北京萬豪國際公寓推廣策劃案

萬豪國際公寓推廣策劃案報送：北京德潤房地產開發(fā)有限公司呈送：北京亞豪房地產經紀有限公司1

CBD概敘

CBD即英文(CentralBusinessDistrict)的簡稱,最早產生于20世紀二十年代的美國，中文譯為商務中心區(qū)。這些地區(qū)一般都集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎設施和良好環(huán)境。除此之外，CBD還有其更深刻的內涵：第一部分：宏觀分析2

1、

有利于投資開發(fā)商：在這里開發(fā)的房地產，能以比其他地點幾倍的高價銷出，有巨大的利潤空間；

2、

有利于購買方：購買了該區(qū)域房產的投資者，不論是自用還是出租都有利；

3、

有利于經營者：用這里的房產從事經營，單位面積收益率最，成本最低；

4、有利于消費者：在（CBD）這里，消費者可以買到他想要的任何東西，而支出則最少。

3對國內來講，CBD是一個中心城市對外輻射的核心橋頭堡；對國外來說，CBD是一個進入中國中心城市的門戶。伴隨著中國加入世貿組織，將有大批跨國公司、金融機構進入中國，建立它們的總部，引發(fā)眾多行業(yè)聚集，這必然對中央商務區(qū)的高檔辦公環(huán)境產生大量、持續(xù)的需求。

4一個好的CBD規(guī)劃，需要有一個靈魂建筑群，這個建筑群不但要是CBD區(qū)域的主要商貿、金融、信息、文化、會展及辦公集散地，而且是中心城市的標志。在此對國內外知名CBD進行簡要介紹：51、紐約曼哈頓

6782、巴黎拉德方斯區(qū)9103、東京新宿11124、香港—中環(huán)

中環(huán)廣場1314

15165、上海CBD17186、深圳CBD

19北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）——西大望路（東）、朝陽北路（北）——通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。在此范圍內，國貿、漢威、嘉里、航華大廈等高檔寫字樓內早已云集了摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國三星等數家國內外知名大公司。邊界的交通條件，濃厚的商務氛圍，快速的信息傳遞渠道，已為北京CBD的崛起構筑了天時與地利。新經濟環(huán)境賦予CBD新的內涵。為適應全球化電子商務的要求和信息化社會的特點，未來北京中央商務區(qū)的建設將在繼承傳統(tǒng)CBD特點的基礎上，向多功能、全方位、網絡化、一站式服務的方向發(fā)展，以最先進最完備的設施，最全面最快捷的服務，營造面向二十一世紀北京CBD的新形象。一個充分體現(xiàn)中國特色與信息社會完美結合的現(xiàn)代化中央商務區(qū)將最終展現(xiàn)在世人面前。

北京CBD202122附：傳統(tǒng)CBD與現(xiàn)代CBD的比較分析

傳統(tǒng)CBD現(xiàn)代CBD功能結構以零售業(yè)、娛樂業(yè)為主，附有部分辦公、管理職能以商務辦公（信息產業(yè)）為主體輔以相應服務設施職能以商業(yè)零售，城市居民和公共活動為特征參與全球區(qū)域經濟發(fā)展與競爭形象特征以城市中心區(qū)為中心，傳統(tǒng)建筑為標志，商業(yè)活動為特征以高層、超高層寫字樓為特征標志交通特征城市交通一部分，城市交通網核心，強調人的尺度相對獨立的交通單元，強調交通效率活動方式以商業(yè)行為為導向的公共活動以“人—機”對話方式進行信息交換參與者普通“城市人”CBD職員活動特征強調人與人的交往強調運轉效率建設方式逐步擴大，積聚一次性建設或大規(guī)模重新改造23第一章：項目整體分析第一節(jié)：項目概況第二部分：微觀分析

1、

歷史淵源：由于種種原因，萬豪國際公寓由最初的六棟30萬㎡的綜合商務區(qū)縮減為現(xiàn)在的兩棟，而與其配套的相關設施也隨之縮減，在消費者心目中產生不小的影響。

2、

地理位置：地處長安街華彬大廈西側，緊鄰國貿、賽特商圈，大交通相對比較方便，周邊配套成熟。

3、

戶型面積：萬豪國際公寓主要以大戶型為主，主力戶型為160㎡/套；200㎡/套，與其他長安街沿線在售項目相比，單位面積稍大一些。244、

現(xiàn)階段售價：萬豪國際公寓目前處于全面入住階段，現(xiàn)銷售單價在12000元/㎡，與周邊競爭項目相比價格處于相對平行狀態(tài)，價格優(yōu)勢不明顯。5、

配套設施：項目在建筑規(guī)模及相關配套方面仍處于劣勢，已有的會所也未投入使用。6、

其他：

l

園林綠化沒有特色

l

道路交通主干線環(huán)境比較差

l

項目口碑在市場中形象不高

項目整體品質比較一般，特色較少

25萬豪國際公寓處于北京市規(guī)劃的CBD核心區(qū)西側，近臨長安街，南接通惠河，交匯于國貿商圈和賽特商圈，周邊高檔寫字樓林立，大型商場、酒店及各種娛樂場所更是遍布四周，共同形成北京市的商業(yè)“不夜城”。

第二節(jié)：區(qū)域市場概況2627此次調研主要針對周邊大區(qū)域內幾個具有代表意義商圈（燕莎商圈、朝外商圈、建國門商圈）的競爭項目展開，具體調研結果如下：

第一節(jié)：銷售市場第二章：區(qū)域租售市場分析28●通用時代●建外SOHO

●建國國際公寓

●旺座中心

●東方瑞景

一、競爭項目個案分析29二、競爭項目銷售綜合分析1、戶型面積和車位配比

戶型種類面積范圍主力戶型主力面積車位配比通用時代平層4種205-400㎡4室2廳4衛(wèi)350㎡1：2.53室2廳2衛(wèi)205㎡建外SOHO6種90-500㎡3室2廳190㎡1：12室2廳135㎡建國國際公寓平層20種75-313㎡2室2廳2衛(wèi)127.71㎡1：13室2廳2衛(wèi)186.25㎡3室2廳2衛(wèi)173.68㎡旺座中心9種109-251㎡2室2廳2衛(wèi)187.20㎡1：1.53室2廳2衛(wèi)250.74㎡2室2廳2衛(wèi)156.94㎡東方瑞景9種88.99-213㎡1室2廳1衛(wèi)84.38㎡1：12室2廳2衛(wèi)133.77㎡平均值10種113.6-335.4㎡——181.7㎡——30（1）區(qū)域內在售項目戶型種類較少；除“建國國際公寓”外大多在10種以下；（2）本區(qū)域目前在售項目的面積主要控制在85㎡—180㎡之內，戶型主要是二居或三居；（3）區(qū)域內所調項目普遍通過控制戶型種類來限制其在產品結構等方面的影響，即大眾性戶型為主，個性戶型較少。312、價格水平項目名稱銷售均價（元/㎡）總價范圍（元）主力戶型價格付款方式折扣率通用時代13000250-500萬266.5-455萬按揭、一次性無建外SOHO12000100-700萬162-228萬按揭、一次性、建筑期按揭98折一次性94折建國國際公寓19683104-849萬251-367萬一次性95折旺座中心19021200-800萬299-477萬按揭、一次性96-98%東方瑞景12000107-256萬101-161萬按揭、一次性無平均值15141152-621萬215.9-337.6萬————32（1）所調物業(yè)全部為1萬元/㎡以上，并以“建國公寓”為最高。（2）“建國公寓”和“旺座中心”每平米銷售均價平均比其他區(qū)域內物業(yè)高出800元，地理位置的優(yōu)越為最主要因素。（3）區(qū)域內新建項目總價范圍較大，老項目總價范圍較?。淮爽F(xiàn)象與戶型種類的數量有關。（4）銀行按揭和一次性為最普遍的付款方式，新項目則都另外提供分期付款方式。（5）調查顯示，老項目全部無折扣，折扣均為較新項目，且額度不大（94%-98%）。（6）在購買力需求方面，此區(qū)域的普遍購買力應該在100萬—200萬之間。（表中的數據主要受“通用時代”和“旺座中心”影響）

333、客戶群分析

現(xiàn)有客戶層通用時代純居住公寓，無商住或企業(yè)入駐，主要是各行業(yè)精英人士，私企老板，個別外籍或港、澳、臺客戶，20%的房地產行業(yè)總經理，少量律師等專業(yè)人士。建外SOHO年齡多為30-40歲，40%以上為外地投資商，由于目前尚未入住，詳細信息還不明確。（各領域各類型公司，可參照SOHO現(xiàn)代城）建國國際公寓歸國華人、港澳臺人士、各企事業(yè)老板、社會名流，已知3、4戶為商住。旺座中心主要為各國駐華機構或公司高級管理人士、國內各企事業(yè)單位總經理，從藝人員、外地投資商（爆發(fā)戶為多），專業(yè)人士等；另外，外籍人員占有較大比例（40%左右，包括港澳臺）。東方瑞景40%外籍或港澳臺投資商，40%北京市企業(yè)主，20%外地投資商、駐京辦事處。34（1）

從購買用途分析：目前此區(qū)域的客戶群主要集中在“投資”方面，自住客戶群相對有所降低，表明此區(qū)域房地產市場在投資領域逐漸成熟，并且此區(qū)域的物業(yè)升值潛力也逐漸被看好；（2）從購買客戶群體類型分析：此區(qū)域又以90年代的港、澳、臺以及歸國華僑為主力的客戶群逐漸向分散型發(fā)展，例如：內地各省份和北京地區(qū)的投資買家。（3）從購買客戶群置業(yè)分析：由以前的專業(yè)投資人士和歸國人士購買，經過近幾年的發(fā)展，已經發(fā)展成為各個領域的名人、名仕購買的客戶群體。

354、裝修及家具配備

裝修檔次家具配備通用時代豪華精裝全部櫥衛(wèi)電器、潔具，送分戶式空調和烘干機建外SOHO精裝復合木地板、分戶中央空調、送冰箱、洗衣機、櫥衛(wèi)精裝建國國際公寓精裝送分戶空調、櫥衛(wèi)潔具、實木地板，電視、冰箱、洗衣機等全部電器家具旺座中心精裝全套家具、家電，完全現(xiàn)房、拎包入住東方瑞景精裝櫥衛(wèi)潔具、木地板、送中央空調36（1)

區(qū)域內在售物業(yè)交房標準主要是精裝修，此現(xiàn)象反映出高檔項目的發(fā)展趨勢，并且已經出現(xiàn)“酒店式”的交房標準；（2)

在裝修檔次方面主要分為兩種：“自住型”交房標準，交房檔次比較高；其次是“商住型”交房標準，交房檔次相對比較低。

(3)在裝修風格上，“自住型”項目主要體現(xiàn)在歐美風格，體驗成功人士的生活風范，“商住型”項目主要體現(xiàn)在簡約裝修風格。

375、物業(yè)及注冊

物業(yè)公司物業(yè)費（㎡/月）可否注冊通用時代國貿物業(yè)酒店管理公司6.8元否建外SOHO可能是賽特約為5元可(但有限制)建國國際公寓北京偉豪物業(yè)1.7USD否旺座中心凱賓斯基飯店股份公司1．5USD否東方瑞景宏勝物業(yè)6元否38（1）

基本全部為知名物業(yè)公司提供管理，以保證項目的品質。（2）在此區(qū)域新項目銷售過程中，主要是自住型項目，體現(xiàn)出

2002年的豪宅之風的“盛行”，除了建外SOHO，其他項目銷售情況不是看好。

(3)旺座中心在將來的入住過程中可能主要是“商住”客戶。

39第二節(jié)：同檔次租賃市場分析一、租賃市場個案分析●錦湖園●華彬國際大廈●藍籌名座●華僑村●燕華園（華僑村二期）●東海中心●世方豪庭401、戶型面積和車位配比

戶型種類面積范圍主力戶型主力面積（建筑面積）車位配比錦湖園6種98-274㎡三室二廳二衛(wèi)173.26㎡1：1二室二廳一衛(wèi)99.07㎡華彬大廈10種96.35-1350㎡96.35㎡1：1藍籌名座30種40-300㎡二室一廳110㎡1：1華僑村3種122.5-168.1㎡三室二廳222㎡1：1三室二廳223㎡三室二廳225㎡燕華園12種190-236㎡大三居+工人房190.15㎡1：1東海中心6種85.95-212.77㎡85.95㎡1：2世方豪庭8種127-360㎡三室二廳158.79㎡1：1平均值11種108.54-414.41㎡——

——二、競爭項目租賃綜合分析41（1）綜合比較而言，新建項目比老項目戶型種類多，挑選余地較大。（2）區(qū)域內出租項目建筑面積相差很大，小至“藍籌名座”的

40㎡商住，大至“華彬大廈”的1350㎡寫字間。（3）據調查，100-250㎡的戶型面積租售情況最好。（4）“華彬大廈”和“東海中心”為寫字間，按套面積（5）標準車位大多每戶一個，而定位為豪宅的“通用時代”和“旺座中心”則分別配備了2.5和1.5個。

(6)調查項目大多另為來訪者準備了部分地上臨時車位。

422、價格水平

租金水平（元/月）付款方式折扣率錦湖園二居1000USD、三居1700USD、四居2000USD、五居2500USD（包括物業(yè)管理費）按套付款押二付一無華彬大廈26.5USD/月/㎡均（包括物業(yè)管理費）押三付一98折藍籌名座代租（業(yè)主自定租金及付款方式）約4元/㎡/天華僑村代租（業(yè)主自定租金及付款方式）約10USD/㎡/月東海中心23USD/月/㎡（包括物業(yè)管理費）押三付一無世方豪庭￥10000-35000元/月租（2居-4居）按套付款押二付一無43（1）“錦湖園”和“世方豪庭”為按套收取租金，付款方式都為“押二付一”。（2）全部出租項目均包括物業(yè)管理費。（3）“藍籌名座”和“華僑村”提供代租服務，但租金和付款方式則主要由業(yè)主決定。（4）“華彬大廈”和“東海中心”為純寫字樓，其他項目為商住。（5）根據了解，出租項目租金包括家具，如無家具可幫助配備。

44

現(xiàn)有客戶層錦湖園由于最初為外銷公寓，故有15%左右的外籍人員；另外60%-70%為在CBD周邊的高層管理人士（每天開車上班），其中包括一部分私營業(yè)主，少量商住（未掛牌）。華彬大廈純寫字樓、全部為商業(yè)機構；涉及教育、科技、網絡、貿易、媒體、通信、美容美體等各種領域，有少量外地（國）駐京機構。藍籌名座銷售人員代為業(yè)主租賃，已知約100戶為商業(yè)辦公，主要集中在A、B、D、E座，C座為居住，有部分居家辦公人員。華僑村因其早期為國家批定面向歸國華僑的外銷公寓，在海內外華人界享有盛譽，所以吸引了很多華僑及各界知名人士，更有眾多世界大公司入住華僑村，現(xiàn)在市場放開，約有30%為各界商住客戶。燕華園依托“華僑村”的名氣，吸引了一部分的華裔機構和商界成功人士，但銷量很小。東海中心純寫字樓，可注冊掛牌，現(xiàn)所在租戶多為社會各類型公司（以第三產業(yè)為主）知名企業(yè)有德國蒂森公司，加拿大北方電訊貝網絡，美國通用電氣傳動系統(tǒng)、惠氏制藥，意大利對外貿易協(xié)會，瑞士的嘉能可，日本的歐姆龍公司、馬自達汽車、尼康公司、精工電子等世方豪庭外地投資客較多，貿易、科技、媒體、網絡、地產等均為中小型公司3、客戶群分析45

（1）受價格影響，區(qū)域內所調物業(yè)均無白領或白領以下階層；（2）居住或投資客戶群主要集中在外籍駐華機構或企業(yè)高層人士，歸國華僑，私營業(yè)主，房地產等高端行業(yè)CEO，外地投資商，金融、保險、律師等專業(yè)人士，影視界、體育界從藝人員，社會名流等；（3）商住或寫字樓客戶層主要集中在各國駐華商業(yè)機構，跨國公司,三資企業(yè)，地方企業(yè)駐京辦事處，各領域、各行業(yè)商業(yè)公司；（4）商業(yè)機構主要為第三產業(yè)，并以教育、科技、貿易、媒體、網絡、咨詢、地產、醫(yī)藥、旅游、美容等行業(yè)為主；

(5)已購房客戶中有一部分為專業(yè)投資商。

464、裝修及家具配備錦湖園精裝櫥衛(wèi)潔具、復合木地板、電視、冰箱、洗衣機等全部家電家具華彬大廈初裝中央空調、有一些室內帶簡單家具藍籌名座精裝櫥衛(wèi)潔具、木地板華僑村初裝老式裝修，現(xiàn)正改造，無家具、家電燕華園初裝櫥衛(wèi)潔具，無家具、家電東海中心初裝中央空調、四白落地、簡單潔具世方豪庭精裝櫥衛(wèi)潔具、木地板47（1）“華彬大廈”和“東海中心”為純寫字樓，所以均為初裝修,

即“四白落地”；（2）“華彬大廈”和“東海中心”室內無“櫥衛(wèi)”，室外有公共衛(wèi)生間，其他項目均為居家式；（3）居家項目全部有櫥衛(wèi)潔具，墻壁地板做過處理；（4）“旺座中心”為全現(xiàn)房五星級酒店標準，提供全部家電家具；（5）“建外SOHO”贈送櫥衛(wèi)家電、“建國國際公寓”、“錦湖園”提供一定家具、家電。

485、物業(yè)及注冊錦湖園建宏房地產自管5元否華彬大廈華彬國際大廈自管3.5USD可藍籌名座中力物業(yè)3.5元可注冊但不能掛牌華僑村燕僑物業(yè)管理公司6元可燕華園北京燕僑物業(yè)6元否東海中心世邦魏理仕3.5元/㎡可世方豪庭城鋒房地產自管5元/㎡可注冊但不可掛牌49（1）

基本全部為知名物業(yè)公司提供管理，以保證項目的品質；（2）物業(yè)管理費與項目銷售價格尤其是單價價格關系較大。單價較高的項目其物業(yè)檔次相對較高，與之相配套的物業(yè)管理水平普遍相對較高；（3）.其物業(yè)管理公司檔次或品牌要求相對較高，其物業(yè)費用收取水平也相對較高；（4）商住物業(yè)大多不能注冊，有可以注冊的也為私下行為，即不可掛牌；（5）有些項目注冊和掛牌受單位性質和經營方式的限制，不能有太多流動性，如“藍籌名座”和“世方豪庭”；（6）華彬大廈”和“東海中心”有水牌指引。50第三節(jié)：市場總結

一、銷售市場

綜合以上區(qū)域內在售項目，大多為最近兩年新開發(fā)的物業(yè)，由于受到2001、2002年對豪宅市場的盲目追捧，其新開發(fā)項目基本都定位在高端市場，而忽略了客戶的實際購買需求，例如：貢院6號、東方瑞景、通用時代等項目，包括萬豪國際公寓在內；隨著項目工程進度的加快和新項目不斷的沖擊，此區(qū)域的豪宅項目在市場上越走越窄，市場空間越來越受到“瓶頸”條件的限制，市場前途有待考察。在新項目開發(fā)過程中，項目產品和檔次正在逐步回落到市場的需求空間的角度上來，在面積和居室的控制方面越來越理性，例如：新城國際、北京財富中心、金地國際、友誼花園等等。

51在產品類型上，經過近幾年的發(fā)展也呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，由傳統(tǒng)的純居住到現(xiàn)在的“酒店公寓”“SOHO”“商務公寓”“變形寫字樓”以及在“商務公寓和寫字樓的差異產品——變異商務公寓”等等，在客戶群的需求方面也逐步發(fā)生的巨大的變化，以前辦公客戶群主要集中在寫字樓、酒店等場所，現(xiàn)在可以說什麼物業(yè)都有辦公人群，其客戶類型也越來越多樣化。結合以上種種概況，可以說是“產品多多”，到底花落誰家，有待項目定位的推廣和操盤手法的運作。52

（1）外資企業(yè)進駐CBD；調查顯示，其他區(qū)域特別是西北部包括中關村等地的外資企業(yè)紛紛進駐CBD，此舉必然帶來一定數量的市場需求，而依附于這些大型公司的相關行業(yè)也會有一定數量的進入，由于受到資金和規(guī)模的限制，相對于外資企業(yè)他們只能選擇乙級以下的檔次寫字樓或者是商住公寓（包括置業(yè)在內），如：商貿公司、代理公司、廣告公司等。（2）中資機構特別是外地進京企業(yè)有一定數量的增長；隨著我國加入世貿組織和內地市場的放開，越來越多的中資企業(yè)開始重視自己的企業(yè)形象，從而進駐CBD搶占市場，同時也會帶來一些“依附”公司隨之進入CBD。

一、

租賃市場綜合以上租賃物業(yè)的數據信息，可以發(fā)現(xiàn)最近幾年北京市的租務市場整體呈現(xiàn)以下特征：53（1）

此次調查發(fā)現(xiàn)，有些銷售項目均提供相關“代租”業(yè)務，且市場反映良好，如：“藍籌名座”和“華僑村”；說明尚有部分業(yè)主需要開發(fā)商提供更為周全的服務，以免除業(yè)主投資項目的后顧之憂。（2）

租住客戶對物業(yè)管理公司有更為專業(yè)、細致的要求；且希望提供更多的商務配套，如會議室出租服務等，而對于物業(yè)管理費則希望包括在租金里。（3）由于本區(qū)域在物業(yè)檔次方面不同，在整體租金水平方面差異性較大，有的商住公寓租金水平甚至接近寫字樓的物業(yè)價格，有的接近普通住宅的物業(yè)價格，例如：現(xiàn)代城、華僑村等。54由于本項目在居住市場競爭比較激烈，同時又受到新盤的市場沖擊，結合本項目特點，建議本項目改變推廣主題和操盤思路和手法，具體思路如下：

第三章：項目市場定位55l

長安街沿線兩側的小型寫字樓的租戶爆滿，租金水平在3.5以上，例如：星標寫字樓，3.4元/㎡/天，無房可租。l

長安街項目的商住市場趨勢，公寓、普通住宅商務辦公正在增加，例如：華僑村、現(xiàn)代城、盛世嘉園、九龍花園等等。l

長安街良好的商務環(huán)境，便利的交通環(huán)境。l

長安街良好的客戶資源。l

長安街良好的配套設施。中央電視臺、北京電視臺的東遷必將帶來一部分商住客戶。

定位原因：56l

操盤主題思路：租賃與銷售并重，以租賃為前期推廣主要思路，以銷售為項目后期結案為目的，同時以投資為貫穿項目推廣主題。l

具體市場切入點：商務公寓——辦公為主要推廣主干線。l

推廣聯(lián)盟：中介公司、開發(fā)商、代理行、個人、媒體。項目推廣定位：57銷售分析：面積：160㎡售價：12000/㎡總價：1920000元首付：384000元月供：10171元（8成20年）案例分析：58租賃分析：單位租金：13美金/平方米/月面積：160㎡月租金：17160元年租金：17160×12=205920元每月收益：17160-10171=6989元年收益：6989×12=83868元毛首付收回成本年限：384000÷205920=1.8年純首付收回成本年限：384000÷83868=4.5年備注：以上費用不含物業(yè)管理費和其他雜費。591.

租賃部份：

l

制作商務公寓樣板間及相關商務配套

l

組建租賃部

l

建立、運作租賃聯(lián)盟

l

建立租賃傭金制度、租金水平和廣告推廣2.

銷售部份：

l

確定新的推廣主題思路

l

進一步完善社區(qū)園林和生活配套

l

制定新的促銷方案3.

銷售、租賃相結合：投資、商務全程推廣計劃第四章：產品銷售建議60l

月銷售量：15—25套l

銷售面積：40000㎡；約250套l

銷售周期：250÷20=13個月l

銷售周期安排：項目銷售準備期：2003.7—2003.9

項目銷售強銷期：2003.9—2003.12

項目銷售過度期：2004.1—2004.3

項目銷售促銷期：2004.4—2004.6

項目銷售結案期：2004.6—2004.8第五章：項目銷售周期預測61銷售階段銷售周期銷售比例（%）累積比例（%）項目銷售準備期2003.7—2003.955項目銷售強銷期2003.9—2003.123035項目銷售過度期2004.1—2004.31550項目銷售促銷期2004.4—2004.64090項目銷售結案期2004.6—2004.810100l

項目銷售進度：62一、推廣主題：長安街首席商務花園二、

主要因素：項目位置、租金水平、回報率、發(fā)展前景三、

輔助因素：租金養(yǎng)房計劃；“0”空置率投資計劃；貸款免息計劃；投資保障計劃等等四、

推廣思路：在推廣過程中主要運用銷售與租賃并重的推廣計劃，在推廣宣傳上以銷售為主，租賃為輔，在項目運作上以銷售為虛，租賃為實，雙方互為補充，互為牽制，互為運作。第六章：本項目推廣思路63l

工作內容：

1、

成立租賃部

2、

建立租賃聯(lián)盟l

推廣內容：通過廣告宣傳建立租賃聯(lián)盟和項目前期商務推廣l

推廣主題：

1、

長安街首席商務花園誠招代理聯(lián)盟

2、

長安街商務花園現(xiàn)房公開發(fā)售、租賃

3、

長安街商務花園推出租金養(yǎng)房計劃l

推廣媒體：主要運用北京青年報和傳真建立聯(lián)系和推廣項目合作：將租賃代理公司加入銷售工作過程中，擴大銷售渠道

五、推廣步驟：第一階段：項目銷售準備期：2003.7—2003.964l

工作內容：

1、

完善租賃聯(lián)盟，強化合作從租賃到租賃與銷售進行合并的直銷

2、

進行銷售推廣過程中的強有力的營銷l

推廣內容：強化長安街第一現(xiàn)房商務花園，做立體的強化營銷l

推廣主題：長安街——定居計劃

1、

定居長安街，拓寬第一商務大道

2、

定居長安街，洗領第一商務快速路

3、

定居長安街，CBD的永久居民（商務）l

推廣媒體：

1、

主要運用北青、精品進行輿論宣傳和直面宣傳

2、

進一步加大活動力度，強化聯(lián)盟力量和新形式操盤置業(yè)計劃第二階段：項目銷售強銷期：2003.9—2003.1265

l

工作內容：

1、

加強與代理行的聯(lián)系和溝通，為下一階段做前期工作準備

2、

調整推廣思路，強化“0”空置率概念

l

推廣內容：“0”空置率——拉開投資物業(yè)新考驗

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推廣主題：

1、

長安街入住年——萬豪國際投資年

2、

投資“0”計劃改變投資新思路