保定市場調(diào)查及上

保定市場調(diào)查及分析

(上)前言

本次對保定市房地產(chǎn)市場的市態(tài)調(diào)研，主要從本市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境、區(qū)域市場狀況及競爭市場入手，通過市土地局、房管局、統(tǒng)計局、規(guī)劃局等政府主管部門幫助，結(jié)合2003-2004年《保定年鑒》《新市區(qū)土地志》等資料，以及保定市場多個項(xiàng)目，來重點(diǎn)了解保定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢，將得到的原始信息進(jìn)行歸納、分析、總結(jié)，并做進(jìn)一步的提煉，在此基礎(chǔ)上得出相關(guān)結(jié)論，為本項(xiàng)目以后的定位提供科學(xué)依據(jù)。

第一部分城市宏觀市場分析…………10第二部分新市區(qū)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r………18第三部分保定市房地產(chǎn)市場分析……24第四部分潛在目標(biāo)客戶群調(diào)查分析…………………45第五部分區(qū)域性房地產(chǎn)市場概況……52第六部分本項(xiàng)目地塊分析……………74第七部分項(xiàng)目總體定位建議…………84第八部分項(xiàng)目初步測算分析…………94一、城市地理位置分析區(qū)位優(yōu)越，市場廣闊保定市位于河北省中部，太行山北部東麓，冀中平原西部。北緯38°10′-40°00′，東經(jīng)113°40′-116°20′之間。北鄰北京市和張家口市，東接廊坊市和滄州市，南與石家莊市和衡水市相連，西部與山西省接壤。地處京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距河北省會石家莊125公里,位居京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)當(dāng)中,素有“首都南大門”之稱。

保定市擁有獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢.地處新環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈輻射帶，并緊臨京、津、石，坐擁經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域優(yōu)勢。第一部分城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析保定市在“項(xiàng)目立市、工業(yè)強(qiáng)市、特色興市”的政策帶領(lǐng)下，到2004年年底GDP達(dá)到了1109億,人均創(chuàng)GDP已經(jīng)超過了萬元。在以工業(yè)強(qiáng)市的政策影響下,大力發(fā)展工業(yè)化,城市經(jīng)濟(jì)在近兩年飛速發(fā)展，居民收入增長較快，促進(jìn)了社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長。此外，房地產(chǎn)市場由2004年開始加大了批放量，消費(fèi)者需求得到了最大化的釋放，銷售率持續(xù)攀升，價格大浮度上漲，加之大規(guī)模的城市改建工程集中進(jìn)行，促進(jìn)了房地產(chǎn)消費(fèi)群體的擴(kuò)增，在城市經(jīng)濟(jì)增長中，房地產(chǎn)市場所占比重逐步攀升。從整體形勢看，保定市宏觀調(diào)控正在加大力度引進(jìn)外資，經(jīng)濟(jì)形勢將持續(xù)好轉(zhuǎn)。對保定市來講主要的有利因素包括：第一，目前保定市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于上升期，經(jīng)濟(jì)增長的潛能將得到進(jìn)一步釋放和發(fā)揮；第二，以汽車、住房等為代表的新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)將繼續(xù)帶動汽車附屬品市場、家電產(chǎn)品市場、建筑裝飾材料市場的旺盛需求；第三，保定市第二產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步拓展，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，從而帶動人均收入的較快上漲，商品零售行業(yè)將進(jìn)一步提高；第四，交通條件的不斷改善，強(qiáng)化了保定市成為京、津、石金三角的優(yōu)勢；第五，中心城市的建設(shè)速度，將有利于保定市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展。三、城市政策方針保定市政府明確提出了“建設(shè)京南近海強(qiáng)市名城“的奮斗目標(biāo)?！熬┠稀?，就是憑借京南中心城市的優(yōu)勢，主動承接京津輻射，打造“南資北移”、“南企北擴(kuò)”的橋頭堡，力爭在京津冀一體化發(fā)展中占有重要地位?！敖！?，就是利用沿海一線腹地、“東出西聯(lián)”中繼站的特殊區(qū)位，融入沿海經(jīng)濟(jì)隆起帶，積極參與國際經(jīng)濟(jì)大循環(huán)?！皬?qiáng)市”，就是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)向大總量、高層次加快邁進(jìn)，推動經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提升。四、城市總體規(guī)劃

保定市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域示意圖保定市2006年制定的總體規(guī)劃要點(diǎn)是“科學(xué)謀劃推動科學(xué)發(fā)展”，避免“建設(shè)性浪費(fèi)和破壞”?？俊氨６ㄖ圃臁?、“保定文化”雙輪驅(qū)動，實(shí)施“強(qiáng)縣興市”戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展“做大中心、發(fā)展南北、保護(hù)兩翼”，構(gòu)建“南車北電東紡西綠城市”的空間布局。打造文化保定，抓好“一綱一力四目”?？h域發(fā)展，突出“四項(xiàng)重點(diǎn)”，強(qiáng)調(diào)新農(nóng)村建設(shè)要“通進(jìn)去、走出來、化起來”。

按“南車北電”的規(guī)劃發(fā)展方向，城市南北兩側(cè)均為重點(diǎn)開發(fā)工業(yè)區(qū)域。而商業(yè)區(qū)正隨著城市發(fā)展方向的調(diào)整由原老城區(qū)的裕華路逐步向西延伸，至東風(fēng)路與朝陽大街。北側(cè)則是受到高度重視的“中國電谷”。因其城市規(guī)劃的方向影響，預(yù)計在未來的發(fā)展過程中，北部商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)將會有所增長。一、地理位置

新市區(qū)位于保定市西半部，面積占整個保定市區(qū)近1/2，是保定市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心。全國著名的樂凱膠片公司、天威集團(tuán)、天鵝化纖集團(tuán)、風(fēng)帆集團(tuán)等十余家大企業(yè)及新興的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)均坐落在該區(qū)，為全區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在人才、技術(shù)、信息等方面提供了優(yōu)越的軟條件。水、電、氣、暖等市政配套遍布全區(qū)，為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了保障。此外，新市區(qū)交通發(fā)達(dá)，京廣鐵路、京深高速公路、保淶公路、保阜公路及市外環(huán)路均從區(qū)內(nèi)通過，形成了縱橫相貫，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。第二部分新市區(qū)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r二、人口情況

新市區(qū)是一座城鄉(xiāng)結(jié)合的新型城區(qū)，轄6個鄉(xiāng)，6個街道辦事處，74個行政村，84個居民委員會，面積143.7平方公里，人口40.61萬。三、區(qū)域性規(guī)劃定位：

新型高科技產(chǎn)業(yè)基地,保定市的外向型經(jīng)濟(jì)服務(wù)體系和改革開放的試驗(yàn)基地

用地布局及發(fā)展方向規(guī)劃：規(guī)劃用地方向以現(xiàn)在為基礎(chǔ),形成”三區(qū)兩帶”的布置格局，把朝陽大街打造成保定市黃金商業(yè)區(qū),把樂凱大街兩側(cè)打造成集住宿、餐飲、商務(wù)、娛樂、休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)，加快土地報批和招商引資步伐，把新舊保滿路之間建立成我區(qū)最具活力的工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長區(qū)。謀劃七一路西延兩側(cè)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展科技、教育和高科技農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，將七一路西延建成我區(qū)的綠色新興產(chǎn)業(yè)帶。調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以西北外環(huán)為軸，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，把西北外環(huán)建成新區(qū)的高效農(nóng)業(yè)帶。1、區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)按15%的稅率征收所得稅。2、區(qū)內(nèi)新建三資型高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營期在十年以上，從獲利年度起，頭二年免征所得稅，免稅期滿后，財政再返還一年，后二年減半征收。3、區(qū)內(nèi)新建內(nèi)資型高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營期在十年以上的，從投產(chǎn)年度起，頭兩年免征所得稅，免稅期滿后，財政再返還一年。4、區(qū)內(nèi)企業(yè)當(dāng)年出口產(chǎn)品的產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值70%以上的，由稅務(wù)部門按有關(guān)政策規(guī)定稅率征收后，由區(qū)財政返還部分稅金，使企業(yè)的所得稅稅負(fù)水平達(dá)到10%。5、國家級新產(chǎn)品三年內(nèi)、省級新產(chǎn)品二年內(nèi)、經(jīng)高新區(qū)認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)品一年內(nèi)，按實(shí)際交納的增值稅額的25%，按先征后返的辦法，由財政返還企業(yè)。6、外資企業(yè)免征耕地占用稅和固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅。

四、優(yōu)惠政策五、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)情況

2005年，新市區(qū)社會生產(chǎn)總值205.2億元，，財政收入30959萬元，全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成115.8億元。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)從26%提高到45%。全區(qū)大規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)52家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值13.7億元，出口創(chuàng)匯1100萬美元。2005年農(nóng)民人均純收入達(dá)5010元，五年來年均增加212元。保定市重點(diǎn)開發(fā)的工業(yè)區(qū)中有三個分布在新市區(qū)南、北、西側(cè)，加之城市主干道朝陽大街貫穿南北，將整體帶動新市區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使本區(qū)域成為保定市的富裕區(qū)。此外，在帶動經(jīng)濟(jì)的同時，必然會吸引大批的投資者關(guān)注，而固定資產(chǎn)投資一直是保定市投資者所關(guān)注的焦點(diǎn)。一、保定市市住宅市場場分析保定市房屋屋權(quán)屬登記記記錄單位：萬平平方米保定市房地地產(chǎn)市場商商品房開發(fā)發(fā)及投放主主要集中在在2003年至目前前。其中以2004年為為最高點(diǎn)，，2006年開始再再次漲高。。隨著大大面積的城城中村改建建，消費(fèi)者者購買量擴(kuò)擴(kuò)增，2006年購購買需求量量加大。預(yù)計2007年商品品房投資將將會持續(xù)攀攀升。保定市房屋屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍籍監(jiān)理處數(shù)據(jù)來源：：保定市房房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)籍監(jiān)理處處第三部分保保定市房地地產(chǎn)市場分分析商品房價格格變化每平米單價價數(shù)據(jù)來源：：保定市房房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)籍監(jiān)理處處商品房價格格波動較大大，主要體體現(xiàn)在2000年～～2003年，房地地產(chǎn)方面重重心放在舊舊城改造上上面。2003年下下半年逐漸漸放開了房房地產(chǎn)市場場，從2004年底底至2005年，普普通住宅均均價開始大大浮度上漲漲，上漲幅幅度高達(dá)30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全全國的平均均水平，進(jìn)進(jìn)入2006年漲價價幅度趨持持續(xù)，預(yù)計計今年底到到明年初將將有望突破破3500元。保定市商品品房價格變變化原因如如下：1、1998年停止止住房實(shí)物物分配、實(shí)實(shí)行住房分分配貨幣化化的城鎮(zhèn)住住房制度改改革和把住住宅建設(shè)培培育成為國國民經(jīng)濟(jì)新新增長點(diǎn)的的一系列刺刺激住房需需求措施的的“慣性””作用；2、投投資渠道較較少、股票票市場讓中中小投資者者失去信心心從而使大大量社會資資金選擇房房地產(chǎn)這一一相對安全全、穩(wěn)定的的投資對象象；3、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商壟壟斷話語權(quán)權(quán)，針對““買漲不買買落”的購購房心態(tài)營營造漲價氣氣氛及房地地產(chǎn)投機(jī)炒炒作。保定市住宅宅市場在過過去的發(fā)展展過程中，，受2000年城市市整體規(guī)劃劃布局的影影響，商品品住宅市場場開始逐步步上升，日日漸凸顯，，在開發(fā)量量穩(wěn)步提升升的同時，，近兩年價價格變化浮浮度上漲比比例日漸提提高，尤其其是2004年底開開始至目前前，每平方方米市場均均價由1700元/平方米上上漲至2900元/平方米左左右。根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃中大面面積的城中中村改建項(xiàng)項(xiàng)目的即將將入市，預(yù)預(yù)計2007年價格格上漲浮度度將恢復(fù)穩(wěn)穩(wěn)步階段。。而新開區(qū)區(qū)將在規(guī)劃劃政策的影影響下成為為全市價格格上漲比例例最高區(qū)域域。二、保定市商業(yè)業(yè)市場狀況況分析保定市主要要商業(yè)區(qū)分分布圖保定商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布局1、裕華中中路商業(yè)圈圈代表項(xiàng)目：保定商場場、北國商商城、鐘樓樓商廈、保保定百貨、、裕華小商商品批發(fā)市市場及永華華南路、恒恒祥南大街街沿線商業(yè)業(yè)等配套服務(wù)：直隸總督督府、大慈慈閣等旅游游景點(diǎn)商圈特點(diǎn)：：傳統(tǒng)商圈，，商業(yè)氛圍圍最為成熟熟2、火車站站商圈代表項(xiàng)目：鑫龍灣、、富泰商貿(mào)貿(mào)、十方商商貿(mào)城等為為代表的小小商品批發(fā)發(fā)市場配套服務(wù)：：保定賓館、、海龍商務(wù)務(wù)中心等商圈特點(diǎn)：：商業(yè)產(chǎn)品檔檔次總體感感覺較低3、朝陽南南大街商圈圈代表項(xiàng)目：：時代商廈、、國貿(mào)、大大世界、新新天地、新新華書店等等配套服務(wù)：百世開利利大廈、中中銀大廈等等商圈特點(diǎn)：商圈規(guī)模模較小，正正處于不斷斷成長發(fā)展展中4、、朝朝陽陽北北大大街街商商圈圈代表表項(xiàng)項(xiàng)目目：保保百百購購物物廣廣場場、、麗麗隆隆家家居居廣廣場場、、京京海海世世貿(mào)貿(mào)廣廣場場及及天天鵝鵝路路臨臨街街商商鋪鋪等等配套套服服務(wù)務(wù)：恒恒通通財財富富中中心心、、假假日日酒酒店店、、星星光光酒酒店店及及國國際際俱俱樂樂部部、、美美食食山山等等商圈圈特特點(diǎn)點(diǎn)：：高檔檔的的商商務(wù)務(wù)休休閑閑娛娛樂樂場場所所聚聚集集，，保保定定市市商商務(wù)務(wù)氣氣氛氛最最濃濃，，消消費(fèi)費(fèi)水水平平最最高高的的區(qū)區(qū)域域(1））保定定市市主主要要大大型型商商場場概概況況一一覽覽表表：：（數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)截截止止到到調(diào)調(diào)研研日日4月月8號號））項(xiàng)目名稱地理位置商業(yè)體量（萬M2）人流量租/售情況其它費(fèi)用付款方式經(jīng)營公司開發(fā)公司新天地百貨朝陽南大街49號0.8優(yōu)租賃電費(fèi)1.07元/度按月倒扣流水百世開利新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司國貿(mào)大廈朝陽南大街58號1.4良租賃電費(fèi)1.03元/度水公用租金月付金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大世界商城朝陽南大街51號0.2良90％已租完電費(fèi)1.03元/度租金月付－－－－時代商廈朝陽南大街36號1.8優(yōu)租賃無其它費(fèi)用倒扣流水按營業(yè)額或月返或日返時代商廈時代商廈北國商城裕華東路0.9良租賃電費(fèi)1.07元/度租金和倒扣流水石家莊北人集團(tuán)保定分公司石家莊北人集團(tuán)保定百貨大樓裕華西路1.2優(yōu)租賃無其它費(fèi)用倒扣流水保定百貨集團(tuán)保定百貨集團(tuán)區(qū)域域性性大大型型商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目對對比比分分析析：：區(qū)域商業(yè)形態(tài)體量商業(yè)檔次客群特點(diǎn)運(yùn)營時間裕華路商圈(南市區(qū))大型商業(yè)項(xiàng)目與小型商業(yè)項(xiàng)目并存1.5－2萬平米左右低中高檔本地及郊縣消費(fèi)者多為2000年以前朝陽大街商圈(新市區(qū))以大型商業(yè)項(xiàng)目為主2萬平米左右低中高檔以本地消費(fèi)者居多多為2000年以后共性性差差異異性性1））大大型型綜綜合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目缺缺乏乏2））多多數(shù)數(shù)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目操操作作不不規(guī)規(guī)范范3））各各商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營方方式式均均為為只只租租不不售售4））商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布不不合合理理，，形形成成混混亂亂印印象象5））物物業(yè)業(yè)管管理理不不完完善善1））新新市市區(qū)區(qū)主主要要商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目與與老老城城區(qū)區(qū)比比相相對對規(guī)規(guī)模模較較大大2））南南市市區(qū)區(qū)大大型型商商業(yè)業(yè)帶帶動動周周邊邊小小型型商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，而而新新市市區(qū)區(qū)則則以以小小型型商商業(yè)業(yè)與與大大型型商商業(yè)業(yè)互互動動為為主主3））新新市市區(qū)區(qū)以以其其現(xiàn)現(xiàn)代代性性、、時時尚尚性性逐逐漸漸成成為為具具有有極極大大吸吸引引力力的的新新興興商商業(yè)業(yè)圈圈。。1、、在在經(jīng)經(jīng)營營的的綜綜合合型型百百貨貨商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目中中，，以以只只租租不不售售為為主主，，運(yùn)運(yùn)營營方方式式單單一一2、、綜綜合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目缺缺乏乏完完善善性性（（餐餐飲飲、、娛娛樂樂））3、、商商廈廈分分布布集集中中，，形形成成密密集集商商圈圈4、、以以裕裕華華路路為為主主線線的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商圈圈，，消消費(fèi)費(fèi)者者已已經(jīng)經(jīng)形形成成消消費(fèi)費(fèi)思思維維與與習(xí)習(xí)慣慣，，人人流流量量明明顯顯較較大大5、、大大多多數(shù)數(shù)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理不不當(dāng)當(dāng)，，嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響經(jīng)經(jīng)營營商業(yè)類型數(shù)量商業(yè)類型數(shù)量商業(yè)類型數(shù)量商業(yè)類型數(shù)量五金建材150醬菜3鮮花13娛樂休閑15畫廊9化妝品11彩票7房地產(chǎn)中介

39美發(fā)41移動通訊24玉器2婚慶5餐飲87家用電器35殯葬15燈具1眼鏡店18皮具修改

8家具6

藥店48鞋店

6

廚具

2日用百貨66網(wǎng)吧11音響

12服飾

127算命23茶葉店

4煙店

72

電子用品73化學(xué)試劑3

琴行

2炊事用具11辦公用品16婚介所3

手機(jī)維修8蛋糕店4減肥7書店11服飾2干洗店7酒店用品3旅行社2沖印20共計1044(2））小型型商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析：：裕華華路路區(qū)區(qū)域域（數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)截截止止到到調(diào)調(diào)研研日日4月月8號號））朝陽陽大大街街區(qū)區(qū)域域：（（數(shù)據(jù)據(jù)截截止止到到調(diào)調(diào)研研日日4月月8號號））商業(yè)類型數(shù)量商業(yè)類型數(shù)量商業(yè)類型數(shù)量商業(yè)類型數(shù)量通訊5診所24家電維修2書店2服飾、鞋帽30電腦專賣6電器1干洗

1沖印1體育用品1美容美發(fā)40食品專賣11娛樂休閑13菜市場1電力物資1鮮花9助聽器1茶藝

2旅行社5彩票8律師事務(wù)所1衛(wèi)星設(shè)備1汽車裝飾8廣告制作、復(fù)印噴繪20婚介所3音像4大、中、小型超市36電動工具

12婚慶、殯葬2

漁具1五金建材52

布藝5化妝品專賣3眼鏡店7畫廊2

黃金專賣2網(wǎng)吧6攝影7家居、裝飾用品39摩托維修8擦鞋店2餐飲100煙酒49辦公用品4中介40共計577對比比分分析析：：從小小型型商商鋪鋪的的集集密密度度而而言言，，老老城城區(qū)區(qū)高高于于新新市市區(qū)區(qū)從產(chǎn)產(chǎn)品品而而言言老老城城區(qū)區(qū)單單一一化化商商鋪鋪集集中中程程度度高高于于新新市市區(qū)區(qū)從商商鋪鋪單單項(xiàng)項(xiàng)目目體體量量而而言言，，新新城城區(qū)區(qū)高高于于老老城城區(qū)區(qū)從商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍的的成成熟熟度度而而言言，，老老城城區(qū)區(qū)高高于于新新城城區(qū)區(qū)新城城區(qū)區(qū)的的主主要要目目標(biāo)標(biāo)客客群群以以本本市市常常住住人人員員為為主主，，老老城城區(qū)區(qū)的的消消費(fèi)費(fèi)者者群群則則延延伸伸至至周周邊邊區(qū)區(qū)縣縣從自自身身所所處處位位置置而而言言，，老老城城區(qū)區(qū)的的優(yōu)優(yōu)勢勢高高于于新新市市區(qū)區(qū)老城城區(qū)區(qū)商商鋪鋪項(xiàng)項(xiàng)目目及及消消費(fèi)費(fèi)者者多多于于新新城城區(qū)區(qū)共性性1、、商商業(yè)業(yè)種種類類齊齊全全2、餐餐飲、、娛樂樂等方方面數(shù)數(shù)量居居多3、消消費(fèi)人人群均均以周周邊居居住人人群為為主4、商商業(yè)檔檔次不不高5、單單項(xiàng)業(yè)業(yè)態(tài)分分布集集中差異異1、裕裕華路路商圈圈內(nèi)小小型商商業(yè)在在數(shù)量量上較較多2、朝朝陽商商圈小小型商商業(yè)種種類較較為齊齊全3、消消費(fèi)群群體不不同，，朝陽陽商圈圈內(nèi)小小型商商業(yè)主主要消消費(fèi)群群體以以本地地年輕輕消費(fèi)費(fèi)者為為主商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品檔檔次整整體不不高單項(xiàng)業(yè)業(yè)態(tài)分分布集集中餐飲、、娛樂樂方面面小型型商業(yè)業(yè)數(shù)量量居多多消費(fèi)人人群均均以周周邊居居住人人群為為主，，多為為小區(qū)區(qū)生活活配套套的補(bǔ)補(bǔ)充新商圈圈經(jīng)營營狀況況明顯顯低于于老商商圈1、新新市區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍圍未成成熟，，消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)認(rèn)知度度雖在在緩慢慢上升升，但但無法法與老老城區(qū)區(qū)相比比，大大型商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目未未能輻輻射周周邊區(qū)區(qū)、縣縣。2、老老城區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)市場場中，，主要要以沿沿街商商鋪與與綜合合型百百貨相相互帶帶動的的模式式并存存，相相互輔輔助，，覆蓋蓋人群群年齡齡層較較廣，，輻射射區(qū)域域較大大，可可延伸伸至周周邊區(qū)區(qū)縣，，而單單一化化商業(yè)業(yè)店鋪鋪集中中程度度明顯顯，此此種模模式與與新城城區(qū)的的商業(yè)業(yè)構(gòu)成成相反反，反反映出出保定定市商商業(yè)的的兩極極劃分分現(xiàn)象象。3、在在經(jīng)營營的綜綜合型型百貨貨商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目大多多數(shù)為為同期期入市市，分分布于于新市市區(qū)朝朝陽商商圈內(nèi)內(nèi)。此此現(xiàn)象象主要要為政政策因因素導(dǎo)導(dǎo)致。。打造造“朝朝陽大大街兩兩側(cè)黃黃金商商業(yè)區(qū)區(qū)”的的規(guī)劃劃，有有力地地引導(dǎo)導(dǎo)了以以朝陽陽大街街為中中心的的區(qū)域域性商商業(yè)發(fā)發(fā)展。。4、在在保定定市政政策加加大朝朝陽大大街的的商業(yè)業(yè)發(fā)展展力度度的同同時，，消費(fèi)費(fèi)者的的認(rèn)知知度還還未能能全面面打開開，因因此，，就目目前而而言，，新市市區(qū)不不適于于開發(fā)發(fā)新的的綜合合型百百貨商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，，而應(yīng)應(yīng)以社社區(qū)商商業(yè)配配套作作為參參考。。保定市市商業(yè)業(yè)市場場綜合合分析析(3)、寫寫字樓樓市場場分析析1）、、寫字字樓區(qū)區(qū)域分分布目前從從保定定市寫寫字樓樓整體體市場場來看看其分分布區(qū)區(qū)域主主要有有：A．南市區(qū)區(qū)：主要要集中中分布布在裕裕華路路商業(yè)業(yè)圈地地帶，，如東東方商務(wù)務(wù)中心心、僑僑升大大廈等等B．新市區(qū)區(qū)：以朝朝陽大大街為為線沿沿途分分布，，如國國貿(mào)大大廈、、百世開開利大大廈等等，另另外隨隨著新新市區(qū)區(qū)新建建住宅宅項(xiàng)目目的增多，，有些些項(xiàng)目目配備備寫字字樓入入世，，如朝朝陽龍龍座、、沃豪星城城等，，且體體量均均較大大。C．北市區(qū)區(qū)：恒祥祥大街街沿線線如金金昌大大廈、、瑞景景家園園等；；火車站站周邊邊，如如誠明明大廈廈、康康泰大大廈、、金馬馬商務(wù)務(wù)酒店等。。寫字樓樓分布布圖2）目目前部部分寫寫字樓樓市場場供應(yīng)應(yīng)量如如表序號項(xiàng)目名稱建筑面積（平米）（預(yù)估）銷售狀況（預(yù)估）序號項(xiàng)目名稱建筑面積（平米）（預(yù)估）銷售狀況（預(yù)估）1華海大廈38000已售60％13十方商貿(mào)城8000已售完2恒通財富中心12000已售完14金馬商務(wù)酒店3000已售完3國貿(mào)大廈16000已售完15僑升大廈2000已售完4隆興商務(wù)中心6000已售65％16紅館2500已售20％5誠明大廈40000已售70％17金昌大廈18000已售完6發(fā)展大廈20000已售完18瑞景家園12000在售40％7世紀(jì)大廈30000已售完19東風(fēng)商業(yè)廣場6500在售60％8百世開利36000已售完20恒祥商務(wù)中心6500已售完9北方建設(shè)大廈18000已售完21財達(dá)證券4500已售完10交通大廈16000已售完22東方商務(wù)公寓4000已售完11海龍科貿(mào)大廈6000已售完23富泰大廈6500已售完12華僑大廈12000已售完總計307500（其中在售的總面積為105000，已銷售69900）近期可可能的的新供供應(yīng)總總量：：根據(jù)預(yù)預(yù)估目目前寫寫字樓樓市場場總供供應(yīng)量量為307500平平米，，其中中在售售總面面積為為105000平米米，已已銷售售69900平平米，，銷售售率為為達(dá)66.6％％。寫字樓樓2007年集集中開開發(fā)，，供應(yīng)應(yīng)量較較大，，市場競競爭熱熱度將將逐步步上升升。序號項(xiàng)目名稱建筑面積（預(yù)估）1尚北藍(lán)庭80002新一代C區(qū)――3朝陽龍座――4電谷大廈60006恒祥某項(xiàng)目30000總計44000近期可可能的的新供供應(yīng)量量：項(xiàng)目名稱銷售價格（元）租金（元/天/平）開盤時間華海大廈2930元/m起0.8－12006年世紀(jì)大廈公寓3100辦公40001.12004年9月6日恒通財富中心450012002年百世開利大廈暫無0.91998年誠明大廈(建基大廈)3500--40000.4—0.62002年發(fā)展大廈暫無0.752001年隆興商務(wù)中心前樓4000后樓3100--32000.7--12005年國貿(mào)大廈3400---470012003年沃豪星城3300、3700-------2006年9月從以上上數(shù)據(jù)據(jù)分析析，保保定市市在售售的寫寫字樓樓價格格基本本在3000元元以上上，租租金基基本維維持在在1元元/天天/平平左右右，個個別寫寫字樓樓由于于地理理位置置優(yōu)越越或者者配套套設(shè)施施完善善而有有所提提高，，但總體體價格格幾年年來無無太大大浮動動，穩(wěn)穩(wěn)步上上升。。3）目目前主主要在在售（（一/二手手）寫寫字樓樓價格格4）代代表性性的寫寫字樓樓概況況介紹紹名稱總建筑面積（㎡）面積區(qū)間（㎡）入住率設(shè)備設(shè)施裝修情況空置率空置分析百世開利大廈4萬60--20080％市政供暖，電梯為西子奧的斯，單路供電吊頂白墻地磚，大堂30㎡20％停車費(fèi)用高；通訊系統(tǒng)單一選擇空間?。淮筇妹娣e小戶型不好；入主公司雜亂；電梯量少；費(fèi)用項(xiàng)目多恒通財富中心4萬多60--200080%中央空調(diào)，電梯為上海中訊，雙回路供電吊頂白墻地磚，大堂600㎡，裝修雅觀20％配套設(shè)施不完善；外立面不雅觀主副樓相距遠(yuǎn)國貿(mào)大廈4.5萬52.51-16350％中央空調(diào)，電梯為上海三凌，雙回路供電吊頂白墻地磚，大堂400㎡，無規(guī)劃50％車位少嚴(yán)重影響未來車位需求；通訊系統(tǒng)單一；大堂裝飾與大廈檔次不合；租賃人員專業(yè)水平地下；1—5層?xùn)|側(cè)采光充足發(fā)展大廈2萬80--36020％中央空調(diào)，電梯為上海中訊，雙回路供電吊頂白墻地磚，大堂200㎡，簡單50％配套設(shè)施不齊全；車位數(shù)量少地下面積空置；戶型采光不足；入住公司較雜華海大廈3．8萬67―3015％市政供暖，電梯為上海三凌，雙回路供電吊頂白墻地磚，大堂200㎡，光線較暗95％配套設(shè)施極度不完善；通訊單一無選擇空間；業(yè)態(tài)單一；走廊大堂采光不好世紀(jì)大廈3．3萬43--16040％中央空調(diào)，電梯為西子奧的斯，雙回路供電吊頂白墻地磚，大堂300㎡，簡單60％車位數(shù)量少\戶型結(jié)構(gòu)不好,中部辦公室采光不好；通訊系統(tǒng)單一隆興商務(wù)中心7000－800094--150租10%銷售65％市政供暖，電梯為上海三凌（1部），雙回路供電毛坯，大堂80㎡，簡單整潔90％配套設(shè)施不完善；周圍大型工廠較多；停車位較少集中在院內(nèi)；公寓立項(xiàng)但使用率低；電梯數(shù)量少；采用市政供暖5）寫寫字樓樓綜述述寫字樓樓市場場概況況1、普普遍入入住率率不高高，其其中入入住率率在50％％以下下的占占被調(diào)查查總數(shù)數(shù)的70％％2、多多數(shù)大大廈戶戶型設(shè)設(shè)計單單一，，選擇擇空間間少3、配配套設(shè)設(shè)施不不完善善，僅僅僅注注重辦辦公單單一功功能，，缺少餐飲飲、休休閑等等補(bǔ)充充功能能互動動4、物物業(yè)管管理缺缺乏專專業(yè)水水平，，影響響寫字字樓整整體品品質(zhì)提升升寫字樓樓市場場分析析1、現(xiàn)現(xiàn)有有市場場寫字字樓空空置率率整體體較高高，供供需相相對失失衡2、寫寫字字樓價價格預(yù)預(yù)計平平穩(wěn)上上升，，出租租率提提升帶帶動租租售價價格增長長3、購購買者者投資資意向向濃厚厚，銷銷售率率高，，銷售售周期期短4、未未來發(fā)發(fā)展動動力強(qiáng)強(qiáng)勁，，前景景樂觀觀5、寫寫字樓樓市場場日趨趨專業(yè)業(yè)化、、完善善化、、聚集集性住宅項(xiàng)項(xiàng)目潛潛在目目標(biāo)客客群調(diào)調(diào)查分分析根據(jù)對對本案案住宅宅項(xiàng)目目潛在在目標(biāo)標(biāo)客群群進(jìn)行行抽樣樣調(diào)查查分析析，得得出如如下結(jié)結(jié)論:1、目目前本本市消消費(fèi)者者在消消費(fèi)心心理上上對價價格、、地理理位置置等因因素較較為敏敏感，，隨著著政府府對單單位集集資建建房的的嚴(yán)格格限制制，整整體市市場購購買力力正在在進(jìn)一一步增增強(qiáng)。。2、老老城城改造造和新新城建建設(shè)吸吸引了了大量量本市市市民民北遷遷和周周邊區(qū)區(qū)縣的的人進(jìn)進(jìn)駐新新區(qū)，，他們們中的的一部部分都都有在在新市市區(qū)購購房置置業(yè)的的意想想，如如何吸吸引他他們購購買本本項(xiàng)目目住宅宅，將將是本本項(xiàng)目目應(yīng)該該關(guān)注注的要要點(diǎn)。。3、、消消費(fèi)者者消費(fèi)費(fèi)觀念念進(jìn)一一步在在轉(zhuǎn)變變，隨隨著小小高層層、高高層物物業(yè)的的出現(xiàn)現(xiàn)，消消費(fèi)者者表現(xiàn)現(xiàn)出較較大的的熱情情，對對塔樓樓住宅宅有了了初步步的認(rèn)認(rèn)識。。第四部部分潛潛在目目標(biāo)客客群調(diào)調(diào)查分分析4、消消費(fèi)者者對住住宅的的投資資意識識較強(qiáng)強(qiáng)，但但炒房房者較較少。。一次次性付付款者者較多多，受受其消消費(fèi)觀觀念的的轉(zhuǎn)變變，銀銀行按按揭占占的比比例有有所下下降。。吸引引這部部分人人群購購買本本項(xiàng)目目住宅宅進(jìn)行行投資資，成成為本本案應(yīng)應(yīng)該考考慮的的重要要因素素。5、、消費(fèi)費(fèi)意識識及專專業(yè)知知識有有所增增強(qiáng)，，在選選購房房時，，對社社區(qū)景景觀、、環(huán)境境、配配套、、物業(yè)業(yè)、戶戶型等等要求求大幅幅度提提高，，消費(fèi)費(fèi)觀念念正在在由感感性消消費(fèi)向向理性性消費(fèi)費(fèi)轉(zhuǎn)變變。如如何開開發(fā)出出高品品質(zhì)的的產(chǎn)品品，挖挖掘掘項(xiàng)目目的升升值潛潛力，，吸引引這部部分目目標(biāo)購購買人人群，，將將是本本項(xiàng)目目成敗敗的關(guān)關(guān)鍵。。6、購購房了了解信信息的的途徑徑越來來越廣廣泛，，由最最初的的單渠渠道到到現(xiàn)在在多種種渠道道的信信息途途徑，，其中中以以報紙紙廣告告和口口碑宣宣傳為為主，，這點(diǎn)點(diǎn)為本本項(xiàng)目目的營營銷推推廣提提供了了思路路，即即在保保證產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量的的同時時加加強(qiáng)開開發(fā)企企業(yè)的的形象象宣傳傳，樹樹立良良好的的口碑碑效應(yīng)應(yīng)。7、目目前對對戶型型面積積的需需求主主要集集中在在90—120平方方米之之間，，主力力戶型型以二二室、、三室室為主主，，住房房已由由溫飽飽型向向舒適適性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，未來來人們們在選選擇住住房上上更關(guān)關(guān)注居居住環(huán)環(huán)境和和居住住品質(zhì)質(zhì)，這這為本本項(xiàng)項(xiàng)目在在住宅宅檔次次的定定位提提供了了參考考依據(jù)據(jù)。一、商商鋪潛潛在目目標(biāo)客客群分分析根據(jù)對對本市市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（商商鋪））市場場抽樣樣調(diào)查查（調(diào)調(diào)查對對像涵涵蓋了了餐飲飲、休休閑娛娛樂、、服飾飾百貨貨、IT服服務(wù)等等和各各行業(yè)業(yè)，職職業(yè)分分布涉涉及商商業(yè)從從業(yè)人人員，，自由由職業(yè)業(yè)者，，工業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)人員員，和和軍、、公、、教、、農(nóng)等等。））結(jié)果果分析析，我我們得得出如如下結(jié)結(jié)論：：1、隨隨著著城市市的發(fā)發(fā)展，，商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不不斷增增溫，，尤其其是房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)商鋪鋪的增增值，，購買買商鋪鋪為了了投資資的人人群正正在增增多，，一半半以上上的被被調(diào)查查者打打算購購買商商鋪是是為了了投資資。這這一現(xiàn)現(xiàn)象表表明人人們投投資商商鋪的的意識識在增增強(qiáng)，，購買買商鋪鋪進(jìn)行行投資資將成成為一一種趨趨勢勢。如如何引引領(lǐng)這這群人人投資資到本本項(xiàng)目目中，，將是是我們們著重重考慮慮的關(guān)關(guān)鍵之之一。。2本本市部部分經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)的商商戶期期望通通過購購買新新的商商鋪經(jīng)經(jīng)營，，擴(kuò)張張自己己的商商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益益。這這部分分人群群有一一定的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力，對對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有一一定的的購買買能力力和購購買欲欲。他他們將將成為為本項(xiàng)項(xiàng)目潛潛在購購買客客群的的主力力軍。。3一一部分分來自自周遍遍區(qū)縣縣的商商戶和和農(nóng)村村的經(jīng)經(jīng)商人人員，，他們們經(jīng)過過一段段時間間的經(jīng)經(jīng)營已已有一一定的的積蓄蓄，迫迫切地地希望望通過過購買買商鋪鋪來尋尋求進(jìn)進(jìn)城發(fā)發(fā)展。。4購購鋪時時消費(fèi)費(fèi)者首首要考考慮的的是地地理位位置和和交通通條件件，本本項(xiàng)目目得天天獨(dú)厚厚的優(yōu)優(yōu)勢及及升值值潛力力將使使其為為眾多多商家家購買買的對對像。。同時時，這這一結(jié)結(jié)果為為本項(xiàng)項(xiàng)目低低商位位置設(shè)設(shè)置及及低商商面積積配比比提供供了有有利的的依據(jù)據(jù)。5大大多數(shù)數(shù)消費(fèi)費(fèi)者在在選擇擇購買買商鋪鋪時選選擇價價格低低，面面積比比較小小的商商鋪進(jìn)進(jìn)行購購買或或投資資，這這為本本項(xiàng)目目在今今后的的產(chǎn)品品定位位提供供參參考依依據(jù)。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)潛在目目標(biāo)客群群調(diào)查分分析二、寫字字樓潛在在客群分分析為了了解解本市寫寫字樓消消費(fèi)市場場，挖掘掘本項(xiàng)目目潛在消消費(fèi)群體體，我們們對保定定市北市市區(qū)，新新市區(qū)和和南市區(qū)區(qū)的寫字字樓項(xiàng)目目進(jìn)行了了抽樣調(diào)調(diào)查。通通過調(diào)查查我們得得知：1、本市市大中型型國有私私有企業(yè)業(yè)和政府府機(jī)關(guān)單單位是目目前保定定市寫字字樓主力力商戶范范疇，他他們以整整層或者者幾層購購買為主主，大部部分自己己使用，，少部分分向外出出租。2、目前前保定市市寫字樓樓購買的的商戶中中，周邊邊郊縣的的中小型型企業(yè)進(jìn)進(jìn)城購買買寫字樓樓的占相相當(dāng)大的的比例，，他們以以小面積積戶型的的寫字樓樓購買買為主，，大部分分自己使使用，小小部分布布向外出出租。隨隨著城市市化的進(jìn)進(jìn)程和經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，大大量想進(jìn)進(jìn)城發(fā)展展的周邊邊區(qū)縣中中小型企企業(yè)將是是本項(xiàng)目目未來潛潛在的客客戶群體體。3、本本項(xiàng)目正正處于新新市區(qū)未未來規(guī)劃劃中的黃黃金商業(yè)業(yè)區(qū)，區(qū)區(qū)域的優(yōu)優(yōu)勢將吸吸引大量量由保定定市舊城城改造和和城市向向北、向向西的發(fā)發(fā)展導(dǎo)致致的南北北市區(qū)的的寫字樓樓消費(fèi)群群體主動動和被動動的向北北、向西西遷移。。4、隨隨著最近近幾年內(nèi)內(nèi)大型高高檔寫字字樓陸續(xù)續(xù)上市，，其在地地段、硬硬件及配配套等方方面均優(yōu)優(yōu)于南市市區(qū)和北北市區(qū)，，并在政政府的優(yōu)優(yōu)惠政策策吸引下下，吸納納了不少少外資企企業(yè)和境境外企業(yè)業(yè)入住本本地發(fā)展展，這將將是未來來本項(xiàng)目目的潛在在客戶群群。9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:09:5303:09:5303:0912/31/20223:09:53AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2203:09:5303:09Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:09:5303:09:5303:09Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2203:09:5303:09:53December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20223:09:53上上午03:09:5312月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:09上午午12月-2203:09D