承高高速速公公路路國道道、、省省道道、、市市政政干干道道密密布布，，接接連連橋橋東東區(qū)區(qū)、、高高新新區(qū)區(qū)以以及及周周邊邊縣縣區(qū)區(qū)和和周周邊邊市市、、省省1小時時至至蒙蒙古古，，2小時時至至江江西西；；15分鐘鐘至至橋橋東東區(qū)區(qū)，，30分鐘鐘至至崇崇禮禮縣縣、、張張北北縣縣，，2小時時至至沽沽源源縣縣。區(qū)域域配配套套認(rèn)認(rèn)知知繼續(xù)續(xù)教教育育學(xué)學(xué)院院二中中七色色光光幼幼兒兒園園心心心幼幼兒兒園園燕興興幼幼兒兒園園橋西西區(qū)區(qū)利利民民小小學(xué)學(xué)北方方科科技技學(xué)學(xué)校校職工工大大學(xué)學(xué)張家家口口教教育育學(xué)學(xué)院院張家家口口市市委委黨黨校校教育育配配套套圖書書館館橋西西區(qū)區(qū)衛(wèi)衛(wèi)生生局局張家家口口市市檢檢察察院院市口口腔腔醫(yī)醫(yī)院院市第第一一醫(yī)醫(yī)院院市政政配配套套紅馬馬商商貿(mào)貿(mào)百信信麗麗家家建建材材城城美居居家家居居廣廣場場金鼎鼎世世紀(jì)紀(jì)城城商業(yè)業(yè)配配套套近橋橋西西區(qū)區(qū)CBD，市市政政、、教教育育、、商商業(yè)業(yè)配配套套豐豐富富，，滿滿足足客客戶戶日日常常居居住住需需求求橋西西區(qū)區(qū)CBD體育育館館區(qū)域域自自然然資資源源認(rèn)認(rèn)知知山區(qū)區(qū)生生態(tài)態(tài)文文化化帶帶生態(tài)態(tài)文文化化區(qū)區(qū)本案案魚兒兒山山東太太平平山山長城城西太太平平山山公公園園西太太平平山山安家家溝溝生生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)地下下長長城城水母母宮宮云泉泉山山賜兒兒山山香爐爐山山項目目位位于于華華北北區(qū)區(qū)域域山山區(qū)區(qū)生生態(tài)態(tài)文文化化帶帶與與張張家家口口生生態(tài)態(tài)文文化化區(qū)區(qū)的的重重疊疊地地帶帶，，雙雙重重資資源源共共享享區(qū)區(qū)項目目洋洋房房基基礎(chǔ)礎(chǔ)指指標(biāo)標(biāo)201202203204205206207208209210212211216215214213217總占占地地面面積積：：61802㎡總建建筑筑面面積積：：148200㎡建筑筑密密度度：：17%容積積率率：：1.8綠化化率率：：33%項目目規(guī)規(guī)劃劃整體體規(guī)規(guī)劃劃尊尊重重自自然然，，依依山山而而生生，，有有效效的的利利用用原原生生態(tài)態(tài)山山體體資資源源，，達(dá)達(dá)到到戶戶戶戶觀觀景景、、戶戶戶戶通通風(fēng)風(fēng)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃9——17層小小高高層層設(shè)設(shè)計計，，全全板板式式結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，現(xiàn)現(xiàn)代代簡簡約約風(fēng)風(fēng)格格，，大大氣氣典典雅雅綠色色建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃綠色色建建筑筑節(jié)節(jié)能能體體系系部分分利利用用太太陽陽能能景景觀觀照照明明及及景景觀觀水水能能，，利利用用太太陽陽能能提提供供住住宅宅建建筑筑24小時時熱熱水水節(jié)水水體體系系水資資源源循循環(huán)環(huán)使使用用，，小小區(qū)區(qū)采采用用中中水水系系統(tǒng)統(tǒng)，，雨雨水水利利用用系系統(tǒng)統(tǒng)智能能化化數(shù)數(shù)字字社社區(qū)區(qū)安保保監(jiān)監(jiān)控控系系統(tǒng)統(tǒng)、、車車輛輛管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)、、小小區(qū)區(qū)室室外外音音樂樂播播放放系系統(tǒng)統(tǒng)、、電電子子公公告告系系統(tǒng)統(tǒng)、、有有限限電電視視系系統(tǒng)統(tǒng)、、電電話話、、寬寬帶帶系系統(tǒng)統(tǒng)、、三三表表遠(yuǎn)遠(yuǎn)傳傳系系統(tǒng)統(tǒng)、、智智能能家家居居系系統(tǒng)統(tǒng)、、樓樓宇宇自自控控及及系系統(tǒng)統(tǒng)集集成成。。室內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)化化系系統(tǒng)統(tǒng)24小時時熱熱水水、、同同層層排排水水、、地地面面增增加加隔隔音音墊墊、、設(shè)設(shè)置置房房間間中中央央吸吸塵塵系系統(tǒng)統(tǒng)。。雨水水收收集集尊重重自自然然、、尊尊重重客客戶戶，，造造綠綠色色、、健健康康、、人人文文的的建建筑筑園林林規(guī)規(guī)劃劃西太太平平山山小白白山山外景景：：小白白山山山山腳腳下下，，北北望望西西太太平平山山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街西沙沙河河中心心景景觀觀軸軸組團(tuán)團(tuán)園園林林山體體景景觀觀內(nèi)景景：：一軸軸兩兩帶帶三三山山兩兩組組團(tuán)團(tuán)自然然資資源源景景觀觀搭搭配配人人工工園園林林景景觀觀，，以以達(dá)達(dá)到到內(nèi)內(nèi)外外景景觀觀交交融融的的景景觀觀效效果果戶型型規(guī)規(guī)劃劃一梯梯二二戶戶、、二二梯梯二二戶戶，，南南北北通通透透。。114——151㎡闊闊景景橫橫廳廳，，客客廳廳南南北北對對流流項目目配配套套規(guī)規(guī)劃劃2500㎡會所所，從從容開開啟山山居生生活6.8萬㎡商商業(yè)配配套，，真正正達(dá)到到繁華華與寧寧靜皆皆可得得2500㎡怡山山會館館，6.8萬㎡商商業(yè)配配套，，張家家口最大的的獨(dú)一一無二二的休休閑勝勝地物業(yè)服服務(wù)張家口口獨(dú)家家引進(jìn)進(jìn)“五五星級級酒店店物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)體系系”，，讓客客戶享享受真真正的的奢享享“一小小時””回應(yīng)應(yīng)服務(wù)務(wù)客戶的的投訴訴、問問題、、反饋饋保證證在一一小時時內(nèi)給給予回回應(yīng)和和解決決。大堂管管家制制度每棟入入戶大大堂設(shè)設(shè)置一一名專專屬的的管家家，及及時解解決客客戶問問題。。節(jié)日服服務(wù)節(jié)日為為入住住客戶戶送節(jié)節(jié)日賀賀卡、、對聯(lián)聯(lián)、燈燈籠等等節(jié)日日禮品品。影子式式的服服務(wù)小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置置報警警系統(tǒng)統(tǒng)，讓讓客戶戶隨時時隨地地感覺覺安全全。最安全全的小小區(qū)聘期退退伍軍軍人成成立安安保團(tuán)團(tuán)隊。。全天天24小時實實行巡巡更制制度，，確保保住戶戶安全全。最尊貴貴的小小區(qū)按五星星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)服服務(wù)客客戶，，讓住住戶真真正享享受最最尊崇崇的物物業(yè)服服務(wù)。。項目價價值總總結(jié)一、項項目位位于京津經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈上、政政府重重點打打造低密度度怡居居住宅宅區(qū)內(nèi)；二、區(qū)區(qū)域歷歷史悠悠久，，文化化底蘊(yùn)蘊(yùn)深厚厚，為為張家口口市歷歷史人人文發(fā)發(fā)祥地地；三、項項目位位于張張家口口北大大門，，附近近國道道207、省道道242以及張張石、、張承承高速速公路路。輕輕松享享受多多重城城市資資源。。四、項項目近橋西西CBD，位于于華北北山區(qū)區(qū)文化化生態(tài)態(tài)景觀觀帶和和張家家口生生態(tài)區(qū)區(qū)重疊疊地帶帶。真真正做做到繁華與與寧靜靜皆可可得；五、項項目為為低密度度、高高綠化化率、、多物物業(yè)類類型的的生態(tài)態(tài)宜居居小區(qū)區(qū)；六、項項目采采用綠綠色建建筑規(guī)規(guī)劃理理念，，全面面引進(jìn)進(jìn)先進(jìn)進(jìn)的技技術(shù)打打造健康的的、綠綠色的的、人人文的的科技技小區(qū)區(qū)；七、園園林規(guī)規(guī)劃通通過山山地的的保留留改造造和人人工環(huán)環(huán)境的的再創(chuàng)創(chuàng)造，，在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)部增增加多多層次次多功功能的的景觀觀元素素，以以達(dá)到到內(nèi)外交交融的的景觀觀效果果；八、項項目產(chǎn)產(chǎn)品為為一梯梯二戶戶、二二梯二二戶，，南北北通透透大宅宅。114—151㎡闊景景橫廳廳，客客廳南南北對對流；；九、2500㎡怡山山會館館，6.8萬㎡商商業(yè)配配套，張家家口最最大的的獨(dú)一一無二二的休休閑勝勝地；；十、張家口口獨(dú)家家“五星星級酒酒店物物業(yè)服服務(wù)體體系””，打造張家家口最高端端山居豪宅宅。區(qū)域客群研研究分析客戶信息資資源來源于于京潤·現(xiàn)代城來電電來訪客戶戶，其中來來電客戶1280組，來訪客客戶1114組置業(yè)次數(shù)一居置業(yè)次次數(shù)分析二居置業(yè)次次數(shù)分析三居置業(yè)次次數(shù)分析四居置業(yè)次次數(shù)分析二居產(chǎn)品多多為首次置置業(yè)，中小小戶型的置置業(yè)客群還還是首次置置業(yè)客群，，大面積戶戶型的置業(yè)業(yè)客群多位位改善客群群客戶區(qū)域及及接受單價價客戶主要來來源于本市市，其中部部分客戶來來源于北京京、天津、、安徽、武武漢等地；；同時還有有部分來源源于宣武、、張北、和和沽源等縣縣市。客戶戶能接受的的單價為3500——3900元/㎡。購房用途主要購房用用途為自住住及改善性性的需求，，一居中包包含較多的的為投資的的用途，其其他居室投投資性購房房需求比重重較小一居購房用用途分析二居購房用用途分析三居購房用用途分析四居購房用用途分析建筑類型一居建筑類類型分析二居建筑類類型分析三居建筑類類型分析四居建筑類類型分析多層是客戶戶最為青睞睞的產(chǎn)品，，主要與張張家口的客客群心里有有密切關(guān)系系，伴隨區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展，小高層層、高層認(rèn)認(rèn)可度也將將進(jìn)一步提提升購房考慮因因素從客戶購房房考慮因素素分析，主主要關(guān)注點點是項目價價格及交通通、配套，，區(qū)域發(fā)展展前景也成成為客戶重重點考慮的的因素之一一客戶購房考考慮因素需求面積一居需求面面積分析二居需求面面積分析三居需求面面積分析四居需求面面積分析核心需求面面積為經(jīng)濟(jì)濟(jì)型戶型，，特別是70～90平米產(chǎn)品及及91～120平米產(chǎn)品是是核心主流流需求面積積信息渠道客戶信息接接收渠道最核心的接接收渠道為為售樓中心心及報紙，，因此現(xiàn)場場售樓處及及體驗區(qū)的的打造及報報廣的投放放成為營銷銷活動的關(guān)關(guān)鍵客群調(diào)查研研究總結(jié)【置業(yè)次數(shù)】根據(jù)主要是是首次置業(yè)業(yè)及部分二二次置業(yè)客客群，項目目在營銷過過程中要加加強(qiáng)對于主主要置業(yè)客客群的引導(dǎo)導(dǎo)，核心推推廣語也應(yīng)應(yīng)突出?！举彿坑猛尽酷槍χ饕鞘亲宰〉男栊枨螅诋a(chǎn)產(chǎn)品打造中中要加強(qiáng)實實用性，對對戶型及產(chǎn)產(chǎn)品重點把把握?！窘ㄖ愋汀考訌?qiáng)外立面面用材及項項目的整體體外觀?！究紤]要素】對價格及區(qū)區(qū)域發(fā)展，，區(qū)域交通通進(jìn)行重點點推廣?！究蛻魜碓醇凹敖邮諉蝺r價】客戶主要來來源于本市市區(qū)域及北北京區(qū)域。。因為本項項目不具備備高新區(qū)的的交通優(yōu)勢勢，故本項項目的主要要客群應(yīng)為為本市及周周邊縣區(qū)客客戶。在價價格策略方方面應(yīng)該采采取低開高高走的價格格策略?！拘枨竺娣e】以經(jīng)濟(jì)型戶戶型為主力力，以70～90平米及110～120平米戶型為為主力。【信息渠道】最核心的接接收渠道為為售樓中心心及報紙，，因此現(xiàn)場場售樓處及及體驗區(qū)的的打造及報報廣的投放放成為營銷銷活動的關(guān)關(guān)鍵。目標(biāo)客群細(xì)細(xì)分投資客：對物業(yè)嗅覺覺比較靈敏敏，具成熟熟的投資經(jīng)經(jīng)驗，深諳諳各種投資渠道，，懂分析投投資利弊，，規(guī)避風(fēng)險險，信息靈靈通；張家口當(dāng)?shù)氐馗纳浦脴I(yè)業(yè)者：當(dāng)?shù)叵鄬?jīng)經(jīng)濟(jì)實力較較好的客群群，需要另另覓住處提提升居住環(huán)環(huán)境；父母為子女女首次置業(yè)業(yè)：子女成年又又無自己的的房子，但但需要自己己的天地，，父母掏錢錢購置；本地事業(yè)單單位的員工工：單位福利好好，同時也也會打一些些投資打算算；在外地工作作的張家口口人：不一定要住住在那里，，但按照祖祖輩的規(guī)矩矩，在家家鄉(xiāng)一定要要有自己的的房子；北京積蓄退退休干部：：有時間，有有精力，文文化較高，，希望晚年年享受生活活；北京企業(yè)主主管理階層層：對生意應(yīng)酬酬深感疲憊憊，希望可可以經(jīng)常去去與工作無關(guān)的地地方休假。。投資客（約占5%）本地客戶（約占80%）異地客戶（約占15%）人們在緊張張而繁忙的的快節(jié)奏生生活中，深深受諸多壓壓力，頗感感身心疲憊憊。越來越越多的人們們渴望沖破破壓力，還還自己一份份健康的人人生。最佳佳選擇就是是走出閣樓樓，回歸自自然，帶上上家人，邀邀上好友到到郊外去，，到山上去去，回到自自然的懷抱抱……讓自己松弛弛身心告別別繁華的都都市，歇息息往日的忙忙碌，濾掉掉心中的煩煩惱，緩解解緊張的情情緒，在隨隨意間盡享享自然之美美，在自然然中體會人人倫親情，，享受生活活。目標(biāo)客群對對于本案而而言，可以以找到：釋放身心、、尋求解脫脫、養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老、休閑閑度假、趣趣味人生目標(biāo)客群細(xì)細(xì)分客戶圈層鎖鎖定第一客戶圈圈層：張家口市橋橋西區(qū)、市市內(nèi)本地客客戶（企業(yè)業(yè)高管、政政府官員））第二客戶圈圈層：萬全縣、張張北縣、懷懷安縣、宣宣化區(qū)、崇崇禮縣客戶戶（商人、、政企業(yè)高高管）第三客戶圈圈層：張家口邊緣緣縣區(qū)及北北京、天津津等外地潛潛在客戶項目定位項目賣點整整合項目物理屬屬性張家口唯一一原生態(tài)人人文山居豪豪宅項目在張家家口的獨(dú)特特性項目生態(tài)、、自然的物物理屬性項目擁有深深厚的人文文歷史淵源源項目的落腳腳點為山居居的高品質(zhì)質(zhì)豪宅項目形象屬屬性多數(shù)人的夢夢想·少數(shù)人才能能擁有項目形象演演繹多數(shù)人的夢夢想愛馬仕邁巴赫市值5萬—200萬RMB市值1300萬RMB少數(shù)人才能能擁有維多利亞西班牙國國王我們有驚驚世的山山景景觀觀我們有張張家口最最大休閑閑會所我們的業(yè)業(yè)主不僅是行行業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)袖,更應(yīng)是頂頂級生活活方式的的領(lǐng)航者者。我們項目目正是為為這一部部分塔尖尖人士打打造！營銷思路路取道度身明勢市場及競競爭分析析項目分析析及客戶戶分析項目營銷銷策略加強(qiáng)客戶管理做足展示與體驗樹立高端品牌形象D、全程跟跟蹤，提提供高品品質(zhì)營銷銷服務(wù)；；E、建立““怡山會會”客戶戶平臺，，及時跟跟蹤服務(wù)務(wù)；A、樹立高高端樓盤盤形象，，形成品品牌聲譽(yù)譽(yù)，引領(lǐng)領(lǐng)市場；；F、建立客客戶分級級，差別別對待，，爭取快快速回款款；G、做足項項目展示示，增加加體驗點點，強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品帶帶給客戶戶的的生活品品質(zhì)感。。H、強(qiáng)化物物業(yè)管理理服務(wù)，，突出后后期維護(hù)護(hù)；差異推盤C、根據(jù)低低開高走走的價格格策略推推售差異異化產(chǎn)品品；B、集中開開盤，價價格遞增增，穩(wěn)步步升級、、打造高高端產(chǎn)品品；高形象、、控總價價、異推推盤、強(qiáng)強(qiáng)管理、、重展示示營銷總綱綱推廣節(jié)點點控制9月11月10月12月10月7日項目開開盤年底項目目完成5000萬任務(wù)強(qiáng)銷期持續(xù)期售樓處入入場熱銷期銷售積累累期選擇投放放網(wǎng)絡(luò)、短短信、活活動先行行多種投放放配合傳統(tǒng)統(tǒng)銷售旺旺季，持持續(xù)投放放廣告集中投放放各種媒體體配合，，密集炒炒作市場場，如張張家口晚晚報、張張家口電電視臺等等橋西區(qū)歷歷史文化化底蘊(yùn)原生態(tài)資資源高端山居居豪宅形形象橋西區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化化配套稀有資源源的占有有項目賣點點價值輸輸出體驗式山山居生活活山居生活活暢想排卡誠意意登記營銷執(zhí)行行細(xì)案推廣策略略展示策略略推盤策略略價格策略略推廣策略略展示策略略推盤策略略價格策略略明暗兩線線，雙輔輔雙成明線—前期為產(chǎn)產(chǎn)品形象象，后期期為產(chǎn)品品信息：：前期以項項目高端端形象入入市，在在客戶心心中形成成高端山山居豪宅宅形象，，后期以以項目的的產(chǎn)品實實際賣點點為主訴訴求，涵涵蓋前期期分析歸歸納所得得出的項項目“價價值體系系”，以以多元化化、多維維度的硬硬性發(fā)布布為主訴訴求渠道道，如報報廣、雜雜志、路路牌、印印刷物料料、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)硬廣、、網(wǎng)站等等等。暗線—發(fā)展線—本案區(qū)域域的未來來發(fā)展及及企業(yè)品品牌力提提升：除線上推推廣外，，還須通通過行業(yè)業(yè)推介、、事件炒炒作、公公關(guān)活動動等進(jìn)行行線下營營銷，多多方位的的積累客客戶，同同時讓客客群對企企業(yè)理念念產(chǎn)生共共鳴。暗暗線推廣廣主要以以軟宣、、訪談、、新聞、、事件、、活動等等為主。。推廣原則則“項目區(qū)區(qū)域發(fā)展展”+產(chǎn)品形象象廣告引引發(fā)社會會話題由社會話話題，落落地項目目自身項目多方方優(yōu)勢呈呈現(xiàn)全方位、、多維度度的市場場推廣攻攻勢啟動動蓄水期成成功完成成后，正正式亮相相火爆銷售售及客戶戶口碑再再掀社會會話題多區(qū)域，，多角度度，多層層面的““百花齊齊放”，，項目持持續(xù)熱銷銷推廣步驟驟報紙電視臺DM媒體策略略：多面面立體的的媒體投投放策略略項目3個月營銷銷預(yù)算為為：約為50萬元（不不包含現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝）傳播渠道道選擇【STEP1:前期市場場預(yù)熱】在張家口的的主流媒媒體中，，例如《張家口晚晚報》、張家口口資訊網(wǎng)網(wǎng)，開辟辟《區(qū)域》專欄，邀邀請政府府、專家家、學(xué)者者、地產(chǎn)產(chǎn)人士、、社會領(lǐng)領(lǐng)袖等人人物撰寫寫文章，，有傾向向性的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向?qū)楉椖績?yōu)勢的傳傳達(dá)與構(gòu)構(gòu)建。形式建議議：——媒體專欄欄以紙媒、、網(wǎng)絡(luò)（（門戶網(wǎng)網(wǎng)、地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)、地地產(chǎn)論壇壇）等連連載轉(zhuǎn)載載。媒體建議議：預(yù)熱期山居生態(tài)態(tài)旅游節(jié)節(jié)活動形式式：項目周邊邊擁有豐豐富的旅旅游資源源和歷史史文化底底蘊(yùn)。建建議在項項目前期期預(yù)熱階階段，通通過邀約約前期誠誠意客戶戶和中廣廣信張家家口資源源客戶參參加該活活動。在在參加活活動中加加深對項項目周邊邊景觀資資源的了了解，同同時在此此活動中中灌輸項項目賣點點?；顒訒r間間：9月10、11活動地點點：小白山風(fēng)風(fēng)景區(qū)、、西太平平山公園園、天母母宮、古古長城等等項目周周邊景點點高端客戶戶圈層活活動活動形式式：制作精美美的項目目PPT和樓書對對相關(guān)高高端客戶戶進(jìn)行線線下拓客客工作。?；顒忧扒芭c有關(guān)關(guān)部門接接洽，商商定拓客客形式。。建議拓拓客方式式為：上上門向有有關(guān)單位位員工進(jìn)進(jìn)行宣講講、洽談?wù)剤F(tuán)購及及優(yōu)惠、、在現(xiàn)場場擺放或或發(fā)送項項目樓書書與宣傳傳資料、、購買相相關(guān)單位位客戶資資源等合合作方式式?；顒訒r間間：9月10———10月7日活動地點點：張家口、、周邊縣縣區(qū)各大大銀行、、醫(yī)院、、酒店、、車行、、企事業(yè)業(yè)單位夙音傳奇奇——水上音樂樂節(jié)活動形式式：大型音樂樂盛宴。。依托項項目內(nèi)部部獨(dú)有的的西沙河河水景，，邀請前前期優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶及及各線下下渠道中中的高檔檔次客戶戶資源前前來參加加。活動動中設(shè)置置自助晚晚宴/明星表演演/水上音樂樂表演/炫麗激光光舞等表表演并在在過程中中不斷滲滲透項目目優(yōu)勢及及調(diào)性，，適當(dāng)配配合價格格調(diào)整策策略，將將項目賣賣點潛移移默化到到優(yōu)質(zhì)客客戶中去去?；顒訒r間間：9月17日晚周周六（當(dāng)當(dāng)天開始始排卡））活動地點點：西沙河畔畔排卡優(yōu)惠惠：排卡預(yù)交交1萬元誠意意金，開開盤當(dāng)天天房款總總價減2萬【STEP2:項目蓄客客期】在成功的的完成先先期市場場預(yù)熱之之后，由由于項目目缺乏銷銷售證件件，不能能直接宣宣傳開盤盤信息及及價格，，因此需需要快速速的導(dǎo)入入到對項目理念念及產(chǎn)品品的深入入解讀階階段，將將輿論的的熱議焦焦點及時時的轉(zhuǎn)移移到項目目自身上上來。軟宣+硬廣在項目的的形象廣廣告發(fā)布布的同時時，連帶帶項目資資料的深深入解讀讀性的軟軟文和形形象廣告告一同發(fā)發(fā)布，做做到軟硬硬結(jié)合，，既有形形象的感感召力又又有理念念的說服服力。形式建議議：訴求內(nèi)容容：項目價值值體系承載媒介介：除之前媒媒體的延延續(xù)外，，另增戶戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)硬廣廣、現(xiàn)場場包裝、、銷售物物料、報報廣等。。蓄客期綠色生活活——北京健康康日活動形式式：針對高端端客戶普普遍的健健康危機(jī)機(jī)以及常常年缺乏乏對親情情的維護(hù)護(hù)特設(shè)置置此活動動?；顒觿犹峁┖篮廊A大巴巴由項目目接待中中心出發(fā)發(fā)至北京京慈銘體體檢中心心，向已已購房的的優(yōu)質(zhì)老老業(yè)主及及未購房房的優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶群群體提供供每組兩兩人名額額的體檢檢活動以以及北京京自助游游活動。。路途中中利用車車內(nèi)溫馨馨提示廣廣播、座座椅插頁頁等輔助助式軟廣廣進(jìn)行項項目賣點點的宣傳傳。活動時間：9月24日周六活動地點：張家口——北京——張家口體驗綠色生活活——第一季看房日日活動形式：“耳聽為虛，眼眼見為實”，，在前期市場場受眾接受了了項目的大量量的信息之后后，是時候揭揭開項目的““神秘面紗””了。項目開開盤前一周只只有產(chǎn)品才能能客戶下定決決心買單。項項目主入口景景觀及西沙河河周邊景觀完完成，邀請前前期誠意客戶戶及政府官員員、新聞媒體體參與現(xiàn)場開開幕儀式?；顒訒r間：10月1日開始活動地點：項目現(xiàn)場【STEP3:項目第一次開開盤熱銷期】在該階段，項項目的銷售證證件審批完畢畢，項目開始始進(jìn)入到宣傳傳產(chǎn)品形象導(dǎo)導(dǎo)入＋開盤信信息釋放的階階段。同時注注意老客戶的的維護(hù)，為第第二次開盤做做好準(zhǔn)備。軟宣+硬廣與第一次項目目蓄客期不同同，本次蓄客客期的整體宣宣傳力度將會會進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)，視頻等宣宣傳物料會運(yùn)運(yùn)用到項目之之中，通過大大面積的推廣廣宣傳為第二二次開盤蓄客客形式建議：訴求內(nèi)容：項目價值體系系＋開盤信息息承載媒介：除之前媒體的的延續(xù)外，另另增視頻、戶戶外、網(wǎng)絡(luò)硬硬廣、現(xiàn)場包包裝、銷售物物料、報廣等等。熱銷期開盤活動——生態(tài)綠色生活活正式開啟活動形式：針對已排卡客客戶組織開盤盤選房工作?！，F(xiàn)場制造熱熱烈的選房氣氣氛，促使客客戶成交?；顒訒r間：10月7日周六活動地點：未定開盤優(yōu)惠：開盤當(dāng)天排卡卡客戶房款總總價立減2萬。一次性付付款享98折，付款七成成以上客戶可可享99折優(yōu)惠。當(dāng)天天新排卡客戶戶可同時享受受以上優(yōu)惠。?！維TEP5:正常的地產(chǎn)銷銷售程序啟動動】項目正式開盤盤之后，項目目的銷售流程程進(jìn)入了平穩(wěn)穩(wěn)持續(xù)的正常常流程之中。。通過有策略的的多元化整合合的宣傳通路路進(jìn)行市場推推介。推廣方式推廣策略展示策略推盤策略價格策略營造精細(xì)化高高品質(zhì)產(chǎn)品和和賣場展示系統(tǒng)統(tǒng)，讓客戶實實實在在感知未未來生活。展示體系產(chǎn)品價值展示示賣場氛圍展示示關(guān)鍵物料展示示沙盤模型南城規(guī)劃展示布品展示戶型資料售樓處包裝指示系統(tǒng)景觀呈現(xiàn)樣板間圍擋體驗營銷之賣賣場展示系統(tǒng)統(tǒng)臨街展示區(qū)入口處及部分分河景樣板間看房動線中心水景景觀觀9月11月10月12月10月7日項目開盤年底項目完成成5000萬任務(wù)強(qiáng)銷期持續(xù)期售樓處入場熱銷期銷售積累期選擇投放網(wǎng)絡(luò)、短信、、活動先行多種投放配合傳統(tǒng)銷售售旺季，持續(xù)續(xù)投放廣告集中投放各種媒體配合合，密集炒作作市場，如張張家口晚報、、張家口電視視臺等現(xiàn)場臨街圍擋擋、看房通道道臨街景觀212樣板房裝修主入口景觀及及部分水景景景觀前組團(tuán)景觀210樣板房裝修中心水景景觀觀209樣板房裝修體驗區(qū)工期完完成時間表臨街展示區(qū)臨街景觀作為為看房客戶的的第一接觸點點，一方面會會第一時間給給客戶留下良良好印象，另另一方面也可可截留路過客客戶。由于項目未來來有臨街商鋪鋪，故建議做做大面積的草草坪鋪植和低低灌木草木和和花卉。主入口景觀入口外秩序化化種植雪松輔輔以低矮的花花灌木突出禮禮儀性與歸屬屬感.入口內(nèi)部秩序序化的銀杏簡簡潔大氣限定定出導(dǎo)向性強(qiáng)強(qiáng)烈的空間.水景景觀臨河景觀大道道：發(fā)揮項目擁河河的地理優(yōu)勢勢，延河岸建建設(shè)一條景色色優(yōu)美、綠植植茂盛、體現(xiàn)現(xiàn)河流特征，，展示出城市市高速發(fā)展面面貌的濱河景景觀大道。景觀大道的建建設(shè)將對項目目整體形象的的提升產(chǎn)生巨巨大的推動作作用?？礃峭ǖ来蛟烨鷱接纳钌畹目礃峭ǖ赖?，注重運(yùn)用用大量成熟的的花卉和坡地地處理組團(tuán)景觀打造節(jié)點與原原則：把情趣水池水水面放大作為為中心景觀；；樓宇前進(jìn)行集集中綠化來緩緩解視覺的壓壓迫感；搭配小品、亭亭榭與休閑設(shè)設(shè)施，營造出出穿行在公園園之中的節(jié)奏奏。樣板間間樣板間間外部環(huán)環(huán)境——外部綠綠化、、客戶戶引導(dǎo)導(dǎo)停車場場——與樣板板間之之間的的綠化化帶參觀交交通工工具——紐帶樣板間間入口口——營造未未來環(huán)環(huán)境看房通通道——利用資資源，，曲徑徑通幽幽導(dǎo)視系系統(tǒng)——攔截將樣板板間配配合外外圍包包裝及及宣傳傳緊密密結(jié)合合起來來，真真正實實現(xiàn)樣樣板區(qū)區(qū)的體體驗作作用樣板間間裝修修風(fēng)格格建議樣樣板房房裝修修風(fēng)格格為新新古典典主義義、現(xiàn)現(xiàn)代簡簡歐及及美國國鄉(xiāng)村村風(fēng)格格。樣板間間細(xì)節(jié)節(jié)打造造燈光、、通道道臨時時包裝裝、地地毯的的裝飾飾效果果體現(xiàn)現(xiàn)尊貴貴、知知性感感樣板間間個性性化標(biāo)標(biāo)簽樣板間間導(dǎo)視視樣板間間導(dǎo)視視包括括如下下：樣板間間引導(dǎo)導(dǎo)標(biāo)識識；樣