寧波青林灣期觀庭營銷推廣服務競選書-迪賽

青林灣2期觀庭

營銷推廣服務競選書(上冊)市場分析與銷售策略建議03年，首度合作共同見證了青林灣的誕生，彼此留下美好印象05年，風雨同舟在困難的時刻，我們經歷了難忘的考驗一路，我們曾攜手并肩現在，迪賽的力量更上一層樓現在，老朋友再見面，憧憬更好的明天一、解讀項目二、市場趨勢三、產品競爭力四、目標客戶定位五、營銷策略一、解讀項目區(qū)位價值項目價值區(qū)位價值-海曙商業(yè)次中心地塊東側規(guī)劃有商務中心及歐尚生活中心，整個區(qū)域日后將成為海曙區(qū)商業(yè)次中心。未來將成為融高品質商務辦公、商業(yè)服務、居住、休閑為—體的濱水綜合功能區(qū)．海曙商業(yè)次中心區(qū)位價值-姚江生態(tài)水系地塊位于市級文化中心“三江文化長廊”始端，城市西部副中心，城市景觀主軸上游，姚江歷史文化旅游帶中端，杭州灣大通道進入中心城區(qū)的門戶區(qū)城，是目前寧波最大的居住開發(fā)用地之一。隨著“灣頭半島”的規(guī)劃建設，姚江區(qū)塊人居環(huán)境日顯優(yōu)越，緊連市中心，輻射新江北。本項目應發(fā)揮姚江水系優(yōu)勢，以水為脈絡，成就樓盤的最大特色。

區(qū)位價值-交通通達性高地塊位于海曙區(qū)較偏地段，但靠近環(huán)城北路、機場路、環(huán)城西路、麗園路、江北大橋、中山西路，道路系統(tǒng)比較完善。另機場路將延伸跨越姚江直達江北。這樣地塊到達海曙、江北，機場、出入寧波等都較為方便。江北,直至杭州灣機場地塊概況用地性質住宅占地面積128671㎡住宅面積80101.29㎡商業(yè)面積5711.29㎡總戶數507戶容積率0.8建筑密度25%建筑形態(tài)7幢小高層,8幢雙拼,44幢聯排工程進度打樁車位數量663輛項目概況項目價值-青林灣品品牌價值青林灣一期期是寧波區(qū)區(qū)域內規(guī)模模性大盤，，具有較高高的知名度度和美譽度度,為二期期項目做了了較好的鋪鋪墊。項目價值-公交便利利,配套成成熟公共交通：公交線有有14路、、214路路、330路、337路、339路、、345路路、806路、817路等公公交車直達達地塊周邊。到天一廣場5公里，車車行約十分分鐘.居住配套：：地塊周邊均均規(guī)劃為寧寧波大型的的居住社區(qū)區(qū)，如已建建成的青林林灣1期、、倡導人居居、環(huán)境與與節(jié)能的水水岸心境等等。幼兒園園、學校、、菜場、醫(yī)醫(yī)院、超市市、銀行等等生活配套套也都逐步步齊全。項目價值-一萬平米米中庭水景景項目價值-城市別墅墅稀缺，水水系環(huán)繞共200套套別墅,雙雙拼16套套,聯排184套雙拼戶型開開間8.6米，聯排排戶型開間米米部分產品餐餐廳挑空采采光屋頂設設計除L1套型型外其他均均雙車庫設設計,面積積在55㎡左右,有有產權贈送產品地地下室面積積在55-60平方方米項目價值-小高層中中小戶型，，得房率高高共307套套住宅,100平方方米以下戶戶型為主，，剛性需求求總體設計小小而精致，，且居住功能得得到全面保保證70平方米米產品可兼兼做兩房,并可與旁旁邊戶型拼拼套組合成成170平平方米戶型型70平方米米產品與A戶型拼套套70平方米米產品與C戶型拼拼套海曙商業(yè)次次中心姚江生態(tài)水水系青林灣品牌牌價值城市別墅、、第一居所所1萬平米水水景中庭項目賣點二、市場走勢預判經濟政策市場特征趨勢研判市場主線：：在宏觀經經濟和政府府救市政策策遲遲未出出的大背景景下，2008年1-10月月份，房地地產市場開開始逐漸邁邁入“冬天天”，呈現現出“量價價齊跌”的的局面。對對于市市場后市的的判斷：大大環(huán)境受受全球經濟濟危機，國國內政策效效應難以在在短期內實實效等影響響下，小環(huán)環(huán)境內遭遇遇購買力萎萎縮，市場場信心低迷迷整體市場場不容樂觀觀迪賽觀點：：2008年與2005年的的“樓市市冬天”有有著本質質的區(qū)別：：2005年是屬于于政策驅動動型，而實實際購買力力存在，市市場在短期期內得以復復蘇，而2008年年屬于經濟濟驅動型，，宏觀經濟濟面臨著前前所未有的的考驗，市市場購買力力下降，導導致了本輪輪的市場危危機。市場場完全復蘇蘇預計需要要1-2年年。經濟政策面面進入2008年，在在高通脹的的壓力及美美國金融風風暴的輻射射下，中國國經濟下行行的趨勢越越來越明顯顯，GDP增速已經經從去年全全年的11.9%大大幅放慢到到今年三季季度的9%，CPI上漲4%預示“通通脹降溫””，政府在在10月份份和11月月份連續(xù)出出臺的多項項政策表明明宏觀調控控已經轉向向“保經濟濟”，而穩(wěn)穩(wěn)定出口、、鼓勵投資資以及刺激激內需等一一系列調整整也在為防防止經濟繼繼續(xù)下行甚甚至“硬著著陸”。迪賽觀點：：今年在全全球經濟衰衰退的影響響下，中國國經濟也面面臨著前所所未有的考考驗，11月5日，，政府出臺臺十項救市市政策，其其中四萬億億在三年內內的投資計計劃刺激了了市場信心心，股市一一個禮拜持持續(xù)上漲，，可見市場場對于國內內的經濟依依然保持較較好的前景景預期。11月18日，中央央電視臺2009年年度黃金時時段廣告投投標會上，，國內企業(yè)業(yè)全面勝出出，總投標標額達到87億遠超超08年度度65億，，體現國內內企業(yè)對于于未來經濟濟的信心度度依然較高高。宏觀經濟形形勢：迪賽觀點：：從政策的的導向來看看，已經從從去年的緊緊縮政策轉轉為目前適適度寬松的的基調，并并且在11月初推出出十點救市市計劃，可可見政府已已經意識到到經濟環(huán)境境的惡化。。而目前推推出的拉動動內需的政政策，隨著著進一步細細則和地方方政府細則則的出臺。。本司判斷斷將在一年年以后對市市場起到有有效作用。。時間政策2008年9月15日央行宣布“雙率”齊降2008年10月9日中國打出"降率免稅"組合拳2008年10月12日系列新政支持房地產對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；暫免征收印花稅；暫免征收土地增值稅。貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。下調個人住房公積金貸款利率。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。2008年10月28日央行年內第三次下調利率2008年11月5日十點“救經濟”措施出臺措施偏向通過投資、基礎建設等方面，拉動經濟增長。其中：加大金融對經濟增長的支持力度、加快建設保障性安居工程都房地產之間相關。2008年11月11日“快、準、狠、實”擴內需促經濟增長七項工作對于寧波市場而言，以下三點較為重要：著力擴大消費需求特別是居民消費需求、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、努力保持出口穩(wěn)定增長宏觀政策走走勢市場現狀特特征總體市場形形勢掃描——“量價齊齊跌”數據來源：：迪賽數據據平臺供求關系：：從2008年6月月份開始，，市場供求求關系開始始失衡，供供應量遠遠遠高于需求求量，并且且市場去化化量開始逐逐漸萎縮。。成交價格：：從8月份份開始，隨隨著萬科的的降價，市市場整體價價格開始下下探。歷年市場供供求關系對對比—“需需求萎縮””數據來源：：迪賽數據據平臺態(tài)勢總結：：2008年1-10月份份住宅市場場供銷與前前三年相比比，呈現供供應與成交交量一同大大幅下降趨趨勢，銷售售表現不理理想，市場場平均銷售售率僅為45%。達達到歷史新新低。說明明市場需求求出現嚴重重萎縮。近期市場表表現特征：：

價格成成為撬動市市場的唯一一“砝碼碼”高層豪宅：：價格依然然處于高位位運行，成成交量低迷迷。改善型型購房觀望望普通住宅：：低單價、、高優(yōu)惠項項目銷售態(tài)態(tài)勢良好。。剛性需求求依然存在在。別墅：低總總價別墅、、經濟型別別墅熱銷，，高價位則則銷售緩慢慢。豪宅—江東東玫瑰花園園產品類型：：393套套高層精裝裝公寓主力面積：：87-97平方米米，組合面面積達到180平方方，360平方開盤時間：：9月12日價格調整時時間：10月13日日單價：開盤價格：：17000元/㎡㎡起，成交交均價19800元元/㎡調整價格：：13000元/㎡㎡起，成交交均價16000元元/㎡.主力總價：：170萬萬--300萬裝修標準：：2000-3000元/㎡優(yōu)惠：一次次性付款98折從9月12日起開始始銷售，開開盤期間簽簽約32套套，銷售率率為9%，而后無成成交，客戶戶選擇進一一步觀望，，自價格調調整及一周周的媒體廣廣告“轟炸炸”后，至至今簽約45套，銷銷售率為11%，且以老客客戶為主。。目前整體體銷售率為為20%。豪宅—高新新區(qū)江南一品二二期產品類型：：高層939套主力面積：：115-400㎡㎡開盤時間：：12月單價：預計計在1萬元元/平方住宅主力總總價：115-400萬之間間產品特點：：送大露臺臺面積在47-85平方米。。項目特點：：產品特點點延續(xù)了一一期別墅產產品的高端端形象，贈贈送較大的的露臺，有有效增加了了產品的附附加值。市場對于115-140平方方米的接受受度較高，，而對于大大戶型產品品受到高總總價影響，，接受度一一般。豪宅—江北北湖景花園產品類型：：聯排20套，高層層798套套主力力面面積積：：高高層層90-170㎡㎡，，別別墅墅270-310㎡㎡開盤盤時時間間：：7月月3日日單價價：：住宅宅價價格格：：大大宅宅均均價價23000元元/㎡㎡，，小小戶戶15000元元/㎡㎡，，項項目目最最高高價價26000元元/㎡㎡；；10月月，，小小戶戶價價格格調調整整為為12000元元/㎡㎡別墅墅價價格格：：成成交交均均價價1000萬萬元元/套套住宅宅主主力力總總價價：：140萬萬-400萬萬裝修修標標準準：：1500-3000元元/㎡㎡，，套套型型不不同同，，裝裝修修標標準準不不同同優(yōu)惠惠：：一一次次性性付付款款96折折7月月初初開開盤盤，，成成交交49套套，，其其中中別別墅墅2套套，，8月月售售出出122套套，，其其中中別別墅墅2套套，，9月月售售出出59套套，，雖雖然然10月月初初價價格格下下調調，，但但10月月至至今今成成交交6套套。。銷售售率率：：住住宅宅部部分分達達到到28%，，別別墅墅25%。。豪宅宅——江江北北凱德德匯匯豪豪天天下下產品品類類型型：：870套套精精裝裝公公寓寓（（其其中中二二期期452套套））主力力面面積積：：一一期期160－－210平平方方米米三三房房，，二二期期40-60平平米米公公寓寓、、140-280大大三三房房開盤盤時時間間：：一一期期2007年年3月月30日日，，二二期期2008年年11月月8日日單價價：：一期期價價格格：：成成交交均均價價16000元元/㎡㎡二期期價價格格：：成成交交均均價價20000元元/㎡㎡.主力力總總價價：：300萬萬--400萬萬裝修修標標準準：：3000元元/㎡㎡優(yōu)惠惠：：一一期期開開盤盤一一次次性性付付款款97折折；；2008年年10月月實實行行跨跨年年度度分分期期置置業(yè)業(yè)計計劃劃：：首首付付30%，，第第一一次次付付款款10%2個個月月內內第第二二次次付付款款20%。。二二期期開開盤盤一一次次性性付付款款97折折，，首首付付3成成以以上上98折折。。雖然然改改變變首首付付方方式式，，并并加加大大優(yōu)優(yōu)惠惠力力度度，，但但二二期期至至今今簽簽約約55套套，，銷銷售售率率為為12%。普通通住住宅宅—項目目大大跳跳水水萬科科---08年年9月月萬萬科科金金色色水水岸岸二二期期推推出出““青青年年置置業(yè)業(yè)計計劃劃””，，將將66#、、68#、、70#共共計計223套套納納入入青青年年置置業(yè)業(yè)計計劃劃。。由由原原先先均均價價12000元元/平平米米左左右右，，裝裝修修標標準準保保持持在在2000元元/平平米米調調整整為為9000元元/平平米米左左右右，，裝裝修修標標準準則則調調整整為為600元元/平平米米.當當月月銷銷售售火火爆爆,共共去去化化300余余套套盛世世天天城城---盛世世天天城城二二期期單單身身公公寓寓,32-46平平米米的的面面積積段段一一房房一一廳廳的的戶戶型型，，均價價約約8500元元/平平方方米米，，裝裝修修標標準準為為600元元/平平米米,由由于于價價格格下下滑滑,開開盤盤當當天天就就有有約約有有100套套房房源源售售出出。。榮安安和和院院““盛盛裝裝100”--10月月7日日，，榮榮安安和和院院壓壓軸軸組組團團““盛盛裝裝100””開開盤盤,7480元元/㎡㎡起起價價，，，，成成交交均均價價：：成成交交均均價價9300元元/㎡㎡，，一一次次性性推推出出123套套全全品品牌牌精精裝裝公公寓寓.此此次次房房源源的的主主力力戶戶型型為為98-106㎡㎡，，總總價價約約90萬萬，，目目前前基基本本銷銷售售完完畢畢需求求因因價價格格的的下下調調得得到到很很大大的的釋釋放放,價價格格戰(zhàn)戰(zhàn)已已經經展展開開。。榮安安和和院院盛盛裝裝100對本本項項目目的的借借鑒鑒意意義義：：價格格對對項項目目銷銷售售起起著著至至關關重重要要的的作作用用產品品類類型型：：123套套高高層層精精裝裝公公寓寓主力力面面積積：：98-106平平方方米米單價價：：7480元元/㎡㎡起起價價，，成成交交均均價價9300.主力總價：90萬裝修標準：裝修標準在1000元/㎡左右，采用科勒、歐歐琳、海爾、、奧普、博頓頓等知名品牌牌優(yōu)惠：一次性性付款優(yōu)惠300元/㎡㎡，首付付30％優(yōu)優(yōu)惠100元元/㎡，，50％優(yōu)惠惠150元/㎡,老客客戶介紹新客客戶成交送10000元元電器基金。。此外最高特特批優(yōu)惠額度度600元/㎡。從10月上旬旬開始銷售，，到現在基本本銷售完畢。。產品類型：62#65#-404套套高層精裝公公寓主力面積：90平方米單價：7780元/㎡起起價，成交均均價9600.主力總價：90萬，其中總價64萬的4套特特惠房目前售售出3套。裝修標準：裝修標準在600元/㎡㎡左右，采用非知名品品牌的復合地地板、乳膠漆漆等普通裝修修。優(yōu)惠：一次性性97折，按按揭首付50%為99折折推出時間10月份，目前前整體銷售率率為35%，，不如前兩批批近100%的銷售率。。重點案例對比比萬科二期第三三批別墅項目–2008年1100套別別墅面向市場場，銷售僅為為500套左左右，平均銷銷售率僅為45%行政區(qū)

項目

總套數

累計銷售套數

剩余套數

銷售率

開盤時間

東錢湖卡納湖谷一期

106436342%08.8英倫水岸一期

72512171%08.5香頌灣一期111107495%07.11香頌灣二期

9587892%08.3東湖觀邸一期

232227598%06.6東湖觀邸二期

114112298%06.12東湖觀邸三期

9796199%07.6東湖觀邸四期香波館1481262285%07.9東湖觀邸五期拉斐堡94504453%08.5東湖觀邸六期凱旋宮65115416%08.9鄞州區(qū)寧興城市花園

120477339%07.11銀億上上城

5674913%08.9半島華府

100683268%07.12都市森林74621284%07.9東方灣邸

134359926%08.9鎮(zhèn)海區(qū)合生國際城2411766573%08.1江北區(qū)天慈良園2632311%08.9湖景花園

4083220%08.7慈城新天地·浮碧山房51282355%08.7近期上市典型型項目成交概概況項目名稱推盤時間優(yōu)惠價格銷售率華潤卡納湖谷2008.8.5發(fā)售80張VIP卡600萬42%2008.8.15VIP卡享受10萬，20萬的優(yōu)惠500萬-800萬純別墅項目華華潤卡納湖谷谷銷售平穩(wěn)通過對華潤卡卡納湖谷的跟跟蹤，經過三三個月的銷售售周期，其銷銷售率目前為為42%混合別墅項目目銀億上上城城銷售緩慢項目名稱推盤時間優(yōu)惠價格銷售率銀億上上城2008.9.27一次性付款可優(yōu)惠800元/平米，首付40%可優(yōu)惠400元/平米，首付60%可優(yōu)惠600元/平米。16000—1700020%通過對銀億上上上城的跟蹤蹤，經過近兩兩個月的銷售售周期，其別別墅銷售率目目前為20%，基本為內內部客戶預訂訂，去化速度度較慢。在目前的市場場狀況下,地地段不僅僅是是消費者選擇擇別墅時的主主要考量因素素,升值潛力力和產品設計計成為一個別別墅項目的重重要參考因素素.卡納湖谷產品類型：一一期106套套雙拼主力面積：260-310㎡開盤時間：8月15日單價：均價23000元元/平米(按按地上面積計計算)主力總價：500-800萬/套優(yōu)惠：開盤優(yōu)惠：VIP客戶預預繳房款，開開盤當天20萬抵10萬萬，40萬抵抵20萬的優(yōu)優(yōu)惠正常優(yōu)惠：一一次性付款9.8折，50%按揭9.9折從開盤至今，，經過三個月月的銷售周期期，卡納湖谷谷成交43套套，銷售率為為42%，較較之前東錢湖湖別墅的銷售售形勢而言，，銷售趨緩，，主要在于目目前所推產品品景觀較弱。。東湖觀邸六期期產品類型：65套聯排主力面積：250-310㎡開盤時間：10月18日日單價：按照地地上面積15000元元/平米（聯聯排）20000元元/平米(雙拼)主力總價：240-700萬/套優(yōu)惠：一次性性95折，15天內付清清40%則98折；開盤盤前預約預存存10萬可抵抵扣10萬五期與六期的的對比可以發(fā)發(fā)現，五期中中臨水部分較較多，環(huán)境相相對較好，而而六期沿路，，同時與小高高層住宅小區(qū)區(qū)相鄰，環(huán)境境受到的影響響較大，因此此價格上要比比五期低，但但臨水部分的的最高價與五五期相差不多多。目前售出的全全部為沿路套套型，總價相相對較低。英倫水岸產品類型：一一期72套主力面積：270-330㎡開盤時間：5月5日單價：按照地地上面積15600元元/平米（聯聯排）18000元元/平米（雙雙拼）主力總價：400-800萬/套優(yōu)惠：開盤優(yōu)優(yōu)惠方式：首首付40％，，第一套房可可30％首付付，一次性優(yōu)優(yōu)惠3％、按按揭優(yōu)惠1％％；送大金中中央空調1部部目前優(yōu)惠方式式：一次性付付款可享9.4折優(yōu)惠，，按揭付款9.5折優(yōu)惠惠。從開盤至今，，成交51套套，未售21套（其中三三套為樣板房房），銷售率率為75%，，10月至今今，未有簽約約成交。合生國際城（（迪賽代理項項目）2007年12月29日日正式開盤，，第一批141套房源（（其中4套樣樣板房）公開開發(fā)售。成交主要節(jié)點點開盤3天共成成交75套，，銷售率55%，1月成成交12套，，2月成交12套，3月月成交26套套2008年年6月月29日第第二批批60套房房源上上市。。成交主主要節(jié)節(jié)點：：開盤3天成成交41套套，銷銷售率率68%。。8月成成交19套套，以以特惠惠房為為主2008年年11月2日第第三批批74套房房源上上市。。成交主主要節(jié)節(jié)點：：開盤3天成成交25套套，銷銷售率率34%。。167435892注釋:紅色色標注注即為為第三三批推推案，，聯排排56套，，雙拼拼6套套．項目產產品分分布圖圖推盤價價格:第一批批：價格東東西戶戶型以以230-250萬萬為主主，中中間戶戶型為為210-220萬萬為主主，而而沿馬馬路房房源以以210萬萬為主主。第二批批：開盤3天房房源去去化集集中在在中間間部分分，沿沿馬路路及最最北面面靠高高層部部分成成交量量非常常小，，成交交總價價以220-230萬為為主。。特惠惠房成成交價價格在在193萬萬-210萬之之間。。第三批批：成交價價格在在180-250萬萬之間間優(yōu)惠措措施：：8月份份，合合生上上市10周周年慶慶，推推出10套套特價價房，，85折優(yōu)優(yōu)惠。。第三批批房源源預約約，VIP客戶戶預存存1萬萬元定定金可可以提提前預預約房房號，，開盤盤期間間即可可享受受按揭揭優(yōu)惠惠25萬，，一次次性優(yōu)優(yōu)惠40萬萬。營銷借借鑒點點聯排產產品總總價區(qū)區(qū)間：：200－－250萬萬元區(qū)區(qū)間為為主已已被市市場認認可，，低于于200萬萬則更更具備備市場場競爭爭力；；多類區(qū)區(qū)域客客戶成成交，，打破破項目目消費費區(qū)域域前期期定位位局限限，為為合生生國際際城消消費群群體范范圍再再次細細分和和擴大大提供供最有有利支支持；；價格策策略上上須保保持與與市場場同步步價格格區(qū)間間，拉拉大價價差最最大程程度吸吸納存存量市市場客客源“相對對中低低總價價別墅墅大盤盤”的的理念念，經經過較較長時時間的的市場場寧波波培育育，較較能得得到市市場的的認可可；以聯排排產品品為主主，雙雙拼為為輔，，產品品相對對豐富富，在在客戶戶上可可以做做到有有的放放矢競爭激激烈—未來有有近2000套套別墅墅上市市銷售售目前別別墅市市場存存量650套左左右.新推別別墅銷銷售速速度放放緩，存量量不斷斷放大大。與2007年2008年年相比比未來來供應應量上上揚。。新增項目產品類型套數錢湖2號聯排50卡納湖谷獨棟,雙拼,聯排300中?！び撼鞘兰译p拼,聯排220盛世天城雙拼,聯排92塘家灣別墅獨棟,雙拼,聯排350頤和名苑二期聯排44英倫水岸二期三期雙拼,聯排146ART藍海獨棟6BOBO城二期C區(qū)聯排、疊拼144合生國際城獨幢,雙拼,聯排220開元九龍湖畔獨棟66總計

1638供應增增加，，需求求萎縮縮，后市競競爭壓壓力加加大！！未來的的走勢勢預判判09年供應量（迪賽市場平臺）需求分析（迪賽客戶資源）住宅市場走勢2009年年住宅宅預計計供應應總量量：340萬方方，市市場壓壓力顯顯現根據迪迪賽研研展部部統(tǒng)計計，2009年年住宅宅市場場新增增供應應量在在150萬萬平方方米左左右，，加上上2008年存存量，，整體體供應應量將將近340萬，，市場場壓力力依然然較大大迪賽觀觀點：：在2009年年住宅宅市場場供應應放量量的前前提下下，國國內宏宏觀經經濟的的發(fā)展展和消消費者者對樓樓市未未來的的預期期將直直接影影響后后期的的住宅宅市場場的發(fā)發(fā)展方方向國內經經濟發(fā)發(fā)展對對需求求的影影響----金融海海嘯蔓蔓延至至中國國實體體經濟濟全球經經濟明明顯減減速-----中國國的出出口面面臨全全球經經濟危危機的的影響響，出出現嚴嚴重的的萎縮縮.國內經經濟進進入調調整期期------三季季度末末寧波波工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)有3095家家企業(yè)業(yè)停業(yè)業(yè)或歇歇業(yè)，，有4262家家企業(yè)業(yè)關閉閉。經濟的的下滑滑直接接導致致消費費者收收入降降低,購買買力減減弱!購房者者心態(tài)態(tài)對需求的的影響響----市場信信心在在短期期難以以恢復復，剛剛性需需求依依然存存在。。本司在在房展展會期期間，，對迪迪賽代代理的的項目目進行行意向向客戶戶摸底底調查查，旨旨在了了解市市場對對于政政策的的關注注度，，以及及對于于后市市的判判斷，，本次次調查查共回回收問問卷400份。。從政策對對購房房者的的影響響、對對未來來價格格走勢勢的看看法、、對新新政策策的預預期，，對購購房的的時期期預判判等四四個方方面進進行了了解結果判判斷，，市場場對于于后市市的信信心低低迷，，客戶戶處于于濃重重的觀觀望氛氛圍中中。但但是剛剛性需需求依依然存存在，，有近近56%的的客戶戶表示示打算算在一一年內內購房房。政策對對購房房者的的影響響政策出出臺后后，對對購房房者的的心態(tài)態(tài)影響響較大大，有有86.67%的受受訪者者都選選擇了了繼續(xù)續(xù)觀望望，等等待更更大的的利好好政策策，而而選擇擇馬上上出手手的受受訪者者僅有有5%。無無疑，，購房房者持持幣觀觀望依依然會會在未未來的的一段段時間間內持持續(xù)，，目前前項目目銷售售去化化難的的問題題依然然延續(xù)續(xù)。繼續(xù)觀觀望對未來來價格格走勢勢的看看法在對未未來樓樓市價價格的的預判判中，，有將將近80%的受受訪者者看空空市場場，認認為未未來價價格還還會有有小幅幅下跌跌，小小幅上上漲的的只占占5%。說說明客客戶對對于未未來的的市場場信心心不足足。對新政政策的的預期期95%的受受訪者者認為為未來來還有有新的的政策策出臺臺，民民眾對對政策策還有有更深深的期期待。。這與與以上上的調調查也也基本本吻合合，大大部分分的客客戶依依然觀觀望，以等待新新的政策策出臺。。對購房期期限預判判有將近56%的的客戶表表示會在在明年購購房，說說明市場場的剛性性需求依依然存在在。2009年走勢勢的研判判：上半半年市場場依然下下行，下下半年市市場有望望平穩(wěn)受整體經經濟下滑滑的影響響，08年年底底居民年年終獎將將大幅縮縮水，市市場購買買力下降降，再加加上市場場信心的的缺失，，本司判判斷，市市場需求求在短期期內難以以恢復。。開發(fā)商經經過2008年年年底銀銀行還款款和工程程款到期期的影響響，資金金出現嚴嚴重緊張張，在市市場需求求難以放放量的情情況下，，開發(fā)商商有可能能出現新新一輪的的降價潮潮，為項項目在2009年的運運作儲備備資金。。預計在2009年年底底，在刺刺激內需需的政策策下，國國內經濟濟有望企企穩(wěn)，剛剛性需求求經過一一年的抑抑制有望望得到釋釋放，另另外土地地源頭稀稀缺，市市場市場場信心將將得到恢恢復。市市場將出出現量價價齊平的的現象。。對青林灣灣二期項項目營銷銷的思考考根據工程程進度推推算，本本項目推推出時間間預計在在2009年上上半年，，而此時時根據本本司判斷斷市場總總體形勢勢不容樂樂觀，建建議先推推出市場場稀缺別別墅產品品，以確確保項目目的銷售售率和資資金回收收。在年底推推出小高高層產品品，與市市場周期期接軌，，達到迅迅速去化化的目的的。以穩(wěn)健審審慎的價價格策略略應對市市場，為為后期銷銷售留出出后手。。附：寧波波歷年土土地市場場2005年-2007年土地地推量不不斷上揚揚,但歷歷年海曙曙區(qū)住宅宅土地的的推量一一直不高高,三三年內共共推出20萬方方。預測土地地市場供供應量不不斷減少少，將進進一步縮縮小住宅宅市場的的供應量量.針對青林林灣項目目而言：：海曙區(qū)區(qū)的土地地市場，，居住用用地供應應較少，，未來居居住產品品供應稀稀缺，將將進一步步提升本本項目的的區(qū)域價價值。三、產品競爭力別墅產品住宅產品市場現有別墅產品分類東錢湖別墅城市混合別墅東錢湖別別墅東錢湖區(qū)區(qū)域擁有有全寧波波最佳的的生態(tài)景景觀環(huán)境境是純別別墅社區(qū)區(qū)發(fā)展的的有利土土壤項目總建面積（萬方）戶數（戶）東湖觀邸33700香頌灣8.3206英倫水岸9218卡納湖谷19480比華利10148比華利英倫水岸岸香頌灣東湖觀邸邸卡納湖谷谷純別墅項項目，具具有一定定的規(guī)模模效應東錢湖別別墅項目目規(guī)模東錢湖別別墅項目目產品戶戶型設計計東錢湖別墅項目產品類型面寬層高地下室錢湖比華利純獨棟15-18米3-3.3米160-281平米，層高2.7-2.8米東湖觀邸聯排/雙拼7.1-7.7米3-3.1米95-110平米，層高2.4米香頌灣聯排/雙拼12-14.1米一層3.3米，二層3.15，三層2.85107-150平米，層高3米卡納湖谷雙拼為主9-12米3.3米110-120平米，層高2.7米英倫水岸雙拼為主

8－12.3一層3.9m,二層3m,三層最低處2.2m（衛(wèi)生間）、最高處7m多

80-110㎡，層高2.8-3.1m，陽光半地下室東錢湖別別墅產品品聯排和和雙拼為為主，少少量獨棟產品面寬寬8-15米之之間地下室面面積110-150平方米為主，部部分產品品超過200平平方米東湖觀邸邸內庭后園前院陽光半地地下室露臺12.5米大面面寬下沉式庭庭院下沉式庭庭院香頌灣套房設計計9.6米米短進深深半地下層層客廳挑高高6.3m英倫水岸岸10.8米大面面寬下沉式庭庭院大露臺卡納湖谷谷\類獨獨棟東錢湖別別墅區(qū)產產品特點點大面寬寬,短進進深,層層高3-3.3m,客廳挑挑高3.9-6.3m.地下下室通過過下沉式式庭院或或者高窗窗的方式式采光本項目沒沒有東錢錢湖純別墅社區(qū)的景觀配配套和集集群效應應,且戶戶型設計計上四平平八穩(wěn).產品設計計其他關注注點對比項目東錢湖項目本項目高檔區(qū)域的認知度高較高自然景觀資源高較高區(qū)域生活配套低高交通狀況一般高輻射區(qū)域大寧波大寧波本項目與與東錢湖湖別墅比比較本項目在區(qū)域生生活配套套和交通通狀況方方面優(yōu)于于東錢湖湖別墅項項目︾︾城市混合合型別墅墅社區(qū)會會否成為為低密度度住宅社社區(qū)開發(fā)發(fā)的新趨趨勢城市混合合別墅城市混合合別墅項項目戶型型設計城市別墅項目產品類型面寬層高地下室城市花園聯排7-14米3.3米60-80平米都市森林聯排6.9米3米70平米盛世天城高層/聯排10-12米3.3米江南一品聯排/雙拼/獨棟11-12米3米70平米上上城聯排

7.2米客廳層高4.2米，其它層高3.1米120平方半島華府聯排/雙拼10米3米70-100平米城市混合合別墅產產品聯排排為主，，偶有少少量雙拼拼產品面寬寬7-10米之之間地下室面面積60-70平方方米為主，部部分產品品超過100平平方米寧興城市市花園/類獨棟棟類獨棟設設計13.8米大面面寬花園天井露臺上上城露臺7.8米米面寬本項目的的布局屬屬于行列列式布局局,且戶戶型中規(guī)規(guī)中矩產品設計計其他關注注點本項目與與其他區(qū)區(qū)域混合合別墅比比較對比項目本項目江北北板塊鎮(zhèn)海板塊城西板塊鄞州板塊高檔區(qū)域的認知度較高一般低低較高自然景觀資源較高低低低一般區(qū)域生活配套高低低一般一般交通狀況高一般一般一般一般輻射區(qū)域大寧波江北片區(qū)鎮(zhèn)海周邊城西片區(qū)鄞州江東片區(qū)︾城市別墅墅以聯排排為主,為了了增加別別墅價值值城市花花園別墅墅采用了了類獨棟棟設計,上上城城別墅采采用了花花園加天天井的設設計,這這些都是是未來別墅墅的發(fā)展展趨勢︾本項目在別墅產產品5個個主要關關注點上上都優(yōu)與與其他區(qū)區(qū)域混合合別墅項項目綜合評估估別墅產產品的競競爭力臨城市主主干道,噪音問問題嚴重重沒有東錢錢湖別墅墅的景觀觀配套和和集群效效應缺少類獨獨棟,下下沉式庭庭院等具具有亮點點的產品品設計行列式布布局,戶戶型四四平八穩(wěn)穩(wěn).區(qū)位價值值明顯，，第一居居所別墅墅概念生活配套套齊全雙車庫設設計,符符合現代代家庭需需求多數產品品有內天天井全部有花花園客廳挑空空，部分分采光屋頂頂設計多露臺組組合，大大露臺設設計，贈贈送面積積大劣勢優(yōu)勢住宅篇海曙區(qū)住住宅市場場現狀--新盤推出出幾乎為為零寧波市四四區(qū)商品品住宅成成交面積積以海曙曙區(qū)最低低，僅為為0.09萬平平方米目前周邊邊競爭樓樓盤一覽覽表項目名稱物業(yè)類型規(guī)模戶數開盤時間主力面積銷售價格(元/平)備注青林灣一期多層、小高層、高層、聯排48萬40002003年100——160㎡二手房成交價8000-9000水岸心境多層、小高層、高層、12萬86405年下半年多層100㎡，高層130-140㎡雙復200㎡二手房成交價8000-9000麗晶國際小高層、高層6.5萬2002004-10-16160㎡---170㎡二手房成交價10000-11000皇都香溪園高層5.05萬2752007-06-08110㎡---150㎡11000-13000銷售率83%本區(qū)域住住宅戶型型面積集集中在100-160平米.周邊二二手房價價在8000-9000元/平方米米本項目的的主力面面積為70-100平米，為為周邊區(qū)區(qū)域面積積空檔。。并且本本項目具具有1萬萬平米中中庭水景景，環(huán)境境資源較較好。未來競爭爭項目--維科·水水岸心境境三期地塊位于于姚江以以南、黃黃家河以以東，與與正在建建設的維維科·水水岸心境境一二期期隔河相相望三期面積積16.3萬平方米米，將與與一二期期共同打打造成姚姚江南岸岸33萬萬平方米米的大型型居住社社區(qū)。項目規(guī)劃劃多層和和高層住住宅，其其中90平方米米以下戶戶型占到到40%，約700套套左右。。項目樓面面價2560元元/平方方米.預預計2009年年底底推出.未來競爭爭項目—永和居易易規(guī)劃22幢9層層至16層高的的住宅樓樓,總建建筑面積積為20.4萬萬平方米米,地上上面積13萬方方,地下下面積7.4萬萬方.開工日期期2008年12月，，竣工日日期2010年年12月月。目前處于于擴初階階段,預預計推出出時間在在2009年下下半年如何與競競爭產品品形成錯錯位營銷銷周邊次新新房水岸心境境三期永和居易易其他區(qū)域域同等面面積段產產品產品面積積總價優(yōu)勢勢入市時機機地段優(yōu)勢勢競爭產品品本案策略略三、目標客戶定位別墅產品客戶住宅產品客戶誰在買別別墅？合生國際際城客戶戶分析——迪賽客客戶系統(tǒng)統(tǒng)分析職業(yè)私營企業(yè)主等教育科研金融保險企業(yè)員工醫(yī)療衛(wèi)生行政機關其他累計成交1048527526略比例58%4%3%15%3%14%略成交客戶戶區(qū)域中中項目所在在區(qū)域仍然占據據較大比比例，但但是客戶戶群體已已經擴大大到大市范圍；成交客戶戶職業(yè)以以私營企業(yè)業(yè)主為主，其其次則來來自于企業(yè)職員員和公務務員，但是整整體客戶戶群體卻卻還有待待開發(fā)，，如外貿物流流。成交區(qū)域域分析成交區(qū)域鎮(zhèn)海海曙鄞州江東江北其他累計成交802443917略比例44%13%2%22%9%略客戶來源源分析信息來源源分析媒體介紹路過報紙媒體戶外廣告工地形象關系戶其他累計成交5012248281略比例28%7%14%4%1%45%略作為高端端住宅，，涉及居居住者的的個人形形象，信信任對購購買決策策非常重重要。因因此，介介紹成交交與關系系戶（介介紹）成成為主要要信息來來源，能能引發(fā)客客戶更深深的信任任度。購買目的的分析購買動機改善居住條件投資為下一代購買養(yǎng)老其他累計成交1064712213比例59%26%7%1%7%改善居住住條件是是購買舒舒適性居居住產品品的第一一目的。。而同時時，作為為新興區(qū)區(qū)域的經經濟型別別墅，投投資價值值亦為許許多投資資者所看看好。購買吸引引點分析析主要賣點產品結構品牌區(qū)域環(huán)境升值潛力累計成交14228136比例8%1%16%76%業(yè)主年齡齡層分析析年齡30歲以下30-39歲40-49歲50以上累計成交19727514比例11%40%42%8%對于高端端產品，，價值下下跌成為為影響產產品形象象的最大大因素之之一。對對于具有有一定身身份的經經濟型別別墅購買買者來說說，他們們從個人人眼光的的角度評評判，更更看重項項目的升升值潛力力。同時時，周邊邊環(huán)境與與居住氛氛圍，也也是他們們非常在在乎的居居住身份份標志。?？們r低、、首付低低，使得得業(yè)主年年齡層次次偏于年年輕，甚甚至出現現了80后的別別墅購買買者。整體分析析在目前市市場形勢勢下，別別墅客戶戶最關注注的要素素包括：：1、價格格以及價價格趨勢勢2、周邊邊的配套套與環(huán)境境3、質量量問題4、開發(fā)發(fā)商后期期的資金金鏈5、套型型（開間間，單個個功能空空間是否否夠氣派派）6、建筑筑材料7、車位位（地下下層的利利用）購買抗性性主要集集中在以以下方面面：1、環(huán)境境空氣質質量狀況況2、交通通配套3、單層層面積過過小4、周邊邊生活配配套不成成熟6、后市市的信心心不足7、樓棟棟間距8、樓層層層數太太多（多多數希望望地上2層+地地下1層層）9、朝向向別墅賣給給誰？哪個區(qū)域域的客群群供應市場場情況：海曙目目前房地地產開發(fā)發(fā)項目不不多，別別墅項目目更是空空白。需求市場場情況：：海曙區(qū)和和江北區(qū)區(qū)在1997-1998年就就有老別別墅主要要集中出出現，開開發(fā)約為為16萬萬方左右右，如國國際經貿貿園、萊萊茵堡別別墅區(qū)、、繁景花花園、康康橋經典典等.由由于戶型型和設計計老舊，，很多人人都有置置換居所所的意向向。綜合結論論：項目周邊邊擁有一一定的市市場容量量，但是是仍不夠夠大，本本項目別別墅產品品立足周周邊同時時要吸引引大寧波波區(qū)域內內的客戶戶，將第第一居所所別墅的的特色展展示給這這些消費費者。別墅目標標客戶:巔峰階層層核心客戶戶重點客戶戶寧波大市市區(qū)（慈慈溪、余余姚、奉奉化、慈慈城）為為次主力力。海曙區(qū)（（周邊的的高檔富富人區(qū)，，如：繁繁景花園園、康橋橋經典、、天一家家園）為為主，充分挖掘掘整個寧寧波大市市區(qū)客戶戶小型私營營企業(yè)主主和個體體戶周邊政府府單位高高級公務務員部分律師師、經紀紀人和廣廣告人員員部分歸國國人員部分學者、、專家購買的用途途：第一居居所、資產產保值。該類人群對對于別墅產產品的需求求升值潛力：：別墅作為為目前經濟濟環(huán)境中保保值和增值值最好的產產品，客戶戶關心其升升值潛力。。對別墅風格格的要求：：西班牙風風格、英倫倫風格、法法式風格。。對別墅戶型型的要求：：三層的別墅墅居住很不不方便，所所以希望主主臥設在二二樓。希望有較大大的附加值值：如大露露臺贈送、、大面積采采光地下室室、下沉式式庭院、獨獨立花園。。希望有雙車車庫設計。。對別墅物業(yè)業(yè)管理的要要求較高,希望能夠夠體現高貴貴和特殊的的待遇。別墅客戶對對于價格的的敏感度不不高，對于于產品品牌牌的敏感度度較高。住宅產品應應該吸引哪哪些人？水岸心境、、青林灣已購客戶特特征摸底——海曙客戶為為主來源:主要要是以海曙曙客戶為主主,基本都都是為了改改善居住環(huán)環(huán)境而選擇擇該樓盤，，也有部分分在洪塘和和慈溪上班班的江北的的顧客以及及附近的拆拆遷戶.職業(yè):周邊邊機關事業(yè)業(yè)單位人群群為購房主主力.喜好:多數數客戶首選選90平方方米的住宅宅.哪個區(qū)域的的客群市場需求情情況：海曙區(qū)作為現在寧寧波市政治治、經濟、、文化中心心以及成熟熟生活氛圍圍，加上三三江文化長長廊和舊城城改造力度度加大，海海曙面臨疏疏散老城居居民和引進進周邊市縣縣富裕階層層進城，人人口增長速速度繼續(xù)保保持較快增增長勢頭。。江北區(qū)作為工業(yè)、、倉儲區(qū)，，生活氛圍圍不夠成熟熟完善，因因此出現江江北區(qū)居民民流向海曙曙.市場供應情情況：海曙新開樓樓盤并不多多,市場場剛性需求求真實存在在，居住、、工作在海海曙或是江江北的消費費者都希望望購買到環(huán)環(huán)境優(yōu)美的的高檔社區(qū)區(qū)。綜合結論：：項目周邊擁擁有相當大大的市場容容量，本項項目住宅主主力產品面面積100以下,符符合市場主主流需求,客源面廣廣.住宅目標客客戶:新銳階層核心客戶重點客戶寧波大市區(qū)區(qū)內客戶寧波海曙\江北北區(qū)客戶立足本項目目周邊區(qū)域域區(qū)域內首次次置業(yè)的年年輕人周邊行政醫(yī)醫(yī)療單位如中醫(yī)院、電電業(yè)局、政政府單位公公務員、學學校老師（（青林灣小小學）等有改善居住住條件進行行二次置業(yè)業(yè)的人員附近的拆遷遷戶購買的用途途：首次置置業(yè)自住為為主、改善善型為輔該類人群對對住宅產品品的需求周邊的配套套，如醫(yī)院院、學校、、菜場、購購物等配套套;戶型的結構構：得房率率、戶型方方正性;完善的社區(qū)區(qū)物業(yè)管理理;對價格的敏敏感性較高高，尤其關關注首付比比例。四、營銷策略價格策略推盤策略促銷策略銷售執(zhí)行價格策略重點參考項項目—BOBO城二二期產品：聯排排：12套套，疊拼：：132套面積：聯排排地上：280平平，疊拼：1-2層200平，，3-5層層300平平地下車庫：：29-72平方方價格：疊加加：17500元元/平方聯排：22000元元/平方車庫：6000元/平方總價：疊拼拼：370-540萬，聯排排：620萬受經濟環(huán)境境影響，從從10月中旬旬開始銷售售，到現在為止止只銷售了了十幾套。。對本項目的的借鑒意義義：建議項項目在目前前的形勢下下，穩(wěn)健定定價2期別墅其他參考：：東錢湖別墅項目價價格(地上上面積)別墅項目規(guī)模（戶）建筑形態(tài)主力面積(㎡）單價

總價

（元/㎡）（萬元）香頌灣206聯排27020000450-550雙拼33023000600英倫水岸218聯排232、275、29015000-17000300-500東湖觀邸700雙拼270-40020000650－720聯排230-30015000340－500卡納湖谷480類獨棟260-35023000600-850東錢湖在售售聯排均價價15000-20000，，總價在400-500萬之之間,送車車庫和地下下室雙拼產品單單價略高出出3000元左右,總價多集中中在500-800萬之間城市混合別墅項目價價格(地上上面積)區(qū)域別墅項目規(guī)模（戶）建筑形態(tài)主力面積(㎡）單價

總價

（元/㎡）（萬元）鄞州區(qū)上上城56聯排25017500440東方灣邸134聯排259-37413500300-500雍城世家220聯排280-30014000-16000400-500雙拼36322000-27000800-1000城市花園120類獨棟260-33026000650-850江北區(qū)湖景花園20聯排275-31030000-40000890-1380海曙區(qū)國際經貿園2手房聯景花園2手房聯排21025000500本項目16雙拼360??284聯排260-290??目前在售聯聯排產品均均價14000-17000，總價400-500萬,送車庫和和地下室城市花園類類獨棟別墅墅單價26000元元,湖景花花園水景別別墅單價35000元,市中心別墅墅價格明顯顯高于其他他項目別墅產品單單價體系(地上面積積)聯排雙拼獨棟、城市別墅2-2.3萬2.5-3萬1萬2萬1.5萬2.5萬1.5-1.8萬別墅低端市市場別墅中端市市場別墅高端市市場本項目聯排排(地上面面積)單價價20000,雙拼(地上上面積)單單價22000是合合理的區(qū)域代表項目總價(萬)區(qū)位特性江北別墅湖景花園890-1390第一居所,景觀佳鄞州中心區(qū)別墅城市花園600-850第一居所,配套好,缺乏景觀江東別墅BOBO城二期600-700第一居所,大盤效應項目周邊老別墅國際經貿園繁景花園400-500第一居所,第一代老別墅,環(huán)境一般,戶型差近郊別墅上上城\雍城世家400-600第一居所,環(huán)境差,配套一般東錢湖別墅香頌灣\東湖觀邸400-500第二居所,景觀優(yōu)勢,集群效應,配套差別墅產品總總價體系（（以聯排為為樣本）第一梯隊第二梯隊第三梯隊本項目屬于于第一居所所,周邊配配套好,但但受環(huán)城北北路噪音影影響,且戶戶型產品面面積較小,勢必總價價不高.我我們認為本本項目總價價可以位于于第一梯隊隊和第二梯梯隊之間,在目前前的形勢下下,審慎慎定價聯排排在450-500萬,雙拼拼在650萬.其他參考：：周邊住宅價價格體系項目名稱主力面積銷售價格(元/平)主力總價青林灣100——160㎡二手房成交價8000-900080-150萬水岸心境多層100㎡，高層130-140㎡雙復200㎡二手房成交價8000-900080-130萬

麗晶國際160㎡---170㎡二手房成交價10000-11000160-190萬皇都香溪園110㎡---150㎡11000-13000150-200萬本項目周邊邊住宅總價價都在80萬以上,次新房供供應量充足足為需求差異異化定位,我們將本本項目住宅宅產品的主主力總價定定位在70-80萬萬左右并且由于部部分住宅產產品臨城市市主干道,噪音影響響嚴重因此我們認認為項目普普通住宅入市單價在9000元/㎡㎡左右.確定項目的的入市價格格(地上面面積)基本與寧波波市區(qū)的同同類產品平平均價格持持平，獲得得有利的價價格優(yōu)勢,別墅產品以以地上面積積定價,贈贈送車庫和和地下室別墅20000元/平米(地上面積)住宅9000元/平米地上面積18000元/平米8000-9000元/平米=寧波城市混合別墅本案周邊區(qū)域住宅項目本案的入市市價格為別墅20000元/平米(地上面積積)住住宅9000元/平米價格走勢(地上面積積)分期開盤價實現均價2009年上半年2009年下半年2010年雙拼別墅2200024000-24000-聯排別墅2000022000200002200022000普通住宅90009000——90009000最終實現別墅(地上上面積)均價22000元/平米住宅均價9000元元/平米平穩(wěn)入市/穩(wěn)健價格格策略一方面培養(yǎng)養(yǎng)市場；另另一方面保保證初期銷銷售率，更更使首期買買家市場獲獲得較好升升值空間。。在穩(wěn)固價格格的基礎上上，小幅穩(wěn)穩(wěn)步提升隨著工程進進度和賣點點的逐步兌兌現穩(wěn)步提提高單位價價格，實現現利潤的增增長。產品分級，，合理定價價適度拉開綜綜合價值較較低的單位位與較高價價值單位的的價格差異異，同時獲獲得快速銷銷售和獲得得更高的利利潤點的雙雙重目標。。價格調控，，步步為營營推盤策略開盤時間的的選擇—2009年年4-5月月開盤根據工程進進度，本項項目聯排在在2009年2-3個月后領領出預售許許可證，普普通住宅在在2009年5-6個月后領領出預售許許可證，而而市場依然然處于低迷迷狀態(tài)，建建議先推別別墅產品，，以產品的的稀缺性和和較高的接接受度來確確保資金回回收。先推別墅營造高檔社社區(qū)的整體體形象與水岸心境境、永和居易開盤形成時時間差，提提前入市.推盤策略1期先推出出項目內沿沿馬路的聯聯排,營造造高檔社區(qū)區(qū)的整體形形象的同時時利用凸顯顯性價比。。2期推出項項目內位置置相對較好好的部分聯聯排,在在低迷的市市場環(huán)境下下創(chuàng)造品質質和價格步步步提升的的勢頭。3期推出項項目內的普普通住宅，，時間上先先于水岸心心境開盤，，快速銷售售，搶先占占領市場。。4期別墅開開盤后，利利用極佳的的環(huán)境和位位置創(chuàng)造項項目的品質質巔峰，將將整個項目目的品牌價價值挖掘出出來。首推別墅，，提升檔檔次，拉高價格；再推住宅，，提前開開盤，快速速銷售。2009.3開盤,聯排69套2009.5-6開開盤,聯排55套套2009.9開盤,住宅307套2009.10-11開盤雙拼16套套,聯排60套開盤清盤開盤前準備2009.32009.32010.12推盤節(jié)奏2009.5-62009.92009.10-11推盤時間暫暫定,第四四期推盤時時間視前三三期銷售情情況,并錯錯開維科水岸心境、永和居易開盤時間推盤計劃推盤時間產品類型地上住宅面積均價截止2009年12月回款第一批3月69套聯排14851.5920000銷售60%，結頂全額回款，1.782億第二批5月55套聯排11842.2322000銷售60%，結頂全額回款，1.563億第三批9月307套住宅280009000銷售30%，未結頂首付30%回款，0.227億第四批11月雙拼16套聯排60套16881.1823000銷售10%，未結頂首付30%回款，0.1164億回款分析項目總銷12個億左左右，截止止2009年12月月底，項目目可回款3.688個億促銷策略根據青林灣灣的產品特特征與競爭爭優(yōu)勢，在在充分把握握市場走向向和產品價價值的基礎礎之上，拉拉開價差，，制造營銷銷效果。深入挖掘客客戶的需求求，做好前前期客戶的的儲備工作作。擴大客戶的的層面，利利用團購的的策略主動動營銷。根據項目銷銷售節(jié)點及及工程節(jié)點點，將營銷銷策略與產產品尊貴、、高檔的性性格項符合合，組織線線下活動，，增加銷售售氣氛。促銷策略銷售執(zhí)行項目服務費費率按照總總銷0.3%服務周期按按照開盤前50天到銷售售率95%(或銷售售率已到95%,2010年年交房后50天)。。嚴格按統(tǒng)一一說辭接待待客戶，因因銷售員誤誤導產生的的客戶糾紛紛，確系我我公司責任任，則由我公司司承擔全部部責任。確確系開發(fā)商商責任，我我公司不承承擔損失。。責任無法認認定時，我我公司愿承承擔一半責責任。青林灣購房房簽約流程程①客戶通知電話約定簽簽約時間―→②核對買受人人身份攜帶身份證證等、咨詢詢購房相關關事項（簽簽約接待臺臺）―→③客戶繳款指定銀行付付款―→④簽定預定協(xié)協(xié)議書憑繳款單（（簽約接待待臺）―→⑤協(xié)議復核、、開具收款款收據（銷控臺、、財務臺））―→⑥協(xié)議蓋章、、編車位順順號（銷控臺））―→⑦領取協(xié)議、、收據（銷控臺））―→⑧按揭咨詢僅限按揭付付款客戶（（按揭咨詢詢區(qū)）―→⑨簽定購房合合同憑預定協(xié)議議書、繳交交首期余款款（簽約接接待臺）―→⑩提交按揭資資料、領取取合同（銷控臺））―→合同同履行請繼續(xù)看下下冊！青林灣2期期觀庭