房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制探討

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制探討摘要：下文是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政控制的意義以及財(cái)政控制分析、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政控制辦法來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政控制進(jìn)行討論。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)；控制；辦法1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政控制的意義以及財(cái)政控制分析房地產(chǎn)企業(yè)作為獨(dú)特的投資主體，其投入資源的價(jià)值大且周期長(zhǎng)，而且遭到區(qū)域經(jīng)濟(jì)范圍的影響，應(yīng)變能力低，很容易使財(cái)政目的和經(jīng)營(yíng)結(jié)果以及估計(jì)收益發(fā)生偏離[1]。從我們國(guó)家當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)狀態(tài)來說，在房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的顯現(xiàn)。近些年來，房地產(chǎn)企業(yè)得到迅猛的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐步成長(zhǎng)起來，而且借助市場(chǎng)的力量，在短時(shí)間內(nèi)成為凈資產(chǎn)過百億的企業(yè)，獲得了其他行業(yè)需要奮斗幾十年能力完成的歷程。然而，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)資金密集型的企業(yè)，也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。因而，做好企業(yè)的財(cái)政控制對(duì)降本增效和防備經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有同等主要的意義。進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政控制的重要控制內(nèi)容就是對(duì)資金的流動(dòng)情況進(jìn)行控制，有：信譽(yù)政策、資本構(gòu)造、績(jī)效評(píng)價(jià)、融資渠道選擇等投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)和財(cái)政指標(biāo)設(shè)計(jì)。由于我們國(guó)家的宏觀調(diào)控不斷加深，我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地加大。另外，我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)太多年的迅猛發(fā)展，不可避免的出現(xiàn)了調(diào)整和整合的現(xiàn)象。因而，房地產(chǎn)企業(yè)必需要對(duì)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)加以高度的看重和控制，不斷的提升管理水安然平靜管理手段，以此來實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)政資源合理的分配和有效的使用，使我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展，獲得更大的效益。1.1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)本能機(jī)能弱化企業(yè)內(nèi)部控制制度當(dāng)中的一個(gè)主要構(gòu)成部分就是內(nèi)部審計(jì)，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有設(shè)置企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)。因而，企業(yè)的本能機(jī)能嚴(yán)重退化，不能夠發(fā)揮其真正作用，和評(píng)價(jià)財(cái)政會(huì)計(jì)信息以及各個(gè)部門的績(jī)效。1.2企業(yè)的財(cái)政管理工作基礎(chǔ)軟弱，內(nèi)部控制制度不健全當(dāng)下我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中型民營(yíng)企業(yè)，企業(yè)中的財(cái)政管理很不規(guī)范，而且對(duì)資金的使用也缺少布置和計(jì)劃。企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠健全，沒有覆蓋企業(yè)的所有職工和部門，以及沒有對(duì)企業(yè)的各個(gè)操作環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行浸透。受我們國(guó)家行政級(jí)其余限制，國(guó)有的公司高層負(fù)責(zé)人和財(cái)政管理人員沒有很好的溝通和建立有效的機(jī)制。致使公司的戰(zhàn)略很難受企業(yè)財(cái)政信息的制約和影響[2]。與此同時(shí)，從業(yè)人員和社會(huì)上的監(jiān)督機(jī)構(gòu)受利益的蒙蔽，為企業(yè)和公司提供虛假的財(cái)政信息，以此來知足高層管理者的一己之私。1.3人才匾乏使企業(yè)的管理能力降低由于我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政核算不是很復(fù)雜，因而對(duì)財(cái)政管理的要求也不是很高。所以，企業(yè)中的財(cái)政管理人員普遍存在著學(xué)歷低、素質(zhì)低和年齡偏大等問題。然而，企業(yè)的迅速發(fā)展也給企業(yè)帶來了管理人員缺乏的現(xiàn)象，財(cái)政控制人才的缺乏是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部體系是制約控制體系前進(jìn)的絆腳石。除此之外，還有的財(cái)政人員素質(zhì)較低，在快速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)中難以適應(yīng)對(duì)財(cái)政人員的高要求，十分是在財(cái)政管理人員當(dāng)中，財(cái)政管理人員的降低是制約企業(yè)財(cái)政前進(jìn)的一大障礙。2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政控制辦法2.1施行預(yù)算控制施行預(yù)算控制是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)政控制最為廣泛的方法之一，同時(shí)也是管理控制中使用最廣泛的方法。施行預(yù)算控制指的是全面預(yù)算，企業(yè)的全面預(yù)算管理是根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的戰(zhàn)略計(jì)劃，運(yùn)用系統(tǒng)方法編制的資本、整體經(jīng)營(yíng)和財(cái)政等的行動(dòng)計(jì)劃和管理標(biāo)準(zhǔn)。全面預(yù)算是決策目的的詳細(xì)化也是計(jì)劃工作的結(jié)果，同時(shí)又是控制生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要根據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算重要包含資本預(yù)算、營(yíng)業(yè)預(yù)算以及財(cái)政預(yù)算三種類型。企業(yè)的全面預(yù)算應(yīng)該詳細(xì)具體表現(xiàn)出企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期發(fā)展的階段性目的，而且圍繞企業(yè)在不同的發(fā)展時(shí)期所制訂的經(jīng)營(yíng)目的，對(duì)負(fù)債、資產(chǎn)、籌資、投資、成本、費(fèi)用以及利潤(rùn)等制訂核心的目的[3]。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要根據(jù)長(zhǎng)期以來公司土地貯備情況和市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況來制訂長(zhǎng)期的銷售預(yù)算。把長(zhǎng)期的銷售預(yù)算作為基礎(chǔ)，以此來確定年度的銷售預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的財(cái)力來確定資本支出預(yù)算。企業(yè)的銷售預(yù)算指的是進(jìn)行年度預(yù)算編制的起點(diǎn)，根據(jù)“以銷定產(chǎn)〞的原則來對(duì)生產(chǎn)預(yù)算進(jìn)行編制，同時(shí)也要對(duì)銷售預(yù)算進(jìn)行編制。對(duì)生產(chǎn)預(yù)算進(jìn)行編制是要考慮當(dāng)下開發(fā)產(chǎn)品的期末存量，而且根據(jù)生產(chǎn)的預(yù)算來確定人工費(fèi)用和材料費(fèi)用以及工程發(fā)包費(fèi)用等的預(yù)算。現(xiàn)金流量預(yù)算和開發(fā)成品的預(yù)算是預(yù)算的匯總，資產(chǎn)負(fù)債和利潤(rùn)表預(yù)算是進(jìn)行預(yù)算的綜合。而企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算是企業(yè)總體計(jì)劃，以及對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)工作和將來發(fā)展的直接作用，而且利用預(yù)算控制來對(duì)將來的一些行動(dòng)進(jìn)行控制就是預(yù)算控制。2.2強(qiáng)化資金管理防備企業(yè)財(cái)政控制2.2.1優(yōu)化資本構(gòu)造，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)固然能給公司的財(cái)政帶來良好的效益和增長(zhǎng)股東的收益，但是，當(dāng)前隨著我們國(guó)家負(fù)債比例的不斷上升，企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。企業(yè)應(yīng)該適當(dāng)?shù)谋苊獠缓侠淼馁Y本構(gòu)造，而且根據(jù)企業(yè)本身的融資能力，來降低企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。2.2.2創(chuàng)新融資形式，實(shí)現(xiàn)多元化融資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)本身的潛力進(jìn)行充足的發(fā)掘，施行多元化的融資策略和拓寬各種融資渠道。與此同時(shí)，還要對(duì)經(jīng)營(yíng)性欠款以及銷售回款和資金等進(jìn)行充足利用，從過去的依靠銀行借款的融資形式當(dāng)中走出來[4]。拓展房地產(chǎn)的信托和基金機(jī)構(gòu)的資金，拓展融資的平臺(tái)。2.2.3縮短預(yù)售時(shí)間和資金的回籠速度房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目的施行進(jìn)行加快，而且要確保項(xiàng)目工期的節(jié)點(diǎn)，提早實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)售，使資金加快回流?，F(xiàn)如今，我們國(guó)家的房地產(chǎn)面臨貸款利率上升、限購(gòu)以及購(gòu)房者預(yù)期降低等一些晦氣因素的影響，要敢于創(chuàng)新銷售形式，加大對(duì)項(xiàng)目的銷售力度，而且制訂有效的銷售回款辦法，而且編制可行的銷售回款時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使銷售回款定時(shí)和足夠，保證按時(shí)回籠。2.2.4強(qiáng)化對(duì)資金的集中管理，提升資金的使用效率我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加快推進(jìn)對(duì)資金集中管理的辦法，使資金能夠有效的進(jìn)行合理的調(diào)配和有效的使用，而且控制對(duì)資金增量和總量的規(guī)模，保證企業(yè)資金能夠合理的運(yùn)行和循環(huán)。2.3施行財(cái)政分析和督導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的經(jīng)過中，要投入大量的資金確保工程的正常運(yùn)行。因而就要對(duì)回收投資的銜接和資金的合理布置進(jìn)行管理，加強(qiáng)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)分析和回收投資，提升企業(yè)資金的運(yùn)用效率，對(duì)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)分析和項(xiàng)目研究加強(qiáng)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政督導(dǎo)指的是降低企業(yè)的成本，進(jìn)而獲得更大的利益。重要包含：開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)經(jīng)過中對(duì)于資金的占用和籌集、分配和回收等，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行督導(dǎo)，使企業(yè)內(nèi)部的財(cái)政管理得到有效的完善[5]。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)政的監(jiān)管力度，讓各個(gè)條理的管理人員都能夠認(rèn)識(shí)到監(jiān)督的目的。通過企業(yè)上下員工的共同努力，改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)在狀況，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，而且一次來實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。3、總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)想要完成企業(yè)的財(cái)政控制目的，首先要先完善企業(yè)的財(cái)政控制制度。由于在企業(yè)當(dāng)中會(huì)碰到各種各樣的變化，假如沒有一個(gè)良好的制度作為企業(yè)財(cái)政管理的保障，那么企業(yè)的財(cái)政控制就會(huì)出現(xiàn)不可控制的情況。因而，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政的建設(shè)當(dāng)中，應(yīng)針對(duì)不同時(shí)期的情況來對(duì)制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新。只要做到這樣能力保證企業(yè)的財(cái)政控制制度不落后。同樣的，企業(yè)的財(cái)政預(yù)算和控制以及履行是預(yù)算的主要因素。在進(jìn)行財(cái)政管理的詳細(xì)中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，財(cái)政的預(yù)算老是會(huì)出現(xiàn)問題[6]。因而，只要做到事前把關(guān)、事中控制以及事后分析，能力把企業(yè)財(cái)政控制工作做好。我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)要想真正的成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的主體，就必需對(duì)企業(yè)的財(cái)政加強(qiáng)監(jiān)督和控制。需要企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)加以看重和企業(yè)內(nèi)部的財(cái)政人員加以配合，嚴(yán)格履行和遵照法律法規(guī)，確保企業(yè)財(cái)政順利進(jìn)行。以下為參考文獻(xiàn)：[1]姜莉.淺談國(guó)有大型施工企業(yè)集團(tuán)財(cái)政集中管理[J]商場(chǎng)現(xiàn)代化2010(05)：112-114.[2]王忠偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制[J]開發(fā)與建設(shè)2009(02):259-261.[3]任夏儀，張文.目的成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J]財(cái)會(huì)研究2008(03)：101-104