資產(chǎn)評估期末串講1

資產(chǎn)評估期末串講2考試須知1.考試時間：2020年12月3日。不得缺考。2.考試不允許攜帶手機，可以攜帶計算器。3.考試自帶鋼筆或簽字筆及草紙。4.班長需提前去教務處領取答題紙。5.考試過程中需嚴肅考風考紀，不得查看手機及互相交流，若有違紀，按作弊處理同時上報學校。3本學期教學內(nèi)容資產(chǎn)評估認知資產(chǎn)評估基礎理論資產(chǎn)評估基本方法機器設備評估房地產(chǎn)評估理論部分實務部分4資產(chǎn)評估的含義、特點與基本要素一資產(chǎn)評估的含義二資產(chǎn)評估的特點三資產(chǎn)評估的要素

5一、資產(chǎn)評估含義資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估是專業(yè)機構和人員根據(jù)委托，對資產(chǎn)（不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或其他經(jīng)濟權益）進行評定、估算并發(fā)表專業(yè)意見出具評估報告的的行為和過程。評估主體評估客體評估目的6二、資產(chǎn)評估的特點1.市場性：模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告。2.公正性：服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務資產(chǎn)評估業(yè)務當事人任何一方的需要。（行業(yè)立足之本）73.咨詢性：只提供參考，不提供決策。（檢驗標準與誤差范圍：資產(chǎn)評估不是為資產(chǎn)定價。評估師是對資產(chǎn)的內(nèi)在價值發(fā)表專業(yè)意見，而不是預測成交價格。允許評估價值與資產(chǎn)真實價值的誤差在10%左右。）84.技術性、專業(yè)性：專業(yè)人員、專業(yè)機構采取專業(yè)的方法。6.責任性：法律責任、社會責任。5.系統(tǒng)性：將評估資產(chǎn)置于整個企業(yè)或行業(yè)；不同資產(chǎn)進行匹配。9三資產(chǎn)評估的要素1、評估主體——即誰承擔評估工作——受托方（評估機構、評估人員）2、評估客體——即對什么對象進項評估——評估對象（機器設備、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、長投、企業(yè)價值等）；3、評估目的——即委托方基于什么目的委托評估機構評估，如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、收購企業(yè)等；一般目的：為資產(chǎn)交易當事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價值特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟業(yè)務的要求引發(fā)資產(chǎn)評估特定目的的經(jīng)濟行為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中外合資合作企業(yè)兼并

企業(yè)清算企業(yè)出售抵押企業(yè)聯(lián)營擔保（案例1）股份經(jīng)營企業(yè)租賃稅收目的（案例2）112023/1/13例題：資產(chǎn)評估主體是指（）（2011年4月）A、被評估資產(chǎn)占有人 B、被評估資產(chǎn)C、資產(chǎn)評估委托人

D、從事資產(chǎn)評估的機構和人員4、評估價值類型：市場價值、在用價值（使用價值）、投資價值等5、評估程序、方法：依據(jù)《評估規(guī)程》，依據(jù)法定程序，選擇評估方法：成本法、市場法、收益法等；122023/1/136、評估原則：行為規(guī)范、技術規(guī)范、準則。P67、評估假設：（1）繼續(xù)使用假設

（2）公開市場假設（可以搜集最近時期、與估價對象類似的估價比較案例）

（3）清算假設（假定被估資產(chǎn)將在非公開市場下被迫出售或快速變現(xiàn)具有清算價值）8、評估時點，即評估基準日：評估的資產(chǎn)價值所對應的日期。形式：x年x月x日。9、資產(chǎn)評估的程序（結(jié)合第五節(jié)）（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項（重點）（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；（3）編制資產(chǎn)評估計劃；（4）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；（5）收集資產(chǎn)評估資料；（6）評定估算（即進行評估，確定評估價值）；（7）編制和提交資產(chǎn)評估報告書；（8）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。10、評估依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)產(chǎn)權依據(jù)行為依據(jù)價格依據(jù)時間依據(jù)麗都公司擬以快樂之城4棟5樓C戶的房屋為抵押，向中國工商銀行南京市XX分行申請貸款。華瑞資產(chǎn)評估事務所接受中國工商銀行XX市分行的委托，根據(jù)國家有關規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，為以該房地產(chǎn)申請抵押貸款確定抵押價值提供依據(jù)，對麗都公司所有的4棟5樓C戶額房屋進行評估。華瑞資產(chǎn)評估事務所履行適當?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，對委估資產(chǎn)在2017年7月7日所表現(xiàn)的清算價值做出了公允反映。請你簡要說明此資產(chǎn)評估項目有哪些具體構成要素。資產(chǎn)評估的主體、客體、種類及依據(jù)資產(chǎn)評估的主體指從事資產(chǎn)評估的機構與專業(yè)評估人員資產(chǎn)評估機構是指具備一定條件、經(jīng)過申報批準、依法取得資產(chǎn)評估資格證書的中介機構。專業(yè)資產(chǎn)評估人員：取得資產(chǎn)評估管理部門認可的資產(chǎn)評估資格，能夠勝任資產(chǎn)評估業(yè)務的人員。

排名前三的為中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司、北京中企華資產(chǎn)評估有限公司和北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司，三家機構收入規(guī)模都在2億元以上。資產(chǎn)評估機構等級制度：統(tǒng)一政策、分級管理分為可從事證券業(yè)務和不可從事證券業(yè)務的評估機構

A

股票上市企業(yè)B

除企業(yè)股份化上市外B級以下：相應范圍內(nèi)的專業(yè)資產(chǎn)-土地、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)等。狹義分類北京北方亞事資產(chǎn)評估事務所中國十大資產(chǎn)評估機構，總部位于北京西城區(qū)，公司創(chuàng)始于1993年，是由原國家國有資產(chǎn)管理局批準成立，財政部和中國證監(jiān)會聯(lián)合授予證券期貨從業(yè)資格的大型綜合性資產(chǎn)評估機構。為不同類型的企業(yè)提供了以企業(yè)并購重組、改制上市、合資合作、融資、財務報告、戰(zhàn)略管理為目的的評估服務，尤其在無形資產(chǎn)評估領域。主要客戶有：中石油、中國神華集團、中國鋁業(yè)總公司、中國保利集團、中種集團、中國包裝總公司、中冶集團、北汽福田、雙鶴藥業(yè)、青島雙星、魯能集團、匯源果汁、華龍面業(yè)、露露集團、河南許繼集團、山西潞安集團、羅蒙服飾、浙江飛躍集團、正大（中國）、紅牛飲料、格蘭仕集團、志高空調(diào)、柳鋼股份、山西焦化等。其中中國注冊資產(chǎn)評估師160名，中國注冊會計師、土地估價師、房地產(chǎn)估價師、礦業(yè)權估價師、注冊稅務師數(shù)十人。二、資產(chǎn)評估的客體經(jīng)濟學的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)評估的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)必須由某一特定權力主體擁有或控制資產(chǎn)對于特定主體來說具有獲利能力資產(chǎn)能夠用貨幣計量資產(chǎn)泛指財產(chǎn)、財富。研究資源優(yōu)化配置。“資產(chǎn)評估”的資產(chǎn)-特定經(jīng)濟主體擁有或控制。會計學的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)評估的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)的現(xiàn)實價值資產(chǎn)是指企業(yè)由過去的交易或事項形成的資產(chǎn)。資產(chǎn)的特征1.資源特征2.法律特征

3.經(jīng)濟特征4.財務特征（1）效用性-被當事人需求（自然屬性）（2）稀缺性-特定資產(chǎn)的有限性（社會屬性）。權利：占有權、使用權、收益權、處分權、租賃權、抵押權、典當權等資產(chǎn)的獲利能力必須能用貨幣計量24資產(chǎn)評估對象（資產(chǎn)）的分類1、按資產(chǎn)存在的形態(tài)，分為：有形資產(chǎn)（房屋等不動產(chǎn)、機器設備等動產(chǎn)）-資金、資源無形資產(chǎn)（專利權、商標權、土地使用權等）（注商譽也屬此列）；252、按是否具有綜合獲利能力，分為單項資產(chǎn)：單臺機器設備、一棟廠房等（單獨獲利）；整體資產(chǎn)：如一個企業(yè)、一個車間等（綜合獲利）。26注意：按不同標準，同一資產(chǎn)歸屬不同類型資產(chǎn)；如商譽屬于無形資產(chǎn)、整體資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)；3、是否獨立存在，即能夠進行分離分為可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)；（重點）商譽為不可確指資產(chǎn)，其價值依附特定企業(yè)，不能獨立企業(yè)存在，不能轉(zhuǎn)讓！區(qū)別與轉(zhuǎn)讓商標權等無形資產(chǎn)！1：一般說來，資產(chǎn)評估是指對資產(chǎn)在某一（）價值的估算。A、時期B、時點C、時段 D、時間27282：下列選項中，屬于不可確指資產(chǎn)的是()A.商標 B.商譽C.專有技術 D.計算機軟件3：不可確指的資產(chǎn)是指（

）。a、沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認的資產(chǎn)

b、因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產(chǎn)

c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)多選題1．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（）。A．是由過去的交易和事項形成的

B．能夠以貨幣衡量C．由特定權利主體擁有或控制的

D．能給其特定主體帶來未來經(jīng)濟利益E．是有形的

三、資產(chǎn)評估的種類1.資產(chǎn)評估的內(nèi)容及服務對象分類評估評估復核服務于產(chǎn)權變動主體對價值進行評估對評估結(jié)果的合理性負責其他評估者的評估報告評判和鑒定，對自己的意見負責評估咨詢對咨詢意見承擔責任三、資產(chǎn)評估的種類2.資產(chǎn)評估活動遵循于《資產(chǎn)評估準則》的分完整性評估限制性評估完全按照評估準則及其規(guī)定程序的存在條件限制評估報告的使用者是能是委托方三、資產(chǎn)評估的種類3.按評估對象的構成及獲利能力分類單項資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估三、資產(chǎn)評估的種類4.按資產(chǎn)評估時點分類現(xiàn)實性評估追溯性評估資產(chǎn)現(xiàn)實價值過去某一時點價值預期價值前瞻性評估四、資產(chǎn)評估的依據(jù)1.行為依據(jù)2.法律依據(jù)

3.產(chǎn)權依據(jù)4.取價依據(jù)（1）董事會關于進行評估決議；（2）評估委托人與評估機構簽訂的業(yè)務約定書。資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估法等土地使用證、房屋所有權證等市場價格資料、統(tǒng)計資料、技術標準資料、土地管理部門容積率修正系數(shù)、財務會計資料第四節(jié)資產(chǎn)評估的作用及其與

相關行業(yè)的關系一、資產(chǎn)評估的功能

1.評值：基本功能；

2.管理：國有資產(chǎn)，派生功能；

3.公證：抵押貸款、財產(chǎn)擔保等經(jīng)濟活動日益頻繁，派生功能。36二、資產(chǎn)評估的作用1.咨詢：為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見無強制執(zhí)行力，不能也不應該取代資產(chǎn)交易當事人的交易決策。2.公正協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)價格爭議。3.鑒證：鑒別和舉證。（資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證）37三資產(chǎn)評估與會計和審計的關系一、資產(chǎn)評估與會計的關系（一）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系特定條件下資產(chǎn)會計計價和財務報告利用資產(chǎn)評估結(jié)論，以及資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料。38（二）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別1.會計的基本職能是反映和監(jiān)督；資產(chǎn)評估的基本職能是評估和咨詢。2.會計中對資產(chǎn)的確認和計價大量采用歷史成本；資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認和計價主要以資產(chǎn)效用和市場價值為基礎。393.會計中資產(chǎn)計價大量采用成本核算方法；資產(chǎn)評估中還運用預期收益折現(xiàn)、市場售價類比等方法。4.會計的基本目標為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露服務；資產(chǎn)評估的基本目標位資產(chǎn)交易和產(chǎn)權變動服務。40二、資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系（一）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系1.資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，有相當部分采用了與審計類似的方法，具有事實判斷的性質(zhì)。2.流動資產(chǎn)和負債的評估有相當部分可借鑒審計的方法。3.經(jīng)審計后的企業(yè)財務報表及相關數(shù)據(jù)可作為企業(yè)價值評估的基礎數(shù)據(jù)。4.審計審核會計資產(chǎn)計價大量運用資產(chǎn)評估技術和方法。41（二）資產(chǎn)評估和審計的區(qū)別1.審計是對企業(yè)財務報表所反映的企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷；資產(chǎn)評估旨在為委托人與有關當事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷。2.審計（防護）和資產(chǎn)評估（供需、替代、預測）原則不同。3.審計以會計學、稅法及經(jīng)濟法規(guī)為基礎；資產(chǎn)評估則還需要工程技術知識。第五節(jié)資產(chǎn)評估的程序1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項（重點）2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；3.編制資產(chǎn)評估計劃；4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；5.收集資產(chǎn)評估資料；6.評定估算（即進行評估，確定評估價值）；7.編制和提交資產(chǎn)評估報告書；8.資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。

一、業(yè)務接洽與相關事項（一）受理資產(chǎn)評估業(yè)務1.確定項目性質(zhì)、履行相關手續(xù)

簽訂業(yè)務委托約定書（即合同）。2.確定評估目的、評估對象與范圍、評估基準日與價值類型。案例

例題：資產(chǎn)評估業(yè)務約定書包括的主要內(nèi)容有（）A.資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象B.資產(chǎn)評估限制條件和重要