房地產價格評估解析

礦山地租也可分為級差地租、絕對地租、壟斷地租等幾種。這些地租形成的條件、原因及源泉同農業(yè)地租具有共性。⑤建筑地段地租：是指為建筑各種建筑物而向土地所有者繳納的地租。

對于建筑地段的地租的形成條件而言，土地的肥沃程度是無所謂的，重要的是土地的地理位置，社會發(fā)展和進步也會提高建筑地段地租的。2、地價理論地價不是土地的購買價格，而是地租的資本化。地價的特征：a、地價是地租的資本化

土地不完全是勞動的產物，因此，地價并不是土地的購買價格，而是地租的資本化。b、地價是權益價格

由于地產不可移動，因此地產的買賣、抵押等并不能移轉地產的物質實體本身，而是轉移與土地有關的各種權益。地產的權益有多種表現(xiàn)形式，如所有權、使用權、抵押權、租賃權等，因此，發(fā)生經濟行為的地產轉移方式不同，形成的地產權益不同，其權益價格也不相同，評估時必須仔細考慮。c、土地具有增值性

由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經濟的增長，除個別情況外，隨著時間的流逝，土地往往具有自然增值的屬性。d、地價與用途相關e、地價具有個別性f、地價具有可比性六、房地產價格的構成（一）、土地價格的構成土地價格是由土地原始價值、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間上的組合，而表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額；土地價格由純農地價格、土地用途轉換成本、土地價格的預期增值（+或-）、不確定性的風險補償費、可達性（區(qū)位或位置）價值構成。（二）、建筑物價格的構成是指建成后建筑物的價格，不包括土地價格。新建筑物的價格包括建筑工程費用、設備及安裝工程費用、以及其他費用。舊建筑物的價格等于全新重置價格減去價值損耗。（三）、房地產的價格P58七、房地產價格的種類（一）、根據(jù)權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格和抵押權價格等。一般情況下，房地產所有權價格要高于房地產使用權價格。抵押權價格是指為房地產抵押而評估的房地產價格。抵押權價格由于要考慮抵押清償?shù)陌踩裕话阋仁袌鼋灰變r格低。（二）、按價格形成方式可為市場交易價格和評估價格。市場交易價格是指房地產在市場交易中實際成交的價格。房地產評估價格根據(jù)使用的目的和作用可分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、課稅價格和交易底價等。基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格?；鶞实貎r按用途可劃分為綜合基準地價、商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準地價。標定地價是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位，不同用途地價水平的標志性宗地的價格。注：基準地價和標定地價都是由政府評估并定期向社會公布的，屬于“公告地價”；在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。（三）、按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。單位價格是指單位面積價格，具體有單位面積土地價格、單位面積建筑物價格、以及單位面積房地產價格。樓面地價是指單位建筑面積地價；樓面地價=土地總價格/建筑總面積，因為建筑總面積/土地總面積=容積率，所以，樓面地價=土地單價/容積率。八、影響房地產價格的因素P62（一）影響城市土地價格的因素1、一般因素：社會、經濟、行政、心理等2、區(qū)域因素3、個別因素（二）影響建筑物價格的因素P64九、房地產價格評估原則房地產評估除了遵循一般資產評估原則外，還特別要遵循合法原則。合法原則是指房地產評估必須以房地產的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提。房地產的合法取得通常是以房地產的合法產權證明文件為依據(jù)。合法使用一般是以城市規(guī)劃為準繩；合法交易和合法處分主要是以房地產有關法規(guī)以及有關文件、批件、合同、協(xié)議為根據(jù)。十、房地產評估的程序1、明確評估基本事項2、擬定評估工作方案3、搜集估價所需資料4、實地查勘；5、進行最佳利用分析6、選用評估方法評定估算7、確定評估結果8、撰寫評估報告§2成本法一、基本思路

土地價格=土地取得費+開發(fā)費+利息+稅前利潤+土地增值收益新建房地產價格=土地取得費+開發(fā)費+開發(fā)利潤+管理費用+利息+銷售稅費

舊建筑物評估價格=重置成本-年折舊*已使用年限

二、適用范圍——無收益、少交易的特殊房地產三、土地評估步驟

土地價格=土地取得費+開發(fā)費+利息+稅前利潤+土地增值收益土地取得費開發(fā)費

利息

四、新建房地產步驟

五、舊建筑物評估步驟——同評估方法一章（本節(jié)文字內涵、實質意義）六、應用舉例

§3市場法一、基本思路——參照物修正（替代原則）二、適用范圍——不適用于無活躍的公開市場情況如：教學、風景區(qū)、圖書館、體育館、學校等三、操作步驟

§4收益法一、基本思路——同評估方法一章二、適用范圍——有收益——如商場、寫字樓、旅館、公寓等三、純收益=客觀總收益-客觀總費用→正常、非實際最佳利用狀態(tài)——最佳利用方向+最佳利用程度收益修正——類似房地產收益+市場趨勢預測+收益風險性和可實現(xiàn)性四、資本化率

如：CAPM模型——通常用于單宗類似房地產收益率的測算五、計算公式

六、應用舉例1、評估思路：已知收益→宜用收益法+計算公式：=房地產純收益-建筑物純收益2、年總收益=月租金*12*建筑面積*（1-空置率）=50*12*900*（1-10%）3、年總費用=年管理費+年維修費(年重置價*比率）+年稅金+年保險費=年總收益*3.5%+(2500*900)*1.5%+20*900+(2500*900)*0.2%4、年房地產純收益=年總收益-年總費用5、年房屋純收益（1）年折舊費=重置價/使用年限=（2500*900）/48（2）房屋現(xiàn)值=重置價-折舊費=（2500*900）-年折舊費*4（3）房屋純收益=房屋現(xiàn)值*房屋資本化率=房屋現(xiàn)值*8%6、土地年純收益=房地產年純收益-建筑物年純收益7、土地價格=土地年純收益/7%*[1-1/（1+7%）44]土地單價=土地價格/5008、本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價格為**元，單價為**元/m2。

§5剩余法一、基本思路（即假設開發(fā)法）——預期樓價–正常成本稅費（含利息）-合理利潤二、適用范圍

待開發(fā)土地估價——預期收入-建造費-專業(yè)費等生地→熟地——熟地價土地開發(fā)費用待拆遷再開發(fā)地——含拆遷費用

三、計算公式

=（預期樓價–建筑總成本）-利潤-稅費-利息=（預期樓價–建筑費-專業(yè)費-銷售費用）-利潤-稅費-利息利息（利潤）=（地價+建筑費+專業(yè)費）*利息率（利潤率）四、操作步驟

五、應用舉例1、評估思路：已知預期樓價和各項開發(fā)成本和費用→可用剩余法+計算公式：地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售費用-利潤2、樓價=售樓單價*建筑面積=售樓單價*（土地面積*容積率）=9000*（2000*2.5）3、建筑費=建筑費單價*建筑面積=單價*（2000*2.5）+專業(yè)費=建筑費*10%4、銷售費用=樓價*2.5%+相關稅費=樓價*6.5%5、利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）*10%6、利息=地價*[（1+6%）2-1]+（建筑費+專業(yè)費）*[（1+6%）1-1]7、地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-銷售費用-相關稅費-利潤-利息8、單位地價=地價/土地面積=地價/2000+樓面地價=單位地價/容積率=單位地價/2.5§6基準地價修正系數(shù)法一、基準地價的含義——特定區(qū)域的平均價格（區(qū)片價或路段價）二、