廣州白云生物醫(yī)藥基地項目發(fā)展與經(jīng)營策劃(匯報版)181P

廣州白云生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)基地

發(fā)展與經(jīng)營策劃本次研究需重點解決的問題在市場化運作的要求和基地特定的開發(fā)條件下，如何尋找合適的投資合作模式？在廣州工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價格較低的現(xiàn)實條件下，如何尋找到有效的盈利模式以吸引潛在投資者？如何有效啟動基地的開發(fā)建設(shè)？基地開發(fā)投資的成本估算及財務(wù)效益如何？研究方法實證研究通過對國內(nèi)外成功園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗的全面剖析，總結(jié)并探討園區(qū)相關(guān)開發(fā)模式借鑒其它園區(qū)已有成功模式，并結(jié)合項目自身特點，尋找適用性較強的開發(fā)模式借鑒其它園區(qū)的成功運作經(jīng)驗，提高項目開發(fā)的可行性，減少項目開發(fā)的政策風(fēng)險研究路徑二手整理研究文獻政策資訊相關(guān)案例資料一手調(diào)查相關(guān)市場及政策跟蹤專家及相關(guān)人士座談?wù)嘘P(guān)部門座談委托方座談典型工業(yè)園區(qū)的實地考察內(nèi)部研討案例調(diào)研專家求證整理研究資料整理研究思路項目開發(fā)環(huán)境分析典型園區(qū)開發(fā)模式實證研究盈利模式建議開發(fā)時序建議啟動模式建議相關(guān)政策建議成本估算及投資分析投資合作模式建議循環(huán)論證循環(huán)論證研究目錄Part1

項目開發(fā)環(huán)境分析Part2國內(nèi)典型工業(yè)園區(qū)投資合作模式實證探討Part3

項目投資合作建議Part4

項目合作方的選擇及盈利模式建議Part5

項目開發(fā)時序及啟動模式建議Part6

項目相關(guān)政策建議Part7

項目成本估算及投資分析Part1項目開發(fā)環(huán)境分析項目發(fā)展主題——生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)環(huán)境分析廣州工業(yè)用地分布格局及后續(xù)供應(yīng)

——供求環(huán)境廣州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景

——產(chǎn)業(yè)環(huán)境廣州同類主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合區(qū)位條件對比——競爭環(huán)境廣州工業(yè)用地空間分布格局花都區(qū)白云區(qū)蘿崗區(qū)南沙區(qū)白云區(qū)（云埔工業(yè)區(qū)等）蘿崗區(qū)（廣州開發(fā)區(qū)等）南沙區(qū)（南沙開發(fā)區(qū)等）花都區(qū)（花都汽車城等）主要產(chǎn)業(yè)特征生物醫(yī)藥、現(xiàn)代物流、生態(tài)旅游綜合型工業(yè)汽車、鋼鐵、石化等臨港工業(yè)、物流業(yè)汽車工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)白云區(qū)選擇生物醫(yī)藥作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向之一，一定程度上實現(xiàn)了與其它工業(yè)區(qū)的差異化發(fā)展廣州老八區(qū)：東山、越秀、海珠、天河、黃埔、芳村、荔灣、白云廣州新10區(qū)2市：蘿崗包括在內(nèi)。廣州工業(yè)用地供求特征廣州工業(yè)用地熟地出讓價格一般不超過20萬元/畝，而工業(yè)用地開發(fā)整理成本一般介于20~30萬元/畝2005年云埔工業(yè)區(qū)熟地出讓價格約18~20萬/畝2005年廣州開發(fā)區(qū)熟地出讓價格約17~18萬/畝致力發(fā)展都市工業(yè)園的上海，其工業(yè)房產(chǎn)的供應(yīng)和需求都處于高速增長狀態(tài)，目前全市平均工業(yè)地價達50萬/畝，上海工業(yè)房產(chǎn)的投資回報率高達17%廣州工業(yè)用地后續(xù)供應(yīng)預(yù)測工業(yè)用地供應(yīng)必須嚴格執(zhí)行用地指標，而目前國內(nèi)許多大城市一般性工業(yè)用地指標已較難獲取；若發(fā)展國家鼓勵的行業(yè)，如教育、物流、生物醫(yī)藥、軟件等則相對容易取得土地本項目選擇了生物醫(yī)藥作為園區(qū)發(fā)展主題，較易獲得政府支持，且用地指標較易獲得，具備一定市場競爭力根據(jù)廣州市總體規(guī)劃，2010年市區(qū)的工業(yè)用地總量（含存量和增量）約為190平方公里，其中主要集中在蘿崗、黃埔和番禺，白云區(qū)面臨一定的競爭壓力市區(qū)（合計）中心組團番禺花都192.24km2131.3km242.12km218.82km2國內(nèi)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀醫(yī)藥工業(yè)效益低下，但發(fā)展速度快醫(yī)藥工業(yè)總產(chǎn)值僅相當(dāng)于世界排名第二的企業(yè)一年的銷售額醫(yī)藥工業(yè)增長率15％，高于發(fā)達國家的10％生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度遠低于發(fā)達國家發(fā)達國家生物產(chǎn)業(yè)增長率為30％，我國僅為15％生物醫(yī)藥企業(yè)規(guī)模普遍較小，自主創(chuàng)新能力不足，處于產(chǎn)業(yè)價值鏈的中下端中國醫(yī)藥工業(yè)總產(chǎn)值增長圖中國發(fā)達國家醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)增長率15％10％生物產(chǎn)業(yè)增長率15％30％產(chǎn)業(yè)增長率對比資料來源：2004年中國醫(yī)藥行業(yè)報告國內(nèi)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀生物醫(yī)藥園區(qū)分散、分割，有限資源被稀釋和弱化目前國內(nèi)已有80多個地區(qū)提出建設(shè)生物醫(yī)藥園，正在興建的生物醫(yī)藥園區(qū)有60多個，并且數(shù)量還在迅速增加除上海、長春等少數(shù)大城市的醫(yī)藥園區(qū)（上海張江藥谷、長春生物醫(yī)藥園）形成較強實力外，大多數(shù)園區(qū)發(fā)展資金匱乏、技術(shù)創(chuàng)新能力較弱、規(guī)模企業(yè)少、具有市場優(yōu)勢的高技術(shù)產(chǎn)品少，遠未形成專業(yè)化分工的產(chǎn)業(yè)積聚和鏈動效應(yīng)國家“十一五”規(guī)劃明確要大力發(fā)展現(xiàn)代生物產(chǎn)業(yè)，優(yōu)先發(fā)展一批國家級生物產(chǎn)業(yè)基地，因此我國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖然尚處于低水平狀態(tài)，但受到國家及各地政府的大力扶持，發(fā)展?jié)摿薮?，未來將進入大規(guī)模產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展階段廣州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀廣州醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)增長緩慢（增長率不足10%），占工業(yè)總產(chǎn)值的比例逐年下降生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)處于起步階段，對醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)貢獻微弱資料來源：廣州統(tǒng)計年鑒廣州醫(yī)藥工業(yè)發(fā)展情況廣州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景發(fā)展前景生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)成為廣東九大支柱產(chǎn)業(yè)之一廣州市“十一五”規(guī)劃將生物產(chǎn)業(yè)列為“四大支柱”產(chǎn)業(yè)之一廣州市政府成立了生物工程領(lǐng)導(dǎo)小組，出臺了發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的近期規(guī)劃和指導(dǎo)意見等文件，生物產(chǎn)業(yè)政策即將出臺廣州2006年將獲批成為國家級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地廣州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)增長量預(yù)測醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)增長預(yù)測生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)增長預(yù)測2003年年增長率2020年占醫(yī)藥總產(chǎn)值的比例2020年68.35億元15％735億元35％257億元注：醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)年增長率取值為目前全國平均增長率

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)占醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例取預(yù)測的2020年世界平均水平廣州同類主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布廣州國家級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)拓展區(qū)廣州科學(xué)城廣州國際生物島廣州白云生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)基地流溪灣白云生物港和龍生物服務(wù)區(qū)科學(xué)城生物島流溪灣生物港和龍生物服務(wù)區(qū)本項目拓展區(qū)核心區(qū)項目區(qū)位條件——區(qū)域環(huán)境特征項目東臨帽峰山山麓，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，滿足生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)選址的基本要求帽峰山項目區(qū)位條件——地理位置鄰近廣州主城區(qū)與主城區(qū)距離30分鐘車程生產(chǎn)要素——資本、信息、技術(shù)、人才的聚集貼近消費市場：廣州被確定為國家醫(yī)藥出口基地緊貼中心鎮(zhèn)——鐘落潭政策優(yōu)勢發(fā)展?jié)摿梢劳型陚涞氖姓O(shè)施和成熟的生活配套主城區(qū)鐘落潭項目開發(fā)條件——對外交通聯(lián)系地塊北面是京珠高速公路出入口，經(jīng)京珠高速公路和新廣從公路至廣州主城區(qū)約30分鐘地塊經(jīng)規(guī)劃中的白云六線，只需10分鐘可直達白云國家機場，該線預(yù)計在2010年前動工廣州同類主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位條件綜合對比園區(qū)政府支持交通條件用地規(guī)模園區(qū)環(huán)境人才優(yōu)勢綜合評估科學(xué)城生物島流溪灣白云生物港和龍生物服務(wù)區(qū)白云生物醫(yī)藥基地本項目綜合區(qū)位條件較好，具備較強競爭力綜合評述——項目開發(fā)環(huán)境用地供求環(huán)境從廣州工業(yè)用地后續(xù)供應(yīng)來看，白云區(qū)面臨一定競爭壓力廣州工業(yè)用地出讓價格較低，用地價值不高產(chǎn)業(yè)環(huán)境與其它行業(yè)相比，廣州醫(yī)藥行業(yè)（含生物醫(yī)藥）的現(xiàn)狀基礎(chǔ)相對較薄弱，對項目初期的開發(fā)構(gòu)成一定壓力廣州醫(yī)藥行業(yè)（含生物醫(yī)藥）發(fā)展前景廣闊，為項目的長期開發(fā)并最終成功奠定了基本前提生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)主題的選擇使項目在開發(fā)過程中既實現(xiàn)了與廣州市其它工業(yè)園區(qū)的差異化發(fā)展，亦符合政府產(chǎn)業(yè)政策的方向，較易獲得政府支持競爭環(huán)境與廣州其它同類主題工業(yè)園區(qū)相比，項目綜合區(qū)位條件較優(yōu)越，發(fā)展條件較好Part2國內(nèi)典型工業(yè)園區(qū)投資合作模式

實證探討本項目投資合作模式選擇的背景及要求背景工業(yè)用地價格較低，價值尚未充分顯現(xiàn)廣州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀基礎(chǔ)薄弱，但發(fā)展前景看好項目綜合區(qū)位條件較優(yōu)越項目由區(qū)級政府運作要求區(qū)政府希望在財政不投入或少投入的情況下運用市場化的運作方式啟動園區(qū)開發(fā)建設(shè)區(qū)政府不希望承擔(dān)過多的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險區(qū)政府希望能在一定程度上參與園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理國內(nèi)工業(yè)園區(qū)投資合作模式類型政府主導(dǎo)型管委會土地開發(fā)中心民營企業(yè)帶資整理企業(yè)主導(dǎo)型政府全資國有企業(yè)政企合作民營企業(yè)買斷開發(fā)政府主導(dǎo)型——管委會概述政府通過其派駐機構(gòu)管委會行使園區(qū)的土地開發(fā)、用地出讓、經(jīng)營管理等具體職能管委會主要通過土地出讓收益、企業(yè)稅收返還、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費返還等方式平衡前期投資園區(qū)開發(fā)資金來源主要包括政府財政撥款或銀行貸款案例廣州開發(fā)區(qū)長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)案例——廣州開發(fā)區(qū)深圳特區(qū)的成功興辦成為沿海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建立的催化劑。根據(jù)鄧小平同志的建議，1984年國務(wù)院正式?jīng)Q定開放包括廣州在內(nèi)的１４個沿海工業(yè)城市，并且指導(dǎo)和扶持這些城市創(chuàng)辦經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。廣州開發(fā)區(qū)成為1984年經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的國家級經(jīng)濟功能區(qū)，總規(guī)劃面積平方公里，由于當(dāng)時開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)還處在摸索階段，政府需全面監(jiān)控園區(qū)的開發(fā)，因此參照經(jīng)濟特區(qū)封閉式管理的方式設(shè)立開發(fā)區(qū)管委會行使統(tǒng)籌管理職能。政府主導(dǎo)型——管委會利：政府對園區(qū)開發(fā)經(jīng)營管理的全過程可以完全控制政府可以充分享受土地升值帶來的收益給入園企業(yè)較大信心在土地出讓收益不能平衡開發(fā)成本時，政府可通過稅收、產(chǎn)業(yè)及用地等相關(guān)政策進行有效平衡弊：政府財政壓力大，需承擔(dān)全部風(fēng)險市場化運作程度低，土地價值難以充分發(fā)揮政府色彩濃厚，經(jīng)營管理方式不靈活政府主導(dǎo)型——管委會適用條件分析政府需具備較強的財政實力政府需承擔(dān)全部開發(fā)及資金風(fēng)險政府需全面協(xié)調(diào)監(jiān)管本項目適用性分析項目所屬的是區(qū)級財政，財政負擔(dān)能力較弱，難以完全實現(xiàn)政府全資開發(fā)區(qū)政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市場化運營機制推進園區(qū)開發(fā)建設(shè)，因此完全政府化的行為難以滿足要求政府主導(dǎo)型——土地開發(fā)中心概述政府以土地開發(fā)中心作為投融資平臺，以土地抵押或質(zhì)押方式獲得銀行貸款，用于土地的一級開發(fā)整理，政府主要通過土地出讓收益、企業(yè)稅收等償還貸款本息案例廣州土地開發(fā)中心（珠江新城、琶洲）天津土地整理中心（海河綜合開發(fā)改造）案例——廣州土地開發(fā)中心在二十世紀末的最后10年里，廣州市的土地供應(yīng)一直處于較為混亂的狀況，導(dǎo)致大量的爛尾地和爛尾樓，同時伴隨著大量的拆遷糾紛。為了徹底改變這種不利狀況，除部分開發(fā)區(qū)外(廣州開發(fā)區(qū)、南沙開發(fā)區(qū)等)，政府將大部分的土地開發(fā)整理權(quán)收回，由土地開發(fā)中心統(tǒng)一進行開發(fā)整理、出讓等工作。目前廣州的全部經(jīng)營性用地的開發(fā)、整理、出讓都通過土地開發(fā)中心處理，珠江新城、琶洲、金沙洲等均由土地開發(fā)中心負責(zé)。政府主導(dǎo)型——土地開發(fā)中心利：可更有效的利用銀行貸款，減輕政府的財政支付壓力將政府的直接風(fēng)險隔離弊：工業(yè)園區(qū)的土地開發(fā)整理時間較長，土地開發(fā)中心難以全程跟進土地開發(fā)中心與管委會之間關(guān)系較難協(xié)調(diào)政府將最終承擔(dān)全部開發(fā)風(fēng)險政府主導(dǎo)型——土地開發(fā)中心適用條件分析要求開發(fā)周期不宜過長要求銀行提供全面融資服務(wù)要求避免與園區(qū)管理機構(gòu)的角色沖突要求政府承擔(dān)最終開發(fā)和資金風(fēng)險本項目適用性分析區(qū)政府不希望承擔(dān)過多的開發(fā)和資金風(fēng)險區(qū)政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市場化運營機制推進園區(qū)開發(fā)建設(shè)，因此政府化色彩較濃的方式難以滿足要求本項目屬于工業(yè)園區(qū)開發(fā)，園區(qū)經(jīng)營管理機構(gòu)可能與開發(fā)中心存在角色沖突政府主導(dǎo)型——民營企業(yè)帶資整理概述政府委托私營機構(gòu)進行土地的開發(fā)整理，土地開發(fā)整理完成后，由政府負責(zé)用地出讓，政府通過收取的土地出讓金或企業(yè)稅收等方式償還私營機構(gòu)的開發(fā)費用，并保障其有一定的利潤案例——北京土地一級開發(fā)在北京市推行土地儲備制度后，北京市土地整理儲備中心曾經(jīng)片面認為土地一級開發(fā)是政府行為，政府在壟斷土地供應(yīng)的同時，要壟斷土地一級開發(fā)。因此，土地儲備機構(gòu)不僅要作為主體辦理一級開發(fā)項目前期各種手續(xù)，而且要負責(zé)籌資投資和具體實施。在政策的起步期和目前的體制、機制及人員情況下，不但工作效率較低，而且承擔(dān)投資風(fēng)險和違約責(zé)任的概率也很大。經(jīng)過不斷的研究、探索，北京市已逐步形成了土地一級開發(fā)投資主體多元化（企業(yè)投資、政府投資、政府和企業(yè)共同投資）、—級開發(fā)土地類型多元化（重點功能區(qū)、新城、小城鎮(zhèn)建設(shè)一級開發(fā)和房地產(chǎn)一級開發(fā)、工業(yè)開發(fā)區(qū)成片一級開發(fā)）以及管理方式的多元化（企業(yè)管理、事業(yè)管理、授權(quán)委托管理等）。案例——北京土地一級開發(fā)2005年9月12日，北京市國土資源局印發(fā)了《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》，其中規(guī)定：“土地儲備開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)或者通過招標方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)?！蓖ㄟ^招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。案例——北京土地一級開發(fā)從事一級土地開發(fā)的北京知名房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，幾乎所有的大型房地產(chǎn)企業(yè)都涉及過土地一級開發(fā)天鴻集團進行密云新城中平方公里土地的一級開發(fā)；國融置業(yè)在通州有11平方公里的土地一級開發(fā)；泰國正大集團在通州擁有30余平方公里土地的一級開發(fā)權(quán)；新奧集團在奧運中心區(qū)300萬平方米的公建一級開發(fā)已開始；住邦集團在金盞地區(qū)也有近6,000畝的土地需要一級開發(fā)；而天津泰達公司目前也已拿下了順義溫榆河生態(tài)走廊大約5平方公里的土地一級開發(fā)權(quán)政府主導(dǎo)型——民營企業(yè)帶資整理利：政府投入較少，資金壓力有所減輕政府能很好的控制園區(qū)的開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理弊：對私營機構(gòu)的資金實力要求高土地出讓金、配套費、稅收的返還程序較復(fù)雜，時間較長土地整理成本、合理利潤的界定有一定困難政府主導(dǎo)型——民營企業(yè)帶資整理適用條件分析一般適用于經(jīng)營性用地開發(fā)政府需作為風(fēng)險承擔(dān)的最終主體由于工業(yè)園區(qū)開發(fā)回報期較長，必須保證私營機構(gòu)獲得較高的利潤回報本項目適用性分析該模式一定程度上能減輕區(qū)政府的資金負擔(dān)，且能較充分的控制園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理，對本項目有一定的適用性該模式要求政府成為最終的風(fēng)險承擔(dān)主體，而且工業(yè)園區(qū)開發(fā)還款期限過長，需給一級開發(fā)商較高的利潤回報，政府將面臨較大的市場壓力企業(yè)主導(dǎo)型——政府全資國有企業(yè)概述在園區(qū)管委會的領(lǐng)導(dǎo)下，成立國有全資開發(fā)實體，并獨家委托該開發(fā)實體進行園區(qū)的一級土地開發(fā)。該開發(fā)實體并不擁有土地的經(jīng)營收益權(quán)，作為投融資平臺，政府可通過擔(dān)保、抵押等形式協(xié)助該實體融資，保障開發(fā)資金的來源，政府將承擔(dān)土地出讓的最終風(fēng)險案例西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：西安高科（集團）公司天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)：天津泰達集團

案例——西安高新區(qū)西安高科（集團）公司成立于1992年，是與西安高新區(qū)管委會在“一套人馬、兩塊牌子”的獨特機制下成立的大型國有企業(yè)，是西安高新區(qū)的開發(fā)主體。西安高科（集團）公司按照“政策扶持、貸款起步、負債經(jīng)營、滾動發(fā)展”的開發(fā)模式，致力于高新區(qū)的土地開發(fā)、市政配套、社區(qū)管理和環(huán)境營造企業(yè)主導(dǎo)型——政府全資國有企業(yè)利：減輕政府的財政負擔(dān)企業(yè)化運作，開發(fā)及融資等方面更靈活弊：政府仍將承擔(dān)最終的開發(fā)及融資風(fēng)險政策方面受到一定限制仍有較濃厚的政府色彩，尚未實現(xiàn)較充分的市場化運作企業(yè)主導(dǎo)型——政府全資國有企業(yè)適用條件分析開發(fā)資金來源于政府財政撥款或銀行貸款，政府需承擔(dān)最終的開發(fā)及融資風(fēng)險政府行為色彩仍較濃厚，難以達到充分市場化的要求對本項目的適用性分析本項目的開發(fā)要求盡可能的市場化運作，區(qū)政府難以承擔(dān)過大的財政或融資風(fēng)險，因此該模式借鑒性不強企業(yè)主導(dǎo)型——政企合作概述由政府（多以企業(yè)實體形式出現(xiàn)）與民營企業(yè)組成合資公司，共同負責(zé)園區(qū)土地的一級開發(fā)整理，除開發(fā)成本通過配套費、出讓金等形式返還補償外，土地增值收益或入園企業(yè)稅收雙方可按約定比例分成案例深圳天安數(shù)碼城上海紫竹科學(xué)園案例——深圳天安數(shù)碼城1985年深圳特區(qū)處于建設(shè)起步階段。深圳市政府在車公廟規(guī)劃出118萬平方米區(qū)域擬建車公廟工業(yè)區(qū)，并組建了泰然的前身“深圳市工業(yè)區(qū)開發(fā)公司”，專項負責(zé)開發(fā)。當(dāng)時與之同期開發(fā)的還有八卦嶺、南油、蓮塘等幾個傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)。1988年12月，深圳市政府與泰然以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式簽訂了土地使用合同書，以4000萬元的地價，將車公廟約118萬平方米土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了泰然，這是全國最早一批國有土地有償轉(zhuǎn)讓合同書之一。香港天安中國投資創(chuàng)建于1986年，前身為香港新鴻基金融集團中國部，主要業(yè)務(wù)為投資國內(nèi)房地產(chǎn)。1990年天安（中國）經(jīng)過多方考察，決定與泰然公司合作共同開發(fā)“天安車公廟工業(yè)區(qū)”（天安數(shù)碼城前身）。天安投資1000萬美元，泰然以近30萬平方米工業(yè)區(qū)東側(cè)土地入股，雙方成立合資公司，各占50%股份案例——深圳天安數(shù)碼城天安公司為天安數(shù)碼城帶來的不僅僅是資金，更重要的是帶來了觀念、開發(fā)模式、管理經(jīng)驗和人才。天安在1997年借鑒香港工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型的概念和經(jīng)驗，為天安工業(yè)區(qū)引進了“科技產(chǎn)業(yè)基地”概念，從單純的廠房經(jīng)營向孵化器建設(shè)轉(zhuǎn)化。此舉開啟了天安工業(yè)區(qū)脫胎換骨的進程。成功轉(zhuǎn)型后的天安數(shù)碼城2001年5月獲全國創(chuàng)新科技園區(qū)開發(fā)模式獎，2001年9月成為深圳市首家‘深圳天安民營科技園’，2002年2月升格為‘國家級民營科技園’，列‘中國十佳民營科技園之首’。新規(guī)劃的天安數(shù)碼城總建為80萬平方米，其中科技開發(fā)基地40萬平方米，住宅及公寓29萬平方米，商業(yè)配套設(shè)施4萬平方米。案例——上海紫竹科學(xué)園上海紫竹科學(xué)園區(qū)位于上海市中心區(qū)域閔行區(qū)的東南角，由閔行區(qū)人民政府、上海交通大學(xué)、紫江集團、上海聯(lián)合投資等各方面成立園區(qū)發(fā)展公司共同籌建上海紫竹科學(xué)園區(qū)發(fā)展有限公司股東組成注冊資本5億元上海紫江(集團)有限公司31％50%上海紫江企業(yè)集團股份有限公司19％上海聯(lián)和投資有限公司20%上海吳涇經(jīng)濟發(fā)展有限公司10%上海市閔行資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司10%上海交大產(chǎn)業(yè)投資管理(集團)有限公司10%案例——上海紫竹科學(xué)園上海紫竹科學(xué)園占地13平方公里，包括占地近7000畝的大學(xué)園區(qū)，6000畝的產(chǎn)業(yè)基地，近4平方公里的森林半島（住宅區(qū)）?？茖W(xué)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有7000畝的大學(xué)園區(qū)，與研發(fā)和產(chǎn)業(yè)區(qū)僅一路之隔。上海交通大學(xué)、華東師范大學(xué)和臺灣新竹交大上海工業(yè)研究院等理工科大學(xué)保證了強大的科研開發(fā)能力，更為科學(xué)園區(qū)提供了一流的人才、技術(shù)，使得新科技、新知識得以孵化和產(chǎn)業(yè)化，并為入駐企業(yè)的人才本土化提供了堅實的保障。東海職業(yè)技術(shù)學(xué)院、上海機電高等專科學(xué)院等還可為入園企業(yè)提供大量的熟練技術(shù)工人。由于政府和企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)機制，科學(xué)園區(qū)除了享有國家賦予一般園區(qū)的一切優(yōu)惠政策之外，上海市政府和閔行區(qū)政府還給予科學(xué)園區(qū)的多項稅務(wù)優(yōu)惠與產(chǎn)業(yè)扶持政策。企業(yè)主導(dǎo)型——政企合作利：能有效的減輕政府的資金壓力充分發(fā)揮合作雙方的優(yōu)勢政府：信譽、政策、稅收、融資企業(yè)：資金、開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗、客戶資源政府能監(jiān)控園區(qū)的開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理政府能享受土地增值的部分收益市場化運作程度較高強化市場信心弊：政府仍有一定的財政負擔(dān)或融資壓力對企業(yè)退出機制要求靈活設(shè)置企業(yè)主導(dǎo)型——政企合作適用條件分析政府與民營企業(yè)需具備良好的合作關(guān)系園區(qū)開發(fā)需具備較大的盈利空間園區(qū)需設(shè)立靈活的退出機制園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向需獲得政府支持對本項目的適用性分析該模式將政府與企業(yè)的優(yōu)勢充分結(jié)合，既能減輕政府的財政負擔(dān)，充分發(fā)揮市場化運作的特點，又能有效監(jiān)管園區(qū)的開發(fā)管理，共享園區(qū)土地開發(fā)的增值收益，對本項目有較強的借鑒意義企業(yè)主導(dǎo)型——私營機構(gòu)買斷開發(fā)概述政府將園區(qū)土地一次性出讓至私營機構(gòu)名下。私營機構(gòu)獲得土地后，通過抵押等方式融資，獲得土地開發(fā)的滾動資金，并在土地開發(fā)整理完成后，通過土地轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)資金回收并獲得增值收益案例——大連軟件園1997年，大連開始大規(guī)模城市建設(shè)的改造和國有企業(yè)脫困攻堅，迫切需要發(fā)展更具國際競爭力的新興產(chǎn)業(yè)，以推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。因此提出發(fā)展軟件與信息服務(wù)業(yè)，并通過建設(shè)軟件園來推動這一產(chǎn)業(yè)當(dāng)時面臨的主要困難：一是土地資源有限；二是軟件產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，沒有發(fā)展這類專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗；三是政府無法在短期內(nèi)拿出軟件園建設(shè)需要的巨額資金用以建設(shè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施民營企業(yè)億達集團，當(dāng)時擁有一塊政府補償?shù)墓I(yè)用地，計劃通過投資開發(fā)科技園區(qū)，實現(xiàn)集團內(nèi)部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，由房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變做科技產(chǎn)業(yè)案例——大連軟件園億達集團按照市場化的運作方式，成立了大連軟件園股份，分別通過劃撥補償和協(xié)議出讓方式一次性獲得一期和二期土地的所有權(quán)，并負責(zé)軟件園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)綜合管理政府在政策支持、規(guī)劃設(shè)計、外商引入、綜合協(xié)調(diào)、宏觀指導(dǎo)及軟件園服務(wù)體系建設(shè)上發(fā)揮扶持作用，同時在貸款貼息、基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面給予支持企業(yè)主導(dǎo)型——私營機構(gòu)買斷開發(fā)利：政府無財政負擔(dān)和融資壓力政府無需承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險充分市場化運作弊：政府對園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理難以控制政府無法享受土地升值的收益私營機構(gòu)經(jīng)營壓力大企業(yè)主導(dǎo)型——私營機構(gòu)買斷開發(fā)適用條件分析要求私營機構(gòu)有較強的資金實力和融資能力要求有靈活的退出機制政府愿意放棄對園區(qū)開發(fā)經(jīng)營管理的監(jiān)控必須有政府的充分支持必須與政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向保持一致對本項目的適用性分析該模式市場化程度高，區(qū)政府無需承擔(dān)財政壓力，但政府無法監(jiān)管園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營管理，也無法享受土地升值的部分收益，因此可一定程度的借鑒，但難以完全照搬項目投資合作模式的選擇政府控制力度財政負擔(dān)及融資壓力政府收益企業(yè)收益市場化程度管委會——土地開發(fā)中心——帶資整理政府全資企業(yè)政企合作私營機構(gòu)買斷——建議以政企合作模式為主，輔以企業(yè)帶資整理和私營機構(gòu)買斷開發(fā)兩種模式Part3

項目投資合作建議本項目投資合作模式的選擇建議園區(qū)合資股份有限公司開發(fā)公司招商中心企業(yè)服務(wù)中心經(jīng)營管理中心············分區(qū)一分區(qū)二分區(qū)三············政企合作：統(tǒng)籌園區(qū)整體開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理私營機構(gòu)買斷開發(fā)企業(yè)帶資開發(fā)整理政企合作——政府介入的方式方式一：白云區(qū)政府出資受讓園區(qū)全部或部分發(fā)展用地，并以地作價入股，既能一定程度上參與并監(jiān)控園區(qū)的開發(fā)，又能共享園區(qū)開發(fā)收益方式二：資金空轉(zhuǎn)、土地實轉(zhuǎn)。由白云區(qū)政府按照工業(yè)用地出讓價向開發(fā)公司開出支票，作為白云區(qū)政府對企業(yè)的資本投入，并成為該開發(fā)公司的股東；開發(fā)公司將此支票背書后，作為土地出讓金支付，交給土地管理部門，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同；土地管理部門再將出讓收益全部上繳市財政，市財政再按中心鎮(zhèn)優(yōu)惠政策返還給白云區(qū)政府（扣除上繳中央部分政企合作——政府介入的方式方式三：白云區(qū)政府出資參與園區(qū)部分公建設(shè)施（如學(xué)校、圖書館、公共實驗室等）的投資開發(fā)，既能保證園區(qū)配套設(shè)施的按期使用，又能共享園區(qū)的開發(fā)收益方式四：白云區(qū)政府以將來返還的稅收為條件入股，既能減輕投資者的資金壓力，也能減少政府現(xiàn)時的資金投入，并能監(jiān)控園區(qū)的開發(fā)政企合作——投資合作主體引入的數(shù)量建議本項目重點考慮引入單一投資主體，在特殊情況下可考慮多個主體的合作單一主體：政府易于控制和統(tǒng)一管理利于企業(yè)的成長可以實現(xiàn)資金滾動，降低財務(wù)費用有較好的延續(xù)性多個主體：企業(yè)的資金壓力較小風(fēng)險得到有效分散資源及優(yōu)勢互補政企合作——政府協(xié)助融資以政府的信譽擔(dān)保貸款可獲得國有商業(yè)銀行、信用社的貸款，但政府風(fēng)險較高以政府的資產(chǎn)(物業(yè)、土地等)抵押貸款大多數(shù)政府不具備條件提高企業(yè)的資信狀況通過與開發(fā)投資企業(yè)簽訂各種合作合同(如稅收返還、配套費返還、征地補償總包、政府入股企業(yè)、參與孵化等)，提高開發(fā)投資企業(yè)的資信狀況，從而使企業(yè)能夠以較低成本獲得更多的貸款政企合作——退出機制的建立意義：建立完善的退出機制，有利于給投資者充分的信心，使其在出現(xiàn)意外情況(如企業(yè)無力繼續(xù)進行開發(fā)建設(shè)、企業(yè)出現(xiàn)違規(guī)開發(fā)等)時可以順利退出，而又可將其對園區(qū)開發(fā)建設(shè)的影響降至最低建議：政府在園區(qū)的稅收、土地出讓收益金中按一定比例截留，建立園區(qū)開發(fā)保障基金投資企業(yè)退出時，利用基金低償其尚未收回的投資在新的企業(yè)尚未引進之前，利用基金維持園區(qū)的開發(fā)建設(shè)私營機構(gòu)買斷開發(fā)私營機構(gòu)以生地價格買下園區(qū)部分片區(qū)土地的開發(fā)使用權(quán)私營機構(gòu)以土地為抵押向金融機構(gòu)融資收入來源政府的稅收返還土地轉(zhuǎn)讓收入市政配套費返還自建物業(yè)出租參與入園企業(yè)的投資企業(yè)帶資開發(fā)整理操作方式政府委托企業(yè)進行園區(qū)某片區(qū)土地的開發(fā)整理，土地開發(fā)整理完成后，由政府負責(zé)用地出讓（轉(zhuǎn)讓），政府通過收取的土地出讓金、企業(yè)稅收、配套費等收益償還企業(yè)的開發(fā)費用，并保障其有一定的開發(fā)利潤相關(guān)建議由于企業(yè)帶資整理資金投入大，且投資回收期較長，因此必須有較高的利潤水平方能能吸引投資企業(yè)鑒于工業(yè)園區(qū)開發(fā)面臨一定風(fēng)險，可考慮保證帶資整理企業(yè)有固定利潤，以降低其收益風(fēng)險Part4合作方的選擇及盈利模式建議合作方（一級投資商）的選擇建議國內(nèi)外民營產(chǎn)業(yè)園投資商類型總結(jié)序號投資商類型投資商投資的主要產(chǎn)業(yè)園一具政府背景的投資商天安數(shù)碼城有限公司由深圳泰然實業(yè)公司和香港天安中國投資有限公司合資創(chuàng)辦深圳天安數(shù)碼城、廣州番禺節(jié)能科技園深圳招商局集團創(chuàng)建蛇口工業(yè)區(qū)、與福建漳州市合作創(chuàng)辦漳州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、收購南油工業(yè)區(qū)二無政府背景的投資商——————三風(fēng)險基金威新集團有限公司深圳賽博韋爾軟件園（國內(nèi)第一家利用風(fēng)險投資創(chuàng)辦的產(chǎn)業(yè)園）天津泰達科技風(fēng)險投資股份有限公司天津泰達華生生物園四知名科研院所北大資源集團北大科技園劍橋大學(xué)劍橋科學(xué)園類型一：具政府背景的投資商特征概述具有政府背景，與政府關(guān)系良好，易于獲得政府支持具備一定的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗具備較強的資金實力和較好的信用國內(nèi)民營產(chǎn)業(yè)園的投資開發(fā)主體多為此類投資商該類投資商多與政府或第三方合作共同開發(fā)園區(qū)案例：天安數(shù)碼城由深圳泰然實業(yè)公司和香港天安中國投資合資創(chuàng)辦，雙方各占50%股份。其中香港天安中國投資前身為香港新鴻基金融集團中國部。泰然公司原名為深圳市工業(yè)區(qū)開發(fā)公司，為深圳市直屬的一級國有企業(yè)，負責(zé)車公廟一帶工業(yè)區(qū)建設(shè)開發(fā)。由其創(chuàng)建的天安數(shù)碼城被譽為中小民營科技企業(yè)的搖籃，2002年被國家科技部榮譽授予“國家級民營科技園”稱號。招商局集團是中國交通部在香港注冊的直屬企業(yè)，業(yè)務(wù)主要集中于交通運輸及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及經(jīng)營與服務(wù)（港口、公路、能源運輸及物流）、金融投資與管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等三大核心產(chǎn)業(yè)1979年招商局集團于深圳寶安創(chuàng)建了中國第一個對外開放工業(yè)區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)，1992年與福建漳州市合作創(chuàng)辦漳州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，2005年收購深圳南油工業(yè)區(qū)。漳州開發(fā)區(qū)案例：招商局集團蛇口工業(yè)區(qū)類型二：無政府背景的投資商特征概述具備較強的資金實力具備一定的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗具備較強的資金實力和較好的信用對資金回報的長期性和風(fēng)險性有較強心理準備對相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景有深入研究類型三：風(fēng)險基金特征概述具備較強的資金實力對資金回報的長期性和風(fēng)險性有較強心理準備對相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景有深入研究多與政府或第三方共同組成開發(fā)公司追求高風(fēng)險、高收益的投資原則賽博軟件園案例：威新集團威新集團由國際信息園（香港）、深圳市經(jīng)濟協(xié)作發(fā)展公司及賽博投資基金（紐約）共同組建而成，于1999年創(chuàng)建國內(nèi)第一家采用風(fēng)險投資機制發(fā)展的高科技企業(yè)園區(qū)—深圳賽博韋爾軟件產(chǎn)業(yè)園。1999年1月成立于紐約的賽博投資基金，注冊資本為5億美元，其主要來源為美國的一些退休基金和一部分私人投資。案例：天津泰達華生生物園泰達華生生物園是全國首家多元投資機制下的生物技術(shù)企業(yè)專業(yè)孵化器，由天津泰達科技風(fēng)險投資股份、天津泰達國際創(chuàng)業(yè)中心、天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資及華博生物技術(shù)于2001年共同出資創(chuàng)辦。天津泰達科技風(fēng)險投資股份由北京國際信托投資、北京科技風(fēng)險投資股份、天津開發(fā)區(qū)投資等七家股東組成。公司主要投資方向為：生物醫(yī)藥、電子信息、新材料、生態(tài)農(nóng)業(yè)。投資項目還包括寶方生物、中科海詢、南開和成、東泰科技及科潤農(nóng)業(yè)等。企業(yè)孵化器在20世紀50年代發(fā)源于美國，是伴隨著新技術(shù)產(chǎn)業(yè)革命的興起而發(fā)展起來的。企業(yè)孵化器在推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，孵化和培育中小科技型企業(yè)，以及振興區(qū)域經(jīng)濟，培養(yǎng)新的經(jīng)濟增長點等方面發(fā)揮了巨大作用，引起了世界各國政府的高度重視，孵化器也因此在全世界范圍內(nèi)得到了較快的發(fā)展。目前，企業(yè)孵化器在世界范圍內(nèi)已獲得了迅猛的發(fā)展，截止1998年底，世界上已有3300多家企業(yè)孵化器，其中北美擁有750家(并以每周新建一家的速度增長)，歐洲擁有2334家，許多發(fā)展中國家和經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌國家也采取相應(yīng)措施，大力興建企業(yè)孵化器。目前巴西有50多家，俄羅斯有33家，波蘭有30家，中國有100多家。類型四：科研院所特征概述具備較雄厚的智力資源、人才優(yōu)勢和強大的科技實力對產(chǎn)業(yè)有深入了解，具備一定客戶資源缺乏豐富的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗資金實力一般，且投資較為謹慎國內(nèi)外參與工業(yè)園區(qū)開發(fā)的多為知名科研院所國內(nèi)工業(yè)園區(qū)中此類投資商所占比重相對較低案例：北大資源集團北大資源集團主要從事高科技產(chǎn)品的研制、開發(fā)、銷售和負責(zé)北大科技園的建設(shè)開發(fā)和經(jīng)營管理。目前，北大資源集團已形成電子信息、生物制藥、房地產(chǎn)三大核心產(chǎn)業(yè)。北大科技園始建于1992年，是以科技孵化、產(chǎn)業(yè)投資、園區(qū)建設(shè)為核心業(yè)務(wù)的國家級大學(xué)科技園。北大科技園園區(qū)北大孵化器1期案例：劍橋科學(xué)園英國劍橋科學(xué)園位于英國東南部的劍橋郡，由劍橋大學(xué)圣三一學(xué)院于1970年創(chuàng)建。劍橋科技園區(qū)依托于劍橋大學(xué)獨特的科學(xué)技術(shù)力量創(chuàng)造了“劍橋現(xiàn)象”。劍橋科學(xué)園已成為整個英格蘭東部地區(qū)的發(fā)展中心?；睾献鞣剑ㄒ患壨顿Y商）的選擇建議本項目的核心特征投資回收期較長開發(fā)投資面臨一定風(fēng)險投資商需對生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)有一定的研究和認識投資商需具備與政府合作的經(jīng)驗基地合作方（一級投資商）的選擇建議建議一：國內(nèi)具政府背景的投資商與政府合作經(jīng)驗豐富資金實力較強，能接受較長的投資回收期具備相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗建議二：風(fēng)險基金資金實力強大，機制較靈活對產(chǎn)業(yè)研究較深入對投資風(fēng)險有充分認識，能接受較長的投資回收期盈利模式建議國內(nèi)工業(yè)園區(qū)經(jīng)營面臨的主要問題

——工業(yè)用地出讓（轉(zhuǎn)讓）價格過低

工業(yè)用地出讓（轉(zhuǎn)讓）價格遠低于土地整理成本廣州工業(yè)用地熟地出讓價格一般不超過20萬元/畝，2005年云埔工業(yè)區(qū)熟地出讓價格約18~20萬/畝，廣州開發(fā)區(qū)熟地出讓價格約17~18萬/畝廣州工業(yè)用地開發(fā)整理成本一般介于20~30萬元/畝出讓時間地塊位置用地企業(yè)土地面積（畝）土地單價（萬元/畝）2005年9月云埔工業(yè)區(qū)東誠片A3海普材料科技公司259.152005年9月云埔工業(yè)區(qū)波斯塑膠顏料公司153.672005年7月高唐工業(yè)園區(qū)國藥集團醫(yī)藥物流公司592.942005年4月東沙經(jīng)濟區(qū)順義投資公司114.782005年3月羅崗鎮(zhèn)劉村翔峰包裝公司373.442004年12月天河區(qū)高唐工業(yè)區(qū)第四小區(qū)廣東天之驕藥物開發(fā)384.47近期廣州工業(yè)用地出讓情況

資料來源：廣州市國土資源和房屋管理局

國內(nèi)工業(yè)園區(qū)經(jīng)營面臨的主要問題

——投資回收期較長

由于目前工業(yè)用地價格遠低于開發(fā)成本，單單依靠出讓土地的方式短期內(nèi)難以收回投資而政府對土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、城市維護建設(shè)費和入園企業(yè)稅收等的返還，手續(xù)繁復(fù)，返還周期較長，很大程度上拉長了園區(qū)的投資回收期大連軟件園一期經(jīng)過十多年開發(fā)，尚未能全部收回投資國內(nèi)工業(yè)園區(qū)經(jīng)營面臨的主要問題

——收益分配的不平衡

收益主體收入來源投資收益比較政府土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、城市維護建設(shè)費等收益大，風(fēng)險低入園企業(yè)稅收開發(fā)投資商土地轉(zhuǎn)讓回報低、風(fēng)險高，回收期長自建物業(yè)出租產(chǎn)業(yè)投資園區(qū)服務(wù)案例一：大連軟件園園區(qū)采用多元化的盈利模式，主要收入來源包括：工業(yè)用地出讓（僅少部分土地出讓）租金收入（廠房、辦公樓出租）房地產(chǎn)開發(fā)（高檔住宅開發(fā)）產(chǎn)業(yè)投資（與東軟集團投資合作）中介服務(wù)（人才服務(wù)、招商引資、綜合管理等）案例二：上海張江高科技園區(qū)隨著世界制造業(yè)重心向中國轉(zhuǎn)移，世界500強企業(yè)紛紛進駐，有“中國硅谷”之稱的張江高科技園區(qū)的土地價格已達到100萬/畝致力發(fā)展都市工業(yè)園的上海，其工業(yè)房產(chǎn)的供應(yīng)和需求都處于高速增長狀態(tài)，目前全市平均工業(yè)地價達50萬/畝，上海工業(yè)房產(chǎn)的投資回報率高達17%

番禺節(jié)能科技園占地50萬平方米，總建筑面積76萬平方米，是由國家經(jīng)貿(mào)委節(jié)能信息傳播中心、科技部火炬中心聯(lián)合批準創(chuàng)辦的全國第一個以“節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)”為主題的科技園區(qū)，屬番禺區(qū)政府的重點建設(shè)項目。案例三：廣州番禺節(jié)能科技園案例三：廣州番禺節(jié)能科技園一期天安（番禺）科技創(chuàng)業(yè)中心大廈除小部分出售外其余出租，租金30元/月.平方米，平均售價3700元/平方米，租戶已基本全部入駐；二期天安科技創(chuàng)新大廈2005年9月公開發(fā)售，80%已售出，平均售價3950元/平方米。節(jié)能科技園以工業(yè)項目立項，園內(nèi)已開發(fā)物業(yè)的各個單元都作為單獨廠房單獨報建，保證每個出售單元都有獨立房產(chǎn)證，使用年限為50年。園區(qū)更與招商銀行及農(nóng)信社合作，為業(yè)主提供最高6成最長十年期的貸款按揭。一期項目科技創(chuàng)業(yè)中心除主要引入番禺區(qū)科技局、清華天安信息公司、清華力合公司、清華深圳研究院等園區(qū)合作機構(gòu)、公司外，對科技園的招商對象也適當(dāng)?shù)財U延。首期入園企業(yè)還包括了售后服務(wù)、廣告及咨詢等產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)企業(yè)，如首層的法拉利華南區(qū)售后維修站。項目盈利模式構(gòu)建方向一

——政府收益的轉(zhuǎn)移支付工業(yè)園區(qū)的開發(fā)收益相當(dāng)部分被政府獲得，因此政府對收益的部分讓利和轉(zhuǎn)移支付有利于平衡投資商的資金投入，并降低投資風(fēng)險，建議在提高返還比例和簡化返還手續(xù)等方面爭取更多優(yōu)惠政策企業(yè)稅收返還土地出讓金城市建設(shè)維護費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費項目盈利模式構(gòu)建方向二

——增加經(jīng)營性用地的比例經(jīng)營性用地的開發(fā)利潤空間遠大于工業(yè)用地，且能較快的實現(xiàn)資金滾動，因此適當(dāng)?shù)奶岣邎@區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用地的比例，有助于平衡開發(fā)投資，降低資金壓力和風(fēng)險一般經(jīng)營性用地比例不超過20%，建議本項目經(jīng)營性用地比例達到約18%，經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)量達到約30%經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)中建議以住宅物業(yè)開發(fā)為主，建議其開發(fā)量約占經(jīng)營性物業(yè)總開發(fā)量的80%，商用物業(yè)（商業(yè)、商務(wù)辦公）約占20%項目盈利模式構(gòu)建方向三

——多元化經(jīng)營在廣州的現(xiàn)實情況下，過于依靠賣地的單一盈利模式難以維系園區(qū)的開發(fā)，必須實現(xiàn)經(jīng)營方式和收入來源的多元化土地轉(zhuǎn)讓：建議將生產(chǎn)性或物流性產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓，在開發(fā)能力有限的條件下，也可考慮轉(zhuǎn)讓部分經(jīng)營性用地產(chǎn)業(yè)投資：建議與知名院?；蚱髽I(yè)合作物業(yè)租賃：建議租賃范圍包括孵化器、創(chuàng)業(yè)中心等工業(yè)寫字樓或標準廠房經(jīng)營性用地開發(fā)：以居住用地開發(fā)為主，資金回收較快園區(qū)服務(wù)：如提供人才招聘、招商引資、綜合管理等服務(wù)項目盈利模式構(gòu)建方向四

——保證用地價值的合理顯化在地價較低的情況下，建議考慮適當(dāng)減少“賣地”面積，自行建設(shè)物業(yè)進行出租，以享受長期的土地增值收益廣州科學(xué)城租金：1元/天.平方米（國際企業(yè)孵化器）番禺節(jié)能工業(yè)園租金：1元/天.平方米大連軟件園租金：2~8元/天.平方米上海張江科技園租金：元/天.平方米建議適當(dāng)增加工業(yè)寫字樓、教育培訓(xùn)等變相經(jīng)營性物業(yè)比例，以享受較高的土地收益工業(yè)寫字樓可拆分成獨立單元以廠房性質(zhì)報建，既可賣，也可租項目盈利模式的構(gòu)建盈利方式投入收益工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓征地、拆遷、通平、管網(wǎng)、綠化、公建等賣地收入政府轉(zhuǎn)移支付征地、拆遷、通平、管網(wǎng)、綠化、公建等土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、城市維護建設(shè)費、入園企業(yè)稅收返還自建物業(yè)出租定制廠房、工業(yè)寫字樓、員工宿舍、物流園等租金收入經(jīng)營性用地開發(fā)寫字樓、商鋪、住宅、酒店公寓等物業(yè)建設(shè)土地二級轉(zhuǎn)讓、物業(yè)租售產(chǎn)業(yè)投資對入園企業(yè)投資企業(yè)分紅產(chǎn)業(yè)中介服務(wù)企業(yè)服務(wù)中心、人才服務(wù)中心、業(yè)務(wù)解決方案中心、物業(yè)設(shè)施管理中心等建設(shè)服務(wù)增值項目功能體系構(gòu)建縱向產(chǎn)業(yè)功能——產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)研發(fā)、技術(shù)孵化、規(guī)模生產(chǎn)、物流配送產(chǎn)業(yè)配套體系生產(chǎn)研發(fā)技術(shù)孵化規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)用中介咨詢金融服務(wù)生物會展貿(mào)易采購物流配送營銷管理委托研究委托生產(chǎn)縱向產(chǎn)業(yè)功能——近期以生產(chǎn)、物流等功能為主園區(qū)名稱發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)廣州國家級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)廣州科學(xué)城生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園生物醫(yī)藥創(chuàng)新與孵化研發(fā)、孵化廣州國際生物島中醫(yī)藥現(xiàn)代化和功能基因研究為重點，國際性的生物醫(yī)藥研究與開發(fā)基地研發(fā)拓展區(qū)廣州白云生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)基地

以生物醫(yī)藥制造業(yè)為重點

近期可考慮以生產(chǎn)、物流等功能為主流溪灣白云生物港以生物技術(shù)研發(fā)為重點、集生物產(chǎn)品制造與市場營銷于一體研發(fā)和龍生物服務(wù)區(qū)以世界生物經(jīng)濟論壇為品牌，集生物產(chǎn)品博覽、信息咨詢、生物技術(shù)人才交流與培訓(xùn)、協(xié)議臨床服務(wù)等于一體培訓(xùn)、展示、交流縱向產(chǎn)業(yè)功能——中遠期發(fā)展研發(fā)等高附加值功能研發(fā)階段生產(chǎn)階段營銷階段科學(xué)研究技術(shù)開發(fā)中試孵化臨床試驗成果評價生產(chǎn)研發(fā)技術(shù)孵化規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)用新品研發(fā)中試孵化生產(chǎn)研發(fā)加工生產(chǎn)物流配送營銷服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈下游上游低高附加值產(chǎn)業(yè)微笑曲線從產(chǎn)業(yè)價值鏈來看，只有發(fā)展高附加值的研發(fā)、營銷等環(huán)節(jié)才能創(chuàng)造更高價值同類主題工業(yè)園區(qū)的競爭關(guān)鍵取決于誰最先搶得資源、搶占先機橫向城市功能——復(fù)合功能園區(qū)經(jīng)驗借鑒大連軟件園園區(qū)建有產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研區(qū)、商務(wù)區(qū)、生活區(qū)和森林公園，整體功能配套完善西安高新區(qū)雖然緊靠中心成熟區(qū)，但仍注重商務(wù)和生活設(shè)施的配套建設(shè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已成為我國中西部地區(qū)人氣最旺、環(huán)境最優(yōu)、發(fā)展最快的區(qū)域之一教訓(xùn)汲取廣州開發(fā)區(qū)為廣州經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出巨大貢獻，但由于一直缺乏生活配套，而始終沒有形成一個成熟的區(qū)域，成為制約其發(fā)展的瓶頸長春高新區(qū)由于鄰近市區(qū)，對生活居住配套的需求不迫切，加上首期啟動開發(fā)的是產(chǎn)業(yè)區(qū)，商業(yè)生活配套未能跟上，因此下班以后整個園區(qū)形同“死城”，缺乏城市的生活與活力橫向城市功能——復(fù)合功能園區(qū)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、教育、商住、教育、娛樂、醫(yī)療、旅游、休閑產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)配套居住公建服務(wù)商貿(mào)服務(wù)商業(yè)物流辦公咨詢綠地公園文娛教育醫(yī)療品質(zhì)居住小區(qū)配套休閑度假生態(tài)旅游保健療養(yǎng)橫向城市功能——復(fù)合功能園區(qū)用地平衡比例規(guī)律表明，居住用地由于需求相對較旺、投資回收快，一般占經(jīng)營性用地面積的70~80%，而商業(yè)、商務(wù)辦公等由于資金回收慢、需求相對較弱，且工業(yè)寫字樓替代競爭激烈，一般僅占15~20%項目用地平衡指標尚需在投資收益分析后最終確定產(chǎn)業(yè)用地經(jīng)營性用地道路廣場用地綠地規(guī)劃控制一般要求30~60%5~20%8~13%10~18%廣州科學(xué)城45~50%13~15%15%20%大連軟件園45~50%15~20%13~15%15~18%西高新開發(fā)區(qū)40~45%20~25%13~15%10~15%修正因素產(chǎn)業(yè)功能居主導(dǎo)，且有較大規(guī)模的生產(chǎn)和物流，建議取接近上限值對投資回報要求較高，建議靠上限取值無特殊要求，取中間值對環(huán)境有一定要求，建議取中上值本項目用地平衡比例建議約55%約18%約10%約15%橫向城市功能——復(fù)合功能園區(qū)各功能開發(fā)量比例項目各功能開發(fā)比例尚需在投資收益分析后最終確定大連軟件園各功能開發(fā)量比例：工業(yè)（含配套）約占73%，經(jīng)營性物業(yè)約占27%產(chǎn)業(yè)功能（含公建配套）居住功能商用功能項目用地平衡比例約55%約15%約3%一般容積率要求0.9~1.81.0~2.31.8~2.5修正因素本項目除了生產(chǎn)、物流等功能外，還包括相當(dāng)比例的孵化器、創(chuàng)業(yè)中心、教育培訓(xùn)基地等工業(yè)寫字樓，建議取中上值，約1.5受用地條件及配套要求限制，本項目住宅開發(fā)將以二類或三類居住用地為主，建議平均容積率約為1.8建議取中間值約2.2本項目各功能開發(fā)比例建議約70%約23%約7%相關(guān)功能的空間聚集形式產(chǎn)業(yè)功能專屬園區(qū)：為大型公司定制的相對獨立的園區(qū)，有利于其相關(guān)企業(yè)群的聚集和自成體系的生產(chǎn)組織區(qū)域園區(qū)：特定區(qū)域的企業(yè)聚集產(chǎn)業(yè)分區(qū)：按不同產(chǎn)業(yè)體系分區(qū)企業(yè)孵化區(qū)：吸引創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)，加速生物科技成果的轉(zhuǎn)化，孵化出具備產(chǎn)業(yè)化開發(fā)條件的技術(shù)成果和高成長性科技型企業(yè)配套功能生活居住區(qū)：為園區(qū)內(nèi)工作人員提供高品質(zhì)的居住空間公建服務(wù)區(qū)：提供教育、醫(yī)療、文化、體育、市政等公共設(shè)施商貿(mào)服務(wù)區(qū)：購物、金融、郵電、餐飲、酒店、娛樂等綜合性商業(yè)休閑度假區(qū)：利用優(yōu)良生態(tài)環(huán)境發(fā)展旅游觀光、療養(yǎng)度假Part5

項目開發(fā)時序及相關(guān)啟動建議開發(fā)分區(qū)及開發(fā)時序開發(fā)分區(qū)分區(qū)考慮的因素以核心區(qū)為中心組織分區(qū)各分區(qū)設(shè)有次級核心，保證各分區(qū)功能的自我平衡開發(fā)的難易程度123一級核心次級核心次級核心次級核心開發(fā)分區(qū)——一級核心區(qū)規(guī)模：約1000~1500畝功能：以配套、服務(wù)功能為主，輻射整個園區(qū)開發(fā)進度：核心區(qū)分期建設(shè)，各期占有核心區(qū)的一部分核心區(qū)開發(fā)分區(qū)——分區(qū)一規(guī)模：約4500~5000畝開發(fā)進度：土地開發(fā)條件相對較成熟，東山工業(yè)區(qū)手續(xù)齊備，便于優(yōu)先開發(fā)東山工業(yè)區(qū)開發(fā)分區(qū)——分區(qū)二規(guī)模：約4500~5000畝開發(fā)進度征地拆遷難度相對不大，且能與擬建大學(xué)城相呼應(yīng)，可考慮作為中期建設(shè)用地位于新廣從公路和京珠高速公路交會處，且臨近京珠高速公路出口，交通便捷京珠高速公路——鐘落潭出口處開發(fā)分區(qū)——分區(qū)三規(guī)模：約4000畝開發(fā)進度：征地拆遷難度最大，所需時間較長，且與成熟鎮(zhèn)區(qū)相距較遠，應(yīng)留作遠期開發(fā)用地良田村梅田村各分區(qū)開發(fā)時序123核心區(qū)根據(jù)征地拆遷、與成熟鎮(zhèn)區(qū)的距離、道路、市政管網(wǎng)的難易程度確定分區(qū)時序東山工業(yè)區(qū)的用地手續(xù)已經(jīng)齊全，首期以該區(qū)為起點，并作相應(yīng)擴充二期依托新廣從公路、京珠高速完善的道路網(wǎng)絡(luò)三期的初始條件較差，但首、二期建成后可對該片區(qū)有較強的帶動啟動區(qū)的選址及規(guī)模選址：緊貼新廣從快速路，與中心鎮(zhèn)一路之隔，且立足于原東山工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)，便于迅速啟動建議規(guī)模：約2000畝產(chǎn)業(yè)園啟動區(qū)規(guī)模經(jīng)驗值：600~3000畝（長春高新區(qū)生物醫(yī)藥園：約750畝；大連軟件園：約1250畝；廣州科學(xué)城：約3000畝）修正因素：本項目啟動初期可能引入廣藥集團等生產(chǎn)型企業(yè)，對用地面積有一定要求，建議取中上值東山工業(yè)區(qū)啟動區(qū)啟動區(qū)的功能選擇功能選擇產(chǎn)業(yè)功能：圍繞龍頭企業(yè)引入園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)教育、培訓(xùn)功能：為廣州市生物醫(yī)藥科研機構(gòu)和入園企業(yè)之間構(gòu)建合作平臺，支撐科研成果產(chǎn)業(yè)化，增強基地核心競爭力住宅（配套）功能：出讓部分經(jīng)營性用地，通過“住宅先行”帶動園區(qū)開發(fā)考慮因素：功能復(fù)合，多元促進，自成體系案例借鑒：大連軟件園引入東軟集團，吸引了大批與其業(yè)務(wù)相關(guān)的包括中國電信、中國聯(lián)通等著名企業(yè)入園；上海紫竹科學(xué)園：7000畝的大學(xué)園區(qū)不僅有上海交大等高校為科學(xué)園提供科研成果和人才支撐，上海職院等專科學(xué)院等還可為入園企業(yè)提供熟練技工。

開發(fā)階段的劃分劃分的依據(jù)廣州市其它區(qū)域工業(yè)用地的供應(yīng)量項目的規(guī)模其它產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實際開發(fā)經(jīng)驗資金運用的考慮啟動期發(fā)展期成熟期2006200920152020開發(fā)階段的劃分啟動期（2006~2009）重點建設(shè)啟動區(qū)引入龍頭企業(yè)吸引投資商參與園區(qū)開發(fā)完成啟動區(qū)及周邊區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展期（2009~2015）基本完成市政基礎(chǔ)設(shè)施初步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集群效應(yīng)成熟期（2015~2020）完成配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)功能復(fù)合的綜合園區(qū)奠定在產(chǎn)業(yè)鏈中的重要地位啟動模式建議國內(nèi)外工業(yè)園區(qū)啟動模式總結(jié)啟動模式企業(yè)啟動型引入龍頭企業(yè)逆向招商策略降低企業(yè)入園門檻資源啟動型先期引入相關(guān)審批及服務(wù)機構(gòu)靠科研院校協(xié)力啟動創(chuàng)新政策的吸引已有工業(yè)園區(qū)的帶動依托周邊成熟區(qū)域的帶動啟動模式一——引入龍頭企業(yè)工業(yè)園區(qū)在啟動初期，實施大項目帶動戰(zhàn)略，首先引進各行業(yè)中投資規(guī)模大、技術(shù)含量高、市場效益好和帶動能力強的龍頭型企業(yè)，以此帶動全區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展龍頭企業(yè)的品牌效應(yīng)有助于提升工業(yè)園區(qū)的知名度和影響力通過龍頭企業(yè)的縱向延伸，形成系列配套的產(chǎn)業(yè)鏈；橫向拓展，形成優(yōu)勢互補的企業(yè)集群龍頭企業(yè)代表產(chǎn)業(yè)最先進的核心技術(shù)，是園區(qū)經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量對本項目的借鑒本項目已經(jīng)和廣藥集團達成有關(guān)入園的初步協(xié)議，故啟動期的工作重點應(yīng)該是如何充分利用廣藥集團的各種資源優(yōu)勢，發(fā)揮其在醫(yī)藥生產(chǎn)制造行業(yè)中的龍頭作用，吸引與其相關(guān)的企業(yè)入園。案例：大連軟件園與東軟集團強強聯(lián)手擁有我國第一個軟件上市公司的軟件“巨頭”東軟集團第一個進駐了大連軟件園，并創(chuàng)辦了東北大學(xué)東軟信息技術(shù)學(xué)院，在軟件產(chǎn)業(yè)、軟件人才教育等多個領(lǐng)域與大連軟件園達成了默契的合作。此后，中軟集團、中國電信、中國網(wǎng)通、中國吉通、中國聯(lián)通等中國主要的網(wǎng)絡(luò)運營商都入駐大連軟件園。東軟集團和大連軟件園還建立了“園中園”——國家軟件產(chǎn)業(yè)基地（大連）國際軟件園暨大連東軟國際軟件園，采用共享人力資源、共同開發(fā)市場的嶄新模式，已初步形成一個更廣泛的對日軟件出口聯(lián)盟案例：海爾助推青島開發(fā)區(qū)發(fā)展海爾集團在青島開發(fā)區(qū)投資28億元建設(shè)家電生產(chǎn)基地，同時還吸引了愛默生、三洋、三菱重工等33家跨國公司為其配套投資達30億元。海爾、海信、澳柯瑪、三洋電機、新都理光、豪雅電子等大企業(yè)一起，形成了巨大的家電電子產(chǎn)業(yè)集群，使青島開發(fā)區(qū)成為中國北方最大的家電電子產(chǎn)業(yè)基地。

啟動模式二——依托周邊成熟區(qū)域的帶動工業(yè)園區(qū)選址在城市成熟區(qū)域的周邊范圍，能夠充分承接成熟區(qū)域的輻射，故在啟動初期依托周邊成熟區(qū)域的帶動便迅速發(fā)展起來。成熟區(qū)域社會經(jīng)濟、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃等各方面的發(fā)展直接影響工業(yè)園區(qū)的發(fā)展成熟區(qū)域擁有成熟完善的公共及生活配套資源，可以被啟動初期的工業(yè)園區(qū)利用成熟區(qū)域與工業(yè)園區(qū)之間應(yīng)該是彼此影響、相互促進發(fā)展的關(guān)系對本項目的借鑒本項目啟動區(qū)緊鄰區(qū)域中心鎮(zhèn)——鐘落潭鎮(zhèn)，啟動期可考慮與中心鎮(zhèn)達成合作關(guān)系，利用其成熟的資源優(yōu)勢帶動園區(qū)發(fā)展案例：西安高新區(qū)西安高新區(qū)是1991年3月經(jīng)國務(wù)院首批批準設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。依靠緊貼城區(qū)的優(yōu)勢，1994年以來，西安高新區(qū)的綜合指標一直位居全國53個國家級高新區(qū)的前列，多次被評為全國先進高新區(qū)啟動模式三——先期引入相關(guān)審批及服務(wù)機構(gòu)為了方便企業(yè)順利入駐，工業(yè)園區(qū)加強自身軟環(huán)境建設(shè)，在啟動先期將政府行政辦事機構(gòu)和服務(wù)部門也同步引入園區(qū)，為企業(yè)提供“一站式辦公”、“一條龍服務(wù)”等，化簡減少其入園的審批環(huán)節(jié)，全面提高服務(wù)質(zhì)量和效率。軟環(huán)境建設(shè)完善才能確保工業(yè)園區(qū)更具競爭實力園區(qū)應(yīng)堅持高效、精簡、服務(wù)的原則，使入園企業(yè)得到方便、快捷、全程的服務(wù)和管理政府應(yīng)充分授予工業(yè)園區(qū)必要的權(quán)力和應(yīng)擔(dān)的責(zé)任對本項目的借鑒結(jié)合本項目以生物醫(yī)藥生產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的定位特點，建議在啟動期也將與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政府審批部門引入園區(qū)。啟動模式四——靠科研院校協(xié)力啟動工業(yè)園區(qū)與當(dāng)?shù)氐目蒲袡C構(gòu)或高等院校建立深入的合作關(guān)系，構(gòu)建了將其科研資源引入園區(qū)的有效通道，并以此作為園區(qū)資源優(yōu)勢，吸引相關(guān)企業(yè)入駐。園區(qū)在選址上靠近當(dāng)?shù)馗咝^(qū)或大學(xué)城，或者將科研機構(gòu)及高校的部分單位遷入園區(qū)內(nèi)充分利用科研院校的科研力量和人才資源，為入園企業(yè)提供培訓(xùn)、研發(fā)和人才支持，發(fā)揮資源優(yōu)勢同時，園區(qū)也為科研院校研究成果的轉(zhuǎn)換成實際生產(chǎn)力提供了有效途徑對本項目的借鑒本項目啟動階段可以充分利用廣州市醫(yī)藥科研機構(gòu)和高等院校生物醫(yī)學(xué)、藥學(xué)專業(yè)的科研資源，為其和生物醫(yī)藥企業(yè)之間搭建合作橋梁。案例：長春高新區(qū)與多所科研院校建立合作關(guān)系長春高新區(qū)依托長春生物制品研究所、吉林大學(xué)醫(yī)科學(xué)院、北京醫(yī)科大學(xué)、吉林大學(xué)酶工程實驗室、軍需大學(xué)基因工程研究所、東北師范大學(xué)遺傳細胞研究所、吉林省生物研究所等科研單位，憑借良好的軟硬環(huán)境，吸引著吉林天藥、邁靈生物、吉大藥業(yè)、修正藥業(yè)、東寶藥業(yè)、三九生物、海王藥業(yè)等79戶醫(yī)藥企業(yè)入駐。案例：臺灣新竹工業(yè)園的“三角合作”模式新竹工業(yè)園是臺灣促進高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中體現(xiàn)，它是按照政府研究所、大學(xué)和私人高技術(shù)公司在當(dāng)?shù)卣y(tǒng)管下的“三角合作”模式所發(fā)展起來的。當(dāng)?shù)卣ㄟ^設(shè)在園內(nèi)的官方研究機構(gòu)間接地對園區(qū)內(nèi)的公司進行引導(dǎo)，從而加深了研究與應(yīng)用之間實質(zhì)性的聯(lián)系。新竹工業(yè)園與臺灣省交通大學(xué)、清華大學(xué)和工業(yè)技術(shù)研究院等學(xué)術(shù)研究機構(gòu)相鄰，因此，在產(chǎn)品研發(fā)、輸送人才和人才培訓(xùn)上，園區(qū)廠商可以得到充分支援。啟動模式五——創(chuàng)新政策的吸引為了能夠在啟動初期迅速、成功地引進企業(yè)入園，工業(yè)園區(qū)除了為這些企業(yè)提供一般性的優(yōu)惠政策外，還會根據(jù)實際情況制定一些特殊的、創(chuàng)新性政策作為吸引點。政策創(chuàng)新讓工業(yè)園區(qū)具備其他競爭對手沒有的競爭優(yōu)勢創(chuàng)新政策的制定應(yīng)該以園區(qū)和企業(yè)互惠互利為原則創(chuàng)新政策一般基于園區(qū)的實際情況來定，也可以根據(jù)入園企業(yè)的特殊要求酌情制定對本項目的借鑒本項目啟動時可以考慮制定一些與生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)有關(guān)的優(yōu)惠政策，有針對性地吸引相關(guān)企業(yè)入園。案例：上海張江高科租金換股權(quán)上海張江高科技園區(qū)通過土地資產(chǎn)股權(quán)化、證券化，吸引具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)進駐，并以租金換股權(quán)的方式對園區(qū)內(nèi)部分企業(yè)免租持股，眾多被投資企業(yè)的盈利形成未來張江開發(fā)的現(xiàn)金流入和利潤來源，同時通過企業(yè)股權(quán)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓或上市實現(xiàn)投資變現(xiàn)。

其它啟動模式已有工業(yè)園區(qū)的帶動工業(yè)園區(qū)在舊工業(yè)廠區(qū)的基礎(chǔ)上成立起來，利用該區(qū)域內(nèi)各工廠企業(yè)稅收返還作為園區(qū)的啟動資金之一，如長春高新區(qū)或者工業(yè)園區(qū)屬于大型開發(fā)區(qū)的擴充區(qū)域，依托原有開發(fā)區(qū)的各種資源迅速啟動，如廣州科學(xué)城降低企業(yè)入園門檻在初級建設(shè)階段，為了盡快使園區(qū)成長起來，園區(qū)管理部門刻意放寬松對入園企業(yè)的審核和管理，甚至包括部分產(chǎn)業(yè)性質(zhì)與園區(qū)功能定位不符的企業(yè)，前提條件是土地只租不售，如臺灣新竹科學(xué)工業(yè)園逆向招商策略先招配套企業(yè)入駐園區(qū)，等配套企業(yè)規(guī)模發(fā)展到一定程度后，再招龍頭企業(yè)，但是要求園區(qū)在招商前必須給自己進行產(chǎn)業(yè)鏈定位，如吳江開發(fā)區(qū)項目啟動模式選擇的基本原則借鑒其它工業(yè)園區(qū)成功的啟動經(jīng)驗，同時也要結(jié)合生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的特點和園區(qū)自身的實際情況，總結(jié)出一套最適合白云生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“基地”）運用和操作的啟動模式任何工業(yè)園區(qū)的成功啟動絕非僅靠某種單一、固定的模式，而是多種啟動模式共同作用的結(jié)果建議一：發(fā)揮廣藥集團的龍頭作用——品牌效應(yīng)廣藥集團擁有王老吉、陳李濟、潘高壽、白云山等一批名牌企業(yè)和明星產(chǎn)品，在國內(nèi)外醫(yī)藥行業(yè)中頗具品牌影響力，所以，“基地”在對外招商引資和宣傳推廣中應(yīng)充分利用這一資源優(yōu)勢。啟動期重點建設(shè)廣藥專屬園區(qū)，發(fā)揮廣藥的品牌示范作用和集聚效應(yīng)，利用其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和生產(chǎn)要素優(yōu)勢，著力引進國際和國內(nèi)知名醫(yī)藥企業(yè)入駐，加速形成生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的集聚。建議一：發(fā)揮廣藥集團的龍頭作用——產(chǎn)業(yè)集群啟動期同時還開辟配套工業(yè)園區(qū)，通過廣藥這家龍頭企業(yè)的凝聚力、向心力，吸引更多與其關(guān)聯(lián)度高的上下游企業(yè)為其配套生產(chǎn)，拉長生物醫(yī)藥生產(chǎn)制造的產(chǎn)業(yè)鏈條，促進產(chǎn)業(yè)集群。逐步形成以龍頭企業(yè)吸引配套企業(yè)，以中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢吸引龍頭企業(yè)的良性循環(huán)，加快膨脹產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模。研發(fā)階段生產(chǎn)階段營銷階段科學(xué)研究技術(shù)開發(fā)中試孵化臨床試驗成果評價生產(chǎn)研發(fā)技術(shù)孵化規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)用建議一：發(fā)揮廣藥集團的龍頭作用——資源共享“基地”在啟動區(qū)域已專門劃撥了范圍給廣藥集團作為其專屬園區(qū)使用，廣藥將承擔(dān)此片區(qū)內(nèi)自用廠房、實驗室、辦公樓、宿舍等建筑物和管道、園內(nèi)路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。由于廣藥的基礎(chǔ)設(shè)施和專業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)相對比較完備，在滿足自用的前提下，建議將某些資源提供給后期入園的中小型醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)共享，如中試實驗室、污水處理系統(tǒng)、熱電供應(yīng)系統(tǒng)、倉庫等。配套資源共享既能節(jié)約能源、降低成本，吸引中小型企業(yè)入園；同時，廣藥集團也能從中賺取部分經(jīng)營收入。建議一：發(fā)揮廣藥集團的龍頭作用——規(guī)模集聚建議廣藥集團的專屬園區(qū)規(guī)模約2000畝除先期啟動部分功能外，亦預(yù)留廣藥集團后續(xù)發(fā)展用地除廣藥集團自身所需外，亦能滿足其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)部分需求，形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚案例：招商物流在了重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)旁邊拿地約100畝美的集團在重慶南岸地區(qū)圈地800畝海爾集團在重慶江北區(qū)拿地1400畝建議二：依托中心鎮(zhèn)的資源帶動——政策資源通過與中心鎮(zhèn)建立合作開發(fā)的關(guān)系，享受政府給予中心鎮(zhèn)的如土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費及城市維護建設(shè)費等大比例返還的優(yōu)惠政策，從而減少啟動期“基地”開發(fā)的資金壓力。建議二：依托中心鎮(zhèn)的資源帶動——公共配套資源在“基地”啟動初期，園區(qū)內(nèi)配套建設(shè)尚未完備，建議可以先利用中心鎮(zhèn)的居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等相對成熟的配套資源為入園企業(yè)及其員工提供生活便利，使得中心鎮(zhèn)成為“基地”的孵化園。租用中心鎮(zhèn)的住宅作為園內(nèi)企業(yè)的員工宿舍安排園內(nèi)企業(yè)員工子女在中心鎮(zhèn)的幼兒園或?qū)W校接受義務(wù)教育醫(yī)院、商場超市、展館、體育運動場所等都讓中心鎮(zhèn)和基地實現(xiàn)共享建議三：先期引入生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)審批及服務(wù)機構(gòu)建議將與醫(yī)藥生產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的政府職能部門遷入園區(qū)內(nèi)辦公，如藥檢局直屬的藥品檢驗所、藥品審評認證中心、藥品不良反應(yīng)監(jiān)測中心、執(zhí)業(yè)藥師注冊中心等，以及藥品質(zhì)量管理協(xié)會、藥學(xué)會、藥理學(xué)會等民間醫(yī)藥組織。這樣，既能為醫(yī)藥企業(yè)提供方便，也體現(xiàn)了“基地”在醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性和權(quán)威性。建設(shè)以GLP（藥品非臨床研究質(zhì)量管理規(guī)范）、GCP（藥品臨床試驗管理規(guī)范）、GMP（藥品生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)范）、GSP（藥品經(jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范）為核心的4P新藥開發(fā)服務(wù)系統(tǒng)，引進中介機構(gòu)，提供專業(yè)化動物實驗、新藥報批、臨床實驗、醫(yī)藥管理軟件、醫(yī)藥營銷等生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)特色專業(yè)服務(wù)。建議四：借助科研院校的資源優(yōu)勢——引入研發(fā)機構(gòu)白云區(qū)內(nèi)不僅擁有國內(nèi)知名生物醫(yī)藥研究院校和機構(gòu)10余家，醫(yī)藥企業(yè)38家，還擁有一批國內(nèi)外知名的生物醫(yī)藥產(chǎn)品品牌，具有深厚學(xué)術(shù)背景和豐富實踐經(jīng)驗的科研人員及醫(yī)藥行業(yè)專業(yè)人才，將為該區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)提供強有力的人才、技術(shù)、品牌和市場支撐?！盎亍睉?yīng)借助白云區(qū)甚至廣州市在生物醫(yī)藥科研領(lǐng)域豐厚的資源優(yōu)勢，將科研單位的研發(fā)中心直接引入園區(qū)內(nèi)，或者與這些單位建立長期深入合作關(guān)系，并在其與園內(nèi)醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)之間牽線搭橋，將最新、最先進的科研成果及時轉(zhuǎn)換成實際生產(chǎn)力。建議四：借助科研院校的資源優(yōu)勢提供專業(yè)培訓(xùn)白云區(qū)現(xiàn)有南方醫(yī)科大學(xué)、廣州中醫(yī)藥大學(xué)兩所重點醫(yī)學(xué)高等專業(yè)院校，加上中山大學(xué)醫(yī)學(xué)院、廣州醫(yī)學(xué)院等知名醫(yī)科大學(xué)，廣州市擁有豐富的醫(yī)、藥學(xué)教育資源，“基地”應(yīng)該充分利用這一資源優(yōu)勢，與這些高等院校合作，為其提供實驗基地和學(xué)生實習(xí)平臺。同時，依托其教育資源為園內(nèi)醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)培訓(xùn)和輸送專業(yè)人才。Part6

相關(guān)政策建議政策建議體系稅費政策中心鎮(zhèn)政策企業(yè)稅收政策用地政策出讓政策開發(fā)政策稅費政策建議一——中心鎮(zhèn)政策的充分利用鐘落潭中心鎮(zhèn)建設(shè)扶持政策費種返還程序返還比例（%）基礎(chǔ)設(shè)施配套費市財政局—區(qū)財政局—中心鎮(zhèn)100城市維護建設(shè)費市財政局—區(qū)財政局—中心鎮(zhèn)97.5新增建設(shè)用地土地有償使用收入（土地出讓金）市財政局—中心鎮(zhèn)扣除上繳中央部分其余全部返還為加快中心鎮(zhèn)建設(shè)，省市政府出臺了中心鎮(zhèn)建設(shè)扶持政策，其中包括了土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費及城市維護建設(shè)費等稅費返還的優(yōu)惠政策及操作辦法。稅費政策建議一——中心鎮(zhèn)政策的充分利用建議項目與鐘落潭鎮(zhèn)充分合作，互為依托，享受相關(guān)政策優(yōu)惠，減輕投資者資金壓力項目開發(fā)能有效帶動鐘落潭鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展，提升鐘落潭鎮(zhèn)土地價值，加強其區(qū)域影響力和競爭力鐘落潭鎮(zhèn)相關(guān)優(yōu)惠政策的利用能減輕投資者資金壓力，有效啟動基地的開發(fā)建設(shè)稅費政策建議二——入園企業(yè)稅收返還廣州開發(fā)區(qū)稅收分配比例一覽表100房產(chǎn)稅、土地稅等其他稅費781210公路運管費6040土地增值稅241660個人所得稅4060國有企業(yè)所得稅241660非國有企業(yè)所得稅6040營業(yè)稅2575增值稅100消費稅備注廣州開發(fā)區(qū)市省中央稅費項廣州開發(fā)區(qū)作為國家級開發(fā)區(qū)在稅收分配上享有極大的優(yōu)惠。開發(fā)區(qū)稅收除按一定比例上繳中央和省外，其余部分基本自留，用于開發(fā)區(qū)的滾動開發(fā)稅費政策建議二——入園企業(yè)稅收返還建議最大程度的爭取入園企業(yè)稅收返還比例入園企業(yè)稅收是政府收益的重要組成部分，也是園區(qū)開發(fā)產(chǎn)生的重要效益之一稅收返還能減輕投資主體的資金壓力，有利于吸引一級開發(fā)商稅費政策三——稅收獎勵或減免當(dāng)選擇合作開發(fā)或買斷開發(fā)模式時，在入園企業(yè)稅收不返還或返還額較少的情況下，建議政府對園區(qū)的一級開發(fā)企業(yè)實行企業(yè)所得稅減免或其它稅收獎勵，以適當(dāng)平衡其投入大連軟件園的一級開發(fā)商（大連軟件園股份）獨立負責(zé)園區(qū)的開發(fā)經(jīng)營，由于先期投入大，至今仍未全部收回投資?，F(xiàn)大連軟件園股份正向大連市政府申請辦理將該企業(yè)應(yīng)繳所得稅全額減免用地政策建議一——集體用地作價入股建議本項目在進行拆遷補償時，可考慮采用將農(nóng)村集體土地作價入股參與土地開發(fā)的方式，減少一級開發(fā)主體用于拆遷補償?shù)馁M用投入，減輕其資金壓力廣州市政府為保障失地農(nóng)民的生產(chǎn)和權(quán)益，近日準備出臺允許農(nóng)民將承包集體土地作價入股參與土地開發(fā)的用地政策用地政策建議三——土地預(yù)出（轉(zhuǎn)）讓建議部分用地可考慮采用土地預(yù)出（轉(zhuǎn)）讓方式進行工業(yè)用地的出讓或轉(zhuǎn)讓。既可減輕開發(fā)的資金壓力，又縮短了土地的供應(yīng)周期土地預(yù)出讓是指土地出讓方在土地征購或者整理過程中，由于資金不足，通過招標等方式，確定土地整理成熟后的受讓方，由受讓方預(yù)先支付土地征購費用。土地出讓方利用預(yù)出讓所得的資金，支付土地征購費用、完成出讓前的前期整理工作。在進行土地預(yù)出讓后，整理成熟的土地要按合同約定交給受讓方，不能通過招標、拍賣等方式出讓土地Part7

成本估算及投資分析分析思路及說明園區(qū)開發(fā)成本估算是重點在規(guī)劃方案及開發(fā)分區(qū)尚未最終確定前，暫對園區(qū)整體投資收益做分析由于園區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長，動態(tài)指標能較好的反映投資收益通過對收入測算的調(diào)整確定稅收返還和經(jīng)營性用地的比例成本估算收入測算盈虧平衡敏感性分析功能比例稅收返還反復(fù)調(diào)整基本設(shè)定土地成本由土地取得費用、前期開發(fā)費、非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、財務(wù)費用等費用構(gòu)成。經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施(包括公建配套、供水供電管網(wǎng)、污水處理廠等)建設(shè)費由相應(yīng)的市政基礎(chǔ)公司投資，不計入成本征地補償、工程費用等，當(dāng)年發(fā)生當(dāng)年支付土地轉(zhuǎn)讓收入，當(dāng)年轉(zhuǎn)讓當(dāng)年全部收回；配套費返還在土地轉(zhuǎn)讓的次年收回企業(yè)所得稅在計算期內(nèi)全免土地轉(zhuǎn)讓進度工業(yè)用地在啟動期的最后一年(2009年)開始轉(zhuǎn)讓。此時廣藥集團已部分建成投產(chǎn)，區(qū)域的影響力基本形成，且市政基礎(chǔ)設(shè)施已開始建設(shè)經(jīng)營性用地在發(fā)展期的第一年(2010年)開始轉(zhuǎn)讓，頭兩次出讓相隔一年，出讓量分別為總量的5%、7%土地轉(zhuǎn)讓進度方案比較方案一：逐年遞增出讓量每年遞增10%市場吸納壓力較小能較好地進行土地的價值預(yù)留，靜態(tài)利潤較好。方案二：先揚后抑前半段出讓量每年遞增10%，其后每年遞減10%市場吸納壓力較方案一稍大動態(tài)財務(wù)指標較理想土地出讓進度方案比較相同條件下(成本、土地轉(zhuǎn)讓價格、配套費返還，稅收返還等，目標收益率均為15%)，兩個方案的主要財務(wù)指標：比較項目方案一方案二起始出讓量(畝)323431最高出讓量(畝)921764土地轉(zhuǎn)讓收入(萬元)365,322342,882凈現(xiàn)值(萬元)42,46156,184靜態(tài)投資回收期(年)12.111.3動態(tài)投資回收期(年)14.713.9方案二減方案一差額凈現(xiàn)值(萬元)13,723方案二明顯優(yōu)于