小戶型產(chǎn)品設(shè)計建議

南京小戶型市場報告南京垠坤代理機構(gòu)2008年7月主要內(nèi)容南京房產(chǎn)市場整體情況14、CBD的開發(fā)小戶型市場板塊劃分2在售典型小戶型個案3小戶型產(chǎn)品客群分析4小戶型產(chǎn)品市場點評5小戶型產(chǎn)品設(shè)計建議6《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789主要內(nèi)容南京房產(chǎn)市場整體情況《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789南京房產(chǎn)市場整體情況《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789南京房產(chǎn)市場整體情況80-90平米戶型是市場供銷的主力面積段，這一面積段主要以自住為主，市場需求量相對較大，供銷量接近整體的50%

南京房產(chǎn)市場整體情況《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789南京小戶型市場整體情況《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789南京小戶型市場整體情況最好賣的區(qū)域為江寧、其次為浦口，兩片區(qū)合計供銷量超過整體70%。從銷售價格來看，城北、城南、城東及仙西價格相對較為接近；河西則緊隨城中；江寧和浦口相對其他片區(qū)價格優(yōu)勢較大《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789南京房產(chǎn)市場整體情況2008年南京各板塊新建商品房預(yù)計上市量(面積)《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789南京房產(chǎn)市場整體情況2008年南京新建商品住宅預(yù)計上市量比07年實際上市量將增長近20%從板塊看，城南、城中、仙林上市量07年與08年相比，將有超過50%的增幅江寧、江北近兩年處于上市高峰期，上市總量較為穩(wěn)定《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789南京房產(chǎn)市場整體情況2008年南京各板塊新建商品房預(yù)計上市量(套數(shù))《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789南京房產(chǎn)市場整體情況2008年南京預(yù)計上市量板塊分布主要內(nèi)容小戶型市場板塊劃分《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789小戶型市場板塊劃分城中河西江寧目前，南京市場小戶型產(chǎn)品主要集中于城中、河西以及江寧板塊《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789城中板塊小戶型特點分析城中地區(qū)是南京大量辦公樓密集區(qū)，是白領(lǐng)最集中的區(qū)域，一般商務(wù)繁忙的人有極其強烈就近居住的要求，而由于此類人群一般都擁有自身的郊外舒適住房，所以一般會選擇服務(wù)功能較強的小戶型居住。另外一個方面，強大商業(yè)支撐下的商務(wù)創(chuàng)業(yè)市場也是小戶型產(chǎn)品的重要消費群體。目前城中板塊是南京小戶型樓盤最大的供應(yīng)地。城中板塊小戶型特點分析目前城中小戶型從總體來看，城中板塊小戶型產(chǎn)品銷售冷熱不均，既有如中?！P旋門一周銷售164套，匯錦國際80+開盤銷售70%的優(yōu)秀表現(xiàn)，也有早就開盤的金陵大公館、天正湖濱、金輪國際廣場、融寓等老盤仍有部分小戶型房源沒有消化。關(guān)鍵取決于開發(fā)商如何正確的引導消費者，發(fā)現(xiàn)市場空間?！?008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789河西板塊小戶型特點分析總結(jié)河西小戶型的客戶群主要以投資為主，隨著周邊設(shè)施的不斷完善，已被人們漸漸認可。河西片區(qū)的需求較去年有所回落，但仍占到總需求的13.8%。隨著河西奧體的開發(fā)，河西地位全面崛起，而經(jīng)過這幾年的發(fā)展，莫愁湖板塊和龍江板塊生活配套資源逐漸完善，已經(jīng)陸續(xù)的出現(xiàn)的區(qū)域商業(yè)、商務(wù)中心，其房價據(jù)高不下，市場出現(xiàn)小戶型也在情理之中。

地理位置分析就目前形式來看，人文環(huán)境、配套設(shè)施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費者強有力的關(guān)注，小戶型銷售形式也較為火爆。

銷售狀況分析從河西樓市格局分布來看，在未來的一段時間內(nèi)，雖然國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)影響力預(yù)計將進一步加劇，但由于其地理、環(huán)境、配套的優(yōu)勢，龍江、莫愁湖板塊小戶型樓盤將會依舊保持著高速前進，在南京市樓市版圖中，其兩個板塊其強勢地位在短期內(nèi)預(yù)計不會什么大的動搖。前景趨勢分析《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789江寧板塊小戶型特點分析總結(jié)江寧板塊的小戶型潛在需求量較大，由于區(qū)域板塊的市場日趨成熟，以及配套設(shè)施的逐漸完善，江寧板塊的認知度日趨提高，江寧板塊潛在需求的比例達17.3%。江寧板塊的投資需求僅占30%。且

60-70平方米小戶型市場潛在需求最大

江寧房地產(chǎn)的發(fā)展板塊區(qū)域現(xiàn)象非常明顯，小戶型發(fā)展更是如此。而目前江寧工業(yè)園區(qū)已經(jīng)傳出眾多的國際研發(fā)機構(gòu)將于此設(shè)點，這將有力的促進此地域小戶型樓市的發(fā)展。

地理位置分析江寧房地產(chǎn)銷售區(qū)域性是十分明顯的，岔路口小戶型樓盤銷售相對火爆，在交通優(yōu)勢的利導之下，城中工作的年輕購房者及相當大養(yǎng)老者對其有著巨大的需求，較低的小戶型房價，成熟的配套設(shè)施成為吸引小戶型投資者最關(guān)鍵的因素。

銷售情況分析江寧小戶型發(fā)展在各個板塊發(fā)展中存在著不平衡的現(xiàn)象，而這種不平衡依舊將延續(xù)下去，目前江寧小戶型發(fā)展前景最廣闊的將在岔路口板塊，特別是未來鐵路南站區(qū)域小戶型發(fā)展前景極為廣闊，而工業(yè)園區(qū)附近的小戶型將依舊持續(xù)其不溫不火的局面。前景趨勢分析《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789主要內(nèi)容在售典型小戶型個案在售典型小戶型個案融寓長江路九號金輪國際廣場天正湖濱金陵大公館中海凱旋門市政天元城匯錦國際天啟花園東渡國際青年城青山灣左鄰右里《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789融寓項目地址：白下區(qū)中山南路239號

開發(fā)商：南京盛天置業(yè)有限公司

開盤時間：2008年1月19日主力戶型：50-70㎡，約占80%

項目賣點：位于南京市中心CBD地區(qū)，主干道中山南路239號，新街口以南800米左右。步行至張府園地鐵站僅2分鐘，驅(qū)車5分鐘可至夫子廟。周邊交通網(wǎng)絡(luò)便捷通達，生活配套齊全。融寓價格情況：在售均價：辦公12500元/㎡，住宅16000元/㎡優(yōu)惠活動：辦公：一次性付款優(yōu)惠400元/㎡，按揭優(yōu)惠200元/㎡住宅：一次性付款優(yōu)惠100元/㎡，按揭優(yōu)惠50元/㎡銷售情況：辦公60%，住宅50%

推廣方式：主要以交箱和網(wǎng)絡(luò)為主

物業(yè)情況：精裝修，裝修標準1000-1200元/㎡

長江路九號項目地址：玄武區(qū)長江路與洪武路的交匯處開發(fā)商：廣廈（南京）房地產(chǎn)投資實業(yè)有限公司

開盤時間：2007-11-08主力面積：134平米、50平米、167平米項目賣點：地理位置優(yōu)越配套設(shè)施齊全長江路九號價格情況：住宅：14000--27000元均價19500元loft：19000—25000元均價23000元銷售情況：基本銷售完畢

推廣方式：地塊受關(guān)注程度較高，戶外大牌為主少許報紙宣傳。物業(yè)情況：精裝修，裝修標準未發(fā)布金輪國際廣場項目地址：城中板塊CBD商圈:新街口CBD開發(fā)商：南京翡翠金輪置業(yè)有限公司開盤時間：2007-10

主力面積：酒店式商務(wù)套房51—190㎡項目賣點：項目位于新街口附近地理位置優(yōu)越，商務(wù)套房房型多樣適合不同類型業(yè)主居住且為精裝。金輪國際廣場價格情況：住宅：均價20000元辦公：均價17000----18000元銷售情況：住宅100多套剩余20套，只剩56平米一種戶型。辦公仍在銷售。推廣方式：戶外媒體較多，少數(shù)報紙。物業(yè)情況：精裝修，裝修標準未發(fā)布天正湖濱項目地址：鼓樓區(qū)中央路399號開發(fā)商：天正集團南京置業(yè)公司

開盤時間：2007-12-16

主力面積：65㎡

項目賣點：賣點就是南京首家推出服務(wù)式公寓的項目，定位為高端服務(wù)式公寓，配置高端，而且為業(yè)主提供代租代售服務(wù)（與包租服務(wù)不同）。天正湖濱價格情況：均價13500元最高價14500—15000元

銷售情況：銷售情況不理想，僅售出45%左右。

物業(yè)情況：精裝修精裝報價為1800元/平米

推廣方式：僅在365網(wǎng)站和項目門口的道旗上做宣傳，大牌都是用來宣傳寫字樓等的項目。金陵大公館項目地址：鼓樓區(qū)南瑞路79號（南京郵電大學北側(cè)）開發(fā)商：江蘇五岳置業(yè)投資發(fā)展有限公司開盤時間：2007-05

主力面積：35—81平米項目賣點：65年土地使用年限，民用水電；周邊配備齊全，小區(qū)環(huán)境優(yōu)良；戶型實在，不浪費面積；物管3元/平米，物有所值（世豪物管）。金陵大公館價格情況：均價13000元/，最高價15000元銷售情況：已售出80%。70—80平米的全部賣完，剩50套左右35—59平米的一室半戶型的房子。物業(yè)情況：精裝修，硬裝推廣方式：小報紙，信息渠道及廣告的投放。

中海凱旋門項目地址：鼓樓區(qū)中山北路開發(fā)商：中海物業(yè)管理有限公司南京分公司

開盤時間：2008年6月21日

物業(yè)情況：精裝修（中上水平），對外無報價。

項目賣點：產(chǎn)品本身很有特點，戶型客戶非常滿意。

中海凱旋門價格情況：均價13000不到，最低價11000，最高價14000

銷售情況：已售出70%。物業(yè)情況：精裝修（中上水平），對外無報價。

推廣方式：報紙、大牌、電視、網(wǎng)絡(luò)，廣告代理商為中北達廣告公司（廣告創(chuàng)意獨特）。

匯錦國際項目地址：建鄴區(qū)月安街開發(fā)商：南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司

開盤時間：2008年6月

主力面積：50㎡項目賣點：4.9米挑高住宅。項目地處奧體CBD商圈，小區(qū)集功能性、生態(tài)性、科技性于一體，環(huán)境優(yōu)美，綠化率高達40%，交通十分便利，配套國際商業(yè)中心、全地下停車庫、采用智能化安防系統(tǒng)。匯錦國際價格情況：普通住宅均價9000元/㎡

4.9米挑高住宅均價12400元/㎡

銷售情況：開盤當日熱銷70%物業(yè)情況：毛坯房推廣方式：主要為網(wǎng)絡(luò)和戶外大牌天啟花園項目地址：鼓樓區(qū)清涼門大街與龍園中路交界處開發(fā)商：南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間：08年7月4日項目賣點：精裝小戶型，處于“龍江商貿(mào)區(qū)”與“鳳凰商貿(mào)區(qū)”的中間地段，區(qū)位優(yōu)越。周邊教育資源分布密集。主力面積：50平米左右天啟花園價格情況：14000元/平米（含裝修和電器）銷售情況：7月4日開盤，熱銷中物業(yè)情況：精裝修，暫無裝修標準推廣方式：網(wǎng)絡(luò)、戶外大牌東渡國際青年城項目地址：江寧區(qū)天元中路69號武夷綠洲北面開發(fā)商：南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間：2008年5月31日

主力面積：80平米左右項目賣點：高層建筑，現(xiàn)代氣息濃重，打造青年人的聚居區(qū)。東渡國際青年城價格情況：均價5700元，現(xiàn)售80㎡左右房源均價在6100—6200元。銷售情況：目前的銷售情況不理想，第三期房源總共171套，只銷售了10余套。推廣方式：戶外大牌道旗少量報紙等物業(yè)情況：毛坯房市政天元城項目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)成墟路28號開發(fā)商：江寧市政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間：2007年12月1日主力面積：55-75㎡一室、兩室

項目賣點：地處江寧東山新市區(qū)核心區(qū)域，緊臨江寧大學城，周邊超市、銀行、醫(yī)院等生活配套設(shè)施齊全。目前，已有2000余戶業(yè)主順利入住，生活配套成熟,小區(qū)緊臨地鐵一號線南延線。市政天元城價格情況：平層均價6500元/㎡，挑高均價7000/㎡銷售情況：總共約銷售60%推廣方式：主要是道旗和戶外大牌物業(yè)情況：毛坯房青山灣項目地址:江寧區(qū)東至中心河及沿河規(guī)劃道路開發(fā)商:常寧房地產(chǎn)、常州金新房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展有限公司、南京江寧城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限責任公司開盤時間:2008年6月26日主力面積:63㎡,一室兩廳項目賣點:項目本身來說，4月一期首度開盤，就是俗稱的“地產(chǎn)原始股”。此外，地理區(qū)位流行、區(qū)域配套一流，位于中心干道宏運大道，占據(jù)多項先機.青山灣價格情況:均價5600,最高5965銷售情況:已完成50%的銷售物業(yè)情況:毛坯房推廣方式:報紙不多,主要是戶外大牌左鄰右里項目地址:江寧區(qū)岔路口宏運大道1188號開發(fā)商:南京中浙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間:2008年5月24日主力面積:50㎡項目賣點:地理位置優(yōu)越,交通資源多.未來地鐵和火車南站的新建,將帶來交通資源2~3倍擴容.環(huán)境安靜,一層一套.構(gòu)造為長條形,功能區(qū)分開.配有管道氣.得房率為81~84%,得房率高.左鄰右里價格情況:均價6550,最高6900銷售情況:85%已售出物業(yè)情況:毛坯推廣方式:報紙,網(wǎng)絡(luò),站臺廣告主要內(nèi)容小戶型產(chǎn)品客群分析小戶型市場客群分析主城區(qū)江寧主力購買人群的分類首次置業(yè)的的年輕人40%

城市小資階層20%

城市小企業(yè)和SOHO族10%

投資型購買者30%其他10%分占比例說明：由于分類之間有交集，故比例總和大于100，另各地區(qū)各樓盤的具體比例也不盡相同，以上比例只是一整體平均趨勢分類客群的具體信息年輕人是小戶型市場的主力軍，對于初次置業(yè)的年輕人，小戶型無疑具有吸引力，不但付款壓力較小，而且將來換大房子時也比較容易出手。如盈佳春天，大部分都是年輕的單身，或和女朋友尋找二人世界的首次置業(yè)的年輕人例如教師、警察、公務(wù)員等，他們需要自己的空間。交通便利，生活便捷，地段好的精裝修小戶型是他們的首選。如江寧的青山灣項目有60%的是教師，及部隊軍人。城市小資產(chǎn)階層目前南京市這類小企業(yè)數(shù)量眾多，一般是處于成長期的小型公司，沒有實力購買大面積寫字樓，可以作為過渡性辦公空間，日后出租或轉(zhuǎn)手。SOHO主以及自由職業(yè)者，如一些自由撰稿人、音樂創(chuàng)作者、廣告人。城市小企業(yè)和SOHO族投資型購買者如集團購買、婚姻外關(guān)系購買等等，在小戶型住宅群體中也占有一定的比例，特別是購買給父母居住的比例，有進一步上升的趨勢。如左鄰右里的項目中，給老年人養(yǎng)老占了一定的比例

其他投資是一個很大的消費群體這種小戶型的投資成本低，收益率好。投資者只需對管理公司能力和物業(yè)升值潛力作出預(yù)期，就可坐收紅利

客戶群的年齡段比例圖

低年齡是小戶型客戶群體的顯著特征。網(wǎng)尚機構(gòu)所發(fā)布的報告顯示，20-34歲之間的群體所占比例最高，占到了所調(diào)查對象的74%以上。網(wǎng)尚機構(gòu)研究認為，此類人群有相對穩(wěn)定的收入，但是自有的儲蓄不足于支付普通住宅的首付，購買小戶型作為過渡。另外，歷年房展會來看，大學本科生和大專生所比例最高。2008年春交會上所做的調(diào)查顯示，大學本科生和大專畢業(yè)生的比例分別占到了45.6%和28.67%。60-70平方米小戶型市場潛在需求最大

目前的需求主要集中在41－70平方米之間，其中60－70平方米的產(chǎn)品最受歡迎。調(diào)查顯示，歷年房展會上，選擇60-70㎡小戶型的購房者最多，08年春交會上，更是有一半以上的受調(diào)查者選擇60-70㎡之間的小戶型分析其原因，網(wǎng)尚機構(gòu)認為，主要由于40平方米以下的產(chǎn)品在房間的功能分布上很難齊全，很多方面不具備居住的基本功能，無法滿足自住者生活的需求。而60－70平方米在功能設(shè)置上基本滿足了潛在購買者對房屋功能設(shè)置的要求，而且適當?shù)目刂瓶們r，符合小戶型購房者的需求。交通、樓盤品質(zhì)、價格仍舊是影響購買的最主要因素目前影響購房決策的因素仍主要以交通、樓盤質(zhì)量和價格為主；這與春交會的調(diào)查結(jié)果基本吻合。另外可以看到物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)質(zhì)量的提高也成為潛在購房者考慮的重要因素，所占比重與價格的影響度接近；影響購房者購買的心理因素正從樓盤的硬件向軟件過渡，開發(fā)商必須加強服務(wù)意識，融洽業(yè)主關(guān)系，加強文化環(huán)境的建設(shè)。完善生活配套的基本生活需求公交站點、購物場所和醫(yī)療保健這些與生活息息相關(guān)的配套設(shè)施仍舊是潛在購買者最關(guān)注的要素。隨著城市化進程的加快，城市非中心區(qū)域和邊緣開發(fā)量不斷增加，對于生活配套的需求成為潛在購買者的重中之重。也成為很多相對距離較遠的樓盤吸引客群的重要賣點。而餐飲娛樂、體育健身、文化活動等在購買初期并不是潛在購房者最關(guān)注的配套。因此出現(xiàn)投入巨資建起的高檔會所不如引入一間生活超市更能夠賺得人氣和利潤的現(xiàn)象也就不足為奇了?？腿嚎偨Y(jié)目前整個房地產(chǎn)市場低迷，小戶型也不比往日市場火熱，大部分在建項目銷售不是很理想。但在整體房產(chǎn)市場中，對比其他項目類型的銷售狀況還算可以。尤其江寧板塊的小戶型潛在需求量較大，由于區(qū)域板塊的市場日趨成熟，以及配套設(shè)施的逐漸完善，江寧板塊的認知度日趨提高，江寧板塊潛在需求的比例達占南京總需求的17.3%。小戶型到底適合哪些人群?70%以上應(yīng)定位在年輕人，公司白領(lǐng)上。但也有些不確定客群，如有許多項目最后主力客群變成了二奶房和消遣娛樂的地方。另外由江寧的調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，江寧的小戶型項目的主力客群還是江寧本地人，城區(qū)的人較少，自住的比例遠遠高于投資。主要內(nèi)容小戶型產(chǎn)品市場點評小戶型產(chǎn)品市場點評1.目前房地產(chǎn)市場由于