北京泰裕杰晶營(yíng)銷策劃案

“裕泰。杰晶”營(yíng)銷策劃

(補(bǔ)充草案)

海開紀(jì)元企劃在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，我們?nèi)绾味x我們的產(chǎn)品我們的產(chǎn)品到底賣給誰我們?nèi)绾瓮诰虍a(chǎn)品的附加價(jià)值，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺我們?nèi)绾尾捎眠m宜的價(jià)格、吸引客源？我們?nèi)绾瓮黄茝?qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。我們?nèi)绾芜m應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)，借助“裕泰。杰晶”新產(chǎn)品的特性，而成為消費(fèi)者的“心儀”樓盤？本次提案在前次策劃的基礎(chǔ)上，對(duì)于產(chǎn)品的各項(xiàng)定性提出建議，對(duì)銷售前期的策劃實(shí)施工作具體提出方案。內(nèi)容實(shí)用，可操作性強(qiáng)。買我們樓的人是誰第一章客戶群定位

一、客戶群體基本描述

1、年齡：30—55歲之間，主力人群為30—45歲

2、家庭結(jié)構(gòu)：三口之家及兒女帶老人住3、面積需求：三房130—160平方米，二房80—100平方米

4、客戶階層：私營(yíng)企業(yè)主階層、經(jīng)理階層（外資、內(nèi)資的職業(yè)白領(lǐng)）

5、客戶群體組成?

中關(guān)村、亞運(yùn)村從事IT、金融、貿(mào)易、商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的中高層管理人員?

中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級(jí)銀領(lǐng)、白領(lǐng)?

中關(guān)村、亞運(yùn)村私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板?

海外歸來的創(chuàng)業(yè)人員?

長(zhǎng)期生活在北城，對(duì)地域環(huán)境適應(yīng)熟悉的階層。?

炒股票的贏家?

外地來京為家人購(gòu)置房產(chǎn)。二、目標(biāo)客戶群定位---“新中產(chǎn)階級(jí)”

1、就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它的主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來。2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征描述

他們代表是當(dāng)今社會(huì)中的精英，他們事業(yè)有成，游歷甚廣，大部分是靠自己的努力而積累起財(cái)富。從表面上看，除了平時(shí)的住所外，還會(huì)有別的的房產(chǎn)，他們擁有私家車。

他們與那種乍富起來的暴發(fā)戶有著明顯的區(qū)別，那是因?yàn)樗麄兒芨叩慕逃潭群蛷V泛游歷背景而擁有良好的文化氣質(zhì)，他們會(huì)經(jīng)常組織家庭聚會(huì)，結(jié)識(shí)各種公眾人物，懂得一定的藝術(shù)鑒賞并使之成為自己的愛好。他們并不過分迷戀財(cái)富，也不勢(shì)利。

他們的居家消費(fèi)完全是個(gè)人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識(shí)得品牌，欣賞經(jīng)典，但排斥奢華，而且也不十分關(guān)注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種方式往往使他們看上去更為獨(dú)特。他們是整個(gè)社會(huì)的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實(shí)力與品位。他們通常把家看作是生活中的一個(gè)可靠歸宿，他們?cè)谏鐣?huì)中磨練已久，在他們看來，外面的世界雖然充滿刺激，但卻復(fù)雜多變，遠(yuǎn)不如在家中來得安穩(wěn)自在。而家居又是一個(gè)能夠完全盡顯自己審美情趣與品位愛好的地方，關(guān)于這些，并不是著裝與汽車所能完全體現(xiàn)的，況且，家中也是要與朋友經(jīng)常相聚的地方，家中的一切可以向朋友們展示無余。他們更看重家的意義，因?yàn)樵诩抑锌梢酝瓿勺约涸谕饷娌荒茚尫诺膲?mèng)想，他們把家當(dāng)作是一個(gè)自己可以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想，而且從他們的家中往往就能將這個(gè)人看出個(gè)端倪。這一部分消費(fèi)群體中的“意見領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會(huì)中的成功人士；在他們中間同樣涌動(dòng)著追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的地段，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。正是基于目標(biāo)消費(fèi)者這樣的心理特征

“會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子”的主題定位。他們心目中的理想居住環(huán)境園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通樓距較大，有開敞的空間和視野完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理交通、購(gòu)物方便他們的向往回到家，可以暫時(shí)拋開一切，在舒適的沙發(fā)上躺下來，人就馬上變得輕松起來”“每天最開心的時(shí)候，就是下班回到家里，看著自己那胖乎乎的兒子在沙發(fā)上蹦來蹦去”“每個(gè)周末，我都會(huì)約上幾個(gè)朋友去郊外呼吸一下新鮮的空氣，如果在市內(nèi)也能呼吸到清新的空氣那就好了”

啟示抓住目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者的心態(tài)，，務(wù)求直指人人心，在銷售售策略、廣告告策略投其所所好，促成他他們購(gòu)買“裕裕泰。杰晶””根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群的特性，，配合產(chǎn)品的的特點(diǎn)，使廣廣告投入針對(duì)對(duì)性更強(qiáng)更直直接我們的生意機(jī)機(jī)會(huì)在哪里第二章產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求求賣點(diǎn)一：園林林特色A、京城首創(chuàng)社社區(qū)園林“鳥鳥語林”。鳥類，是人類類的朋友，是是天空的精靈靈，它為七彩彩的天空帶來來無限生機(jī)，，對(duì)生機(jī)勃勃勃的大自然來來說可謂是畫畫龍點(diǎn)睛。本本案以“鳥語語林”為賣點(diǎn)點(diǎn)，意旨創(chuàng)造造人與自然的的無間溝通，，實(shí)現(xiàn)人文生生態(tài)的社區(qū)空空間，倡導(dǎo)愛愛護(hù)動(dòng)物、實(shí)實(shí)現(xiàn)生態(tài)和平平的人文理念念，此賣點(diǎn)也也可彌補(bǔ)本案案的社區(qū)小環(huán)環(huán)境的不足，，不是緊鄰?qiáng)W奧運(yùn)公園，視視線不能及達(dá)達(dá)萬畝森林公公園。B、設(shè)置“熱帶帶雨林館”，，養(yǎng)殖熱帶花木木的玻璃溫室室，可與自然然零接觸，讓讓業(yè)主更多了了解豐富的植植物樹種，增增長(zhǎng)見識(shí)，陶陶冶情操。。賣點(diǎn)二：小區(qū)區(qū)居住文化園區(qū)內(nèi)設(shè)有各各種盆景、雕雕塑、名言牌牌文再配以優(yōu)優(yōu)雅的背景音音樂，樓間綠綠地除以園林林小品、綠植植、樹木、水水系的營(yíng)造，，同時(shí)也為兒兒童、老年人人提供相應(yīng)的的娛樂健身活活動(dòng)設(shè)施，使使人一步入花花園即可感受受到濃烈的生生活氛圍，加加上由物業(yè)管管理公司組織織豐富多彩的的社區(qū)活動(dòng)。。例如：以““愛護(hù)鳥類，，養(yǎng)護(hù)鳥類””為題組織定定期的知識(shí)講講座，業(yè)主可可領(lǐng)養(yǎng)自己喜喜愛的鳥類，，以飼養(yǎng)鳥為為樂，可極大大增強(qiáng)生活的的趣味性。諸諸多形式多樣樣的社區(qū)活動(dòng)動(dòng)能夠加強(qiáng)業(yè)業(yè)主與業(yè)主、、業(yè)主與開發(fā)發(fā)商之間的溝溝通，豐富業(yè)業(yè)主的業(yè)余生生活，形成良良好的居住文文化。賣點(diǎn)三：戶型型特色A、室內(nèi)精裝修修設(shè)計(jì)在同區(qū)區(qū)域產(chǎn)品有極極大競(jìng)爭(zhēng)力，，同區(qū)域除風(fēng)風(fēng)林綠洲項(xiàng)目目熱銷售磐外外，無精裝修修在售項(xiàng)目。。B、由于地塊的原原因，所有樓樓座位置東南南朝向，戶型型不是正南正正北，消費(fèi)者者往往認(rèn)為是是戶型的缺限限，但相反這這是一個(gè)戶型型的特色，可可作為強(qiáng)勢(shì)賣賣點(diǎn)推介。由由于受陽光的的照射，上午午南向房間可可采光，在午午后北向房間間也可享受到到充裕的陽光光，避免冬天天北側(cè)陰冷，，無陽光照射射。C、戶型設(shè)計(jì)上上做到戶戶有有景可觀、每每戶客廳設(shè)有有寬敞明亮的的落地窗，可可將園林綠化化景觀盡收眼眼底。戶內(nèi)動(dòng)動(dòng)靜徹底分離離，保障業(yè)主主的私密，使使居住功能更更加細(xì)化。D、復(fù)式坡屋頂頂安裝維魯克克斯窗是非常常獨(dú)到的戶型型設(shè)計(jì)，可成成為有力的賣賣點(diǎn)。賣點(diǎn)四：會(huì)所所配套屋頂游泳池：京城首創(chuàng)屋頂頂游泳池，在在會(huì)所的頂層層設(shè)置生態(tài)陽陽光游泳池，，實(shí)現(xiàn)與自然然的共融，可可直接享受陽陽光，有如在在南國(guó)海濱渡渡假。賣點(diǎn)五：贈(zèng)送送戶式空調(diào)系系統(tǒng)冬天供暖暖，夏天制冷冷全由自己掌掌控。賣點(diǎn)六：物業(yè)業(yè)管理聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)業(yè)管理公司管管理，除防火火、防盜、清清潔、垃圾清清運(yùn)等一般性性管理外，將將首次試用家家政管理、物物業(yè)及電器維維修、汽車美美容等項(xiàng)目服服務(wù)，最大限限度減少業(yè)主主的煩惱，提提高生活品質(zhì)質(zhì)。（具體由由物業(yè)管理公公司出方案））賣點(diǎn)七：外立立面設(shè)計(jì)新穎穎獨(dú)特，材質(zhì)質(zhì)檔次高，可可直接吸引消消費(fèi)者的眼球球，視覺沖擊擊感強(qiáng)。第三章產(chǎn)品建議第一部分裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置置建議一、外墻裝修修標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)：主結(jié)構(gòu)采用用現(xiàn)澆剪力墻墻結(jié)構(gòu)，無論論承重、抗壓壓、防風(fēng)、抗抗震、耐火特特性，均符合合規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。外墻需做外墻墻外保溫。外立面：外立面風(fēng)格格、色彩、材材質(zhì)的設(shè)計(jì)與與價(jià)格需匹配配，在后期銷銷售中以此點(diǎn)點(diǎn)可做為產(chǎn)品品的有力賣點(diǎn)點(diǎn)訴求，主要要以區(qū)別于周周邊同質(zhì)項(xiàng)目目，技高拔籌籌。(以設(shè)計(jì)院與與開發(fā)商最終終商定的方案案為主)二、公共部分分裝修標(biāo)準(zhǔn)：：首層裝修：拼花磨光花崗崗巖地面，大大理石及部分分木飾面墻面面，藝術(shù)造型型吊頂，華貴貴燈飾，單元元門高檔不銹銹鋼防盜門。。電梯間：首層為大理石電梯梯門套，豪華華花紋不銹鋼鋼電梯門。標(biāo)準(zhǔn)層裝修：：公共走廊：優(yōu)優(yōu)質(zhì)地磚、高高級(jí)環(huán)保乳膠膠漆墻面，配配以柔和燈光光（延時(shí)開關(guān)關(guān)）；礦棉吸吸聲板吊頂；；金屬欄桿，，木扶手。電電梯間：不銹銹鋼電梯門套套和不銹鋼電電梯門電梯：每單元均采用用一臺(tái)合資奧的斯、、上海三菱或或同檔次電梯梯，配遠(yuǎn)程監(jiān)控控系統(tǒng)。轎廂裝修高雅雅、平穩(wěn)快速速，24小時(shí)服務(wù)務(wù)。三、室內(nèi)裝修修標(biāo)準(zhǔn)：1.各入戶大大門采用高檔四防子母母門（防火、防盜盜、隔音、隔隔熱），進(jìn)口口五金配件，，配監(jiān)視鏡，，選用德國(guó)霍曼曼或同檔次；內(nèi)門高檔木木門，門套與與門同材質(zhì)2.各房間外外窗采用鋁合金斷橋木木質(zhì)窗；雙層中空玻璃璃大大提高了鋁鋁合金門窗的的隔音、隔熱熱效果，落地或低窗臺(tái)臺(tái)（離地面60公分）玻玻璃窗，使住戶充分分享受陽光。。3、陽臺(tái)：鋁鋁合金斷橋落落地玻璃窗封封陽臺(tái)4、客廳及臥臥室：高檔復(fù)復(fù)合木地板，，墻面、天花花板為環(huán)保立立邦漆5、廚房：高高檔廚房用具具，進(jìn)口五金金配件，高檔檔防滑地磚、、墻磚，鋁扣扣板吊頂，吸吸頂燈，設(shè)置置充足電器插插座，預(yù)留抽抽油煙機(jī)位置置及標(biāo)準(zhǔn)排煙煙管道。6、衛(wèi)生間：高高檔潔具。主主衛(wèi)配浴缸，，洗手盆臺(tái)面面為高級(jí)大理理石；次衛(wèi)配配高檔淋浴屏屏及柱盆，進(jìn)進(jìn)口五金件，，高檔防滑地地磚、墻磚，，鋁扣板吊頂頂，預(yù)留足夠夠的插座，預(yù)預(yù)留衛(wèi)生潔具具給排水口。。7、照明開關(guān)關(guān)和插座：高高檔品牌四、智能化配配套裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：通訊系統(tǒng)：1.每戶預(yù)留兩部部直線電話并并于客廳和臥臥室及衛(wèi)生間間設(shè)插座預(yù)埋埋。2.每戶預(yù)留兩條條INTERNET接口口，客廳及各各臥室均有。。能滿足寬帶帶入戶（10--100兆）有線電視接收收系統(tǒng)：客廳及各臥臥室全部配有有線電視接口口。水、電、氣、、暖等配套設(shè)設(shè)施：1.供電系統(tǒng)統(tǒng)：雙回路供供電，每戶設(shè)設(shè)獨(dú)立電表10（40））A-15（（60）A；2.供水水系統(tǒng)：冷水水:市政管網(wǎng)網(wǎng)熱水：24小時(shí)熱水3.中水系統(tǒng)統(tǒng):社區(qū)配有有中水系統(tǒng)4.空調(diào)系統(tǒng)：每戶采用單元元式空調(diào)機(jī)組組，冬季供暖，，夏季供冷，，室內(nèi)溫度可可自行設(shè)定。。利用廚房外外掛室外機(jī)，，避免影響建建筑外立面；；合理布置室室內(nèi)各處空調(diào)調(diào)風(fēng)管及出風(fēng)風(fēng)口，以配合合各戶室內(nèi)裝裝修需要，避避免空調(diào)機(jī)組組破壞室內(nèi)美美觀。5.燃?xì)庀到y(tǒng)統(tǒng)：供城市天天燃?xì)?。智能系統(tǒng)：1.周界防范范：在小區(qū)的的圍墻和出入入口等地方，，設(shè)置紅外線線對(duì)射和電視視監(jiān)控系統(tǒng)。。2.24小時(shí)時(shí)電子巡更：：為了確保小小區(qū)的每一個(gè)個(gè)角落都處于于保安人員的的監(jiān)控之中，，保安人員必必須定時(shí)到巡巡更點(diǎn)用遙控控器報(bào)到。3.樓宇可視視對(duì)講：每戶戶均設(shè)有可與與單元門口訪訪客對(duì)講的電電話，方便辨辨別訪客的身身份。4.室內(nèi)安防防：由報(bào)警器器主機(jī)、門磁磁開關(guān)、火警警探測(cè)器、煤煤氣探測(cè)器、、樓宇對(duì)講主主機(jī)、設(shè)/撤撤防鍵盤以及及各類探頭組組成。各類探探頭檢測(cè)不同同警報(bào)信息并并傳給主機(jī)，，主機(jī)再將其其傳至小區(qū)的的安防控制中中心，在控制制中心的主顯顯示屏的電子子地圖上將顯顯示報(bào)警的方方位和警報(bào)類類型，從而采采取相應(yīng)的處處理措施。5.車庫(kù)管理理系統(tǒng)：選用用高檔圖象型型感應(yīng)式IC卡停車場(chǎng)電電腦管理系統(tǒng)統(tǒng)。小區(qū)的每每輛車都配有有一張卡，在在車輛進(jìn)出小小區(qū)時(shí)駕駛?cè)巳藛T只須坐在在駕駛位將卡卡在小區(qū)門口口的讀卡機(jī)前前輕輕一晃，，在阻攔桿開開啟的同時(shí)，，該車的相關(guān)關(guān)資料同步出出現(xiàn)在旁邊的的監(jiān)控計(jì)算機(jī)機(jī)上，實(shí)現(xiàn)了了小區(qū)車輛的的智能化管理理。停車管理理也用IC卡卡管理，一卡卡一車位。并并預(yù)留訪客車車位，以區(qū)別別于業(yè)主車位位的管理。6.遠(yuǎn)程抄計(jì)計(jì)系統(tǒng)：小區(qū)區(qū)對(duì)水、電、、氣、暖等均均進(jìn)行遠(yuǎn)程抄抄計(jì)，每戶裝裝設(shè)采集器，，通過數(shù)據(jù)接接口連接到分分控制器，并并接到控制中中心的控制計(jì)計(jì)算機(jī)。7.背景音樂樂/緊急廣播播系統(tǒng)：在小小區(qū)出入口、、主通道、車車庫(kù)內(nèi)、會(huì)所所等場(chǎng)地分別別裝戶外揚(yáng)聲聲器及音箱，，平時(shí)廣播中中心播放背景景或自辦節(jié)目目，并可和緊緊急廣播系統(tǒng)統(tǒng)結(jié)合在一起起，進(jìn)行緊急急播音傳呼。。第二部分裝修設(shè)備品牌牌建議一、電梯：合資上海三菱菱、日本富士士達(dá)、東芝、、奧的斯二、潔具：中日合資TOTO、合成衛(wèi)浴、、澳大利亞科科馬、美國(guó)科科勒、英國(guó)英英陶、西班牙牙樂家、德國(guó)國(guó)威寶、瑞士士勞芬、德國(guó)國(guó)杜拉維特、、美國(guó)美標(biāo)、、德國(guó)卡西奧奧潔具三、廚具：澳大利亞優(yōu)娜娜、德國(guó)威爾爾曼、德國(guó)杰杰士堡、意大大利賽珂、韓韓國(guó)漢森、韓韓國(guó)美亞、德德國(guó)柏麗、德德國(guó)阿爾諾，，海爾整體廚廚柜，意大利利法尼尼組合合廚柜四、磁磚：臺(tái)灣冠軍，羅羅馬磁磚，現(xiàn)現(xiàn)代磁磚，上上海亞細(xì)亞，，德國(guó)諾貝爾爾磁磚五、涂料：意大利澳可斯斯、多樂士、、荷蘭來威漆漆，瑞典福爾爾閣漆，力邦邦漆六、戶門：德國(guó)霍曼以上品牌可作作為開發(fā)商選選材參考，因因各種品牌分分高、中、低低三檔，可根根據(jù)成本核算算后，決定適適于本案的品品牌標(biāo)準(zhǔn)。第四章銷售價(jià)格建議議我司針對(duì)本案案特性及市場(chǎng)場(chǎng)研究，提出出以下三種市市場(chǎng)開拓的類類型，基本型型、舒適型、、豪華型。銷銷售價(jià)格的制制定采用加價(jià)價(jià)系數(shù)的方式式，科學(xué)而有有效地制定出出最終銷售價(jià)價(jià)格。此方案案我司認(rèn)為，，采用豪華型型方案與本區(qū)區(qū)域的市場(chǎng)有有產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力力，避免同質(zhì)質(zhì)化產(chǎn)品所帶帶來的競(jìng)爭(zhēng)。。望開發(fā)商引引以為用。（一）基本型型市場(chǎng)開拓：：二期開發(fā)成成本+地塊的升值優(yōu)優(yōu)勢(shì)+開發(fā)商合理利利潤(rùn)二期開發(fā)成本本計(jì)算包括土土地成本、前前期工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)、建安工程程及設(shè)備費(fèi)用用、管理費(fèi)、、銷售費(fèi)、兩兩稅一費(fèi)、不不可預(yù)見費(fèi)用用等，其中建建安造價(jià)不僅僅包括基本建建安工程及設(shè)設(shè)備，還包括括局部外掛貼貼磚、電梯、、室內(nèi)空調(diào)系系統(tǒng)、公共部部分高檔裝修修、二期會(huì)所所、公建配套套等，計(jì)算出出本地塊的綜綜合開發(fā)成本本為：4300—4800元地塊的升值優(yōu)優(yōu)勢(shì)：因本案案地處亞奧商商圈，緊鄰?qiáng)W奧運(yùn)公園及京京昌高速，地地理位置和環(huán)環(huán)境得天獨(dú)厚厚，市政交通通路網(wǎng)正加緊緊建設(shè)，在奧奧運(yùn)會(huì)之前將將會(huì)有極大改改善，另外，，在清河京昌昌高速西側(cè)將將建設(shè)15萬平米的大型型商業(yè)設(shè)施，，極大提高本本地區(qū)的商業(yè)業(yè)配套功能。。諸多利好因因素，與前幾幾年的地價(jià)相相比，目前已已突顯其升值值空間，據(jù)市市場(chǎng)考證及周周邊項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格調(diào)查，目目前地塊升值值在1000-1500元。開發(fā)商利潤(rùn)實(shí)實(shí)現(xiàn)為10%--15%(正常利潤(rùn))成本加價(jià)法(取以上中間數(shù)數(shù)值為計(jì)算依依據(jù))：二期開開發(fā)成成本4550地塊升升值系系數(shù)：：加價(jià)價(jià)1250元開發(fā)商商合理理利潤(rùn)潤(rùn)：15%，加價(jià)價(jià)870元最終可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格格：二二期開開發(fā)成成本+地塊升升值系系數(shù)+開發(fā)商商合理理利潤(rùn)潤(rùn)=6670元/平米（二））舒適適型市市場(chǎng)開開拓：：二期期開發(fā)發(fā)成本本+舒適型型室內(nèi)內(nèi)精裝裝修+地塊的的升值值優(yōu)勢(shì)勢(shì)+開發(fā)商商合理理利潤(rùn)潤(rùn)舒適型型的室室內(nèi)精精裝修修(加價(jià)系系數(shù)500--600元)。其它加加價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目同同基本本型成本加加價(jià)法法(取以上上中間間數(shù)值值為計(jì)計(jì)算依依據(jù))：二期開開發(fā)成成本4550舒適型型精裝裝修：：加價(jià)價(jià)550元地塊升升值系系數(shù)：：加價(jià)價(jià)1250元開發(fā)商商合理理利潤(rùn)潤(rùn)：15%，加價(jià)價(jià)953元最終可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格格：二二期開開發(fā)成成本+舒適型型室內(nèi)內(nèi)精裝裝修+地塊升升值系系數(shù)+開發(fā)商商合理理利潤(rùn)潤(rùn)=7303元/平米（三））豪華華型市市場(chǎng)開開拓：：二期期開發(fā)發(fā)成本本+豪華型型室內(nèi)內(nèi)精裝裝修+地塊的的升值值優(yōu)勢(shì)勢(shì)+開發(fā)商商合理理利潤(rùn)潤(rùn)豪華型型的室室內(nèi)精精裝修修(加價(jià)系系數(shù)700-900元)。其它加加價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目同同基本本型成本加加價(jià)法法(取以上上中間間數(shù)值值為計(jì)計(jì)算依依據(jù))：二期開開發(fā)成成本4550豪華型型的室室內(nèi)精精裝修修：800元地塊升升值系系數(shù)：：加價(jià)價(jià)1250元開發(fā)商商合理理利潤(rùn)潤(rùn)：15%，加價(jià)價(jià)990元最終可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格格：二二期開開發(fā)成成本+豪華型型室內(nèi)內(nèi)精裝裝修+地塊的的升值值系數(shù)數(shù)+開發(fā)商商合理理利潤(rùn)潤(rùn)=7590價(jià)格最最終定定價(jià)：：通過過對(duì)本本案賣賣點(diǎn)的的細(xì)致致挖掘掘，可可作為為產(chǎn)品品的附附加值值體現(xiàn)現(xiàn)，以以基本本型的的價(jià)格格制定定，最最終兩兩者構(gòu)構(gòu)成可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的銷銷售均均價(jià)。。產(chǎn)品附附加值值：社社區(qū)鳥鳥語林林，屋屋頂游游泳池池，戶戶型特特色、、外立立面，，可實(shí)實(shí)現(xiàn)200元的利利潤(rùn)附附加最終實(shí)實(shí)現(xiàn)均均價(jià)6670+200=6870元。價(jià)格建建議：：1、與周邊邊項(xiàng)目目進(jìn)行行比較較之后后，建建議毛毛坯房房?jī)r(jià)格格開盤盤，開開盤均均價(jià)定定在6900元/平米與與周邊邊項(xiàng)目目毛坯坯房?jī)r(jià)價(jià)格相相當(dāng)，，但賣賣點(diǎn)豐豐富存存在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。最最終可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體體均價(jià)價(jià)7100元/平米以以上。。2、選擇菜菜單式式裝修修方案案（舒舒適型型，豪豪華型型，550元和800元兩種種價(jià)位位）。。風(fēng)林林綠洲洲就是是采取?。鞣糠?jī)r(jià)格格+精裝修修價(jià)格格）方方式，，取得得驕人人銷售售業(yè)績(jī)績(jī)。3、與東易易日盛盛、元元周裝裝飾、、等有有實(shí)力力品牌牌的裝裝修公公司合合作，，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手，為為項(xiàng)目目增加加賣點(diǎn)點(diǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)品品牌化化營(yíng)銷銷。第五章章園園林規(guī)規(guī)劃建建議一、園園林設(shè)設(shè)計(jì)主主題風(fēng)風(fēng)格“鳥語語林””，以以各種種珍奇奇鳥類類為主主，創(chuàng)創(chuàng)造與與鳥而而居的的生活活環(huán)境境?；⑵W鸚鵡（（俗名名姣鳳鳳），，它的的羽色色艷麗麗多樣樣，很很容易易飼養(yǎng)養(yǎng)，管管理也也方便便。還還有白白腰（（俗名名十姐姐妹））、黃黃雀、、金翅翅、蠟蠟嘴、、燕雀雀、鸚鸚鵡等等，這這些鳥鳥的姿姿態(tài)優(yōu)優(yōu)美，，鳴聲聲婉轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)動(dòng)聽聽。百百靈、、畫眉眉、烏烏鶇鳴鳴聲清清晰悠悠揚(yáng)，，激昂昂流暢暢，八八哥、、鷯哥哥智商商較高高，能能學(xué)人人語，，深受受養(yǎng)鳥鳥老人人們的的喜愛愛。這這些種種類的的鳥都都是容容易飼飼養(yǎng)的的鳥類類，以以吃谷谷類雜雜含食食為主主。二、園園林布布局：：?小區(qū)環(huán)環(huán)境即即要有有大面面積草草坪，，同時(shí)時(shí)要有有一定定高度度的花花草樹樹木及及噴泉泉系統(tǒng)統(tǒng)，形形成有有層次次的四四季常常青綠綠色小小區(qū)，，在小小區(qū)入入口處處兩側(cè)側(cè)建造造引入入式綠綠化，，直接接引入入中心心花園園鳥語語林。。中心心花園園為社社區(qū)““鳥語語林””，設(shè)設(shè)置以以各類類鳥種種區(qū)分分的大大型鳥鳥籠。。?在7號(hào)樓樓的的東東側(cè)側(cè)設(shè)設(shè)置置熱熱帶帶雨雨林林館館，，養(yǎng)養(yǎng)殖殖熱熱帶帶花花木木的的玻玻璃璃溫溫室室，，同同時(shí)時(shí)也也為為鳥鳥類類提提供供冬冬季季過過冬冬的的場(chǎng)場(chǎng)所所。。?同時(shí)時(shí)在在小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)步步行行道道上上設(shè)設(shè)置置草草坪坪燈燈，，并并配配合合若若有有若若無無的的背背景景音音樂樂及及亭亭臺(tái)臺(tái)、、名名言言牌牌文文及及盆盆景景、、雕雕塑塑，，形形成成有有靜靜有有動(dòng)動(dòng)，，富富有有文文化化氣氣氛氛的的小小區(qū)區(qū)氛氛圍圍，，樓樓間間綠綠地地除除以以園園林林小小品品、、綠綠植植、、樹樹木木、、水水系系的的營(yíng)營(yíng)造造，，同同時(shí)時(shí)也也為為兒兒童童、、老老年年人人提提供供相相應(yīng)應(yīng)的的娛娛樂樂健健身身活活動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)施施，，增增加加園園林林的的實(shí)實(shí)用用性性。。環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上處處處處體體現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)人人的的尊尊重重，，為為殘殘疾疾人人設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的園園路路應(yīng)應(yīng)盡盡量量考考慮慮出出行行的的方方便便與與安安全全。。三、、車車位位規(guī)規(guī)劃劃?人車車分分流流，，車車走走車車行行道道，，停停車車全全部部在在社社區(qū)區(qū)的的北北側(cè)側(cè)集集中中停停放放。。機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車交交通通在在居居住住區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)被被限限制制到到最最低低程程度度，，不不允允許許進(jìn)進(jìn)入入景景觀觀區(qū)區(qū)、、休休閑閑區(qū)區(qū)。。中中心心花花園園及及樓樓間間綠綠地地設(shè)設(shè)置置人人行行道道，，在在平平時(shí)時(shí)被被用用作作步步行行的的交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)，，行行人人主主出出入入口口等等區(qū)區(qū)域域。。充充足足滿滿足足人人的的自自由由活活動(dòng)動(dòng)空空間間，，保保持持步步行行的的完完整整性性。。上上述述區(qū)區(qū)域域中中，，機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車在在遇遇緊緊急急事事故故或或服服務(wù)務(wù)需需要要時(shí)時(shí)（（如如消消防防、、急急救救等等））才才可可通通行行車車輛輛。。?北側(cè)側(cè)停停車車位位與與建建筑筑物物之之間間設(shè)設(shè)置置綠綠化化屏屏障障，，以以樹樹木木或或四四季季常常綠綠植植物物遮遮擋擋，，提提高高整整體體的的私私密密性性和和美美觀觀性性，，提提高高社社區(qū)區(qū)綠綠化化率率。。第六六章章會(huì)所所及及底底商商功功能能設(shè)設(shè)置置一、、社社區(qū)區(qū)會(huì)會(huì)所所設(shè)設(shè)置置：：為符符合合小小區(qū)區(qū)高高品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，設(shè)設(shè)立立以以健身身和和藝藝術(shù)術(shù)為主主題題的的獨(dú)獨(dú)立立會(huì)會(huì)所所以以供供小小區(qū)區(qū)住住戶戶使使用用。。健身身主主題題包括括有有屋屋頂頂陽陽光光溫溫水水游游泳泳池池、、桑桑拿拿淋淋浴浴室室，，美美容容美美發(fā)發(fā)，，健健身身室室、、韻韻律律教教室室、、棋棋牌牌室室、、桌桌球球室室、、乒乒乓乓球球、、臺(tái)臺(tái)球球等等球球類類活活動(dòng)動(dòng)室室。。藝術(shù)術(shù)主主題題包括括有有創(chuàng)創(chuàng)造造者者樂樂園園（（陶陶藝藝吧吧、、插插花花藝藝術(shù)術(shù)、、根根雕雕藝藝術(shù)術(shù)室室、、凡凡高高畫畫室室等等））；；互互動(dòng)動(dòng)俱俱樂樂部部，，創(chuàng)創(chuàng)作作者者可可以以互互相相展展示示或或交交換換自自己己的的作作品品，，形形成成獨(dú)獨(dú)特特的的鄰鄰里里交交流流方方式式；；茶茶吧吧、、音音樂樂酒酒廊廊、、高高檔檔休休閑閑餐餐廳廳、、小小型型超超市市等等休休閑閑娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施。。二、、底底商商設(shè)設(shè)置置：：本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)配配套套，，如如果果單單純純?yōu)闉樾⌒^(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主服服務(wù)務(wù)，，根根據(jù)據(jù)小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模，，會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)購(gòu)購(gòu)買買力力資資源源不不足足，，而而造造成成商商鋪鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者““無無利利可可圖圖””，，影影響響經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者放放棄棄經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)或或經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)質(zhì)質(zhì)量量下下降降的的負(fù)負(fù)面面結(jié)結(jié)果果。。唯唯一一的的辦辦法法就就是是要要把把商商業(yè)業(yè)納納入入小小區(qū)區(qū)整整體體規(guī)規(guī)劃劃，，從從根根本本上上解解決決由由于于商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)帶帶來來的的小小區(qū)區(qū)管管理理混混亂亂的的局局面面。。達(dá)達(dá)到到““以以服服務(wù)務(wù)小小區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主為為主主””的的原原則則，，并并將將服服務(wù)務(wù)面面向向社社會(huì)會(huì)。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)配配套套，，由由于于地地段段位位置置和和小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模等等因因素素，，不不宜宜做做大大百百貨貨，，而而適適合合小小開開間間商商鋪鋪。?？煽捎捎少I買主主出出租租或或自自行行經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。根根據(jù)據(jù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，建建成成復(fù)復(fù)式式商商鋪鋪，，供供儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏貨貨物物或或居居住住，，是是商商鋪鋪的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)。。復(fù)復(fù)式式商商鋪鋪的的售售價(jià)價(jià)也也會(huì)會(huì)高高于于一一般般商商鋪鋪。。商鋪的經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍盡可能能滿足小小區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)主的生生活規(guī)劃劃時(shí)尚精精品店，，經(jīng)營(yíng)服服裝、服服飾、百百貨、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑類物品品；小型型超市；；糕餅店店；美容容美發(fā)等等。布局規(guī)劃劃：商鋪部分分規(guī)劃150--200M2中小小鋪位，，容易為為小商戶戶接受。。三、物業(yè)業(yè)管理辦辦公室設(shè)設(shè)置物業(yè)管理理辦公室室的位置置可設(shè)在在距會(huì)所所較近的的2#緊緊靠小區(qū)區(qū)出入口口邊單元元。本套套單元由由于在小小區(qū)入口口，居住住受干擾擾不好銷銷售，作作為物業(yè)業(yè)用房既既方便業(yè)業(yè)主，也也方便物物業(yè)管理理人員的的出勤。。第七章售樓處設(shè)設(shè)置建議議第一部分分售售樓處選選址建議議根據(jù)我公公司現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)地調(diào)調(diào)查，對(duì)對(duì)于售樓樓處設(shè)置置地提出出以下建建議：由于本案案的銷售售期擬定定于明年年3月中旬，，為了能能夠按照照計(jì)劃時(shí)時(shí)間銷售售，搶占占新一年年的銷售售高峰，，我公司建建議在短短期采用用租用臨臨時(shí)售樓樓處的方方式進(jìn)行行銷售，，正式售售樓處建建議發(fā)展展商在項(xiàng)項(xiàng)目施工工期間，，先加大大對(duì)本案案配套公公建即會(huì)會(huì)所的施施工力度度，提高高進(jìn)度，，在所租租售樓處處地點(diǎn)租租約到期期時(shí)，將將售樓處處移至?xí)?huì)所的一一層。原因有有三點(diǎn)：：一可節(jié)節(jié)省建設(shè)設(shè)成本，，減少另另建設(shè)售售樓處的的建設(shè)費(fèi)費(fèi)用；二二為會(huì)所所的裝修修及面積積適于售售樓處的的整體包包裝，有有利于樓樓盤整體體形象的的宣傳；；三會(huì)所所內(nèi)的高高檔舒適適的環(huán)境境有利于于營(yíng)造客客戶的愉愉悅心情情，利于于雙方洽洽談溝通通成交。。臨時(shí)售樓樓處的選選址：位置：中中科電大大廈一層層（即大大屯路與與北沙灘灘橋的交交匯處，，勞動(dòng)大大廈北面面）有利面：：1、處于主主干道旁旁，人流流車流密密集，交交通方便便，位置置醒目，，便于識(shí)識(shí)別。2、處于主主干道旁旁，售樓樓處的外外包裝能能夠強(qiáng)化化人的視視覺沖擊擊，可起起到良性性的宣傳傳效果，，對(duì)銷售售推廣十十分有利利。3、大廈的的五層為為天和人人家的售售樓處，，將本案案售樓處處設(shè)置于于此，可可對(duì)本案案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的客客戶進(jìn)行行一部分分截流，，削弱對(duì)對(duì)手的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。。4、租用此此大廈作作為售樓樓處可大大大降低低本案的的建設(shè)成成本。普普通售樓樓處的建建造費(fèi)用用至少100萬元以上上，而很很多大盤盤的售樓樓處做為為形象的的宣傳口口，耗資資近千萬萬的也為為數(shù)較多多，而這這些售樓樓處多數(shù)數(shù)做為臨臨建報(bào)批批，在項(xiàng)項(xiàng)目售馨馨后就將將拆除，，加大了了成本損損耗。而而采取租租用的方方式，不不僅費(fèi)用用可大幅幅度降低低，還可可將預(yù)算算的剩余余費(fèi)用用用于其他他形式的的推廣宣宣傳中。。圖一：中中科電大大廈外觀觀實(shí)景圖二：中中科電大大廈位置置圖圖三：中中科電大大廈首層層平面圖圖1、該大廈廈現(xiàn)剩余余面積為為：一層層500㎡、200㎡兩塊面面積，七七層130㎡、170㎡、183㎡三塊面面積。2、我公司司建議售售樓處設(shè)設(shè)置在大大廈一層層。500㎡面積不不僅面積積上浪費(fèi)費(fèi)過大而而且租金金成本也也較高。。面積位位于一層層的200㎡面積對(duì)對(duì)于本案案來說作作為臨時(shí)時(shí)售樓處處比較理理想，此此面積對(duì)對(duì)于售樓樓處的功功能分區(qū)區(qū)及布置置比較便便利。3、大廈一一層現(xiàn)租租金報(bào)價(jià)價(jià)為8元/㎡/天，實(shí)際際成交價(jià)價(jià)預(yù)計(jì)在在7元/㎡/天左右，，按200平方米計(jì)計(jì)算，租租金為42000元/月。建議議發(fā)展商商租用時(shí)時(shí)間在6個(gè)月左右右，總計(jì)計(jì)費(fèi)用為為252000元?？纱蟠罅抗?jié)省省售樓處處的建造造預(yù)算。。（一般般400㎡左右的的售樓處處建造成成本約在在100～120萬元之間間）第二部分分臨時(shí)售樓樓處的設(shè)設(shè)置一、售樓處分分區(qū)：售樓處共共分為七七個(gè)區(qū)：：接待區(qū)區(qū)、模型型區(qū)、產(chǎn)產(chǎn)品展示示區(qū)、洽洽談區(qū)、、辦公區(qū)區(qū)、休閑閑區(qū)（閱閱覽角、、茶水間間、沙發(fā)發(fā)）二、設(shè)備備配置1、銷售部：：業(yè)務(wù)辦公公區(qū)：熱熱線電話話：2部（設(shè)ISDN分配式設(shè)設(shè)計(jì)）銷售經(jīng)理理辦公室室：電話話1部，電腦腦1臺(tái)企劃辦公公室：電電話1部、電腦腦1臺(tái)、打印印機(jī)1臺(tái)行政辦公公室：電電話1部，傳真真1部，電腦腦1臺(tái)，打印印機(jī)1臺(tái)，復(fù)印印機(jī)1臺(tái)2、客戶服務(wù)務(wù)部：電話1部、電腦腦1臺(tái)、打印印機(jī)1臺(tái)、檔案案柜3、財(cái)務(wù)部：：電話1部、電電腦1臺(tái)、打打印機(jī)機(jī)1臺(tái)、檔檔案柜柜、保保險(xiǎn)柜柜4、業(yè)務(wù)員員休息息區(qū)：：回訪電電話：：2部公共區(qū)區(qū)域配配置：：1、視聽設(shè)設(shè)備（（DVD、電視視）2、談判桌桌椅、、公共共區(qū)域域飲水水機(jī)三、人員配配置1、銷售部部：銷售經(jīng)經(jīng)理1人銷售主主管2人業(yè)務(wù)員員8人，分分成兩兩組銷銷售，，每組組4人。企劃專專案1人行政助助理1名司機(jī)1人共計(jì)14人。2、客戶服服務(wù)部部：客服經(jīng)經(jīng)理1人，下下設(shè)工工作人人員2人（負(fù)負(fù)責(zé)簽簽約、、合同同檔案案管理理、銀銀行按按揭、、公積積金貸貸款、、預(yù)售售登記記、外外地人人購(gòu)房房登記記）共計(jì)3人3、財(cái)務(wù)部部：出納1人，會(huì)會(huì)計(jì)1人第八章章物物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容容建議議一、物物業(yè)基基本服服務(wù)：：1.房房屋建建筑及及其公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施的的日常常使用用管理理、維維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、、巡視視檢查查。2.園園林綠綠地的的管理理養(yǎng)護(hù)護(hù)。3.熱熱帶雨雨林館館及鳥鳥語林林的專專人管管理及及維護(hù)護(hù)4.環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的的管理理服務(wù)務(wù)。5.公公共秩秩序的的維護(hù)護(hù)。6.物物業(yè)裝裝飾、、裝修修、施施工、、監(jiān)督督管理理。7.入入住管管理8.車車輛行行駛、、停放放、管管理及及其場(chǎng)場(chǎng)地的的維修修養(yǎng)護(hù)護(hù)。9.消消防管管理10.會(huì)所所的經(jīng)經(jīng)營(yíng)與與管理理11.物業(yè)業(yè)檔案案資料料的管管理12.節(jié)日日期間間裝飾飾社區(qū)區(qū)的入入口及及外墻墻，包包括燈燈光及及其他他飾物物。13.組織織社區(qū)區(qū)文化化活動(dòng)動(dòng)，定定期為為客戶戶組織織豐富富多彩彩、健健康向向上的的社區(qū)區(qū)文化化活動(dòng)動(dòng)。14.代收收代繳繳服務(wù)務(wù)，提提供住住戶水水、電電、氣氣、有有線電電視等等代收收代繳繳費(fèi)服服務(wù)。。二、物物業(yè)特特色服服務(wù)：：u提供居居室內(nèi)內(nèi)設(shè)施施、設(shè)設(shè)備的的維修修及咨咨詢服服務(wù)。。u提供居居室內(nèi)內(nèi)的清清潔服服務(wù)。。為住住戶提提供室室內(nèi)清清潔、、廚房房大清清、地地毯清清洗、、地板板打蠟蠟、沙沙發(fā)清清洗以以及房房屋裝裝修完完工后后的清清潔開開荒等等項(xiàng)服服務(wù)u送貨服務(wù)。。用電話預(yù)預(yù)約送貨上上門。u飲用水送水水服務(wù)。用用電話預(yù)約約送水上門門。u洗衣及干衣衣服務(wù)傳真真、打字、、復(fù)印、國(guó)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途、、國(guó)際長(zhǎng)途途；u室內(nèi)花卉租租擺服務(wù)，，社區(qū)設(shè)有有花房，當(dāng)當(dāng)住戶的居居室內(nèi)需要要擺放鮮花花時(shí)，花房房可為住戶戶提供鮮花花，并提供供養(yǎng)護(hù)服務(wù)務(wù)u出租汽車預(yù)預(yù)約服務(wù)；；u提供旅游活活動(dòng)安排服服務(wù)；u航空機(jī)票、、火車票定定購(gòu)服務(wù)；；u提供小時(shí)工工服務(wù)；u接送兒童服服務(wù)u汽車保養(yǎng)保保潔服務(wù)u房屋租賃服服務(wù)，為產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人代理理出租房屋屋業(yè)務(wù)及日日常租務(wù)管管理服務(wù)第九章銷銷售計(jì)劃劃一、工程進(jìn)進(jìn)度配合建建議(1)由于于7#目前前已到地上上二層，明明年6，7月份完成成外裝，進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部裝裝修。其他他樓座明年年開春出地地面，(2)在1#-6#主體施工工到三層時(shí)時(shí)，即將重重點(diǎn)放在該該會(huì)所的施施工上。(3)爭(zhēng)取取在6，7月份完成成會(huì)所內(nèi)外外裝修，并并完成會(huì)所所周邊環(huán)境境布置，7月份把售售樓處搬至至?xí)M(jìn)行行銷售。臨臨時(shí)租用售售樓處取消消。7月份份完成7#交房樣板板間開放。。(4)明年年6，7月月份1#-6#結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，10月左右右完成外裝裝，進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部裝修。。(5)爭(zhēng)取取在8，9底前完成成主題園林林布置。(6)10月份左右右，7#交交房入住。。(7)后年年3，4月月份1#--6#整整體交房入入住。二、暢春園園二期價(jià)格格制定及銷銷售回款計(jì)計(jì)劃共計(jì)可銷售售套數(shù)約546套以下銷售面面積以（建建筑面積計(jì)計(jì)算）1#每套平平均面積=6900/52=132.69戶型建面建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積二居110.97139.68101396.8二居110.29114.76101147.6三居128.44133.24102664.8三居133.64139.68101396.8二居1472294合計(jì)5269002#每套平平均面積=9186.24/75=122.48戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積二居143.71146.34121753.44一居70.3574.1412889.68三居127.7132.25121587二居111.25114.95121379.4三居133.06136.54243276.96一居96.699.923299.76合計(jì)759186.243#每套平平均面積=10714/77=139.14戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積一居96.1699.925499.6三居133.06136.54608192.4四居160.39164.44111808.84五居213.471213.47合計(jì)7710714.314每套平均均面積=20611.4/140=147.22戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積三居137.56141.03131833.39三居137.28141.87811060.4三居138.6143.12263721.12三居139.44142.89131857.57五居212.881212.88五居213.5661281.36五居214.972429.94五居214.741214.74合計(jì)14020611.45#每套平平均面積=8158.86/66=123.62戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積一居88.6691.316547.86三居130.01135.15101351.5三居120.79125.19101251.9三居122.96125.19405007.6合計(jì)668158.866#每套平平均面積=9456/76=124.42戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積三居116.52118.75404750三居126.66129.8681038.88二居97.57100.831100.83三居121.32124.678997.36四居149.19172.5561035.3四居141.63146.066876.36一居

85.154340.6一居94.2697.52197.52二居100.31103.571103.57二居112.01116.391116.39合計(jì)

769456.817#每套平平均面積=8264.22/60=137.74戶型套內(nèi)建面套內(nèi)建面+半陽臺(tái)面積套數(shù)合計(jì)面積三居130.87135.366812.16三居125.7129.82364673.52三居129.26134.026804.12四居165.12172.5561035.3四居149.12156.526939.12合計(jì)

608264.22項(xiàng)目配比指指標(biāo)戶型一居二居三居四居五居套數(shù)合計(jì)平均面積1#

2230

52132.692#152436

75122.483#5

6011177139.144#

130

10140147.225#6

60

66123.626#625612

76124.427#

4812

60137.74合計(jì)套數(shù)32484203511546所占比例5.9%8.8%77%6.4%2%100%三、銷售計(jì)計(jì)劃7號(hào)樓由于于已出地面面二層最先先開盤,依依次是推廣廣順序7#、6#、、1#、4#、2#、3#、、5#7#位于小小區(qū)中心花花園東側(cè),位置較好好，六層帶帶電梯，最最先開盤，，意圖造成成開盤熱銷銷。6#位于7#東北邊邊，因2，，3，4居居戶型多樣樣，能補(bǔ)充充7#的戶戶型不多的的問題。促促進(jìn)銷售，，但北面有有停車干擾擾問題。1#位與小小區(qū)西南側(cè)側(cè)，一二層層有底商，，居住有干干擾問題，，低價(jià)格吸吸引客戶。。4#小區(qū)南南側(cè)臨路，，北面可看看到花園，，景觀好，，戶型好。。2#戶型從從一居到三三居品種豐豐富，解決決6#，7#全是大大戶型問題題，擴(kuò)大銷銷售業(yè)績(jī)，，位置優(yōu)越越可看到中中心花園。。單元位于于整個(gè)社區(qū)區(qū)的中心，，視野景觀觀好，三面面可見景，，但西邊有有行車道。。5#位于3#東側(cè)，，北側(cè)為停停車場(chǎng)，面面積適中。。3#位置最最好，南北北視野開闊闊，可看到到中心花園園，此時(shí)推推出實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)最大化化，最后推推出。毛坯房?jī)r(jià)格格以開盤順順序7＃均價(jià)7400元元/平米,6＃均價(jià)7000元元/平米,1＃均價(jià)6600元元/平米，，4＃均價(jià)6800元元/平米,2＃均價(jià)7200元元/平米,5＃均價(jià)7300元元/平米,3＃均價(jià)7700元元/平米為計(jì)算依據(jù)據(jù)暢春園二期期最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)總體均價(jià)價(jià)7143元/平米米。截止至年底底，共銷售售453套套，總銷售售額42492萬元元，銷售率率83%,銷售回款款考慮到樓樓體封頂銀銀行才開始始放貸，除除7#以外外其他樓座座在7月底底前封頂，，銷售回款款按80%計(jì)算，共共計(jì)回款額額33994萬元。。此推廣思路路未包括媒媒體宣傳策策略、主題題活動(dòng)、單單位推售策策略、價(jià)格格策略、促促銷措施策策略。階段

樓號(hào)均價(jià)時(shí)間面積7#6#1#4#2#5#3#合計(jì)7400700066006800720073007700137．74124.42132.69147.22122.48123.62139.14合計(jì)銷售率第一階段認(rèn)購(gòu)期2.20--3.1710

255%開盤期3.18—3．3115

簽約額(萬元)2548

2548第二階段開盤期4．1—4.30101510

8015%強(qiáng)銷期5．1—5．31102015

簽約額

203830482189

7275第三階段開盤期6．1—6.30510101015

11020%強(qiáng)銷期7.1—8.31520101015

簽約額

10192613175220022649

10035第四階段開盤期9.1—9.30

302010

16029%強(qiáng)銷期10.1—10.315105501020

續(xù)銷期11.1—12.31

451320

7814%簽約額

5098704381251337924512

22634合計(jì)45342492第十章“裕泰。杰杰晶”銷售售前期工作作計(jì)劃表（以2004年3月18日正式開盤盤為倒計(jì)時(shí)時(shí)部門工作內(nèi)容完成時(shí)間備注設(shè)計(jì)院各戶型方案最終確認(rèn)12月31日各戶型面積分?jǐn)偅偨?、套?nèi)建面、公攤面積）12月31日全套施工圖（水、暖、電、氣）

12月31日全套工程圖（平面、立面、剖面）2004年1月31日?qǐng)@林設(shè)計(jì)院方案確定（園林功能配套，軟質(zhì)及硬質(zhì)景觀小品設(shè)計(jì)、路網(wǎng)設(shè)計(jì)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)）1月31日出具效果圖時(shí)間（DM單頁應(yīng)用）1月31日效果圖公司社區(qū)鳥瞰圖、會(huì)所配套效果圖、單體建筑效果圖、商業(yè)配套效果圖等的設(shè)計(jì)制作2月15日模型公司總規(guī)沙盤（1：100）的制作完成2月29日售樓處設(shè)計(jì)公司售樓處室內(nèi)裝修方案確定1月10日售樓處裝修完成時(shí)間3月10日樣板間設(shè)計(jì)公司樣板間的風(fēng)格定位及裝修方案確定

9月1日樣板間裝修完成時(shí)間

11月5日樣板間開放時(shí)間11月15日戶外廣告公司戶外引導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、制作、報(bào)批及安裝

3月10日廣告公司案名、LOGO、SLOGAN的設(shè)計(jì)確定

1月15日VI應(yīng)用要素部分名片、信紙、信封、傳真用紙表頭、紙杯、胸卡、部門指示牌、手提帶、VI導(dǎo)視系統(tǒng)、

1月15日工地圍墻及工地現(xiàn)場(chǎng)（看板、案旗、條幅）的設(shè)計(jì)

2月5日售樓處門頭看板設(shè)計(jì)及制作及室內(nèi)POP包裝設(shè)計(jì)

2月5日工地圍墻及工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處門頭看板、室內(nèi)POP包裝的制作完成

3月10日DM單頁設(shè)計(jì)初稿

2月10日DM單頁文案初稿

2月10日戶型單頁設(shè)計(jì)初稿

2月10日樓書形象冊(cè)整體設(shè)計(jì)風(fēng)格初稿（配圖選擇樣本、樓書格式小樣、分項(xiàng)內(nèi)容說明、用紙選擇、用色處理）

2月20日樓書形象冊(cè)文案初稿2月20日DM單頁、戶型單頁的設(shè)計(jì)及文案成稿

2月20日樓書的設(shè)計(jì)及文案成稿

3月5日DM單頁、戶型單頁的印刷完成

3月10日樓書的印刷完成

3月10日展板設(shè)計(jì)（項(xiàng)目簡(jiǎn)介、風(fēng)格介紹、物業(yè)管理、會(huì)所商業(yè)配套、區(qū)域介紹、園林、裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化等）

2月20日展板制作完成及安裝

3月10日市場(chǎng)預(yù)熱期軟文

3月4日、3月10日形象報(bào)廣設(shè)計(jì)3月18日第一期媒體發(fā)布3月18日海開紀(jì)元銷售文件準(zhǔn)備（答客問、銷售說辭、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書、合同及補(bǔ)充條款、簽約流程等）

2月29日規(guī)章制度、銷售表格等

2月29日營(yíng)銷計(jì)劃、廣告媒體計(jì)劃等

2月29日組建業(yè)務(wù)體（培訓(xùn)、考核、上崗）

2月1日—3月10日開發(fā)商售樓處選址最終確認(rèn)

12月31日戶外廣告牌選址最終確認(rèn)

12月31日案名及戶外廣告的報(bào)批

2月29日五證齊全時(shí)間

3月18日裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能配套設(shè)施確定

1月20日設(shè)備建材的選型（品牌確定）

2月5日會(huì)所設(shè)計(jì)方案及內(nèi)部功能確定

1月20日銷售價(jià)格最終確定

12月31日確定按揭銀行相關(guān)事宜（確定貸款銀行、貸款年限、貸款程序等）2月29日確定律師事務(wù)所相關(guān)事宜（辦理按揭所提供資料及費(fèi)用等）

2月29日物業(yè)公司核定物業(yè)費(fèi)

3月10日物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介及服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)管理公約及物管流程等

3月18日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間3月10日正式開盤時(shí)間3月18日結(jié)語語我們專注和和熱愛這個(gè)個(gè)行業(yè)，所所以我們必必須很專業(yè)業(yè)！我們不不會(huì)無原則則的承應(yīng)業(yè)業(yè)主，為了了成功我們們會(huì)有話要要說，溝通通才能達(dá)成成共識(shí)。經(jīng)經(jīng)驗(yàn)告訴我我們，樓盤盤運(yùn)作的成成功，源于于信任和彼彼此共同的的努力，代代理公司不不是神，科科學(xué)，客觀觀，數(shù)據(jù)是是依據(jù)。市市場(chǎng)是個(gè)大大轉(zhuǎn)盤，好好的商業(yè)模模式是尋求求合理利潤(rùn)潤(rùn)與市場(chǎng)接接受度達(dá)到到一個(gè)平衡