物業(yè)經(jīng)理設(shè)備管理知識(shí)（電梯）

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1物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必修基礎(chǔ)業(yè)務(wù)知識(shí)物業(yè)設(shè)備設(shè)施構(gòu)成與管理要點(diǎn)08.03.

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2物業(yè)電梯設(shè)備電梯是垂直運(yùn)行的電梯、傾斜方向運(yùn)行的自動(dòng)扶梯，傾斜或水平方向運(yùn)行的自動(dòng)人行道的總稱。08.03.

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3建筑物給排水系統(tǒng)分類電梯的起源與定義對(duì)現(xiàn)代電梯的認(rèn)識(shí)與了解電梯五大安全系統(tǒng)電梯設(shè)備管理要點(diǎn)電梯維保重要性電梯的中大修物業(yè)前期介入要點(diǎn)電梯管理維護(hù)成本現(xiàn)代建筑對(duì)電梯需求08.03.

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4電梯的定義電梯是服務(wù)于規(guī)定樓層的固定式升降設(shè)備。它具有一個(gè)轎廂，運(yùn)行在至少兩列垂直的傾角小于15度角的鋼性導(dǎo)軌之間。轎廂尺寸與結(jié)構(gòu)形式便于乘客出入或裝卸貨物。它適用于裝置在兩層以上的建筑物內(nèi)，是輸送人員或貨物的垂直提升設(shè)備的交通工具。08.03.

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5電梯的起源與歷史1889年在紐約成功安裝了以直流電動(dòng)機(jī)為動(dòng)力的世界第一臺(tái)電力驅(qū)動(dòng)升降機(jī)。從此誕生了名副其實(shí)的電梯。轎廂對(duì)重重量都受到限制，安全1903年在美國出現(xiàn)當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)的的電電梯梯都都是是鼓鼓輪輪式式的的。。提提升升高高度度和和載載重量都受到限制，安全性也不好。性也不好。了曳1引90式3年電在梯美，國它出以現(xiàn)曳引了曳輪引取式代電繩梯鼓，。它以曳引輪取代繩鼓。1852年美國機(jī)械工程師奧的斯先生發(fā)明了世界第一臺(tái)安全電梯。它是以蒸汽機(jī)為動(dòng)力、配有安全裝置的升降機(jī)。08.03.

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6電梯設(shè)備在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和人們的日常生活中占據(jù)著重要位置，尤其是各種類型的寫字樓、酒店、醫(yī)院、住宅等物業(yè)的興建，各種類型的電梯是人們?cè)诔鲂兄胁豢扇鄙俚拇怪苯煌üぞ?。隨著住宅物業(yè)開發(fā)檔次的不斷提升，人們對(duì)追求居住品質(zhì)感、舒適感與便捷性的需求不斷增長，發(fā)展商已將多層住宅內(nèi)配備電梯做為住宅商品住宅的一個(gè)賣點(diǎn)。為適應(yīng)我國人口老齡化需求，各級(jí)政府與行業(yè)主管部門也倡導(dǎo)在多層住宅內(nèi)增加電梯設(shè)備，不斷提升人們居住條件的品質(zhì)感?，F(xiàn)代建筑對(duì)電梯的需求08.03.

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7住宅物業(yè)對(duì)電梯的要求電梯作為垂直交通工具，對(duì)其數(shù)量的配置、控制方式及有關(guān)參數(shù)的選定將直接影響建筑物的一次投資，一般電梯投資約占建筑物總投資的8％左右。在建筑物內(nèi)，恰當(dāng)?shù)剡x用電梯的臺(tái)數(shù)、容量、運(yùn)行速度、控制方式非常重要，

而建筑物內(nèi)的電梯一經(jīng)選定和安裝使用就幾乎成了永久的事實(shí)，以后若想增加或改型，其難度是很大的，甚至是不可能的。因此，在設(shè)計(jì)中自開始起就對(duì)電梯的配置應(yīng)予以充分得了解和重視。08.03.

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8低速く1m/S多層住宅中速1—2m/S15層左右高速2—5m/S30層左右

超高速5m/S以上50層以上電梯速度與適用的建筑物高度電梯的速度由米/秒（m/s）來表示，現(xiàn)在按標(biāo)準(zhǔn)速度分為四個(gè)級(jí)別。日本三菱12m/s超高速電梯對(duì)現(xiàn)代電梯的認(rèn)識(shí)與了解08.03.

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9乘客住宅載重醫(yī)用觀光電梯按使用的場合分類08.03.

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10序號(hào)名稱、代號(hào)用途與特點(diǎn)1乘客電梯TK為運(yùn)送乘客而設(shè)計(jì)的電梯，必須有十分可靠的安全裝置。要求安全舒適，裝飾新穎美觀，載客人數(shù)8—21人。2載貨電梯TH用于運(yùn)送貨物，通常有人伴隨的電梯。要求結(jié)構(gòu)牢固安全性好，轎廂的容積較大，速度一般在1m/s

以內(nèi)。3客貨兩用電梯TL主要運(yùn)送乘客，但也可以運(yùn)送貨物。與客梯區(qū)別在于轎廂裝飾結(jié)構(gòu)簡單，一般為低速，所以也稱服務(wù)梯。4病床電梯TB為運(yùn)送醫(yī)院病人及其病床而設(shè)計(jì)的電梯，其轎廂具有窄而長的特點(diǎn)，常要求前后貫通開門，對(duì)運(yùn)行穩(wěn)定性要求較高，有專職司機(jī)。5住宅電梯TZ供居民住宅樓使用的電梯，也可運(yùn)送家用物件和生活用品。6雜物電梯TW運(yùn)送一些輕便的物品、食品等，不允許人員進(jìn)入電梯（如餐飲用傳菜梯）。7船用電梯TC在船舶上供船員及乘客上下使用的提升設(shè)備，能在船舶的搖晃中正常工作。8觀光電梯TG是一種轎廂壁透明、供乘客觀光的電梯。9汽車電梯TQ運(yùn)送汽車的電梯，其特點(diǎn)是大轎廂、大載重量，常用于立體停車場及車庫。10其他電梯用作專業(yè)用途的電梯，如礦井電梯、建筑工程電梯、防爆電梯。電梯按用途分類08.03.

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11控制柜開門機(jī)轎門轎廂導(dǎo)軌隨行電纜導(dǎo)軌撐架層門補(bǔ)償鏈（纜）補(bǔ)償鏈（纜）導(dǎo)向裝置緩沖器對(duì)重裝置對(duì)重導(dǎo)軌轎架限速器曳引輪電梯六大系統(tǒng)導(dǎo)向系統(tǒng)曳引系統(tǒng)門系統(tǒng)電氣控制系統(tǒng)安全保護(hù)系統(tǒng)轎廂對(duì)重垂直電梯六大系統(tǒng)08.03.

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12電梯上行限位開關(guān)電梯上行強(qiáng)迫減速開關(guān)電梯轎廂電梯安全鉗電梯對(duì)重電梯廳門電梯外呼按鈕電梯現(xiàn)行強(qiáng)迫減速開關(guān)電梯下行限位開關(guān)電梯下行極限開關(guān)電梯井道電梯開關(guān)門機(jī)構(gòu)電梯轎門門保護(hù)裝置安全觸板或光幕電梯轎廂地坎電梯的結(jié)構(gòu)與功能08.03.

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13電梯的內(nèi)選與外呼按鈕電梯轎箱內(nèi)內(nèi)選按鈕電梯外呼按鈕08.03.

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14安全鉗功能：保證電梯安全使用，防止一切危及人身安全的事故發(fā)生的保護(hù)系統(tǒng)。限速器緩沖器門鎖五大保護(hù)系統(tǒng)極限開關(guān)電梯五大安全保護(hù)系統(tǒng)08.03.

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15電梯五大安全保護(hù)之一限速器限速器：當(dāng)電梯的運(yùn)行速度超過額定速度一定值時(shí)，動(dòng)作制動(dòng)器，若轎廂繼續(xù)加速，則動(dòng)作安全鉗，強(qiáng)制制停電梯。設(shè)在電梯機(jī)房的限速器設(shè)在電梯機(jī)房的限速器08.03.

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16電梯五大安全保護(hù)之二安全鉗FW-13MX型漸進(jìn)式安全鉗結(jié)構(gòu)圖1-安全鉗座 4-導(dǎo)向件 7-滾柱調(diào)整墊塊提拉桿拉緊螺栓

8-楔塊U型彈簧

9-導(dǎo)向板安全鉗08.03.

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17電梯限速器與安全鉗的聯(lián)動(dòng)電梯限速器—安全鉗聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)是電梯驗(yàn)收檢驗(yàn)和定期檢驗(yàn)都必做的一項(xiàng)重要試驗(yàn),

要求轎廂均勻布置相應(yīng)載荷,

在機(jī)房人為動(dòng)作限速器,

操縱電梯以平層或檢修速度向下運(yùn)行,

使限速器電氣開關(guān)動(dòng)作。然后短接限速器與安全鉗電氣開關(guān),

使限速器鋼絲繩制動(dòng)進(jìn)而提拉安全鉗裝置,

夾緊導(dǎo)軌,

將轎廂制停。簡要說就是：人為動(dòng)作限速器，短接限速器和安全鉗電氣開關(guān)，用檢修速度往下開，限速器鋼絲繩會(huì)提拉轎廂安全鉗，剎住轎廂，合格。電梯轎廂安全鉗08.03.

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18電梯五大安全保護(hù)之三門鎖電梯層門的開與關(guān),是通過安裝在轎門上的開門刀片來實(shí)現(xiàn)的。每個(gè)層門都裝有一把門鎖。層門關(guān)閉后,門鎖的機(jī)械鎖鉤嚙合,同時(shí)層門與轎門電氣連鎖觸頭閉合,電梯控制回路接通,此時(shí)電梯才能啟動(dòng)運(yùn)行。08.03.

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19電梯五大安全保護(hù)之四極限開關(guān)SDS:強(qiáng)迫減速開關(guān)ULS/DLS:運(yùn)行限位開關(guān)FLS:終端極限開關(guān)下極限開關(guān)位置上極限開關(guān)位置電梯底坑漲繩輪下極限08.03.

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20緩沖支撐板柱桿油缸柱塞柱塞套擋油蓋電梯緩沖器作用：將沖擊動(dòng)能轉(zhuǎn)化為熱能消耗掉。緩沖器過程平穩(wěn)，適用各種速度電梯。液壓緩沖器彈簧緩沖器電梯五大安全保護(hù)之五緩沖器08.03.

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21電梯鋼絲繩08.03.

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22電梯鋼絲繩的作用08.03.

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23現(xiàn)代建筑對(duì)電梯的需求08.03.

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24按電梯機(jī)房分類（有機(jī)房）有機(jī)房電梯（蝸輪蝸桿傳動(dòng)曳引機(jī)）優(yōu)點(diǎn)：①

空間大，維修操作方便。②

轎廂放人，手動(dòng)盤車操作方便。缺點(diǎn)：①

體積大，占用建筑物空間，增加建筑成本②

噪音大，機(jī)房曳引機(jī)噪音一般不低于60dB③

易磨損，傳動(dòng)效率低，一般在在67—78之間。④

變速箱需要潤滑油，維護(hù)工作量大易污染等缺點(diǎn)。⑤

相對(duì)小機(jī)房和無機(jī)房電梯而言，業(yè)主購房時(shí)的公攤面積多。08.03.

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25無機(jī)房電梯：（分曳引機(jī)和控制柜上置式以及曳引機(jī)和控制柜下置式）優(yōu)點(diǎn)：① 節(jié)省大量的設(shè)計(jì)和建筑成本。② 與傳統(tǒng)電梯相比，一臺(tái)無機(jī)房電梯可節(jié)約電能60，且無需耗用齒輪油。③ 驅(qū)動(dòng)主機(jī)和限速器與有機(jī)房電梯受力工況相同以及控制柜調(diào)試維修方便。④ 通力電梯公司上置式曳引電梯，能有效避免由于樓內(nèi)跑水而造成的電梯水浸事故。通力無機(jī)房電梯日立無機(jī)房電梯按電梯機(jī)房分類（無機(jī)房）08.03.

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26井道內(nèi)限速器鋼絲繩終端井道內(nèi)曳引機(jī)廳門外控制柜無機(jī)房電梯的整體結(jié)構(gòu)08.03.

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27無機(jī)房電梯缺點(diǎn)：① 電梯額定載重量、額定速度和最大提升高度受驅(qū)動(dòng)主機(jī)外形尺寸制約，提升高度受限制。② 在放人緊急盤車時(shí)，操作較為復(fù)雜和困難。③ 日立電梯公司下置式（無機(jī)房）曳引機(jī)容易被水浸泡，底坑必須設(shè)置積水坑和排水設(shè)施。④ 底坑潮濕環(huán)境易使下置式曳引設(shè)備銹蝕受損。通力無機(jī)房電梯日立無機(jī)房電梯按電梯機(jī)房分類（無機(jī)房）08.03.

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28目前無機(jī)房電梯主要運(yùn)用電梯停靠的層站數(shù)較少如2～5層的裙樓，或因種種原因無法設(shè)置機(jī)房的場合。無機(jī)房電梯各主要大廠的載重只能做到600～1000kg，速度1.0～1.75m/s，最高不超過16層/站。16321無機(jī)房梯轎廂對(duì)重?zé)o機(jī)房電梯的應(yīng)用范圍08.03.

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29按電梯機(jī)房分類（小機(jī)房）小機(jī)房電梯的優(yōu)點(diǎn)：①

小機(jī)房電梯（采用永磁同步曳引機(jī)）相對(duì)于大機(jī)房電梯而言，可節(jié)省一部分建筑建空間，降低建安成本。②

相對(duì)于無機(jī)房電梯，小機(jī)房電梯維修起來更方便。③

理想的電梯系統(tǒng)應(yīng)具有節(jié)能環(huán)保、安全舒適、運(yùn)行平穩(wěn)、低噪聲、低振動(dòng)等特點(diǎn)，無齒輪永磁同步小機(jī)房電梯基本能滿足這些要求。08.03.

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30永磁同步小機(jī)房電梯永磁同步無齒輪電梯的特點(diǎn)：①

機(jī)房噪音低，由于電梯轉(zhuǎn)速很低，又無齒輪傳動(dòng)噪音，加之采用進(jìn)口高精度軸承，使機(jī)房噪音明顯下降。②

電梯震動(dòng)小，在曳引機(jī)設(shè)計(jì)中，為了減少電機(jī)轉(zhuǎn)矩脈震，采取了多種有效的技術(shù)措施，使曳引機(jī)運(yùn)行非常平穩(wěn)，同時(shí)沒有齒輪扭輾，固此運(yùn)行更加平穩(wěn)。③

節(jié)能（節(jié)電）效果明顯，因沒有了機(jī)械傳動(dòng)損耗,運(yùn)載效率可達(dá)98％，與傳統(tǒng)的有齒輪電梯相比至少節(jié)能40％。④

功率因數(shù)高，電網(wǎng)潔凈利于環(huán)保，電機(jī)不需要?jiǎng)?lì)磁繞組，屬同步運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)電網(wǎng)沒有諧波污染，屬環(huán)保型。08.03.

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31載重量㎏及轎廂最大有效面積㎡優(yōu)缺點(diǎn)有機(jī)房（主機(jī)和控制部分在井道上部單獨(dú)一個(gè)房間）無機(jī)房（主機(jī)和控制部分安裝于井道頂部及頂層）小機(jī)房（主機(jī)安裝于井道上部單獨(dú)一個(gè)房間，其空間滿足于維修空間，多屬于非標(biāo)梯）永磁同步電梯（目前應(yīng)用于有機(jī)房、無機(jī)房、小機(jī)房電梯）630㎏1、空間大，維修操作方便；2、轎廂放人，手動(dòng)盤車操作方便（轎廂可上下移動(dòng)）1、機(jī)房噪音低2、電梯震動(dòng)小，運(yùn)行非常平穩(wěn)，3、節(jié)能（節(jié)電）效果明顯，因沒有了機(jī)械傳動(dòng)損耗,運(yùn)載效率可達(dá)98％，與傳統(tǒng)的有齒輪電梯相比至少節(jié)能40％4、功率因數(shù)高，電網(wǎng)潔凈利于環(huán)保，1.66㎡1、節(jié)省大量的設(shè)計(jì)（9人）和建筑成本節(jié)約空間；多采用永磁同步優(yōu)點(diǎn)2、與傳統(tǒng)電梯相也曳引機(jī)，能耗800㎏比，一臺(tái)無機(jī)房電低1.9㎡梯可節(jié)能60%，且（11人）無需用油1000㎏2.4㎡（13人）缺點(diǎn)1、體積大，占用建筑物空間，增加建筑成本2、變速箱需要潤滑油，易污染等缺點(diǎn)不易維修；更換零部件價(jià)格高；電梯困人時(shí)，靠對(duì)重自身帶動(dòng)轎廂只能向上移動(dòng)轎廂；相對(duì)于無機(jī)房電梯，小機(jī)房電梯維修起來更方便；不同曳引機(jī)電梯的優(yōu)缺點(diǎn)08.03.

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32特點(diǎn)有機(jī)房小機(jī)房無機(jī)房曳引機(jī)上置曳引機(jī)下置在管項(xiàng)目星園、

青青（日立）萬科城（永磁同步曳引機(jī)，為小機(jī)房設(shè)備）假日、西ft（通力）紫臺(tái)、四季（日立）說明維修方便,占用空間大,

傳動(dòng)效率低,能耗大，曳引機(jī)需定期更換齒輪油。具有節(jié)能、環(huán)保、省資源、維修方便等特點(diǎn)，曳引機(jī)不需加油。占用空間小,提升高度受限制,一旦發(fā)生跑水可減少由此造成的損失，曳引機(jī)不需加油。通風(fēng)不良,易造成部件腐蝕,一旦發(fā)生跑水易被水浸，曳引機(jī)不需加油。優(yōu)點(diǎn)維修操作方便手動(dòng)盤車操作簡單。1、節(jié)省建筑空間2、節(jié)能、環(huán)保、省資源3、緊急情況下移動(dòng)轎廂方便1、節(jié)省建筑成本；2、與傳統(tǒng)電梯相比，節(jié)能60%；3、上置式曳引機(jī)能夠有效減少由于樓內(nèi)跑水而造成的電梯部件損壞程度。(如西ft

假日)缺點(diǎn)1、占用體積大(影響建筑物美觀)；2、噪音大；3、易磨損、傳動(dòng)效率低；4、易污染)等缺點(diǎn)相對(duì)傳統(tǒng)有機(jī)房和無機(jī)房而言基本上沒有缺點(diǎn)1、提升高度受限，一般不超過60米2、緊急盤車操作復(fù)雜；3、下置式曳引機(jī)容易被水浸泡，底坑設(shè)置積水坑，對(duì)底坑設(shè)備損毀嚴(yán)重（主要表現(xiàn)不通風(fēng)，部件易銹蝕）北京物業(yè)對(duì)電梯選型方面的經(jīng)驗(yàn)08.03.

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33電梯緊急呼叫對(duì)講、監(jiān)控鏡頭是否完善，轎箱通風(fēng)是否良好？電梯的井道底坑是否防水，消防梯底坑是否可以排水；電梯機(jī)房、電梯廳入口是否能防止水倒灌；供貨安裝維保合同是否完備？備用零件，備用工具是否收集？電梯機(jī)房是否便于維修電梯，通風(fēng)降溫設(shè)施條件是否良好？關(guān)注竣工驗(yàn)收，確保設(shè)備及時(shí)進(jìn)行接管驗(yàn)收。物業(yè)公司前期介入時(shí)對(duì)電梯選型的關(guān)注點(diǎn)08.03.

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34用于電梯井道排水的集水井，其排水裝置不能超過底坑地面，用于整座大樓或非電梯本身排水的集水井不能設(shè)置電梯底坑，底坑不得漏水或滲水。排水物業(yè)采取的補(bǔ)救措施電梯底坑沒有排水設(shè)施設(shè)計(jì)有排水設(shè)施電梯底坑的排水問題08.03.

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35空氣傳導(dǎo)：通過樓板、墻壁、電梯機(jī)房門直接傳到住戶室內(nèi)，或先傳到樓梯廊道再傳至住戶室內(nèi)。固體傳導(dǎo):通過電梯井道或機(jī)房結(jié)構(gòu)傳到住戶室內(nèi)。往往固體傳導(dǎo)由于結(jié)構(gòu)不能更改，后期進(jìn)行噪音處理幾乎不可能，所以需在設(shè)計(jì)中引起足夠重視。與電梯噪音相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)要求GBJY18-88《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》的3.3.4條規(guī)定：“廚房、廁所、電梯機(jī)房不得設(shè)計(jì)在臥房與起居室的上層，亦不得將電梯與起居室相鄰布置?！痹O(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)規(guī)避電梯噪音擾民的途徑08.03.

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36電梯轎廂內(nèi)飾采用玻璃材質(zhì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)為追求美觀，將轎廂四壁內(nèi)飾設(shè)計(jì)為玻璃材質(zhì)而造成質(zhì)監(jiān)局不發(fā)合格證形成遺留問題后，地產(chǎn)不得已在轎廂內(nèi)壁玻璃上粘貼防爆膜。08.03.

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37轎廂機(jī)房底坑（檢修時(shí)）轎頂（檢修時(shí)）監(jiān)控中心電梯機(jī)房內(nèi)電梯轎箱內(nèi)總監(jiān)控室電梯三方對(duì)講電梯五方對(duì)講功能08.03.

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38電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)；機(jī)房原有降溫方式機(jī)房擬改降溫方式電梯耗能電阻電梯機(jī)房的自然通風(fēng)與節(jié)能選型08.03.

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392011年電梯運(yùn)行電費(fèi)達(dá)27%辦公室電費(fèi),355873.84,

6%中水處理電費(fèi),車庫電費(fèi),788204.66,

14%總供配電系統(tǒng)電費(fèi),51011.22,

1%消防設(shè)備電費(fèi),6064.19,

0%監(jiān)控、報(bào)警設(shè)備用電費(fèi),

183436.9,

3%其他設(shè)施電費(fèi),29568,

1%污水處理電費(fèi),77900.68,

1%水景觀電費(fèi),80200.09,

1%綠化用電,

1630.08,0%保潔用電,

5363.07,0%室外公共照明電費(fèi),519337.61,

9%上下水泵電費(fèi),570380.39,

10%室內(nèi)公共照明電費(fèi),301667.64,

5%空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備電費(fèi),31023.14,

1%電梯運(yùn)行電費(fèi),1470181.98,

27%42134.54,

1%熱力站電費(fèi),338388.66,

6%食堂電費(fèi),425775.96,

8%員工宿舍電費(fèi),260087.39,

5%電梯運(yùn)行電費(fèi)占27%08.03.

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40電梯的能耗與節(jié)電措施電梯能耗主要表現(xiàn)在電能，其次是油耗。據(jù)中國電梯協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)，除臺(tái)灣、港澳地區(qū)外，2009年我國31個(gè)省市電梯的擁有量為117萬臺(tái)，每1100人擁有一部電梯，而全球平均水平為700—750人/部電梯，發(fā)達(dá)國家200人/部電梯，隨著我國現(xiàn)代化進(jìn)程和住宅電梯應(yīng)用的普及，電梯市場每年將以20左右的速度在增長。根據(jù)實(shí)際測算統(tǒng)計(jì)，每部電梯根據(jù)其梯型、層站數(shù)量、運(yùn)行頻次等因素，每天的耗電量為50—150KWh（度）之間，每年的耗電量約297.7億度，相當(dāng)于大亞灣核電站2.5年的發(fā)電量。電梯齒輪油每2至3年需更換一次，每次更換按18升/臺(tái)計(jì)算，所需費(fèi)用約650元。取消自動(dòng)返回基站功能（自動(dòng)歸首），節(jié)電達(dá)18—20。08.03.

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41電梯1、同一項(xiàng)目內(nèi)統(tǒng)一電梯品牌型號(hào)。2、少選用無機(jī)房電梯，不選用曳引機(jī)下置式無機(jī)房電梯，建議使用小機(jī)房電梯（永磁同步）。3、選用節(jié)能型電梯或配置電梯電能回饋器。有機(jī)房電梯配有機(jī)房通風(fēng)降溫設(shè)施，必要的地區(qū)安裝降溫空調(diào)等，并可單獨(dú)計(jì)量電費(fèi)。電梯基坑有排水設(shè)施。并有水位報(bào)警信號(hào)裝置并將報(bào)警信號(hào)傳送至指揮中心內(nèi)。電梯基坑設(shè)有垂直爬梯和照明燈具。電梯控制電源采用雙電源供電。電梯機(jī)房地面刷油漆。緊鄰臥室、書房等的電梯井有隔音措施。電梯配置五方通話系統(tǒng)。（轎廂、地坑、電梯機(jī)房&IP柜、轎頂、監(jiān)控中心）安裝單獨(dú)計(jì)量電表，計(jì)量方式與供電局收費(fèi)計(jì)量方式相同物業(yè)公司前期介入時(shí)對(duì)電梯選型的關(guān)注點(diǎn)08.03.

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42樓宇大堂門打開電梯自動(dòng)前往迎接電梯到達(dá)基站后，自動(dòng)登陸所住樓層乘坐電梯到達(dá)樓宇大堂門口訪客刷身份證或呼叫業(yè)主大堂門打開電梯自動(dòng)前往迎接電梯只開放對(duì)應(yīng)被訪層權(quán)限按被訪樓層號(hào)乘坐電梯到達(dá)業(yè)主家業(yè)主確認(rèn)開門業(yè)主 訪客樓棟出入口身份驗(yàn)證 小區(qū)出入口身份確認(rèn)小區(qū)每個(gè)單元的電梯，設(shè)置人臉、身份證識(shí)別、對(duì)講呼叫聯(lián)動(dòng)電梯控制系統(tǒng)。居室住戶門多次認(rèn)證１ 多重保障小區(qū)出入口認(rèn)證２電梯電梯聯(lián)動(dòng)控制高端項(xiàng)目的電梯在安全識(shí)別中的作用08.03.

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43物業(yè)公司對(duì)電梯管理的要點(diǎn)08.03.

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44序號(hào)法規(guī)名稱內(nèi)容備注1《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》電梯制造與安裝安重要：可結(jié)合《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》中的內(nèi)容，列出前期全規(guī)范.doc介入及驗(yàn)收提供了規(guī)范要求。2《電梯技術(shù)條件》電梯技術(shù)條件.doc其中有一些指標(biāo)，如噪聲指標(biāo)等可以關(guān)注一下。3《電梯試驗(yàn)方法》電梯試驗(yàn)方法.doc對(duì)于電梯一些指標(biāo)的檢測，但指標(biāo)數(shù)據(jù)是否符合要求需要參考相關(guān)國標(biāo)。4《電梯制造與安裝安全規(guī)范》電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范.5《電梯用鋼絲繩-

國標(biāo)》DOC電梯用鋼絲繩.pdf6《電梯曳引機(jī)-1992》電梯曳引機(jī)-1992.pdf電梯管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)08.03.

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45序號(hào)法規(guī)名稱內(nèi)容備注1《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》電梯安裝監(jiān)督檢驗(yàn)及定期檢驗(yàn)規(guī)程.do明確安全管理要求和懲罰辦法2《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范.doc重要：了解該驗(yàn)收規(guī)范對(duì)前期介入電梯部分的內(nèi)容有很大參考作用。3《電梯安裝監(jiān)督檢驗(yàn)及定期檢驗(yàn)規(guī)程》特種設(shè)備安全監(jiān)察條例.doc重要：對(duì)電梯后期檢驗(yàn)過程中的檢驗(yàn)條件作出了明確要求。電梯設(shè)備維保與監(jiān)控的依據(jù)08.03.

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46在電梯井道內(nèi)體驗(yàn)特種設(shè)備安全的重要性08.03.

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47電梯專業(yè)維保工作的重要性08.03.

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48電梯保養(yǎng)工作程序1、編制電梯保養(yǎng)計(jì)劃2、按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)3、按電梯保養(yǎng)記錄表4、填寫《電梯保養(yǎng)維修報(bào)告書》與用戶確認(rèn)5、操作人員根據(jù)作業(yè)類別填寫操作指示書記錄6、保養(yǎng)站長確認(rèn)7、物業(yè)管理處存檔08.03.

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49N

O

.種類項(xiàng) 目月月月月月月月月月月月1●主機(jī)、機(jī)房、限速器、控制屏清潔、除塵。2●電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)機(jī)拆除、清潔3●導(dǎo)油槽、曳引機(jī)減速箱油量檢查及補(bǔ)充4●控制屏散熱風(fēng)扇檢查及清潔5●曳引機(jī)及電機(jī)軸承、限速器、反繩輪潤滑檢查注(每年必須注一次黃油）油6●變頻器的檢查及清潔7●選層器動(dòng)靜觸頭、傳動(dòng)鏈清潔檢查及調(diào)整

8●長、短站起動(dòng)舒適感、減速平層檢查確認(rèn)9●廳外按鈕及指示燈、指層燈確認(rèn)檢查10●轎廂急停開關(guān)確認(rèn),轎內(nèi)指層、內(nèi)指令檢查11●轎廂照明檢查，轎廂、光管罩清潔12●轎頂照明、井道照明的檢查13●轎頂及風(fēng)扇檢查和清潔14●轎門系統(tǒng)(包括轎門導(dǎo)軌)清潔及潤滑15●廳門導(dǎo)軌檢查，打磨去銹清潔16●鋼片帶裝置及油氈加油（毛氈磨損檢查更換）17●導(dǎo)軌潤滑檢查，油盅油量補(bǔ)充18●井道門頭、撐架、踏板邊、圈梁清潔19●底坑、底坑設(shè)施及緩沖器清潔、油量檢查補(bǔ)充電梯保養(yǎng)工作內(nèi)容記錄08.03.

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50影響及危害油盅油量過少或是油毯未緊貼導(dǎo)軌面，會(huì)導(dǎo)致導(dǎo)軌潤滑不良，容易生銹，從而加速導(dǎo)靴的磨損，影響電梯運(yùn)行舒適感轎廂導(dǎo)軌油盅的油量不足，已明顯＜2/3。工藝要求按照

GY0033-08《垂直電梯保養(yǎng)手冊(cè)》1、主、副軌油盅油量均應(yīng)大于油盅容量的2/3，一般為油盅容量的3/4，且不應(yīng)超過導(dǎo)油繩夾緊裝置；2、應(yīng)采用

N46

導(dǎo)軌油，不能使用主機(jī)油或其他粘稠度高的潤滑油，因?yàn)檎吵矶雀叩挠蜁?huì)使導(dǎo)軌不容易吸上油；3、油盅油毯應(yīng)緊貼導(dǎo)軌面，如左圖示，導(dǎo)油繩夾緊裝置應(yīng)露出油面。轎廂、對(duì)重導(dǎo)軌潤滑油盒有兩標(biāo)準(zhǔn)08.03.

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51電梯鑰匙管理的重要性防止掉下機(jī)房必須上鎖指揮中心保留一套鑰匙（廳門鑰匙、機(jī)房鑰匙），在緊急狀態(tài)下經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)登記使用電梯駐場維保人員一套鑰匙，維修組具有電梯（特種設(shè)備職業(yè)資格）者，持有一套鑰匙，其它電梯鑰匙一律封存。請(qǐng)參照公司體系文件《電梯鑰匙管理操作指引》（新版）。指揮中心應(yīng)張貼“電梯鑰匙使用管理辦法”。08.03.

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52特別要求：定期進(jìn)行電梯應(yīng)急救援演習(xí)演練（北京市規(guī)定：每年不低于2次，間隔不能超過半年），認(rèn)真填寫演練記錄以備特種設(shè)備檢測部門檢查驗(yàn)證。電梯安全管理要求08.03.

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53電梯發(fā)生困人后安全解救（放人）程序08.03.

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541、由電梯維保單位配備；2、要求：干凈、整潔、無破損。電梯保養(yǎng)時(shí)提示性圍擋標(biāo)識(shí)08.03.

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55為使電梯箱體整潔、美觀采用暗裝求助電話，根據(jù)操作盤的情況確定安裝位置。正確錯(cuò)誤規(guī)范電梯轎箱內(nèi)標(biāo)識(shí)08.03.

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56張貼電梯年檢合格證彩色復(fù)印件北京物業(yè)對(duì)電梯設(shè)備標(biāo)識(shí)的規(guī)范與要求08.03.

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57為使電梯箱體整潔、美觀采用暗裝求助電話，根據(jù)操作盤的情況確定安裝位置。集團(tuán)CI對(duì)電梯設(shè)備標(biāo)識(shí)的規(guī)范與要求08.03.

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58質(zhì)監(jiān)局特檢所每年對(duì)電梯的年檢檢測上限開關(guān)檢測門機(jī)構(gòu)08.03.

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59對(duì)電梯安全觸板/門刀/稱重/監(jiān)控/通訊的檢測設(shè)置在電梯轎底的超重感應(yīng)器門刀轎廂監(jiān)控探頭安全觸板08.03.

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60萬科企業(yè)與日立電梯戰(zhàn)略合作電梯戰(zhàn)略合作協(xié)議協(xié)議編號(hào)：VKGC-

CGXY-

2010-

04-

1

萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱甲方）地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路

33

號(hào)

萬科中心電話：0755-

25606666 傳真：0755-

25531696日立電梯（中國）有限公司

（以下簡稱乙方）地址：廣州市天河區(qū)黃埔大道西100

號(hào)富力盈泰廣場

B

塔23樓電話：020-

38066638 傳真：020-

39908008萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱萬科集團(tuán)）代表需方通過對(duì)供應(yīng)商的篩選，確定乙方為萬科集團(tuán)電梯戰(zhàn)略供應(yīng)商之一。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律規(guī)定，遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，雙方就萬科集團(tuán)電梯戰(zhàn)略采購，后期維修保養(yǎng)事項(xiàng)協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。第一條

合作內(nèi)容供方是指乙方及其下屬公司，或經(jīng)過乙方授