廣東惠州大亞灣項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱及銷售執(zhí)行報(bào)告

營(yíng)銷策略總綱

及銷售執(zhí)行報(bào)告目標(biāo)界定目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷總攻略發(fā)展商目標(biāo)解決思路思路與框架近年政策市場(chǎng)利好競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析問(wèn)題界定形象攻略展示、服務(wù)攻略推廣攻略客戶攻略推售攻略案例借鑒策略總綱項(xiàng)目本體分析相關(guān)展示工程節(jié)點(diǎn)1棟開(kāi)盤(pán)預(yù)售證工程施工出正負(fù)零11月15日2009年11月至2010年4月3月21日12月25日售樓處開(kāi)放3月15日工程至13、14樓樣板房開(kāi)放1月20日4月18日２棟開(kāi)盤(pán)1月1日開(kāi)始認(rèn)籌發(fā)展商目標(biāo)一期共推出2棟，分別為1#和2#，1#216套、2#348套。由于工程安排,將分批開(kāi)盤(pán)銷售，第一批推1#，第二批推2#。1.大盤(pán)一期的成功起勢(shì)，建立大亞灣CBD標(biāo)桿項(xiàng)目地位;2.開(kāi)盤(pán)即熱銷50%以上,建立口碑,成為市場(chǎng)矚目焦點(diǎn);3.通過(guò)建立燦邦國(guó)際的項(xiàng)目影響力,樹(shù)立燦邦地產(chǎn)的品牌;目標(biāo)分解目標(biāo)分解【銷售目標(biāo)曲線圖

】年后至3月樣板房開(kāi)放蓄客500批1月啟動(dòng)看房團(tuán)及五星級(jí)酒店合球招商發(fā)布會(huì)4月開(kāi)盤(pán)與五一國(guó)慶銷售174套按成單率10%計(jì)，需1080批客戶上門(mén)，周均100批。按成單率8%計(jì)，需1350批客戶上門(mén)，周均122批。1月1日起積累客戶周均上門(mén)量100批2月14日蓄客600批3月開(kāi)盤(pán)銷售108套目標(biāo)界定目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷總攻略發(fā)展商目標(biāo)解決思路思路與框架市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析問(wèn)題界定形象攻略展示、服務(wù)攻略推廣攻略客戶攻略推售攻略案例借鑒策略總綱項(xiàng)目本體分析位于大亞灣CBD核心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目毗鄰市民中心、中央公園、商業(yè)中心、體育公園和后勤服務(wù)中心，盡享中心區(qū)優(yōu)越配套總部基地商業(yè)中心市民中心行政中心體育館紅樹(shù)林公園項(xiàng)目區(qū)位燦邦國(guó)際商務(wù)項(xiàng)目緊臨石化大道以南，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，離沿海高速路口僅500米石化大道大亞灣大道惠澳大道項(xiàng)目區(qū)位沿海高速項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地面積：43000建筑面積：278011平米容積率：5.3建筑密度：33.94%物業(yè)類別：其中一期推1#與2#（如右圖所示）1#：19層，2梯12戶，共216套2#：3梯12戶，30層，共348套建筑面積:30133.3平米1棟2棟酒店商務(wù)公寓公寓住宅住宅住宅住宅商場(chǎng)項(xiàng)目屬中等規(guī)模，高容積率，物業(yè)類型豐富，含公寓、住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)項(xiàng)目景觀資源中聯(lián)燦邦燕南山森林公園風(fēng)田水庫(kù)休閑度假區(qū)海灣深圳大亞灣中心區(qū)項(xiàng)目景觀資源豐富，北望風(fēng)田水庫(kù)，東望燕南山，東南眺望大亞灣海景雙景景觀觀陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)L型景景觀觀陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)1+1可變變戶戶型型項(xiàng)目目戶戶型型中小小戶戶豪豪宅宅，，雙雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，L型景景觀觀陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、、落落地地凸凸窗窗、、可可變變戶戶型型，，戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)贈(zèng)贈(zèng)送送率率高高1#戶型面積區(qū)間戶型名稱所占套數(shù)比列單身公寓24.5H217%1房2廳37-41H1H4H551%2房2廳54-57H3H634%關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：戶型型方方正正實(shí)實(shí)用用25%單位位享享有有超超值值海海景景85%單位位有有山山景景100%戶戶戶超超值值贈(zèng)贈(zèng)送送戶外外形形成成空空中中花花園園街街超大大客客廳廳及及主主臥臥面面寬寬享享受受戶型型概概況況2#戶型面積區(qū)間戶型名稱所占套數(shù)比列單身公寓23.67J217%1房2廳40.5-40.8J1J434%2房2廳49.8-59.7J3J5J651%一期期產(chǎn)產(chǎn)品品配配比比：：戶戶型型單單房房、、一一房房、、二二房房，，產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積區(qū)區(qū)間間24-59，中中小小戶戶型型，，戶戶型型多多樣樣化化。。對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的屬屬性性界界定定：：城市市新新CBD//高容容積積率率//大體體量量都都市市綜綜合合體體項(xiàng)目目屬屬性性定定位位目標(biāo)標(biāo)界界定定目標(biāo)標(biāo)下下的的問(wèn)問(wèn)題題營(yíng)銷銷總總攻攻略略發(fā)展展商商目目標(biāo)標(biāo)解決決思思路路思路路與與框框架架市場(chǎng)場(chǎng)分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析客戶戶分分析析問(wèn)題題界界定定形象象攻攻略略展示示、、服服務(wù)務(wù)攻攻略略推廣廣攻攻略略客戶戶攻攻略略推售售攻攻略略案例例借借鑒鑒策略略總總綱綱項(xiàng)目目本本體體分分析析市場(chǎng)場(chǎng)分分析析宏觀觀政政策策對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響分分析析大亞亞灣灣房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)判判定定近年年大大亞亞灣灣房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展周周期期分分析析政策策分分析析2004年房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策回回顧顧國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由20%及以上提高到35%及以上2004.4月底國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)令，要求從即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門(mén)有權(quán)收回土地2004.3.30國(guó)務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國(guó)半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》以及《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》2004.5.13國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從04年10月1日起實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)2004.7從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮2004.10.29要求全國(guó)國(guó)土部門(mén)以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，到2005年3月31日，對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查2004.12.21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價(jià)格變動(dòng)率成交面積1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2004年政政策策分分析析：：該該年年度度政政策策較較少少，，并并且且主主要要以以第第5類政政策策為為主主，，全全年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)走走勢(shì)勢(shì)平平穩(wěn)穩(wěn)，，成成交交量量在在11月增增幅幅較較大大價(jià)格變動(dòng)率成交面積44443政策策分分析析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月舊國(guó)國(guó)八八條條。。國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院下下發(fā)發(fā)了了《關(guān)于于切切實(shí)實(shí)穩(wěn)穩(wěn)定定住住房房?jī)r(jià)價(jià)格格的的通通知知》，共共有有八八條條意意見(jiàn)見(jiàn)新國(guó)國(guó)八八點(diǎn)點(diǎn)：：國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院總總理理溫溫家家寶寶4月27日主主持持召召開(kāi)開(kāi)國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院常常務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)議議，，分分析析當(dāng)當(dāng)前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)形形勢(shì)勢(shì)，，研研究究進(jìn)進(jìn)一一步步加加強(qiáng)強(qiáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控問(wèn)問(wèn)題題。。個(gè)人住住房貸貸款利利率從從從2005年3月17日起再再次上上調(diào)七部門(mén)門(mén)１１１日聯(lián)聯(lián)合出出臺(tái)《關(guān)于做做好穩(wěn)穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)價(jià)格工工作意意見(jiàn)的的通知知》?！氨１ＷC中中小套套型住住房供供應(yīng)””、““打擊擊炒地地”、、“期期房禁禁止轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓””，成成為此此次房房地產(chǎn)產(chǎn)新政政的關(guān)關(guān)鍵詞詞建設(shè)部部等三三部《關(guān)于加加強(qiáng)房房地產(chǎn)產(chǎn)稅收收管理理的通通知》2005年6月1日后，，個(gè)人人將購(gòu)購(gòu)買(mǎi)不不足2年的住住房對(duì)對(duì)外銷銷售的的，應(yīng)應(yīng)全額額征收收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。。2005.10《關(guān)于對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)企企業(yè)實(shí)實(shí)行明明碼標(biāo)標(biāo)價(jià)、、禁止止價(jià)格格欺詐詐的通通知》深圳開(kāi)開(kāi)征土土地增增值稅稅2005.11使用全全市統(tǒng)統(tǒng)一的的示范范文本本；；取得得預(yù)售售許可可證后后，必必須全全部即即時(shí)上上網(wǎng)公公開(kāi)銷銷售；；不不得采采取““提前前登記記、集集中開(kāi)開(kāi)盤(pán)、、分期期銷售售”的的售房房模式式；；嚴(yán)禁禁“炒炒賣(mài)樓樓花””》2005年房地地產(chǎn)政政策回回顧國(guó)稅局局強(qiáng)調(diào)要要對(duì)20%個(gè)人所所得稅稅進(jìn)行行一體體化征征收2005.11財(cái)政部部部長(zhǎng)長(zhǎng)金人人慶表表示，，““十十一五五””期期間將將出臺(tái)臺(tái)物業(yè)業(yè)稅央行發(fā)發(fā)布《2004年中國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)金金融報(bào)報(bào)告》，建議議取消消現(xiàn)行行的房房屋預(yù)預(yù)售制制度人民幣幣兌美美元即即日升升值2%。。，，我國(guó)國(guó)開(kāi)始始實(shí)行行以市市場(chǎng)供供求為為基礎(chǔ)礎(chǔ)、參參考一一攬子子貨幣幣進(jìn)行行調(diào)節(jié)節(jié)、有有管理理地浮浮動(dòng)匯匯率制制度，，人民民幣匯匯率不不再盯盯住單單一美美元價(jià)格變動(dòng)率成交面積政策分分析2005年政策策分析析：““國(guó)八八條””的相相關(guān)政政策始始終貫貫穿整整個(gè)05年，稅稅收政政策是是05年房地地產(chǎn)政政策的的主題題；““國(guó)八八條””以行行政稅稅收手手段直直接影影響到到購(gòu)房房者1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價(jià)格變動(dòng)率成交面積212411434141均為“國(guó)八條”相關(guān)政策政策分分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價(jià)格變動(dòng)率成交面積4月28日，央央行全全面上上調(diào)各各檔次次貸款款利率率0．27個(gè)百分分點(diǎn)，，其中中，5年期以以上的的銀行行房貸貸基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率由6．12％上調(diào)調(diào)至6．39％。溫家寶寶所作作的政政府工工作報(bào)報(bào)告明明確提提出，，要繼繼續(xù)解解決部部分城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資規(guī)模模過(guò)大大和房房?jī)r(jià)上上漲過(guò)過(guò)快的的問(wèn)題題建設(shè)部部等九九部委委《關(guān)于調(diào)調(diào)整住住房供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)價(jià)格的的意見(jiàn)見(jiàn)一、近近期經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房建設(shè)設(shè)目標(biāo)標(biāo)9月底前前公布布二、90平方米米以下下住房房須占占項(xiàng)目目總面面積七七成以以上三、購(gòu)購(gòu)房不不足5年轉(zhuǎn)讓讓須交交營(yíng)業(yè)業(yè)稅四、空空置3年以上上商品品房不不得作作為貸貸款抵抵押物物五、個(gè)個(gè)人房房貸首首付比比例不不低于于三成成六、居居住用用地供供應(yīng)量量七成成用于于中低低價(jià)位位中小小套型型七、土土地閑閑置2年將被被收回回使用用權(quán)八、各各地城城市年年內(nèi)建建立廉廉租住住房制制度一、明明確套套型建建筑面面積是是指單單套住住房的的建筑筑面積積，要求把把套型型結(jié)構(gòu)構(gòu)比例例落實(shí)實(shí)到具具體項(xiàng)項(xiàng)目二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)取得得預(yù)售售許可可證后后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在10日內(nèi)開(kāi)開(kāi)始銷銷售商商品房房三、5％土地地出讓讓金用用于廉廉租房房溫家寶寶主持持召開(kāi)開(kāi)國(guó)務(wù)務(wù)院常常務(wù)會(huì)會(huì)議。。會(huì)上上提出出了促促進(jìn)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健健康發(fā)發(fā)展的的六項(xiàng)項(xiàng)措施施（““國(guó)六六條””）建設(shè)部部、商商務(wù)部部等聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)布了了《關(guān)于規(guī)規(guī)范房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)外資資準(zhǔn)入入和管管理的的意見(jiàn)見(jiàn)》(““外資限限炒令令”））。境境外機(jī)機(jī)構(gòu)和和個(gè)人人在國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)購(gòu)房必必須滿滿足三三點(diǎn)要要求：：其一一，必必須到到土地地和房房地產(chǎn)產(chǎn)部門(mén)門(mén)備案案；第第二，，在中中國(guó)工工作或或者學(xué)學(xué)習(xí)超超過(guò)一一年；；第三三，購(gòu)購(gòu)房實(shí)實(shí)名制制。上海市市國(guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于個(gè)個(gè)人住住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得征征收個(gè)個(gè)人所所得稅稅有關(guān)關(guān)問(wèn)題題的通通知》》的操操作意意見(jiàn)。一、用用地預(yù)預(yù)申請(qǐng)請(qǐng)制度度，二二、國(guó)有土土地協(xié)協(xié)議出出讓公公示五部委委聯(lián)合合發(fā)出出緊急急通知知：要要求各各地在在1個(gè)月內(nèi)內(nèi)對(duì)今今年以以來(lái)的的新開(kāi)開(kāi)工項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全全面清清理，，新開(kāi)開(kāi)工項(xiàng)項(xiàng)目至至少滿滿足5個(gè)條件件：一年期存款款基準(zhǔn)利率率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，，一年期貸貸款基準(zhǔn)利利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，，個(gè)人住房房貸款利率率下限由貸貸款基準(zhǔn)利利率的0.9倍擴(kuò)大到0.85倍國(guó)家外匯管管理局、建建設(shè)部發(fā)布布《關(guān)于規(guī)范房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)外匯管理理有關(guān)問(wèn)題題的通知》，凡外商投投資房地產(chǎn)產(chǎn)公司未全全部繳付注注冊(cè)資本金金、未取得得《國(guó)有土地使使用證》或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目資本金未未達(dá)到項(xiàng)目目投資總額額35%的，不得借借用外債；；外國(guó)投資資者專用外外匯賬戶內(nèi)內(nèi)的資金不不得用于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上調(diào)存款類類金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣存存款準(zhǔn)備金金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。。2006.11.15國(guó)土資源部部發(fā)布《全國(guó)工業(yè)用用地出讓最最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》，將全國(guó)工工業(yè)用地劃劃分為15個(gè)等級(jí)。,標(biāo)準(zhǔn)》自2007年1月1日起實(shí)施。。2006年房地產(chǎn)政政策回顧政策分析2006年政策分析析：“國(guó)六六條”和““國(guó)十五條條”以控制制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)和房?jī)r(jià)快快速增長(zhǎng)為為目的，直直接影響到到購(gòu)房者；；而針對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商出臺(tái)臺(tái)的政策對(duì)對(duì)成交量的的影響則不不大1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價(jià)格變動(dòng)率成交面積241244441331均為“國(guó)六條”“國(guó)十五條”相關(guān)政策政策分析1月2月3月4月5月6月7月8月2007.1.16國(guó)家稅務(wù)總總局網(wǎng)站發(fā)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)土地增值值稅清算管管理有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通知知》，要求從2月起正式向向房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)征征收30％～60％不等的土土地增值稅稅。2007.3.16十屆全國(guó)人人大五次會(huì)會(huì)議閉幕式式上，中華華人民共和和國(guó)物權(quán)法法草案獲得得通過(guò)。全市所有一一手在售樓樓盤(pán)6月30日前完成商商品房銷售售明碼標(biāo)價(jià)價(jià)工作；第第二步：全全市所有二二手房12月30日前完成二二手商品房房明碼標(biāo)價(jià)價(jià)工作建設(shè)部、人人民銀行聯(lián)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)管理規(guī)范范交易結(jié)算算資金賬戶戶管理有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通通知》，對(duì)通過(guò)房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交交易保證機(jī)機(jī)構(gòu)代收代代付客戶交交易結(jié)算資資金的支付付方式作了了多項(xiàng)重點(diǎn)點(diǎn)“規(guī)范””。從2007年1月15日起，上調(diào)調(diào)存款類金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存款款準(zhǔn)備金率率0.5個(gè)百分點(diǎn)從2007年2月25日起，上調(diào)調(diào)存款類金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存款款準(zhǔn)備金率率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007.2.162007.3.22從2007年6月5日起，上調(diào)調(diào)存款類金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存款款準(zhǔn)備金率率0.5個(gè)百分點(diǎn)。。從2007年5月19日起，上調(diào)調(diào)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣存存貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率。金金融機(jī)構(gòu)一一年期存款款基準(zhǔn)利率率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，，一年期貸貸款基準(zhǔn)利利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，，其他各檔檔次存貸款款基準(zhǔn)利率率也相應(yīng)調(diào)調(diào)整。個(gè)人人住房公積積金貸款利利率相應(yīng)上上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。。從2007年4月16日起，上調(diào)調(diào)存款類金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存款款準(zhǔn)備金率率0.5個(gè)百分點(diǎn)。。從2007年5月15日起，上調(diào)調(diào)存款類金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存款款準(zhǔn)備金率率0.5個(gè)百分點(diǎn)。。2007.4.29境外個(gè)人、、港澳臺(tái)地地區(qū)居民和和華僑在深深圳市只能能購(gòu)買(mǎi)一套套用于自住住的商品房房（住宅類類）未獲預(yù)售證證禁止內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)內(nèi)部登記、、辦理VIP卡認(rèn)購(gòu)書(shū)使使用全市統(tǒng)統(tǒng)一示范文文本嚴(yán)禁““炒賣(mài)樓花花”；商品房項(xiàng)目目必須實(shí)行行明碼標(biāo)價(jià)價(jià)?！罢J(rèn)購(gòu)書(shū)””、“房地地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合合同”，應(yīng)應(yīng)使用全市市統(tǒng)一的示示范文本，，不得使使用手寫(xiě)文文本。嚴(yán)禁“炒賣(mài)賣(mài)樓花”。。從事二手商商品房銷售售的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)盡快完完成二手商商品房明碼碼標(biāo)價(jià)工作作。自2007年7月21日起上調(diào)金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存貸貸款基準(zhǔn)利利率。金融融機(jī)構(gòu)一年年期存款基基準(zhǔn)利率上上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；；一年期貸貸款基準(zhǔn)利利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；；其他各檔檔次存貸款款基準(zhǔn)利率率也相應(yīng)調(diào)調(diào)整。個(gè)人人住房公積積金貸款利利率相應(yīng)上上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。。2007.7.21從2007年8月15日起，上調(diào)調(diào)存款類金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存款款準(zhǔn)備金率率0.5個(gè)百分點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)一一年期存款款基準(zhǔn)利率率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，，；一年期期貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率上調(diào)調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，，個(gè)人住房房公積金貸貸款利率相相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。。2007.7深圳房貸緊緊縮政策2007年房地產(chǎn)政政策回顧價(jià)格變動(dòng)率成交面積政策分析1月2月3月4月5月6月7月8月價(jià)格變動(dòng)率成交面積2007年政策分析析：07年的政策以以金融政策策為主，前前期出臺(tái)金金融政策，，屬于間接接影響，對(duì)對(duì)成交量的的影響較小小，而后期期金融政策策直接涉及及到購(gòu)房者者的首付及及貸款資格格，屬于直直接影響，，對(duì)成交量量的影響較較大；“限限外令”則則直接限制制了部分客客戶的購(gòu)房房權(quán)31543453334533233政策分析2008.8.27中國(guó)人民銀銀行、中國(guó)國(guó)銀監(jiān)會(huì)正正式聯(lián)合發(fā)發(fā)布《關(guān)于金融促促進(jìn)節(jié)約集集約用地的的通知》銀發(fā)〔2008〕214號(hào)，明確確把“建建筑面積積在90平方米以以下的中中小套型型普通商商品住房房建設(shè)””納入金金融優(yōu)先先支持節(jié)節(jié)地房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目范范疇。。。住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部發(fā)文文稱將將逐步取取消毛坯坯房建設(shè)部：：16日起下調(diào)調(diào)個(gè)人住住房公積積金利率率2008.112008.9溫家寶部部署了落落實(shí)中央央政策措施的七七項(xiàng)工作作中第三三項(xiàng)增加加廉租房房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房等保障障性住房的的投資收收購(gòu)和開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)；落實(shí)和完完善促進(jìn)進(jìn)合理住住房消費(fèi)費(fèi)的政策策措施；；促進(jìn)中小小戶型、、中低價(jià)價(jià)位普通通商品房房開(kāi)發(fā)建建設(shè)穩(wěn)定定發(fā)展；；加快發(fā)展展二手房房市場(chǎng)和和住房租租賃市場(chǎng)場(chǎng)。繼續(xù)續(xù)整頓房房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序序，規(guī)范范市場(chǎng)交交易。2008.12央行出臺(tái)臺(tái)管理辦辦法支持持廉租房房建設(shè)國(guó)務(wù)院：：改善性性住房取取消二套套房貸限限制國(guó)務(wù)院：：鼓勵(lì)房房地產(chǎn)企企業(yè)以合合理價(jià)格格促銷商商品房財(cái)政部：：90平米以下下住房契契稅下調(diào)調(diào)至1%銀監(jiān)會(huì)下下發(fā)《通知》，要求各各銀行必必須嚴(yán)格格執(zhí)行此此前制定定的“二二套房””的房貸貸政策，，即一旦旦認(rèn)定購(gòu)購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的是是第二套套房，那那么銀行行必須執(zhí)執(zhí)行四成成首付、、1.1倍利率。。2009.7住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部副部部長(zhǎng)齊驥驥在國(guó)慶慶新聞中中心的發(fā)發(fā)布會(huì)上上明確表表示,住建部不不支持高高房?jī)r(jià)。。這是住住建部今今年首次次就房?jī)r(jià)價(jià)問(wèn)題進(jìn)進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)表態(tài)。。2008.1建設(shè)部三三措施穩(wěn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)同防過(guò)快快上漲與與過(guò)猛下下降2008.4國(guó)土資源源部：堅(jiān)決停止止供應(yīng)別別墅類房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用用地7月1日起，惠惠州市住住房公積積金最高高貸款額額度將由原來(lái)來(lái)的每筆筆15萬(wàn)元提高高到20萬(wàn)元。2009年1月1日起，夫夫妻雙方方共同申申請(qǐng)公積積金貸款款最高額度度為單人人最高額額度之和和，可達(dá)達(dá)40萬(wàn)政策分析析價(jià)格變動(dòng)率成交面積2008年—09年房地產(chǎn)產(chǎn)政策回回顧政策分析析2008年政策分分析：08年的政策策以金融融政策為為主，前前期出臺(tái)臺(tái)金融政政策，屬屬于直接接影響，，對(duì)成交交量的影影響較小小，隨著著后期金金融優(yōu)惠惠政策的的加大二二套房改改等政策策的出臺(tái)臺(tái)，直接接涉及到到購(gòu)房者者的首付付及貸款款資格，，屬于直直接影響響，對(duì)成成交量的的影響較較大；1月2月3月4月5月6月7月8月541224221價(jià)格變動(dòng)率成交面積9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2004-2009年政策分分析：成成交量的的變動(dòng)主主要由直直接影響響類政策策引起，，及主要要由第1類政策和和第2類政策引引起在沒(méi)有第第1類政策和和第2類大量出出現(xiàn)的階階段，即即使3、4、5類政策頻頻出，成成交量的的走勢(shì)也也比較平平穩(wěn)，甚甚至不斷斷走升，，說(shuō)明第3、4、5類政策（（間接影影響類政政策）對(duì)對(duì)成交量量的影響響較??；在第1類政策和和第2類集中出出現(xiàn)的階階段，成成交量會(huì)會(huì)出現(xiàn)大大幅的萎萎縮，說(shuō)說(shuō)明第1、2類政策（（直接影影響類政政策）對(duì)對(duì)成交量量的影響響較大政策分類直接影響1、政府購(gòu)房者2、政府金融機(jī)構(gòu)購(gòu)房者間接影響3、政府金融機(jī)構(gòu)4、政府開(kāi)發(fā)商5、政府中介無(wú)明顯下下降階段段42005年1，2，43，4，12006年1，2，43，42007年1，2，3，4，53，4，5成交量下下降階段段主要政政策其他階段段主要政政策年度2004年政策分析析價(jià)格變動(dòng)率成交面積2008年1，4，53，4，5直接影響響類政策策的影響響程度分分析：在在具體的的細(xì)則出出臺(tái)后政政策將迅迅速對(duì)成成交量產(chǎn)產(chǎn)生影響響，一般般影響周周期為2-3個(gè)月，成成交量萎萎縮40%-60%，同時(shí)價(jià)價(jià)格將出出現(xiàn)小幅幅下降1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“新國(guó)八條條”細(xì)則出臺(tái)臺(tái)成交量首首月下降降26%價(jià)格仍保保持增長(zhǎng)長(zhǎng)連續(xù)下跌跌3個(gè)月成交量下下降42%價(jià)格出現(xiàn)現(xiàn)小幅下下降4個(gè)月后成成交量、、價(jià)格開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)回升吹風(fēng)/“舊國(guó)八條條”出臺(tái)吹風(fēng)“國(guó)l六條”“國(guó)十五條條”細(xì)則出臺(tái)臺(tái)成交量首首月下降降55%價(jià)格仍保保持增長(zhǎng)長(zhǎng)連續(xù)下跌跌2個(gè)月成交量下下降57%價(jià)格出現(xiàn)現(xiàn)小幅下下降3個(gè)月后成成交量開(kāi)開(kāi)始回升升，但價(jià)價(jià)格出現(xiàn)現(xiàn)小幅下下降下降周期期為3個(gè)月成交量下下降42%價(jià)格小幅幅下降下降周期期為2個(gè)月成交量下下降57%價(jià)格小幅幅下降2005年主要房地地產(chǎn)政策策對(duì)成交交量的影影響2006年主要房地地產(chǎn)政策策對(duì)成交交量的影影響政策分析析數(shù)據(jù)：政政策出臺(tái)臺(tái)后，成成交量的的下降周周期為2-3個(gè)月，成成交量下下降幅度度為40%-60%代理項(xiàng)目目的成交交量，在在2005年和2006年政策出出臺(tái)前后后與整個(gè)個(gè)市場(chǎng)的的情況非非常相似似：成交交量在政政策細(xì)則則出臺(tái)后后開(kāi)始下下降，下下降周期期為2-3個(gè)月，下下降幅度度為40%-60%政策的影影響顯著著2005年代理項(xiàng)項(xiàng)目在政政策細(xì)則則出臺(tái)后后開(kāi)始持持續(xù)下降降3個(gè)月，成成交量萎萎縮39%；2006年代理項(xiàng)項(xiàng)目在政政策細(xì)則則出臺(tái)后后開(kāi)始持持續(xù)下降降2個(gè)月，成成交量萎萎縮61%下降周期期為3個(gè)月成交量下下降39%下降周期期為2個(gè)月成交量下下降61%政策分析析根據(jù)研究究，3-4月為政策策出臺(tái)前前的傳聞聞及醞釀釀期，5-8月為政策策的高發(fā)發(fā)期，強(qiáng)強(qiáng)力型政政策一般般都在這這段時(shí)間間內(nèi)出臺(tái)臺(tái)，其它它時(shí)間為為政策的的消化期期2005年3月5日，國(guó)務(wù)務(wù)院總理理溫家寶寶在《政府工作作報(bào)告》中明確提提出抑制制高房?jī)r(jià)價(jià)。矛頭頭直指房房地產(chǎn)投投資過(guò)熱熱，房?jī)r(jià)價(jià)上漲過(guò)過(guò)快。2006年3月5日，國(guó)務(wù)務(wù)院總理理溫家寶寶所作的的政府工工作報(bào)告告明確提提出，要要繼續(xù)解解決部分分城市房房地產(chǎn)投投資規(guī)模模過(guò)大和和房?jī)r(jià)上上漲過(guò)快快的問(wèn)題題。以上兩個(gè)個(gè)政策指指向直接接拉開(kāi)了了05、06年的政策策大調(diào)控控。2005年4月底5月初，國(guó)國(guó)八條、、新國(guó)八八條的細(xì)細(xì)則相繼繼出臺(tái)，，在接下下來(lái)的5-6月由此3項(xiàng)政策引引出的各各種細(xì)節(jié)節(jié)性政策策不斷出出現(xiàn)。2006年5月中旬，，國(guó)六條條出臺(tái)，，5月底細(xì)化化文件國(guó)國(guó)十五條條出臺(tái)，，6-7月各種細(xì)細(xì)節(jié)性政政策層出出不窮。。2007年6月，各銀銀行開(kāi)始始緊縮房房貸，7月出臺(tái)限限外令。。強(qiáng)力型政政策一般般都在此此段時(shí)間間中出臺(tái)臺(tái)。政策吹風(fēng)風(fēng)期進(jìn)入9月以后，，一般以以市場(chǎng)整整治類的的政策居居多，較較少出現(xiàn)現(xiàn)直接影影響購(gòu)房房者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)成本本，購(gòu)房房門(mén)檻，，購(gòu)買(mǎi)資資格的政政策。政策在這這段時(shí)間間的影響響相對(duì)較較弱，市市場(chǎng)逐漸漸進(jìn)入政政策消化化期。3-4月政策集中中出臺(tái)期期政策消化化期5-8月9-2月政策分析析春節(jié)對(duì)成成交量的的影響從從每年的的12月份開(kāi)始始：11月是每年年成交量量最大的的一個(gè)月月，之后后成交量量將出現(xiàn)現(xiàn)大幅下下降，對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目推出出時(shí)間為為3-4月——政策出臺(tái)臺(tái)前的傳傳聞及醞醞釀期，，隨后5-8月為政策策的高發(fā)發(fā)期，強(qiáng)強(qiáng)力型政政策一般般都在這這段時(shí)間間內(nèi)出臺(tái)臺(tái)，其它它時(shí)間為為政策的的消化期期。本本項(xiàng)目目需充分分把握好好目前優(yōu)優(yōu)惠政策策時(shí)機(jī)，，盡早推推出市場(chǎng)場(chǎng)。政策分析析市場(chǎng)分析析宏觀政策策對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響響分析大亞灣房房地產(chǎn)市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)判定定近年大亞亞灣房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展周周期分析析惠陽(yáng)大亞亞灣住宅宅市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)歷了快快速發(fā)展展期、調(diào)調(diào)整期、、復(fù)蘇期期三個(gè)階階段,目前處于于復(fù)蘇期期階段住宅市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展（（成交量量）快速發(fā)展展期（04年-07年第四季季度）2005年后惠陽(yáng)陽(yáng)大亞灣灣區(qū)域利利好提前前釋放，，市場(chǎng)持持續(xù)上升升城市價(jià)值值因?yàn)轭A(yù)預(yù)期而提提前釋放放新政后投投資客退退潮，客客戶觀望望，市場(chǎng)場(chǎng)急速下下滑受深圳市市場(chǎng)影響響，投資資客涌入入，市場(chǎng)場(chǎng)第一次次高潮來(lái)來(lái)臨政府救市市，剛性性需求釋釋放，深深圳市場(chǎng)場(chǎng)回暖促促使市場(chǎng)場(chǎng)復(fù)蘇調(diào)整期（07年第四季季度-08年底）復(fù)蘇期（09年初-目前）2002-2009年大亞灣灣住宅成成交均價(jià)價(jià)2002-2009年惠陽(yáng)住住宅成交交均價(jià)05年后中海海殼牌的的投產(chǎn)刺刺激深圳圳購(gòu)房熱熱潮，外外銷客戶戶更進(jìn)一一步推動(dòng)動(dòng)惠陽(yáng)大大亞灣住住宅市場(chǎng)場(chǎng)量?jī)r(jià)齊齊升,進(jìn)而刺激開(kāi)發(fā)發(fā)商的集中爆爆發(fā);07年新政前達(dá)到到頂峰07-08年年新政后深深圳投資客7成退場(chǎng)，受深深圳影響較大大的惠陽(yáng)大亞亞灣市場(chǎng)同樣樣出現(xiàn)了量?jī)r(jià)價(jià)齊跌的局面面隨著09年深圳市場(chǎng)的的回暖,惠陽(yáng)大亞灣市市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇蘇期目前階段宏觀市場(chǎng)04-07年——快速發(fā)展期：：市場(chǎng)總體體體現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量、消化量量、均價(jià)同時(shí)時(shí)上升2004-2007年惠陽(yáng)大亞灣灣房地產(chǎn)消化化量2004-2007年惠陽(yáng)大亞灣灣房地產(chǎn)供需需情況對(duì)比2005年以來(lái)多種因因素推動(dòng)房地地產(chǎn)的快速發(fā)發(fā)展：深圳樓市快速速發(fā)展的拉動(dòng)動(dòng)；大亞灣價(jià)價(jià)值提前釋放放；深圳客戶戶投資客戶持持續(xù)進(jìn)入惠陽(yáng)陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)場(chǎng)；快速發(fā)展期價(jià)價(jià)格持續(xù)上升升快速發(fā)展期市市場(chǎng)供應(yīng)及消消化量持續(xù)上上升宏觀市場(chǎng)07-08年——調(diào)整期：總體體體現(xiàn)消化量量、均價(jià)、客客戶量同時(shí)下下滑；中建彩虹城之之前預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)格會(huì)在5000元/平米，新政后后以4200元/平米低調(diào)開(kāi)盤(pán)；新政后：定價(jià)預(yù)期降低低！上門(mén)量猛降??！成交慘淡每月月1~2套！07與08年惠陽(yáng)大亞灣灣房地產(chǎn)推售售及消化量比比較08年惠陽(yáng)住宅均均價(jià)走勢(shì)宏觀市場(chǎng)09年——復(fù)蘇期供應(yīng)量量減少，消化化量及均價(jià)同同時(shí)上升09上半年與08年惠陽(yáng)大亞灣灣房地產(chǎn)推售售及消化量比比較2009年上半年惠陽(yáng)陽(yáng)大亞灣房地地產(chǎn)月銷量走走勢(shì)2009年上半年惠陽(yáng)陽(yáng)大亞灣房地地產(chǎn)月價(jià)格走走勢(shì)受深圳市場(chǎng)回回暖影響及長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間剛性壓壓抑的釋放,投資需求復(fù)蘇蘇，2009年上半年惠陽(yáng)陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)場(chǎng)一路飄紅,2009年上半年惠陽(yáng)陽(yáng)大亞灣房地地產(chǎn)市場(chǎng)一路路飄紅，半年年的銷售量已已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了了2008年全年成交總總量，成交均均價(jià)一路上揚(yáng)揚(yáng)；宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)分析宏觀政策對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的影響分析大亞灣房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)判定定近年大亞灣房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展周期分析析進(jìn)一步分析：：區(qū)域規(guī)劃、政策及深圳市場(chǎng)變動(dòng)動(dòng)為惠陽(yáng)大亞灣灣住宅市場(chǎng)變變動(dòng)的主要影影響因素區(qū)域規(guī)劃利好好一直是支撐撐惠陽(yáng)大亞灣灣區(qū)域市場(chǎng)的的重要因素：：05年-07年惠陽(yáng)大亞灣灣住宅市場(chǎng)持持續(xù)上升源于于區(qū)域規(guī)劃利利好的提前釋釋放；09年初深莞惠一一體化規(guī)劃的的出臺(tái)，成為為了09年市場(chǎng)回暖的的重要刺激因因素。惠陽(yáng)大亞灣住住宅市場(chǎng)為深深圳市場(chǎng)的附附屬市場(chǎng)，與與深圳市場(chǎng)聯(lián)聯(lián)系緊密，隨隨著深圳市場(chǎng)場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)而變動(dòng)住宅市場(chǎng)發(fā)展展（成交量））（04年-07年第四季度））2005年后惠陽(yáng)大亞亞灣區(qū)域利好好提前釋放，，市場(chǎng)持續(xù)上上升城市價(jià)值因?yàn)闉轭A(yù)期而提前前釋放新政后投資客客退潮，客戶戶觀望，市場(chǎng)場(chǎng)急速下滑受深圳市場(chǎng)影影響，投資客客涌入，市場(chǎng)場(chǎng)第一次高潮潮來(lái)臨政府救市，剛剛性需求釋放放，深圳市場(chǎng)場(chǎng)回暖促使市市場(chǎng)復(fù)蘇（07年第四季度-08年底）（09年初-目前）目前惠陽(yáng)大亞亞灣住宅市場(chǎng)場(chǎng)與深圳市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)系更加緊緊密,變動(dòng)趨勢(shì)同步步產(chǎn)生。宏觀市場(chǎng)未來(lái)規(guī)劃利好好規(guī)劃驅(qū)動(dòng)1——深莞惠一體化化規(guī)劃驅(qū)動(dòng)2——深圳撤關(guān)擴(kuò)容容，龍崗大運(yùn)運(yùn)會(huì)規(guī)劃驅(qū)動(dòng)3——交通網(wǎng)絡(luò)逐步步兌現(xiàn)沿海高速由羅湖到大亞灣轉(zhuǎn)惠陽(yáng)城區(qū)約45分鐘，預(yù)計(jì)于2009年底通車(chē)地鐵3號(hào)線2010年通龍崗中心城，預(yù)留深惠城際線接駁口，由龍興街站接惠陽(yáng)廈深鐵路惠州段全長(zhǎng)65公里，預(yù)計(jì)2010年底通車(chē)深圳撤關(guān)擴(kuò)容容，深圳二線線關(guān)整體外移移，大亞灣區(qū)區(qū)域?qū)⒂型沙蔀橄乱粋€(gè)深深圳龍崗深圳圳撤關(guān)、龍崗崗大運(yùn)會(huì)將促促進(jìn)大亞灣住住宅市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，同時(shí)推推動(dòng)投資產(chǎn)品品的發(fā)展深莞惠一體化化將打破惠陽(yáng)陽(yáng)大亞灣與深深圳之間的區(qū)區(qū)隔，將極大大的促進(jìn)惠陽(yáng)陽(yáng)大亞灣住宅宅市場(chǎng)發(fā)展2010-2011年眾多規(guī)劃利利好釋放期，，將對(duì)大亞灣灣市場(chǎng)起到重重要的支撐作作用；宏觀市場(chǎng)2007年2008年2009年2010年經(jīng)濟(jì)背景：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境境惡化，西方方消費(fèi)市場(chǎng)萎萎縮，中國(guó)出出口拉動(dòng)嚴(yán)重重削弱，資本本市場(chǎng)信心不不足政策手段：1、以國(guó)家大額額投資為主，，直效保底經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2、社會(huì)體制/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革革試點(diǎn)調(diào)研，，為后續(xù)大規(guī)規(guī)模推行逐步步鋪墊3、在出口產(chǎn)業(yè)業(yè)大傷元?dú)獾牡默F(xiàn)實(shí)下將暫暫停產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，避免免出現(xiàn)企業(yè)倒倒閉，失業(yè)等等高社會(huì)成本本行為經(jīng)濟(jì)/社會(huì)背景：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境境依舊萎靡，，中國(guó)60年國(guó)慶閱兵，，經(jīng)濟(jì)/社會(huì)皆環(huán)境皆皆以維護(hù)穩(wěn)定定為主要目標(biāo)標(biāo)經(jīng)濟(jì)/社會(huì)背景：在國(guó)家持續(xù)拉拉動(dòng)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的背景景下，經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境趨于穩(wěn)定定，真正的社社會(huì)/產(chǎn)業(yè)改革迫在在眉睫政策手段：1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整深化2、社會(huì)體制（（涉及土地、、醫(yī)療、社會(huì)會(huì)保障）等多多方利益體系系2008-09年將以刺激內(nèi)內(nèi)需的政府大大規(guī)模投資為為主；2010年閱兵后各項(xiàng)項(xiàng)以擴(kuò)大內(nèi)需需為目標(biāo)的社社會(huì)改革將深深入落實(shí)但由于宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)基本面的的尚未轉(zhuǎn)好，，未來(lái)依舊存存在較大的不不確定性；宏觀市場(chǎng)2009年8月，在第五屆屆資本匯論壇壇上，當(dāng)代著著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家家茅于軾坦言言通貨膨脹在年年內(nèi)發(fā)生的可可能性不大，，但在所難免免，他認(rèn)為，由于于受?chē)?guó)際金融融危機(jī)的影響響，國(guó)家一直直采用寬松的的貨幣政策與與財(cái)政政策，，引起市場(chǎng)貨貨幣過(guò)剩，寬松的貨幣政政策正在使通通貨膨脹顯現(xiàn)現(xiàn)。但由于宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)基本面的的尚未轉(zhuǎn)好，，未來(lái)依舊存存在較大的不不確定性；2008-09年將以刺激內(nèi)內(nèi)需的政府大大規(guī)模投資為為主；2010年閱兵后各項(xiàng)項(xiàng)以擴(kuò)大內(nèi)需需為目標(biāo)的社社會(huì)改革將深深入落實(shí)宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格剪剪刀差2009年惠陽(yáng)房?jī)r(jià)比比深圳最低區(qū)區(qū)的房?jī)r(jià)相差差近7000元/㎡，存在相當(dāng)大大的價(jià)格差。。深圳各區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)與惠陽(yáng)大亞亞灣差別明顯顯，刺激了深深圳市民跨區(qū)區(qū)域消費(fèi)惠陽(yáng)大亞灣這這邊的消費(fèi)水水平不高，在在這里買(mǎi)套房房子，周末來(lái)來(lái)度假感覺(jué)不不錯(cuò)，路上時(shí)時(shí)間跟去大、、小梅沙差不不多，而且消消費(fèi)要低很多多，喜歡這種種生活方式。?！绿烀菢I(yè)主主吳先生惠陽(yáng)大亞灣與與深圳相比在在房?jī)r(jià)及消費(fèi)費(fèi)上都具有價(jià)價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，，形成了明顯顯的價(jià)格剪刀刀差，刺激了了深圳市區(qū)居居民到惠陽(yáng)的的消費(fèi)。寶安南山福田羅湖鹽田龍崗大亞灣20328元/㎡29653元/㎡10609元/㎡3850/㎡29138元/㎡33940元/㎡31187元/㎡宏觀市場(chǎng)關(guān)于市場(chǎng)的重重要結(jié)論：1、惠陽(yáng)-大亞灣市場(chǎng)目目前處于房地地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)復(fù)蘇期，主要要表現(xiàn)為供應(yīng)應(yīng)量減少，消消化量及均價(jià)價(jià)同時(shí)上升；；2、影響惠陽(yáng)大大亞灣住宅市市場(chǎng)變動(dòng)的主主要因素是：：區(qū)域規(guī)劃、、政策及深圳圳市場(chǎng)變動(dòng)；；3、規(guī)劃利好將將支持市場(chǎng)向向好，但中國(guó)國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)基基本面的影響響，未來(lái)依舊舊存在一定的的不確定性；；宏觀市場(chǎng)4、深圳區(qū)域與與惠陽(yáng)大亞灣灣的樓市價(jià)格格差距，隨著著深惠一體化化的形成，正正刺激深圳客客戶的異地消消費(fèi)。目標(biāo)界定目標(biāo)下的問(wèn)題題營(yíng)銷總攻略發(fā)展商目標(biāo)解決思路思路與框架市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析問(wèn)題界定形象攻略展示、服務(wù)攻攻略推廣攻略客戶攻略推售攻略案例借鑒策略總綱項(xiàng)目本體分析析競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)2010年競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)一一覽1月一期余500多套：一房約約45平米，兩房約83-89平米,三房119-137平米中萃花城灣中天彩虹城太陽(yáng)灣永昶公寓濱海星城仁和WE城1200套：兩房70-86平米三三房97-126平米四四房151平米530套：兩房69-85平米，三房85-130平米350套：一房40-42平米，兩房房79-89平米，280套：一房，，兩房，三三房，480套：一房49平米,兩房69-76平米,三房104-117平米2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月三房126-135平米，四房房147平米二期700套：兩房約約80平米,三房85-120平米，四房房約130平米本項(xiàng)目806套：兩房68-70平米，三房房90-110平米2010年,僅大亞灣西西區(qū)市場(chǎng)供供應(yīng)將出現(xiàn)現(xiàn)井噴,供應(yīng)量6400套,大亞灣即將將進(jìn)入完全全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)。與本項(xiàng)目同同期推出的的量近3500套愛(ài)頓第3季二期550套：一房40-42平米，兩房房79-89平米，三房126-135平米，四房房147平米天順項(xiàng)目420套：兩房68-70平米，三房房90-110平米海立方580套：兩房50-70平米，三房房70-80平米惠豐城200套：兩房69-85平米，三房房85-130平米項(xiàng)目1房2房3房30-4040-5050-6060-7070-8080-9070-8080-9090-110110-120120-140金潤(rùn)東方787385147海立方357200204花城灣123328200仁和WEI城300300德州城400150100100100五月花城30050150100愛(ài)頓第三季50100100100濱海星城100200200100花千樹(shù)200200總計(jì)10014603575001713400204200697100300競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)——未來(lái)項(xiàng)目供供應(yīng)產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：產(chǎn)品品面積趨同同，其中一一房30-40平米，三房房70-80平米，110-120平米產(chǎn)品供供應(yīng)量相對(duì)對(duì)較少；競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)——未來(lái)項(xiàng)目供供應(yīng)產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：1房40—50平米供應(yīng)量量，與2房70—80平米的供應(yīng)應(yīng)量最大，，對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目而言，，存在較大大風(fēng)險(xiǎn)套項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間促銷方式

物業(yè)類別海立方未確定派單住宅短信網(wǎng)絡(luò)德洲城3900-4500派單住宅短信網(wǎng)絡(luò)花城灣3900-4900短信商鋪

/住宅報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)東方新天地3600-4500每天推出8套特價(jià)房住宅/公寓愛(ài)頓第三季3318-4500派單住宅網(wǎng)絡(luò)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)——在售項(xiàng)目銷銷售均價(jià)集集中在3600—4500元/平米之間，，主要促銷銷方式以派派單、短信信、網(wǎng)絡(luò)為為主，物業(yè)業(yè)類型以普普通住宅為為主項(xiàng)目名稱主力產(chǎn)品/面積主訴求點(diǎn)花千樹(shù)兩房79三房100片區(qū)升值、成熟大社區(qū)、規(guī)模、價(jià)格陽(yáng)光時(shí)代兩房57-74三房115片區(qū)升值、大贈(zèng)送、湖景美岸棲庭兩房83三房110片區(qū)升值、萊茵湖畔、成熟社區(qū)、超寬樓間距、價(jià)格金潤(rùn)東方兩房55三房121片區(qū)升值、小戶型、價(jià)格優(yōu)勢(shì)德洲城高層兩房75~86三房89~110片區(qū)升值、關(guān)口地鐵大城，價(jià)格山海星城高層單房37.5一房62.12兩房68.7-75.4三房108.2-118.62片區(qū)升值、山海、小戶、價(jià)格仁和WE城多層公寓三房150-180㎡片區(qū)升值、規(guī)劃、配套成熟、名校、中建彩虹城小高層兩房86-89㎡

，三房127㎡片區(qū)升值、規(guī)模、配套、名校、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)——片區(qū)宣傳主主訴求共同同點(diǎn)為片區(qū)區(qū)升值及價(jià)價(jià)格3.9米面寬客廳廳贈(zèng)送面積3.9米面寬主臥臥銷售面積全贈(zèng)送面積積競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)——目前市場(chǎng)上上的產(chǎn)品大大同小異，，都是用各各種不同的的方式贈(zèng)送送面積來(lái)吸吸引客戶海立方—一房享三房房，送主臥臥，送三陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，送地地標(biāo)海景花城灣——一房一廳空空中院落大大陽(yáng)臺(tái)，一一房變二房房，二房改改三房人民路西區(qū)轉(zhuǎn)盤(pán)大亞灣大道本項(xiàng)目太陽(yáng)灣龍海二路石化大道中興四路新天名城濱海星城金潤(rùn)東方花城灣競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)——競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目概況位置：大亞亞灣西龍海海二路與龍龍山八路交交匯處占地面積:80000平方米米總建筑面積積:270000平平方米容積率：3開(kāi)發(fā)周期:三期共五五年開(kāi)工時(shí)間:2008-11-1總戶數(shù):一一期有676戶，約約2000戶開(kāi)發(fā)商:旺旺科投資有有限公代理商中原原地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分分析——中萃花城灣灣VS燦邦國(guó)際核心競(jìng)爭(zhēng)力力：地段/產(chǎn)品高附加加值/園林兩房A兩房B一房三房?jī)煞咳緽三房A全贈(zèng)送部分分半贈(zèng)送部分分十.一開(kāi)盤(pán)日銷銷售55套競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分分析——中萃花城灣灣VS燦邦國(guó)際優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）本項(xiàng)目Vs中萃花城灣灣截留客戶建立“CBD內(nèi)住宅”的的價(jià)值標(biāo)桿桿深圳標(biāo)準(zhǔn)的的“產(chǎn)品服服務(wù)與展示示”，建議議引進(jìn)五星星級(jí)酒店支支撐項(xiàng)目，，全面提升升項(xiàng)目形象象代言區(qū)域，，建立不可可撼動(dòng)的中中心之中領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者氣勢(shì)勢(shì)主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)中心區(qū)市政政配套齊全全交通更加便便利昭昭示性更強(qiáng)強(qiáng)短期內(nèi)項(xiàng)目目的相應(yīng)配配套花城灣灣更加成熟熟入市時(shí)間比比本項(xiàng)目早早半年周邊環(huán)境短短期內(nèi)較荒荒涼類型戶型面積套數(shù)聯(lián)排別墅4房,5房344.82㎡-384.20㎡40套洋房3房,4房137-166㎡156套公寓1房,2房37-42㎡172套高層建設(shè)中__銷售情況：：太陽(yáng)灣洋房房現(xiàn)售均價(jià)價(jià)4500,起價(jià)4300,精裝公寓均均價(jià)4200,別墅均價(jià)5600,剩余套數(shù)約約40套；二次明明年年初推推出，以二二房、三房房為主一期產(chǎn)品推推出大面積積多層洋房房，產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新附加值值高，08年10月開(kāi)盤(pán)，目目前銷售率率在90%，銷售速度度較慢；一期戶型配配比：洋房產(chǎn)品特特色：五棟六層洋洋房，二棟棟八層洋房房，部分送地下下室，并且頂層層全部是復(fù)復(fù)式；競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分分析——太陽(yáng)灣VS燦邦國(guó)際優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）都市綜合體體的價(jià)值位于大亞灣灣中心區(qū)旁旁，市政配配套齊全太陽(yáng)灣前期期已有洋房房、別墅，，社區(qū)相對(duì)對(duì)較成熟本項(xiàng)目Vs太陽(yáng)灣截留客戶建立“CBD內(nèi)住宅”的的價(jià)值標(biāo)桿桿深圳標(biāo)準(zhǔn)的的“產(chǎn)品服服務(wù)與展示示”，建議議引進(jìn)五星星級(jí)酒店支支撐項(xiàng)目，，全面提升升項(xiàng)目形象象提前展開(kāi)大大型商場(chǎng)招招商，豐富富項(xiàng)目自身身配套主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)濱海星城營(yíng)銷預(yù)估2、低開(kāi)高走走，低價(jià)入入市1、景觀資源源營(yíng)銷，主主打海邊概概念93年的爛尾樓樓競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分分析——濱海星城VS燦邦國(guó)際占地面積:23000平方米建面:220000平方米容積率:9.22綠化率:35%總戶數(shù):2168車(chē)位位:約940個(gè)停停車(chē)車(chē)位位戶型面積比例一房49.13平米約7%二房69.-76平米約67%三房106-117平米約26%濱海海星星城城VS燦邦邦國(guó)國(guó)際際兩兩房房73平米米兩兩房房?jī)?nèi)墻墻多多為為剪剪力力墻墻,戶型型變變形形性性能能不不強(qiáng)強(qiáng)三陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì),戶型型可可塑塑性性強(qiáng)強(qiáng),戶型型都都為為方方正正,都有有凸凸窗窗,多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì),但是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可變變性性更更強(qiáng)強(qiáng).競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)盤(pán)分分析析———濱海海星星城城VS燦邦邦國(guó)國(guó)際際優(yōu)勢(shì)勢(shì)（（S）劣勢(shì)勢(shì)（（W）CBD更加加具具有有投投資資價(jià)價(jià)值值具有有五五大大市市政政配配套套交通通便便捷捷入市市相相對(duì)對(duì)較較晚晚臨海海,景觀觀源源稍稍微微遜遜色色項(xiàng)目目的的初初級(jí)級(jí)階階段段,周邊邊和和自自身身的的配配套套設(shè)設(shè)施施不不完完善善本項(xiàng)項(xiàng)目目Vs濱海海星星城城拔升升形形象象,把公公寓寓變變成成和和CBD配套套的的高高級(jí)級(jí)住住宅宅在項(xiàng)項(xiàng)目目售售樓樓處處展展示示新新中中心心區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃配配套套及及交交通通路路線線圖圖主導(dǎo)導(dǎo)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)主導(dǎo)導(dǎo)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)新天天名名城城二二期期———中心心區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)速速標(biāo)標(biāo)桿桿項(xiàng)項(xiàng)目目，，二二期期預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)中中小小戶戶型型為為主主新天天名名城城2期占地地面面積積:0.8萬(wàn)平平米米總建建筑筑面面積積:6萬(wàn)平平米米一期期主主力力戶戶型型預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)以以中中小小戶戶型型為為主主；；優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：靠靠近近行行政政中中心心，，俯俯瞰瞰體體育育館館全全景景；；一一期期建建立立了了良良好好的的市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象和和地地位位戶型面積（平方米）套數(shù)比例2房7515638342.13%83-852273房100～11015643347.63%110～1302774房133-14868687.48%頂層復(fù)式220～25025252.76%新天天名名城城一一期期戶戶型型配配比比競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)盤(pán)分分析析———新天天名名城城二二期期VS燦邦邦國(guó)國(guó)際際二期期優(yōu)勢(shì)勢(shì)（（S）劣勢(shì)勢(shì)（（W）離沿沿海海高高速速更更近近景觀觀資資源源更更豐豐富富本項(xiàng)項(xiàng)目目Vs新天天名名城城搶占占時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)，，提提前前入入市市樹(shù)立立高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象，，精精心心打打造造，，展展示示提提前前到到位位主導(dǎo)導(dǎo)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)主導(dǎo)導(dǎo)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)新天天名名城城一一期期基基本本銷銷售售完完，，今今年年底底即即將將入入伙伙，，社社區(qū)區(qū)相相對(duì)對(duì)較較成成熟熟；；新天天名名城城前前期期已已積積累累大大量量客客戶戶相對(duì)對(duì)而而言言，，區(qū)位位、、資資源源、、物物業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃將對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值提提供供巨巨大大支支撐撐。。區(qū)區(qū)位位及及綜綜合合體體的的物物業(yè)業(yè)定定位位將將重重點(diǎn)點(diǎn)突突出出。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目將將在在營(yíng)營(yíng)銷銷中中充充分分凸凸顯顯CBD與都都市市綜綜合合體體（項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心價(jià)價(jià)值值））競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力分分析析項(xiàng)目目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析小小結(jié)結(jié)有利利點(diǎn)點(diǎn):本項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處地地段段好好、、物物業(yè)業(yè)豐豐富富、、景景觀觀資資源源豐豐富富、、增增值值空空間間大大本項(xiàng)項(xiàng)目目與與主主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手對(duì)對(duì)比比，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在區(qū)區(qū)位位與與都都市市綜綜合合體體上上不利點(diǎn):以目前的的片區(qū)推推出產(chǎn)品品來(lái)看，，本案在在所處的的大亞灣灣片區(qū)中中未占絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目推售售期內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力巨大，，主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手推售量量達(dá)到3500余套競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手都于9、10、11月份先行入市市,本案推售售上已失失先機(jī)對(duì)項(xiàng)目的的營(yíng)銷啟啟示：必須重拳拳截留競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手客戶,做好導(dǎo)示示及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示;增加項(xiàng)目目?jī)r(jià)值，，提前做做好五星星級(jí)酒店店及大型型商場(chǎng)招招商工作作，并簽簽定意向向合同，，建立都都市綜合合體的價(jià)價(jià)值標(biāo)桿桿；重點(diǎn)宣傳傳區(qū)位價(jià)價(jià)值，代代言區(qū)域域，建立立區(qū)域投投資物業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者者身份,開(kāi)展深圳圳東岸CBD高峰論壇壇；目標(biāo)界定定目標(biāo)下的的問(wèn)題營(yíng)銷總攻攻略發(fā)展商目目標(biāo)解決思路路市場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)分析析客戶分析析問(wèn)題界定定形象攻略略展示、服服務(wù)攻略略推廣攻略略客戶攻略略推售攻略略案例借鑒鑒策略總綱綱項(xiàng)目本體體分析思路與框框架大亞灣本地客產(chǎn)業(yè)移民民深圳客大亞灣客客戶的基基本構(gòu)成成：A本地原住民客戶客戶研究究——大亞灣客客戶發(fā)展展歷程和和趨勢(shì)研研判本地原住住民客戶戶的基本本構(gòu)成：：淡水本地地客戶以以公務(wù)員員階層、、私營(yíng)企企業(yè)主為為主；經(jīng)濟(jì)承受受能力較較強(qiáng)；目前市場(chǎng)場(chǎng)比例較較小，基基本在10%以下；分類具體來(lái)源需求面積原因教師當(dāng)?shù)亟處熑后w90-180平米購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)/福利醫(yī)生淡水醫(yī)院群體95-180平米總價(jià)承受有限，還貸能力有限，動(dòng)用多年積蓄公務(wù)員惠陽(yáng)、淡水及周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶群體120-250平米購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)/福利市區(qū)國(guó)企中層管理人員供電、供水、移動(dòng)、聯(lián)通等事業(yè)單位中高層管理人員140-280平米購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)追求舒適原住民與私營(yíng)企業(yè)家淡水、澳頭原住民與私營(yíng)企業(yè)家140-250平米購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)追求舒適喜好大戶型白領(lǐng)和周邊居民淡水、澳頭普通職員110-150平米有一定購(gòu)買(mǎi)力換房需求典型項(xiàng)目本地客戶比例新天名城5%新際首座5%美岸棲庭5-6%德洲城10%A本地原住民客戶限制因素素1：本土人人口有限限惠陽(yáng)全區(qū)人口口約30多萬(wàn)，人口年年自然增增長(zhǎng)率不不足5%，不能支支撐大亞亞灣市場(chǎng)場(chǎng)。淡水水當(dāng)前人人口僅18萬(wàn)，大亞灣常常駐人口口14萬(wàn)。市場(chǎng)供供應(yīng)與消消化均集集中在區(qū)區(qū)政府所所在地淡淡水。從2000年到2008年大亞灣灣GDP增長(zhǎng)了近近10倍，但常常住人口口僅翻了了一倍，，至08年，全區(qū)區(qū)常住人人口14.22萬(wàn)；人口GDP限制因素素2：自建房房居住為為主，置置業(yè)需求求弱本土客戶戶當(dāng)前約66%居住于自自建房中中，交易活活躍，價(jià)價(jià)格低廉廉；A本地原住民客戶限制因素素3：老鎮(zhèn)情情結(jié)&惠城情結(jié)結(jié)本地客戶戶置業(yè)的的兩種優(yōu)優(yōu)先選擇擇：中高收入入愿意選選擇老鎮(zhèn)鎮(zhèn)（城市市便利）），區(qū)外外置業(yè)首首選惠城城（中心心，教育育等配套套水平）），具有有強(qiáng)烈的的置業(yè)區(qū)區(qū)域偏好好，僅少少數(shù)人接接受大亞亞灣置業(yè)業(yè)；客戶訪談?wù)劊鹤约鹤∫娣e大大點(diǎn)的，，當(dāng)然最好是在在市中心心，40萬(wàn)可以接接受，這這里已經(jīng)住習(xí)習(xí)慣了，生活方便便，沒(méi)想過(guò)去去大亞灣灣買(mǎi)房，因?yàn)槟抢锖芷?，而且有污染。金碧雅苑苑業(yè)主李李先生生客戶訪談?wù)劊捍髞啚畴m雖然說(shuō)有有規(guī)劃的的中心區(qū)區(qū)，但是是那里還是是很荒涼涼，很多房房子，但但是沒(méi)有有人啊，，一般沒(méi)沒(méi)人會(huì)去去那里買(mǎi)買(mǎi)房的，，有錢(qián)的去去惠城、、深圳，，沒(méi)錢(qián)的的在惠陽(yáng)陽(yáng)，要不不就住自自建房那也比住住那里好好，你說(shuō)說(shuō)是不是是？城市經(jīng)典典客戶譚譚小姐姐A本地原住民客戶非剛性需需求——置業(yè)急迫迫性不高高/選擇太多多/老鎮(zhèn)情結(jié)結(jié)，屬于于市場(chǎng)上上慢熱的的“跟隨隨者”群群體，短短期快速速放大可可能性不不高200620042002050%本地客戶戶體量變變化趨勢(shì)勢(shì)圖200820102012客戶群量量B產(chǎn)業(yè)客戶戶客戶分析析——大亞灣客客戶發(fā)展展歷程和和趨勢(shì)研研判產(chǎn)業(yè)客戶的基本本構(gòu)成：：大亞灣產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展帶來(lái)的的產(chǎn)業(yè)新新移民客客戶；主要沿沿大亞亞灣產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)分分布：：西區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園和和東區(qū)區(qū)石化化城；；西區(qū)工工業(yè)園園東區(qū)石石化園園B產(chǎn)業(yè)客客戶04年起隨隨著工工業(yè)區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展和和中海海殼牌牌的建建設(shè)進(jìn)進(jìn)駐，，石化化區(qū)、、工業(yè)業(yè)區(qū)高高管和和工業(yè)業(yè)區(qū)技技術(shù)人人員客客戶開(kāi)開(kāi)始出出現(xiàn)并并逐漸漸增加加；211、麗江花園2、熊貓國(guó)際3、瑞景居4、棕櫚島別墅34年份典型項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)客戶比例2004熊貓國(guó)際1-2期10%2004瑞景居1期20%2005瑞景居2期20%2006棕櫚島別墅40-50%2006麗江花園20%B產(chǎn)業(yè)客客戶在經(jīng)歷歷短暫暫的增增