悅來國際農副產品交易中心項目規(guī)劃

項目規(guī)劃及投資計劃書悅來國際農副產品交易物流中心

2010.07目錄第一部分：前言第二部分：市場分析第三部分：項目概況及SWOT分析第四部分：項目規(guī)劃布局第五部分：項目投資計劃第六部分：項目招商及運營第七部分：項目評價及建議商業(yè)地產一、前言

城市經(jīng)濟的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭房地產調控不斷深入商業(yè)地產已成為房地產界避險發(fā)展的共同方向農副產品交易物流中心作為現(xiàn)代商業(yè)最復雜，也是最先進的開發(fā)經(jīng)營模式，現(xiàn)已成為中國商業(yè)地產的開發(fā)熱點

農副產品交易物流中心一、前言

農產品流通體制改革不斷深入、“菜籃子”工程相繼實施.各級政府的政策上引導和資金上支持.基本形成了以市場為中心，城鄉(xiāng)農貿市場為基礎，直銷配送和連銷超市為補充，產區(qū)、銷區(qū)、集散地市場相結合的農產品市場體系，初步形成了全國大流通格局。建設農副產品交易物流中心有利于調整本地區(qū)農業(yè)產業(yè)結構，特別有利于促進農業(yè)產業(yè)結構的調整優(yōu)化，是帶動“三農”發(fā)展，惠及來安及周邊地區(qū)市民的“民心工程”。一、前言開發(fā)商簡介江蘇悅達南方控股有限公司是江蘇悅達集團全資子公司，成立于2000年2月。注冊資本4.5億元，現(xiàn)有資產近33億元，年銷售額200多億元。定向商業(yè)地產開發(fā)和農產品流通貿易:

利用品牌優(yōu)勢和連鎖經(jīng)營資源，發(fā)展定向商業(yè)地產、供應超市農產品和投資現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)建設，以及鋼材、煤炭貿易等延伸產業(yè)。是家樂福（中國）在江蘇、安徽、重慶、河南、河北、山西、江西等六省一市的惟一合作伙伴,1999年10月在南京合資開設第一家大型超市?，F(xiàn)有8家合資公司及其38家連鎖超市。是新合作商貿連鎖集團有限公司第二大股東。二、市場分析項目背景

本項目位于來安縣汊河新區(qū)，該區(qū)是皖東對接南京江北新市區(qū)的橋頭堡，與南京江北新市區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)相連，104國道貫穿全境，10分鐘進入滬寧洛和寧淮高速，15分鐘到南京大橋、30分鐘到南京火車站和南京新生圩港，1小時到達南京祿口國際機場。來安縣汊河新區(qū)總規(guī)劃30平方公里，北依滬寧洛高速，南連南京江北新市區(qū)，呈現(xiàn)出以工業(yè)、商貿、政務為主體的三大組團發(fā)展模式。在首期開發(fā)的第一組團10平方公里區(qū)域內，已有金太陽裝飾城和寧北汽配園等投資入駐。汊河新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢獨特、基礎設施完善、配套能力較強、要素成本低廉、投資政策優(yōu)惠，具有東部的區(qū)位、西部的成本。二、市場分析項目背景南京為江蘇省會城市，自古乃傳統(tǒng)的長江中下游農副產品集散地，商貿流通活躍。全市人口800多萬，以南京為軸心、300公里都市經(jīng)濟圈人口7000多萬。近年來，南京消費結構逐步升級，極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。南京優(yōu)質商業(yè)形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2000年開始進入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)。南京優(yōu)質商業(yè)整體空置率很低。雖然未來將有大量優(yōu)質商業(yè)供應，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為0.16平米，市場仍有空間。二、市場分析市場動態(tài)南京市房地產開發(fā)完成投資額自2003年來保持著較好的增長勢頭

二、市場分析競爭對手分析南京農副產品物流中心，是本案最主要也是最大的直接競爭者。南京農副產品物流中心坐落在南京市江寧區(qū)高橋門地區(qū)，為政府主導、企業(yè)化運作的特大型“菜籃子”工程。該項目規(guī)劃占地3000畝，概算投資30億元，總建筑面積約150萬平方米。園區(qū)分設展示、交易、冷藏物流配送、綜合商務配套三大功能區(qū)，集農副產品檢驗檢測、電子信息結算、食宿娛樂于一體。南京農副產品物流中心俯視效果圖二、市場分析競爭對手分析

整個項目分兩期建設，一期占地約1000畝，建設50萬平方米農產品展示（拍賣）、蔬菜、果品、水產、副食（干貨）、肉食等五大專業(yè)市場（物流）交易區(qū)，配套建設10萬噸冷庫。二期主要建設糧油、蔬菜加工區(qū)、綜合物流區(qū)（農副產品的深加工、配送、倉儲）、配送中心和商務配套設施。目前一期市場已初步建成，09年5月底蔬菜、果品專業(yè)市場率先投入試運營。

項目以南京為軸心，輻射半徑300公里，范圍包括蘇州、上海、浙江等長江中下游大部分地區(qū)。預計初期年交易額為150億，中期為300億，遠景目標是500億以上。三、項目概況及SWOT分析

項目概況項目名稱：悅來國際農副產品交易物流中心?；局笜耍阂?guī)劃用地6000畝，規(guī)劃建筑面積600萬平方米。規(guī)劃設計：三層框架結構與大跨度單層用房為主，配套框架結構辦公用房、冷庫、冷藏等設施。功能定位：一站式農副產品交易物流中心（保持30年領先）。市場定位：聯(lián)結蘇皖地區(qū)，輻射“長三角”，帶動中西部。其他方面：規(guī)模大，市政支持力度大，定位高。三、項目概況及SWOT分析項目定位項目總體定位：經(jīng)營主題：農副產品批發(fā)交易物流中心。投資主題：具有明確升值前景的產權式旺鋪。三、項目概況及SWOT分析項目定位客戶定位：自營客為主，投資客為輔

本案經(jīng)營商戶為本地及周圍批發(fā)商，其他區(qū)域批發(fā)商，行業(yè)龍頭直銷處或辦事處等。三、項目概況及SWOT分析項目SWOT分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat三、項目概況及SWOT分析項目SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）：汊河新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢獨特、投資政策優(yōu)惠，具有東部的區(qū)位、西部的成本；爭取政府強有力的政策扶持，降低建設和經(jīng)營成本，減半收取租金和市場管理費，讓利商家以吸引客戶群。為培育市場、扶持招商，前三年免租金。充分利用悅達的品牌優(yōu)勢和連鎖經(jīng)營資源，依托其擁有的全世界13000多家大型賣場和中國85000多家超市的銷售網(wǎng)絡，打造農副產品批發(fā)交易航母。充分發(fā)揮項目作為投資性產品的優(yōu)勢，完善項目配套，增加項目作為投資產品的投資屬性，增強本案對投資客的吸引力。三、項目概況及SWOT分析項目SWOT分析劣勢（Weakness）項目周邊缺少應有的商業(yè)基礎和商業(yè)氛圍新興市場，未來經(jīng)營狀況及升值潛力尚有不確定性與南京浦口相鄰商圈的融合仍有待時日三、項目概況及SWOT分析項目SWOT分析機會（Opportunities）：有效利用產品差異，避免過度同質競爭；先期介入、前瞻規(guī)劃新興市場，后期潛力大；增加本案休閑娛樂功能，豐富產品功能，滿足區(qū)域客戶需求；制訂合理的營銷思路，加大宣傳推廣力度，爭取后來居上。三、項目概況及SWOT分析項目SWOT分析Threat（威脅分析）南京市商業(yè)地產項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈,商業(yè)投資者因日漸理性而對投資更加謹慎，風險意識加強；前期的市場消費力不足，投資店鋪壓力較大，影響項目的投資銷售；項目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日，使項目市場培育期增長；直接競爭對手所帶來的不利影響。四、項目規(guī)劃布局項目概況悅來國際農副產品交易物流中心位于來安縣汊河新區(qū)，項目用地南北長約2000米，東西寬約2000米，占地面積為6000畝，土地性質為商住(按商住6:4),分三期開發(fā)：一期總用地面積為1000畝，總建筑面積為100萬平方米，其中建設60萬平方米農產品展示（拍賣）、蔬菜、果品、水產、副食（干貨）、肉食等五大專業(yè)市場交易區(qū)，配套建設10萬噸冷庫；其它交易配套40萬平方米。二期總用地面積為2000畝，總建筑面積為200萬平方米，主要建設糧油、蔬菜加工區(qū)、綜合物流區(qū)（農副產品的深加工、配送、倉儲）、配送中心和商務配套設施等。三期總用地面積為3000畝，總建筑面積為300萬平方米,擴建一二期。

四、項目規(guī)劃布局分期開發(fā)策略控制啟動風險，首期以多層產品啟動市場，降低項目的啟動風險標定項目價值，創(chuàng)新的產品形式入市，標定項目的高價值，奠定高形象認知項目亮點分配，主要資源和展示亮點向一期傾斜，確保一舉奠定高形象認知；后續(xù)每期都有個別亮點釋放，配合價值進一步提升產品供應的搭接，前后期產品供應適度搭接，保持一定的連續(xù)性創(chuàng)業(yè)基金投入在前，扶持培育市場以引導商家入駐便于施工原則，盡量避免每期用地的相互交叉和連接面過于復雜，便于各期組織施工入口和流線，減少對前期開發(fā)、銷售、入住的影響四、項目規(guī)劃布局項目分期開發(fā)示意一期二期三期四、項目規(guī)劃布局項目規(guī)劃策略四、項目規(guī)劃布局規(guī)劃設計原則資源傾斜：主入口及中心景觀局部放大，聚焦形成園區(qū)活力核心空間圍合：以支線為組團核心，排布住宅組

團，組團內相對圍合、空間形式豐富四、項目規(guī)劃布局規(guī)劃設計要點

集中體現(xiàn)項目規(guī)劃價值——園區(qū)主入口：入口廣場是項目的形象開端，是第一眼的亮相,要考慮入口的昭示性和進入性。建議以綠植加中型噴泉廣場，打造熱鬧的、具展示性的園區(qū)主入口，開闊的入口意向與周邊挺拔的現(xiàn)代感的建筑形成對比，凸顯入口廣場的形象。四、項目規(guī)劃布局建筑單體

商鋪形式：三（兩）層商住，首層底商采用內廊式設計，同時住宅適當退讓，避免底商及路面車流等對住宅的影響內廊商業(yè)的統(tǒng)一立體導示系統(tǒng)，增強商業(yè)氛圍，同時保持對外形象的統(tǒng)一四、項目規(guī)劃布局建筑單體

別墅酒店（老年）公寓景觀布局：充分考慮了景觀的高差和角度差異，景觀錯落有致，層次感強。樹木茂密，將別墅層層包圍，私密性高。植物選擇:多選擇成活率高的本地植物，保證成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏為序巧妙設計四季美景，高大樹木和低矮花草相互映襯。四、項目規(guī)劃布局規(guī)劃圖表蔬菜區(qū)肉類區(qū)果品副食水產展覽商務一期總平面圖(黃區(qū)為其它交易配套）四、項目規(guī)劃布局規(guī)劃圖表一期內部交通示意圖四、項目規(guī)劃布局規(guī)劃用地（一期）序號項目面積(畝）1項目總用地10002綜合交易展示用地403果品、副食物流用地704蔬菜物流用地805水產物流用地406肉類物流用地607商務配套用地608停車場用地309市政設施用地3010其它交易配套用地29011道路用地10012景觀綠化用地200四、項目規(guī)劃布局交易中心鳥瞰效果示意圖五、項目投資計劃項目總投資估算本項目開發(fā)建設的投資總額為220.92億元，建筑面積為600萬平方米，其中一期投資總額為36.82億元，建筑面積為100萬平方米；各項成本費用的估算額及單價詳見下表。為培育市場、扶持招商,前三年免租金：創(chuàng)業(yè)基金按每平米每天2元計60萬平米：13.14億元。五、項目投資計劃項目總投資估算序號項目合計（萬元）標準單價計算基數(shù)

總投資2209200

600萬平米

一期開發(fā)成本368200

100萬平米1土地成本

6000

6萬元/畝

1000畝2前期工程費

6600

100元/平方米66萬平方米2.1規(guī)劃設計費

3300

50元/平方米66萬平方米2.2土地平整

1980

30元/平方米66萬平方米2.3前期開辦費

13203建筑安裝工程費197600

1976元/平方米

100萬平米3.1別墅土建及配套

12800

1600元/平方米

8萬平方米3.2洋房土建及配套216001800元/平方米12萬平方米3.3多層住宅土建及配套120002000元/平方米

6萬平方米3.4小高層住宅土建及配套552002300元/平方米24萬平方米五、項目投資計劃項目總投資估算3.5組團商業(yè)土建及裝修

960001600元/平方米60萬平方米4基礎設施費

38000

380元/平方米100萬平方米4.1綠化工程費

3000

30元/平方米100萬平方米4.2區(qū)內市政管線工程費

30000

300元/平方米100萬平方米4.3其他零星工程

5000

50元/平方米100萬平方米5公共配套設施費

14000

140元/平方米100萬平方米6不可預見費

185000.05

7開發(fā)期間稅費

45000

450元/平方米100萬平方米8管理費用

75000.02

9財務費用

8000

10銷售費用120000.03

11其他軟件

15000

六、項目招商及運營招商建議規(guī)劃在先，按所招品類對象的空間設計要求進行規(guī)劃配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進行配套招商先行，按市場的定位目標進行針對招商同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)六、項目招商及運營招商策略放水養(yǎng)魚、低價引進：租金管理費減半,前三年免租金。推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而降低首付壓力，有力促進售房。針對投資客戶，考慮到客戶收益，可考