2016年陜西房地產(chǎn)估價師制度與政策：建立征收土地檔案考試試題

2016年陜西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建立征收土地檔案考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是。A：成本利潤率是年成本利潤率B：成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C：投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D：投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率E：借款合同2、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。A.年B.半年C.季度D.月3、業(yè)主是指__。A.物業(yè)的管理人B.物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人C.物業(yè)的使用人D.物業(yè)的租賃人4、作為自然人的申請人死亡，—日之內(nèi)沒有近親屬或者近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的，可終結(jié)裁決并書面告知當事人。153045605、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%,土地使用期限為30年，土地報酬率為6%,該房地產(chǎn)的價值為萬元。A：489.99B：495.53C：695.53D：800.00E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于—元/m2。48005124C.5800D.71247、契稅的稅率為，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。A：1%?5%B：2%?5%C：3%?5%D：3%?6%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知注定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為萬元。A：370B：385C：420D：550E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級的—稅率。A.比例B.超額累進C.全額累進D.幅度定額10、經(jīng)批準的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的—組織實施。A.省級人民政府B.市、縣人民政府C.市、縣人民政府土地管理部門D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府11、在邊際產(chǎn)量處于遞減階段時，設(shè)可變要素和產(chǎn)品的價格不變且產(chǎn)品可以銷售出去，若繼續(xù)增加該要素的投入至邊際產(chǎn)量為零之前，廠商的銷售總收入_。一定增加一定減少C.不受影響D.可能增加、減少或不變12、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0,樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補地價()萬元。788821210127213、估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和.【2007年考題】A：價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件B：價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C：價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制D：價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同15、住房公積金管理的決策機構(gòu)是_。A.住房公積金管理委員會B.住房公積金管理中心C.存儲住房公積金的金融機構(gòu)D.設(shè)區(qū)城市人民政府16、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%,該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為一萬元。18019620030017、專家認為，從歷史多個周期變化的資料中計算出的，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。八：空置率B：長期平均空置率C：吸納率D：長期平均吸納率E：借款合同18、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。A.投資公司B.股份有限公司C.有限公司D.股份公司19、在估價報告中陳述_,既是維護估價人員正當權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A.估價師聲明B.估價的假設(shè)和限制條件C.估價方法D.估價對象20、某大廈總建筑面積10000m2,房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為。A：2.4%B：3.0%C：3.8%D：7.2%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)可以承接的是_。A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)22、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000m2,年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。A：4023.04B：4074.10C：4768.50D：5652.09E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%,該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。35.0056.29C.86.29D.180.0024、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為1600萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%,則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為一萬元。A.525.49B.625.49C.725.49D.825.4925、按照規(guī)定，縣級以上人民政府土地行政管理部門負責(zé)建設(shè)用地的申請、審查、報批；對應(yīng)受理的建設(shè)項目，在日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查。A：30B：45C：60D：90E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、按貸款使用期限的長短，可將貸款分為。A：短期貸款B：中期貸款C：長期貸款D：抵押貸款E：保證貸款2、某公司以120萬元購買了150m2的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業(yè)主需支出的年維修管理費為5萬元，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為_。7.5%10.8%12.5%15.0%3、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于。A：交通的通達程度B：物業(yè)的規(guī)模大小C：人口的分布密度D：居民的購買能力E：借款合同4、《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》確定，對招標出讓中，應(yīng)當確定為中標人。A：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準的投標人B：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準之一的投標人C：能夠滿足招標文件的形式性要求且價格最高的投標人D：能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最低的投標人E：能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人5、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指房屋因原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。A：買賣B：贈與C：交換D：繼承E：房屋的翻建和改建6、法的分類中，按法所規(guī)定的內(nèi)容不同分為。A：實體法B：普通法C：特殊法D：程序法E：一般法7、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為一萬元。3758.573942.033966.104769.858、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)投保的險種有：①火災(zāi)保險，②社會養(yǎng)老保險，③預(yù)防公害保險，④失業(yè)保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統(tǒng)籌醫(yī)療保險。其中屬于社會保險的險種有種。A：3B：4C：5D：6E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于_。A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10、下列選項中，房地產(chǎn)價格的形成條件有。A：有用性B：稀缺性C：有效需求D：波動性E：不可移動性11、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000近，規(guī)劃容積率W4,預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%,項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元/近，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為元/由?.（2008年試題）A：2350B：2937.5C：3250D：4062.5E：借款合同12、房產(chǎn)稅的課稅對象是_。A.工礦區(qū)的房屋所有人B.房屋承租人C.市區(qū)的房屋D.農(nóng)村的房屋13、工程造價控制的主要方法有。A：價值工程B：協(xié)議發(fā)包C：合同管理D：非限額設(shè)計E：可行性研究14、下列關(guān)于需求價格彈性與消費者支出之間的關(guān)系，說法正確的是。A：若某種商品的需求富有彈性，則價格與消費者支出成反方向變動B：若某種商品的需求富有彈性，則價格與消費者支出成同方向變動C：若某種商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出成反向變動D：若某種商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出成同向變動E：若某種商品的需求為單一彈性，即價格升（降）的百分率與需求減（增）的百分率相等15、房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，下列屬于個別風(fēng)險因素的是A：變現(xiàn)風(fēng)險B：時間風(fēng)險C：自然損失風(fēng)險D：通貨膨脹風(fēng)險E：借款合同16、在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進行房屋活動。（2009年試題）A：改建B：買賣C：贈予D：租賃E：擴建17、是收集一手資料時最普遍采用的手段。A：問卷B：座談C：電話D：郵寄E：借款合同18、（）越高，說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。A.速動比率B.資產(chǎn)負債率C.償債備付率D.流動比率19、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型_。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.營業(yè)的房地產(chǎn)20、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到—因素。A.抵押物的流動性B.貸款期限的長短C.通貨膨脹的預(yù)期D.貸款企業(yè)的信用等級E.所處的市場條件21、房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了.【2007年考題】A：難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B：房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C：房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D：房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E：房地產(chǎn)價值量大22、某開發(fā)商于1999年8月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2000年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2000年10月1日獲發(fā)開工許可證，2002年4月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為_。1999年8月1日至2002年4月12000年10月1日至2002年4月1日1999年8月1日至2002年10月12000年10月1日至2002年10月1日23、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷貨幣補償?shù)幕驹瓌t是等價有償，采取的辦