2010年09月金科長沙仙人湖酒店項(xiàng)目工作成果匯報(bào)

金科長沙仙人湖酒店項(xiàng)目華美酒店顧問公司工作成果匯報(bào)研究方法酒店市場(chǎng)研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)區(qū)域地理環(huán)境分析市場(chǎng)研究戰(zhàn)略研究定位研究酒店定位財(cái)務(wù)測(cè)算酒店開發(fā)戰(zhàn)略分析280間套集約式入門五星級(jí)會(huì)議酒店+20棟豪華別墅項(xiàng)目整體戰(zhàn)略分析項(xiàng)目介紹項(xiàng)目酒店位于瀏陽仙人湖。仙人湖地處湖南長沙瀏陽市柏加鎮(zhèn)板塊內(nèi)。距離長沙32公里，黃花機(jī)場(chǎng)20余公里、京珠高速15公里、長株高速8公里。仙人湖位于長株潭融城三角地帶，北接機(jī)場(chǎng)臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，南接長株潭融城云龍國際休閑旅游度假示范區(qū)。仙人湖是金科集團(tuán)長沙分公司在長沙開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目整體占地3200畝。水域面積1000余畝。根據(jù)規(guī)劃，總建面積大約為80余萬平米。項(xiàng)目整體分8期開發(fā)，開發(fā)周期8—10年，預(yù)計(jì)2011年年底入市。項(xiàng)目地產(chǎn)定位為高端生態(tài)休閑度假養(yǎng)生別墅。本項(xiàng)目酒店、休閑度假設(shè)施、其它泛酒店業(yè)態(tài)及商業(yè)設(shè)施均屬于配套。項(xiàng)目介紹——開發(fā)規(guī)劃山水生態(tài)酒店：生態(tài)觀景客房

娛樂休閑

商務(wù)會(huì)務(wù)國際養(yǎng)身中心：生態(tài)養(yǎng)心會(huì)所戶外養(yǎng)心配套國際養(yǎng)生中心：中華養(yǎng)生園國際療養(yǎng)園戶外養(yǎng)生配套國際養(yǎng)心中心：生態(tài)養(yǎng)心會(huì)所戶外養(yǎng)心配套關(guān)注兩類問題所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：競(jìng)爭市場(chǎng)高星級(jí)酒店經(jīng)營特征；競(jìng)爭市場(chǎng)高星級(jí)酒店市場(chǎng)供需狀況；競(jìng)爭市場(chǎng)高星級(jí)酒店發(fā)展趨勢(shì)；本項(xiàng)目酒店定位及財(cái)務(wù)分析結(jié)果。2.本項(xiàng)目酒店個(gè)性要求如何最大程度發(fā)揮酒店對(duì)項(xiàng)目整體的帶動(dòng)作用？養(yǎng)生主題應(yīng)該如何體現(xiàn)，做到什么程度？泛酒店業(yè)態(tài)要做哪些？酒店項(xiàng)目是否配套會(huì)議功能，配套多大？本項(xiàng)目酒店最優(yōu)開發(fā)模式是什么？市場(chǎng)Part1宏觀經(jīng)濟(jì)長沙市近年來經(jīng)濟(jì)增長速度快，年均增幅在14%以上。長沙市第一產(chǎn)業(yè)所占比例小，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比例大，有利于酒店業(yè)發(fā)展。隨著長株潭一體化發(fā)展，長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮箝L沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況項(xiàng)目20052006200720082009GDP（億元）1519.91790.662190.253000.983744.76年增幅(可比價(jià)格計(jì)算)14.9%14.8%16.0%15.1%14.7%第一產(chǎn)業(yè)所占比例7.4%6.9%2.8%2.6%2.1%第二產(chǎn)業(yè)所占比例43.1%43.3%45.9%53.0%52.1%第三產(chǎn)業(yè)所占比例49.5%49.8%51.3%44.4%45.8%宏觀經(jīng)濟(jì)長沙市與周邊城市對(duì)比經(jīng)濟(jì)總量偏小；人均GDP高；城市居民人均可支配收入高；常住人口總量相對(duì)較小。項(xiàng)目長沙市武漢市成都市重慶市南昌市GDP（億元）3744.764560.624502.66528.721837.50年均增幅(可比價(jià)格計(jì)算)14.7%13.7%14.7%14.9%13.1%人均GDP（元）5662050117349962291639669城市居民人均可支配收入2023818385186591699016472常住人口總量664.229101286.62859464.89宏觀經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目20052006200720082009GDP（億元）172.15206.94253.33337.18418.80年均增幅(可比價(jià)格計(jì)算)14.8%15.2%15.7%16.0%15.7%第一產(chǎn)業(yè)所占比例16.3%14.4%13.0%12.40%10.40%第二產(chǎn)業(yè)所占比例57.4%59.9%62.1%65.40%61.86%第三產(chǎn)業(yè)所占比例26.3%25.7%24.9%22.20%27.74%瀏陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況瀏陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，年均增幅在15%以上，高于長沙平均水平。瀏陽市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)熱所在比例相對(duì)偏?。粸g陽市煙花及花卉業(yè)發(fā)達(dá)，成為全球性的煙火制造基地。1995年瀏陽市被國家授予“中國煙花之鄉(xiāng)”的榮譽(yù)稱號(hào)，2009年湖南省政府將瀏陽花炮列入省政府重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)?！逗蠟g陽河花木產(chǎn)業(yè)帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2005）提出要把瀏陽河花木打造成成長沙乃至湖南的一大產(chǎn)業(yè)、一個(gè)品牌、一道景觀。1.2地理位置及區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目地位于長沙市、瀏陽市（長沙市下轄縣級(jí)市）及株洲市的交匯處。項(xiàng)目地距離長沙黃花機(jī)場(chǎng)約20公里。項(xiàng)目緊鄰云龍示范區(qū)，區(qū)域內(nèi)的在建的方特歡樂世界、威尼斯水城及高爾夫項(xiàng)目加快了周邊旅游目的地的發(fā)展。調(diào)查了解到，方特歡樂世界將建有高檔酒店、快捷酒店及會(huì)展中心。湘潭市區(qū)（40公里）長沙市區(qū)（32公里）瀏陽市區(qū)（54公里）云龍示范區(qū)域本項(xiàng)目機(jī)場(chǎng)（20公里）株洲市區(qū)（32公里）1.2地理位置及區(qū)域規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)⒔ㄓ写罅康男蓍e度假設(shè)施，如高爾夫球場(chǎng)、生態(tài)公園、網(wǎng)球公園等，對(duì)強(qiáng)化區(qū)域旅游吸引力有重要作用。340公頃的開發(fā)用地可帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，對(duì)改善酒店經(jīng)營具有重要推進(jìn)作用。項(xiàng)目地與長株高速間修建約8公里長的旅游專用通道，大大提高了項(xiàng)目地的交通便捷性，提高了酒店與各類客源間的臨近度。該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)華強(qiáng)科技產(chǎn)業(yè)基地、“歐洲小鎮(zhèn)”。項(xiàng)目所處的柏加鎮(zhèn)將建有花卉苗木交易中心、楠洲庭院總部經(jīng)濟(jì)圈、瀏陽河產(chǎn)業(yè)園等。1.3周邊酒店發(fā)展情況根據(jù)項(xiàng)目酒店地理位置特征及項(xiàng)目酒店類型，我們對(duì)長沙市主城區(qū)高檔商務(wù)酒店、長沙市城區(qū)周邊休閑、會(huì)議酒店及瀏陽市的高檔酒店分別進(jìn)行調(diào)查及分析。為了反映長沙城區(qū)商務(wù)酒店的最高接待水平及競(jìng)爭力，我們重點(diǎn)調(diào)查了國際品牌酒店及本土專業(yè)酒店管理公司管理的酒店，我們最終選取了運(yùn)達(dá)喜來登、芙蓉國豪廷、皇冠假日、湖南華天及通程酒店作為代表。我們對(duì)長沙市周邊的休閑、度假會(huì)議酒店進(jìn)行了調(diào)查。目前長沙市周邊類似酒店共有3家，分別為長沙普瑞溫泉酒店、長沙同升湖通程山莊酒店、長沙碧桂園鳳凰酒店，我們對(duì)以上三家酒店進(jìn)行了走訪。瀏陽市高檔酒店較少，我們選取了瀏陽市區(qū)的2家酒店作為參考市場(chǎng)，它們分別是瀏陽銀天大酒店、瀏陽華天大酒店。1.3周邊酒店發(fā)展情況——客房長沙市城區(qū)高檔商務(wù)型酒店的客房規(guī)模一般在350間套以上，其中湖南華天的客房總量為708間套；長沙市城區(qū)商務(wù)型酒店均以單人間為主，單雙比一般在以上，甚至超過了1；長沙市城區(qū)商務(wù)型酒店中，本土酒店的標(biāo)間面積大多在30m2左右，而國際品牌酒店的標(biāo)間面積均大于35m2，芙蓉國豪廷甚至達(dá)到了42m2。項(xiàng)目湖南華天通程國際運(yùn)達(dá)喜來登芙蓉國豪庭皇冠假日客房數(shù)量708450384316431客房結(jié)構(gòu)單260115210190143雙393220134110159套551154016129標(biāo)間面積m223～252935.74235單房：雙房0.660.521.571.730.90套房比例0.080.260.100.050.301.3周邊酒店發(fā)展情況——客房長沙城區(qū)周邊度假酒店的客房規(guī)模一般為200-350間；周邊度假酒店及瀏陽市商務(wù)酒店單雙人間比例大都在以下。調(diào)查了解到，由于度假酒店會(huì)議和旅游團(tuán)隊(duì)客人較多，因此其雙人間比例較大；長沙市城區(qū)周邊度假酒店的標(biāo)間面積大部分房間面積在30m2以上，反應(yīng)了休閑度假客人對(duì)酒店客房舒適度要求高的特征。項(xiàng)目普瑞溫泉酒店同升湖通程山莊酒店碧桂園鳳凰酒店瀏陽銀天大酒店瀏陽華天大酒店客房數(shù)量222300343221200投入使用（共計(jì)310）客房結(jié)構(gòu)單4280829355雙160200248116135套2020131210標(biāo)間面積m23034402828單房：雙房0.260.400.330.800.41套房比例0.090.070.040.050.031.3周邊酒店發(fā)展情況——餐飲長沙市城區(qū)商務(wù)型酒店的規(guī)模一般比較大，平均每間客房分?jǐn)偟牟臀粩?shù)超過了（皇冠假日酒店屬于改造酒店，其硬件設(shè)施受限）；調(diào)查了解到的原因?yàn)椋洪L沙市星級(jí)酒店的餐飲市場(chǎng)需求旺盛，長沙市民對(duì)高星級(jí)酒店餐飲的接受度高，因此各酒店的餐飲規(guī)模均大。1.3周邊酒店發(fā)展情況——餐飲長沙周邊度假酒店的餐飲規(guī)模大于主城區(qū)內(nèi)的商務(wù)型酒店，其原因有：周邊度假酒店一般設(shè)有中餐大廳，憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，經(jīng)常接待大規(guī)模的會(huì)議餐及婚宴等，因此其餐飲規(guī)模更大。瀏陽銀天大酒店的餐飲接待功能強(qiáng)大，其原因有：在縣級(jí)城市中，社會(huì)餐飲一般不發(fā)達(dá)，因此高星級(jí)酒店的餐廳成為了會(huì)議及當(dāng)?shù)鼐用裣惭缁顒?dòng)的首選之地。1.3周邊酒店發(fā)展情況——會(huì)議長沙市城區(qū)高檔商務(wù)酒店中，本土高檔酒店和國際品牌酒店差異較大。本土酒店的會(huì)議接待規(guī)模一般都偏大，會(huì)議室總面積都在1500平方米以上，都具備了很強(qiáng)的會(huì)議接待能力。國際品牌酒店的會(huì)議室總面積則在1300平方米左右，會(huì)議總體接待能力稍稍遜色于本土酒店。1.3周邊酒店發(fā)展情況——會(huì)議長沙城區(qū)周邊三家休閑、度假酒店的會(huì)議功能強(qiáng)大。三家酒店的會(huì)議接待面積均在2000平方米左右，其中普瑞溫泉酒店會(huì)議總面積將近3000平方米。三家酒店均配有800平方米的多功能廳，均可接待500人以上的大型會(huì)議。此外，三家酒店均配備了7間以上的不同會(huì)議室。1.3周邊酒店發(fā)展情況——康體娛樂長沙市城區(qū)商務(wù)酒店的康體娛樂設(shè)施均比較大，大都配有30間以上的KTV包房及20間以上的棋牌室。調(diào)查了解到，長沙作為全國知名的娛樂之城，長沙居民對(duì)高星級(jí)酒店的康體娛樂項(xiàng)目接受能力強(qiáng)，其中KTV和棋牌是最受歡迎的娛樂項(xiàng)目之一。酒店名稱湖南華天通程國際運(yùn)達(dá)喜來登芙蓉國豪庭皇冠假日水療SPA無2（雙人間）+4（單人間）+1（貴賓室）9間（2人間）水療SPA、桑拿共10間房，包含2個(gè)套間。無桑拿按摩包廂無10同上8間KTV包廂33間45間無無40間足浴16間包廂，加大廳共有60余個(gè)座位515間（3人間）11間有棋牌室20間（其中1間套房）202021間8（單間+套間）其它桌球、網(wǎng)球、乒乓球室、室內(nèi)游泳池、健身房、華天大劇場(chǎng)臺(tái)球、乒乓球、保齡球、室內(nèi)游泳池、健身房健身房、游泳池、乒乓球室健身房、游泳池、臺(tái)球室、乒乓球室、瑜伽房健身房、室內(nèi)游泳池、乒乓球室1.3周邊酒店發(fā)展情況——康體娛樂周邊度假休閑酒店更側(cè)重于室外休閑活動(dòng)的打造，如戶外高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等，而它們KTV包廂規(guī)模一般較小，為10間左右。酒店名稱普瑞溫泉酒店同升湖通程山莊酒店碧桂園鳳凰酒店瀏陽銀天大酒店瀏陽華天大酒店水療SPA有無裝修，暫未營業(yè)。無無桑拿按摩包廂5間包廂，大廳80位桑拿、足浴共5間裝修，暫未營業(yè)。17間無KTV包廂7間包廂，大廳70位11間裝修，暫未營業(yè)。30多間（小包能容納20人，中包40人，大包60人）40間（中包20人）足浴10桑拿、足浴共5間無23間包廂，33個(gè)大廳位；18間棋牌室2211間14間，其中3間豪華間，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間；38間20間（有幾十間豪華客房配有麻將桌）其它網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、室外高爾夫球場(chǎng)、室內(nèi)、室外泳池桌球室、乒乓球室、健身室、保齡球室、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池、露天泳池、游戲機(jī)室；臺(tái)球室；飛鏢室；無1.3周邊酒店發(fā)展情況國際品牌酒店的平均房價(jià)一般在600元以上，但其出租率不高，一般僅有60%左右。本土品牌酒店的平均房價(jià)一般只有450元左右（兩家酒店均有部分低價(jià)客房），但其出租率可達(dá)到70%左右。國際品牌商務(wù)客源所占比例一般在60%以上。本土品牌酒店商務(wù)客源的比例也在50%以上。此外政務(wù)客源也有一定差異。酒店名稱湖南華天通程國際運(yùn)達(dá)喜來登芙蓉國豪庭皇冠假日平均房價(jià)(元)450440755620580出租率67%68%60%60%60%REVPAR302272453372348商務(wù)散客52%50%60%60%65%會(huì)議團(tuán)隊(duì)12%15%15%7%10%政務(wù)接待18%12%4%3%2%旅游團(tuán)隊(duì)8%8%6%15%8%本地客源10%15%15%15%15%1.3周邊酒店發(fā)展情況長沙市城區(qū)周邊三家度假酒店的平均房價(jià)在370-420元之間，低于主城區(qū)商務(wù)酒店的價(jià)格。三家酒店中，普瑞溫泉酒店憑借溫泉資源，其經(jīng)營情況良好，年均出租率在65%以上，其它兩家酒店的平均出租率不足60%。城區(qū)周邊度假酒店商務(wù)客源所占比例相對(duì)較小，約占客源總量的30%，但它們會(huì)議客源及旅游團(tuán)隊(duì)客源所占比例大，兩者約占客源總量的50%。

酒店名稱普瑞溫泉酒店同升湖通程山莊酒店碧桂園鳳凰酒店瀏陽銀天大酒店瀏陽華天大酒店平均房價(jià)(元)450370430320300出租率65%55%55%75%55%REVPAR294222252240165商務(wù)散客35%30%30%57%55%會(huì)議團(tuán)隊(duì)25%30%20%10%10%政務(wù)接待85%5%10%13%旅游團(tuán)隊(duì)20%20%30%8%7%本地客源12%15%15%15%15%1.4旅游休閑地產(chǎn)——特征旅游休閑地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，與一般的住宅相比,，旅游地產(chǎn)具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值；旅游地產(chǎn)旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及空間旅游商務(wù)地產(chǎn)：商店、餐館、娛樂城等建筑物及空間旅游度假地產(chǎn)：為游客以及度假者提供居住空間的旅游酒店、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店、時(shí)權(quán)酒店等旅游住宅地產(chǎn)：與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間一般位于一線城市或其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的郊區(qū)；均具有優(yōu)秀的自然資源作為依托；均以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，配套一些休閑、度假設(shè)施。1.4旅游休閑地產(chǎn)——分布案例選擇：1、城市周邊區(qū)域，2、依托自然資源及開發(fā)公司雄厚的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作能力，形成的相對(duì)獨(dú)立的大型社區(qū)或者度假區(qū)；3、該度假區(qū)域內(nèi)建有高星級(jí)酒店、休閑配套設(shè)施、高檔住宅等其它業(yè)態(tài)。北京：納帕溪谷杭州：富春山居、千島湖旅游地產(chǎn)廣州：城市周邊旅游地產(chǎn)海南：海南省東線旅游地產(chǎn)1.4旅游休閑地產(chǎn)——分析重點(diǎn)案例研究地產(chǎn)功能配套地產(chǎn)開發(fā)引擎酒店與地產(chǎn)關(guān)系競(jìng)爭市場(chǎng)酒店硬件分析旅游地產(chǎn)酒店常規(guī)開發(fā)模式競(jìng)爭市場(chǎng)酒店經(jīng)營及客源分析1.4同類項(xiàng)目中酒店常規(guī)開發(fā)模式規(guī)模主要客源建筑形式代表性酒店利弊大型會(huì)議度假酒店500間以上會(huì)議團(tuán)隊(duì)集約式祈福仙湖酒店、碧桂園鳳凰城酒店有利于形成規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)生集聚效應(yīng)酒店客房超過一定規(guī)模將與檔次呈反比關(guān)系體量過大，對(duì)市場(chǎng)需求的敏感性高投資大，風(fēng)險(xiǎn)高中型會(huì)議度假酒店200-500間會(huì)議團(tuán)隊(duì)、中高端旅游度假客源集約式碧桂園假日半島酒店、九龍湖公主酒店樹立項(xiàng)目檔次形象較為迅速這類細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品最多，特征不明顯小型精品/精致型酒店150間以內(nèi)高端度假散客分散式富春山居、天湖峰境喜來登度假酒店樹立項(xiàng)目高端形象的效果立竿見影面對(duì)的是市場(chǎng)金字塔頂端的人群，需求基數(shù)小對(duì)于度假資源稟賦要求高1.4酒店開發(fā)模式

——會(huì)議度假酒店我們重點(diǎn)選取廣州市周邊的同類地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行重點(diǎn)分析1.4類似案例——項(xiàng)目整體情況項(xiàng)目名稱占地規(guī)模依托資源產(chǎn)品形態(tài)配套酒店其他配套主題碧桂園假日半島8,700畝8,000畝天然水庫獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房碧桂園假日半島酒店36棟高爾夫、故鄉(xiāng)里主題公園歐陸式風(fēng)格玖瓏湖2,000畝九龍?zhí)丢?dú)棟、聯(lián)排公主酒店27棟高爾球場(chǎng)現(xiàn)代簡約碧桂園鳳凰城10,000畝——?jiǎng)e墅、洋房碧桂園鳳凰城酒店——?dú)W陸式風(fēng)格東方夏灣拿3,000畝流溪河畔獨(dú)棟、聯(lián)排別墅五星級(jí)酒店，豪生管理美術(shù)館、荔枝林、人造沙灘拉丁風(fēng)情祈福南灣半島2,500仙湖洋房、別墅祈福仙湖酒店18洞高爾夫、游艇會(huì)、騎馬會(huì)、高爾夫球會(huì)、11,000㎡水上樂園、等地中海風(fēng)情順德碧桂圓4,000畝——洋房、別墅順德碧桂園度假村四大會(huì)所、農(nóng)莊、學(xué)校、醫(yī)院歐陸式風(fēng)格通過交叉比較分析，可以確定廣州周邊旅游地產(chǎn)類項(xiàng)目具備以下物業(yè)功能：住宅（別墅）、住宅（洋房）、星級(jí)酒店、商業(yè)街、學(xué)校、公園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)中心、醫(yī)療中心……廣州同類項(xiàng)目——項(xiàng)目整體情況項(xiàng)目整體情況酒店發(fā)展情況酒店名稱碧桂園假日半島酒店九龍湖公主酒店碧桂園鳳凰城酒店東方夏灣拿豪生酒店祈福仙湖酒店順德碧桂園星級(jí)檔次五星四星級(jí)五星五星標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)四星級(jí)開業(yè)時(shí)間2005年2007年2003年2005年2004年2002年評(píng)星時(shí)間2008年/2005年/N/AN/A酒店類型會(huì)議度假會(huì)議度假會(huì)議度假會(huì)議度假會(huì)議度假會(huì)議度假建筑形態(tài)集約式+別墅集約式集約式集約式集約式+別墅集約式管理品牌業(yè)主自管業(yè)主自管業(yè)主自管國際品牌業(yè)主自管業(yè)主自管主題特色歐陸風(fēng)情+中國元素歐陸風(fēng)情歐陸風(fēng)情拉丁風(fēng)情地中海風(fēng)情歐陸風(fēng)情客房規(guī)模222114573214570186多功能廳面積227/13950014273851300470廣州同類項(xiàng)目——酒店發(fā)展情況碧桂園假日半島占地：8,700畝到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅40分鐘車程產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房配套36洞高爾夫故鄉(xiāng)里主題公園五星級(jí)2005年開業(yè)主樓+別墅222間套餐廳：中餐廳（大廳350人，35間包廂）西餐廳（200人）日本料理（80人）會(huì)議室多功能廳227㎡中會(huì)議室4個(gè)小會(huì)議室6個(gè)康樂配套：7間KTV，8間棋牌室，13間桑拿足浴包房碧桂園假日半島酒店-歐陸風(fēng)格玖瓏湖-簡約自然開發(fā)商：香港新鴻基占地：2,000畝到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅40分鐘車程產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排設(shè)計(jì)概念：引景入室，運(yùn)用大開間、大幅玻璃門窗元素配套會(huì)所南中國首家耀華國際教育園啟勝物業(yè)管理周邊配套玖瓏湖公主酒店-歐洲小鎮(zhèn)開發(fā)商：香港金馬集團(tuán)未評(píng)星，2007年開業(yè)分散式建筑，共12棟一期114間餐廳：中餐大廳：60位，6個(gè)包廂咖啡廳120位龍吧60位(德國酒吧)會(huì)議室多功能廳500㎡1個(gè)中會(huì)議室3個(gè)小會(huì)議室酒店二期（王子城堡酒店）客房214間會(huì)議室20個(gè)，可同時(shí)容納2000人餐廳4個(gè)龍泉水療館獨(dú)棟，萬㎡一樓：戲水區(qū)、泳池、泡池等二樓：迷你電影院、網(wǎng)上沖浪區(qū)、休息區(qū)和自助餐區(qū)、豎琴區(qū)、美甲區(qū)等三、四樓為主題SPA專區(qū)和發(fā)型彩妝歐洲小鎮(zhèn)SPA之旅套票538-4958

王子酒店碧桂園鳳凰城2002年開盤占地：10，000畝到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅30分鐘車程產(chǎn)品：別墅、洋房配套鳳凰中英文學(xué)校會(huì)所荔枝公園交通樞紐開業(yè)時(shí)間：2003年五星級(jí)客房：573間餐廳維也納西餐廳漁米之香中餐廳立村日本料理會(huì)議室16個(gè)最大多功能廳1,427㎡碧桂園鳳凰城酒店-歐陸式風(fēng)格康樂水療SPA9間KTV4間桑拿5間棋牌10間評(píng)價(jià)熱鬧的度假村主題明顯硬件設(shè)施好東方夏灣拿開發(fā)商：珠江地產(chǎn)2004年開盤占地3,000畝資源稟賦：流溪河產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排別墅配套：美術(shù)館、荔枝林、人造沙灘2005年開業(yè)214間套客房（含28套酒店式公寓）餐廳中餐大廳：200人西餐廳：120人大堂吧：60人宴會(huì)廳：250人會(huì)議室多功能宴會(huì)廳：385㎡6間中小型會(huì)議室康樂配套卡拉ＯＫ（３間）、棋牌室（６間）、恒溫泳池評(píng)價(jià)：硬件一般，特色不鮮明東方夏灣拿豪生酒店-拉丁風(fēng)情祈福南灣半島占地2,500畝資源稟賦：700公頃原生山林、120公頃仙湖產(chǎn)品：洋房、別墅配套：醫(yī)院診療所、國際學(xué)校、水上樂園、會(huì)所、18洞高爾夫、騎馬會(huì)、游艇會(huì)、郊野公園/田園（悠閑滑草、采摘時(shí)令新鮮水果/蔬菜、野趣燒烤、樂騎單車、水陸拓展游玩）、祈福仙湖酒店祈福仙湖酒店-地中海風(fēng)情2004年開業(yè)四星級(jí)客房：約600間套主樓：11層別墅：7棟（每棟10個(gè)房間，會(huì)議室、餐廳等）標(biāo)準(zhǔn)間：18㎡高級(jí)間：28㎡豪園：750㎡會(huì)議室餐廳祈福中餐廳怡情西餐廳陽光長廊漁人碼頭配套：人造沙灘按摩泳池日式SPA11間KTV30間套票2009年休閑度假套票228/2人農(nóng)趣田園樂套票228/2人嫵媚水療SPA套票498/2人活動(dòng)豐富水上活動(dòng)最受歡迎服務(wù)較好設(shè)施陳舊祈福仙湖酒店-地中海風(fēng)情順德碧桂園學(xué)校醫(yī)療四大會(huì)所農(nóng)莊豪園會(huì)所國際會(huì)所花園會(huì)所西苑會(huì)所順德碧桂園度假村-歐陸式風(fēng)格四星級(jí)186間套：集約+4別墅中西餐廳配套：蒙娜麗莎卡拉OK夜總會(huì)保齡球道18條小型足球場(chǎng)健美健身室壁球室室內(nèi)羽毛球場(chǎng)7個(gè)籃球場(chǎng)3個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)8個(gè)乒乓球臺(tái)17張戲水泳池、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、恒溫泳池（內(nèi)設(shè)干蒸、濕蒸）國際拉幕式文化廣場(chǎng)（綜合演藝中心）評(píng)價(jià)：廣州近郊度假目的地，農(nóng)場(chǎng)一般“玫瑰之約”情侶套票約600元“世外桃園盡在碧桂園”旅游套票約500元會(huì)議室位置課堂式

（人）U-型

（人）劇院式

（人）宴會(huì)式

（人）寬度

（米）長度

（米）面積

（平方米）多功能廳豪園3F25015040026018.825470B1豪園3F-80--9.621.4205.4B2豪園3F-30--4.814.469.12B3豪園3F-10--5.35.629.68A1A2A3豪園1F80601205x10617.8106.8A5A6豪園1F4040803x10611.870.8A7A8豪園1F6060804x107.715.5119.35鳳凰廳豪園2F90601309x109.218.1148.5五星級(jí)酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎已經(jīng)成為主流模式.潛在項(xiàng)目碧桂園假日半島酒店高爾夫主題公園湖景祈福南灣半島酒店水公園順德碧桂園湖景酒店別墅玖瓏湖品牌湖景借勢(shì)其它酒店酒店碧桂園鳳凰城東方夏灣拿酒店一線湖景+五星酒店采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會(huì)議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源高爾夫+五星酒店高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場(chǎng)形象，同時(shí)以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式水公園+五星酒店利用固有資源，通過水上公園等娛樂場(chǎng)所先期催熱市場(chǎng)，土地升值后推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值上漲，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利1.4總結(jié)——開發(fā)引擎選擇1.4總結(jié)——酒店與地產(chǎn)關(guān)系研究五星級(jí)酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎已經(jīng)成為主流模式從現(xiàn)有的成功案例來看，這些引擎既能完成昭示項(xiàng)目市場(chǎng)形象作用的同時(shí)，將旅游、休閑資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，最終帶來房地產(chǎn)客戶，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品消化，完成地產(chǎn)盈利。部分項(xiàng)目配有高爾夫，已經(jīng)成為提升項(xiàng)目品質(zhì)的主要物業(yè)功能；酒店一般采用集約式形勢(shì)，別墅式酒店出現(xiàn)的概率并不高—?jiǎng)e墅式酒店占地較多。1.4總結(jié)——酒店與地產(chǎn)關(guān)系研究碧桂園假日半島碧桂園鳳凰城東方夏灣拿祈福仙湖項(xiàng)目規(guī)模（畝）8,70010,0003,0002,500酒店規(guī)模（間套）222573214570比例關(guān)系3917144碧桂園假日半島玖瓏湖東方夏灣拿獨(dú)棟均價(jià)110002000018000聯(lián)排均價(jià)6000/8500洋房均價(jià)3800//酒店房價(jià)495620440獨(dú)棟與酒店價(jià)格系數(shù)223241聯(lián)排與酒店價(jià)格系數(shù)12/19洋房與酒店價(jià)格系數(shù)8//酒店規(guī)模大小與整體項(xiàng)目的體量并無明顯的相關(guān)性地產(chǎn)價(jià)格受到項(xiàng)目資源條件、區(qū)位條件、開發(fā)商品質(zhì)、配套設(shè)施等多種因素影響，因此橫向?qū)Ρ葋碚f，酒店檔次與地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性不明顯Spa泳池別墅17棟Spa皇家海景別墅1棟

Spa海景二房別墅2棟

1.4酒店開發(fā)模式

——小型精品酒店昆明柏聯(lián)SPA溫泉酒店富春山居圖富春江茶文化茶園主題高爾夫70間套客房17棟別墅富春山居1.4酒店開發(fā)模式

——小型精品酒店玉龍雪山麗江古城納西文化國際品牌80棟別墅42套套房1.4酒店開發(fā)模式

——小型精品酒店麗江悅榕莊湯山溫泉區(qū)中式與印尼風(fēng)格結(jié)合國際品牌21棟別墅南京香樟華萍1.4酒店開發(fā)模式

——小型精品酒店1.4總結(jié)——小型精品度假酒店共性特征區(qū)位：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，如北京、上海資源：稀缺性自然景觀和人文資源，如麗江、三亞配套：高爾夫、溫泉、茶園等設(shè)計(jì)及品牌：大師設(shè)計(jì)、國際品牌規(guī)模：一般在100間套以內(nèi)，40-50間套居多經(jīng)營：房價(jià)1500-4000元、出租率40%-60%客源：60-80%境外客源中國高資產(chǎn)人群逐年遞增，主要集中在京津唐、長三角、珠三角三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域或者有優(yōu)秀旅游資源的區(qū)域。萬事達(dá)機(jī)構(gòu)中國HNWI及UHNWI人群39%集中于上海、北京、廣州三大城市，預(yù)計(jì)到2015年，將上升到47%其次是深圳、寧波、杭州、溫州、天津和廈門等中國HNWI花費(fèi)最高的休閑活動(dòng)是旅游。2006年，中國92.6%HNWI在休閑和娛樂活動(dòng)方面的花費(fèi)為1萬元1.4總結(jié)——小型精品度假酒店分布招商銀行《中國私人財(cái)富報(bào)告》中國私人財(cái)富市場(chǎng)潛力巨大，在金融危機(jī)背景下依然保持較穩(wěn)定的增長勢(shì)頭千萬富翁財(cái)富目標(biāo)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國高凈值人群以私人財(cái)富的繼續(xù)積累為第一目標(biāo)，緊隨其后的第二大財(cái)富目標(biāo)是“追求高品質(zhì)的生活”廣東、上海、北京、江蘇、浙江五個(gè)省市的千萬富翁人數(shù)均超過2萬人，廣東位列第一，至2008年末已達(dá)到萬人，占全國15%，上海市、北京市、江蘇、浙江千萬富翁分別約為5萬、3萬、萬、萬。戰(zhàn)略Part22.1項(xiàng)目戰(zhàn)略與定位研究思路項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略分析投資模式分析建立投資約束前提項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略分析酒店競(jìng)爭策略分析酒店定位投資估算財(cái)務(wù)分析2.2項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）位于仙人湖水庫，周邊江景及人造水景優(yōu)美。酒店屬于大型綜合地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的物業(yè)之一，商業(yè)街和高檔住宅區(qū)將改善酒店經(jīng)營環(huán)境，為酒店聚集人氣。依托項(xiàng)目內(nèi)的“三養(yǎng)”設(shè)施及其它休閑度假設(shè)施，項(xiàng)目酒店具有鮮明和獨(dú)特的主題特色。政府重點(diǎn)引進(jìn)工程，受政府高度的重視和優(yōu)惠政策的支持。經(jīng)過科學(xué)的研究和策劃，避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品的先進(jìn)性和合理性。酒店周邊住宅項(xiàng)目和商業(yè)街的成熟存在一定培育期，酒店經(jīng)營初期，周邊商業(yè)氛圍和人氣相對(duì)不足。酒店距離長沙市政治及商業(yè)中心有一定距離。機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（Threats）周邊區(qū)域目前尚無五星級(jí)酒店，酒店未來一段時(shí)間內(nèi)將處于“低競(jìng)爭”的市場(chǎng)格局。本項(xiàng)目酒店靠近云龍華強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)基地，距離長沙機(jī)場(chǎng)也較近，華強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)基地和黃花機(jī)場(chǎng)可為項(xiàng)目酒店帶來一定量的旅游及商務(wù)客源。酒店位于長沙市區(qū)、瀏陽及株洲交匯之處，隨著長株潭一體化的發(fā)展及長沙市城區(qū)范圍的逐步擴(kuò)大，項(xiàng)目酒店整體經(jīng)營環(huán)境逐步改善。周邊區(qū)域可能會(huì)再建若干高星級(jí)酒店（如華文化產(chǎn)業(yè)基地及歐洲小鎮(zhèn)內(nèi)待建的高星級(jí)酒店），將對(duì)本項(xiàng)目酒店造成直接經(jīng)營壓力。2.3項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略分析基于我們與業(yè)主公司關(guān)于本項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的交流與溝通，我們了解到本項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)及開發(fā)戰(zhàn)略有：項(xiàng)目地總體定位：郊區(qū)休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)開發(fā)高端生態(tài)休閑度假養(yǎng)生別墅；形象定位：中部之窗；功能定位：養(yǎng)生功能+休閑、娛樂、會(huì)議+生活配套+休閑運(yùn)動(dòng)；項(xiàng)目亮點(diǎn)：差異化定位，重視產(chǎn)品創(chuàng)新，降低小型別墅購買門檻；活動(dòng)策劃：打造度假養(yǎng)生圣地，重點(diǎn)做好水域活動(dòng)的開發(fā)；主題概念：重點(diǎn)塑造養(yǎng)生概念主題。2.4項(xiàng)目投資模式分析——開發(fā)引擎選擇項(xiàng)目開發(fā)核心驅(qū)動(dòng)因素示意表區(qū)域開發(fā)模式適應(yīng)環(huán)境核心驅(qū)動(dòng)點(diǎn)輔助驅(qū)動(dòng)點(diǎn)核心收益點(diǎn)以旅游地產(chǎn)啟動(dòng)的區(qū)域開發(fā)旅游業(yè)為第一支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域旅游度假適合于旅游業(yè)的商業(yè)、會(huì)議經(jīng)濟(jì)、休閑運(yùn)動(dòng)等旅游業(yè)收入以商業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)的區(qū)域開發(fā)模式城市中心區(qū)或副中心區(qū)商業(yè)、商務(wù)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)以會(huì)議產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)的區(qū)域開發(fā)模式自然資源和社會(huì)資源集合，且達(dá)到相對(duì)高度的區(qū)域會(huì)議經(jīng)濟(jì)旅游度假、商務(wù)服務(wù)經(jīng)濟(jì)、休閑運(yùn)動(dòng)等會(huì)議產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)收入以復(fù)合產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)的區(qū)域開發(fā)模式新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域新型產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)、物流管理、新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品制造或經(jīng)營地產(chǎn)大盤開發(fā)方針沉淀優(yōu)良酒店資產(chǎn)回流資金轉(zhuǎn)向其它投資高端度假消費(fèi)一站式目的地長沙近郊頂級(jí)生態(tài)養(yǎng)生之地項(xiàng)目形象訴求項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)地產(chǎn)開發(fā)為重中高端度假綜合體中高端度假休閑需求者項(xiàng)目開發(fā)定位項(xiàng)目開發(fā)建議尋找項(xiàng)目復(fù)合型引擎業(yè)態(tài)互動(dòng)，提升項(xiàng)目價(jià)值不可過多滯留不動(dòng)資產(chǎn)2.4項(xiàng)目投資模式分析——開發(fā)路徑選擇2.4項(xiàng)目投資模式分析——項(xiàng)目開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及變遷規(guī)律表階段劃分產(chǎn)出投入土地價(jià)格啟動(dòng)期（1-2年）設(shè)定方向成長期（2-3年）市場(chǎng)檢驗(yàn)持續(xù)發(fā)展期（3-5年）建設(shè)發(fā)展穩(wěn)定期5－15年成熟鞏固下個(gè)周期衰落或重建基建投入增長基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域推廣費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資招商收益經(jīng)營收益經(jīng)營收益土地招商收益稅收返還建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資項(xiàng)目經(jīng)營收益房地產(chǎn)開發(fā)土地招商收益引自《區(qū)域建設(shè)及區(qū)域研究的新視野》（南京師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院田明博士，現(xiàn)為中科院地理科學(xué)與資源研究所博士)2.5項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略——整體戰(zhàn)略“高度+廣度”的開發(fā)戰(zhàn)略，以雙核心為龍頭帶動(dòng)的項(xiàng)目“高度”即設(shè)有一部分高端別墅客房，吸引部分高消費(fèi)客源，通過這些客房展示項(xiàng)目地產(chǎn)產(chǎn)品形象，迅速樹立項(xiàng)目（整體）高檔物業(yè)和頂級(jí)休閑度假地的形象，擴(kuò)大項(xiàng)目（整體）影響力，帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)和銷售?！皬V度”即建有集約式酒店客房，同時(shí)配有大型會(huì)議中心，該會(huì)議型酒店可以迅速提高項(xiàng)目地塊人氣，通過舉辦各類大型會(huì)議或活動(dòng)，向外界展示項(xiàng)目內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品。開發(fā)戰(zhàn)略定位依據(jù)項(xiàng)目整體、地產(chǎn)銷售方面的考慮；考慮到酒店經(jīng)營層面來；考慮到區(qū)域競(jìng)爭環(huán)境；2.5項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略——本酒店開發(fā)模式深淀優(yōu)良資產(chǎn)提升企業(yè)形象提供配套服務(wù)帶動(dòng)地產(chǎn)銷售追逐市場(chǎng)空間——規(guī)模和高度的追求會(huì)議度假酒店豪華別墅客房不可過多滯留不動(dòng)產(chǎn)檔次不可低規(guī)模不可大不可反客為主追求極致的養(yǎng)生、度假體驗(yàn)；全新的養(yǎng)生、度假方式；酒店地產(chǎn)養(yǎng)生度假會(huì)議旅游投資從養(yǎng)生、度假出發(fā)

2.5項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略——產(chǎn)品創(chuàng)新定位Part33.1酒店類型定位基于項(xiàng)目酒店依托的資源條件，本項(xiàng)目定位為休閑、度假型會(huì)議酒店酒店類型業(yè)務(wù)特點(diǎn)建設(shè)條件商務(wù)型酒店常規(guī)酒店，功能復(fù)合，提供客房、餐飲、會(huì)務(wù)、娛樂等多種服務(wù)；在一線、二線城市酒店中占主流。位于都市區(qū)，建設(shè)條件相對(duì)較寬。經(jīng)濟(jì)型酒店新興起的一種酒店，以客房服務(wù)為主，如速8、如家快捷、錦江之星等。位于都市區(qū)，建設(shè)條件相對(duì)較寬。會(huì)議/會(huì)展酒店提供會(huì)議/會(huì)展服務(wù)，特殊業(yè)務(wù)形態(tài)；酒店房價(jià)相對(duì)商務(wù)酒店較低。交通條件優(yōu)越，一般毗鄰大型的會(huì)議/會(huì)展中心，或者本身具有投資巨大的會(huì)議/會(huì)展硬件、軟件設(shè)施，并具備其它地域環(huán)境如人流較小、門前廣場(chǎng)開闊。精品酒店以高端客源為主，提供獨(dú)特、個(gè)性化的服務(wù)。具有獨(dú)一無二的資源優(yōu)勢(shì)或者產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)旅游度假酒店以旅游度假客源為主。要求特殊地理?xiàng)l件，需位于旅游度假地，風(fēng)景十分優(yōu)美，屬特殊業(yè)務(wù)形態(tài)。青年旅舍面向低端客戶如背包客、學(xué)生等，提供自助式服務(wù)。建設(shè)條件較低。公寓式/全套房酒店主要服務(wù)常住客戶，如雅詩閣等；多為住宅被動(dòng)改建而成。由客房建筑形式?jīng)Q定。3.2酒店檔次定位本項(xiàng)目酒店宜定位為入門五星級(jí)酒店，但配有部分豪華別墅客房。入門五星級(jí)酒店可降低酒店建筑成本，減少了酒店前期經(jīng)營壓力。入門五星級(jí)酒店關(guān)鍵功能指標(biāo)按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置，在需求市場(chǎng)發(fā)展成熟時(shí)，可通過重新裝修，可以達(dá)到五星級(jí)酒店評(píng)定要求，有利于酒店后期資產(chǎn)升值。在定位兩種不同客房類型及檔次的前提下，酒店可憑借豪華別墅客房滿足高端客源的需求，通過集約式會(huì)議酒店滿足中高端客源的需求。酒店檔次優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)四星級(jí)酒店酒店建設(shè)成本低，前期投入少。酒店當(dāng)?shù)囟ㄎ桓m合柏加鎮(zhèn)現(xiàn)有客源市場(chǎng)酒店經(jīng)營壓力小。對(duì)項(xiàng)目整體帶動(dòng)作用有限。酒店后期升值空間小。五星級(jí)酒店對(duì)項(xiàng)目整體的帶動(dòng)作用更大。經(jīng)營穩(wěn)定期，依靠五星級(jí)酒店品牌，在抵押貸款的情況下可以獲得更大的融資額度。如果將酒店資產(chǎn)出售，酒店資產(chǎn)溢價(jià)空間更大。前期投入大。酒店房價(jià)不高，前期經(jīng)營壓力大。3.3酒店規(guī)模定位集約式會(huì)議酒店的定位經(jīng)常采取以下兩種客房規(guī)模：200-350間套左右的中小會(huì)議酒店；500間套以上的大型會(huì)議酒店。酒店檔次優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)200-350間套市場(chǎng)需求導(dǎo)向型戰(zhàn)略，基于目前現(xiàn)有市場(chǎng)需求確定開發(fā)戰(zhàn)略。酒店經(jīng)營壓力更小，投資少，風(fēng)險(xiǎn)低。酒店會(huì)議功能不突出，難以接待大型會(huì)議，對(duì)市場(chǎng)的沖擊力有限。對(duì)項(xiàng)目整體營銷帶動(dòng)作用下降。500間套酒店會(huì)議功能強(qiáng)大，可定位為長沙市會(huì)議功能最大、會(huì)議接待能力最大的酒店之一。通過組織、接待各類大型會(huì)議，對(duì)酒店的營銷宣傳作用明顯。酒店前期投資大，風(fēng)險(xiǎn)高。在缺乏大型會(huì)議推廣能力的情況下，酒店經(jīng)營壓力很大。碧桂園假日半島酒店九龍湖公主酒店碧桂園鳳凰城酒店東方夏灣拿豪生酒店祈福仙湖酒店順德碧桂園普瑞溫泉酒店同升湖通程山莊酒店碧桂園鳳凰酒店五星4A度假村五星五星標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)四星五星級(jí)五星級(jí)五星標(biāo)準(zhǔn)222114573214570186222300343我們對(duì)比參照了廣州同類酒店及長沙市城區(qū)周邊現(xiàn)有度假酒店的規(guī)模。從控制投資風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)營壓力、配合項(xiàng)目休閑度假地建設(shè)及“三養(yǎng)中心”運(yùn)營等角度出發(fā)，我們建議集約式會(huì)議酒店客房規(guī)模定位為280間套。

根據(jù)精品酒店常規(guī)規(guī)模，結(jié)合本項(xiàng)目特征，建議獨(dú)棟別墅客房定位為20間套。3.4項(xiàng)目酒店功能規(guī)劃內(nèi)容單位合計(jì)備注獨(dú)立別墅群㎡265520棟獨(dú)立別墅，自有庭院、泳池集約式客房樓㎡16375客房與服務(wù)房等2棟6層設(shè)置大堂、餐飲㎡3039前廳、公共區(qū)域，餐飲庫房、廚房、服務(wù)房等宴會(huì)及會(huì)議中心㎡2550宴會(huì)、會(huì)議、會(huì)議服務(wù)等康體、娛樂㎡2159康體、娛樂等特色養(yǎng)生館㎡不計(jì)入酒店面積水療SPA、桑拿、足浴，不設(shè)在酒店內(nèi)行政、后勤㎡3470行政辦公、員工后勤等機(jī)電設(shè)備㎡1339總體建筑筑面積㎡315873.5項(xiàng)目酒店功能規(guī)劃——客房客房建筑功能參數(shù)1.1總統(tǒng)套養(yǎng)生別墅幢6401640該套按4間套客房計(jì)1.2豪華三臥式別墅幢4202840每套按3間套客房計(jì)算1.3家居雙臥式別墅幢23551175每套按2間套客房計(jì)算1.4單臥泳池別墅幢135121620每套按1間套客房計(jì)算，帶庭院及獨(dú)立泳池2.1雙人標(biāo)間客房（4.3×10.0）㎡40.91204908實(shí)用面積36㎡以上2.2單人大床客房（4.3×10.0）㎡40.9903681實(shí)用面積36㎡以上2.3豪華雙人房㎡47.3241135.2實(shí)用面積40㎡以上，設(shè)有小陽臺(tái)2.4豪華單人房㎡47.3442081.2實(shí)用面積40㎡以上，設(shè)有小陽臺(tái)2.5無障礙人房㎡40.9281.82.6工作間㎡24.0122882.7客房配套及其他㎡142003.6項(xiàng)目酒店功能規(guī)劃——餐廳餐飲區(qū)全日餐廳㎡2401240100個(gè)餐位展示廚房和西廚房㎡12011200.5系數(shù)接待門廳㎡36136中餐大廳（兼宴會(huì)廳）㎡4001400160個(gè)餐位中餐VIP包房㎡4083202間大，4間中，2間小，共80個(gè)餐位中廚房㎡39613960.55系數(shù)大堂吧㎡9019030個(gè)餐位酒吧/備餐㎡30130儲(chǔ)藏/收銀/餐廳辦公室㎡75175按餐廳區(qū)分多處男女公共衛(wèi)生間㎡1401140按域區(qū)分多處公共通道㎡1851185電梯廳、通道等湖濱特色餐廳㎡2401240設(shè)80餐位，湘土特色菜肴配套廚房㎡961963.7項(xiàng)目酒店功能規(guī)劃——會(huì)議多功能廳及會(huì)議3.1序廳及前廳㎡24012403.2多功能廳㎡8001800可分拆為兩間大廳用3.3中會(huì)議廳㎡1352270可分為150、120㎡2個(gè)會(huì)議室3.4高級(jí)會(huì)議室㎡1001100可容納40~50人3.5小會(huì)議室㎡606360可容納20~30人3.6貴賓接待室㎡180118024人3.7會(huì)議輔助㎡56156衣帽間、化妝間、共用電話3.8會(huì)議行政㎡60160經(jīng)理室、銷售員、接待/秘書、小會(huì)議室3.9會(huì)議后勤㎡36136音控室、設(shè)備間、儲(chǔ)藏庫房3.10家具庫及清潔室㎡12011203.11男女公共衛(wèi)生間㎡961963.12公共通道㎡231.81231.83.8項(xiàng)目酒店功能規(guī)劃——康體娛樂康體、娛樂場(chǎng)所接待廳及商店㎡22122大廳、接待、結(jié)賬更衣、洗浴㎡1401140男、女比例為5比5美容、美發(fā)、美甲㎡60160健身中心㎡1201120健身器械跳操室㎡30130與健身中心靠近，可練瑜伽演藝中心㎡6401640KTV包房㎡5584408間包房，包含大廳等配套特色酒吧、桌球室㎡16011601張桌球臺(tái)，30個(gè)吧位棋牌室㎡201020010個(gè)包間兒童俱樂部㎡80180庫房㎡16116男女公共衛(wèi)生間㎡55155公共通道㎡196.31196.3戶外泳池㎡5601560水面面積不少于250㎡，設(shè)池畔吧3.9項(xiàng)目酒店功能規(guī)劃——公共區(qū)間酒店公共區(qū)大堂區(qū)㎡2401240包含大堂副理、休閑區(qū)、接待臺(tái)㎡30130禮賓臺(tái)㎡818客人貴重物品存放㎡12112客人領(lǐng)取室㎡616行李庫房㎡36136商務(wù)中心㎡1161116包含接待、工作臺(tái)、會(huì)議室等前廳部/辦公室㎡48148前廳經(jīng)理、財(cái)務(wù)夜審、話務(wù)間㎡30130商店㎡30390包含庫房，3個(gè)單元男女公共衛(wèi)生間㎡80180公共通道㎡111.41111.4電梯廳、通道、公共走廊等3.10項(xiàng)目酒店功能規(guī)劃——行政、后勤行政管理行政部245銷售、公關(guān)、餐飲等財(cái)務(wù)部120電腦/IT110后勤服務(wù)食品加工370餐飲輔助145總服務(wù)區(qū)176員工后勤184保安、人事員工設(shè)施1280包含員工宿舍560㎡行政管家195客房、管家洗衣房360工程維修285工程機(jī)電設(shè)備房1338.9按總建筑面積的5%左右，實(shí)際根據(jù)設(shè)備本身尺寸而定戶外停車場(chǎng)5400可提供180輛車位和4輛大巴3.11項(xiàng)目酒店功能規(guī)劃——養(yǎng)生館養(yǎng)生設(shè)施養(yǎng)生餐廳㎡180118060個(gè)餐位，可提供專業(yè)養(yǎng)生餐餐廳廚房及展示臺(tái)㎡90190養(yǎng)生博學(xué)堂㎡2001200定期聘請(qǐng)養(yǎng)生大師坐堂講學(xué)養(yǎng)生體檢室㎡1201120分科室設(shè)置一些常用簡易體檢設(shè)備水療SPA中心㎡6801680包含接待、商店、泡池、6間理療室等桑拿養(yǎng)生中心㎡3610360物理方式養(yǎng)生按摩、推拿等養(yǎng)生足浴中心㎡4001400休息大廳、不少于40個(gè)足浴位等養(yǎng)生服務(wù)配套㎡407.51407.5服務(wù)間、工作人員休息室公共通道㎡243.81243.8電梯廳、通道等室外百草園、中藥谷㎡133311333.0室外場(chǎng)地，不計(jì)入建筑面積3.12酒店投資估算金科長沙旅游度假、會(huì)議酒店投資估算（300套）序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量合計(jì)(萬元）備注1設(shè)計(jì)費(fèi)6482建安工程21,598.03開業(yè)物資及籌備費(fèi)用3,4884建筑總價(jià)小計(jì)萬元25,7345不可預(yù)見費(fèi)萬元5%1,2876建設(shè)期利息萬元7%901按50%的貸款比例，7%的年息計(jì)算7總造價(jià)萬元27,9228平均造價(jià)元/㎡31,5878,840不含地價(jià)9每套房成本萬/房100ClubMed簡介始創(chuàng)1950年，目前在全球40多個(gè)國家和地區(qū)設(shè)立了90多個(gè)度假村成功打造全新的度假模式：“一價(jià)全包”度假方式、1001種享受假期的方式ClubMed對(duì)中國游客的影響力ClubMed目前在北京、上海、廣州均設(shè)有辦事機(jī)構(gòu)，2004-2006年ClubMed的中國旅游人數(shù)分別達(dá)4000、3500和6000人次目前針對(duì)高端消費(fèi)者、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1000元/人/天深度體驗(yàn)、多樣化、參與性、趣味性、知識(shí)性、專業(yè)性3.13酒店產(chǎn)品創(chuàng)新

——增加吸引力“一價(jià)全包”套餐：住+吃+玩來往當(dāng)?shù)貦C(jī)場(chǎng)與度假村的接送服務(wù)(自由選擇)自由選擇的多樣房型，包括適合家庭的“連通房型”一日三餐豪華自助美食、酒水飲料免費(fèi)酒吧暢飲、精美點(diǎn)心供應(yīng)嬰兒便利設(shè)施、迷你俱樂部（4～10歲）、青少年俱樂部（11～17歲）度假村內(nèi)適合成人及兒童的各項(xiàng)水上、陸上活動(dòng)以及相關(guān)的教練指導(dǎo)和入門課程度假村每日不間斷免費(fèi)娛樂活動(dòng)，晚間大型文藝演出巴厘島方言、當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)舞蹈和特色美食烹飪等課程獨(dú)一無二的，是整個(gè)ClubMed的靈魂所在，他們來自世界各地，專為營造獨(dú)特的國際氛圍。他們的活力和笑容，是歡樂源泉。3.13酒店產(chǎn)品創(chuàng)新

——增加吸引力1001種享受假期的方式之G.O&ChiefdeVillage

什么是G.O.（譯為親切的東道主）：集多種角色于一身擁有獨(dú)特專長、免費(fèi)教客人水上、陸上活動(dòng)活動(dòng)照顧小孩、指導(dǎo)兒童參加活動(dòng)晚間精彩秀中的超級(jí)明星不穿制服、不收小費(fèi)來自多個(gè)國家，會(huì)多國語言什么是ChiefdeVillage（譯為村長）帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)為客人規(guī)劃精彩、豐富、歡樂的的假期3.13酒店產(chǎn)品創(chuàng)新

——增加吸引力水療健身發(fā)現(xiàn)之旅水上運(yùn)動(dòng)陸上運(yùn)動(dòng)休閑活動(dòng)歡樂氣氛SPA長線觀光旅游獨(dú)木舟水中有氧操健身中心手工工藝作坊音樂酒吧土耳其浴精選短途游深海垂釣舉重房心肺訓(xùn)練室臺(tái)球夜總會(huì)桑拿短途游滑浪風(fēng)帆籃球橋牌現(xiàn)場(chǎng)樂隊(duì)按摩休閑放松游滑板沖浪壁球法式鉛球晚間輕松雞尾酒會(huì)——城市觀光游水肺潛水足球乒乓球晚間娛樂活動(dòng)————浮潛網(wǎng)球快艇出海深宵酒吧————滑水排球舞蹈課——————揚(yáng)帆出海沙灘排球烹飪課程————————攀巖游泳池————————射箭——————————高爾夫——————————兒童馬戲?qū)W?！T馬——————————快步走——————————自行車/山地車——————————直排滾軸——————————空中飛人————3.13酒店產(chǎn)品創(chuàng)新

——增加吸引力我們認(rèn)為ClubMed對(duì)本項(xiàng)目整體運(yùn)營有一定的借鑒意義，本項(xiàng)目整體可以某個(gè)業(yè)態(tài)為平臺(tái)（如“三養(yǎng)中心”或者酒店等），將項(xiàng)目整體內(nèi)的各項(xiàng)活動(dòng)聯(lián)系起來，其具體經(jīng)營模式有：會(huì)員制：即以“三養(yǎng)中心”為平臺(tái)，對(duì)其客戶群體采用會(huì)員制的形勢(shì)，會(huì)員可享受項(xiàng)目內(nèi)所有休閑度假設(shè)施、甚至酒店消費(fèi)方面的折扣。一價(jià)全包方式，即單次休閑、度假活動(dòng)中，客人所有消費(fèi)均（包括客房、餐飲、養(yǎng)生館消費(fèi)等）均在一個(gè)價(jià)格內(nèi)，不再單獨(dú)收取費(fèi)用。部分采用一價(jià)全包，即部分項(xiàng)目由于其經(jīng)營成本高，或者不易控制經(jīng)營成本，可將這部分項(xiàng)目排除在一價(jià)全包范圍之外，其余項(xiàng)目采用一價(jià)全包的方式。3.13酒店產(chǎn)品創(chuàng)新

——增加吸引力采用會(huì)員制采用一價(jià)全包方式部分采用一價(jià)格全包括方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)該模式發(fā)展成熟，易于實(shí)現(xiàn)；客人可根據(jù)其偏好選擇合適的消費(fèi)項(xiàng)目；沒有充分提高各種項(xiàng)目的使用效率；項(xiàng)目影響力大，對(duì)市場(chǎng)可造成沖擊力大；各項(xiàng)目的使用率提高，客人享受的折扣最大；項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益充分發(fā)揮；要求業(yè)主公司有優(yōu)秀的運(yùn)營及管理能力；該模式運(yùn)用需要一個(gè)適應(yīng)過程，存在一定風(fēng)險(xiǎn)；提高業(yè)主公司經(jīng)營靈活性，排除部分成本高的項(xiàng)目，有利于提高增和收益；客人能充分項(xiàng)目其它項(xiàng)目。部分項(xiàng)目無法納入一價(jià)全包套餐，影響吸引力；3.13酒店產(chǎn)品創(chuàng)新

——增加吸引力財(cái)務(wù)Part44.1酒店房價(jià)預(yù)測(cè)長沙市兩家本土品牌高檔商務(wù)酒店的平均房價(jià)都在440元以上；長沙市主城區(qū)周邊度假酒店的平均房價(jià)在370-420元左右；瀏陽市高檔酒店的平均房價(jià)在300-320元之間。廣州周邊區(qū)域類似酒店房價(jià)在440元以上，廣州碧桂園酒店房價(jià)在490元左右。我們認(rèn)為項(xiàng)目酒店開業(yè)首年的價(jià)格可以達(dá)到420元。對(duì)比參照其它城市小型精品酒店客房價(jià)格，保守估計(jì)別墅客房酒店的平均房價(jià)可以達(dá)到1400.年份房價(jià)增長率2012年420——2013年4415%2014年4635%2015年4865%2016年5105%2017年5365%2018年5635%2019年5915%2020年6215%2021年6525%年份房價(jià)增長率2013年1400——2014年14705%2015年15445%2016年16215%2017年17025%2018年17875%2019年18765%2020年19705%2021年20695%2022年21725%酒店地理位置平均房價(jià)柏聯(lián)精品酒店重慶2000香樟華萍南京2,434御庭精品蘇州1,910悅榕莊麗江2,587富春山居杭州富陽2,6204.2酒店出租率預(yù)測(cè)我們將主要參照長沙市3家城區(qū)周邊區(qū)域度假酒店出租率。我們將對(duì)比參照其它城市精品酒店出租率。長沙城區(qū)周邊度假酒店的出租率分別為55%、57%和65%；其中普瑞溫泉客房數(shù)量相對(duì)較少，而且有溫泉資源優(yōu)勢(shì)，出租率相對(duì)較高。假設(shè)度假會(huì)議型酒店市場(chǎng)需求的年均增速可以達(dá)到4%，在考慮新增供給帶動(dòng)作用下，我們預(yù)測(cè)了開業(yè)5年后的出租率。我們對(duì)比分析了其它精品酒店出租率，保守估計(jì)項(xiàng)目別墅客房首年35%左右。年份市場(chǎng)平均出租率對(duì)應(yīng)市場(chǎng)滲透率項(xiàng)目酒店出租率2012年54%0.8545%2013年56%0.9050%2014年58%0.9556%2015年61%1.0563%2016年63%1.0566%酒店柏聯(lián)酒店香樟華萍御庭精品悅榕莊富春山居平均平均出租率45%40%50%61%56%52%年份出租率增長幅度2012年35%——2013年39%10%2014年44%12%2015年49%12%2016年51%5%4.3酒店餐飲、會(huì)議及娛樂經(jīng)營預(yù)測(cè)本項(xiàng)目酒店的餐飲、會(huì)議價(jià)格及出租率預(yù)測(cè)主要是依據(jù)長沙市及國內(nèi)同類酒店的餐飲、會(huì)議價(jià)格，同時(shí)考慮本項(xiàng)目酒店的整體及餐飲功能定位以及長沙市餐飲、會(huì)議消費(fèi)水平等。KTV消費(fèi)情況預(yù)測(cè)：理療室的人均消費(fèi)為800元，使用率為80%。棋牌室的人均消費(fèi)價(jià)格為200元(4小時(shí)/場(chǎng))，使用率是120%（長沙人偏好棋牌）。項(xiàng)目出租率平均消費(fèi)（元/天）餐飲預(yù)測(cè)大堂吧100%70全日餐廳80%80中餐包房115%200湖濱特色餐廳150%80會(huì)議預(yù)測(cè)多功能廳/大宴會(huì)廳15%20,000中會(huì)議室15%8,000高級(jí)會(huì)議室20%3,000小會(huì)議室10%1,500貴賓接待室20%4,5004.4酒店經(jīng)營收入預(yù)測(cè)年份

項(xiàng)目部門收入部門收入比例客房餐飲康體娛樂其他合計(jì)客房餐飲康體娛樂其他1年2,3562,0852841464,87148.37%42.80%5.83%3.00%2年2,8092,1482931625,41251.90%39.69%5.41%2.99%3年3,2462,2123021785,93854.66%37.25%5.09%3.00%4年3,8362,2773111996,62357.92%34.38%4.70%3.00%5年4,2212,3443202137,09859.47%33.02%4.51%3.00%6年4,4342,4153292227,40059.92%32.64%4.45%3.00%7年4,6622,4883382327,72060.39%32.23%4.38%3.01%8年4,8972,5633482418,04960.84%31.84%4.32%2.99%9年5,1462,6413582528,39761.28%31.45%4.26%3.00%10年5,3952,7203692628,74661.69%31.10%4.22%3.00%合計(jì)41,00223,8933,2522,10770,25458.36%34.01%4.63%3.00%平均4,1002,3893252117,02558.36%34.01%4.63%3.00%4.5酒店?duì)I業(yè)成本預(yù)測(cè)年份

項(xiàng)目部門成本成本率客房餐飲康體娛樂其他合計(jì)總營業(yè)費(fèi)用率客房餐飲康體娛樂其他1年4011,263109351,80837.1%17.0%60.6%38.4%24.0%2年4781,299111391,92735.6%17.0%60.5%37.9%24.1%3年5521,338115432,04834.5%17.0%60.5%38.1%24.2%4年6521,379119482,19833.2%17.0%60.6%38.3%24.1%5年7181,418122512,30932.5%17.0%60.5%38.1%23.9%6年7541,462126532,39532.4%17.0%60.5%38.3%23.9%7年7931,506130562,48532.2%17.0%60.5%38.5%24.1%