廣州天河項目市場調(diào)研報告

目錄一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢二、錦繡天河SWOT分析三、競爭態(tài)勢分析四、錦繡天河目標消費群分析1一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢

今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢，各項指標也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進一步推進了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點。21.廣州房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)增長，新上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)開始。從供求關系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在蓄勢待發(fā)，新開發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應和擠壓效應的雙重作用下，依然強勁，保持了8%左右的增長，勢頭較好。在地鐵、撤市設區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個月的住宅上市量就比上半年增長了近1.4倍，交易量增長了1.1倍，樓市呈現(xiàn)出明顯的供求兩旺的態(tài)勢。承繼國慶期間的火熱情況，保守估計今年全年的新上市量和成交量可分別達到550萬和500萬平方米。（資料來源：市國土房管局）3從開發(fā)投資情況看：各項指標同比均有較快幅度的增長，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。99年廣州商品房新開工面積比98年下降了15.2%，商品房施工面積僅略增了0.5%，而今年1-9月，無論是開發(fā)投資額、施工面積和新開發(fā)項目都比去年同期有了非常大的增長，又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動了。住宅新項目的開發(fā)以40%的速度增長，根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期，在今后3--5年的時間，將會形成一個住宅的集中供應高峰期，新一輪樓市的競爭將會更激烈，因此，目前進入開發(fā)階段的樓盤，一定要有相當?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性。42、價格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價推出，或降價促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動下，價格步步攀高。高層與多層價格趨勢對比與去年同期相比，上半年高層價格下跌幅度大于多層，高層下降7.04%，多層下降6.15%；與第一季度相比，第二季度多層住宅的均價小幅回升1.39%，高層住宅均價下降2.43%；八月與七月相比，高層下跌3.4%，多層則上升了1.9%。郊區(qū)盤主要為多層，它們在價格上攀揚帶動整體多層所致。（資料來源：市國土房管局）5城內(nèi)盤與城郊盤價格的對比

城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價出街較為平常。珠江新城新推的新城海濱花園10樓以下的不到6500元就可買到，遠洋明珠均價為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價，原來均價一直在9000-10000港幣，現(xiàn)在則降為8700元/M2。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在4000元以下，國慶期間異?；鸨牡诙€金碧花園，帶豪華裝修均價仍然在3600元左右。郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，價格節(jié)節(jié)攀升。白云高爾夫由剛推盤時的2700元的均價，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價格馬上上調(diào)了3%--5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價格就會有或多或少的上揚。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價格仍存在一定的上升空間。63、回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點炒作對人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個生態(tài)家園。國慶期間，廣州整個樓市的熱點，主要集中在以白云高爾夫為代表的山景盤、及番禺的各大盤，稍遠一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，可以想象它們對自己“郊區(qū)特色”的信心。“生態(tài)”概念大行其道居住郊區(qū)化呈潮流傾向74、在多個利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點地帶。廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力?；ǘ甲鳛閺V州水源涵養(yǎng)地而受到保護，在健康無污染方面，對廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競爭的序幕。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競爭一直很熱烈。北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限，樓市向南部進一步推進已成必然，位于華南快速干線和105國道交匯處的南村版塊將會成為廣州樓市下一個亮點和熱點。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領域進行大規(guī)模的圈地運動，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個樓盤占地近2萬畝，可以預見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點地區(qū)。而且，參與者幾乎都是實力強大的開發(fā)商，這樣就更增強了該區(qū)域競爭的重量級別，競爭將會異常的激烈和火爆。85、在樓盤同質(zhì)性強、消費者日益理性條件下，進行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價格戰(zhàn)、增強注意力并取得業(yè)績的重要手段。進行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強勁的競爭優(yōu)勢。樓盤的同質(zhì)性越強，各盤之間的競爭將只能是價格上的競爭。在激烈的競爭中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設計就打動了很多消費者，盡管價格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當代房地產(chǎn)的奇跡。營銷手段創(chuàng)新運用，智者勝?，F(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效?，F(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽度和首期銷售上均取得了較大的成功。在日益理性的消費者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。退房措施轟轟烈烈。華標廣場開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽度，也給消費者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標廣場在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績。反“攤”大行動提前登場。名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個樓盤，率先掀起了反“攤”風暴，有的甚至不提價，著實讓消費者實惠不少。明年才生效的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，被提前引進市場，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。9二、錦繡天河SWOT分析10

遠離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。從投資開發(fā)、樓房布局設計、園林綠化、建設施工到物業(yè)管理等合作方都是實力很強的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎。房屋自然村落式排列，隨意流暢江景、溪水與森林走廊渾然一體綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點綴寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上夏威夷風情處處體現(xiàn)區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。專門鋪設的50公里管道，從西江引進了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標準達到世界標準。

優(yōu)勢

獨特的區(qū)位優(yōu)勢酒店式服務真正家居享受規(guī)模優(yōu)勢強強聯(lián)合共造高尚質(zhì)素獨特的水景資源罕見的園林景觀11錦繡繡天天河河賣賣點點測測試試及及重重點點訴訴求求四個個選選項項分分別別代代表表：：A.依江江而而立立，，一一派派旖旖旎旎江江景景，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)清清澈澈的的小小溪溪歡歡快快地地流流淌淌，，專專門門引引進進了了無無污污染染飲飲用用水水，，觀觀水水、、戲戲水水、、游游水水、、飲飲水水、、用用水水五五大大水水系系處處處處宜宜人人。。B.開發(fā)發(fā)、、設設計計、、建建設設與與管管理理，，均均為為強強強強聯(lián)聯(lián)合合，，共共造造優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)名名牌牌C.樓樓盤盤如如自自然然村村落落式式排排列列，，隨隨意意流流暢暢，，點點綴綴在在大大幅幅的的綠綠緞緞之之上上D.配配套套完完善善，，酒酒店店式式的的服服務務帶帶來來真真正正的的家家居居享享受受排名名第第一一、、第第二二、、第第三三、、第第四四分分別別賦賦予予5分分、、4分分、、3分分、、2分分，，通通過過各各選選擇擇項項的的選選擇擇權權數(shù)數(shù)加加權權后后，，得得到到的的各各項項總總分分排排名名情情況況如如上上圖圖所所示示。。關于于錦錦繡繡天天河河賣賣點點的的測測試試從總總體體上上看看，，小區(qū)區(qū)的的景景觀觀和整體體設設計計布布局局，是是消消費費者者每每時時每每刻刻都都可可以以看看到到的的，，因因而而是是最最為為關關注注的的；；酒店店式式的的服服務務是消消費費者者可可以以切切身身體體會會得得到到的的，，消消費費者者關關注注的的程程度度也也較較高高；；強強強強聯(lián)聯(lián)合合則則是是一一個個較較為為抽抽象象的的概概念念，，消消費費者者較較難難把把握握和和琢琢磨磨，，因因而而排排在在最最后后。。12江景景、獨特特的的活活水水景景觀觀是消消費費者者最最為為認認同同的的賣賣點點，，這這在在廣廣州州所所有有樓樓盤盤中中可可謂謂獨獨一一無無二二；；容容積積率率低低、、房房屋屋建建在在花花園園中中的的匠匠心心設設計計也也很很有有吸吸引引力力；；酒店店式式的的服服務務不僅僅僅僅是是停停留留在在一一般般的的口口號號上上，，更更體體現(xiàn)現(xiàn)了了人人性性化化的的特特點點，，尤尤其其是是集集中中提提供供鐘鐘點點保保姆姆并并集集中中管管理理的的創(chuàng)創(chuàng)新新，，在在消消費費者者中中引引起起了了較較大大的的興興趣趣。?？衫糜昧髁魈侍实牡摹ⅰ⑶迩宄撼旱牡幕罨钏?、、和和無無污污染染的的飲飲用用水水等等五五大大水水系系大大做做文文章章，，廣廣州州有有江江的的樓樓盤盤不不少少，，有有人人工工水水的的也也不不少少，，但但沒沒有有一一個個樓樓盤盤能能將將江江水水和和人人工工水水能能發(fā)發(fā)揮揮到到這這樣樣的的及及至至。。酒店店式式的的服服務務內(nèi)內(nèi)容容很很有有吸吸引引力力，，但但名名稱稱過過于于平平常常和和泛泛濫濫，，進進行行包包裝裝之之后后再再推推出出，，會會產(chǎn)產(chǎn)生生新新的的號號召召力力。。建議議錦繡繡天天河河賣賣點點重重點點訴訴求求13消費費者者認認同同程程度度低低：目前前市市場場對對南南村村版版塊塊的的認認同同程程度度較較低低，，短短期期內(nèi)內(nèi)可可能能仍仍缺缺乏乏足足夠夠的的信信心心。。無品品牌牌知知名名度度：在眾眾多多強強勢勢品牌牌的的圍圍攻攻下下，，在在品品牌牌上上會會表表現(xiàn)現(xiàn)出出較較大大的的劣劣勢勢。。劣勢勢噪音音干干擾擾問問題題：由于于緊緊貼貼華華南南快快速速干干線線的的出出口口，，可可能能引引起起消消費費者者對對過過路路汽汽車車噪噪音音的的擔擔心心。。配套套不不足足障障礙礙：南村村附附近近生生活活配配套套設設施施尚尚待待完完善善；；尤尤其其是是交交通通問問題題成成為為消消費費者者最最關關心心的的因因素素。。14威脅脅大石石版版塊塊名名牌牌樓樓盤盤的的攔截截效效應應市區(qū)區(qū)某某些些樓樓盤盤與與錦錦繡繡天天河河在在景景觀觀、、特特色色及及價價格格方方面面具具有有可可比比性性，，它它們們對對周周邊邊消消費費者者有有近水水樓樓臺臺效效應應山景景盤盤以以清清新新的的空空氣氣、、濃濃郁郁的的山山林林取取勝勝，，其其休閑閑特特色色不言言自自喻喻，，在在概概念念上上有有近近似似的的競競爭爭力力15消費費需需求求的的變變化化：：廣州州居居民民的的居居住住需需求求已已從從基基本本的的安安居居————希希望望優(yōu)優(yōu)美美的的居居住住環(huán)環(huán)境境，，發(fā)發(fā)展展為為追追求求完完全全放放松松、、休休閑閑愜愜意意的的生生活活方方式式，，突突出出環(huán)環(huán)保保、、休休閑閑等等主主題題能能迎迎合合市市場場的的主主導導需需求求。。機會調(diào)查查中中有有超超過過63%的的潛潛在在消消費費者者認認為為自自己己還還沒沒有有找找到到心心儀儀的的樓樓盤盤，，這這表表明明整整體體綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)較較高高的的樓樓盤盤將將面面臨臨著著一一個個較較大大的的市市場場需需求求，，這這也也是是我我們們的的市市場場機機遇遇。。郊區(qū)區(qū)化化的的居居住住趨趨勢勢：：遠離離都都市市的的喧喧囂囂是是一一種種正正在在興興起起的的潮潮流流，，郊郊區(qū)區(qū)樓樓盤盤正正面面臨臨著著良良好好的的發(fā)發(fā)展展契契機機。。16小結(jié)結(jié)：：錦繡繡天天河河是是一一個個綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)較較高高的的樓樓盤盤，，如如何何整整合合其其所所有有的的資資源源，，形形成成綜綜合合競競爭爭力力，，與與其其他他盤盤在在景景觀觀特特色色、、品品位位和和檔檔次次上上拉拉開開檔檔次次、、形形成成區(qū)區(qū)隔隔以以制制勝勝，，是是我我們們在在推推廣廣中中將將著著重重解解決決的的問問題題。。17三、、競競爭爭態(tài)態(tài)勢勢分分析析18１、、版版塊塊競競爭爭分分析析南村版塊塊所面臨臨的競爭爭區(qū)域主主要為洛洛溪版塊塊、東圃圃版塊、、天河部部分中心心版塊，，以及海海珠版塊塊、鐘村村版塊，，有地鐵鐵利好帶帶動漸漸漸崛起的的市橋版版塊、具具備美麗麗風景的的白云山山版塊，，與南村村也在一一定意義義上構成成競爭關關系。南村版塊塊市橋版塊白云山景版塊鐘村版塊海珠版塊洛溪版塊天河中心版塊東圃版塊19競爭版塊塊態(tài)勢南村版塊塊與番禺禺區(qū)內(nèi)其其他版塊塊的比較優(yōu)勢勢在于：距離廣州州CBD中心商商務區(qū)（（天河區(qū)區(qū)），僅僅一橋之之隔，為為華南快快速干線線第一盤盤。其它它版塊或或距離廣廣州太遠遠，或因因為人氣氣過望而而破壞了了生活環(huán)環(huán)境，南南村距離離廣州卻卻是“鬧鬧中取靜靜”；南村處于于剛剛開開發(fā)階段段，可利利于整個個區(qū)域的的規(guī)劃發(fā)發(fā)展，較較有潛力力；但同時，，南村在在配套上上不夠完完善，消消費者仍仍存有很很大顧慮慮。20南村處于于廣州南部部，不僅僅景觀、、空氣較較好，交交通四通通八達，可方便便地來往往珠江三三角洲，，旅游資源源豐富；番禺作為為廣州未未來的居住中心心，其整體體的生活活及市政政配套還還可得到到政府的的資助，，且其價格方面也比比市區(qū)內(nèi)內(nèi)不少優(yōu)優(yōu)質(zhì)盤有有吸引力力。其他版塊塊21小結(jié)番禺作為為廣州市市民的居居住地已已經(jīng)受到到較高程程度的認認同，但但是目前前主要集集中在洛溪地區(qū)區(qū)。南村在區(qū)區(qū)位及景景觀上的的優(yōu)勢將將會逐步步顯現(xiàn)，，成為下下一個熱熱點已是是指日可可待。配套情況況將會直直接對消消費者產(chǎn)產(chǎn)生導向向作用，，在開發(fā)發(fā)初期，，人氣--配套--業(yè)績績?nèi)齻€方面面的互動動影響將將會尤為為重要。。22２、可能能構成競競爭的樓樓盤分析析錦繡天河河價格具有可比性的樓盤價格在錦繡天河定價之上，但差距不會太大。風景盤：滿足消費者對住宅環(huán)境的要求，它們在環(huán)境方面有著獨特的優(yōu)勢。較高素質(zhì)的樓盤滿足相當部分的消費者對生活品質(zhì)的要求。同在番禺地塊的樓盤：具有相同的時空、環(huán)境及生活質(zhì)量的消費預期。23番禺競爭爭樓盤24其它競爭爭樓盤25小結(jié)與以上所所有代表表樓盤相相比，錦錦繡天河河最大的的特色便便是：匯匯聚諸多多賣點，，綜合素素質(zhì)非常常高。小小區(qū)布局局、園林林綠化及及景觀、、江景開開發(fā)、水水景處理理、服務務管理等等各方面面都做到到了及至至、體現(xiàn)現(xiàn)了人性性化。這這正是我我們的消消費者渴渴望和一一直追尋尋的理想想家園。。錦繡天河河在硬件件上已初初步具備備了各種種優(yōu)秀的的要素，，將這些些資源進進行整合合，賦予予其一個個獨特的的個性，，準確地地傳達給給我們的的消費者者，才能能最終找找到我們們真正的的目標對對象。26四、錦繡繡天河目目標消費費群分析析目標消費費群體主主要是根根據(jù)一手手市場調(diào)調(diào)查資料料、在與與主要競競爭樓盤盤相區(qū)隔隔中挖掘掘出來的的。我們認為為對番禺禺版塊有有較高的認認同、同時又又具有一定消消費能力力的人群，，才是我我們的最最終目標標消費群群集合。。因此，，在調(diào)查查中，我我們重點點分析了了有意向向購買番番禺的消消費者，，及目標標價位在在4000元以以上的群群體，并并進行了了交叉分分析，這這樣可以以剔出掉掉因?qū)ふ艺业蛢r位位樓盤而而看上郊郊區(qū)盤的的部分，，從而找找出尋求求真正的居居住家園園而主動走向郊區(qū)區(qū)化的一類。27（1）、、年齡特特征（2）、、學歷特特征（3）、、職業(yè)狀狀況（4）、、家庭收收入狀況況（5）、、家庭人人口結(jié)構構特征（6）、、成長背背景（7）、、業(yè)余愛愛好（8）、、購房動動機（9）、、目前日日常乘車車習慣1、目標標消費群群人文特特征分析析28（1）、、年齡特特征購房者的的年齡主主要集中中在26-35歲，中青青年為主主，其他他年齡段段購房需需求則逐逐漸下降降。29（2）、、學歷特特征番禺樓盤盤的潛在在消費群群中，高高學歷群群占多數(shù)數(shù)，其中中價位在在4000元以以上樓盤盤的目標標群體高高學歷傾傾向更為為明顯，，大專以以上學歷歷者占了了77.3%的的比例。。30（3）、、職業(yè)狀狀況管理人員員是番禺較較高級樓樓盤潛在在購房者者中的重重要組成成部分，，尤其是是高中級管管理人員員所占比例例較大，，比例達達到36%左右右。一般管理理人員在在總體中中所占比比例最大大，這是是總體和和我們的的目標群群體最大大的不同同。31（4）、、家庭收收入狀況況各細分群群體目標標消費者者家庭月月收入均均值比較較調(diào)查表明明：通過過加權平平均法得得出的各各個群體體的收入入表現(xiàn)，，番禺樓樓盤潛在在消費者者中目標標價位在在4000元以以上的，，其家庭庭收入是是最高的的，為7500元左右右。當然通過過按揭貸貸款的幫幫助，收收入相對對低一些些的人士士也能夠夠成為我我們的目目標消費費群。32（5）、、家庭人人口結(jié)構構與總體明明顯不同同的是：：我們的的目標群群體中二二人世界界和單身身獨居所所占的比比例明顯顯上升，，三代同同堂的比比例明顯顯縮小，，反映了了的目標標群體傾傾向于擁擁有獨立空間間、追求自由自在在，較為為注重精精神與生生活享受受。三口之家家和二人世界界依然是是我們最為主要要的兩種種家庭結(jié)結(jié)構。33（6）、、成長背背景特征征番禺樓盤盤的潛在在群體中中，外來人士士所占比比例相對對多一些些。從南村最最易通達達的廣州州市區(qū)為為天河，，而天河河是外來來人士的的聚居地地，可以以初步斷斷定錦繡繡天河的的外來人人士的比比例有可可能高于于這一比比例。34（7）、、業(yè)余愛愛好特征征在個人業(yè)業(yè)余愛好好方面，，體育運動動和旅游是我們目目標群最最為喜歡歡的兩種種活動，，這種情情況可能能與我們們的目標標群體相相對集中中在較為為年輕的的群體上上有關。。在房型型設計和和裝修方方面盡可可能考慮慮一些時時尚前衛(wèi)衛(wèi)的年輕輕白領要要求?？傮w中，，擺在前前兩位的的是讀書書看報和和音樂，，這兩項項在我們們的目標標群中則則放在第第三、第第四的位位置上。。35（8）、、購房動動機分析析與總體相相比，目目標群體體購房的的目的主主要是為為了日常常的家居，作為其其他用途途的比例例明顯下下降，調(diào)調(diào)查中還還表明不不少人已已有住房房，這說明了了他們對對現(xiàn)有的的居住條條件不滿滿，希望望能尋找找到一個個適合家家居的理理想家園園，這就要求求上市盤盤要具有有較好的的綜合素素質(zhì)，才才能真正正吸引他他們。36（9）、、日常乘乘車習慣慣依賴公交交車者的的比例有有所下降降，出租租車和單單位交通通車的比比例增大大，如果果選擇南南村作為為居住地地，則后后兩部分分人的交交通方式式會轉(zhuǎn)移移到公交交車上，，那么使使用公交車的比例則則有可能能上升到到50%左右。。由于錦繡繡天河距距離市區(qū)區(qū)的實際際距離較較遠，對對交通問問題的關關注會在在很大程程度上決決定著居居民對樓樓盤的選選擇。在總體和和番禺樓樓盤潛在在消費群群中，公交車、摩托車和自駕汽車車分別是前前三位最最常用的的交通工工具，但但在我們們的目標標群中，，使用摩托車上升到較較高的比比例，自自駕汽車車的比例例基本不不變。37錦繡天河河的目標標消費群群人文特特征小結(jié)結(jié)主要群體體相對年年輕且學學歷較高高（26-35歲，，大專以以上學歷歷）收入及職職位較高高的高級級打工一一族為主主（管理人士士或?qū)I(yè)業(yè)人士，，家庭月月收入在在7000元左左右）外來人士士特征明明顯，愛愛好運動動、前衛(wèi)衛(wèi)時尚、、希望遠遠離都市市的喧囂囂（有郊郊區(qū)化傾傾向）買房主要要用于自自住，目目的是尋尋找一種種更舒適適的生活活環(huán)境更為渴望望一種個個性空間間、自由由愜意、、完全放放松的一一種生活活方式有車一族族、上下下班時間間相對穩(wěn)穩(wěn)定的白白領或SOHO一族更更有可能能成為我我們首期期的目標標消費者者。38（1）、、對于版版塊的偏偏好選擇擇（2）、、消費者者較為認認可的主主要樓盤盤分析（3）、、對樓樓盤主要要特點或或風格的的偏好（4）、、對南村村版塊及及其代表表樓盤的的認識2、消費費者的總總體選擇擇傾向39（1）、、對于版版塊的選選擇偏好好在所有版版塊中，，天河北仍然是潛潛在購房房者最為為熱衷的的地區(qū)，，隨著番番禺撤市市設區(qū)和和地鐵的的利好消消息，及及多個實實力大盤盤的帶動動，番禺已成成為越來來越多的的廣州居居民的居居住選擇擇地。4054.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠臨江25.6%白云山地段15.9%東圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或鐘村7.5%芳村4.0%其他地區(qū)細分番禺禺版塊可可以看到到，洛溪溪版塊因因為成熟熟的生活活配套、、較為便便利的交交通條件件而被廣廣州居民民認同的的程度較較高，南南村及鐘鐘村版塊塊目前受受關注的的程度相相對較低低，但與與去年基基本不予予留意的的情形相相比，南南村成為為未來的的市場熱熱點已有有啟動跡跡象。細分番禺市場場41選擇地域域與來源源地的對對比從區(qū)域來來講，天河區(qū)和海珠區(qū)工作或生生活的居居民是番番禺版塊塊最主要要的消費費群體；；從細分分市場來來講，有有意向購購買天河河北、珠珠江新城城、海珠珠臨江版版塊、洛洛溪、東東圃版塊塊和海珠珠腹地大大盤、但但現(xiàn)有上上市樓盤盤不能滿滿足其要要求的消消費者，，將會是是我們可可能的消消費群體體。42（2）、、消費者者較為認認可的主主要樓盤盤分析目標消費費群對番番禺幾個個較為知知名的樓樓盤、以以及海珠珠的光大大、保利利、臨江江的中海海錦苑等等相對滿滿意。對對它們較較為滿意意的地方方，主要要體現(xiàn)在在小區(qū)環(huán)境境好（或依山山傍水、、或較大大的綠化化面積））、完善的配配套，郊區(qū)盤盤的空氣好污污染少也是一個個重要的的因素。。價格偏高高，交通通不便是是排在消消費者不不滿意意意見的前前兩位，尤其是是華南碧碧桂園的的交通情情況。43（3）、、對樓盤盤主要特特點或風風格的偏偏好以上的幾幾個主要要特色，，消費者者的選擇擇主要是是視小區(qū)區(qū)的整體綠化化及配套套是否完善，他他們注重重的是綜綜合素質(zhì)質(zhì)，不會會因為有有江景、、山景或或獨特的的教育或或智能化化配套，，而表現(xiàn)現(xiàn)出特別別的偏好好。錦繡繡天河已已經(jīng)有較較多的賣賣點，將將這些賣賣點整合合起來，，會產(chǎn)生生較強的的整體競競爭優(yōu)勢勢。44（4）、、對南村村版塊及及其代表表樓盤的的認識在調(diào)查中中，對南村版塊塊及其代代表樓盤盤有如下下幾種情況：1、消費費者對于于南村版版塊的認認識較為為模糊，，認為南村村較遠，，比較偏偏僻，生生活不方方便。2、對華華南碧桂桂園和廣廣地花園園較為肯肯定的是是：小區(qū)區(qū)環(huán)境較較好，空空氣好，，但交通通不方便便，不利利于上下下班。對對于日常常的生活活配套和和小孩上上學問題題，也是是不少人人較為擔擔心的問問題。3、對于于錦繡天天河的地地理位置置，對于于有車一一族，則則認為較較為方便便快捷，，認同程程度較高高，反之之則認為為較不方方便。華南碧桂桂園人氣氣不旺、、交通不不方便等等一些負負面效應應的傳播播，使人人們對南南村版塊塊有著不不好的籠籠統(tǒng)印象象，錦繡繡天河在在目前條條件下，，首先可以以脫離于于南村版版塊的宣宣傳，而強化化其華南快速速干線第第一盤（突出交交通優(yōu)勢勢）、如如天上銀河河般璀璨璨（表明園園景）、、及廣州天河河南延的感覺（（發(fā)展?jié)摑摿Γ?，，虛實相相結(jié)合。。45南村版塊塊已開始始為廣州州居民所所接受，，但目前前對其認認識尚較較模糊；；結(jié)合消消費者對對樓盤綜綜合素質(zhì)質(zhì)的要求求，可強強化錦繡繡天河本本身的高高尚質(zhì)素素，淡化化其南村村版塊印印象。小結(jié)結(jié)46（1）、、消費者者將要購購買的住住房類型型（2）、、消費者者希望的的住房價價格和購購房面積積（3）、、消費者者希望的的住房價價格和購購房面積積（4）、、消費者者對交樓樓標準的的要求（5）、、消費者者對智能能化的要要求（6）、、影響目目標消費費者購房房的因素素分析（7）、、目標消費費者購房房決策過過程（8）、、消費者者對小區(qū)區(qū)配套的的要求3、目標標群購樓樓心理及及習慣47（1）、、消費者者將要購購買的住住房類型型總體上，，消費者者還是樂樂于選擇擇標準層面面的住宅，，他們占占了整個個比例的的60%多，對對復式單單位的選選擇，番番禺樓盤盤潛在消消費者大大于總體體。對于躍式式或錯層層的追求求并沒有有我們想想象中的的火熱，，調(diào)查中中一部分分消費者者認為這這種結(jié)構構對老人人和小孩孩并不是是很適合合。董事事長和老老板、金金融等專專業(yè)人士士及三代代同堂中中沒有人人選擇這這一類型型。48（2）、消消費者希望望的住房價價格調(diào)查表明，，3000-5000元是番禺樓盤盤潛在消費費者中大部部分人最能能接受的價價格，尤以以3500元元左右最為為集中，其中，目目標價位在在4000元以上的的人士中，，期望價位位主要集中中于4000-6000之間，錦繡繡天河目前前的初步定定價在這部部分人中有有較強的承承接力。49（3）、消消費者希望望的購房面面積在面積的選選擇上，71-110M2左右的選擇擇比例達到到一半以上上，70-150M2選擇比例超超過了90%，因此此，小戶型型和過大戶戶型都應謹謹慎，尤其其是大戶型型的設計比比例要加以以控制，比比例不宜過過大。在戶型的選選擇上，以以二房和三三房為主，，二房占42%，三三房比例達達到了46%左右。。別墅的購買買意向較低低，只有5.7%左左右，希望望面積主要要集中在180-250M2之間，此比比例占別墅墅總體的60%左右右。50（4）、消消費者對交交樓標準的的要求大多數(shù)人認認為只要發(fā)發(fā)展商提供供的裝修確確實比較精精致、豪華華，還是樂樂于接受現(xiàn)現(xiàn)成的裝修修，因為個個人在時間間精力、專專業(yè)知識方方面都有現(xiàn)現(xiàn)實困難，，集體裝修修成本也相相對較低。。較有傾向的的是高學歷和高高收入者一般都喜喜歡有幾種種裝修套餐餐可供選擇擇，只要求求提供單一一的裝修標標準者中低低學歷和低低收入者為為主。尤其值得注注意的是：：錦繡天河河有相當一一部分人士士是外來白白領，工作作較忙，且且錦繡天河河距離市區(qū)區(qū)距離較遠遠，提供現(xiàn)現(xiàn)成裝修會會較為理想想，即使是是本地的高高收入人士士其實也面面臨同樣的的問題。51（5）、消消費者對智智能化的要要求消費者對小小區(qū)智能化化的態(tài)度不少人認為為智能化是是錦上添花花作為一個舒舒適休閑的的高尚住宅宅，智能化化又必須達達到一定的的水平不是充分條條件是必要條件件可以理解為為：目前消消費者對智智能化的要要求還只停停留在實用性的階階段（因為他們們只是憑自自己對智能能化所能理理解的深度度做出要求求標準），，但作為一一個引領生生活潮流的的樓盤則應應有適度的的超前，以以新的內(nèi)容容來引導消消費者，使使他們產(chǎn)生生新鮮感和和興趣。SAS系統(tǒng)統(tǒng)（安全自動動化系統(tǒng)））MIS系統(tǒng)統(tǒng)（管理信息息系統(tǒng)）CNS系統(tǒng)統(tǒng)（通信網(wǎng)絡絡系統(tǒng)）主要為閉路路電視全天天監(jiān)控、室室外紅外線線報警、室室內(nèi)自動消消防報警（（電、水、、燃氣等））、IC卡卡門禁、安安全求助裝裝置等有關關安全家居居的。遠程抄表、、停車場自自動化管理理、區(qū)內(nèi)一一卡通消費費、小區(qū)局局域網(wǎng)，能能提供家政政服務、網(wǎng)網(wǎng)上醫(yī)療及及訂餐等多多種有關家家庭舒適的的。寬帶光纖入入戶，保證證家庭電話話、傳真及及網(wǎng)上快速速沖浪能同同時使用的的需要，對對外聯(lián)系要要保證方便便快捷，一一家至少要要有2部以以上電話線線接口。52（6）、影影響目標消消費者購房房的因素分分析小區(qū)環(huán)境、交通在目標群體體心目中擺擺在了較為為重要的地地位，價格則位居第三三，另外，，對配套設設施、地段段的關注程程度也較高高。物業(yè)管理和和小區(qū)品位位檔次因素素影響的比比例也比總總體大。目標群的選選擇有著明明顯不同廣州消費者者購樓時關關心的前幾幾位分別是是：價格、交通、小區(qū)內(nèi)環(huán)境境、配套設施。53小區(qū)環(huán)境、、交通、價價格、配套套設施和地地段這幾個個因素往往往是對目標標消費者產(chǎn)產(chǎn)生綜合影影響，而不不是單獨發(fā)發(fā)揮作用，，決策的過過程往往是是：版塊樓盤綜合素素質(zhì)價格區(qū)內(nèi)環(huán)境、、生活、教教育等各種種配套、交交通情況、、物業(yè)管理理等消費者一般般以日?；罨顒狱c為中中心，在一一定半徑內(nèi)內(nèi)的多個版版塊作出可可能的選擇擇，將樓盤盤的綜合素素質(zhì)與價格格進行對比比，選擇他們認認為性價比比（價值））較高的樓樓盤。如樓盤素素質(zhì)差不多多，價格差差異不大時時，消費者者會優(yōu)先考考慮最喜歡歡的版塊；；但價格差差異較大時時，往往會會服從于價價格約束。。價格對我們們目標受眾眾的影響中中不是最重重要的，它它往往是在在與樓盤的的綜合素質(zhì)質(zhì)相對比中中發(fā)揮作用用的。因此此，塑造出出一個優(yōu)美美而舒適的的生活環(huán)境境，并且將將這種感覺覺準確地傳傳達給消費費者是最重重要的。（7）、目目標消費者者購房決策策過程比較54（8）、目目標消費者者對小區(qū)配配套的要求求綠化園林和體育設施配配套是很多人都都較為關注注的方面，，因為這直直接關乎著著長久的生生活質(zhì)量問問題，超市市、菜市場場、醫(yī)院直直接影響著著居住的方方便和舒適適性，包括括幼兒園在在內(nèi)的學校校配套也是是相當一部部分消費者者很關注的的問題。另另外，目標標群對會所所和停車場場的要求也也比普通的的群體高。。555000元元左右的房房價，70-150M2面積積，精致、人性性化的裝修修全面而適度度超前的智智能化配套套的高質(zhì)素素小區(qū)是消消費者最為為青睞的綜合考慮樓樓盤的性價價比是消費費者選擇某某個版塊及及樓盤的一一個重要因因素。小結(jié)結(jié)56市場分析部部分總結(jié)郊區(qū)化的居住潮流為南村版塊的崛起提供了發(fā)展契機，錦繡天河的諸多賣點和較高的綜合質(zhì)素，剛好符合人們心目中理想家園形象，賦予我們樓盤一個什么樣的性格特征，以滿足人們對人性化、家本位居住模式的渴求，引起他們的共鳴，是我們在推廣中將要著重解決的課題。579、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。09:54:2509:54:2509:5412/31/20229:54:25AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2209:54:2509:54Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。09:54:2509:54:2509:54Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2209:54:2509:54:25December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月20229:54:25上午09:54:2512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月229:54上上午12月-2209:54De