工程管理規(guī)定模板

30/30工程管理規(guī)定第1節(jié)

新項目前期介入1

新項目前期介入工作內(nèi)容1.1

監(jiān)控新項目施工質(zhì)量1.2

參加機電設(shè)備安裝調(diào)試1.3

監(jiān)控商戶及主力店裝修質(zhì)量1.4

溝通協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)商戶裝修銜接及協(xié)作2

建筑主體工程質(zhì)量監(jiān)控2.1

監(jiān)控施工單位是否按圖施工、偷工減料或擅自修改工程設(shè)計。2.2

監(jiān)控建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的檢測檢驗，不合格的不得使用。2.3

是否存在質(zhì)量缺陷，溝通協(xié)調(diào)項目公司和施工單位全面修復(fù)。3

機電設(shè)備的安裝及調(diào)試的質(zhì)量監(jiān)控3.1

收集設(shè)備的訂貨資料文件資料，并保留驗收單據(jù)，收集設(shè)備技術(shù)資料文件資料、使用說明書。3.2

凹凸壓、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)備安裝位置是否合適，安裝挨次、質(zhì)量是否合格。3.3

集水井、污水處理間、隔油池的功能設(shè)計、安裝質(zhì)量。3.4

在暖通設(shè)備安裝調(diào)試接管階段關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝狀況是否滿意使用需求，如凝聚水管材質(zhì)、管徑、坡度等。4

主力店及商戶的裝修質(zhì)量監(jiān)控4.1

熟悉經(jīng)項目公司審核的主力店裝修圖紙。4.2

審核小商鋪裝修設(shè)計方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細等。4.3

審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設(shè)備的需審核上崗證明。4.4

監(jiān)督裝修施工隊嚴格依照管理公司審核后的施工方案和圖紙進行，裝修人員嚴格遵守本細則進行施工作業(yè)，并進行督導(dǎo)業(yè)戶。4.5

成品愛護，監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修，保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)備的正常功能及使用。5

溝通協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)商戶裝修銜接及協(xié)作5.1

密切關(guān)注步行街公共裝修進度，以溝通協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)商戶裝修時間、材料進場時間等。5.2

密切關(guān)注商戶裝修用水用電，注意用水、用電平安。5.3

密切關(guān)注成品愛護，必要時提出特殊要求，強制執(zhí)行。5.4

密切關(guān)注施工單位施工機具、設(shè)備是否符合平安使用規(guī)定，對違規(guī)操作現(xiàn)象提出嚴厲批判，必要時可作清除出場處理。第2節(jié)

項目的接管與驗收1

驗收前的接管1.1

新項目開業(yè)前30天，當?shù)仨椖抗緫?yīng)將已完工的設(shè)備、設(shè)備（變電站、水泵房等）委托當?shù)厣坦芄竟芾?，設(shè)備間應(yīng)獨立封閉，當?shù)厣坦芄局浼脊みM站值班，對此類設(shè)備進行管理。1.2

接管期間當?shù)厣坦芄緦υO(shè)備的平安、維護等不承擔責任，但對現(xiàn)場進出人員合理監(jiān)控，避開無關(guān)人員進出，同時做好出入登記，相關(guān)制度應(yīng)在人員進出簡單看見的位置予以公示。對交叉施工、野蠻施工可能帶來的平安隱患及時提示并有效溝通溝通協(xié)調(diào)。1.3

當?shù)厣坦芄竟こ?、值班人員必需在項目公司、施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，但不行擅自單獨操作。具體記錄調(diào)試時間、方法步驟、試運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設(shè)備設(shè)備的原始記錄進行存檔。1.4

接管期間，涉及重大平安的操作如送電、斷電等操作由項目公司、安裝調(diào)試施工單位組織。2

正式接管和移交2.1

廣場開業(yè)后當?shù)厣坦芄九c當?shù)仨椖抗巨k理正式接管和移交手續(xù)。XX廣場開業(yè)前必備條件：2.1.1開業(yè)前30天XX廣場正式電全面完善開通；2.1.2開業(yè)前20天煤氣開通；2.1.3開業(yè)前15天生活用水、排水設(shè)備、設(shè)備全面開通；2.1.4開業(yè)前，消防系統(tǒng)通過整體驗收，各系統(tǒng)聯(lián)動正常。2.2

設(shè)備的清點與移交2.2.1交接前對所有設(shè)備認真清點的基礎(chǔ)上分類統(tǒng)計，并依照圖紙資料文件資料核實，確保沒有漏項后列出設(shè)備清單。2.2.2設(shè)備的清點及移交原則上由項目公司、施工單位、商管公司三方同時進行。2.2.3主力店的設(shè)備交接由項目公司、主力店、商管公司現(xiàn)場三方進行。2.2.4移交時尚未完全履行調(diào)試但能滿意基本運行要求的設(shè)備，要在備注上對設(shè)備的完好狀況做出說明。2.2.5所有的交接過程，由參加交接的各方代表簽字確認。2.3

圖紙資料文件資料的交接2.3.1圖紙資料文件資料包括竣工圖、設(shè)備說明書、設(shè)備技術(shù)資料文件資料、施工組織技術(shù)資料文件資料、施工協(xié)議等。2.3.2圖紙要認真核對，確保拿到的是最后的竣工圖版本而且確保該版圖紙和現(xiàn)場具有全都性。2.3.3要分系統(tǒng)的整理資料文件資料并建立工程資料文件資料檔案，同時注意接收監(jiān)理單位保管的部分資料文件資料，避開疏漏。2.3.4主力店相關(guān)的資料文件資料由項目公司移交到商管公司，商管公司存檔后，依據(jù)設(shè)備運行和維護的需要給主力店資料文件資料復(fù)印件。2.3.5所有的交接過程，由參加交接的各方代表簽字確認。2.4

備品備件的交接2.4.1對施工單位、項目公司提供的清單參照開箱清單、施工協(xié)議認真核對，確保沒有疏漏。2.4.2為防止備品備件的流失，交接工作及早進行，設(shè)備安裝調(diào)試后期就要督促施工單位組織交接。2.4.3工程施工完畢后要對剩余工程材料統(tǒng)一清點，履行交接后辦理入庫手續(xù)。2.4.4所有的交接過程，由參加交接的各方代表簽字確認。3

能源計量的交接確認3.1

當?shù)厣坦芄疽罁?jù)當?shù)仨椖抗疽蟮臅r間節(jié)點，對廣場的能耗計量共同確認，各方商定能源計量分界時間，分界時間之前的能源費由項目公司承擔，分界時間之后的能源費由商管公司負責收（催）繳，各使用單位承擔。3.2

若各種計量表的安裝達到計量條件，能源計量分界時間最早為廣場開業(yè)時間，分界時間之后仍需完善的施工及調(diào)試造成或產(chǎn)生的能源費用仍由項目公司承擔。3.3

當?shù)厣坦芄驹趶V場開業(yè)即設(shè)備設(shè)備運行60天內(nèi)，必需對運行數(shù)據(jù)集中分析，若能源總表與分表計量出現(xiàn)較大偏差，差額部分費用由項目公司承擔。4

房屋本體驗收內(nèi)容與標準4.1

主體結(jié)構(gòu)4.1.1外墻無明顯裂紋，不滲水。4.1.2屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、據(jù)溝、落水管安裝堅固、接口嚴密、不滲漏。4.2

公共樓面地面4.2.1樓地面面層與基層粘結(jié)堅固、不空鼓。整風(fēng)光層平整、無裂縫、無脫皮、無起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼堅固、色澤均勻全都、無明顯色差。4.3

天臺4.3.1天溝、落水口暢通完好。4.3.2隔熱層、防水層完好。4.3.3散水坡無下陷、無斷裂、與墻體分別；坡度相宜、平整。4.3.4屋面避雷設(shè)備連接堅固。4.4

樓梯、扶手4.5

鋼木樓梯安裝堅固、無銹蝕、無彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。4.5.1樓梯無裂縫、無表皮剝落。4.6

房屋分戶驗收內(nèi)容與標準4.6.1衛(wèi)生間、廚房、外陽臺衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，無明顯積水、倒泛水和滲漏現(xiàn)象。衛(wèi)生潔具安裝堅固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。給水設(shè)備安裝堅固、接口密實、無滲漏、無銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝堅固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必需流暢。衛(wèi)生潔器、櫥柜、龍頭等器具完好，操作正常。廚房排煙道、通風(fēng)道設(shè)置合理，有足夠的截面積，無堵塞物。水表、電表、氣表安裝堅固，讀數(shù)正常、無損傷。4.6.2棚面、墻面、樓地面頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。墻面抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬，無空鼓開裂現(xiàn)象。墻面塊料(如瓷磚)面層：粘貼堅固，無缺棱掉角；面層無裂紋、無損傷、色澤全都；對縫砂漿飽滿，線條順直。墻面油漆、刷漿色澤全都、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。地面面層與基層粘結(jié)堅固、無空鼓、無裂縫、無脫皮和起砂現(xiàn)象，面層平整、水平、陰角平直。地面木地板平整堅固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。木裝修工程表面光滑、線條順直、對縫嚴密、堅固。飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。4.6.3門、窗門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接堅固、開啟靈活。玻璃安裝堅固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷。油漆均勻，色澤光亮新穎、完整。電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形。高檔裝飾門裝飾完整。4.6.4電氣系統(tǒng)照明燈具等低壓電器安裝支架必需堅固、部件齊全、完好無損、反應(yīng)靈敏、接觸良好、發(fā)光正常。開關(guān)安裝堅固、開關(guān)靈活、接觸良好。電器插座安裝堅固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常，平直美觀，使用正常。電氣線路安裝應(yīng)平整、堅固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，采納管子配線時，連接點必需緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。4.6.5智能化系統(tǒng)窗磁門磁報警靈敏。緊急按鈕靈活。可視對講圖像聲音清晰。4.6.6配套系統(tǒng)有線電視已開通，收視良好。門鈴、對講電話安裝堅固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝堅固、焊接密實、面漆完好均勻，無脫皮、無銹跡、無裂紋、無折損。其他配備設(shè)備要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符、工作正常。4.7

公共設(shè)備設(shè)備接管驗收內(nèi)容與標準4.7.1給排水系統(tǒng)給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標識清晰、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝堅固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝堅固、平穩(wěn)。護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑堅固。下水、雨水通暢無滲漏，屋面排水通暢無積水。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。地下室中低于室外地面的衛(wèi)生器具和地漏的排水管，不應(yīng)與上部排水管連接，應(yīng)設(shè)置集水坑用污水泵排出。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。管道應(yīng)安裝堅固，監(jiān)控部件啟動關(guān)閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫，防腐措施必需符合GBJ242的要求。4.7.2供配電系統(tǒng)變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、平安防護裝置齊全、標識清晰、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清晰，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝堅固、機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。供配電系統(tǒng)無超負荷現(xiàn)象，接頭連接堅固，有足夠的接觸面積，無過熱現(xiàn)象。電氣聯(lián)動準確。配電箱、柜、橋架的接地應(yīng)良好，并符合規(guī)范。強、弱電豎井應(yīng)獨立，強電、弱電要走各自的豎井，過線孔應(yīng)封閉，豎井的走線齊整并綁扎堅固。電纜穿墻孔封堵良好，無滲漏現(xiàn)象。電纜溝內(nèi)電纜鋪設(shè)平整，無積水和雜物。4.7.3暖通系統(tǒng)各種儀器、儀表齊全精確，平安裝置靈敏、可靠，監(jiān)控閥門開關(guān)靈活。排煙閥、送風(fēng)閥、風(fēng)檔板安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密。管道的管架、支架、吊架應(yīng)堅固。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。4.7.4中心空調(diào)系統(tǒng)中心空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標、配置齊全、標識清晰，機房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷，設(shè)備的振動防護和消音措施齊全。冷卻塔的水平衡，冷卻水排放正常。4.7.5電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。電梯能準確地啟動運行，選層、平層、停層準確。機房內(nèi)有承重吊環(huán)和限重標識，鋼絲繩上有明顯的平層線，盤車板手，手輪齊全，機房標識清晰、表面光滑平整、明亮。鋼絲繩潔凈、無死彎和松股斷絲現(xiàn)象。電梯電源專用并與機房照明電源分開，每臺電梯均設(shè)置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關(guān)。梯門開啟順暢，無刮阻現(xiàn)象。電梯的各種平安愛護開關(guān)動作靈敏可靠。4.7.6消防系統(tǒng)消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)靈敏，標識清晰，表面完好無損，設(shè)備安裝堅固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。消防箱標識清晰、玻璃完好。消防設(shè)備配件齊全。消防管安裝堅固、標識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。消防用電設(shè)備主、備用電源的自動轉(zhuǎn)換裝置試驗正常?；馂?zāi)報警監(jiān)控器和消防聯(lián)動監(jiān)控設(shè)備聯(lián)動功能準確。對火災(zāi)探測器和手動報警按鈕進行模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障信號檢驗，功能均正常。室內(nèi)消火栓出水壓力符合現(xiàn)行國家關(guān)于設(shè)計規(guī)范，在消防監(jiān)控室內(nèi)操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕，其監(jiān)控功能、信號均正常。自動噴淋系統(tǒng)，應(yīng)符合《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》，在消防監(jiān)控室內(nèi)操作啟、停泵，水流指示器、信號閥、壓力開關(guān)、電動閥、電磁閥的監(jiān)控功能、信號均正常。氣體、泡沫、干粉等滅火系統(tǒng)，對其進行手動啟動和緊急切斷聯(lián)動，試驗監(jiān)控功能、信號均正常。對與固定滅火設(shè)備聯(lián)動監(jiān)控的其它設(shè)備動作（包括關(guān)閉防火門窗、停止空調(diào)風(fēng)機、關(guān)閉防火閥等）進行聯(lián)動抽驗。其監(jiān)控功能、信號均正常。防煙排煙風(fēng)系統(tǒng)，通風(fēng)空調(diào)和防排煙設(shè)備的閥門的聯(lián)動測試，報警聯(lián)動啟動、消防監(jiān)控室的直接啟停、現(xiàn)場手動啟動聯(lián)動防煙排煙風(fēng)機；報警聯(lián)動停、消防監(jiān)控室遠程停通風(fēng)空調(diào)送風(fēng)；報警聯(lián)動開啟、消防監(jiān)控室開啟、現(xiàn)場手動開啟防排煙門；上述監(jiān)控功能、信號均正常。消防電梯的手動監(jiān)控和聯(lián)動監(jiān)控功能檢驗，非消防電梯的聯(lián)動返回首層功能檢驗，其監(jiān)控功能、信號均正常?；馂?zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的檢驗：在消防監(jiān)控室的選層廣播；共用的揚聲器強行切換試驗；備用擴音機監(jiān)控功能試驗。上述監(jiān)控功能正常，語音清晰。消防專用電話的檢驗：消防監(jiān)控室與所設(shè)的對講電話分機的通話試驗；消防監(jiān)控室的外線電話與"119"的通話試驗。上述功能正常，語音清晰。應(yīng)急照明、可燃氣體、切斷非消防電源及其他消防監(jiān)控設(shè)備的檢驗：功能、信號均正常。4.7.7道路系統(tǒng)路燈、裝飾燈安裝堅固、完好無損、工作正常且滿意節(jié)能；燈柱安裝堅固、油漆完好。路面平整，無水泥塊、無起砂、無斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整堅固、無明顯裂縫、缺棱掉角；標識線、路牌清晰完好。踏步砌筑平實、堅固、無裂縫。4.7.8停車場系統(tǒng)停車場地面平整、照明充足、標識清晰、平安設(shè)備良好、排水設(shè)備良好。單車、摩托車棚安裝堅固、照明充足、標識清晰、平安防護和排水設(shè)備良好。車場道閘安裝堅固、開啟靈活、標識清晰、完好無損。4.7.9保安、清潔、綠化設(shè)備保安崗?fù)ぐ惭b堅固、配件齊全、標識清晰、完好無損。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外部裝飾完整、油漆完好，使用方便。4.3.10其它配套設(shè)備樓宇門牌、樓棟號牌安裝堅固、標識清晰。信報箱安裝堅固、完好無損、標識清晰、表面平整光滑。雕塑、小品堅固、完好、平安。招牌、廣告牌安裝堅固、平安、表面平整光滑。5

小商鋪裝修管理與驗收5.1

商管公司在項目開業(yè)前120天，向項目公司提交步行街商鋪精裝修和毛坯房的劃分區(qū)域圖；5.2

當?shù)仨椖抗驹陧椖块_業(yè)前90天，履行餐飲商鋪工程，達到商鋪交付條件，與當?shù)厣坦苻k理正式移交，具體操作參照本制度相關(guān)商定；5.3

當?shù)仨椖抗驹陧椖块_業(yè)前45天，將達到精裝修商鋪交鋪條件的其他商戶商鋪正式移交給當?shù)厣坦芄荆?.4

如商鋪移交后，商鋪仍有未履行的施工項目，當?shù)厣坦芄疚锕懿咳藛T與項目公司所派專人共同列出未完工項目消項清單，并支配施工隊在規(guī)定時間內(nèi)履行消項清單內(nèi)容。5.5

商管公司于開業(yè)前15天與項目公司共同組織商戶裝修的二次驗收，驗收手續(xù)及標準參照本制度相關(guān)商定。第3節(jié)

工程問題的完善整改

1.

廣場開業(yè)30天內(nèi),當?shù)厣坦芄颈匦璩浞植檎摇⑹占砉こ藤|(zhì)量問題，并依據(jù)日后實際運行條件預(yù)見性做出合理推斷并拍照取證。2.

在收集整理基礎(chǔ)上組織項目公司、施工單位到現(xiàn)場核實、簽字確認，廣場開業(yè)三個月內(nèi)形成書面報告上報集團。3.

對所有工程遺留問題進行分類：施工質(zhì)量問題、規(guī)劃設(shè)計問題、物業(yè)優(yōu)化需求。3.1屬規(guī)劃設(shè)計中未涉及、成本預(yù)算中未考慮的項目，但經(jīng)過XX廣場經(jīng)營六個月，影響經(jīng)營或影響XX廣場品質(zhì)的項目，由當?shù)厣坦芄緯數(shù)仨椖抗拘纬伞肮こ藤|(zhì)量問題處理報告”，闡明狀況，明確整改方案及費用測算，上報集團成本部、項目管理中心、規(guī)劃院，同時報主管項目副總裁及主管商管公司副總裁，30日內(nèi)得到批復(fù)后報集團財務(wù)部，由集團財務(wù)部專項撥款，當?shù)仨椖抗净蛏坦芄矩撠熣膶嵤?.2

屬物業(yè)優(yōu)化需求，即廣場開業(yè)后發(fā)覺物業(yè)條件未能滿意日常經(jīng)營需要，或影響正常經(jīng)營的，闡明原因及費用測算，在年度資本性支出方案中申報，參照資本性支出管理制度。3.3

屬施工單位施工質(zhì)量問題的適用以下條款：3.4

正式接管驗收時，當?shù)厣坦芄緫?yīng)與項目公司共同確認遺留問題，列出項目遺留問題清單及整改方案，報集團項目管理中心及集團商管公司備案。3.5

開業(yè)6個月后，集團項目管理中心、集團商管公司與當?shù)仨椖抗?、當?shù)厣坦芄竟餐凸こ踢z留問題整改狀況作出評價，并形成書面的《工程遺留問題整改評價報告》。3.6

當?shù)仨椖抗究墒跈?quán)當?shù)厣坦芄救珯?quán)管理工程質(zhì)量問題處理工作。工程質(zhì)保金的支付首先經(jīng)當?shù)厣坦芄緦徟?。如施工單位同一問題修理修繕三次后仍未解決，當?shù)厣坦芄究稍跁嫱ㄖ數(shù)仨椖抗竞拓熑问┕挝坏那疤嵯?，另行委托其他單位處理，相關(guān)費用從質(zhì)保金中扣除，如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責任施工單位承擔。3.7

在工程保修期間，如施工單位不履行協(xié)議義務(wù)的，由當?shù)厣坦芄景l(fā)函給施工單位，同時抄報當?shù)仨椖抗境雒鏈贤▍f(xié)調(diào)，要求其進場修理修繕，如施工單位經(jīng)兩次發(fā)函督促仍不履行維保責任的，7日內(nèi)由集團商管公司負責估算維保金額向施工單位致函（抄報項目公司），并以聯(lián)絡(luò)單的形式上報集團項目管理中心備案，同時抄報集團財務(wù)部，由集團財務(wù)部直接代扣施工單位相應(yīng)維?？?，撥付到當?shù)厣坦芄荆數(shù)厣坦芄景粗贫葘ι鲜鼍S保項目做招投標，選定施工單位履行修理修繕。3.8

解決遺留問題方案，要針對具體工程問題充分論證，找到最佳的、徹底的、節(jié)省的解決方案。第4節(jié)

設(shè)備運行管理1

崗位設(shè)置1.1

人員配置原則：量入為出，滿意設(shè)備設(shè)備運行管理的需要，不突破定編定崗人員總費用。1.2

依據(jù)設(shè)備狀況、運行維護需要設(shè)置強電、弱電、暖通等修理修繕工種。技術(shù)崗位的人員配置，按實際狀況增減。1.3

各地商管公司應(yīng)建立工程值班管理制度，明確規(guī)定工程人員值班支配、責任范圍和值守要求。2

設(shè)備設(shè)備巡視、檢查、操作、運行2.1

各地商管公司應(yīng)依據(jù)XX廣場運營需要，對各類公共設(shè)備設(shè)備的運行(開啟、關(guān)閉)時間和監(jiān)控標準進行系統(tǒng)規(guī)定，形成本公司的設(shè)備設(shè)備運行方案，并上報集團商管公司備案。2.2

設(shè)備設(shè)備運行方案必需符合公司的所有服務(wù)承諾，與租賃協(xié)議、銷售協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議、業(yè)戶服務(wù)手冊、業(yè)戶管理公約等資料文件保持全都。2.3

各地商管公司設(shè)備設(shè)備運行管理必需嚴格執(zhí)行集團商管公司的統(tǒng)一規(guī)定，集團商管公司沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地商管公司依據(jù)自身狀況具體制訂，需制訂書面資料文件進行規(guī)范設(shè)備設(shè)備運行的包括，但不限于：2.3.1各類運行設(shè)備的操作規(guī)程(開啟、關(guān)閉步驟及平安注意事項)；2.3.2各類設(shè)備運行期間的巡視(抄表)要求；2.3.3重要設(shè)備設(shè)備區(qū)域(機房、配電房)的平安管理規(guī)定等。2.4

設(shè)備設(shè)備操作人員必需并做好設(shè)備操作和運行巡視記錄，并由管理部主管人員檢查確認。2.5

設(shè)備修理修繕工必需嚴格依照設(shè)備系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線、巡檢內(nèi)容和要求進行巡視檢查。2.6

發(fā)覺設(shè)備運行不穩(wěn)定時應(yīng)加強巡檢和監(jiān)控，并及時報告設(shè)備主管。發(fā)覺有不正常的噪音、壓力、溫度、振動、泄露等又未能迅速排除的，應(yīng)馬上報告設(shè)備主管，并實行適當?shù)姆雷o措施，防止事故發(fā)生或擴大。2.7

發(fā)覺設(shè)備指示儀表（電流表、電壓表、壓力表、溫度表等）有缺陷，發(fā)覺設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損毀，發(fā)覺平安愛護元件有變化，均應(yīng)及時調(diào)整或更換，確保設(shè)備在良好的狀態(tài)下運行。2.8

發(fā)覺設(shè)備設(shè)備重大平安隱患，設(shè)備主管應(yīng)及時上報，由主管總經(jīng)理召集各相關(guān)專業(yè)人員進行確認會診，解決隱患。3

設(shè)備設(shè)備的檢測、試驗3.1

對特種設(shè)備和檢測設(shè)備應(yīng)按規(guī)定進行定時試驗、檢測，并由相關(guān)部門出具測試、試驗報告；3.2

對非強制檢測的各類儀器、儀表、溫度計、計量工具等，應(yīng)按企業(yè)最高計量標準定時進行檢定、校正。3.3

對所有在用檢測設(shè)備、檢測儀器應(yīng)帶有校準標識，標明檢定日期和有效期。4

設(shè)備設(shè)備運行數(shù)據(jù)分析4.1

設(shè)備設(shè)備維護人員應(yīng)按規(guī)定對各系統(tǒng)設(shè)備的運行數(shù)據(jù)及時統(tǒng)計并保存，每年要對各種數(shù)據(jù)進行匯總分析，并評估各系統(tǒng)的能效和可靠性。4.2

設(shè)備設(shè)備維護人員應(yīng)依據(jù)設(shè)備的操作手冊和運行規(guī)范設(shè)置適當?shù)脑O(shè)備運行參數(shù)，保證設(shè)備良好運行。4.3

設(shè)備設(shè)備維護人員應(yīng)及時把握設(shè)備所處環(huán)境的溫度、濕度等參數(shù)，并依據(jù)設(shè)備的運行要求適時調(diào)整環(huán)境的溫度、濕度等。5

緊急故障的處理5.1

各地商管公司必需建立停電、停水、電梯困人、給排水、鍋爐、制冷等事故工程應(yīng)急預(yù)案。5.2

各地商管公司針對所有應(yīng)急預(yù)案組織培訓(xùn)和演練，確保緊急事故發(fā)生后能按預(yù)先制定的應(yīng)急預(yù)案快速、準確的實施搶險處理。5.3

緊急事故發(fā)生后，各地商管公司要通過電話馬上上報集團商管公司，同時做出書面具體報告。集團商管公司依據(jù)事故的嚴峻程度幫助處理，特殊嚴峻的事故要在第一時間派員到現(xiàn)場。5.4

屬保險責任范圍的，馬上向保險公司報案，同時展開搶險及善后工作，必需對緊急事故搶險、及搶險履行的現(xiàn)場拍照取證。5.5

緊急事故發(fā)生后，部分設(shè)備設(shè)備的功能修復(fù)期間，應(yīng)該實行臨時應(yīng)急措施，保障商戶的正常經(jīng)營。第5節(jié)

維護保養(yǎng)1

設(shè)備設(shè)備日常保養(yǎng)和預(yù)防性維護總體要求。1.1

對設(shè)備設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)要求進行系統(tǒng)的識別和規(guī)定，所有需要進行預(yù)防性保養(yǎng)的設(shè)備設(shè)備必需分別制訂保養(yǎng)規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。1.2

集團商管公司已統(tǒng)一規(guī)定的，遵守執(zhí)行，或制訂更嚴格的保養(yǎng)規(guī)定；沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地商管公司自行制訂。1.3

設(shè)備設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)分為日常例行保養(yǎng)和定時維護保養(yǎng)，保養(yǎng)規(guī)程必需具體明確保養(yǎng)項目(內(nèi)容)、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)方法(較復(fù)雜的保養(yǎng)操作才需要)等內(nèi)容。1.4

針對周期較長(一個月以上，不含一個月)的保養(yǎng)項目，當?shù)厣坦芄颈匦柚朴喣甓染S護保養(yǎng)方案，列明設(shè)備設(shè)備名稱、保養(yǎng)項目、時間支配(具體到旬)、費用預(yù)算等，并上報集團商管公司工程部備案。1.5

所有設(shè)備設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)均應(yīng)按規(guī)定格式形成記錄，并經(jīng)當?shù)厣坦芄竟こ滩拷?jīng)理檢查確認。1.6

各地商管公司應(yīng)建立設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)和運行保障所必需的備品備件一覽表，明確規(guī)定備品備件種類、規(guī)格、最低庫存數(shù)量等，并對備品備件保存狀況進行定時檢查。2

各主要系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備維護保養(yǎng)要點2.1

凹凸壓配電系統(tǒng)：每月至少對電柜外觀清潔一次；每半年對直流屏緊固除塵一次；每年對配電柜停電檢查，并進行除塵、緊固一次；每兩年對配電柜進行高壓試驗（至少必需含繼電器愛護試驗、絕緣測試）；每月在用電高峰期間至少對管轄區(qū)域配電房出線頭、電井、橋架電纜測溫一次。2.2

中心空調(diào)系統(tǒng)：主機4000小時進行一級保養(yǎng)，8000小時進行二級保養(yǎng)，1小時進行三級保養(yǎng)；每兩年視開機時間和油質(zhì)狀況考慮換油；冷卻塔、水泵每年冬季停機加油一次；每年冬季前管道外觀除銹上漆保養(yǎng)一次；風(fēng)機盤管翅片每年至少清洗一次；冷凍水過濾器每年至少清洗一次；水處理每月投藥至少一次、清洗冷卻塔一次、清潔冷卻塔及周邊環(huán)境一次，冷卻塔外觀沒有明顯水垢，塔內(nèi)沒有淤積殘渣、不長青苔。2.3

給排水系統(tǒng)：每班次對水泵、電源雙投柜內(nèi)的計量電度表、水泵變頻監(jiān)控柜、水箱的水位巡視一次；夜班對浮球閥檢查一次；每周對水泵、電源雙投柜、變頻監(jiān)控柜進行清潔除塵一次；每周對水泵房衛(wèi)生清潔一次；每年第一季度對電機軸承加油一次；每班對污水泵、污水泵監(jiān)控箱、止回閥巡視一次；每月對污水坑狀況進行檢查一次；特殊天氣時每小時對地下室排水狀況進行檢查；每季度對污水泵監(jiān)控箱緊固，除塵一次；每月對止回閥檢查，并清理雜物一次；每月對天面雨排口清理雜物一次；每次下大雨后須對天面雨排口清理。2.4

供暖系統(tǒng)：鍋爐系統(tǒng)必需外委維保，獨立氣體滅火系統(tǒng)每年度必需檢測；預(yù)作用噴淋系統(tǒng)并入水消系統(tǒng)外部維保。2.5

照明系統(tǒng)（含應(yīng)急照明系統(tǒng)）：每周巡檢管轄區(qū)域燈具損毀狀況，同步支配更換；每季度抽樣檢測各區(qū)域的照度指標，低于最初值25％以上時支配更換燈具；每季度測試EPS應(yīng)急照明放電時間，及時更換失效蓄電池。2.6

屋面建筑及設(shè)備設(shè)備：每季度檢查屋面建筑、防水狀況，及時修補完善；每年季風(fēng)來臨前對屋面廣告牌及支架緊固狀況檢測一次，季風(fēng)季節(jié)每周巡檢一次；屋面所有管道設(shè)備每年視老化狀況至少支配除銹上漆一次，日常目視沒有明顯生銹現(xiàn)象；屋面有鋼結(jié)構(gòu)建（構(gòu)）筑物按相關(guān)規(guī)范定時支配探傷檢測。2.7

消防系統(tǒng)：聯(lián)動報警監(jiān)控系統(tǒng)主機必需外委維保；消防系統(tǒng)檢測遵從國家和地方相關(guān)法規(guī)要求；管網(wǎng)閥門、電機、排風(fēng)口翻板每半年潤滑保養(yǎng)一次；消防風(fēng)機、防火閥每年進行外觀保養(yǎng)一次；每叁年對消防泵房設(shè)備、室內(nèi)管網(wǎng)進行外觀除銹上漆保養(yǎng)一次。2.8

視頻監(jiān)控系統(tǒng)：每月對硬盤錄像機、降溫風(fēng)扇等進行除塵清潔一次；每月對各弱電井內(nèi)監(jiān)控箱進行緊固、清潔一次；每季度擦拭攝像頭防塵罩一次，并檢查室外攝像系統(tǒng)的防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封性。2.9

停車場管理系統(tǒng)：每月測試一次卡機、道閘的機械性能；每季度對道閘進行加油保養(yǎng)；每季度對系統(tǒng)主機進行數(shù)據(jù)維護，清理數(shù)據(jù)冗余、無效、丟失卡片。2.10

背景音樂和消防廣播系統(tǒng)：每月進行一次消防廣播強切試驗，每月對場內(nèi)的音控器、喇叭進行檢查一次；每月對背景音樂各區(qū)域的聲音音量、音質(zhì)調(diào)整一次。每季度對機柜內(nèi)設(shè)備進行除塵清潔一次。2.11

電梯系統(tǒng)：所有電梯外委維保（原則上一般由原生產(chǎn)廠負責），外包單位每半個月進行1次維保，相鄰兩次維保不少于10天，修理修繕技工現(xiàn)場跟蹤；電梯井道、底坑由維保單位須每月清潔一次；年檢到期前一個月向技術(shù)監(jiān)督局申報下年度年檢。3

建（構(gòu)）筑物和設(shè)備設(shè)備的大修、中修3.1

依照相關(guān)建筑規(guī)范的要求對建（構(gòu)）筑物（如屋面防水、鋼結(jié)構(gòu)等），以及使用狀況、檢測結(jié)果提出建構(gòu)筑物大中修方案，并組織實施。3.2

依照設(shè)備設(shè)備生產(chǎn)廠、行業(yè)規(guī)范的要求，結(jié)合使用狀況、檢測結(jié)果對機電設(shè)備設(shè)備提出大、中修方案，并組織實施。3.3

大、中修方案應(yīng)在每年初做年度維保方案時一同制定，并報集團商管公司審批。4

建（構(gòu)）筑物和設(shè)備設(shè)備更新改造（含新建、改建、擴建）4.1

設(shè)備設(shè)備運行效果未能滿意廣場營運要求或服務(wù)承諾內(nèi)容時，工程部應(yīng)提出退出運行、更新改造或報廢建議，包括(不限于)：4.2

已超過規(guī)定使用年限，設(shè)備設(shè)備運行效果達不到規(guī)定要求且未能修復(fù)；4.3

因意外災(zāi)難或事故使設(shè)備損毀嚴峻；4.4

出現(xiàn)重大平安隱患，繼續(xù)使用將會引起事故危急，4.5

因廣場運營需要需進行的新建、改建、擴建等。4.6

更新改造后的設(shè)備設(shè)備投入運行前，工程部組織關(guān)于人員評價其技術(shù)特點和平安操作要求，必要時，修訂或重新編制相應(yīng)的運行、操作和維護保養(yǎng)規(guī)程。第6節(jié)

能源管理1

能源消耗監(jiān)控1.1

各地商管公司每天統(tǒng)計廣場電、水、油、氣等能源數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)以月、季度、年進行匯總。1.2

各地商管公司負擔費用部分，要分區(qū)域、分系統(tǒng)計量，每天統(tǒng)計電、水、油、氣等能源數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)以月、季度、年進行匯總。1.3

各地商管公司依據(jù)能源費數(shù)據(jù)，做出月度、年度同期對比圖，做出能源使用分析。1.4

依據(jù)上一年用電、水、氣、油、等能源、資源消耗實際狀況，制定本年度能源、資源節(jié)省目標以及實施方案表，監(jiān)控本年度能源消耗。2

設(shè)備效能評估2.1

空調(diào)系統(tǒng)效能評估2.1.1夏季制冷期間，連續(xù)觀看空調(diào)各區(qū)域的溫度、濕度狀況，查找可能的供冷不足或過冷區(qū)域，及時調(diào)整。2.1.2冬季供暖期間，連續(xù)觀看采暖區(qū)域的溫度，查找可能的供熱不足或過熱區(qū)域，及時調(diào)整。2.1.3夏季制冷期間觀看記錄各空調(diào)主機的最大負荷量。2.1.4夏季制冷期間觀看空調(diào)末端與主機的匹配狀況。2.1.5依據(jù)觀看和記錄的結(jié)果，對廣場空調(diào)方案、設(shè)備選型（含冷熱源設(shè)備大小、選型）進行相宜性評價。2.1.6依據(jù)歷年的數(shù)據(jù)對比，評估空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的效率下降是否仍處于正常狀態(tài)，為是否需要大、中修提供參考建議或意見。2.2

配電系統(tǒng)效能評估2.2.1記錄各業(yè)態(tài)供電區(qū)域面積、營運時間段、簽約負荷指標、峰值負荷發(fā)生和連續(xù)時間段；2.2.2記錄各變電所變壓器裝機容量、變壓器最大、最小、平均負荷率；2.2.3全面記錄商業(yè)步行街的用電狀況（含設(shè)備安裝容量、峰值負荷及連續(xù)時間、月用電量、營業(yè)時間等）2.2.4基于以上的數(shù)據(jù)分析，對廣場配電系統(tǒng)的方案、選型進行相宜性評價，同時評估配電系統(tǒng)是否能滿意將來一定時期內(nèi)的使用要求。3

數(shù)據(jù)分析與節(jié)能改造3.1

數(shù)據(jù)分析：3.1.1對空調(diào)系統(tǒng)主機、冷卻水、冷凍水、新風(fēng)系統(tǒng)在不同外部溫度、濕度環(huán)境下，參照人體舒適度標準，進行綜合調(diào)整，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同季節(jié)下的最佳節(jié)能運行方案。3.1.2在按熱表計量的城市管網(wǎng)供熱的廣場和采納自然?氣鍋爐供熱的廣場，要對廣場不同區(qū)域、業(yè)態(tài)如：停車場、首層、影院、KTV等的不同需求進行細分，進行綜合調(diào)整，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同外部溫度、不同業(yè)態(tài)下的最佳節(jié)能運行方案。3.1.3要對各功能區(qū)域及整體能耗按單位面積平均消耗量進行核算與連續(xù)跟蹤，對比不同年份同期的消耗量，為日常管理、節(jié)能技改等提供數(shù)據(jù)支持。3.2

新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：3.2.1工程部要密切跟蹤國內(nèi)外節(jié)能減排等技術(shù)革新狀況，結(jié)合廣場設(shè)備實際運行特點，穩(wěn)步推動新材料、新技術(shù)在廣場的應(yīng)用，最大限度節(jié)能減排，社會、企業(yè)雙重受益。3.2.2大力推廣變頻技術(shù)在中心空調(diào)系統(tǒng)、電梯中的應(yīng)用。3.2.3大力推廣新型高效率光源在XX廣場中的應(yīng)用。3.3

節(jié)能改造方案的制定3.3.1集團商管公司收集整理系統(tǒng)內(nèi)外各種節(jié)能改造方案，定時組織論證，方案成熟后在系統(tǒng)內(nèi)逐步推廣應(yīng)用。3.3.2各地商管公司每季度組織一次節(jié)能技術(shù)改造建議活動，由申請人書面提出，列明技改方案、資金預(yù)算、節(jié)能效果、回收期限。工程部匯總后進行初選。3.3.3審批通過后，由當?shù)厣坦芄竟こ滩繋椭暾埲酥贫ǔ鼍唧w試驗方案，試驗方案內(nèi)容包括：項目名稱、項目負責人、試驗方法和條件、試驗履行時間、估量試驗費用、故障解決預(yù)案。3.3.4改造履行后，測試節(jié)能效果，做出節(jié)能改造效果評估。第7節(jié)

設(shè)備間管理1

凹凸壓配電間1.1

對需要出入配電室的人員進行嚴格管控。1.2

停送電由值班運行電工進行操作，非值班運行電工禁止操作。1.3

值班運行電工應(yīng)按規(guī)定對配電裝置定時巡查，做好巡查記錄，發(fā)覺問題及時處理，未能及時處理的問題，要及時上報主管領(lǐng)導(dǎo)。1.4

各線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)明顯標志，檢修停電拉閘必需懸掛標識牌。1.5

供電線路嚴禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉、亂接線路。1.6

嚴禁違規(guī)操作，操作及檢修時，必需按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。1.7

保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上應(yīng)配掛溫度計，室內(nèi)溫度應(yīng)監(jiān)控在38℃以下。1.8

配電房每天清掃二次，保持室內(nèi)清潔、潔凈，無雜物，無蜘蛛網(wǎng)，無積水。1.9

做好防護措施，防止小動物進入配電房。1.10

配電房內(nèi)配備滅火器材，并愛護完好及使用方便。2

發(fā)電機房2.1

發(fā)電機房的管理要遵守配電房管理的所有規(guī)定。2.2

保持發(fā)電機處于良好狀態(tài)，24小時隨時可以應(yīng)急啟動。2.3

定時啟動發(fā)電機進行測試，發(fā)覺異常及時處理。2.4

確保油料儲備處于正常水平，使用后及時補充。2.5

按相關(guān)規(guī)程對發(fā)電機房專用滅火系統(tǒng)維護保養(yǎng)。3

消防水泵房、穩(wěn)壓水箱間和生活水泵房3.1

值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏，并做好巡查記錄。3.2

每天檢查水泵監(jiān)控柜的指示燈指示，觀看停泵時水泵壓力指示。3.3

泵房每周由分管負責人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外部的清潔，無灰塵、地面無積水。3.4

鑰匙由值班人員管理，透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池。3.5

水泵保養(yǎng)要求定時對其進行修理修繕保養(yǎng)。3.6

保證水泵房的通風(fēng)、照明。3.7

按國家和地方規(guī)范對生活水箱定時清洗和檢測。4

電梯機房4.1

每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。4.2

保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房溫度不超過40℃。4.3

保證機房照明良好，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。4.4

《故障或停電困人救援方法》和各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。4.5

機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)允許，禁止外人進入。4.6

按規(guī)定定時對機房內(nèi)設(shè)備和設(shè)備進行修理修繕保養(yǎng)。5

空調(diào)機房和鍋爐房5.1

對需要出入機房的人員進行嚴格管控（包括：機房、冷凍泵房、風(fēng)機房等），機房日常加鎖。5.2

機房除適當放置相關(guān)工具和制冷、鍋爐物品外，嚴禁存放易燃易爆等危急品。5.3

空調(diào)機組、鍋爐實行定人、定崗負責修理修繕保養(yǎng)，按平安技術(shù)規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)程進行操作，做好日常、月、季保養(yǎng)工作。保證修理修繕、保養(yǎng)質(zhì)量，確保重點設(shè)備處于良好狀態(tài)，并記入檔案。5.4

空調(diào)、鍋爐開、停必需由專業(yè)操作人員操作，其他人員不得操作。5.5

空調(diào)、鍋爐檢修時必需掛檢修牌。未掛牌造成事故，追究操作人員責任。5.6

值班人員必需嚴守崗位，聽從指揮、嚴守操作規(guī)程，不得擅離職守。必需填寫運行記錄：設(shè)備開、停時間，停臺檢修原因、時間，恢復(fù)正常狀態(tài)時間，并在記錄上簽名。5.7

機房、機組的清潔衛(wèi)生工作，由操作人員牽頭及修理修繕保養(yǎng)人員共同負責。6

消控中心和弱電機房6.1

監(jiān)控中心實行專人輪班全天值班制度，值班員應(yīng)嚴格遵守值班崗位職責，嚴格執(zhí)行交接班制度，不得隨便離開監(jiān)控中心。6.2

嚴禁非當值人員在監(jiān)控中心內(nèi)逗留，公司其他部門職工或員工，非公司人員需要進入監(jiān)控中心，依照規(guī)定進行登記。6.3

監(jiān)控中心的電話屬專用報警聯(lián)系電話，任何人不得占用。6.4

監(jiān)控中心值班員隨時與總服務(wù)臺、值班商管員保持聯(lián)系，認真處理顧客服務(wù)和其他安防事宜。6.5

出現(xiàn)報警信號，監(jiān)控中心值班員必需馬上核查報警信息，通知現(xiàn)場商管員幫助處置。6.6

值班員應(yīng)及時履行值班和交接班記錄，保持監(jiān)控中心內(nèi)清潔衛(wèi)生。6.7

值班員應(yīng)做好監(jiān)控中心關(guān)于設(shè)備設(shè)備的日常清潔、保養(yǎng)，發(fā)覺故障及時報告工程部進行修理修繕。6.8

監(jiān)控中心內(nèi)應(yīng)配備足夠數(shù)量的應(yīng)配置手持滅火器、消防板手、消防斧、消防頭盔、防煙罩等消防器材。6.9

嚴禁在監(jiān)控中心會客，及從事與工作無關(guān)的事情。6.10

值班室內(nèi)嚴禁吸煙，杜絕所有火種，嚴禁存放易燃、易爆等危急品。7

管道井、樓層配電間7.1

所有管道井、樓層配電間日常要求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。7.2

所有管道井、樓層配電間要求定時巡視。7.3

保持管道井、樓層配電間清潔衛(wèi)生，不得堆放無關(guān)雜物。7.4

配電房相關(guān)規(guī)定同時適用于樓層配電間。8

污水處理間8.1

所有污水處理間日常要求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。8.2

所有污水處理間要求每天巡視，主要關(guān)注主、備用污水泵是否啟動、停止正常；是否處于自動運行狀態(tài)；污水池內(nèi)雜物堆積狀況。8.3

定時對污水間消殺處理，防止蚊、蠅孳生。8.4

保持污水間通風(fēng)、相對密閉，防止異味流竄到其它區(qū)域。第8節(jié)

裝修管理1

裝修申請的受理、審批1.1

熟悉經(jīng)項目公司審核的主力店二次裝修圖紙。1.2

審核小商鋪裝修設(shè)計方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細等。1.3

審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設(shè)備的需審核上崗證明。2

裝修材料的進場監(jiān)控2.1

對所有進場材料進行質(zhì)量檢查，不符合標準的材料，堅決不允許進場和使用；2.2

對裝修材料的進場時間、路線進行規(guī)范，保證裝修進度，未能對商業(yè)運營造成影響。3

裝修的現(xiàn)場管理3.1

商鋪裝修過程中，巡視和檢查業(yè)戶裝修施工，幫助業(yè)戶順當履行裝修施工。3.2

了解裝修進度、裝修項目是否超出申報范圍、監(jiān)控現(xiàn)場對經(jīng)營環(huán)境影響，是否擅自改動原有系統(tǒng)(空調(diào)、對講、水、電、消防等）、作業(yè)平安及違章施工等；3.3

指導(dǎo)、監(jiān)控對原有系統(tǒng)進行的改動；3.4

現(xiàn)場防火措施、施工人員出入證件、環(huán)境污染(衛(wèi)生、噪音、刺激性氣味）、施工時間、人員物資出入監(jiān)控等。3.5

檢查違章作業(yè)及其它不符合管理規(guī)定的狀況，及時整改。4

裝修的平安、質(zhì)量監(jiān)控4.1

監(jiān)督裝修施工隊嚴格依照當?shù)厣坦芄緦徍撕蟮氖┕し桨负蛨D紙進行，裝修人員嚴格遵守各專業(yè)操作規(guī)程，并進行督導(dǎo)業(yè)戶。4.2

成品愛護，監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修，保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)備的正常功能及使用。5

完工驗收5.1

業(yè)戶裝修完畢后，工程部應(yīng)進行現(xiàn)場驗收。5.2

依據(jù)裝修申請及相關(guān)圖紙資料文件資料逐項檢查，發(fā)覺質(zhì)量、違反商定的問題，要求業(yè)戶進行整改。第9節(jié)

業(yè)戶修理修繕服務(wù)1

修理修繕服務(wù)接待基本要求1.1

二十四小時受理業(yè)戶報修接待。1.2

報修接待人員和設(shè)備修理修繕工按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴胸卡，儀容儀表潔凈端莊。1.3

接待業(yè)戶時應(yīng)態(tài)度和氣，用語規(guī)范，耐心熱情。2

修理修繕服務(wù)時限2.1

十五分鐘報修到現(xiàn)場；2.2

水電急修項目當天修復(fù)；2.3

一般修理修繕項目兩日內(nèi)修復(fù)；2.4

較大修理修繕項目預(yù)約修理，盡快修復(fù)；3

修理修繕服務(wù)要求3.1

照明設(shè)備完好率在99%以上；3.2

設(shè)備完好率在98%以上；3.3

修理修繕及時率在98%以上；3.4

修理修繕質(zhì)量合格率在90%以上；3.5

業(yè)戶綜合滿意率在90%以上；3.6

修理修繕服務(wù)回訪率達100%；4

修理修繕服務(wù)回訪4.1

修理修繕項目履行后，應(yīng)于24小時內(nèi)回訪；4.2

房屋滲水修理修繕項目，應(yīng)在修理修繕后的第一個雨天后回訪；4.3

修理修繕回訪可采納電話聯(lián)系方式；4.4

對回訪中發(fā)覺的問題，應(yīng)及時預(yù)約整改；5

有償服務(wù)收費5.1

收費項目必需事先聲明收費標準，施工完畢，收費金額由業(yè)戶簽字確認；5.2

由于修理修繕質(zhì)量原因，致使重復(fù)修理修繕，不再另行收費；6

住宅業(yè)戶的報修按以上規(guī)定執(zhí)行第10節(jié)

供應(yīng)商管理1

供方范圍公司日常運營涉及的供方包括(不限于)：1.1

物料供方，包括各類物料供應(yīng)商、機具(器材)供應(yīng)商、防護用品供應(yīng)商、辦公用品供應(yīng)商、日常耗材供應(yīng)商等。1.2

服務(wù)供方，如市場調(diào)查公司、廣告發(fā)布公司、清潔清潔公司、外墻清洗公司、綠化養(yǎng)護公司、綠化租擺公司、垃圾清運公司、中心空調(diào)維護保養(yǎng)公司、電梯維護保養(yǎng)公司、水處理公司、“四害”消殺服務(wù)公司、智能安防系統(tǒng)修理修繕保養(yǎng)公司、建筑消防設(shè)備功能檢測修理修繕保養(yǎng)公司、生活水箱清洗單位、排水系統(tǒng)清掏公司、工程施工維護公司、柴油發(fā)電機組維護保養(yǎng)單位、供配電高壓檢測單位、防雷裝置檢測單位、辦公設(shè)備修理修繕公司等。2

合格供方的選擇評價2.1

各部門依據(jù)物料采購和服務(wù)分包需求，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負責組織進行供方調(diào)查及初選評價工作，收集必要的供方信息資料文件資料，填寫《供方基本信息審查表》。初選的供方基本要求應(yīng)包括：2.1.1應(yīng)當是部門注冊、具有法人資格/資質(zhì)的經(jīng)濟實體；2.1.2技術(shù)能力基本滿意公司要求，有良好的質(zhì)量保證能力；2.1.3具備行業(yè)必要的資質(zhì)條件；2.1.4交付、服務(wù)和價格基本滿意公司要求。2.2

業(yè)務(wù)經(jīng)辦人將《供方基本信息審查表》及相關(guān)證明資料文件復(fù)印件提交本部門經(jīng)理審查。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理負責依據(jù)采購物料或分包服務(wù)的重要性，以及已把握信息的充分性，確定是否需要進行現(xiàn)場考察，并提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽署。2.3

確定不需要進行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人直接依據(jù)《供方評價準則》進行評分，達到合格供方分數(shù)的填寫《供方合格評定審批表》，經(jīng)本部門經(jīng)理審核簽署后，連同《供方基本信息審查表》及相關(guān)證明資料文件資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準。2.4

確定需要進行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理負責指派考察人員，供方現(xiàn)場考察人員應(yīng)至少包括2名來自不同部門的人員。對物料供方及代理商應(yīng)著重于生產(chǎn)工廠或經(jīng)營場所的考察，對提供現(xiàn)場服務(wù)的分包方應(yīng)著重于服務(wù)項目現(xiàn)場的考察。考察終止后經(jīng)辦部門人員負責填寫《供方現(xiàn)場考察記錄表》，并由參加考察的人員簽名。2.5

《供方現(xiàn)場考察記錄表》經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)簽署同意后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負責依據(jù)《供方評價準則》進行綜合評分，并連同《供方基本信息審查表》、《供方現(xiàn)場考察記錄表》及相關(guān)證明資料文件資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準。2.6

經(jīng)批準的合格供方由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門列入《合格供方清單》，上報集團商管公司審查，批準后作為物料采購和業(yè)務(wù)分包的選擇依據(jù)。3

合格供方日常管理3.1

供方在物料供應(yīng)或提供服務(wù)的過程中，使用部門和業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門發(fā)覺產(chǎn)品質(zhì)量問題或服務(wù)未能滿意要求時，應(yīng)及時督促供方進行改進，必要時應(yīng)以書面的《糾正預(yù)防措施報告》的形式向供方提出改進要求。3.2

對整改效果未能達到公司要求的供方，經(jīng)總經(jīng)理批準后，取消其合格供方資格/資質(zhì)。4

供方監(jiān)督評估4.1

各業(yè)務(wù)部門應(yīng)每年度至少進行一次供方的監(jiān)督評估，依據(jù)《供方評價準則》對供方過去一年或協(xié)議期的表現(xiàn)進行綜合評價，填寫《供方年度復(fù)評價批表》，提出監(jiān)督評估結(jié)論。供方監(jiān)督評估結(jié)論包括：4.1.1保持合格供方資格/資質(zhì)；4.1.2限期整改，視整改效果確定；4.1.3取消合格供方資格/資質(zhì)。4.2

對供方的監(jiān)督評估由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門主持，必需有使用部門分管副總、財務(wù)部副總（或經(jīng)理）、行政部經(jīng)理參加，并簽署建議或意見。4.3

對整改進行跟蹤，如仍達不到要求的應(yīng)取消其合格供方資格/資質(zhì)。4.4

《供方年度復(fù)評價批表》經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準后，各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負責及時更新《合格供方清單》。4.5

《合格供方清單》發(fā)生變更后，應(yīng)及時進行調(diào)整，選擇新的合格供方。5

支持資料文件l

《供方評價準則》l

《供方基本信息審查表》l

《供方現(xiàn)場考察記錄表》l

《供方合格評定審批表》l

《合格供方清單》l

《供方年度復(fù)評價批表》6

分包方的監(jiān)督與評價6.1

分包方監(jiān)督與評價職責部門6.1.1分包方監(jiān)督與評價的經(jīng)辦為業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門。6.1.2業(yè)務(wù)相關(guān)部門（使用部門）、行政部、財務(wù)部作為參加部門介入分包方監(jiān)督與評價工作。6.2

分包方監(jiān)督與評價6.2.1各業(yè)務(wù)相關(guān)部門必需對供方的履約過程表現(xiàn)進行階段性的監(jiān)督和評價，做好供方的履約評估記錄。6.2.2付款評價：在協(xié)議執(zhí)行期間，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門指派人員會同經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務(wù)部負責人、相關(guān)部門分管副總、經(jīng)辦部門分管副總在付款前每月對分包方進行工作評價，并填寫《分包方工作評定表》，作為付款的依據(jù)之一。6.2.3協(xié)議履行完畢評價：在分包協(xié)議到期時，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門相關(guān)人員依據(jù)每月的《分包方工作評定表》及分包方的其它方面的表現(xiàn)，填寫《分包方評價記錄》，作為下一個分包期是否優(yōu)先選擇該分包方的依據(jù)之一。6.2.4在付款評價及分包過程中