“某某國際紅酒會”開幕儀式方案公關方案建議

“某某國際紅酒會”開幕儀式

公關方案建議九月案目錄公關目標1主題定位2活動規(guī)劃3傳播規(guī)劃4目標解析品牌傳播通過媒體傳播強化權威紅酒交易平臺和紅酒鑒賞平臺地位，在大眾心目中樹立“某某國際紅酒會”品牌形象?；顒幽繕虽N售促進

增加政府VIP客戶和全國經(jīng)銷商對“某某國際紅酒會”和亞洲最大紅酒保稅倉的實力認知，達到促進銷售理解的目的?！拔锶A天成杯享醇釀”

中國最大紅酒交易展示區(qū)某某國際紅酒會開幕儀式活動主題建議主題解析

品味生活，醇香感受天然釀造，有助健康權威平臺，主流影響揭幕儀式受眾進場安排1第一受眾：進口商及采購商主要參與方式——紅酒體驗及專人業(yè)務代表介紹、酒倉參觀2第二受眾：中外官員及媒體主要參與方式——體驗、揭幕儀式、酒倉參觀3第三受眾：經(jīng)銷商主要參與方式——體驗及業(yè)務代表介紹、酒倉參觀時間：14：00－15：50準備工作：1、介紹人員、禮儀就位；2、專題片及音響準備3、體驗用紅酒等相關物料準備紅酒會揭幕儀式流程解析進口商體驗環(huán)節(jié)音樂及簽到準備政府及媒體揭幕儀式經(jīng)銷商體驗環(huán)節(jié)活動結束晚宴出發(fā)備注：全體工作人員培訓和音響、視頻調(diào)試、彩排等，建議在活動前一天下午及活動當天上午進行時間：16：00－16：30體驗流程：1、門口嘉賓簽到；2、業(yè)務人員陪同專題片觀看；3、紅酒體驗；4、酒倉參觀（專人指引）；時間：16：00－16：30體驗流程：1、門口嘉賓簽到；2、業(yè)務人員陪同專題片觀看；3、紅酒體驗；4、酒倉參觀（專人指引）；時間：16：30－17：00揭幕儀式流程：1、門口嘉賓簽到；2、專題片觀看及紅酒體驗；3、主持人邀請相關政府官員、澳洲總領事、某總上臺共同以按鈕的形式揭幕；4、酒倉參觀（專人指引）；時間：16：00－16：30接送安排：按照入場的三批嘉賓，在分批進行活動后，安排2－3輛大巴進行輪流接送前往晚宴地點；揭幕環(huán)節(jié)設計

主持人邀請吳應元先生、澳洲總領事、番禺政府官員三方代表共同上臺，共同按動預先準備在臺上的啟動按鈕，隨著按鈕的按下，花炮響起，同時原遮隔保稅倉和大廳的紅布上升，保稅酒倉燈光齊放，通過玻璃展現(xiàn)酒倉全景，營造整個揭幕儀式的高潮部分。開幕式嘉賓禮品套裝建議紅酒手冊（包括紅酒文化提煉、紅酒與健康、紅酒搭配技巧、某某紅酒會和紅酒保稅倉服務范圍、優(yōu)勢等）紅酒歷史及保稅倉介紹光盤小瓶裝體驗紅酒（根據(jù)嘉賓類型和級別進行分類）晚宴流程四大亮點解析層層遞近，營造高潮紅酒慈善拍賣國際紅酒權威進行紅酒與健康講解領導致辭體現(xiàn)活動主旨和影響專業(yè)紅酒師搭配講解與互動開場表演——電聲小提琴

以電聲小提琴的優(yōu)雅和時尚感覺，在一開場就充分吸引與會者關注。專業(yè)紅酒師進行紅酒知識介紹及現(xiàn)場互動小游戲介紹紅酒知識建議：紅酒分類特點介紹、日常搭配技巧、紅酒賞析技巧、最佳飲用時段、儲存注意事項等。現(xiàn)場互動小游戲建議：紅酒分類鑒賞游戲（將之前所說不同類型的紅酒分別盛放，邀請重要嘉賓上臺按照紅酒特點進行品嘗和辨別）紅酒知識提問及搶答（紅酒師就之前所介紹的知識進行提問，與會嘉賓可進行現(xiàn)場搶答，參與者贈送小禮物）國際紅酒權威進行關于紅酒與健康講座

邀請來自澳洲紅酒學校的國際紅酒權威專家杰夫教授上臺，從人體健康的角度系統(tǒng)講解紅酒的天然成分優(yōu)勢，以及對人體作用如抗氧化、心血管疾病的輔助和預防功效等方面，結合ppt的生動演示，讓在座嘉賓充分認識紅酒對人體健康的促進作用。紅酒慈善拍賣

為展現(xiàn)與會嘉賓與紅酒愛好階層的高尚品味和社會責任感，特地在活動現(xiàn)場進行慈善拍賣，作為整個晚宴的壓軸高潮，將拍賣的紅酒（建議為3－5支）款項作為慈善捐贈用途，更有助于提升整個活動的品味和意義。表演介紹背景音樂邀請市內(nèi)優(yōu)秀弦樂隊現(xiàn)場演奏，在用餐時間為晚宴助興，讓現(xiàn)場嘉賓度過一段輕松滿足的用膳時間……傳播策略思路——行業(yè)影響度提升快遞提升某某國際紅酒會及保稅倉業(yè)內(nèi)影響力提升背景：國內(nèi)進口紅酒代理行業(yè)缺乏醒目而具有強烈品牌個性的領導品牌。建議提升角度：利用本次某某國際紅酒會揭幕儀式，將紅酒會與天純酒業(yè)所倡導的進口紅酒代理規(guī)模品牌經(jīng)營理念和紅酒消費及體驗方式在業(yè)內(nèi)的影響力提升，塑造某某國際紅酒會及天純酒業(yè)引領國內(nèi)進口紅酒代理行業(yè)發(fā)展，紅酒文化倡導者的權威形象。快遞打造具有具有優(yōu)雅紅酒文化倡導印象將普通的開幕活動從時尚、品味角度打造為優(yōu)雅紅酒文化體驗的盛會。打造某某紅酒會及天純酒業(yè)進口紅酒文化體驗先驅形象。傳播策略思路——打造紅酒文化先驅印象

建議在活動結束后，制作專題片延伸后續(xù)傳播，讓與會嘉賓以及更多沒有出席活動的目標受眾，都充分感受到某某國際紅酒會及紅酒保稅倉的品牌和文化魅力！專題片內(nèi)容建議整體風格大氣、時尚，體現(xiàn)某某紅酒會及天純酒業(yè)鮮明的品牌理念和產(chǎn)品理念。除活動現(xiàn)場精美畫面剪輯外，特別增加對紅酒文化、歷史、某某紅酒會及天純酒業(yè)品牌理念及產(chǎn)品圖片，一氣呵成，更好的展現(xiàn)整體形象，吸引消費者。用途建議：品牌形象展示、代理終端播放、資料存檔、饋贈重點客戶活動剪輯＋品牌理念＋產(chǎn)品宣傳傳播策略讓不同的媒體說不同的聲音！針對不同的媒體特性，分為兩個層次進行差異化傳播，實現(xiàn)傳播效果最大化：時尚媒體：全面塑造優(yōu)雅紅酒文化形象，吸引更多消費關注！行業(yè)（食品）媒體：從行業(yè)的角度剖析某某國際紅酒會及亞洲最大紅酒保稅倉的地位及影響力！以行業(yè)類媒體擴大品牌形象及品牌影響力！以時尚生活類媒體，緊貼目標消費者，吸引品牌關注，拉動銷售！傳播角度建議媒體類型傳播角度建議時尚媒體

物華天成，杯享醇釀——某某國際紅酒會盛大開幕，打造紅酒文化體驗盛行業(yè)媒體

亞洲最大紅酒保稅倉及紅酒會落幕番禺天純酒業(yè)率先啟動進口紅酒代理規(guī)模營銷媒體邀請（媒體范圍及數(shù)量需待具體溝通后確定）建議邀請電視媒體范圍

南方電視臺《今日報道》

廣東電視臺經(jīng)濟新聞番禺電視臺深圳衛(wèi)視《第一時尚》媒體邀請（媒體范圍及數(shù)量需待具體溝通后確定）建議邀請平面媒體范圍時尚、生活類周末畫報、深圳特區(qū)報、深圳晚報、白金、城市畫報、新現(xiàn)代畫報等食品行業(yè)板塊羊城晚報、廣州日報、南方都市報、新快報、信息時報、中國經(jīng)濟導報、亞太經(jīng)濟時報、民營經(jīng)濟報、贏周刊等謝謝！

ⅩⅩ市ⅩⅩ小區(qū)改建項目

營銷/策劃綱要2004年8月至9月一、項目專案組成員

二、ⅩⅩ小區(qū)改造項目現(xiàn)階段工作建議

前言

通過我司對本項目及ⅩⅩ市場的初步了解，同時與發(fā)展商的溝通和交流基礎上。在現(xiàn)階段，貴司已緊鑼密鼓的工作了一段時間，針對目前開發(fā)工作的深入開展，我司作為專業(yè)的房地產(chǎn)策劃型銷售代理公司，站在開發(fā)營銷的角度上，從以下幾個方面向貴司提出工作建議，僅供貴司審議。

第一部分目前開發(fā)建設階段的各項工作內(nèi)容

一、我司協(xié)助發(fā)展商需要做的工作1、針對本項目的現(xiàn)狀，在已確定為酒店改造項目的前提下，邀請2～3家有酒店設計改造經(jīng)驗的專業(yè)建筑設計公司進行投標，讓他們作初步設計方案，貴司可在方案中盡快選擇一家設計公司，進入實質(zhì)性設計階段；

2、我司作為專業(yè)房地產(chǎn)策劃代理公司，可以從市場角度，向貴司及建筑設計公司提出建議，共同做好工作。具體建議內(nèi)容如下：（1）酒店的總體風格建議；（2）酒店內(nèi)套房、標間、商務間的套數(shù)配比，面積大小等；（3）四棟獨立建筑的相互關聯(lián)關系建議；（4）外部商業(yè)的建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)建議；（5）內(nèi)部商業(yè)和公建配套功能、數(shù)量、面積配比等；以上建議以促進銷售實現(xiàn)為主要目的，同時保證貴司對以后這些設施的合理使用和費用控制。

3、基于以上條件和要求，以實現(xiàn)順利銷售為標準，協(xié)助貴司挑選出優(yōu)秀合適的設計公司，建筑設計單位中標的標準如下：（1）設計方案風格獨特、合理、有創(chuàng)新性、有針對性（2）方案的可行性強，執(zhí)行力夠；（3）在原有建筑基礎上，在成本控制方面，要盡量控制建筑成本，減少給貴司帶來更大的成本投入；（4）酒店設計方案對將來營銷要帶來積極的影響。

二、酒店室內(nèi)外裝飾裝修工程設計公司及酒店環(huán)境藝術設計公司的確定。三、園林、景觀、景區(qū)規(guī)劃設計公司的確定。以上三個重要設計公司的確定是有機的、相統(tǒng)一的，要綜合起來考慮和工作，將三種側重不同方面的設計方案有機的相同一結合起來。四、由貴司工程部門就酒店專用物料和設備做出技術上的選擇，不用做具體的品牌確定，但需做檔次和規(guī)格確定，為銷售做準備。五、酒店管理公司的確定。針對酒店管理的各個方面為我們以后的管理工作和營銷工作做指導。

第二部分目前我司需要進行的工作

現(xiàn)階段而言，我司主要工作是以前期產(chǎn)品顧問和銷售準備工作為主，只有在產(chǎn)品類型、風格、經(jīng)營理念等各方面經(jīng)過充分的市場論證后有大的思路條件下，方可進入營銷理念和概念注入工作。針對前期產(chǎn)品建議和銷售準備階段，我司所要做的或協(xié)助貴司工作的內(nèi)容：一．

針對本綜合項目的風格、功能提出建議。二．協(xié)助貴司確定各個相關設計和服務公司。同時作為紐帶將貴司與各個相關合作設計公司緊密聯(lián)系起來。三．參與到各個設計公司的工作中去。在設計階段，就將營銷為本的思想注入設計中。建議設計人員從市場出發(fā)、從營銷出發(fā)，站在客戶的角度去進行設計和改造。四、進一步做深入的市場調(diào)查，確定符合市場需要的單價、總價，確定可行性的銷售價格。

五、售樓處的選址和設計風格的建議，就位置、車位、看房通道、圍板、外觀等各個方面提出建議，供設計公司參考。六、在確定規(guī)劃方案和園林景觀的前提下，確定模型制作和效果圖設計公司。七、投資回報計劃的計算和包裝。八、協(xié)助貴司進行按揭銀行的選擇，同時從銷售角度提出條件和要求。九、協(xié)助貴司確定符合要求的律師事務所。十、針對商業(yè)業(yè)態(tài)，以為銷售服務和銷售利潤最大化兩者兼容的角度，提出合理、可行性的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃建議。

第三部分營銷理念和宣傳推廣工作

一．以ⅩⅩ第一家產(chǎn)權式酒店為題材，進行市場導入。二．房地產(chǎn)的投資價值和概念的宣傳推廣，用數(shù)字和價值來吸引目標客戶。三．宣傳推廣工作的開展：包括宣傳計劃、費用、媒體選擇、活動內(nèi)容及安排以及軟文、硬廣的炒作造勢等等四、結合廣告公司制作出整套CI系統(tǒng)和樓書、海報、紙袋、小紀念品等全套銷售工具。

第四部分銷售執(zhí)行階段的工作

一．銷售計劃1．銷售周期及開盤階段的銷售目標；2．銷售價格體系的確定；3．現(xiàn)階段銷售價格表；4．銷售人員標準說辭的準備。二．銷售人員的組織和培訓工作。三、銷售人員進場開始銷售。

附：我司于本周提案內(nèi)容

提案主題：ⅩⅩ項目產(chǎn)品定位建議/市場定位及營銷推廣綱要性方案產(chǎn)品定位建議：以具有較大市場沖擊力的市場理念為核心，以產(chǎn)權酒店單體建筑的功能分區(qū)、商業(yè)業(yè)態(tài)定位為主市場定位綱要：通過詳盡的市場分析，確立目標客群主定位與產(chǎn)權式酒店和底商的價格定位（包括首付款限度）營銷推廣綱要：以ⅩⅩ首家產(chǎn)權式酒店為最大買點之一，提煉項目至少三個以上的獨家買點，融合投資返租的戰(zhàn)術三、ⅩⅩ小區(qū)營銷初步建議案本方案是在貴司04年9月2日提交的“ⅩⅩ小區(qū)改建項目產(chǎn)品定位/市場定位策劃案”認可的基礎上細化的部分操作方案。關于規(guī)劃設計方案的調(diào)整及修改，酒店及商業(yè)管理公司先期談判確定，裝修公司/廣告公司/媒體發(fā)布公司及代理行策劃商篩選，產(chǎn)品定位/市場定位/營銷推廣細化執(zhí)行案等工作，我司認為再過一個月仍無法具備正式預售條件。結合多年來與開發(fā)商合作的經(jīng)歷，提議下一步我司開展的一系列工作待貴司確定后，進行捆綁式的服務。

一、項目評估方案（站在目標買家的角度）

項目名稱：ⅩⅩ

·新天地國際大酒店

項目定位：ⅩⅩⅩⅩ商貿(mào)中心首家五星級產(chǎn)權式休閑酒店

ⅩⅩⅩⅩ商貿(mào)中心首家品牌共創(chuàng)式特色商業(yè)城ⅩⅩⅩⅩ特色美食城

物業(yè)類型：五星級產(chǎn)權式休閑型（或娛樂型）酒店市內(nèi)娛樂休閑市外度假游玩，財富/健康/休閑/娛樂的投資回報組合，!"+$"投資收益方式。

定位支持：ⅩⅩ首家，繁華市中心鐵路樞紐核心（通勤效率高），當?shù)佚嫶蟮耐顿Y客及輔助旅游客群（酒店式公寓租售率低，商務市場不成熟，配套不齊）；適合高品質(zhì)的投資客商，是富有潛質(zhì)和眼光的投資者的投資首選。

客群定位：本案以4萬多戶浙江人為主投資客占總目標客群的50%左右，私營企業(yè)主將占據(jù)70%以上的投資比例。300家長期駐地政府機構，300萬市區(qū)商業(yè)消費群體，火車站4萬人次/日客運量及當?shù)赝顿Y人士為主。

項目均價：產(chǎn)權式酒店開盤均價4500元/平米（含全套五星級檔次精裝修、高檔家具電器）；產(chǎn)權式商鋪開盤均價25000元/平米

產(chǎn)權酒店：是一種全新的物業(yè)形式，是由開發(fā)商將酒店的每個單位分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，并聘請酒店專業(yè)人士為業(yè)主展開出租和理財服務，業(yè)主坐享可觀的固定回報。產(chǎn)權式酒店偏重于統(tǒng)一經(jīng)營與回報。本案于市場銷售策略上屬于經(jīng)濟型都市產(chǎn)權酒店。

酒店特點：建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。作為一種特殊投資和消費模式，產(chǎn)權式酒店符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的物業(yè)以酒店形式向社會開放，對公眾推出一種既是消費又是存儲，既是家產(chǎn)又是服務，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因此，無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權式酒店都孕育著豐富的商機，在國際上，產(chǎn)權式酒店多為財富人士的首選投資項目。

立足點：當前ⅩⅩⅩⅩ之機

商鋪定位：以為ⅩⅩⅩⅩ代表的大眾經(jīng)濟小吃，是本案商業(yè)業(yè)態(tài)近200米餐飲一條街的主體。特色的、特產(chǎn)的、特定的三特是項目業(yè)態(tài)功能的定位原則。

招商面積：8---50平米左右

經(jīng)營時段：早餐、午餐、晚餐、夜宵24小時晝夜多餐經(jīng)營

經(jīng)營格局：整體項目日消費+夜消費

【蘭山國際大酒店基本情況一覽表】【ⅩⅩⅩⅩ國際大酒店基本情況一覽表】【ⅩⅩⅩⅩ國際大酒店樣本價值測評指數(shù)】

【可購買指數(shù)測評具體情況解析】

測評項目測評時間數(shù)據(jù)來源測評人員ⅩⅩ國際大酒店2004年9月

8日市場調(diào)查特別專案組1、價格狀況ⅩⅩ國際大酒店投資估算標準間總價首付8年月供月租金月收益8年凈收益一套60萬三成為18萬元元元

2、地段、位置、交通、市政地理位置圖

3、環(huán)境配套商業(yè)步行街圖

【ⅩⅩ國際大酒店投資潛力分析】

4、生活配套周邊的娛樂、休閑、購物設施應有盡有。具體如下：娛樂

休閑

購物

生活配套圖景

5、硬件設施

1、ⅩⅩ國際大酒店優(yōu)越性在于：2、綜述：

二、投資返租方案（低首付/低月供/低風險/高租金/高回報/高升值）

產(chǎn)權年限：39年

雙贏原則：以諸多利益和保障徹底解決投資者的后顧之憂。形成商業(yè)銀行、保險公司、投資公司和專業(yè)基金戰(zhàn)略聯(lián)盟?！柏敻?健康(休閑"的投資回報組合，!"+$"投資收益的結果

投資回報：

每年8%的投資回報率。如果低于7％的回報，購房人心里購買欲望減輕，這是下限；高于10％上限的回報率對于經(jīng)營者又意味著巨大壓力，會產(chǎn)生虧損的可能性。不管從購買者來說還是從經(jīng)營者來說，七到十之間應該說還是較合理和理智的。不動產(chǎn)證券化，小業(yè)主享受收益也享受風險。

回租保障：八年期

酒店時權：

酒店安排每年15天免費入住，一是讓業(yè)主享受一下自家的“酒店生活”，提高生活質(zhì)量，也算是公司為業(yè)主提供的一項“福利”。二是公司希望業(yè)主們參與到酒店的管理中來，讓他們關心酒店運營，提高參與度。

回購承諾：八年后不低于目前認購價

后期方案：業(yè)主可續(xù)租也可轉賣，亦可自住，自住成本較高，在酒店配套設施、管理服務檔次升級的情況下，居住費用自然會相應提高。首首付款：為限制炒房和提升業(yè)主檔次，首付暫定為40%，可以辦理按揭

酒店管理：推薦錦江酒店管理集團公司，產(chǎn)權式酒店幾乎都是簽約知名的酒店管理公司進行經(jīng)營管理，這給購買產(chǎn)權的業(yè)主以信心和保障。適合ⅩⅩ城市特點、適合ⅩⅩ新天地大酒店的公司來管理經(jīng)營，而沒有必要借助英美管理顧問來作秀。先有管理才有酒店形式的經(jīng)營由高水準的酒店管理公司來運營，這既是其品質(zhì)檔次的體現(xiàn)，也是對客戶利益的有效保障。

住房率：預期可高達85%，市場前景十分看好。

投資示例：

總價預計60萬左右

投資成本60萬

8%的年固定投資回報八年的回租期每年獲得固定利潤為60X8%=4.8萬元八年收益為4.8X8=38.4萬元十年后出售，強達回購不低于60萬元產(chǎn)權升值收益更多業(yè)主收益保障將是百分之百，承擔風險是零

規(guī)劃原則：理念新穎，內(nèi)外配套完備

可購指數(shù)：★★★★★

樣板間：

停車場：擁有充足的停車場所，這在ⅩⅩ城區(qū)尤其是在火車站商業(yè)圈，是一個極具價值的資源。

【投資回報方案】購房業(yè)主若將所購房租賃給酒店管理公司，每年可獲得固定收益如下表所示：1.租金房型ABCDE租金

租金可根據(jù)業(yè)主要求折算成入住權益

2.另可享受15天/年的同房型免費入住，預估房價如下表所示：房型ABCDE免費入住天數(shù)

預估房價

預估房價亦為酒店開業(yè)之時最低門市價，入住權益可與酒店管理當局協(xié)商代售

3.獲得酒店VIP卡一張，入住酒店客房當日享受九折優(yōu)惠和10%現(xiàn)金回贈業(yè)主獲利方案（以A型房為例）產(chǎn)權式酒店實例分析（以下均以A型房為例）

三、規(guī)劃設計方案

ⅩⅩ國際大酒店功能及設施示例

(圖片略)酒店規(guī)模定位1、酒店內(nèi)客房空間面積比例是依據(jù)酒店的等級、性質(zhì)而調(diào)整的，一般客房面積占用率在酒店總面積中占多數(shù)，但是，越高檔的酒店公共經(jīng)營區(qū)面積越多，客房面積占有率會減少；經(jīng)濟型酒店則正好相反。以歐洲酒店為例：經(jīng)濟型酒店客房占總面積比例：80%中等級酒店客房占總面積比例：77%高等級酒店客房占總面積比例：72-71%這樣的比例關系對投資人來說是最有利可圖的，回報率高。2、會議型、渡假型和娛樂型酒店，這種比例有所不同，美國酒店情況如下：

類型客房面積比例公共經(jīng)營區(qū)面積比例其它設施和交通面積比例會議型酒店44%22%4%娛樂型酒店45%25%30%渡假型酒店45%25%30%綜合性酒店62%14%

24%

酒店功能分布：（新ⅩⅩ商場示例）項目二期中心：停車場第1層:總臺、酒店大堂、大堂吧、精品商店、鮮花店、商務中心、書店外向型特色商業(yè)街（大眾市場）第2層：中餐廳、西餐廳、風味餐廳、自助餐廳（中高檔次特色餐飲內(nèi)街）第3層：宴會廳、多功能廳、VIP包房（高檔次）第4層：夜總匯（原ⅩⅩ商場）第5層：會議中心（ⅩⅩ賓館）、康樂中心（原ⅩⅩ商場）第6層：陽光泳池、康體休閑會所、美容美發(fā)中心對外開放型會所第7-12層：酒店產(chǎn)權客房第13層：總統(tǒng)套房（新ⅩⅩ商場)第14層：頂層觀光酒吧（新ⅩⅩ商場）——初步建議，待深化論證

KTV包房：KTV娛樂超市設有百余間

豪華貴賓房：50間

多功能宴會廳：設有四國同聲傳譯設備，進口燈光、音響及舞臺裝置，適應多方位需求?？山哟?00-300人的大型會議及200人的大型婚宴典禮,并且自助餐會，公司慶典、新聞發(fā)布、小型訂貨展銷會、聯(lián)誼晚會等多種形式的會議要求。

四、營銷推廣方案

對購買200平米以上商業(yè)街的業(yè)主，贈送50平米產(chǎn)權酒店一套；組合新聞事件營銷，先期定向新聞造勢；拍賣式開盤銷售；優(yōu)惠政策：免費贈送獨立樓宇冠名權，贈送包廂冠名權，贈送會員消費卡定向直銷策略為主

預售前的準備工作流程一覽(以下略)市場定位/產(chǎn)品定位深化工作內(nèi)容

配合設計單位共同完成設計任務書

配合開發(fā)商完成的其他工作

制定銷售計劃及策略

制定營銷推廣計劃及策略

具體營銷推廣工作的執(zhí)行

附：工作日程一覽表

四、溝通函

建議一：嚴格意義來講，9月10日以我的名字簽發(fā)的“ⅩⅩ

·新天地國際大酒店營銷初步建議案”，是經(jīng)我司股東會認可的主做出來的銷售方案模式。正式建議ⅩⅩ項目10月中旬之前積累客戶，10月底預售，11月中旬左右開盤。

建議二：針對規(guī)劃設計、裝修公司、酒店管理公司、商業(yè)管理公司、廣告設計公司等在一月之內(nèi)要求工作到位的特點，都需要把控市場面的代理行提前介入進行預售前的多元組織和總策劃。在貴司認可我司策劃總思路的前提下，建議貴司將策劃顧問協(xié)議轉為銷售代理合同。

建議三：酒店規(guī)劃設計推薦：UAA酒店管理公司：酒店管理集團公司商業(yè)策劃顧問：商業(yè)地產(chǎn)研究院裝修設計公司：家裝設計公司廣告設計公司：品牌策動機構房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司建議四：可實施銷售方案包括：項目評估方案、投資返租計劃、規(guī)劃設計建議、營銷推廣方案四部分，上次所提“再過一個月仍無法具備正式預售條件”是指：截至10月中旬主要是“客戶前期積累”和“多項工作并舉”的過程，在預售前駐場總策劃服務過程中，進行項目營銷方案的最終確定。

備注

：以上推薦系列公司如貴司經(jīng)過了解溝通或競標認可，可單獨與其進行合作，對與我司業(yè)務合作與否不受影響；除“酒店管理集團公司”之外，以上各司均可根據(jù)需要，提供駐場顧問式的服務。

五、建議函

前言ⅩⅩ小區(qū)改建項目在9至10月份的預售前過程中，更多是開發(fā)商/代理行/規(guī)劃設計方相互溝通確定產(chǎn)品定位/市場定位的過程。以下為預售前詳細借鑒運用的六項內(nèi)容。目錄：一、酒店委托經(jīng)營管理合同范本…前期洽談酒店管理公司借鑒運用二、“世界旅游組織”對酒店標準的最低要求…本案酒店標準借鑒運用三、國際酒店規(guī)劃設計通行標準和慣例…本案酒店標準借鑒運用四、綠色飯店基本條件……建議項目規(guī)劃設計中增加綠色飯店作為營銷買點五、經(jīng)濟型酒店的經(jīng)濟指標…五星級酒店的檔次/經(jīng)濟型酒店的價格六、改造工程考慮事項……本案建筑改造過程中借鑒運用六、ⅩⅩ小區(qū)銷售返租方案示例

一、ⅩⅩ小區(qū)銷售返租方案示例1

1、各項投資費用銷售建筑面積：20平米為例開盤銷售均價：4500元/平米年免費入住期：15天；其中旺季7天，淡季8天（淡旺季的解釋權由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標準確定）固定回報期：回報時段以開業(yè)日期作為第一回報時段的起始時間，每一回報時段為5年。雙方不得中途終止合同（合同適用于第一回報時段）總房款：9萬元貸款額：6萬元首付款：（七成十年30%首付）3萬元月

供：6（萬元）×10年期還款系數(shù)106.26=637.56元

律師費：貸款額千分之二點五，150元保險費：貸款金額×0.05％×貸款年限，300元交易手續(xù)費：280元契稅：總房款百分之二，1800元公共維修基金：總房款百分之二，1800元印花稅：總房款萬分之五，45元公證費：200元夫妻雙方產(chǎn)權登記費：總房價×0.07％=63元雜費：500元人民幣(包括土地登記費、測量費、權屬證件工本費)——以上9項共計5138元2、投資回報率

月租金：150元×30天=4500元年固定回報1：年租金9900元/（總房款90000元+5138元）=10.40%

年租金計算1：（150元-日90元服務費）×30天×【（12月×50%入住率）-業(yè)主免費入住半個月】=9900元（國家權威機構統(tǒng)計，我國產(chǎn)權式酒店客房平均出租率僅50%出頭，按照50%的出租率，投資回報率計算就不包括業(yè)主一年中免費入住半月）年固定回報2：年租金8250元/（總房款90000元+5138元）=8.67%年租金計算2：【（150元-日90元服務費）×30天-300元/月配套設施管理費】×【（12月×50%入住率即6個月）-業(yè)主免費入住半個月】=8250元年固定回報3：年租金14750元/（總房款90000元+5138

元）=15.50%

年租金計算3:如按每月客房平均入住率85%計算，(全年為310天-業(yè)主免費入住15天)×（150元-日90元服務費-平均日10元配套設施管理費）=14750元年固定回報4：年租金7920元/（總房款90000元+5138元）=8.32%年租金計算4：【（150元-日90元服務費）×30天-300元/月配套設施管理費-一般酒店3.0元/月/平米的物業(yè)管理費×20平米】×【（12月×50%入住率即6個月）-業(yè)主免費入住半個月】=7920元點評1）、以上前三種核算方式均未考慮“車位月租金、物業(yè)管理費、中介費、水電氣衛(wèi)生費、供暖費（28/平米）或空調(diào)費、電話費、稅金等”費用。點評2）、結合項目的可實施性，重點推薦第二種投資回報率計算方式，即投資回報率為8.67%。一者給洽談類似錦江酒店管理公司這樣“物業(yè)管理取費并不算太高，但在中國的品牌實力很強”予較為貼近的接受度，使投資回收年數(shù)成為切實可行的方案；再者計算內(nèi)容相對全面，亦顯得誠心可靠，對開發(fā)商及投資買房人均無太大風險值。

3、投資回收年數(shù)投資回收年數(shù)：(首期房款35138元+期房時間內(nèi)的按揭款按八個月計算即637.56元×8)/【（150元-日90元服務費）×30天（稅后月租金）-300元/月配套設施管理費-按揭月供款637.56元】×【12×50%入住率即6個月-業(yè)主免費入住半個月】=8.48年點評1）：本案對外營銷推廣中，月收益完全可以只取酒店配套設施管理費即可，即便加上每月6%的租金稅收成本即月收益3592.44元，經(jīng)過2.036年即可回收總投資成本。點評2）：酒店管理公司每半年返還一次同等金額的租金回報較為適宜；首付款分八年陸續(xù)返還業(yè)主，酒店管理公司每年返還一次，并請專門的擔保公司做擔保二、蘭山小區(qū)銷售返租方案示例2

1、投資回報計劃書（一）、以20平米標準間為例，單價4500元/平米，總價90，000元（二）、業(yè)主首付30，000元，但酒店管理公司將分10年按月返往業(yè)主，每月僅還業(yè)主250元。（三）、貸款金額為6萬元，按10年貸款計算，每月還貸640.20元（106.7元×6=640.20元）。酒店管理公司定期付給同等金額的租金回報。

以上（二、三項）每月890.20元，每年106582.40元。酒店管理公司在簽約（酒店委托管理合同）后，每年末時還給。

（四）、業(yè)主無須負擔物業(yè)管理費、采暖費、電視開通費、水電費、寬帶費及附屬設備設施使用費。以上各種費用合計在600元/月左右。（五）、手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權式酒店標準客房40年產(chǎn)權。（六）、與此同時，業(yè)主將獲得更大的收益。繁華地段的土地升值潛力無窮；專業(yè)的酒店管理公司，可以幫你以后打理該物業(yè)，回報無窮

2、ⅩⅩ產(chǎn)權式酒店投資收益計算表（僅供參考）

序號明細數(shù)據(jù)計算由來1面積（平米）20平米

2單價（元/平米）4500元/平米

3總價（元）90，000元20×4500元/平米=90，000元4標準首付款（元）七成十年30，000元

5貸款額（元）七成十年60，000元

610年按揭每月供款640.20元

7首付款每月返還250元30，000元/10年/12月=250元8按10年合約每月返還業(yè)主等額月供款640.20元

9業(yè)主免交的該客房在本酒店中每月發(fā)生的成本費600元/月

10客戶月回報額1490.20元250元+640.20元+600元=1490.20元11客戶年回報額15882.40元1490.20×12月=17882.40元12年回報收益率19.87%17882.40元÷90，000=19.87%3、根據(jù)開發(fā)商的提供數(shù)字（1）

該酒店客房標準間標準租價為150元/天；（2）

根據(jù)市場酒店出租率在50%左右；（3）

得出，該標準客房每年的收入為27，000元；（4）

支付給客戶的回報在每年年末，每年支付為10，682.40元

據(jù)此可知開發(fā)商及酒店管理公司管理經(jīng)營得當，上述方案是切實可行的，業(yè)主也是很愿意接受的！

三、結論

鑒于ⅩⅩ小區(qū)銷售返租方案示例2的年回報收益率中間過程中的水分明顯，對開發(fā)商回報承諾明顯帶來較大壓力，同時不能取得當今目標客群的信任度（年投資回報率越高、投資風險越大），并且給知名酒店管理公司帶來巨大的談判難度（一般很難介入），最終推薦ⅩⅩ小區(qū)銷售返租方案示例1。以上投資回報方案供于總和貴司參閱。具體情況待駐場后根據(jù)項目實際建筑參數(shù)和區(qū)域行情最終確定。

七、ⅩⅩ小區(qū)產(chǎn)品定位概要

●推薦案名：ⅩⅩ新天地大酒店

創(chuàng)新運用上海新天地“時尚休閑文化娛樂中心”理念，及她在國內(nèi)外品牌的影響力、輻射力、號召力，使本案形成ⅩⅩ中心的具有“地域文化特色”的首家“新天地娛樂磁場”。

●酒店定位：ⅩⅩ商貿(mào)中心首家五星級產(chǎn)權式娛樂酒店1）ⅩⅩ新天地大酒店以娛樂酒店為主題，集娛樂游玩、商業(yè)應酬、特色飲食、商務會議、旅游觀光、休閑度假于一體的綜合型酒店2）經(jīng)濟型酒店的價格，五星級酒店的檔次，娛樂型酒店的功能。ⅩⅩ獨有的高投資回報特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權式娛樂酒店。3）客房面積建議為總建面的70%即26600平米左右。單人房/標準房/普通套房/豪華單間/豪華標準房/豪華套房/總統(tǒng)套房/女士行政房/女士行政套房/商務房（單人/雙人）/高級商務房/行政套房。

●商業(yè)定位：ⅩⅩ商貿(mào)中心首家品牌特色餐飲娛樂城1）以ⅩⅩ特色美食城和ⅩⅩ特色娛樂城為主體，集餐飲、娛樂、商業(yè)和配套一體的規(guī)?；?、高格調(diào)、品牌經(jīng)營的特色商業(yè)區(qū)。2）ⅩⅩ新天地特色美食城包括一層沿街近200米大眾特色美食特產(chǎn)專賣一條街，二層具有民族風味的地方名菜特色名吃、自助餐廳薈萃一條街，三層中西餐廳、全國知名餐飲名店一條街3）ⅩⅩ新天地娛樂城位于原ⅩⅩ商場，匯聚歌舞廳夜總會娛樂超市、SPA水療館及異邦桑拿浴、休躺式國際影院、情調(diào)酒吧和咖啡吧、熏香足療與美容料理等，是24小時娛樂休閑不夜城。

商業(yè)分布：館一至三層，辦公樓一至三層，新商場一至三層；地上二層與三層通過連廊連接；原商場一至五層為娛樂城；總面積11400平米左右

酒店分布：賓館五至九層企業(yè)或政府駐地機構酒店標房，辦公樓六至八層火車站商圈商務人仕酒店行政標房；新商場五至十三層以浙江生意人為主的酒店標房和套房；辦公樓四至五層餐飲包房，原商場六至八層娛樂報房；總面積26600平米左右?！裥绿斓靥厣朗吵?/p>

一層招商定位：特產(chǎn)文化街：特色食品、特色瓜果、特色服裝、特色工藝品、特色中藥、特色購物、特色名酒如“坊”、“本色”、“驕子”、“名揚天下”

酒等白酒，便民小超市、自選小市場；店面招商單位面積建議為20平米，置放于賓館區(qū)域為主。

特色餐飲街：等特色經(jīng)濟性小吃、燒烤，早餐、午餐、晚餐、夜宵24小時晝夜多餐經(jīng)營，形成整體項目日消費+夜消費的經(jīng)營格局；大眾快餐和餐飲特產(chǎn)為主的專賣連鎖店是本案商業(yè)餐飲街的經(jīng)營特色。店面招商單位面積建議為35平米左右，分布于近200米“L”型的辦公樓為主。

特色休閑街：包括國內(nèi)外知名酒吧間、特色文化酒吧；咖啡吧、冰淇淋、民族陶瓷飾品店、品牌美容美發(fā)、面包坊、手工時裝店、當?shù)孛易之嫷辍⒀┣褵煹?、品酒廊、甜品店、中藥料理店、特色保健禮品店、茶藝坊、網(wǎng)吧、SEGA游戲體驗中心、民俗飾物店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)、美體健身房等。分布于新商場和原商場大堂內(nèi)廳環(huán)廊部分。面積以15平米為主。特色服務廊：以酒店自身的配套設施和商務中心服務為主：票務中心、銀行、國內(nèi)國際直撥電話、文字傳真、復印打字、數(shù)碼照相、文件裝訂、出租電腦、汽車出租、預訂飛機、火車票、外幣兌換、國內(nèi)行李托運、代售郵票、代發(fā)信件、代購交通票務和代購影劇、參觀等票務服務區(qū)。大堂吧、精品商店、鮮花店、書店；要有坐式服務臺、封閉式電話間和洽談室。位置可設在一層共享大堂附近。面積以8平米為主。

二層招商定位：針對駐酒店客戶結合區(qū)域內(nèi)客戶，形成具有風味的地方名菜特色名吃、自助餐廳薈萃一條街（內(nèi)街）。地方名菜如：等。分布于賓館/辦公樓/新商場，面積建議以40—50平米為主。

三層招商定位：地方餐飲名店如：金壇子飯莊、樓火鍋、傻兒魚頭、我的天堂酒吧、全順樓、海鮮世界、餐飲公司（樓）、菜根香大酒店、大酒店、長城賓館等多家知名酒家酒店等。分布于賓館/辦公樓/新商場，建議面積為100—300平米為主。

●新天地特色娛樂城

1、娛樂城獨立于所有單體建筑，擁有獨立的電梯廳，獨立的豎向交通電梯。2、娛樂城安排在原商場，以酒店室內(nèi)的娛樂休閑功能為主，建筑風格特色按照莊家客戶度身訂制。3、一層重視酒店生活情調(diào)的享受。如情調(diào)酒吧餐吧、咖啡廳、茶餐吧、美容料理、熏香足療兼顧購物等。4、二層為桑那洗浴、SPA水療特色館；5、三層為夜總會和KTV娛樂超市；6、四層歌舞廳KTV包廂；7、五層增設首家休躺式國際影院及康樂中心；6、六至八層娛樂包房。

備注：辦公樓/新商場四層可預留餐飲包房。

●五星級產(chǎn)權式娛樂酒店

1、ⅩⅩ賓館、辦公樓、新ⅩⅩ商場分為：客房區(qū)、餐飲區(qū)、公共活動區(qū)、會議和展覽區(qū)、行政后勤區(qū)，原ⅩⅩ商場是健身娛樂區(qū)。

2、會議設施分布于ⅩⅩ賓館四層，包括大多功能廳、貴賓廳和接見廳，若干中小會議廳。多功能廳最好不少于400平方米，大的可以到1000平方米或更多一些。與多功能廳緊相連的，要有一個貴賓廳和接見廳，要有適量面積的廚房或備餐間和一個家具周轉庫房。按照國務院機關事務管理局對會議定點飯店的要求，除大的多功能廳以外，還要有能容納30人左右的小會議室。

3、宴會廳、多功能廳、VIP包房（高檔次）多功能宴會廳：設有四國同聲傳譯設備，進口燈光、音響及舞臺裝置，適應多方位需求。可接待200-300人的大型會議及200人的大型婚宴典禮，并且自助餐會，公司慶典、新聞發(fā)布、小型訂貨展銷會、聯(lián)誼晚會等多種形式的會議要求。

4、建議產(chǎn)品打造成健康主題的生態(tài)建筑，如引進新風系統(tǒng)、考慮分戶式中央空調(diào)，純凈水的運用等設施。

5、本案產(chǎn)權式酒店標房面積為20、35、70平米左右。行政客房的面積要比普通客房大一些，套房多一些，房間內(nèi)提供良好的辦公條件。

6、總統(tǒng)套房：新ⅩⅩ商場十三層；

7、頂層觀光酒吧：新ⅩⅩ商場十四層；

8、其他樓層均作為酒店標房和套房，見上圖。

八、“ⅩⅩ新天地大酒店”營銷推廣概要

（市場導入期）

本著“一切為了銷售”和“以最小的投入在最短的時間內(nèi)迅速獲得最大的銷售額”的營銷推廣原則，針對預售前多線并舉的工作狀態(tài)，按綱領式營銷工作步驟和操盤策略提出以下營銷綱要供貴司定奪。

強強聯(lián)手組合：

盡快確立或包裝“實力開發(fā)商/知名承建商/知名監(jiān)理商/一流酒店管理公司/一流商業(yè)管理公司/著名保險公司/實力商業(yè)銀行/專業(yè)策劃代理公司/著名國際型規(guī)劃設計院/知名海外家裝公司等顧問先鋒組合”，作為先期預定買家的專業(yè)顧問團，構成目標客群購買行為的信譽和實力保障；

強勢賣點梳理：

如“ⅩⅩ首家產(chǎn)權式娛樂酒店；ⅩⅩ首席特色餐飲娛樂城；近30米挑空生態(tài)健康共享大堂；獨棟酒店、獨棟商業(yè)樓宇贈送樓宇冠名權、標間冠名權；最穩(wěn)妥的低首付、低風險、低投入，高回報、高增值、高收益投資錦囊計劃；獨有三條特色商業(yè)步行街，中央商業(yè)區(qū)最時尚的休閑娛樂人間天堂、結合新ⅩⅩ商場戶型結構首推五星級家庭式套房、ⅩⅩⅩⅩ有了自己的新天地、南有上海新天地、我有ⅩⅩ新天地”等。

投資返租計劃：

一是交給酒店管理公司的投資托管型，與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，分為每年固定回報和酒店經(jīng)營利潤回報兩種；二是業(yè)主可以隨時入住，不定時將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租，獲得出租回報；三是節(jié)約住其他酒店資金開支，實際享受自主產(chǎn)權酒店利益，生意生活就地平衡的自娛自住型；四是投資收益自主經(jīng)營型（適用于商鋪）；——產(chǎn)權式娛樂酒店投資回報率為8.67%，產(chǎn)權式商鋪為10%左右；本案銷售以酒店管理公司托管和商業(yè)管理公司托管的投資固定返租回報方式為主。

營銷推廣策略：

推廣策略——新聞組合式營銷策略；推廣定位——首家產(chǎn)權式娛樂酒店首席產(chǎn)權特色商業(yè)娛樂城推廣主線——以“創(chuàng)新”貫穿產(chǎn)品定位、市場定位、規(guī)劃設計、營銷推廣的全過程，最切實穩(wěn)定的產(chǎn)權式娛樂酒店返租回報特案核心推廣語——邊玩邊賺，即購即返推廣理念——永無供樓款項投入，立體型無風險保障系統(tǒng)推廣賣點——交納少量首期購樓款=完成投資全部過程=盡享投資收益與休閑娛樂雙快樂推廣渠道——低投入的各報紙新聞和電臺、現(xiàn)場展示及直銷單推廣戰(zhàn)術——短平快的地緣客戶吸納+浙商聯(lián)帶口碑+莊家客戶重點公關；

現(xiàn)場紅色風暴：

申請現(xiàn)場戶外廣告報批，將現(xiàn)有商戶經(jīng)營部分以上的建筑全部呈“L”型用大紅布圍裹，內(nèi)容分別為“首家產(chǎn)權式娛樂酒店”、“首席特色商業(yè)娛樂城”、“最穩(wěn)定的多重投資收益特案”、“特色的特產(chǎn)的時尚新天地”、“娛樂休閑吃喝玩樂特工場”、“中產(chǎn)階級爆棚投資享受樂園”等，形成人流車流集中的第一營銷力轟動包裝效應；

賣場展示長廊：

售樓中心處在項目兩條主干的中心點，外觀做特裝處理，室內(nèi)需有項目大堂效果圖、電梯和電梯廳效果圖、裝修標準效果圖、規(guī)劃改建總平圖、建筑單體效果圖、建筑沙盤及模型等，外加展板形成現(xiàn)場濃烈的銷售刺激氛圍；ⅩⅩ路及火車站東路的沿街底商視拆遷進度，最好均以燈箱或噴繪布的宣傳形式，將賣場的銷售力價值最大化，內(nèi)容可以整體介紹項目產(chǎn)權式酒店和商鋪的情況，形成最大沖擊力，以此在最短的時間內(nèi)吸納最多的客流。

基本銷售工具：

直銷單分為酒店和商鋪兩部分，分別做成兩面印刷的八開規(guī)格內(nèi)放標準層各戶型圖和項目簡介單張，每張戶型圖闡明投資回報方案，作為通過郵局定點派發(fā)郵送給私企生意人；印量不需過多2萬份即可；同時銷售體內(nèi)部準備價單、銷控表、答客問，每一位銷售人員均準備系統(tǒng)全面的銷售文件夾資料；

銷售強化培訓：

我司將以在ⅩⅩ區(qū)成功操盤過產(chǎn)權酒店的營銷總監(jiān)為駐場服務代表，由總經(jīng)理直接進行半個月的強化培訓，并組成酒店管理、商業(yè)專家、規(guī)劃設計專家的培訓顧問團，對總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售主管、銷售代表、客戶引導包括保安保潔及經(jīng)理助理進行全面專業(yè)的產(chǎn)權酒店專業(yè)和銷售管理/客戶服務跟蹤等強化培訓，預期打造成ⅩⅩ首家產(chǎn)權酒店的一流銷售隊伍，從而不輕易放掉一個準客戶；

地緣客戶積累：

本案地緣客戶是最有希望迅速成單的第一批客戶，分為火車站進貨運貨商、城關區(qū)以內(nèi)的來往人流車流、附近火車站及鐵路局商圈居住人群以及附近做生意的私營老板。通過現(xiàn)場紅色橫幅豎幅的引導帶動，每日將紛紛前來咨詢的潛在客戶。銷售戰(zhàn)術上分為售樓處自然客戶和業(yè)務員主動上門型客戶，通過項目對火車站商圈的主力帶動預期，形成與周邊商家主動互動的咨詢體系，為預售做穩(wěn)定鋪墊。

新聞集中造勢：

于日報、日報、晨報、晚報、商報、科技報、都市報、經(jīng)濟日報、《經(jīng)營城市》周刊、電視臺、電視臺、交通廣播電臺、《房產(chǎn)》雜志社、房地產(chǎn)業(yè)商會網(wǎng)站、房地產(chǎn)信息網(wǎng)、房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、房地產(chǎn)網(wǎng)、房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、家園網(wǎng)、旅游網(wǎng)、餐飲信息網(wǎng)、美食網(wǎng)、區(qū)政府網(wǎng)、招商網(wǎng)等三十余家房地產(chǎn)相關媒體，以“產(chǎn)權式酒店的功能細分發(fā)展趨勢、全國罕有的產(chǎn)權式娛樂酒店、爆出首家產(chǎn)權式娛樂酒店、個人投資理財?shù)淖罴褌€案、產(chǎn)權酒店產(chǎn)權商鋪的多贏多娛收益、首家獨棟冠名權投資項目”等新聞稿的形式，即以100—200元稿費邀約每家媒體記者，集中在10月下旬或11月上旬半個月的時間轟炸式報道，以最小的投入在最短時間內(nèi)形成轟動造勢效應，快速獲得知名度、美譽度和多重宣傳口碑使客戶前來。

廣播主媒刺激：

基于投資客群為本地的中產(chǎn)階級和個體商家，大家生意繁忙白天很少看電視，無論打車或私家車或交通臺收聽人群覆蓋率均較廣，且購買力較電視來的準確直接，選擇收聽率最高的電臺欄目進行每次15秒每天6次共持續(xù)1個月的廣播媒體投放，投入少而且反饋及時迅速，形成繼現(xiàn)場引導展示、新聞集中造勢、直銷單派送配合同時的主要輔助媒體投放。

商家聯(lián)袂招標：

于主力報紙媒體首頁打出第一版半版形象促銷招標招商廣告。包括房地產(chǎn)拍賣公司——提議項目采取拍賣型開盤策略、知名餐飲娛樂公司、家裝公司、建材供應商等，以投資客和商家為主對象，屬告知型廣告。

直銷重點攻略：

以開車時辰不超過20分鐘，重點半徑5公里以內(nèi)的商家為主。派送對象以家電、家具、電器、電子、服裝、鞋帽等各式商品批發(fā)市場、商場經(jīng)營商販、餐飲娛樂休閑行業(yè)的浙江生意人為重點，通過印制好的雙面直銷單，選擇如郵局直郵定點到達率準確的發(fā)送渠道或郵遞公司，在商家集中的城區(qū)范圍充分選擇準確的基礎上定向營銷，是本案所有營銷策略中最為行之有效的四兩撥千斤銷售戰(zhàn)術。

莊家客戶公關：

項目無論從商鋪帶動全盤發(fā)售或商業(yè)投資經(jīng)營的莊家客戶帶動商鋪投資客，商業(yè)客戶均是莊家客戶公關對象。如：運用電話預約、傳真、短信、E-mail、郵寄、上門洽談等多種方式進行公關。同時針對大宗意向買家進行一對一溝通。

優(yōu)惠促銷整合：

1）買200平米以上商鋪贈送產(chǎn)權酒店標房；2）買獨棟贈送冠名權和廣告牌；3）一次性付款/分期付款/按揭付款的折扣優(yōu)惠；如一次性付款購房者及購買大戶型的業(yè)主可獲得鉆石卡，在酒店消費可享有八折優(yōu)惠；4）每年可獲得實際購房價格8%～10%的固定收益并享有免費居住15天的特權；5）長住業(yè)主永久享有在酒店消費八折的優(yōu)惠特權，并享受酒店公司提供的房間日常保潔、定期消毒、洗衣、代購物品、寵物看護、花木養(yǎng)護等特價優(yōu)惠服務；6）業(yè)主每年可免費獲得酒店公司贈與的會員卡，持卡在酒店消費將享有最惠待遇。7）購買70平米戶型的業(yè)主可獲得金卡，在酒店消費可享有八五折優(yōu)惠；

8）購買50平米戶型的業(yè)主可獲得銀卡，在酒店消費可享有九折優(yōu)惠；9）所購房產(chǎn)為大產(chǎn)權，可享有繼承、贈送、轉讓、抵押等權利；10）酒店開業(yè)五年后業(yè)主可轉讓自己的房產(chǎn)，開發(fā)商按商品房買賣合同的購房價格予以回購。11）投資型業(yè)主在房產(chǎn)委托經(jīng)營期間，免交物業(yè)費、水電費及經(jīng)營房產(chǎn)所發(fā)生的全部稅費；12）持卡在大酒店所屬的其它娛樂項目消費時，均可享有與產(chǎn)權酒店相同的優(yōu)惠待遇；13）購買開發(fā)商的其它產(chǎn)權酒店時，一律享受內(nèi)部最惠價格；14）投資收益即購即返，是五年還是兩年需要探討。

商鋪帶動全盤：

提議拿出娛樂城和一層、二層、三層各200—1000平米左右的銷售面積進行前期大客戶的洽談。分租賃和購買兩種需求情況：租賃客戶至少在500平米以上的當?shù)刂炫灥昊蛑髁Φ?，以便通過期進駐訊息快速帶動全盤發(fā)售；購買的莊家客戶將針對300平米以上的需求買家亦為品牌連鎖店進行最惠待遇（如放低折扣點或提高回報承諾點）促其成交；尤其是產(chǎn)權酒店亦屬大商業(yè)范疇，先期引進國內(nèi)知名酒店管理公司將對全盤發(fā)售起到至關重要的信譽購買拉動。

內(nèi)部認購廣告：

選擇單一投放的最有效報紙，內(nèi)部認購期兩版半版廣告，內(nèi)容以產(chǎn)權酒店和商鋪分別進行訴求，要求沖擊力和震撼力。

九、ⅩⅩ新天地大酒店創(chuàng)新拍賣式開盤策劃綱要

（正式開盤期）

在立體新聞造勢，客戶初步積累半個月左右的時間進行后，趁熱打鐵步入內(nèi)部認購期。探市月一旦反饋不錯，大獲成功，項目進入正式開盤期。為全面創(chuàng)造出項目于ⅩⅩ市場前所未有的銷售奇跡，采用ⅩⅩ首家拍賣式開盤的做法，將是本案新聞銷售力亮點頻出的開門紅，甚至將拍賣組合活動當成本案銷售期內(nèi)的一項常規(guī)戰(zhàn)術來運用。

一、活動綱要

活動地點：選擇火車站露天拍賣，可直接吸引買家到售樓處成交；活動時間：上午9：00—11：30主辦方：承辦方：某某房地產(chǎn)拍賣有限公司市公證單位協(xié)辦方：專業(yè)公關活動公司或禮儀公司某某廣告設計制作公司活動主題：首家產(chǎn)權式娛樂酒店產(chǎn)權特色商業(yè)娛樂城——無底價拍賣會暨投資財富置業(yè)活動活動風格：輕松緊張、高雅享受、嚴謹專業(yè)、特色新聞、聯(lián)動促銷

二、推廣造勢

報紙——主力報紙廣告半版信息配合，一次拍賣廣告告知配合；新聞造勢——開盤日之前，讓合作過的新聞媒體集中免費造勢DM直投——各大商場、酒店、市場等多份實名直投（包括邀請、請柬、DM單、紀念性禮品、戶型圖等），或采取報紙夾報形式直投；網(wǎng)

站——于當?shù)刂康禺a(chǎn)網(wǎng)站集中發(fā)布信息

三、活動內(nèi)容

主持人隆重介紹到場來賓市領導致詞開發(fā)商致詞國際Party不同樂器的女子樂隊中英文表演城關區(qū)商業(yè)發(fā)展演講國內(nèi)著名和聲組合樂隊演唱產(chǎn)權酒店論壇趣味競拍一產(chǎn)權酒店和商鋪置業(yè)論壇著名藝術家表演項目背景介紹及推介抽獎一項目規(guī)劃布局介紹趣味競拍二項目精裝品牌配設介紹抽獎二項目服務配設介紹趣味競拍三抽獎三拍賣高潮抽獎與競拍穿插中午中西自助美餐暨新聞發(fā)布會

四、活動邀請

1）開發(fā)商2）品牌運營商3）規(guī)劃/施工方4）政界領導5）專家學者教授6）特邀嘉賓7）新聞媒體記者8）潛在客群9）酒店/商業(yè)管理公司10）其他交警公安維持秩序若干（如10人）著名芭蕾表演藝術團8人音樂會表演家6名門童兩位禮儀小姐8名模特8名攝影師5名

五、現(xiàn)場準備

禮