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2004/09/30

臺(tái)灣綜合研究院

金融證券投資諮詢委員會(huì)「房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與投資理財(cái)規(guī)劃」產(chǎn)官學(xué)研討會(huì)心得報(bào)告

原主講人：莊孟翰教授報(bào)告人：許子涵2004/10/111前言：應(yīng)以審慎、樂觀的態(tài)度來看待房地產(chǎn)的景氣復(fù)甦?；疖囶^工業(yè)：前拉式、後推式優(yōu)惠貸款→經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)→？85.4％的住宅自有率區(qū)域性供需資料應(yīng)透明化此波房地產(chǎn)景氣之因：三低效應(yīng)2004/10/112一、今年下半年影響臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)十大主要因素低利率時(shí)代是否結(jié)束？高油價(jià)時(shí)代是否來臨？高利潤(rùn)時(shí)代是否結(jié)束？理性購(gòu)屋時(shí)代是否來臨？消費(fèi)者購(gòu)屋觀念是否改變？超額供給是否重現(xiàn)？寬鬆貨幣政策是否轉(zhuǎn)向？補(bǔ)貼是否縮減？大陸宏觀調(diào)控之影響如何？非經(jīng)濟(jì)因素之影響如何？2004/10/113低利率時(shí)代是否結(jié)束？美國(guó)聯(lián)邦準(zhǔn)備理事會(huì)（Fed）至今年9月21日已三度升息至1.75％，由寬鬆貨幣政策逐漸轉(zhuǎn)為緊縮貨幣政策。據(jù)雷曼兄弟（LehmanBrothers）最近公佈之亞洲經(jīng)濟(jì)情勢(shì)報(bào)告指出，臺(tái)灣將是亞洲最快出現(xiàn)提高利率動(dòng)作的國(guó)家之一。低利率時(shí)代可能是結(jié)束了，但不見得高利率時(shí)代就來臨。

2004/10/114高油價(jià)時(shí)代是否來臨？＝＝油價(jià)、物價(jià)與房?jī)r(jià)之三角情節(jié)是否依然存在？對(duì)於一般民眾購(gòu)屋需求之影響如何？1.世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家波及納預(yù)測(cè)，國(guó)際油價(jià)幾個(gè)月後就會(huì)回到每桶30美元之均衡價(jià)格。2.經(jīng)建會(huì)：高油價(jià)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展隱憂。3.全球原油蘊(yùn)藏量的枯竭已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱憂，高油價(jià)的趨勢(shì)已然成形，無法避免。4.國(guó)際油價(jià)若上漲20％，國(guó)內(nèi)油價(jià)將上升10％，物價(jià)也將上漲0.48％，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)將下挫0.27％。2004/10/115高利潤(rùn)時(shí)代是否結(jié)束？房地產(chǎn)高利潤(rùn)時(shí)代結(jié)束了短期投資獲利→長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)金的流動(dòng)性、對(duì)景氣的起伏變化、利用收益還原來換算投資報(bào)酬稅制：從０來談2004/10/116理性購(gòu)屋時(shí)代是否來臨？首購(gòu)需求、換屋需求與投資需求之結(jié)構(gòu)性變化如何？1.首購(gòu)需求：5、6成左右2.換屋需求：2成、3成3.投資性需求：1成半、2成住宅自有率設(shè)立消費(fèi)者購(gòu)屋的需求，以消費(fèi)者為導(dǎo)向2004/10/117消費(fèi)者購(gòu)屋觀念是否改變？購(gòu)屋觀念有改變財(cái)產(chǎn)三分法：1/3現(xiàn)金、1/3股票、1/3房地產(chǎn)，是不是還像以前那樣？房地產(chǎn)是否仍是最佳保值、增值工具？2004/10/118超額供給是否重現(xiàn)？93年1～6月核發(fā)住宅建造執(zhí)照達(dá)52,359戶，依此推估，今年核發(fā)住宅建造執(zhí)照數(shù)量將超過10萬戶。93年1～7月北臺(tái)灣預(yù)售屋推案規(guī)模已達(dá)到2,210億元，結(jié)構(gòu)體及新成屋的量體亦已高達(dá)1,097億元，兩者合計(jì)3,307億元，依此推估，今年全年之市場(chǎng)供應(yīng)量將超過6,000億元。2004/10/11993年1～7月北臺(tái)灣預(yù)售屋及新成屋推案量統(tǒng)計(jì)表區(qū)域金額臺(tái)北市1,145億元臺(tái)北縣966億元基隆市33億元桃園縣818億元新竹縣市345億元合計(jì)3,307億元2004/10/1110寬鬆鬆貨貨幣幣政政策策是是否否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向？？國(guó)際際油油價(jià)價(jià)持持續(xù)續(xù)攀攀高高，，可可能能引引發(fā)發(fā)通通貨貨膨膨脹脹；；企企業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本提提高高則則將將導(dǎo)導(dǎo)致致經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)衰衰退退。。通通貨貨膨膨脹脹加加上上經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)成成長(zhǎng)長(zhǎng)衰衰退退，，有有可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致「「停停滯滯性性通通貨貨膨膨脹脹」」（（stagflation））。。政府府的的貨貨幣幣政政策策當(dāng)當(dāng)然然會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向，，會(huì)會(huì)調(diào)調(diào)整整一一下下，，但但是是不不太太可可能能造造成成停停滯滯性性膨膨脹脹之之情情況況。。2004/10/1111補(bǔ)貼貼是是否否縮縮減減？？土地地增增值值稅稅減減半半徵徵收收措措施施是是否否延延續(xù)續(xù)？？增值值稅稅應(yīng)應(yīng)該該要要繼繼續(xù)續(xù)減減半半，，並並且且要要修修法法常常態(tài)態(tài)化化優(yōu)惠惠房房貸貸是是否否繼繼續(xù)續(xù)提提撥撥？？1.不不太太容容易易會(huì)會(huì)繼繼續(xù)續(xù)提提撥撥2.住住宅宅法法：：租租金金補(bǔ)補(bǔ)貼貼2004/10/1112大陸陸宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控之之影影響響如如何何？？大陸陸經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定定之之後後是是否否還還會(huì)會(huì)吸吸引引國(guó)國(guó)人人前前往往投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)？？1.還可可以增加加2.20-30年之久久2004/10/1113非經(jīng)濟(jì)因因素之影影響如何何？依經(jīng)建會(huì)會(huì)所公佈佈之第二二季住宅宅需求動(dòng)動(dòng)向調(diào)查查資料顯顯示，第第二季的的房?jī)r(jià)信信心綜合合指數(shù)為為120.29分，已已較第一一季之131.04分分顯著降降低。。2004/10/1114二、經(jīng)濟(jì)濟(jì)景氣動(dòng)動(dòng)向領(lǐng)先先指標(biāo)與與同時(shí)指指標(biāo)標(biāo)統(tǒng)計(jì)（一）近近兩年經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣氣對(duì)策信信號(hào)判斷斷分?jǐn)?shù)變變動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)圖2004/10/1115（二）經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣氣動(dòng)向領(lǐng)領(lǐng)先指標(biāo)標(biāo)與同時(shí)時(shí)指標(biāo)變變動(dòng)圖2004/10/1116臺(tái)北市房房?jī)r(jià)（6F～12F））變動(dòng)趨趨勢(shì)2004/10/1117臺(tái)北縣房房?jī)r(jià)（6F～12F））變動(dòng)趨趨勢(shì)2004/10/1118基隆市房房?jī)r(jià)（6F～12F））變動(dòng)趨趨勢(shì)2004/10/1119桃園地區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)（（6F～～12F）變動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)2004/10/1120新竹地區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)（（6F～～12F）變動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)2004/10/1121臺(tái)中地區(qū)區(qū)房市近近10年年推案量量統(tǒng)計(jì)分分析2004/10/1122臺(tái)中市市近10年年規(guī)劃劃戶數(shù)數(shù)與推推案金金額2004/10/1123高雄地