湄潭房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2

金商匯（北京）商業(yè)管理有限公司2014年4月貴州遵義市湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄前言湄潭縣城人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研重點(diǎn)類比項(xiàng)目調(diào)研湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論首先，感謝貴司賦予我司對(duì)湄潭（環(huán)宇·加州城）項(xiàng)目這樣一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的全新的區(qū)域化項(xiàng)目開展產(chǎn)品發(fā)展定位與建議工作。同時(shí)感謝，本項(xiàng)目工作組在市場(chǎng)和項(xiàng)目策劃方案撰寫過程中貴公司予以的協(xié)助，所提供的相關(guān)信息和項(xiàng)目數(shù)據(jù)對(duì)本報(bào)告的最終完成發(fā)揮了重要作用。本次產(chǎn)品操作建議報(bào)告，是根據(jù)對(duì)貴公司項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)、結(jié)合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況并針對(duì)其進(jìn)行側(cè)重的產(chǎn)品分析，一切基于市場(chǎng)及我公司過往之操作經(jīng)驗(yàn)。本次提報(bào)僅為初稿，如有不當(dāng)之處，敬請(qǐng)指正！前言湄潭縣城人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、城市概況名茶基地湄潭為遵義東部片區(qū)中心城市，中國(guó)優(yōu)質(zhì)茶生產(chǎn)交易中心，貴州城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū)同時(shí)也是構(gòu)建以遵義為中心的黔北經(jīng)濟(jì)區(qū)的一個(gè)重要樞紐。距離遵義僅70公里。遵義湄潭黔北經(jīng)濟(jì)區(qū)湄潭70200隨著交通的改善，湄潭已快速融入遵義半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈2013年，湄潭縣GDP大幅增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量位列遵義市第6位，經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到歷年來最高。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展的快車道。2、GDP產(chǎn)值增幅提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，居民收入相對(duì)較高名稱GDP數(shù)值城鎮(zhèn)居民家庭收入（元）增速（%）遵義縣2032005615.5桐梓縣62.71652218.3綏陽縣511577013.4湄潭縣541618522.4習(xí)水縣651623816.6余慶縣351342410.8道真仡佬族苗族自治縣

262005618.5務(wù)川仡佬族苗族自治縣341652218.9正安縣411577016.4仁懷市3847120312赤水市60.472009417.4風(fēng)岡縣321623816.62013年湄潭常駐人口為38萬人，城鎮(zhèn)化率35%，為城市帶來大量人口，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在較大空間。常駐人口（萬人）戶籍人口（萬人）自然增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)化率37.2749.465.34353、人口發(fā)展城鎮(zhèn)化率較高《湄潭試驗(yàn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要（2009-2020）》明確指出，湄潭縣城到2015年人口規(guī)模發(fā)展至15萬人，2020年達(dá)到20-25萬人。年均增長(zhǎng)2萬人，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)容：湄潭經(jīng)濟(jì)擴(kuò)容，城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，有利于湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展交通改善：區(qū)域交通的改善，不僅有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也使得湄潭對(duì)周邊的輻射能力增強(qiáng)。收入翻番：未來五年，城鎮(zhèn)居民收入將翻一番，也必將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展小結(jié)湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研房地產(chǎn)宏觀政策、市場(chǎng)解析湄潭房地產(chǎn)板塊分布情況項(xiàng)目SWOT分析、市場(chǎng)分析中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，會(huì)議明確指出“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造?！?/p>

國(guó)土部新聞通氣會(huì)召開，會(huì)議主題為“采取切實(shí)措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價(jià)”，會(huì)議指出將按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，進(jìn)一步加大分類指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市，指導(dǎo)督促采取切實(shí)措施，保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定足額供應(yīng)，平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的異常波動(dòng)。調(diào)控政策仍堅(jiān)持從緊取向，支持合理性住房需求為主要方向。

房?jī)r(jià)漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺(tái)更嚴(yán)厲措施。

全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。1、宏觀政策穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，調(diào)控方向不變2、宏觀市場(chǎng)大型房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率提升，中小企業(yè)處境日益艱難。整體市場(chǎng)平穩(wěn)宏觀大勢(shì)的啟示“調(diào)控”仍將是未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不變的主題，因此，合理定價(jià)，跑量為主，保障現(xiàn)金流才能在目前的市場(chǎng)中立于不敗之地。2、湄潭房地產(chǎn)板塊分布情況老城區(qū)湄江新區(qū)黃家壩片區(qū)老城區(qū)不足以滿足城市化進(jìn)程需要，向新城區(qū)板塊發(fā)展成為必然趨勢(shì)。板塊城市關(guān)聯(lián)度配套項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)格特征老城區(qū)板塊強(qiáng)強(qiáng)中3700-4000新城區(qū)板塊中中中2800-3500黃家壩板塊弱弱弱2400-2900【老城區(qū)板塊】

競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：商圈、配套、區(qū)域情結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：鵬達(dá)國(guó)際城、中央府邸等主要客群：湄潭周邊投資客、首置和普通再改客群【湄江新區(qū)板塊

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競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：潛力、教育、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：清華園、濱江豪苑、天壺碧水藍(lán)天、中國(guó)茶城等主要客群：湄潭本地公務(wù)員及教師群體、首置群體

【黃家壩新區(qū)板塊】競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：潛力、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：中央廣場(chǎng)、典雅國(guó)際主要客群：黃家壩當(dāng)?shù)鼐用瘛⒒丶抑脴I(yè)的其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶三大板塊形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系2、湄潭房地產(chǎn)板塊分布情況2、老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)情況分析鵬達(dá)國(guó)際城湄潭湄江橋橋頭遵義鵬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面60萬方，集商業(yè)、酒店、住宅為一體的城市綜合建筑群。一期住宅為18F-23F不等，2T4戶目前在售一期，由8棟住宅構(gòu)成，在售1、2、3、4、6、7、8號(hào)樓，74-125㎡6號(hào)樓一室：43㎡，44套。兩室：74㎡-87㎡，66套，三室：120㎡，44套。三室7、8號(hào)樓，全兩房變?nèi)炕蛉浚?21-125㎡，68套381840363900將執(zhí)行團(tuán)購優(yōu)惠，具體未定約50萬方4234999中央府邸浙大北路購得樂百貨旁全興地產(chǎn)約12萬方的中高端城市綜合體項(xiàng)目。1號(hào)樓3個(gè)單元2T7戶1號(hào)樓增值卡銷售80-120㎡兩房配比：1/4，三房配比：3/4——————交3000抵1萬約12萬方4030777北城名都茶城大道農(nóng)貿(mào)街馬山路口鼎瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新老城區(qū)交界處總建面約8.9萬方，6棟高層，1號(hào)樓20F1號(hào)樓75-129㎡兩室：75,40套，三室，107,20套，125㎡，20套，130躍層，10套折后3300折后3500折后3400——約7.5萬方4234666萬象步行街茶鄉(xiāng)廣場(chǎng)旁20米處貴州攬勝實(shí)業(yè)集團(tuán)首席商業(yè)綜合體，總體量9.34萬方，其中住宅僅2棟全部推出87-123㎡兩房：87平米，76套，三房，107㎡，228套，123㎡，76套折后3788折后4400折后4000——住宅基本銷售完成，僅剩余部分高樓層戶型3237999湄江國(guó)際廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)街片區(qū)鼎瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面17萬方，由9棟住宅構(gòu)成,其中商業(yè)面積約4.6萬方完成1.5萬方銷售73--116贈(zèng)送空間大，兩房可變?nèi)?，三房可變四?600均價(jià)33004323333樓層差為每5層一加，每5層增加50。濱江時(shí)代城湄潭老城區(qū)縣醫(yī)院貴州西海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面約63萬方，24棟住宅構(gòu)成。未推出73—143——————————4331555樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進(jìn)度面積區(qū)間（㎡面積配比起價(jià)（元／㎡）最高價(jià)（元／㎡）均價(jià)（元／㎡）優(yōu)惠剩余體量電話備注2、新城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)情況分析樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進(jìn)度面積區(qū)間（㎡）面積配比起價(jià)（元／㎡）最高價(jià)（元／㎡）均價(jià)（元／㎡）優(yōu)惠剩余體量電話備注中國(guó)茶城湄江新城西部茶城置業(yè)股份有限公司總體量52萬方的城市綜合體，住宅27萬方。由18棟高層+3棟多層構(gòu)成,2T2戶，3個(gè)單元，3-20F為住宅一期房源銷售接近尾聲，目前正進(jìn)行二期房源的認(rèn)籌。90-110.73㎡兩房：90㎡，36套，三房：152套。290032003000，折后均價(jià)2800一次性9.8，按揭9.9，交1萬抵2萬約20萬方4222222

——清華園湄江中路湄潭兆磊地產(chǎn)總體量23萬方的高端住區(qū)，11棟高層，2T6戶，3-24F為住宅已售6、7、8、9、10號(hào)樓，在售11號(hào)樓，預(yù)計(jì)7、8月推出5號(hào)樓86-117㎡兩室（變?nèi)浚?3㎡,44套，兩室（變?nèi)浚?01㎡,44套，93.66㎡，44套，折后3380折后3680折后3500一次性9.8，按揭9.9，優(yōu)惠5000元。剩余5棟高層，約7.5萬方4035777部分抵款房出售，售價(jià)2900元/㎡濱江豪苑湄潭縣天文大道8號(hào)湄潭濱江國(guó)際置業(yè)有限公司總體量16萬方,商業(yè)15000㎡，由11棟高層構(gòu)成的濱江住宅區(qū)，1、2號(hào)樓住宅為1單元24F，2單元27F。2T4戶認(rèn)籌1、2號(hào)樓，共328套83-115㎡三房：99、103、115㎡，共123套，兩房：83㎡，共41套——————認(rèn)籌交1萬抵1萬約16萬方5711555

——天壺碧水藍(lán)天天文大道碧波灣老村長(zhǎng)集團(tuán)天下第一壺總建面13萬方，其中住宅8.8萬方，商業(yè)2萬方。住宅2T4戶，BCD棟4-31F，EF棟32F。B-F棟104-120㎡全三室3588，折后33003748，折后35503650折后3400一次性9.7，按揭9.9，優(yōu)惠1萬。（前期認(rèn)籌優(yōu)惠交2萬優(yōu)惠8千，交5萬優(yōu)惠30元/㎡，再減1萬）約6萬方4029999

——?dú)W陸風(fēng)情湄江中路湄潭縣林豐置業(yè)有限公司總體量約8萬方，住宅3.57萬方，商業(yè)4.59萬方，兩棟10F,兩棟15F的住宅構(gòu)成。1、4號(hào)樓86-128㎡4號(hào)樓三房：114、128，共56套，兩房，14套。1號(hào)樓三房：125㎡，18套，91㎡，18套。折后3380折后3700折后3500——住宅剩余約0.8萬方4234888

——2、黃家壩板塊競(jìng)爭(zhēng)情況分析宏遠(yuǎn)·中央廣場(chǎng)黃家壩片區(qū)宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)底樓+高層住宅完成1.5萬方銷售二二二（可變?nèi)浚?17.94、二二一可變?nèi)?7.51、二二一81.3、二二二（可變?nèi)浚?12.42起價(jià)3100（折后2700）3200（折后2800）3150，折后2750）交1萬抵5萬剩余5萬多方4315222贈(zèng)送面積大，實(shí)得均價(jià)減少300元。典雅國(guó)際新城黃家壩片區(qū)典雅地產(chǎn)開發(fā)有限公司花園式小區(qū)75--177起價(jià)280042331234234222樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進(jìn)度面積區(qū)間（㎡面積配比起價(jià)（元／㎡）最高價(jià)（元／㎡）均價(jià)（元／㎡）優(yōu)惠剩余體量電話備注凰嘉景苑黃家壩片區(qū)貴州萬眾地產(chǎn)商業(yè)底樓+2棟高層住宅完成80%銷售，一樓鋪面未售。84.87—107.4黃家壩自建樓黃家壩片區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡越嵌鄬油瓿?0%銷售，但仍有其他客戶轉(zhuǎn)售。起價(jià)180023002200五當(dāng)?shù)乩习傩兆越ǚ?，無國(guó)有土地使用證，無物管，但價(jià)格低，當(dāng)?shù)鼐用襁x擇多。供應(yīng)量巨大：目前市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)主要分布在湄江新區(qū)和老城區(qū)，市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，其中湄江新區(qū)在售項(xiàng)目較多，且產(chǎn)品雷同，銷售價(jià)格相當(dāng)，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加?。槐绕磧r(jià)格：截止目前，湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)在售樓盤的品質(zhì)相差較小，在銷售壓力下，比拼價(jià)格的現(xiàn)象較為突出。湄江新城在售房源均價(jià)主要集中在3300元/平米左右。僅中國(guó)茶城成為湄潭銷售價(jià)格洼地。同時(shí)，傳統(tǒng)老城區(qū)中心板塊的濱江房源，價(jià)格近4000元/平米。三房當(dāng)?shù)溃焊邔訉儆谑袌?chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流，產(chǎn)權(quán)式酒店等物業(yè)已經(jīng)開始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富；相對(duì)其他戶型而言，三室產(chǎn)品成為市場(chǎng)的絕對(duì)主流，且銷售速度明顯高于其他戶型。新區(qū)將成熱點(diǎn)：湄江新區(qū)由于未來的交通打造，加上縣政府的帶動(dòng)作用，將成為未來房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)的主要區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域；市場(chǎng)小結(jié)黃家壩市場(chǎng)小結(jié)黃家壩現(xiàn)新售樓盤不多，但體量大；當(dāng)?shù)貙儆谛聟^(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)，客戶量??；當(dāng)?shù)鼐用褡越ㄗ》繉?duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響較大；到黃家壩置業(yè)的消費(fèi)者多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶；外出務(wù)工人員購買力較弱，傾向到新城置業(yè)。項(xiàng)目SWOT分析、市場(chǎng)分析優(yōu)勢(shì)（Strength）項(xiàng)目地塊位于湄潭縣新城區(qū)黃家壩鎮(zhèn)范圍內(nèi)，臨近工業(yè)園區(qū)，是目前湄潭縣的新工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要區(qū)域，周邊配套逐步完善中。目前已開通公交車9路公交線路，全線路有6輛公交車，是湄潭公交車最多的線路，每15分鐘一班，交通方便。項(xiàng)目規(guī)?？傮w量較大，容易做成品牌項(xiàng)目和可延續(xù)性項(xiàng)目。臨街面寬，項(xiàng)目展示力強(qiáng)。自身擁有較大規(guī)模的商業(yè)配套。9路公交車線路，全線路有6輛公交車，是湄潭公交車最多的線路，每15分鐘一班，交通方便。劣勢(shì)（Weakness）1.項(xiàng)目周邊商業(yè)模式均為餐飲，周邊環(huán)境較差。2.項(xiàng)目周邊無大型醫(yī)療配套及中小學(xué)配套。3.項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)無購物商圈，商業(yè)環(huán)境檔次較低。4.項(xiàng)目離老城區(qū)遠(yuǎn)，原城市居民幾乎不愿在黃家壩區(qū)域置業(yè)。機(jī)會(huì)（Opportunity）目前項(xiàng)目周邊除宏遠(yuǎn).中央廣場(chǎng)外無大型購物商業(yè)，中央廣場(chǎng)的商業(yè)定位與本地消費(fèi)市場(chǎng)格格不入，本項(xiàng)目商業(yè)定位須符合市場(chǎng)需求。項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展前景明朗。項(xiàng)目周邊商業(yè)模式單一且檔次低，本項(xiàng)目商業(yè)入市將會(huì)改變項(xiàng)目周邊商業(yè)格局和消費(fèi)模式。城市商業(yè)空間發(fā)展速度快。威脅（Treat）目前政府出臺(tái)多項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不利的政策信息，樓市前景不明。多地傳出樓市降價(jià)信息，對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的商業(yè)模式將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)生較大的影響，因?yàn)楝F(xiàn)有的商業(yè)消費(fèi)氛圍與本項(xiàng)目即將定位的商業(yè)形式反差太大。

供應(yīng)量巨大：目前市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)主要分布在湄江新區(qū)和老城區(qū)，市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，其中湄江新區(qū)在售項(xiàng)目較多，且產(chǎn)品雷同，銷售價(jià)格相當(dāng)，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加??；

比拼價(jià)格：截止目前，湄潭房地產(chǎn)市場(chǎng)在售樓盤的品質(zhì)相差較小，在銷售壓力下，比拼價(jià)格的現(xiàn)象較為突出。中央廣場(chǎng)在售房源均價(jià)主要集中在2600元/平米左右。

三房當(dāng)?shù)溃焊邔訉儆谑袌?chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流，產(chǎn)權(quán)式酒店等物業(yè)已經(jīng)開始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富；相對(duì)其他戶型而言，三室產(chǎn)品成為市場(chǎng)的絕對(duì)主流，且銷售速度明顯高于其他戶型。

新區(qū)與黃家壩將成熱點(diǎn)：由于黃家壩和新城區(qū)未來的交通打造，加上縣政府的帶動(dòng)作用，將成為未來房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)的主要區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。市場(chǎng)分析重點(diǎn)類比項(xiàng)目調(diào)研宏遠(yuǎn)·中央廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)高層、商業(yè)、酒店等賣點(diǎn)規(guī)模大盤、低價(jià)入市總體量住宅約7萬方存量樓棟5棟主力面積當(dāng)前在售清水高層81--117㎡售價(jià)折后2600元/㎡銷售計(jì)劃1、2、3、4號(hào)樓認(rèn)籌階段項(xiàng)目現(xiàn)處于前期認(rèn)籌，主要客戶群體來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。對(duì)本項(xiàng)目啟示：黃家壩市場(chǎng)消費(fèi)力度弱，未來在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳將是本項(xiàng)目營(yíng)銷重點(diǎn)。宏遠(yuǎn)·中央廣場(chǎng)主力戶型項(xiàng)目以110㎡的三房為主，戶型動(dòng)靜分區(qū)和干濕分區(qū)優(yōu)質(zhì)，贈(zèng)送面積較多物業(yè)形態(tài)高層、商業(yè)、酒店等賣點(diǎn)規(guī)模大盤、專業(yè)市場(chǎng)配套、低價(jià)入市總體量52萬方，住宅27萬方存量樓棟約17棟主力面積當(dāng)前在售清水高層57-64㎡售價(jià)折后2800元/㎡近期計(jì)劃3、4號(hào)樓認(rèn)籌階段中國(guó)茶城建筑面積：110㎡建筑面積：107㎡項(xiàng)目以110㎡的三房為主，戶型動(dòng)靜分區(qū)和干濕分區(qū)有所欠缺，贈(zèng)送面積較少中國(guó)茶城建筑面積91-110㎡，主力為純?nèi)客茝V主線-城市生活大城，以商業(yè)帶動(dòng)住宅銷售，拔高形象，低價(jià)入市中國(guó)茶城對(duì)本案的啟示：當(dāng)前市場(chǎng)剛需當(dāng)?shù)溃咝詢r(jià)低總價(jià)為市場(chǎng)所需。項(xiàng)目解析：1、52萬方綜合體項(xiàng)目，塑造湄江新區(qū)中心。2、迎合剛需，超低單價(jià)搶奪市場(chǎng)3、商業(yè)配套資源帶來投資客戶。4、區(qū)域離中心較遠(yuǎn)，目前周邊生活配套不便。中國(guó)茶城物業(yè)形態(tài)高層、商業(yè)賣點(diǎn)江南景觀風(fēng)情，濱江品質(zhì)樓盤總體量16萬方存量樓棟約9棟主力面積83-115㎡售價(jià)4000近期計(jì)劃1、2、3號(hào)樓房交會(huì)開始銷售濱江豪苑1、2號(hào)樓認(rèn)籌中建筑面積：103㎡建筑面積：103㎡項(xiàng)目以110㎡的三房為主，戶型動(dòng)靜分區(qū)和干濕分區(qū)有所欠缺，贈(zèng)送面積較少建筑面積：83㎡入戶花園的使用率較低，餐廳充當(dāng)了過道功能，廚衛(wèi)分隔較遠(yuǎn)，生活成本增加。且兩室戶型客廳采光明顯較差。濱江豪苑建筑面積83-115㎡，主力為100㎡左右的三房推廣主線-中心成圈的景觀社區(qū)低價(jià)位，大社區(qū)，以景觀和配套爭(zhēng)取更多客戶。濱江豪苑對(duì)本案的啟示：不僅迎合市場(chǎng)，但更應(yīng)注重產(chǎn)品自身的打造項(xiàng)目解析：1、享有湄江河景觀資源。2、迎合剛需，主打市場(chǎng)主流戶型，銷售售罄。3、江景豪宅，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)，銷售售罄。4、商業(yè)配套、社區(qū)景觀提升項(xiàng)目品質(zhì)和便利。濱江豪苑對(duì)本案的啟示：緊跟市場(chǎng)，注重產(chǎn)品自身的打造和良好的口碑效應(yīng)項(xiàng)目解析：1、2萬方中庭景觀塑造社區(qū)品質(zhì)。2、湄潭首個(gè)高層低密度小區(qū)，口碑較好，有一定市場(chǎng)基礎(chǔ)。但新中式風(fēng)格打造的效果較差。3、實(shí)用戶型大大提升產(chǎn)品性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。濱江豪苑物業(yè)形態(tài)高層電梯住宅賣點(diǎn)新中式風(fēng)格總體量23萬方存量樓棟約7棟主力面積83-117㎡售價(jià)3500元/㎡近期計(jì)劃無清華園6-10號(hào)樓已售11號(hào)樓在售預(yù)計(jì)推出5號(hào)樓建筑面積：93㎡建筑面積：83㎡建筑面積：101㎡入戶花園的使用率較低，餐廳充當(dāng)了過道功能，廚衛(wèi)分隔較遠(yuǎn)，生活成本增加。且兩室戶型客廳采光明顯較差。入戶花園、實(shí)用的院館等贈(zèng)送空間，大大提升了產(chǎn)品的性價(jià)比。且面積控制較好，極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。建筑面積83-117㎡，主力為93-100㎡的二變?nèi)迦A園推廣主線-實(shí)景大盤打消客戶疑慮，2萬方中庭景觀塑造湄潭首席品質(zhì)樓盤形象。清華園物業(yè)形態(tài)高層住宅賣點(diǎn)縣城中心實(shí)景、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售總體量8.9萬方存量樓棟6棟主力面積75-129㎡售價(jià)3300元/㎡近期計(jì)劃無北城名都建筑面積：76㎡建筑面積：107㎡主力戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，但贈(zèng)送面積較少。以錯(cuò)層和躍層戶型填補(bǔ)市場(chǎng)空白，但市場(chǎng)接收度較差北城名都建筑面積75-129㎡，主力為75兩房和107三房推廣主線-新老城交匯處的核心區(qū)域，完善的配套成為項(xiàng)目賣點(diǎn)。北城名都對(duì)本案的啟示：通過宣傳地段和配套優(yōu)勢(shì)弱化產(chǎn)品景觀不足項(xiàng)目解析：1、新老城交匯處，地理位置優(yōu)越。未來交通改善后，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Ω蟆?、項(xiàng)目景觀打造較差，容積率偏高，居住品質(zhì)較低。3、注重戶型創(chuàng)新，填補(bǔ)市場(chǎng)空白北城名都物業(yè)形態(tài)高層住宅賣點(diǎn)湄江新城濱江住宅社區(qū)總體量13萬方，住宅8.8萬方存量樓棟一期剩余1棟主力面積104-120㎡售價(jià)折后3400元/㎡近期計(jì)劃近期無推盤計(jì)劃天壺碧水藍(lán)天建筑面積：120㎡建筑面積：104㎡建筑面積：109㎡全三房戶型，產(chǎn)品較為單一，且戶型贈(zèng)送面積較小。建筑面積104-120㎡，全三房戶型天壺碧水藍(lán)天對(duì)本案的啟示：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品質(zhì)，通過填補(bǔ)戶型空白，尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目解析：1、老城中心位置，地理位置優(yōu)越。自建明月大橋改善交通。2、大盤生活，景觀、配套資源豐富。3、戶型區(qū)間跨度較大天壺碧水藍(lán)天物業(yè)形態(tài)高層住宅賣點(diǎn)北歐風(fēng)格濱江高端品質(zhì)住宅社區(qū)總體量60萬方存量樓棟一期剩余4棟主力面積74-125㎡售價(jià)3900元/㎡近期計(jì)劃近期無推盤計(jì)劃鵬達(dá)國(guó)際城建筑面積：76㎡兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：120㎡兩房變?nèi)恐髁粜驮O(shè)計(jì)通透實(shí)用，但面積跨度較大。90-110㎡戶型欠缺。鵬達(dá)國(guó)際城