項目內(nèi)部驗收檢查作業(yè)指引

項目內(nèi)部驗收檢查作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的規(guī)范新項目在竣工驗收的基礎(chǔ)上進(jìn)行工程移交驗收的工作方法和驗收標(biāo)準(zhǔn)。適用范圍適用于所有新建項目的工程移交驗收工作。定義物業(yè)驗收檢查：新項目經(jīng)竣工驗收后，項目部移交物業(yè)前，營銷客服部組織的細(xì)部檢查，以安全、質(zhì)量和滿足使用功能為主。檢查內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。工作程序施工單位按交付驗收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交付驗收準(zhǔn)備，在入住日期之前三個月左右工程部/項目部通知總包施工單位進(jìn)行交付驗收準(zhǔn)備。工程部/項目部負(fù)責(zé)組織物業(yè)公司、工程管理部、監(jiān)理公司、總包施工單位按交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行入伙前最終檢查。交付驗收標(biāo)準(zhǔn)資料產(chǎn)權(quán)資料用地批準(zhǔn)資料；項目批準(zhǔn)資料；施工許可證。技術(shù)資料住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖；所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；單位工程竣工驗收證明書；地質(zhì)勘探報告，沉降觀察記錄；地下管網(wǎng)竣工圖；所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告），隨機專用工具清單；電纜鋪設(shè)記錄；線路及電力電纜試驗記錄；發(fā)電機、電動機檢查試運轉(zhuǎn)記錄；電氣設(shè)備試驗調(diào)整記錄；電氣設(shè)備絕緣檢查；電氣設(shè)備送電驗收記錄；防雷接地電阻檢測記錄；防雷引下線焊接記錄；水、衛(wèi)生器具檢驗合格證；通風(fēng)機風(fēng)量測量調(diào)整記錄；空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄；環(huán)保達(dá)標(biāo)驗收許可證；消防驗收許可證；房屋測繪驗收資料；房屋驗收記錄；綠化平面圖。房屋檢驗標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)檢驗標(biāo)準(zhǔn)：符合工程建設(shè)主體結(jié)構(gòu)驗收程序，以房屋竣工驗收合格證明文件為依據(jù)。住戶室內(nèi)土建部分質(zhì)量和功能檢查標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)墻面表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂，批嵌細(xì)膩，無脫皮；預(yù)留洞、槽、管道等色澤一致，尺寸正確、方正、整齊、光滑；墻表面細(xì)裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應(yīng)保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。頂棚（層高），開間尺寸驗收標(biāo)準(zhǔn)基本同內(nèi)墻面；頂棚在平整度的基礎(chǔ)上水平，觀感質(zhì)量良好。地坪地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不起砂；地坪2m靠尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于4mm；踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢固，上下接槎平整，分色清楚。進(jìn)戶門、電表箱門門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直；門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準(zhǔn)確。陽臺墻面平整無空鼓開裂，大墻角、陰角挺拔通直，表面無明顯射影和波紋，陰陽角清晰不含糊；涂料均勻，無色差，無接痕，無污染；地坪除符合樓地面地要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，無空鼓開裂；陽臺欄桿表面無明顯凹面和損傷，劃痕不超過0.5mm，欄桿整齊一致，位置正確；陽臺掛落線寬度一致，出底板高度一致；陽臺立管清潔無污染。衛(wèi)生間、廚房間墻面細(xì)砂批嵌粗細(xì)一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整；衛(wèi)生間地面48小時閉水試驗，以水覆蓋滿地面為準(zhǔn)，達(dá)到不滲不漏；各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗2分鐘。門窗門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確；門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡，雙層玻璃夾層內(nèi)無灰塵和水氣，雙玻隔條橫平豎直，不翹曲；硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，圓弧光滑。外墻墻面平整無空鼓開裂，細(xì)沙批嵌均無明顯接搓，涂料均勻，無色差，無接痕，無污染；外墻無滲漏水。屋面各類房屋排水暢通，無積水、不滲漏；坡、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。給排水、電器部分檢查標(biāo)準(zhǔn)給水管水表安裝位置正確、平整，給水閥門的位置準(zhǔn)確，開關(guān)嚴(yán)密、靈活；所有給水管（含熱水管）都有經(jīng)試壓報告和驗收記錄，管道無滲漏。排水管排水管每層潔具留口位置準(zhǔn)確，廚房、衛(wèi)生間地漏高出地坪0.5~1cm，陽臺地漏低于地表面0.5cm；檢查口位置正確，清掃方便；有灌水通球試驗無滲無漏記錄，排水通暢?？照{(diào)、雨落管按規(guī)范安裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應(yīng)統(tǒng)一；管道支承件的間距應(yīng)統(tǒng)一，立管φ75以上的支承件間距不大于2m；雨落管口與排水明溝中心、月亮彎中心三點成一線；所有管道不堵不漏，排水通暢。煤氣管煤氣管明敷，離墻面3.5~4cm。煤氣管每層加套管，套管高出地坪8-10cm，安裝位置準(zhǔn)確牢固；管道安裝完畢后應(yīng)將接口和管壁清理干凈，作防腐處理。開關(guān)、插座（含電視機、電話）線材色標(biāo)合理，接線正確，左零右相，相線為紅線，零線為蘭線，接地為黃綠雙色線，接地接觸緊密；開關(guān)、插座面板并列安裝高差允許偏差0.5mm；每戶內(nèi)面板高差允許偏差5mm；面板的垂直度允許偏差0.5mm；用戶箱內(nèi)標(biāo)識正確。避雷帶有全面測試接地電阻符合設(shè)計要求阻值的檢測和驗收記錄，無明確時應(yīng)小于10歐姆。配電箱元件齊全，接地正確，線材色標(biāo)正確，排列清楚，接觸嚴(yán)密。（相線為紅線、黃線、綠線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線）；配電箱盤面垂直。室外公AA工程檢查標(biāo)準(zhǔn)室外排水工程窨井布置合理，出水口四周封閉緊密，粉刷符合要求；各類窨井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形，易于開啟；管道應(yīng)順直且排水通暢，有閉水試驗和沖水試驗的驗收記錄；管路及窨井中無建筑垃圾。行車道路和停車位，自行車棚行車路面應(yīng)無裂紋、脫皮、麻面和起砂等缺陷；行車路面的縱縫、橫縫必須沿全長作通，縱縫和橫縫必須貫通。允許偏差：縱縫20m長度內(nèi)不得大于20mm，橫縫在路面寬度內(nèi)不得小于10mm；混凝土道路割縫平整，伸縮縫處油膏灌縫密實平整，油漆完成，美觀；路面平整，坡度符合設(shè)計要求，經(jīng)潑水試驗無積水現(xiàn)象；植草磚鋪設(shè)平整，無殘缺，無積水現(xiàn)象，檔車石和車位分線合理；房屋入口處必須做室外道路，與主干道相通，路面潑水后無積水、空鼓；和斷裂現(xiàn)象；自行車棚等室外構(gòu)筑物、設(shè)施滿足設(shè)計要求和使用功能，相關(guān)資料齊全，并經(jīng)驗收合格。小區(qū)景觀小區(qū)內(nèi)道路平整，道板磚鋪設(shè)整齊，無松翹，分界處層次清晰，集水井分布合理，路面和綠地?zé)o積水現(xiàn)象。休閑娛樂設(shè)施完好，有驗收合格證明；綠化用水試壓符合要求，水表及保護設(shè)施安裝符合要求，水龍頭處排水通暢，無積水；室外照明系統(tǒng)設(shè)計和施工滿足和管理需要，線路絕緣通電性能良好。綠化植物數(shù)量、品種、規(guī)格符合設(shè)計合同要求，提供竣工圖紙；植物材料應(yīng)有相應(yīng)“植物檢疫表”及苗木出圃單。基本無黃土裸露，并落實保修、包活責(zé)任和期限；土地平整及施肥：排水坡恰當(dāng)，無雜草根、莖，花壇施腐熟基肥；草坪：間鋪、點鋪草坪，大小一致、均勻，草塊與土壤密結(jié)，平整；鋪設(shè)完成，做到不露土層；切草邊：線條清晰，平順自然；花壇、草本地被：高矮、密度符合設(shè)計要求，株行距均勻，種植深度恰當(dāng)，根部搗實；定向及排列：樹木朝向的主要視線應(yīng)豐滿完整、生長好、姿態(tài)美；垂直度、支撐、繞桿：材料、高度、方向及位置應(yīng)整齊劃一。設(shè)備驗收標(biāo)準(zhǔn)水泵房土建驗收標(biāo)準(zhǔn)頂棚、墻面、地坪、門窗門鎖符合要求；水泵四周排水溝及總排水溝能正常使用；防噪音：措施合理有效。水箱附屬設(shè)施齊全：內(nèi)外爬梯、透氣孔（帽）；管道同墻體接觸處無滲漏；水箱內(nèi)外垃圾清理干凈。設(shè)備安裝電氣控制柜安裝牢固，便于操作和維修；電氣控制柜內(nèi)器件及配線符合規(guī)范，接線端線路標(biāo)識清楚，銘牌規(guī)范；電氣控制柜的控制各種功能同實際運轉(zhuǎn)設(shè)備相匹配；建筑室外控制線同控制柜接口有保護裝置；控制柜前絕緣毯完好；聯(lián)合動負(fù)荷試車合格。水泵及電動機水泵電動機安裝符合規(guī)范，啟動和運行平穩(wěn)，無異響；電動機和水泵運轉(zhuǎn)時，各部件發(fā)熱正常；電動機接線符合規(guī)范，且端口有保護措施；各種部件無異常，各項技術(shù)指標(biāo)符合規(guī)范要求。檔案資料齊全完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致；隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全；控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全；合同復(fù)印件；各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工單位的詳細(xì)聯(lián)系。閥門閥門開關(guān)完好、靈活；標(biāo)識清晰，正確。電氣儀表安裝符合規(guī)范，便于觀察和維修；儀表讀數(shù)正確，偏轉(zhuǎn)流暢，無卡塞現(xiàn)象；電線敷設(shè)布局合理。報警裝置報警功能準(zhǔn)確：底水位、高水位、超水位均能報警；缺水有自動保護，切斷電機運轉(zhuǎn)，并報警。照明日常照明安裝符合要求；應(yīng)急照明功能良好，位置合理。其他支架安裝合理，減震措施得當(dāng)，管道油漆和標(biāo)識指示符合規(guī)范；水壓試驗及保溫、防腐措施符合要求：設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。電梯驗收電梯安全部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件齊全；電梯各項功能正常；應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動、運行、選層、平層、停層；電引機的噪聲和震動聲不得超過ＧＢＪ２３２的規(guī)定值；制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠；輔助實施如空調(diào)等正常；外觀和裝飾面完好無損或保護措施良好；維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全；檔案資料齊全完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致；隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全；控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全；合同復(fù)印件；各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工單位的詳細(xì)聯(lián)系；在驗收時應(yīng)提供下列資料和文件：電梯類別、型號、驅(qū)動控制方法、技術(shù)參數(shù)和安裝地點。制造廠提供的隨機文件和圖紙。電梯檢查及電梯運行參數(shù)記錄。消防設(shè)施有消防部門檢驗合格證；消防泵和外圍設(shè)備聯(lián)動正確；消防設(shè)備齊全，功能正常（消防箱、小區(qū)內(nèi)消防分區(qū)閥門、消防結(jié)合器、泄壓閥、安全閥等）；維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全；消防緊急照明和疏散指示燈正常；檔案資料齊全；完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致；隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全；控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全；合同復(fù)印件；各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工隊的詳細(xì)聯(lián)系。弱電系統(tǒng)（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）機房排線美觀，設(shè)備機架布局合理，符合規(guī)范，便于操作和維修保養(yǎng)；主、備用電源工作正常，能互相自動切換；各設(shè)備運行正常；抗干擾和抗靜電、防小動物等防護措施完好；檔案資料齊全隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全；控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全；合同復(fù)印件；各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工隊的詳細(xì)聯(lián)系；（因上述設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸相關(guān)部門，他們負(fù)責(zé)維修及故障物業(yè)掌握相關(guān)資料即可）分質(zhì)供水設(shè)備有衛(wèi)生部門檢驗合格證；系統(tǒng)設(shè)備齊全，運行正常，隨機抽查，處理過的水質(zhì)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)；附屬設(shè)施完好（泄壓閥、安全閥等）；維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全；緊急照明和疏散指示燈正常；檔案資料齊全完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致；隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全；控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全；合同復(fù)印件；各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工隊的詳細(xì)聯(lián)系。游泳池設(shè)備有安全、衛(wèi)生部門檢驗合格證；游泳池水泵房和管道安裝檢查標(biāo)準(zhǔn)（參見水泵房標(biāo)準(zhǔn)）；游泳池設(shè)備及附屬設(shè)施齊全，運行正常；維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全；游泳池設(shè)備房緊急照明正常；檔案資料齊全完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致；隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全；控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全；合同復(fù)印件；各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工隊的詳細(xì)聯(lián)系。安防系統(tǒng)各分項系統(tǒng)有安防部門檢驗合格證明；各分項系統(tǒng)運行正常；可視對講系統(tǒng)能實現(xiàn)三方通話功能，通話時聲音清晰，無雜音干擾；室內(nèi)機和中心機開鎖功能正常；圖像清晰，無雜波。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)圖像清晰，無雜波（能看清人員樣貌、車牌號）；能隨意觀察任意圖像；各種錄像功能正常；圖像再現(xiàn)功能正常，不能失幀；同報警聯(lián)動正常；各監(jiān)控點設(shè)置布局合理，和環(huán)境協(xié)調(diào)。電子巡更系統(tǒng)巡更器牢固可靠，適應(yīng)各種惡劣環(huán)境；巡更點安設(shè)牢固、比較隱蔽；巡更管理軟件編寫和更改工作正常；信息存取和打印工作正常。一卡通管理系統(tǒng)IC卡開啟門鎖和道閘功能正常；IC卡的開門權(quán)限及根據(jù)時間、卡號、姓名、門鎖號等條件通過電腦軟件查詢并打印如各門鎖開啟情況、IC卡發(fā)行或使用情況、用戶資料等操作正常；車輛管理程序符合管理需要，車輛進(jìn)出情況電腦自動記錄圖象清晰，時間和計費準(zhǔn)確。周界防越系統(tǒng)紅外線觸動報警位置準(zhǔn)確，反應(yīng)時間20秒；報警時聯(lián)動拍攝錄像，沙盤顯示正常，本系統(tǒng)電腦自動保存。安防設(shè)備機房：控制柜布局合理，便于保安操作和維修保養(yǎng)；主備用電源工作正常；防護措施完好。檔案資料齊全完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致；隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全；控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全；合同復(fù)印件；各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工單位的詳細(xì)聯(lián)系。商鋪每個商鋪應(yīng)有獨立的供電、供水、排水系統(tǒng)，水電表安裝在方便抄表的位置；應(yīng)綜合考慮預(yù)留商鋪廣告牌的安裝位置；商鋪消防應(yīng)符合消防要求，應(yīng)有疏散指示燈、消防平面圖、配置足夠的滅火器材等消防設(shè)施；應(yīng)設(shè)置垃圾桶；公共通道應(yīng)采用節(jié)能燈。管理用房驗收標(biāo)準(zhǔn)管理用房面積按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求測算，法規(guī)無要求的，按物業(yè)總建筑面積千分之三至四比例提供物業(yè)管理專用房屋，不足50平方米的按50平方米計；位置：盡量設(shè)置在住宅區(qū)中心部位，方便住戶；竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前30天。有關(guān)居委會用房規(guī)定（政府文件）面積：按10戶1平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮（不少于150平方米）；位置：在物業(yè)管理用房附近。物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn)必須保證物業(yè)管理辦公用房能夠正常使用。即滿足以下條件：地面：水磨石地面或國產(chǎn)防滑地