2017年上半年天津房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：臨時(shí)用地補(bǔ)償模擬試題

2017年上半年天津房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：臨時(shí)用地補(bǔ)償模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、投資決策分析主要包括項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)和—兩部分。A.經(jīng)濟(jì)評價(jià)B.效益評價(jià)C.計(jì)劃管理D.市場分析2、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100面，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%,類似商品住宅期房的市場價(jià)值為5000元/近，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)值為元/近。A：4653B：5347C：5352D：5366E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格3、個(gè)人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購房，其應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前，以納稅—形式向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。A.預(yù)交款B.預(yù)訂金C.訂金D.保證金4、在MR=MC的均衡產(chǎn)量上，企業(yè)_。A.必然得到最大利潤B.不可能虧損C.必然得到最小的虧損D.若獲利潤，則利潤最大；若虧損，則虧損最小5、采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于_。A.基準(zhǔn)地價(jià)B.政府定價(jià)C.評估價(jià)D.按國家規(guī)定確定的最低價(jià)6、按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品，是指。A：工程項(xiàng)目B：建設(shè)項(xiàng)目C：單位工程D：分部工程E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、按照國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB137—1990）,類居住用地是指市政公用設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境較好，以多、中、高層住宅為主的用地。A：一B：Xc：aD：四E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）。A.供役地的價(jià)值下降B.需役地的價(jià)值下降C.供役地與需役地的價(jià)值都下降D.供役地與需役地的價(jià)值都上升9、下列房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的是。A：房地產(chǎn)咨詢B：物業(yè)管理C：房地產(chǎn)估價(jià)D：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、若某國家在一個(gè)時(shí)期的消費(fèi)函數(shù)為C=1000q-0.8y,則該國此時(shí)的引致消費(fèi)是_（公式中C表示消費(fèi)，y表示收入）。0.80.8y10001000+0.8y11、職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸—所有。A.國家B.集體C.個(gè)人D.房產(chǎn)管理部門12、政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。這里指的是房地產(chǎn)投資的特性。A：區(qū)位選擇異常重要B：投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C：易受政策影響D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同13、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為是_。A.房地產(chǎn)直接投資B.房地產(chǎn)間接投資C.房地產(chǎn)混合投資D.房地產(chǎn)有效投資14、銀行為某家庭提供了年利率為6%、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2%,首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是（）元。1843.861847.552279.872291.2715、關(guān)于任意拍賣，下列說法錯(cuò)誤的是_。A.以生效的法律文書為依據(jù)B.屬于民事行為C.必須以委托人對標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提D.目的在于將物品換價(jià)兌現(xiàn)16、下列不屬于房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場的是。A：寫字樓市場B：零售商場或店鋪C：休閑旅游設(shè)施市場D：倉儲用房市場E：借款合同17、以下權(quán)利中屬于用益物權(quán)的是。A：抵押權(quán)B：典權(quán)C：建筑物區(qū)分所有權(quán)D：質(zhì)權(quán)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、假設(shè)開發(fā)法是以為理論依據(jù)的。A：收益遞增原理B：均衡原理C：預(yù)期原理D：未來趨勢原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格19、出讓地塊的位置、使用性質(zhì)等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)提出。（2008年試題）A：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B：土地利用總體規(guī)劃C：修建性詳細(xì)規(guī)劃D：控制性詳細(xì)規(guī)劃E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、保險(xiǎn)的基本職能表現(xiàn)在_。A.分散危險(xiǎn)、組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償B.分散危險(xiǎn)、籌集資金、組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償C.組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、融通資金D.分散危險(xiǎn)、融通資金21、下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對象的表述中，錯(cuò)誤的是。A：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，對估價(jià)對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對B：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，拍攝反映估價(jià)對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，感受估價(jià)對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D：估價(jià)對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格22、由于人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈—的趨勢。A.向上波動(dòng)B.向下波動(dòng)C.上下波動(dòng)D.隨機(jī)波動(dòng)23、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850近，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年.根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價(jià)為2850元/近，若折現(xiàn)率15%,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為.[2006年考題]A：766萬元B：791萬元C：913萬元D：1046萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格24、房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括。A：房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B：房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C：土地所有權(quán)的排他性D：土地的有限性E：借款合同25、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地_。A.最低價(jià)格B.最高價(jià)格C.平均價(jià)格D.成交價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長3%,運(yùn)營費(fèi)用年增長2%,收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為—萬元。6506875856302、個(gè)人住房抵押貸款的還本付息方式包括。八：按月等額還本付息8：按月遞增還本付息^按月遞減還本付息D：期間按月還本期末付息E：期間按月付息期末還本3、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報(bào)酬率為8%。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。358.85360.49362.93365.294、變更合同價(jià)款的確定方法包括。A：合同中已有適用于變更工程的價(jià)格，按照合同已有的價(jià)格計(jì)算變更合同價(jià)款B：合同中只有類似變更工程的價(jià)格，可以參照此類似價(jià)格確定變更價(jià)格，計(jì)算變更合同價(jià)款C：合同中沒有適用或類似變更合同的價(jià)格，由工程師提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)承包人確認(rèn)后執(zhí)行D：合同中沒有適用或類似變更合同的價(jià)格，由工程師提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)后執(zhí)行E：合同中沒有適用或類似變更合同的價(jià)格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行5、從可否流通及流通范圍的廣度，可以將物品劃分為。A：允許流通物B：限制流通物C：禁止流通物D：特殊流通物E：一般流通物6、國務(wù)院將—資質(zhì)核準(zhǔn)列為行政許可事項(xiàng)，建設(shè)部對其實(shí)行資質(zhì)等級管理。A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)B.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)D.房地產(chǎn)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)7、下列不屬于房地產(chǎn)拍賣特征的是_。A.房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價(jià)值高B.房地產(chǎn)拍賣的時(shí)間短C.房地產(chǎn)拍賣法律性強(qiáng)D.拍賣結(jié)束后續(xù)工作多8、以下關(guān)于成本法理解中，正確的有。A：成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的全部建設(shè)成本，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對象的價(jià)格或價(jià)值的方法B：成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值C：成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”D：成本法即是估價(jià)人員根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤之和來測算價(jià)格E：成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來測算房地產(chǎn)價(jià)格的方法9、下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的是。A：經(jīng)濟(jì)環(huán)境B：市場供給量調(diào)查C：市場需求容量調(diào)查D：消費(fèi)者行為調(diào)查E：競爭情況調(diào)查10、__、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”。A.造船業(yè)B.服務(wù)業(yè)C.建筑業(yè)口.航空業(yè)11、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為_。0.361.222.783.2512、綜合驗(yàn)收中的，是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A：消防驗(yàn)收B：規(guī)劃驗(yàn)收C：環(huán)保驗(yàn)收D：人防驗(yàn)收E：借款合同13、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為。A：全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B：省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃C：市域（鎮(zhèn)域）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃D：縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)體系規(guī)劃14、保險(xiǎn)合同的終止主要包括。A：保險(xiǎn)期限屆滿B：保險(xiǎn)公司因解散、破產(chǎn)等原因而終止C：保險(xiǎn)標(biāo)的因除外責(zé)任原因而滅失D：當(dāng)事人解除保險(xiǎn)合同E：保險(xiǎn)人未履行賠償或給付義務(wù)15、住房置業(yè)擔(dān)保公司的組織形式可以為（）。A.事業(yè)單位B.合伙制企業(yè)C.有限責(zé)任公司D.股份有限公司E.住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)立的下屬單位16、比準(zhǔn)價(jià)格是一種_。A.理論價(jià)格B.市場價(jià)格C.評估價(jià)格D.交易價(jià)格17、在工程量計(jì)算規(guī)劃中，計(jì)算一半建筑面積的有_。A.有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺B.建筑物外無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊C.建筑物有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊D.屋頂樓梯間、電梯機(jī)房E.建筑物內(nèi)的變形縫18、等產(chǎn)量曲線主要有以下特點(diǎn)：。A：等產(chǎn)量曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值B：等產(chǎn)量曲線圖的眾多等產(chǎn)量曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的產(chǎn)量，不同曲線代表不同的產(chǎn)量C：等產(chǎn)量曲線按產(chǎn)量大小順序排列，離原點(diǎn)越近的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越大；離原點(diǎn)越遠(yuǎn)的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越小D：等產(chǎn)量曲線圖中的任意兩條等產(chǎn)量曲線都能相交E：等產(chǎn)量曲線凸向原點(diǎn)19、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有_。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績20、保險(xiǎn)的基本職能是指保險(xiǎn)在一切經(jīng)濟(jì)條件下均具有的職能，包括。A：分散風(fēng)險(xiǎn)職能B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能C：融通資金職能D：防災(zāi)防損職能E：分配職能21、”三項(xiàng)預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測值，即，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。A：最樂觀預(yù)測值B：最不能預(yù)測值C：最有可能預(yù)測值D：最悲觀預(yù)測值E：最高利潤預(yù)測值22、目前在我國停止住房實(shí)物分配后，職工購房資金來源主要包括等。A：養(yǎng)老保險(xiǎn)B：職工工資C：住房公積金D：個(gè)人住房貸款E：由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼23、也可以叫做禁止抗辯，